Decisión nº 1822 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 28 de Septiembre de 2009

Fecha de Resolución28 de Septiembre de 2009
EmisorJuzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito
PonenteYolivey Flores
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veintiocho (28) de septiembre del año dos mil nueve (2009).

199º y 150º

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: I.A.M.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.715.546, domiciliado en M.d.e.M. y hábil.

APODERADO DEMANDANTE: Abogado J.J.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.035.825, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 39.297.

DEMANDADOS: J.J.E.Z.G. y E.L.O., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.049.244 y V-7.520.506 respectivamente, domiciliados en la ciudad de M.d.E.M. y hábiles.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados A.G.B.M., A.R.B., A.C.C. y F.R.C.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-16.605.402, V-4.605.951, V-8.014.911 y V-8.707.560 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 127.792, 28.739, 23.708 y 69.683 en su orden y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA.-

II

PARTE EXPOSITIVA

El presente procedimiento se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 31 de julio de 2008 (folios 1 al 6) mediante el cual el ciudadano I.A.M.T., a través de su apoderado judicial J.J.G.V., ya identificados, interpuso formal demanda por cumplimiento de contrato, contra los ciudadanos J.J. EL ZELAH GUERRERO y E.L.O., ya identificados. Junto con el libelo, el apoderado judicial de la parte actora produjo los siguientes documentos (folios 7 al 21):

  1. Instrumento poder otorgado por el demandante al abogado J.J.G.V. (folios 7 y 8).

  2. Original de instrumento privado denominado contrato de opción de compra venta entre J.J.E.Z.G. --quien actúa también en nombre de su cónyuge E.L.O.-- y el ciudadano I.A.M.T., marcado con la letra “B” (folios 9 al 10 y sus vueltos).

  3. Una serie de documentos privados denominados “recibos” otorgados por distintas cantidades de dinero, todos marcados con la letra “C” (folios 11 al 19).

  4. Dos documentos privados denominados “Póliza de seguro contra robo”, que constituyen los anexos “D” y “E” del libelo (folios 20 y 21).

Efectuada la distribución de ley, el conocimiento de la presente causa le correspondió a este Juzgado, el cual, por auto de fecha 07 de agosto de 2008, admitió la demanda y ordenó la citación de los codemandados para que comparecieran a dar contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, más un día que se le concede como término de distancia (folios 22 y 23).

A solicitud de la parte actora (folio 24), y advertido por el Tribunal el error cometido al conceder “un día” como término de distancia a los codemandados domiciliados en la ciudad de Mérida, por auto de fecha 23 de septiembre de 2008, se acordó corregir el error cometido en el emplazamiento, y se fijó el plazo de veinte días siguientes a la última citación para dar contestación a la demanda (folios 25 y 26).

La citación personal de los codemandados J.J. EL ZELAH GUERRERO y E.L.O., fue practicada por el alguacil de este Juzgado como consta de los recibos correspondientes, de las diligencias del Alguacil y de las constancias de la Secretaria de este Juzgado de fecha 05 de noviembre de 2008 (folios 37 al 38 y 39 al 40).

En fecha 08 de enero de 2009, los ciudadanos J.J.E.Z.G. y E.L.O., asistidos por los abogados A.C.C. y A.R.B., ya identificados, dieron contestación a la demanda intentada en su contra como consta a los folios 41 al 63 y, en esa misma fecha, otorgaron poder apud acta a los abogados A.G.B.M., A.R.B., A.C.C. y F.R.C.M. para que, en forma conjunta o separada, los representaren en este juicio (folios 64 y su vuelto).

El 12 de enero de 2009, la secretaria de este Juzgado hizo constar que ese día correspondía al vencimiento del lapso para dar contestación a la demanda, acto que se había verificado oportunamente el 08 de enero de 2009, como ya quedó expuesto (folio 65).

En fecha 03 de febrero de 20009, el abogado A.R.B., en su carácter de apoderado de la parte codemandada, consignó escrito de promoción de pruebas (folio 66) y el 13 de febrero de 2009 el abogado J.J.G.V., en su carácter de apoderado de la parte actora, consignó el escrito de pruebas de su patrocinado (folio 67), los cuales, con sus anexos, fueron agregados a los folios 68 al 69 y 70 al 79, respectivamente, conforme consta en auto del 17 de febrero de 2009 (folio 80) .

Por auto del 26 de febrero de 2009, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte codemandada, con excepción de la prueba señalada en el capítulo primero (folio 81). Así mismo por auto de esa misma fecha, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora, con excepción de las pruebas documentales primero, numeral 2 y prueba segundo numeral 3, cuya admisión fue negada (folio 82).

Por auto del 03 de marzo de 2009, se avocó al conocimiento de la presente causa la abogada S.Q.Q., quien había sido designada para cubrir la vacante de la Juez Titular de este Juzgado, por motivo del disfrute de sus vacaciones reglamentarias (folio 83).

Por escrito de fecha 03 de marzo de 2009, los abogados A.C.C. y A.R.B., en su carácter de apoderados de la parte codemandada, impugnaron los documentos privados que fueron promovidos por el actor bajo la denominación de: “oferta de venta del bien objeto de la negociación, realizado por la empresa Inmobili C.A.” (folio 72), por considerar que dicho “papel” es una simple fotocopia que carece de firma alguna y por no tener aceptación no tiene valor probatorio y no dice de quien emana; impugnaron los supuestos “planos entregados por el vendedor a mi representado” (folios 73, 74 y 75) por considerar que dichos “planos” son una simple copia fotostática que carece de firma original alguna de parte de su mandante o de quien supuestamente los dibujó y por no tener aceptación alguna no tienen valor probatorio; impugnaron los “estados de cuenta” (folios 76, 77 y 78) por considerar que “dichos estados de cuenta” no emanan de sus mandantes, la supuesta firma que al final de ellos aparece estampada no pertenece a ninguno de sus representados ni a trabajadores ni dependientes suyos (folios 84 al 86).

Por escrito del 05 de marzo de 2009, el abogado J.J.G.V., invoca la extemporaneidad de la oposición a la admisión de las pruebas, hecha por su contraparte en escrito del 03 de marzo de 2009 (folio 88 y vuelto al 89) y, a su vez, por diligencia del 11 de marzo de 2009, el apoderado de la parte codemandada A.C.C. refuta tal argumentación del apoderado actor, sosteniendo que el medio de defensa por él ejercido no es la oposición a la admisión de las pruebas, sino la impugnación de unos documentos producidos por el actor, impugnación que realizaron oportunamente dentro de los cinco días siguientes a aquél en que las pruebas impugnadas fueron producidas en autos (folio 90 y vuelto).

Por auto del 23 de abril de 2009, el Tribunal fijó el décimo quinto día siguiente para la presentación de los informes, acto procesal que fue cumplido por ambas partes mediante sendos escritos presentados el 15 de mayo de 2009 y agregados a los folios 94 al 107 y 109 al 114.

Por escrito del 28 de mayo de 2009, sólo el apoderado judicial de la parte actora J.J.G.V. consignó escrito de observaciones a los informes presentados por su antagonista (folio 118), razón por la cual, a partir del día siguiente a la indicada fecha, la presente causa entró en términos para dictar la sentencia definitiva (folio 120).

El 27 de julio de 2009, fue diferido el pronunciamiento de la sentencia para el trigésimo día calendario siguiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (folio 121).

Encontrándose el procedimiento en estado de dictar la sentencia definitiva, procede el tribunal a proferirla en los términos siguientes:

III

TRABAZÓN DE LA LITIS

La controversia quedó planteada en los términos que se resumen a continuación:

DE LA DEMANDA

En el libelo de demanda que encabeza el presente expediente (folios 1 al 6 y sus vueltos), el abogado J.J.G.V., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano I.A.M.T., expone así la pretensión:

- Que en el mes de marzo de 2006, mi (su) patrocinado se enteró de las ventas de unas casas en la Urbanización Los Cortijos, La Pedregosa, Municipio Liberador (sic) del Estado Mérida, mediante ofrecimiento publicitario a través de valla colocada en la misma urbanización.

- Que fue así como se trasladó a la Urbanización La Hacienda y se entrevistó con la persona autorizada para esos efectos en la empresa denominada INMOBILICA, donde le enseñaron el proyecto de construcción en planos y le manifestaron que el precio era trescientos Diez (sic) Millones de Bolívares (sic) (Bs. 310.000.000,00) equivalente (sic) a Trescientos (sic) diez mil (sic) Bolívares Fuertes actuales (Bsf. 310.000,00), la cual aceptó (sic).

- Que entonces le indicaron que tenía que trasladarse a Oficina (sic) del propietario Sr. J.E.Z. (sic) ubicadas en Mérida, Edificio donde funcionaba la empresa TecniMueble, Calle 21 entre Av. 7 y 8.

- Que fue así como se entrevistó con dicho ciudadano, quien le manifestó que el precio de esa casa era mayor porque la misma contaba con una parcela de 408 m², y que por ello, el precio era de Trescientos Veinte Millones de Bolívares (Bs. 320.000.000,00), que la inicial era de Sesenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 62.000.000,00), que debería pagar el cincuenta por ciento (50%) dentro de los siguientes seis meses, y que el resto sería a lo que la casa alcanzara un 95% (sic) de construcción.

- Que fue así como las partes redactaron un documento privado que denominaron Opción a Compra, pero que en realidad es un verdadero contrato de compra venta a crédito, tal como se explicará en el siguiente capítulo, y cual (sic) adjunto marcado “B”.

