Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 17 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución17 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteSaul Dario Melendez Melendez
ProcedimientoResolución De Contrato De Compra Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diecisiete de diciembre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000647

PARTE ACTORA: C.I.G.M., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N°. 14.989.026.

PARTE DEMANDADA: A.A.Z.M., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 12.242.644.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.L.M.A., venezolano, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.758.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.A.G., venezolano, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 119.695.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

El 24 de mayo de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declaró Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Compra Venta (Daños y Perjuicios) intentada por la ciudadana C.I.G.M., contra la ciudadana A.A.Z.M.; y en consecuencia: Primero: declaró resuelto el contrato de Opción a Compra suscrito por las partes, el 07/11/2008, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, anotado bajo el No. 71, Tomo 194 de los Libros Autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: condenó a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad de Bs. F. 150.000,00, por concepto de negociación de compra-venta pautada entre las partes. Tercero: En cancelar a la parte actora la cantidad de Bs. F.75.000, 00 como justa indemnización de Daños y Perjuicios, establecidos en la cláusula penal, del contrato de opción a compra venta suscrita entre las partes. El abogado J.L.M. en su carácter de autos, apeló de la anterior decisión (Folio 185), y el 01/06/2010, el abogado C.A.G., apoderado judicial de la demandada, apeló de la sentencia (Folio 187). El 04/06/2010, se oyeron las apelaciones libremente y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil, a los fines de resolver el recurso (Folio 188). El 16/06/2010, son recibidas en esta alzada las actuaciones, dándosele entrada y fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para el Acto de Informes (Folio 192); y el día fijado para ello, ambas partes consignaron escritos contentivos (Folio 193). El 29/07/2010, día de las Observaciones, sólo presentó escrito el abogado J.L.M. en su carácter de autos (Folio 206). En este sentido, cumplidas las formalices de Ley, este Superior observa:

PRIMERO

La ciudadana C.I.G.M. asistida de abogado, presentó escrito libelar y entre otras cosas expuso: Que, consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 07/11/2008, anotado bajo el No. 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que celebró un contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana A.A.Z.M., ya identificadas; habiéndole ofrecido la vendedora por el mencionado contrato, la venta de un apartamento identificado con el No. 14-C, ubicado en el décimo cuarto (14) piso del Edificio “Residencia Gabriela”, Torre A-2, situada en la Urbanización Las Trinitarias de la ciudad de Barquisimeto, con un área aproximada de 71,20 Mts 2, el cual le pertenece conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 30/03/2006, registrado bajo el Nº 26, folios 215 al 223, Protocolo Primero, Tomo 21, pactando un precio de Bs. F. 270,000,00, cantidad que se comprometió a cancelar la actora en dinero en efectivo de la siguiente manera: Bs. F. 108.000,00, que canceló al momento de suscribir la compra venta. La cantidad de Bs. F. 42.000,00 dentro de los 50 días siguientes, a la firma de opción de Compra Venta, que canceló a través de cheques Nº 36232301, 25232302 y 26232303 de la Cuenta Corriente Nº 0134-0326-14-3261077883 de Banesco, Banco Universal, por las cantidades de Bs. F. 25.250,00, Bs. F. 10.000,00, y Bs. F. 6.750,00, respectivamente, con fecha 26/12/2008, emitidos por orden de la vendedora a los ciudadanos J.P.L. los dos primeros y C.D. el tercero, tal como se evidencia de las fotocopias de los referidos cheques, los cuales acompañó al libelo y cursan al folio 22; y la cantidad de Bs.F. 120.000,00, dentro de los noventa días calendario prorrogable por 60 días más, contados a partir de la firma de la Opción a Compra Venta, fecha en que se efectuaría el otorgamiento y la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Que, esta última cantidad se cancelaría a través de crédito hipotecario que estaba tramitando con el Banco Exterior de esta entidad, el cual no le fue otorgado, por lo que tuvo que acudir por ante la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPOJUD), institución a la que está afiliada y que le otorgó su sesión ordinaria Nº 175, celebrada el 02/04/2009, crédito hipotecario por la cantidad Bs. F. 150.000,00, para cancelar la cantidad restante por pagar, tal como se desprende de comunicación de esa misma fecha, que cursa al folio 23. Que, posteriormente tal como se evidencia de constancia de recepción de fecha 25/05/2009, previa cancelación de la cantidad de Bs. F. 4.500,00, que requirió la Caja de Ahorros del Poder Judicial para cubrir los gastos de tramitación, procedió a introducir por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, toda la documentación correspondiente para que se efectuara el otorgamiento del documento de venta definitivo del inmueble objeto de la Opción a Compra venta, el cual se fijó el día 27/05/2009, lo que no se pudo realizar por inconvenientes de ambas partes y la de la abogada R.N.d.M., apoderada de la Caja de Ahorros del Poder Judicial, persona autorizada para el crédito hipotecario y pago correspondiente a la vendedora, y se fijó para ello el 01/06/2009 el otorgamiento de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, de acuerdo a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de Opción a Compra Venta. Que, el 31/05/2009, la vendedora se comunicó con la demandante, para que firmara por razón de tardanza en la fecha de pago, un documento privado, en donde se comprometía a pagarle la cantidad de Bs. F. 13.500,00, y que en caso contrario no acudía a la firma del documento, por lo cual accedió a firmar dicho documento por la cantidad Bs. F. 12.500,00, para cancelarlos el 15/06/2009, y la cantidad de Bs. F.1.000, 00, que pagó en ese mismo día, tal como consta al folio 26. Que, el 02/06/2009, fecha del otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, estando todas las partes presentes, el funcionario adscrito al registro correspondiente, indicó que el referido documento no podía otorgarse por cuanto existe una prohibición de no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco años siguientes a la fecha de otorgamiento del subsidio y que no consta que se hubiese reintegrado el valor actualizado del subsidio otorgado por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) por parte de la ciudadana A.A.Z.M., según lo previsto en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, tal como consta de documento de cancelación de hipoteca autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12/12/2008, inserto bajo el Nº 48, Tomo 194 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, en virtud de no haber logrado solucionar la situación anteriormente narrada, y en ningún momento después de que se firmó el contrato de opción a compra venta hasta la presente fecha podía cumplir con el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta de inmueble, y basado en la cláusula quinta de dicho contrato de Opción de Compra Venta, le corresponde devolverle y reintegrarle a la actora la cantidad de Bs. F. 150,000,00 que pagó en las oportunidades correspondientes, más la cantidad de Bs. F. 150.000,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en razón de su incumplimiento, así como la cantidad de Bs. F. 4.500,00, que requirió la Caja de Ahorros del Poder Judicial para cubrir gastos de tramitación y Bs. F.1.000,00, que canceló el 31/05/2009, cuando se firmó el documento privado de indemnización. Que, vista las anteriores consideraciones, demandó a la ciudadana A.A.Z.M. ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada a dar por resuelto el contrato de Opción a Compra Venta debidamente autenticado por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 07/11/2008, anotado bajo el Nº 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. A que le reintegre el dinero a la actora que asciende a Bs. F. 150.000,00, que canceló en su oportunidad devolverle Bs. F. 4.500,00, que pagó a Caja de Ahorro del Poder Judicial, Bs. F. 1.000,00, que pagó el día de la firma de la opción a compra, Bs. F. 150.000,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, establecidos en la cláusula penal del contrato, más las costas y los costos del proceso. Estimando la demanda en Bs.F. 305.500,00, que equivalen a 5.554,54 UT. Solicitando finalmente se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el apartamento Nº 14-1, ubicado en el Piso 14 del Edificio Residencias Gabriela, Torre A-2, situada en la Urbanización Las Trinitarias de esta ciudad, con un área aproximada de 71,20 Mts 2, descrito ampliamente en el libelo de demanda (Folio 4 Vto al 5). Admitida la demanda el 25/06/2009, se ordenó la citación de la demandada para la contestación respectiva (Folio 36), y el 06/07/2009, el a-quo decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la actora (Folio 37). El 09/07/2009, ordena abrir un Cuaderno de Medida (Folio 40). Lograda la citación personal, la representación judicial de la demandada presentó escrito contentivo de la contestación, mediante el cual, contradicen en parte la presente demanda, y convinieron en dar por resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta (Folio 46 al 48). Abierto el lapso probatorio, ambas partes ejercieron su derecho, y el a-quo ordena agregar las pruebas promovidas (Folio 51). El 06/11/2009, se admiten las pruebas promovidas por las partes intervinientes, salvo su apreciación en la definitiva (Folio 69 al 70). En este sentido, vencidos los lapsos con sus resultas, se pronunció el tribunal de Primera Instancia, correspondiéndole a este juzgador analizar las actas procesales para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento, siendo así, se observa.