- Que en el mencionado documento se indicó la cosa objeto del contrato, la parcela N° 43 y las mejoras sobre ella construidas dice el contrato, aún cuando en realidad no había nada aún construido para la fecha 30 de marzo de 2006, se indicó en que consistía la casa o mejoras, es decir, sus metros de construcción y las áreas que la compondrían.

- Que se estableció el precio definitivo de la venta y la forma de pago, lo que lo hace hacer (sic) una venta a crédito y no una opción a compraventa, (sic) por ejemplo, en la Cláusula Segunda, se estableció el precio y la forma de pago, se establecieron obligaciones del vendedor, como lo es la obligación de entrega de la cosa y la protocolización de la venta definitiva, (sic) el comprador adquirió también obligaciones, como el pagar el precio de la cosa en la forma, tiempo y modo establecido en el contrato, se establecieron cláusulas penales, y se estableció una cláusula de variación de precio, sujeta a condición, es decir condicionada a que ocurriese (sic) en forma concurrente tres (3) circunstancias, a saber: 1) aumento o variación en los insumos de construcción; 2) aumento en la mano de obra; y 3) que estos aumentos fueran superiores al 10%, y aún cuando el contrato no lo diga, por seguridad jurídica, siempre y cuando este aumento se de en el desenvolvimiento normal de la construcción de la obra, ya que, si el vendedor no comienza la misma o paraliza ésta, no podría tener aplicación esta cláusula (negrillas y subrayado son del texto copiado).

- Que desde el 30 de marzo de 2006, su representado cumplió con sus obligaciones contractuales, es decir, en el periodo de seis meses siguientes pagó la cantidad de Novena (sic) y ocho (sic) Millones de Bolívares (Bs. 98.000.000,00), de la siguiente manera: el 04 de mayo de 2006, pagó la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00); el 02 de junio de 2006, la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00); el 10 de julio de 2006, la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00); el 04 de agosto de 2006, la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00); el 06 de septiembre de 2006, la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00); y, el 09 de octubre de 2006, la cantidad de quince millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00), para un total de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00). Compromiso éste que cumplió a pesar de que el vendedor no estaba cumpliendo con su compromiso de construir la casa dentro de ese plazo de seis meses, que era cuando se había comprometido en forma verbal con su representado en llegar por lo menos al 95% (sic) de la construcción, cosa que no ocurrió, ya que para ese entonces ni siquiera el vendedor había empezado con el movimiento de tierra de la parcela, el cual hizo en el mes de octubre de 2006, comenzando a penas (sic) en enero de 2007, a construir.

- Que a finales del mes de agosto de 2007, por vía telefónica el vendedor Jorge el (sic) Zelak, le participa a mi (su) cliente que ya la obra había alcanzado el novena (sic) y cinco por ciento de la construcción, por ello, debería pagar el saldo restante, fue así como mi (su) representado quien estaba fuera de la ciudad le manifestó que él iría a inspeccionar para ver el grado de construcción al llegar a la ciudad, pero que no obstante le enviaría la mitad de lo de lo (sic) adeudado, es decir, Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00), pago que se efectuó el 23 de agosto de 2008, (sic) al llegar éste a la ciudad, constató que la obra no alcanzaba el 95% de construcción, que le faltaban los marcos de las puertas internas de la casa, tenía filtraciones, (sic) área para bombonas de gas, plomería, entre otros. Fue así como cumplidas con algunas de estas tareas faltantes, el 28 de septiembre de 2007, mi (su) representado le termina de pagar la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) restantes y el vendedor le entrega las llaves de las puertas principales Multi Lok (sic) y sendas Pólizas de Seguro de Robo, para que mi representado procediera como de hecho lo hizo, ha (sic) instalar las piezas sanitarias, griferías, pisos a su gusto, área de esparcimiento en la mencionada casa.

- Que se aclara que su representado ha invertido más de Cuatrocientos mil Bolívares Fuertes (Bsf. 400.000,00) desde la entrega del inmueble.

- Que debido a la insistencia de mi (su) representado al vendedor de que le cumpliese con la protocolización del documento definitivo de venta, el vendedor le indicó que debería conversar con él, porque quedaba un saldo pendiente. En la reunión que sostuvieron el vendedor le indicó que había un saldo porque, la parcela era más grande, que por ello debería pagar la cantidad de Veintisiete millones cincuenta y seis mil Bolívares (Bs. 27.056.000,00), además de un ajuste por índices de precio al consumidor IPC (sic), de Cuarenta y Un Millones Quinientos Cuarenta y seis mil sesenta y siete con sesenta y seis (sic) (Bs. 41.546.067,66), a lo que mi (su) cliente le respondió que no, ya que en primer lugar ya el precio de la diferencia de metros cuadrados de la parcela, había sido ajustado al inicio de (sic) relación contractual, tal como se explicó anteriormente, y que con respecto a los supuestos IPC, no estaba de acuerdo por cuanto no está establecido en el contrato, y que había existido un retraso en la (sic) inicio de la obra de más de siete meses, por ello, no pagaría ninguna cantidad, ya que le está cobrando por un periodo de tiempo (sic) que ni siquiera cumplió el deber de construir.

- Que muchas han sido las conversaciones sostenidas con el vendedor para que protocolice la venta definitiva del inmueble, y para llegar a un acuerdo sobre el asunto, pero han sido nugatorias todas estas reuniones, (sic) por ello, acude a la vía judicial.

En el capítulo denominado “cuestión jurídica”, el apoderado actor alega lo siguiente:

- 1.- Que el mencionado contrato, a pesar de haberse denominado “Opción a compra”, el mismo es sin lugar a equívocos, lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado como una venta a crédito o compromiso bilateral de compra venta, tal y como lo ha establecido nuestra jurisprudencia, por ejemplo, sentencia del 08 de julio de 1957 (sic) cuyo texto parcial transcribe, y sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 14 de junio de 1986 (sic), cuyo texto parcial transcribe.

- Que las sentencias antes parcialmente anunciadas y adjuntadas, son cónsonas con el contrato de marras, (sic) al efecto: En la cláusula primera, claramente los vendedores, allí denominados “Opcionantes Vendedores”, se comprometen a dar en venta el bien inmueble objeto del contrato, siempre que se cumplan las obligaciones fijadas en el mismo contrato. Como se desprende, no existe una promesa de preferencia de venta, que es lo (sic) caracteriza la opción; en la Cláusula segunda se estipuló no sólo el precio de la venta definitiva, sino la forma como debería el comprador pagar dicho precio, donde se demuestra que estamos en presencia de una venta a crédito, obligaciones éstas (pago) que fueron cumplidas por mi (su) representado tal y como se alegó en los hechos o antecedentes de este libelo; en la Cláusula Quinta, se pautó que era contrato intuito personae , no pudiendo ser cedido por el comprador; se estableció una (sic) la cláusula penal, con contenidos resarcitorios.

- Que del contenido del contrato se demuestra que estamos en presencia no de una opción, sino de contrato de venta a crédito, también entendido como compromiso bilateral de compra venta.

- Que aún si no existiese el contrato escrito, el comportamiento de las partes, reflejan en forma clara un contrato de venta a crédito, tan es así, que debido al cumplimiento de las obligaciones del comprador, se le entregó la llave de la casa y una Póliza contra Robo, dado (sic) por la empresa familiar de uno de los vendedores (Tecnimueble-unidad económica) como se explicará en los demás numerales de este capítulo.

- 2.- Que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

- Que el artículo 1.134 establece que el mismo puede ser bilateral cuando ambas partes se obligan, o unilateral, cuando una sola de ellas se obliga.

- 3.- Que...cuándo puede decirse que se forma un contrato? La doctrina es unánime en establecer que el mismo empieza con la oferta, la cual es: “una proposición unilateral que una persona llamada oferente o solicitante, dirige contra la otra, denominado destinatario u obligado, comunicándole su deseo de formar con ella un contrato” (Maduro L. Eloy, Curso de Obligaciones, p. 438).

- Que la oferta se perfecciona y se hace plena en el momento que la persona a la cual se dirige (destinatario) la acepta, todo conforme al artículo 1.137 eiusdem, el cual establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte...”.

- Que el artículo 1.138 (sic) establece que el contrato comienza cuando el aceptante comienza con la ejecución de su obligación o contraprestación, este en lo referente a la ley civil.

- 4.- Que nuestra legislación establece los requisitos para la existencia de todo contrato, los cuales son: consentimiento, objeto y causa, (sic) al efecto el objeto debe ser algo que pueda ser materia de contrato, bienes muebles, inmuebles, acciones mercantiles, animales etc. y por su puesto (sic) este debe ser lícito, es decir, no estar considerado por nuestras leyes como ilícito o ilegal, verbigracia, sustancias estupefacientes, venta de personas, conocido como trafico de blancas y pare de contar (sic).

- Que el consentimiento, tal y como lo ha establecido nuestro legislador en el ordinal 1° del artículo 1.141 (sic), es un (sic) sentido complejo o técnico, y por ello es una declaración recíproca de voluntades que concurren en la formación del contrato, de allí, que la propuesta que no es continuada por la aceptación, es una tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos (Melich Orsini. Teoria General del Contrato, p. 101)- en similar sentido lo establece el artículo 110 del Código de Comercio (sic).

- Que el mismo autor diga que en el contrato de venta la voluntad del vendedor es que quiere transmitir la propiedad, y la del comprador adquirirla, por lo que vemos como voluntades distintas, convergen en un mismo fin perseguido, el contrato de venta. El consentimiento tiene que ser libre, de error, dolo o violencia, de allí su espontaneidad.