SEGUNDO

Conforme a lo expuesto se trata en el presente caso de una demanda por Resolución de Contrato de Compra-Venta intentado por la ciudadana C.I.G.M., en contra de la ciudadana A.A.Z.M..

En la oportunidad de contestación de la demanda la parte demandada la efectuó de la siguiente forma: Alegan que contradicen la demanda en parte, ya que convienen en dar por resuelto el contrato; niegan, rechazan y contradicen lo alegado por el actor donde expresó en la demanda que su representada no podía otorgar el documento definitivo porque existe una prohibición de no hacer ninguna negociación dentro de los 5 años, por el subsidio otorgado del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), esta representación rechazó esta exposición por ser falsa de toda falsedad, por cuanto la demandante tiene conocimiento que para su representada no existe ninguna prohibición de vender el inmueble dentro de los 5 años de que se le otorgó el subsidio el (A) y el (B) donde el procedimiento B, consiste en emitir el cheque de gerencia por el monto total adeudado para la fecha del subsidio a nombre de BANAVIH y se debe notificar el día pautado para la firma y el vendedor debe entregar al apoderado de BANAVIH, el cheque de gerencia con el respectivo monto y de esta manera se puede realizar la venta, razón por la cual su representada si podría vender el inmueble previo cumplimiento de procedimiento B, antes señalado aunado que la demandante expuso en su demanda que el crédito no se lo aprobaron por el Banco Exterior , si no que se lo aprobaron fue por la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD), el día 02 de Abril de 2009, es decir 4 días antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato desde el 7 de Noviembre de 2008, día 06/04/2009 transcurrieron los 90 días continuos y consecutivos para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, más aun cuando la misma actora expresó en su demanda que presentó los documentos para la venta definitiva ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, el 25 de mayo de 2009, es decir 49 días después del vencimiento del plazo y de las condiciones determinadas y convenidas en el contrato, es decir, la actora incumplió con su obligación establecida en el contrato. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, donde expresa que su representada, se comunicó con ella el 31 de mayo de 2009, para que firmaran un documento privado, donde se le pidió una cantidad de Bs. 13.500,00 como condición para acudir a firmar el 1 de junio de 2009, de ese documento firmado el 31 de mayo de 2009, es decir 25 días posterior al vencimiento del contrato de compra venta. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, donde expresa que su representada, debe devolver la cantidad de Bs. 150.000,00 que pagó en la oportunidades establecidas en el Contrato de Opción de Compra-Venta, pero si bien es cierto el contrato de opción de compra venta, establece la penalización por el incumplimiento de sus respectivas obligaciones dentro de la vigencia del contrato, por los daños y perjuicios, en este caso la prominente-compradora no cumplió y fue penalizada con el 100% del monto entregado, por incumplimiento por daños y perjuicios y por la razón antes señalada. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, donde expresa que su representada, deba devolver la cantidad de Bs. 150.000,00 debido a que la actora esta sujeta a penalización establecida en el contrato en las condiciones y términos del contrato por incumplimiento a la promitente-compradora. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, donde expresa que su representada, debe devolver la cantidad de Bs. 4.500,00 que la Caja de Ahorro del Poder Judicial le requirió para los gastos de tramitación del préstamo hipotecario, estos gastos de tramitación de crédito no deben ser imputados a su representada. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, donde expresa que su representada, deba pagar la cantidad de Bs. 150.000,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecido como cláusula penal en razón de incumplimiento por reconocimiento expresado por la actora en la demanda de la penalización establecida en el contrato de opción de compra venta.

TERCERO

Corresponde a este Juzgado determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo cual es necesario establecer la litis de la controversia, como lo indica el artículo 273 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y en base a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio, pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y, entonces sobre la pretensión de la parte actora, de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar, quien juzga, le corresponde o no con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre los recursos de apelación ejercidos por ambas partes, la del actor sobre los puntos que no le favorecen y la de la demandada sobre todo el contenido de la sentencia y su influencia sobre la decisión recurrida.

Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo atinente a los efectos de la acción resolutoria tenemos en primer lugar al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.

En relación al primer punto, el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado el día 07 de noviembre de 2.008, inserto bajo el Nº 71, Tomo 194 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría el cual es aceptado por las partes por lo que constituye un hecho no controvertido en virtud del cual la ciudadana Antonnella Angiolina Zonca Mendoza da en opción a compra a la ciudadana I.G.M. el inmueble objeto de la presente controversia, quedando por analizar las incidencias de las cláusulas pactadas en el contrato por lo que es importante señalar lo atinente a la interpretación de todo contrato donde debe tomarse en cuenta la aplicación del principio contenido en normas expresas:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…

.

También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:

los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley

.

Como se puede ver, el Juez de mérito en estos casos tiene una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad.

Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(página. 70)”

Con la suscripción de dicho documento, el cual fue aceptado por las partes se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción resolutoria, así se declara.

En relación al segundo punto se observa que, en la resolución del contrato se entiende el “incumplimiento” como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal). En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1488 CC). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”.

En este sentido la parte demandada se excepciona en el acto de contestación a la demanda alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales de parte del actor; concretamente la cláusula tercera, donde se pactó el plazo de noventa más sesenta días para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, afirmando, el apoderado de la demandada que su representada cumplió con su obligación de no vender el inmueble a terceros, es decir, que se reservó por ese tiempo el derecho para que la promitente-compradora adquiriera el inmueble, previo cumplimiento del pago del precio donde la promitente-compradora no cumplió con su obligación de comprar y pagar el precio dentro del plazo acordado en el contrato.

Para demostrar el incumplimiento en los términos expuestos en el contrato por parte de la actora, la parte demandada trajo a las actas procesales las siguientes probanzas: 1) Invoca a favor de su representa el mérito que se desprende de las actas procesales conforme al principio de la comunidad de la prueba en todo lo que le favorece, lo cual se desecha porque solo ese señalamiento no constituye prueba alguna que requiera valoración, así se establece. 2) Copia del documento fundamental de la acción, el cual esta excepto de prueba porque constituye un hecho aceptado por las parte la suscripción del mencionado contrato, el cual establece obligaciones reciprocas a cumplir por las partes, siendo que en la cláusula tercera se pactó un plazo de 90 más 60 días contínuos y consecutivos, siguientes a la autenticación del presente documento, para que las parte cumplieran sus respectivas obligaciones, cuyas incidencias en el presente proceso se valoran infra. 3) Consignó marcado con la letra B

copia de documento privado denominado “acuerdo de indemnización” el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, cuya incidencia se valorará conjuntamente con el anterior documento en la motiva del fallo. 4) Consignó marcado con la letra “C” original del estado de cuenta por reintegro del subsidio habitacional de BANAVIT de fecha 04-06-2009, control MC02-09-RT212010, el cual se valora como indicio del subsidio adeudado por el accionado de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, no obstante que en el mencionado formato de reintegro se prevé un procedimiento para el reintegro del subsidio, lo importante es determinar si para el momento de la firma del documento definitivo, se había cancelado reintegrado dicho subsidio independientemente de la forma de pagar el mismo, así se declara. 5) Ratificó constancia de recepción de fecha 25 de mayo de 2009 emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. 6) Promovió como prueba de Informe al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIT), del cual no consta resultas, por lo que no es objeto de ninguna valoración. 7) Invocó la confesión expresada por la parte actora en su escrito de demanda en donde manifestó que ella como promitente comprador no pudo comprar el inmueble dentro del lapso establecido en el contrato de opción a compra, porque no le aprobaron el crédito. La expresada prueba promovida, no reúne los requisitos establecidos por la ley para que se pueda condicionar como conforme, no obstante constituye un indicio de los hechos que rodean a la relación contractual, así se declara.