- Que por último tenemos la causa, (sic) la Corte Suprema de Justicia a (sic) tomado el criterio del eminente Dr. V.G., en su obra Tratado de Derecho Civil Venezolano, Tomo V, pag. 46, que la define “como el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia la otra. En los contratos sinalagmáticos (sic) la cual es la ejecución prometida por la otra parte, y es lícita, cuando no es contraria a la Ley o las buenas costumbres”.

- Que el notable autor pone de ejemplo que la causa en el contrato de compra venta, es que se entregue un objeto a cambio de que se entregue la suma de dinero, por ejemplo, cuando el vendedor entrega la cosa, la tiene que entregar al pagar el precio de ella, bien de una sola vez o bien por cuotas, sin precio no existe venta (p. 45-46-sic).

- Que el Dr. (sic) J.M.O., comenta (sic) “en la compraventa de inmueble, podemos distinguir; (sic) de una parte, la obligación del vendedor, que tiene como objeto la transferencia al comprador de la propiedad del inmueble vendido; y del lado opuesto la obligación del comprador, cuyo objeto es la transferencia al vendedor de la propiedad de cierta cantidad de dinero, lo que se llama “el precio” (p. 215-sic).

- Que este elemento consentimiento no solo es considerado como un elemento necesario para la existencia del contrato, sino para su validez, junto con la capacidad. Por ello nuestro legislador civil en el artículo 1.143 establece que toda persona pude (sic) contratar, salvo que sea declarado incapaz (lógicamente esta declaración debe constar en sentencia judicial).

- Que... por capacidad puede entenderse “la medida de la aptitud para realizar negocios jurídicos válidos (Maduro Luyando, ob. cit.). Por ello, es que para el Dr. Mélich Orsini, una vez perfeccionado un contrato, no importa que sobrevenga una incapacidad (Ob.cit, p. 77-78).

- Que hay que tomar en cuenta, sin entender que este sea un requisito del contrato como tal, la legitimación, es decir, la coincidencia entre el sujeto del negocio y el sujeto de los intereses a que se refiere el negocio, sobre todo en los entes corporativos o societarios, que son ficciones legales, que necesitan de una persona de carne y hueso que les represente, (sic) el eminente jurista venezolano, Mélich Orsini, considera que en estos casos la legitimación- se presenta como “poder ante los demás” y se caracteriza porque ella es conferida en interés del propio titular de los intereses y no en interés del legitimado (p. 89).

- Que por lo que (sic) impretermitible concluir, que estamos en presencia clara e inequívoca, de (sic) contrato de compra venta, que el mismo fue a crédito, que mi (su) patrocinado pagó su precio, por ello, cumplió con sus obligaciones contractuales, que el vendedor hizo hasta entrega de la cosa vendida y que debe cumplir con su deber de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la negociación.

- Que de otra parte no se dieron las causas concurrentes a las que sujetó la condición, para la procedencia de la variación de precio (Cláusula Décima), como lo son: 1) aumento o variación en los insumos de construcción – materiales de construcción; 2) aumento en la mano de obra; y 3) que estos aumentos fueran superiores al 10%. Es sabido que el gobierno nacional (sic) tiene desde hace más de tres años regulado (sic) los materiales de construcción como lo son: cemento, hierro, etc. por ello no ha ocurrido el incremento en esta causa, con respecto al incremento de la mano de obra, este por contrato colectivo, si ha sufrido variaciones, y con respecto a la última causa, que estos aumentos sean superiores al 10%, pues simplemente no se ha dado, ya que al no haber sufrido aumento la primera de las causas concurrentes, pues lógicamente no ha podido alcanzar o cumplirse con ese aumento superior al 10%.

- Que en última instancia, y sin que deba considerarse como renuncia o contradicción al argumento antes explanado, el cual aquí se ratifica, en caso de que los demandados, pudiesen demostrar el aumento concurrente de los insumos o materiales de construcción y de la mano de obra, y que éstos hubiesen sido superiores al 10%, no es aplicable ningún índice al consumidor o IPC (sic), ya que no se estableció en el contrato, y deberá aplicarse los intereses legales establecidos bien en el Código Civil Venezolano (interés civil legal) en caso de que este Tribunal considere que (sic) en una relación contractual de tipo civil, por ello, del Tres (sic) por ciento (3%) anual en conformidad con el artículo 1.746 del código sustantivo antes indicado, o bien el interés establecido en el Código de Comercio (interés legal comercial), si el tribunal considerare que es una relación de tipo o corte comercial, por ser compraventa, este no podrá exceder del doce por ciento (12%) anual de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio. Y sólo podrá aplicarse desde el momento en que los vendedores empezaron a cumplir con sus obligaciones de construir (enero de 2007) hasta la fecha en que se materializó el último pago por nuestro representado. Y en todo caso, ni siquiera éstos son aplicables ya que mi representado no está ni ha estado en mora, la cual es necesaria para que opere el castigo de pago de cualquier tipo de interés de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil, (sic) muy por el contrario, los que ha (sic) ha incurrido en mora son los vendedores, y son éstos los que último caso podrán ser condenados al pago de intereses, como resarcimiento de parte de daños y perjuicios, lo (sic) cual me reservo en nombre de mi representado desde ya a demandarlo (sic) por separado.

- Que por todo lo antes expuesto, en mi (su) carácter de apoderado judicial del ciudadano I.M., identificado al inicio, en su carácter de comprador demandante, para demandar como en efecto demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos: J.E.Z. (sic) GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.049.244, comerciante, con domicilio en Mérida y hábil, en su condición de vendedor y copropietario del inmueble, a la ciudadana E.L.O.d. la misma nacionalidad y domicilio, titular de la cédula de identidad N° 7.520.506, en su condición de cónyuge del vendedor propietario, para que cumplan con protocolizar el documento definitivo de venta, donde se me transfiera la plena propiedad y dominio de la parcela N° 43, de la Urbanización Los Cortijos, en la Pedregosa, Municipio Libertador, con una extensión aproximada de cuatrocientos ocho metros cuadrados (408 M²), entablada dentro de los siguientes linderos: Frente: con la Calle N° 3 o Dalias en una extensión de diecisiete metros (17 Mt.); Fondo: con parcelas 46 y parte de las parcelas 45 y 47, en extensión de diecisiete metros (17 Mt.) en línea recta aproximada; Costado izquierdo visto de frente, en una extensión de veinticuatro metros (24 Mt.) con la parcela 42, en línea recta aproximada; y, por el costado derecho, visto de frente, en extensión de veinticuatro metros (24 Mt.) con la parcela 44, y la casa sobre él construida, constituida por: casa de habitación de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200 m²) de construcción, constante de dos niveles. PRIMER NIVEL: integrado por una cocina sin empotrado, un baño, una sala comedor, un estudio, jardín posterior, un área de oficios, una habitación, tres puestos de estacionamiento: SEGUNDO NIVEL: conformado por tres habitaciones, tres baños y un estar. Dicho inmueble fue adquirido por los vendedores, según documento protocolizado por la Oficina Subalterna (sic) del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 06 de diciembre de 2005, bajo el N° 8, protocolo primero, tomo 40, cuatro trimestre, a que convengan en esta pretensión, o a ello sea (sic) condenado (sic) por el tribunal, declarándome el tribunal propietario del inmueble y que cuya (sic) sentencia me (le) sirva de título de propiedad, ordenándose por tal (sic) su registro.

- Por último, solicita se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ya descrito, estima la demanda en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares fuertes (Bsf. 320.000,00) y señala el domicilio procesal.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por escrito de fecha 08 de enero de 2009 (folios 42 al 63), los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O., asistidos por los abogados A.C.C. Y A.R.B., ya identificados, dieron contestación a la demanda y exponen su defensa frente a la pretensión del actor, en la forma siguiente:

- I.- Que rechazan y contradicen la demanda intentada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho invocado, salvo aquél Derecho y aquellos hechos que expresamente reconozcan en el texto de ese escrito.

- II.- DE LOS HECHOS Y NORMAS DE INTERÉS ALEGADOS EN EL LIBELO. Que alega el demandante los siguientes hechos (y normas jurídicas) de cierta relevancia: 1. Que suscribió con los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O., un contrato “que denominaron Opción de Compra, pero que en realidad es un verdadero contrato de compra venta a crédito” sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Los Cortijos, La Pedregosa, parcela N° 43, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una extensión aproximada de 408 M². 2.- Que ... en dicho contrato se estableció el precio definitivo de venta y la forma de pago, lo que hace que esta sea considerada una venta a crédito y no una opción de compra venta. 3.- Que ... cumplió con sus obligaciones contractuales, mediante los pagos que describe en su escrito de demanda y aduce que cumplió con este compromiso a pesar de que los demandados no cumplieron con la obligación de construir la casa en el plazo de seis meses. 4.- Que... ha invertido más de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400.000,00) en el inmueble objeto de la referida opción. 5.- Que... en el contrato suscrito los vendedores se comprometieron a dar en venta el bien inmueble siempre que se cumplieran las obligaciones fijadas en el contrato. Dice el actor, que no existe una promesa de preferencia de venta, que es lo que caracteriza la opción. En fin, alega el demandante que estamos en presencia no de una opción sino de un contrato de venta a crédito, también entendido como compromiso bilateral de compraventa. 6.- Que... niega el demandado la obligación de pagar aumento o variación de precio de venta del inmueble y menos aun un aumento superior al 10% y alega que en todo caso, deberán aplicarse los intereses legales establecidos en el artículo 1.746 del Código Civil. 7.- Que...cita y pide la aplicación de los artículos 1133, 1134, 1137, 1138, 1141, 1277 y 1746 del Código Civil y 108 del Código de Comercio. 8.- Que... en conclusión el actor nos (les) demanda para que cumplamos (cumplan) con protocolizar el documento definitivo de venta donde se le transfiera la plena propiedad y dominio de la parcela número 43. 9.- Que... pide se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en el escrito libelar.

- III.- ANÁLISIS DE LOS HECHOS Y DEL DERECHO INVOCADO.

- 1) Que ciertamente celebramos (celebraron) un contrato con el demandante en el cual consta de prueba escrita de fecha 30-03-2006 y que corre agregado al expediente.

- Que la pregunta que corresponde hacerse, a la luz del documento privado y probatorio del negocio jurídico que corre en autos, es la siguiente: ¿Realmente nos encontramos ante un contrato de venta a crédito, también entendido como compromiso bilateral de compraventa con lo afirma el demandante? ¿O, por el contrario, nos encontramos antes un contrato de opción de compra o ante otro tipo de contrato? (el subrayado es del texto copiado).

- Que... hay que recordar, como repetida y pacíficamente lo ha establecido la casación venezolana, que en principio la verdadera naturaleza del contrato no se desprende de la calificación que del mismo hagan las partes sino de lo realmente querido y acordado por ellas.

- Que es el juzgador quien en la soberanía de apreciación de los hechos tiene la facultad de calificar la naturaleza jurídica de los contratos, con independencia de la que le haya sido atribuida por las partes al momento de la concertación de ellos, dentro del juicio donde se debaten sus distintas pretensiones.

- Que... establecida por el juzgador esa calificación, tiene también la facultad y el deber de aplicar para la solución de la controversia todas aquellas reglas estatuidas para ser aplicadas al tipo contractual de que se trate, todo en cumplimiento del principio iura novit curia, es decir, el juez puede desempeñar un papel activo y utilizar como motivación de su fallo preceptos jurídicos que ninguna de las partes hayan invocado o que hayan sido manejados errónea o defectuosamente por las mismas.

- Que...corresponde preguntarse: ¿Que es un contrato de opción? La legislación venezolana en ningún lugar define el contrato de opción, si bien en oportunidades hace mención a él en algunas leyes particulares (por ejemplo: ley de Propiedad Horizontal (art. 37), Ley de ventas de Parcelas (art. 18), Ley de Política habitacional (art. 8), etc. Es la doctrina y la jurisprudencia quienes han ido perfilando la definición del contrato de opción y sus características particulares. (Las negrillas son del texto copiado).

- Que... Á.O., en su afamada obra “El contrato de opción” textualmente establece:

“Don F.A.M. encuentra demasiado angostos los límites que yo señalo a la opción y sostiene que puede darse fuera del contrato de compraventa.

La esencia del derecho de opción -dice- radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro e cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. Siempre que esto ocurra, habrá contrato de opción, con independencia de que el contrato principal sea compraventa, permuta, censo, sociedad, hipoteca, préstamo con interés o cualquier otro que sea bilateral.

No creo haber defendido la limitación que se me atribuye. La definición que propongo, y que puede verse más adelante, no está circunscrita al contrato principal de compraventa sino a la adquisición de cualquier cosa o derecho, por cualquier título, mediante cualquier contrato, para renuncia del dueño a su facultad de disponer, reservándola para cierta persona durante cierto tiempo. Si no la hay, no.

Te reservo durante un año el derecho de permutar tu campo por mi casa.

Si durante ese año no puedo disponer de mi casa, esperando la decisión del otro contratante, hay opción, porque durante ese año eh renunciado a mi potestad de disponer.” (Angel OSSORIO. El contrato de opción. México: Manuales Uteha, 1963, pag. 37).

- Que más recientemente, el también jurista español J.T.C., en su obra “El contrato de opción”, textualmente establece:

Por nuestro lado nos atrevemos a apuntar, sin pretensiones dogmáticas ni sistemáticas, el siguiente concepto de opción convencional: contrato preparatorio de otro futuro contrato final con el que se encuentra en íntima conexión; oneroso o gratuito, y consensual; por el que una de las partes en el negocio (denominado concedente), hace a favor de la otra parte (el beneficiario o optante), o a favor de la persona que éste designe, una oferta irrevocable referida a dicho contrato final; válida durante un cierto plazo; y habiendo determinado las partes de común acuerdo la reglamentación contractual de aquél contrato final, de tal manera que: a) únicamente el concedente queda vinculado con relación al contrato proyectado; b) y el optante adquiere el derecho (preferente) a decidir con absoluta libertad en torno a la definitiva conclusión del mismo. Ejercicio de la opción que, en caso de verificarse extinguirá el contrato preparatorio al mismo tiempo que d.v. al definitivo, naciendo en este preciso momento los derechos y las obligaciones derivados de éste último.

(Javier TALMA CHARLES. El Contrato de Opción. Barcelona: Bosch, 1996, pág. 40).

- Que en la doctrina patria el profesor M.R.F., en su obra “El contrato de opción” textualmente establece:

Tentativamente, podemos definir la opción como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.

77. OSSORIO lo define así: “Contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener mientras tanto lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas.” (Mauricio R.F. , El Contrato de Opción. Caracas. Livrosca, 1998, pág. 57).

- Que en la jurisprudencia patria tenemos las siguientes muestras. La primera es la sentencia del Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda del 28 de abril de 1976, (Ramírez & Garay, tomo LII, sentencia 302-76, página 249 y ss.) que textualmente estableció:

El contrato de opción, no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya como sigue: un contrato en virtud del cual el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona, por tiempo fijo y bajo el cumplimiento de determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirla o transferirla a un tercero.

- Que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de abril de 2002, en armonía con lo anteriormente expuesto, dispuso textualmente:

“...omisis

Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea a prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “Es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”...omisis…

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y vendedor son obligaciones principales. (http//www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Abril/RC-0217-300402-00894,htm).

- Que de las posiciones doctrinales y jurisprudenciales expuestas, unánimes por lo demás, tenemos como características particulares que el optante (posible comprador) no está obligado a comprar sino que adquiere la posibilidad (o derecho, u opción) de comprar. Si el posible comprador se obliga a comprar sencillamente no hay opción. En cambio, para el promitente (posible vendedor) la opción se traduce en una oferta irrevocable.

- Que si revisamos el contrato de autos suscrito por las partes nos damos cuenta de que el opcionante vendedor si se obliga o compromete a dar en venta o a vender (véase cláusula primera) y en ningún momento el opcionante comprador (demandante) se obliga a comprar. Somos nosotros (ellos) los que nos obligamos en la referida cláusula primera “a dar en venta a EL OPCIONANTE COMPRADOR previo cumplimiento de las condiciones que se especificarán en este contrato”.

- Que si la característica del contrato de opción es que el posible comprador (demandante) sólo tenga libertad y ninguna obligación, efectivamente nos encontramos ante un contrato de opción.

- Que el criterio antes expresado se refleja de manera diáfana tanto en la jurisprudencia de fecha 08 de julio de 1957 como en la proferida por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 14 de junio de 1986, citadas por el actor en su escrito libelar.

- 2)Que establecido que el contrato de autos constituye un contrato de opción, conviene determinar porque no nos encontramos, por caso, ante un caso de un contrato de venta a crédito, también llamado por el accionante como compromiso bilateral de compra venta tal como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria.

- Que la venta tiene dos características esenciales... que faltan en el contrato de autos: a) la bilateralidad de las partes, entendida como que ambas partes se obligan recíprocamente la una con la otra (tal cual lo establece el artículo 1.134 del Código Civil: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente” y b) La transmisión de la propiedad que también falta en el contrato de autos. En efecto, véase cómo en la cláusula primera del contrato sólo los demandados “se comprometen a dar en venta” y nótese cómo el actor ni en ésta ni en ninguna otra cláusula de obliga a comprar.

- Que ... en refuerzo de que no ha habido transmisión de propiedad que pudiera implicar una posible venta, véase la cláusula tercera del contrato de autos que textualmente establece lo siguiente:

TERCERA: La entrega material del inmueble objeto de este contrato de opción de Compra Venta se hará en el momento de Protocolización de documento definitivo de Compra Venta ante la oficina de Registro respectiva.

(Las negrillas son del texto copiado)

- Que las partes en la mencionada cláusula quisieron manifestar que, la negociación de compra venta no se considerará formalizada hasta que no sea protocolizado el documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo.

- Que –a juicio de los codemandados- de la cláusula anterior meridianamente claro es interpretar que las partes no quisieron celebrar un contrato de compraventa, pues decidieron hacer depender la venta de que efectivamente se sucediera la “formalización” de la misma en el momento de protocolización del “documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo.”

- 3) Que a todo evento y en el supuesto negado de que el contrato de autos no fuere una opción, cómo es el juzgador quien en ejercicio de su soberanía de apreciación de los hechos puede cambiar su calificación, pudiéramos entonces estar en presencia de un contrato preliminar y, más específicamente, ante un contrato preliminar de compraventa. (Negrillas, subrayado y cursivas del texto copiado).

- Que... ¿Cuál o cuáles son las características determinantes del contrato preliminar? (las negrillas son del texto copiado).