Así las cosas, establece el contrato de opción de compra en la cláusula tercera un periodo de noventa (90) más sesenta (60) días continuos y consecutivos, en la cual la promitente vendedora no podrá vender ni gravar el inmueble a terceros. Es de notar que la fecha de autenticación del contrato data de fecha 07/11/2008, siendo que los 150 días (90 más 60) concluyeron en fecha 06/04/2009, no obstante se observa, según informe constante en autos (folios 124 al 126) que para la fecha 02/04/2009, antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato le fue aprobado a la prominente compradora el crédito por parte de la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD) a los fines de cancelar las cantidades de dinero pactadas, siendo una máxima de experiencia que tales comunicaciones, tardan algún tiempo en llegar a su destinatario, aunado a ello, el Registro Subalterno también tarda en procesar los recaudos, por lo que no es absurdo pensar que el documento definitivo haya tardado 50 días más del lapso establecido. Ahora bien, luego que no fue otorgado el documento en fecha de 07/05/2009, por inconvenientes de ambas partes, se suscribió otro documento denominado de indemnización en fecha 31/05/2009, del tenor siguiente:

Entre A.A.Z.M., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad N° V-12.242.644, de este domicilio, hábil, identificada en el contrato de opción de compra venta suscrito con la otra parte como LA PROMINENTE VENDEDORA, por una parte, y por la otra la ciudadana C.I.G.M., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la cedula de identidad N° V-14.989.026, de este domicilio, hábil, identificada también en el mismo contrato de opción de compra venta antes citado, hemos convenido en pactar el presente acuerdo de INDEMNIZACIÓN el cual se regirá por los siguientes términos: PRIMERO: Las partes en el contrato de opción de compra venta que suscribieron y protocolizaron en fecha siete (7) de noviembre de dos mil ocho (2.008) establecieron en la cláusula tercera que la PROMITENTE VENDEDORA no podrá vender, ni gravar el inmueble ofrecido en opción de compra venta hasta tanto no trascurrieran noventa más sesenta (90+60) días contados a partir de la fecha de protocolización de la opción de compra venta; dicho lapso de tiempo venció el día seis (6) de Abril de dos mil nueve (2.009), por ende la PROMINENTE VENDEDORA queda autorizada para vender a terceros el inmueble ofrecido en la opción de compra venta y así queda entendido, adicionalmente las partes declaran conocer y aceptan el contenido de la cláusula quinta del prenombrado contrato. No obstante el contrato suscrito entre las partes no impide la realización de otros acuerdos que las partes deseen convenir relacionadas o no con el inmueble objeto del citado contrato. SEGUNDA: LA PROMINENTE COMPRADORA ofrece a la PROMINENTE VENDEDORA la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 12.500,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por la mora, cuyo pago queda sujeto a una letra única de cambio por el mismo monto con fecha de vencimiento al quince (15) de junio de dos mil nueve (2.009), pudiendo hacer abonos parciales o librarse la misma antes de su vencimiento. TERCERA: Para los efectos de este documento, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, del Estado Lara, a cuya jurisdicción tribunalicia declaran someterse. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Barquisimeto, treinta y uno (31) de Mayo del año dos mil nueve (2.009).

Como se observa, a través de sus cláusulas en el mencionado instrumento, las partes aceptan que el lapso del tiempo en virtud del cual la prominente vendedora no podía vender a tercero ni gravar el inmueble, venció el 06/04/2009, dejó abierta la posibilidad de que las partes pudieran realizar otros acuerdos que desearen convenir relacionados o no con el inmueble objeto del contrato y de los términos establecidos en el mismo documento se colige que ese “otro acuerdo” se llevó a cabo, en virtud de que el actor ofreció y la demandada aceptó la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 12.500,00) como indemnización de la mora causada, la cual no luce lógico su convenimiento, en virtud de la existencia en el contrato principal de la existencia de una cláusula penal, no obstante al consentir las partes en la vigencia de la indemnización por causa de mora, supone que el vendedor promitente aceptaba seguir contratando con la promitente compradora y por ende es de entenderse que seguía ofreciendo el inmueble en las condiciones expuestas, así se establece.

Es evidente que el “contrato de indemnización” no establece el lapso para la celebración del documento venta del inmueble negociado, no obstante la fecha expresado convenio es de 31/05/2009, y los recaudos la parte actora los había presentado en fecha 25/05/2009 en tiempo útil, dado que con el nuevo convenio suscrito entre las partes quedaba claro el hecho de una modificación del contrato, permitido por la ley, porque el contrato según el artículo 1133 del Código Civil “es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar u otorgar entre ellos un vinculo jurídico”, traducida en una aprobación por parte de la demandada, incluyendo también una mora causada en el otorgamiento del documento. De forma que quien juzga considera que la promitente compradora no incumplió en modo alguno los términos del contrato, así se declara.