- Que no existiendo dispositivo legal en nuestra legislación que defina el contrato preliminar es menester, a fin de responder esta pregunta, tomar en préstamo las palabras de Messineo:

En principio el contrato preliminar (denominado también promesa de contrato, pre-contrato o pactum de contrahendo, o pactum de ineundo contractu, y más conocido por los prácticos bajo el nombre de compromiso) puede preceder a la formación de cualquier tipo de contrato: consensual o real; con prestaciones recíprocas o con prestaciones a cargo de una sola parte (es admisible un preliminar de locación, de contrato de obra, de mutuo [arg. Art. 1.822, de transporte, de cesión de crédito, etc.); pero su aplicación más frecuente se encuentra a propósito de los contratos traslativos de propiedad o constitutivos de otros derechos reales (en general de todos los derechos reales sobre una cosa ajena) o traslativos de los mismos (ejemplo, superficie, enfiteusis, usufructo); o también de derechos personales (arg. art. 2932, parágrafo). Según que una parte quede vinculada o queden vinculadas ambas, tendremos la figura del preliminar unilateral (arg. arts. 1.331 ¹, y 1.822 ², (o promesa unilateral de contrato) o bien del preliminar bilateral ( o promesa bilateral de contrato). Esta última no está prevista expresamente por la ley.

b) En el preliminar bilateral, a diferencia del preliminar unilateral, las posiciones de las partes están equilibradas en cuanto a la obligación de llegar al contrato definitivo y, por tanto, cada una de ellas puede exigir que la otra cumpla su promesa de prestarse para la celebración del contrato definitivo. De este modo hay sacrificio de un interés al otro, como no ocurre, en cambio, en el caso de preliminar unilateral.

(Francesco MESSINEO, Doctrina General del Contrato, Buenos Aires: EJEA, 1952, tomo I, págs. 354 y ss. 357 y ss.).

- Que en la doctrina patria tomaremos en préstamo las palabras igualmente oportunas del profesor M.R.F.:

Se debe empezar por señalar que el término “contrato preliminar”, aunque no el fenómeno, pertenece a este siglo. En el contrato preliminar se ha venido observando un acuerdo (contrato) por medio del cual las partes se obligan (unilateral o bilateralmente) a celebrar con posterioridad otro contrato. De ahí nace la abundancia de términos como pre-contrato, antecontrato preparatorio, promesa de contrato (unilateral y bilateral), contrato previo, etc. en este punto debemos decir que todos estos términos han sido utilizados como sinónimos, salvo, últimamente, el término “contrato normativo” que ha adquirido una significación especial.

Debe entenderse por contrato preliminar aquel contrato cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, con aplicación práctica, especialmente, en los contratos reales. Un banco, a título de ejemplo, se compromete a dar en préstamo a un cliente, hasta la cantidad de tres millones de bolívares (la así llamada “línea de crédito”, en términos bancarios). Si el cliente lo desea puede forzar al banco a celebrar el contrato de préstamo.

El primer acuerdo es un contrato preliminar unilateral (obligación sólo para el banco). El segundo contrato es el contrato de préstamo en sí (contrato definitivo) que requiere de la entrega del dinero (dado su carácter real), además del nuevo consentimiento previo de ambas partes.

Pero el contrato preliminar también puede ser bilateral (esto es, con obligaciones para ambas partes). Por ejemplo, Juan se obliga a vender y Miguel se obliga a comprar determinado inmueble en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado.

(obra citada, pág. 17).

- 4) Que los autores distinguen el contrato preliminar unilateral del contrato preliminar bilateral. La característica del contrato preliminar unilateral es que en el mismo una sola de las partes se obliga y la otra no se obliga. (Negrillas y subrayado del texto copiado).

- Que la característica determinante del contrato preliminar bilateral es que en el mismo las partes se obligan recíprocamente. Ejemplo de contrato preliminar bilateral: “Juan se obliga a vender y Maria se obliga a comprar”. Cuando las partes se obligan recíprocamente conseguimos este tipo de fórmula: “A” se obliga a vender y “B” se obliga a comprar. En cambio, cuando el contrato preliminar es unilateral conseguimos este otro tipo de fórmula: “A” se obliga a vender pero “B” no se obliga a comprar o, puesto al contrario, que también sucede frecuentemente: “B” se obliga a comprar pero “A” no se obliga a vender. En este caso, “A” tiene obligación de vender, pero no tiene derecho de exigirle a “B” que compre. “B” por su parte, si tiene derecho a que le vendan pero no está obligado a comprar, si “A” así se lo exige. Y este es precisamente el caso que nos ocupa y que corre en autos.

- Que transcribe la primera parte de la cláusula primera del mencionado contrato firmado por las partes que corre en autos y que es del tenor siguiente: “PRIMERA: EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a dar en venta a EL OPCIONANTE COMPRADOR, previo cumplimiento de las condiciones que se especificarán en este contrato, el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 43 y las mejoras construidas sobre ella, identificadas ut supra. El plazo de esta opción es de ciento ochenta (180) días consecutivos, contados a partir del de hoy.” (Subrayado del texto copiado).

- Que en esta cláusula quien se obliga es el vendedor y no el posible comprador. Y si seguimos leyendo el resto del contrato vemos cómo las demás cláusulas reafirman esta idea: siempre el obligado es el posible vendedor y no el posible comprador.

- Que la idea se ve reafirmada en la cláusula décima primera donde se nos concede la libertad de no vender, restituir las cantidades recibidas y pagar una pena de 30.000.000,00 de Bolívares. Que ... los abogados cuando redactamos los compromisos de venta y queremos que ambas partes queden obligadas recíprocamente utilizamos la siguiente fórmula: “Juan se obliga a vender a Maria quien, a su vez, se obliga a comprar a Juan.” La fórmula de autos denota que se quiso expresamente que el contrato preliminar definitivamente fuera unilateral, que simplemente hubiera obligación de vender para los vendedores (si el comprador cumplía con los compromisos asumidos en el convenio) pero no para el comprador. (Las negrillas y subrayados son del texto copiado).

- “IV - DEL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL ACTOR.

- Que la cláusula segunda del contrato de autos prevé: SEGUNDA: El precio convenido para la adquisición del inmueble antes descrito es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 320.000.000,00) que pagará el opcionante comprador de la siguiente manera: La cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares con 00/100 CTMOS (64.000.000,00) en este acto, la cantidad de NOVENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 96.000.000,00), mediante el pago de seis cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de DIECISÉIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00-sic) cada una, con vencimiento la primera de dichas cuotas a los treinta días de la firma de la presente opción, y el resto, es decir la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00) al culminar la obra en un noventa y cinco por ciento (95%) o se cancelará con pagos parciales hasta la entrega del inmueble.

- Que de los recibos traídos a los autos por la parte actora se refleja que no cumplió con el cronograma de pagos previsto en la mencionada cláusula.

- Que el pago que aparece reflejado en el recibo inserto al folio 11 es por la cantidad de 62.000.000,00 de bolívares, cuando según el citado cronograma debía haber sido por 64.000.000,00 de Bolívares.

- Que después de ese pago aparece en autos recibos por la cantidad de 15.000.000,00 de Bolívares (folio 12) y por 17.000.000,00 de Bolívares cuatro pagos (folios 13, 14, 15 y 16) y finalmente aparece un recibo de pago por la cantidad de 15.000.000,00 en fecha 09 de octubre de 2006 (folio 17), es decir, que el demandante pagó extemporáneamente, lo cual constituyó un incumplimiento al cronograma de pagos establecidos en la referida cláusula.

- Que estamos en presencia de otro incumplimiento por parte del accionante, concretamente como se evidencia del permiso de habitabilidad de fecha 31 de julio de 2007 (anexo “A”) ya para esa fecha el inmueble estaba terminado, por lo tanto es incierto lo esgrimido por el actor en el sentido de afirmar que le notificamos a finales de agosto de 2007 la culminación de la obra en un 95% ya que lo cierto es que dicha notificación se hizo fue a finales de julio de 2007.

- Que siendo ello así el último pago por la cantidad de 160.000.000,00 de Bolívares debió pagarlos el actor inmediatamente y ello no ocurrió de esa manera sino por el contrario, el actor efectuó dicho pago extemporáneamente y de manera fraccionada en dos partes: el día 23 de agosto de 2007 por 80.000.000,00 de Bolívares (folio 18) y por 80.000.000,00 de Bolívares (folio 19) el día 28 de septiembre de 2007. Es decir, pagó prácticamente con dos meses de atraso.

- Que al negocio de autos se le aplicó lo previsto en la cláusula décima del contrato, que prevé: “

DÉCIMA

EL OPCIONANTE COMPRADOR conviene por su cuenta las variaciones de precio que sufra el inmueble, motivo de esta negociación, por incremento que sufran los insumos de construcción y mano de obra, si esta tuviera una variación superior al 10% obligándose desde ya a pagarlos, y el cual se aplicará sólo al saldo deudor.”

- Que de dicha cláusula se desprende- según arguyen los codemandados- que no estábamos obligados a otorgar el documento definitivo de venta por cuanto existe a nuestro favor un saldo producto de dicho incremento, reflejado en los dos recibos que corren agregados a los folios 18 y 19.

- Que este saldo fue aceptado por el actor en virtud de estar en conocimiento de él. Al (sic) actor traer en juicio ambos recibos para probar que pagó (con retraso) también dichos recibos prueban que él estaba en conocimiento del saldo deudor en él reflejado. Que el actor no puede dividir la prueba documental invocando a su favor lo que le favorece y obviando lo que le desfavorece.

- Que dichos instrumentos tienen entre las partes pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. El actor no puede dividir en perjuicio nuestro y en beneficio suyo, las declaraciones contenidas en todos los mencionados recibos. Amén de que el tribunal debe aplicar aquí el principio de comunidad de la prueba (unidad de la prueba).

- Que si el actor quiere probar con los recibos que efectuó un pago, mal podría tomarse en cuenta sólo el pago, haciendo omisión del saldo de la deuda, puesto que en el fondo ello equivaldría a una especie de división de la confesión, de suyo inaceptable en el terreno jurídico.

- Que si el demandado no aceptó aumentos de precios, jamás debió permitir que al hacer los pagos extemporáneos, se le emitieran (y menos traer a los autos) unos recibos de la forma como quedaron redactados. Ahora no puede pretender que no debe si así lo aceptó tácitamente. Y no sólo tácitamente, lo aceptó expresamente y ello se desprende de la cláusula décima del contrato.

- Que la mencionada cláusula tiene pleno valor entre las partes, porque los contratantes al concertar, en la medida en que no violen el orden público, ni la moral ni la buenas costumbre (artículo 6 del Código Civil) son libres de establecer los lineamientos que ellas quieran siempre en virtud del sagrado principio de la autonomía de la voluntad.

- Que las partes al contratar, gozan de autonomía contractual funcionando la mayoría de las normas legales con carácter supletorio, es decir, si las partes no establecen algo contrario o distinto se aplican las normas del Código Civil o de ley especial. Si las partes deciden “derogar” o “modificar” lo establecido en la ley son siempre libres de hacerlo en la medida en que no se viole el artículo 6 mencionado....

- “V.- ANÁLISIS DE LA CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA DEL CONTRATO DE AUTOS.

- Que el contrato de marras prevé en la cláusula Décima Primera lo siguiente:

DECIMA PRIMERA

EL OPCIONANTE COMPRADOR que no esté solvente con las obligaciones antes señaladas no se le adjudicará la casa. CLÁUSULA PENAL: Para el caso en que EL OPCIONANTE COMPRADOR no ejerza el derecho de preferencia que aquí se le otorga, en el plazo indicado, deberá pagar una sanción penal de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). Igualmente para el caso en que el propietario del inmueble por una causa que le sea imputable, decidiera no dar el inmueble en opción de compra deberá restituir a LOS OPCIONANTES COMPRADORES las cantidades dadas en opción de compra y deberá pagar una sanción penal de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). (Las negrillas, mayúsculas y subrayados con del texto copiado).

- Que es conveniente analizar los términos de la cláusula Décima Primera del contrato que corre agregado a los autos, mismo (sic) que como quedó deslindado, no es una venta a plazo.

- Que dicha cláusula tiene dos partes: la parte “A” y la parte “B”, tal cual está establecido en el contrato.

- Que la parte “A” contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento de “EL OPCIONANTE COMPRADOR”.

- Que la parte “B” contempla el supuesto de las consecuencias en caso de que el propietario decida no vender.

- Que en la parte “A” de la cláusula décima primera se establece que si “el optante” incumple con su obligación de comprar pagará una sanción pecuniaria.

- Que en la parte “B” de la cláusula décima primera se establece que “los propietarios”, de no vender, deberán devolver al optante la cantidad recibida en opción, pagando una pena y nada más.

- Que de allí, no estamos en presencia, como lo afirma el actor, de una venta a crédito, o compromiso bilateral de compra venta a plazos.

- Que es inaudito pensar que en un contrato de venta se le da al vendedor la posibilidad de no vender y al comprador de no comprar.

- Que si las partes así lo establecieron pues así debe ser en honor al sagrado principio de la autonomía de la voluntad en materia contractual, y en honor a los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil que textualmente establecen:

Art. 1159.- Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención.

“VI. EN TORNO AL ARTÍCULO 1.160 DEL CÓDIGO CIVIL.

- Que el artículo 1.160 del Código Civil expresa:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

- Que el artículo 1.160 es el instrumento del Juez para llenar, suplir o integrar los vacíos o lagunas contractuales de las partes. No es una norma de interpretación sino de integración. Y, en este sentido, cita la opinión del autor Mélich Orsini quien expresa – resumidamente – que:

... La integración del contrato stricto sensu es un concepto que ciertamente va más allá del proceso de interpretación como tal. En nuestro Código Civil se refiere a ella el artículo 1.160, cuyo texto transcribe. La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad con agregados que provienen de una voluntad extraña a la de las propias partes, para hacerle surtir efectos que no podrían explicarse con un (sic) mera interpretación (ni aun por la integradora como lo señala Messineo).

En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran. Ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no solo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocadas como secuela de la celebración del contrato. Por ello incurriríamos en un craso error si pensáramos que los conflictos de intereses que por haber incurrido en el hecho de celebrar un determinado contrato puedan seguir entre ellas, encuentran siempre solución por la vía de una pura interpretación de su voluntad común. Es aquí donde interviene la noción de la integración del contrato. El juez no puede limitarse simplemente a esclarecer lo que las partes hayan querido, sino que, cuando éstas no hayan previsto la situación sobre la cual exista controversia, deberá forzosamente acudir a los que estipula el artículo 1.160 del C.C. para completar ese cuerpo normativo encarnado en las declaraciones contractuales con preceptos que no podrían decirse seriamente que provienen de la voluntad de las partes.

(obra citada, pág. 425).

VI.- EN TORNO A LOS ARTÍCULOS 1.264 Y 1.159 DEL CÓDIGO CIVIL.

- Que el artículo 1.264 establece que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas ” y eso es lo que pretenden.

- Que si en virtud del compromiso suscrito tenemos el derecho de no vender, pues efectivamente tenemos ese derecho y nadie nos lo puede quitar salvo que renunciemos, cosa que no hemos hecho ni pensamos hacer.

- Que ejerceremos en su debida oportunidad nuestro derecho a separarnos (separarse) del contrato, manifestando en este acto la disposición inequívoca de devolver la cantidad recibida de los demandantes (sic) tal y como está establecido en el contrato que corre en autos.

- Que el artículo 1.159 establece que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuos consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

- Que estamos en armonía con esta norma en sus dos disposiciones: La primera que es la fuerza obligatoria del contrato, y en este sentido la cláusula décima primera del contrato de autos tiene fuerza de ley. La segunda: las partes no pueden separarse de los contratos salvo que haya mutuo consentimiento o disposición de la ley. Y aquí no hay que hilar muy fino para entender que nos reservamos el derecho a separarse (sic) del contrato por nuestra sola voluntad devolviendo la cantidad de dinero recibida del demandante, situación absolutamente legal y que en nada es contrario a derecho.

- Que tal disposición, por virtud del mismo artículo 1.159-- según arguyen los codemandados-- tiene “fuerza de ley entre las partes” y, para explicar ese concepto, citan la autorizada opinión y las oportunas palabras de Mélich Orsini, según el cual:

“El arrepentimiento unilateral. Ahora bien, si al mutus dissensus, dentro de los límites señalados se le reconoce ese poder de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre las mismas partes, la redacción del artículo 1.159 enfatiza la imposibilidad jurídica de pretender la disolución o modificación del contrato por voluntad unilateral. La exacta comprensión de este último principio exige también algunas precisiones.

En primer lugar, nada impide que una parte (o ambas, cada una por su lado) pueda haberse reservado en el contrato la facultad de ponerle fin o de modificarlo por su sola voluntad. Al reconocer en este caso un derecho de resiliación unilateral del contrato no se deroga en realidad el principio formulado por el artículo 1.159 C.C., pues se estaría utilizando simplemente un derecho válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes. Este tipo de cláusula suele ser incluida en algunos contratos de ejecución continuada o periódica, tales como los arrendamientos, de suministros, de agencia, etc. (obra citada, pág. 441).

- Que siempre hemos actuado de buena fe y ello se demuestra en la entrega de la posesión del inmueble sub litis a la parte actora...

En el capítulo VII de su escrito, los codemandados solicitan la no apertura del lapos probatorio, por considerar que el punto sobre el cual versan la demanda y la contestación son de mero derecho y, en tal virtud, convienen en que el asunto que se ventila en este juicio se decida como de mero derecho con la solicitud expresa dirigida a la parte actora de adherirse a dicho pedimento.

Por último, señalan el domicilio procesal a los fines del presente juicio y solicitan que la demanda sea declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas.

III

MOTIVACIÓN

Del contenido del libelo y su petitum, cuya transcripción parcial se hizo ut supra, observa esta juzgadora que la acción que en él se deduce es la de cumplimiento de contrato, consagrada positi¬vamente en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguien¬te:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecu¬ta su obliga¬ción, la otra puede, a su elección, reclamar judi¬cialmente la ejecu¬ción del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjui¬cios en ambos casos, si hubiere lugar a ello".