En relación al incumplimiento de la promitente vendedora, en virtud de que no se pudo otorgar el documento en cuestión, debido a la existencia de prohibición de no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco (05) años siguientes a la fecha del otorgamiento del subsidio, el cual no constaba que se hubiere reintegrado se observa: Que si bien es cierto, que en las cláusulas sexta y octava del contrato se establece que el mencionado inmueble se encuentra solvente tanto en impuestos nacionales como municipales y que la promitente vendedora declara la existencia de un gravamen hipotecario que se compromete a cancelar a Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, antes de la protocolización del documento de venta. Es de suponer que ambos compromisos fueron cumplidos antes del vencimiento del contrato, en virtud de la buena fe que imperan los mismos, no obstante nada se dice de la obligación de cancelar el reintegro del subsidio a que se hace alusión. Pero en la misma cláusula se establece que la promitente vendedora se hace responsable ante la promitente compradora de cualquier pago que haya que hacerle al inmueble. Es evidente que por tener la promitente vendedora la propiedad del inmueble a ella le correspondía la carga de pagar el reintegro del mencionado subsidio, para de esta manera dejar el inmueble libre de gravamen y permitir el otorgamiento del documento, el cual no pudo protocolizarse el día de su fijación en el Registro Subalterno porque el Registrador manifestó que no había constancia de tal cancelación, por lo tanto, la promitente vendedora incumplió con la obligación principal que tiene todo vendedor de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida y así se declara.

En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones u ofrecer cumplir el mismo trae a los autos con la demanda las siguientes probanzas:

1) Contrato de Opción de Compra Venta celebrado con la ciudadana A.A.Z.M., ya identificada (folios del 6 al 10) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 07-11-2008, anotado bajo el N° 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, lo cual acompaña en copia certificada. Documento Privado de fecha 25/05/2009 de “Acuerdo de Indemnización”, por la cantidad de Bs. 12.500,00, para cancelarlos el 15-06-2009, los cuales se aprecian como documentos fundamentales de la acción, constitutivo de las obligaciones válidamente contraídas por las partes, ya valorados. 2) Contrato de Compra Venta de la ciudadana A.A.Z.M., (ya identificada), por medio del cual compra un apartamento identificado con el N° 14-1, ubicado en el décimo cuarto (14) piso del Edificio Residencias Gabriela, Torre 2-A, situada en la Urbanización La Trinitarias de esta ciudad de Barquisimeto, con un área aproximada de 71,20 mts2 y consta de un recibo-comedor-estar con terraza cubierta, 2 habitaciones con closet, un baño, cocina y lavadero debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 30-03-2006, registrado bajo el N° 26, folios 215 al 223, Protocolo Primero, Tomo 21, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y con ello se prueba que la ciudadana A.A.Z.M. es la propietaria del expresado inmueble, el cual es objeto del contrato de opción a compra, así se declara. 3) Copias simples de cheques marcados “C” cargados consignados con los Nº 36232301, 25232302 y 26232303 de fecha 26 de diciembre de 2.008 (folio 22) se desechan por tratarse de copias no permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Original marcado “d” de oficio emanado de la Caja de Ahorros de la fecha 02/04/2009 dirigido a la ciudadana C.G.M. (folio 23) se desestima pues dicho instrumento debió ser ratificado por la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 5) Copias simples marcado “e” de constancia de recepción emanada del Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 25/05/2009 (folio 24) el cual se valora como instrumento público administrativo e indicio de gestiones realizadas a los fines de la protocolización definitiva de la venta de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. 6) Recibo de pago por la cantidad de Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 1.000,00) debidamente firmado por la ciudadana A.A.Z.M., lo cual acompaña en original, el cual no fue desconocido ni impugnado por lo que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 7) Copia certificada de cancelación de Hipoteca debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12-12-2008, inserto bajo el N° 48, Tomo 194 del Libro de Autenticaciones llevados por esa notaría, y registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 24 de marzo del 2.009, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y en dicho documento consta que sobre el inmueble objeto de la presente controversia, se constituyó a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) por la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Cuatrocientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F. 42.420), y también se prueba que la ciudadana A.A.Z.M. recibió la cantidad de Dieciséis Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes (Bs.F 16.170,00) como beneficio del Subsidio Directo Habitacional, estableciéndose que no podrá enajenar la vivienda en cualquier momento, no obstante si la enajenación se produce dentro de los cinco años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, éste deberá ser registrado con su valor actualizado al momento de la enajenación, advirtiéndose que los registradores o registradoras públicas no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado, con el expresado documento se prueba la cancelación de la hipoteca convencional de primer grado que fue constituida, más no el reintegro del subsidio alegado, documento que se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil

En el período de pruebas ratificó el valor del Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 07 de Noviembre de 2.008, anotado bajo el Nº 71, Tomo 194 de los Libros de autenticaciones; Contrato de Venta de la ciudadana A.A.Z.M.; Documento de cancelación de Hipoteca; Documento privado de acuerdo de Indemnización; Recibo de Pago; Comunicación de la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPUJUD); Constancia de recepción; Fotocopias de los cheques 36232301, 25232302 y 26232303, los cuales fueron ya valorados; solicitó Informe detallado a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, sobre la veracidad de los documentos emanados. (folios 79 al 89) el cual se valora su contenido como prueba de las gestiones tendentes a lograr la protocolización definitiva de instrumento de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Civil. Solicitó Informe detallado a la Caja de Ahorro del Poder Judicial (CAPOJUD), sobre la veracidad de los documentos emanados (folios 124 al 155), se valora como prueba de las gestiones dirigidas a la compra del inmueble objeto del contrato conforme a lo establecido en el 433 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó Informe detallado al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIT), sobre la veracidad de los documentos emanados, el cual no se valora pues no consta en autos sus resultas. Solicitó Informe detallado a Banesco, Banco Universal, (folios 110 y 111) sobre la veracidad de los documentos emanados, el cual se valora como prueba de pago a favor de la accionada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Promovió las pruebas testimoniales de los ciudadanos R.J.S.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.934.769 y C.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.328.567. compareciendo solamente R.J.S.M. quien declaró que el día 01/06 del presente año de 9:00 a.m a 11:30 a.m se encontraba en la Oficina de Registro del Primer Circuito que conoce a la ciudadana A.A.Z.M. y estaba allí en el Registro ese día y que también conoce a la ciudadana C.I.G.M. que recuerda que al momento de la firma una funcionaria del registro llamó para informarles que por no haber transcurrido cinco (05) años de la compra del inmueble subsidiado por el estado y no constando la solvencia respectiva no se podía realizar la venta del inmueble, que en el momento referido se encontraba la abogada de la Caja de Ahorros de nombre Rosario, así mismo se encontraba la intermediaria llamada C.D., su persona, obviamente y que le consta lo declarado todo el momento de la espera de la firma del documento de compra venta, dicho argumento está concatenado con lo expuesto en el escrito libelar y lo expresado en el informe emitido por la Caja de Ahorros del Poder Judicial, por lo que se le da valor probatorio a dicho testimonio de acuerdo a lo previsto al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Invocó a su favor, el mérito que se desprende de las actas procesales conforme al principio de la comunidad de la prueba en todo lo que le favorezca.

En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones y ofrecer cumplir, está demostrado en actas la intención que tenía de cumplir para que se llevara a cabo la protocolización del documento y el pago del saldo del precio del inmueble en el momento de su registro, porque está probado por el señalamiento que hace en el mismo documento de compra venta en la cláusula cuarta que la venta del inmueble en cuestión está pautado en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 270.000,oo) en el cual la promitente compradora declara en ese acto que entrega a la promitente vendedora la suma de Ciento Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 108.000,oo) en cheque de gerencia cuya suma será imputada al precio determinado anteriormente y el saldo es pagaderos en dos partes, la primera dentro de cincuenta (50) días contínuos con la firma del documento de Opción de Compra, la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 42.000,oo) y el resto, o sea la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 120.000,oo) dentro de noventa días calendario prorrogables sesenta días (90+60) contados a partir de la autenticación del documento, fecha en que se efectúa el otorgamiento y la protocolización del documento definitivo de venta. Corresponde en principio, al comprador la obligación de pagar el precio y debe pagarse en el día y lugar determinado en el contrato “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y es la época en que debe hacerse la tradición”. En el presente caso, como quedó demostrado el saldo deudor por parte del promitente comprador debió ser cancelado en el momento de la realización de la venta del inmueble, que legalmente se hace con la protocolización del documento, el cual no pudo ser llevado a cabo por causa imputable al promitente vendedor, al existir sobre el inmueble especificado en autos un gravamen, que no le fue suspendido y por dicho motivo fue impedido al promitente comprador pagar el saldo deudor en los momentos del Registro del documento; con ello quedó demostrado el tercer supuesto de la acción resolutoria, así se establece.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que es procedente la pretensión de resolución de contrato y en consecuencia se declara resuelto el contrato suscrito en fecha 07 de noviembre de dos mil ocho, ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inserto bajo el Nº 11, tomo 194 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, así se decide.