En efecto, de los términos del escrito libelar, se evi¬dencia que el actor, ciudadano I.A.M.T., pretende que los co-demandados, ciudadanos J.J.E.Z.G. y E.L.O. convengan en el cumplimento del contrato celebrado sobre el inmueble ante¬riormente identifi¬cado en esta decisión, contenido en el instrumento privado de fecha 30 de marzo de 2006, cuyo original obra agregado a los folios 9, 10 y sus vueltos del presente expediente, mediante la protocolización del documento definitivo de venta en virtud del cual se le transfiera la plena propiedad y dominio de la parcela N° 43 de la Urbanización Los Cortijos, ubicada en la Pedregosa, Municipio Libertador, con una extensión aproximada de cuatrocientos ocho metros cuadrados (408 M²), cuyos linderos y medidas señala en el libelo, y la casa sobre ella construida, de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200 m²) de construcción, constante de dos niveles, con las dependencias señaladas en su escrito y en el contrato que invoca como ya ha sido narrado en esta sentencia. Señala el actor que dicho inmueble fue adquirido por los vendedores, según documento protocolizado por la Oficina Subalterna (sic) del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 06 de diciembre de 2005, bajo el N° 8, protocolo primero, tomo 40, cuatro trimestre. De no convenir en la demanda, el actor pide que los codemandados sean condenados al cumplimiento de esa prestación, declarándosele propietario del inmueble descrito y que, a la vez, la sentencia le sirva de título de propiedad, ordenándose su registro.

Ahora bien, de los términos en que fue planteada la litis, observa el Tribunal que entre las partes existe diferencia de criterio respecto de la calificación jurídica del contrato cuyo cumplimiento se pretende.

En efecto, en el instrumento contentivo del contrato fundamento de la pretensión, que no fue desconocido por la parte codemandada, ambas partes contratantes lo calificaron inicialmente como "opción de compra".

Sin embargo, al proponer la demanda, el apoderado actor asevera que se trata de una “venta a crédito” o “compromiso bilateral de compraventa”. Y, por su parte, al contestar la demanda, los representantes procesales de la parte co-demandada, con apoyo en la doctrina que citan extensamente en su escrito, sostienen que el contrato en cuestión es o bien una “opción a compra” o bien una “promesa unilateral de compraventa”.

Así las cosas, debe este Tribunal emitir pronunciamiento expreso sobre la verdadera naturaleza jurídica del contrato cuya cumplimiento se pretende, a cuyo efecto se observa:

Como ya se ha expresado, el apoderado judicial del actor I.A.M.T. sostiene en el libelo que el susodi¬cho contrato, es una "venta a crédito" o "compromiso bilateral de compraventa", con base en los argumentos que, in verbis, se reproducen a continua¬ción (vuelto folio 3):

"... En la cláusula primera, claramente los vendedores, allí denominados “Opcionantes Vendedores”, se comprometen a dar en venta el bien inmueble objeto del contrato, siempre que se cumplan las obligaciones fijadas en el mismo contrato. Como se desprende, no existe una promesa de preferencia de venta, que es lo (sic) caracteriza la opción;

“En la Cláusula segunda se estipuló no sólo el precio de la venta definitiva, sino la forma como debería el comprador pagar dicho precio, donde se demuestra que estamos en presencia de una venta a crédito, obligaciones éstas (pago) que fueron cumplidas por mi (su) representado tal y como se alegó en los hechos o antecedentes de este libelo;

“En la Cláusula Quinta, se pautó que era contrato intuito personae, no pudiendo ser cedido por el comprador; se estableció una (sic) la cláusula penal, con contenidos resarcitorios.

“En fin, del contenido del contrato se demuestra que estamos en presencia no de una opción, sino de contrato de venta a crédito, también entendido como compromiso bilateral de compra venta.

Que aún si no existiese el contrato escrito, el comportamiento de las partes, reflejan en forma clara un contrato de venta a crédito, tan es así, que debido al cumplimiento de las obligaciones del comprador, se le entregó la llave de la casa y una Póliza contra Robo, dado (sic) por la empresa familiar de uno de los vendedores (Tecnimueble-unidad económica) como se explicará en los demás numerales de este capítulo....

.

Por su parte los apoderados judiciales de los codemandados J.J.E.Z.G. Y E.L.O., sostienen que el contrato de marras es o bien un contrato de opción a compra (capítulo III-contestación, aparte 1, a los folios 44 y siggs.) o bien es un “contrato preliminar” en la modalidad de “promesa unilateral de venta” que sólo genera obligaciones a cargo de una sola de las partes, a diferencia de la preliminar bilateral de compra venta que genera obligaciones a cargo de ambas partes (capítulo III-contestación, aparte 4, folios 52 al 53), con base en los argumentos que textualmente se copian a continuación:

Para sostener que el contrato de marras es “una opción a compra”, luego de citar ampliamente el criterio de varios autores –que ya han sido transcritos en esta sentencia-- los apoderados de los codemandados concluyen que (folio 49):

“...De las posiciones doctrinales y jurisprudenciales expuestas, unánimes por lo demás, tenemos como características particulares que el optante (posible comprador) no está obligado a comprar sino que adquiere la posibilidad (o derecho, u opción) de comprar. Si el posible comprador se obliga a comprar sencillamente no hay opción. En cambio, para el promitente (posible vendedor) la opción se traduce en una oferta irrevocable. Si revisamos el contrato de autos suscrito por las partes nos damos cuenta de que el opcionante vendedor sí se obliga o compromete a dar en venta o a vender (véase cláusula primera) y en ningún momento el opcionante comprador (demandante) se obliga a comprar. Somos nosotros los que nos obligamos en la referida cláusula primera “a dar en venta a EL OPCIONANTE COMPRADOR previo cumplimiento de las condiciones que se especificarán en este contrato”. Y si la característica del contrato de opción es que el posible comprador (demandante) sólo tenga libertad y ninguna obligación, efectivamente nos encontramos ante un contrato de opción.

“Véase que el criterio antes expresado se refleja de manera diáfana tanto en la jurisprudencia de fecha 08 de julio de 1957 como en la proferida por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 14 de junio de 1986, citadas por el actor en su escrito libelar. Resulta congruente que las referidas sentencias invocadas por el demandante nos terminan dando la razón.

“ 2) Establecido que el contrato de autos constituye un contrato de opción, conviene determinar porque no nos encontramos, por caso, ante un caso de un contrato de venta a crédito, también llamado por el accionante como compromiso bilateral de compra venta tal como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria.

“...La venta tiene dos características esenciales... que faltan en el contrato de autos: a) la bilateralidad de las partes, entendida como que ambas partes se obligan recíprocamente la una con la otra (tal cual lo establece el artículo 1134 del Código Civil: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente) y b) La transmisión de la propiedad que también falta en el contrato de autos. En efecto, véase cómo en la cláusula primera del contrato sólo los demandados “se comprometen a dar en venta” y nótese cómo el actor ni en ésta ni en ninguna otra cláusula de obliga a comprar.

“...En refuerzo de que no ha habido transmisión de propiedad que pudiera implicar una posible venta, véase la cláusula tercera del contrato de autos que textualmente establece lo siguiente:

TERCERA: La entrega material del inmueble objeto de este contrato de opción de Compra Venta se hará en el momento de Protocolización de documento definitivo de Compra Venta ante la oficina de Registro respectiva.

(Las negrillas son del texto copiado)

“Es decir, las partes en la mencionada cláusula quisieron manifestar que, la negociación de compra venta no se considerará formalizada hasta que no sea protocolizado en documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo. (Las negrillas son del texto copiado).

“De la cláusula anterior meridianamente claro es interpretar que las partes no quisieron celebrar un contrato de compraventa, pues decidieron hacer depender la venta de que efectivamente se sucediera la “formalización” de la misma en el momento de protocolización del “documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo....”

De otra parte, y por considerar que la calificación de los contratos es de la apreciación soberana de los jueces de instancia quienes pueden apartarse de la denominación que le hayan dado las partes, para el caso de no ser acogida la alegada naturaleza de la convención contenida en el instrumento acompañado por el actor a su libelo, los apoderados de los codemandados argumentan que, en lugar de ser una opción a compra, la convención de marras puede ser calificada como un “contrato preliminar” y, más concretamente, “una promesa unilateral de venta”, pues su mandante asumió la obligación de vender, si el comprador cumplía los compromisos asumidos en el convenio; pero el comprador no asumió la obligación de comprar.

Al efecto, ante la falta de dispositivo legal en nuestra legislación que defina el contrato preliminar, con apoyo en la doctrina que citan en su escrito, sostienen que (Folios 52 y siggs.):

“...Los autores distinguen el contrato preliminar unilateral del contrato preliminar bilateral. La característica determinante del contrato preliminar unilateral es que en el mismo una sola de las partes se obliga y la otra no se obliga. La característica determinante del contrato preliminar bilateral es que en el mismo las partes se obligan recíprocamente. Ejemplo de contrato preliminar bilateral: “Juan se obliga a vender y Maria se obliga a comprar.”...

“...En cambio, cuando el contrato preliminar es unilateral conseguimos este otro tipo de fórmula: “A” se obliga a vender pero “B” no se obliga a comprar o, puesto al contrario, que también sucede frecuentemente: “B” se obliga a comprar pero “A” no se obliga a vender. En este caso, “A” tiene obligación de vender, pero no tiene derecho de exigirle a “B” que compre. “B” por su parte, si tiene derecho a que le vendan pero no está obligado a comprar, si “A” así se lo exige. Y este es precisamente el caso que nos ocupa y que corre en autos. Que ...la cláusula primera del mencionado contrato firmado por las partes que corre en autos ... es del tenor siguiente:

PRIMERA: EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a dar en venta a EL OPCIONANTE COMPRADOR, previo cumplimiento de las condiciones que se especificarán en este contrato, el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 43 y las mejoras construidas sobre ella, identificadas ut supra. El plazo de esta opción es de ciento ochenta (180) días consecutivos, contados a partir del de hoy.

(Subrayado del texto copiado).