CUARTO

En relación al pedimento de devolver o reintegrar la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares fuertes (Bs.F. 150.000,oo) que pagó el promitente comprador en diferentes oportunidades establecidas en el contrato, se acuerda de conformidad, en virtud de que el contrato fue resuelto y por lo tanto se considera que los hechos se han retrotraído al estado de que jamás hubieren existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban y que deban devolverse mutuamente sus prestaciones recibidas, así se resuelve.

En relación a la suma reclamada por indemnización de daños y perjuicios contractuales se observa que ambas partes acordaron en el contrato una cláusula penal en la cláusula quinta, la cual establece: “Queda expresamente convenido entre las partes que si por causa imputable a la promitente compradora no se llevare a efecto la negociación de venta establecida en los términos y condiciones del presente documento, el promitente vendedor retendrá para sí la cantidad equivalente al 100% del monto entregado para la fecha de dicho incumplimiento, como penalidad por la indemnización de los daños y perjuicios. Del mismo modo si la venta definitiva no se llevare a efecto por causa imputable a la promitente compradora de cantidad entregada por la misma hasta la fecha del incumplimiento, así como también el promitente vendedor queda obligado además a pagar a la promitente compradora por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal en razón de un incumplimiento de cantidad equivalente al 100% del monto entregado”.

En el caso de autos, está demostrado el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada y no habiendo en autos la prueba que la inejecución de la obligación o el retardo proviniere de una causa extraña no imputable y por cuanto las partes establecieron de manera contractual lo expresado en dicha cláusula y por cuanto está probado que la promitente compradora entregó a la promitente vendedora la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,oo) que constituye el 100% de lo entregado hasta el monto del incumplimiento, quien juzga considera que es procedente condenar a la parte de demandada, como se establecerá en el dispositivo del fallo, a cancelar la suma estimada de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,oo), así se decide.

En relación a la devolución de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 4.500,oo) por concepto de pago a fin de tramitar crédito en la Caja de Ahorros se niega porque la misma no es daño previsible en el contrato y nada se estableció en el mismo al pago excedente de esa cuantificación. También se niega el reintegro de la suma de Un Mil Bolívares (Bs.F. 1.000,oo) porque tampoco está determinado como un gasto previsible en el contenido del contrato, así se declara.

QUINTO

En relación a la indexación solicitada, la misma se declara improcedente por esta alzada, porque igualmente fue solicitada en la cláusula penal correspondiente, donde las partes pactaron previamente los daños y perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento culposo de las partes, la cual ha sido acordada no pudiendo por lo tanto ser también decretada la corrección mobiliaria pues ello implicaría una doble indemnización no permitido por la Ley. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesta por el abogado C.A.G., PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.L.M., en los aspectos que no le favorece la sentencia dictada por el a-quo en fecha 24 de mayo de 2.010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. SEGUNDO: Parcialmente CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato y reclamo de Daños y Perjuicios intentada por la ciudadana G.M.C.I. en contra de Zonca M.A.A., ambas partes plenamente identificadas.

Como consecuencia de la declaración anterior se condena a la parte demandada a devolver la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,oo) correspondiente a la cantidad de dinero entregado por la promitente compradora a la promitente vendedora. TERCERO: Se condena a la demandada al pago de la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,oo), por concepto de daños y perjuicios contractuales.

No hay condenatoria en costas procesales por no haber vencimiento total.

Queda así MODIFICADO el fallo apelado.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de este auto para ser agregado al Libro respectivo; y conforme al artículo 251 ejusdem notifíquese a las partes de esta decisión.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.D.M.M.A.. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.

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