“Que en esta cláusula quien se obliga es el vendedor y no el posible comprador. Y si seguimos leyendo el resto del contrato vemos cómo las demás cláusulas reafirman esta idea: siempre el obligado es el posible vendedor y no el posible comprador.

“Que la idea se ve reafirmada en la cláusula décima primera donde se nos concede la libertad de no vender, restituir las cantidades recibidas y pagar una pena de 30.000.000,00 de Bolívares.

Que ... los abogados cuando redactamos los compromisos de venta y queremos que ambas partes queden obligadas recíprocamente utilizamos la siguiente fórmula: “Juan se obliga a vender a Maria quien, a su vez, se obliga a comprar a Juan.” La fórmula de autos denota que se quiso expresamente que el contrato preliminar definitivamente fuera unilateral, que simplemente hubiera obligación de vender para los vendedores (si el comprador cumplía con los compromisos asumidos en el convenio) pero no para el comprador...” (Las negrillas y subrayados son del texto copiado).

...Que es conveniente analizar los términos de la cláusula Décima Primera del contrato que corre agregado a los autos, mismo (sic) que como quedó deslindado, no es una venta a plazo.

Que dicha cláusula tiene dos partes: la parte “A” y la parte “B”, tal cual está establecido en el contrato.

Que la parte “A” contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento de “EL OPCIONANTE COMPRADOR”.

Que la parte “B” contempla el supuesto de las consecuencias en caso de que el propietario decida no vender.

Que en la parte “A” de la cláusula décima primera se establece que si “el optante” incumple con su obligación de comprar pagará una sanción pecuniaria.

Que en la parte “B” de la cláusula décima primera se establece que “los propietarios”, de no vender, deberán devolver al optante la cantidad recibida en opción, pagando una pena y nada más.

Que de allí, no estamos en presencia, como lo afirma el actor, de una venta a crédito, o compromiso bilateral de compra venta a plazos.

Que es inaudito pensar que en un contrato de venta se le da al vendedor la posibilidad de no vender y al comprador de no comprar.

Que si las partes así lo establecieron pues así debe ser,

en honor al sagrado principio de la autonomía de la voluntad en materia contractual, y en honor a los artículos 1159 y 1264 del Código Civil que textualmente establecen...

Para decidir el Tribunal observa:

La doctrina y la jurisprudencia tienen establecido pacíficamente que la naturaleza jurídica de los contratos no depende de la denominación que le hayan dado las partes, sino de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley y atendiendo a la real intención de las partes y a la ejecución que éstas le hayan dado y que, en definitiva, la calificación de tales actos le corresponde a los jueces.

En consecuencia, debido a la discrepancia que respecto a la naturaleza jurídica del contrato de marras mantienen las partes en este proceso, se hace necesario el examen y considera¬ción del texto íntegro del contrato cuyo cumplimiento se pretende, a los fines de determinar a la luz de la legislación, doctrina y jurisprudencia, a qué figura o especie contractual corresponde. A tal efecto, resulta necesario trans¬cribir previamente el contrato de marras, lo cual se hace por razones de método de seguidas:

Yo, J.J.E.Z.G., venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.049.244, domiciliado en esta ciudad de M.E.M. y hábil, actuando en mi nombre y representación de mi cónyuge, la ciudadana E.L.O., venezolana, casada, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de M.E.M., titular de la cédula de identidad N° V-7.520.506 y civilmente hábil conforme a Poder General de Administración y Disposición Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida el día 08 de Marzo de 2004, bajo el N° 36, Protocolo Tercero, tomo 2, correspondiente al primer trimestre del año en curso, declaro: que soy propietario de una parcela ubicada en la Urbanización Los Cortijos Parroquia J.R.S.M.A.L.d.E.M., identificada como PARCELA N° 43, con un área aproximada de CUATROCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS (408,00 m²) y alinderada así: POR EL FRENTE: con la calle N° 3 o calle “Las Dalias” con una extensión de DIECISIETE METROS (17 mts.) en línea recta aproximadamente; FONDO: con la parcela N° 46 y parte de las parcelas N° 45 y 47, en una extensión de DIECISIETE METROS (17 mts.) en línea recta aproximadamente; COSTADO IZQUIERDO (V.F.): con la parcela N° 42, con una extensión de VEINTICUATRO METROS (24,00 mts.) en línea recta aproximadamente; COSTADO DERECHO (V.F.): con la parcela N° 44, en una extensión de VEINTICUATRO METROS (24,00 mts.) en línea recta aproximadamente. Sobre esta parcela construí con dinero de mi propio peculio y a mis propias expensas unas mejoras consistentes en una casa para habitación de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M²) de construcción, constante de dos niveles. EL PRIMER NIVEL integrado por una (1) cocina sin empotrado, un (01) baño, una sala comedor, (01) un estudio, jardín posterior, un (1) área de oficios, (01) una habitación, (3) tres puestos de estacionamiento: SEGUNDO NIVEL: integrado por: tres (03) habitaciones, tres (03) baños y un (01) estar. Hube la propiedad del inmueble antes señalado según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro público del Municipio Libertador del Estado Mérida , el 06 de diciembre de 2005, bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo 40, Cuarto trimestre del citado año. Ahora bien, en el presente documento, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, para cuyos efectos y en lo adelante me llamaré el OPCIONANTE VENDEDOR por una parte, y por la otra el ciudadano I.A.M.T., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V- 10.715.546, quien en lo sucesivo se denominará EL OPCIONANTE COMPRADOR, regido por las siguientes CLÁUSULAS: PRIMERA: EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a dar en venta a EL OPCIONANTE COMPRADOR previo cumplimiento de las condiciones que se especificarán en este contrato, el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 43 y las mejoras construidas sobre ella, identificadas ut supra. El plazo de esta opción es de ciento ochenta días consecutivos, contados a partir del día de hoy. SEGUNDA: El precio convenido para la adquisición del inmueble antes descrito es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON OO/100 (Bs. 320.000.000,00) que pagará EL OPCIONANTE COMPRADOR de la siguiente manera: La cantidad de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTMOS (Bs. 64.000.000,00), en este acto, la cantidad de NOVENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES ((Bs. 96.000.000,00) mediante el pago de seis cuotas mensuales y consecutivas por las (sic) cantidad de DIECISÉIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 16.000.000,00) (sic), cada una, con vencimiento la primera de dichas cuotas a los treinta días de la firma de la presente opción, y el resto, es decir la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVAES (Bs. 160.000.000,00) al culminar la obra en un noventa y cinco por ciento (95%) o se cancelará con pagos parciales hasta la entrega del inmueble. TERCERA: La entrega material del inmueble objeto de este Contrato de Opción de Compra-Venta se hará en el momento de Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. CUARTA: Todos los gastos inherentes a la protocolización o autenticación de todos los documentos que se generen con la presente negociación corren por cuenta de EL OPCIONANTE COMPRADOR. QUINTA: EL OPCIONANTE COMPRADOR, no podrá ceder los derechos que se derivan del presente contrato a terceras personas. SEXTA: EL OPCIONANTE VENDEDOR entregará el inmueble señalado libre de pasivo y gravámenes, nada adeudará por concepto de impuestos nacionales, municipales, ni por ningún otro concepto. SÉPTIMA: Cuando sea notificado EL OPCIONANTE COMPRADOR que la construcción de las mejoras ha sido terminadas en un 95%, estos deberán cancelar la totalidad del monto adeudado o solicitar al vendedor un financiamiento el cual se acordará entre las partes o mientras obtienen algún crédito a través de cualquier entidad financiera. OCTAVA: Se elige como domicilio único y especial la ciudad de Mérida, Estado Mérida para todos los fines legales pertinentes. NOVENA: EL OPCIONANTE COMPRADOR declara conocer a plenitud el terreno donde se está construyendo el inmueble y el de haber recibido toda la información acerca del proyecto motivo de este contrato. Queda entendido y aceptado, que EL OPCIONANTE VENDEDOR podrá realizar unilateralmente cualquier modificación o rectificación del inmueble, motivo de este contrato y/o del conjunto en general en el que se construye, en razón de velar por la calidad de la obra. DÉCIMA: EL OPCIONANTE COMPRADOR conviene por su cuenta las variaciones de precio que sufra el inmueble motivo de esta negociación, por incremento que sufran los insumos de construcción y mano de obra, si esta tuviera una variación superior al 10% obligándose desde ya a pagarlos y el cual se aplicará solo al saldo deudor. DÉCIMA PRIMERA: EL OPCIONANTE COMPRADOR que no esté solvente con las obligaciones antes señaladas no se le adjudicará la casa. CLÁUSULA PENAL: Para el caso en que EL OPCIONANTE COMPRADOR no ejerza el derecho de preferencia que aquí que (sic) se le otorga, en el plazo indicado, deberá pagar una sanción penal de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). Igualmente para el caso en que el propietario del inmueble por una causa que le sea imputable, decidiera no dar el inmueble en opción de compra deberá restituir a LOS OPCIONANTES COMPRADORES las cantidades dadas en opción de compra y deberá pagar una sanción penal de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Así lo decimos y firmamos en vía privada. I.A.M.T.J.J. EL ZELAH G.”

En la doctrina se ha sostenido que el contrato preliminar, denominado también “precontrato”, “ante-contrato”, “contrato preparatorio”, “promesa de contrato”, “contrato previo” etc. es un convenio por medio del cual una de las partes o ambas se obligan a celebrar con posterioridad otro contrato, de cualquier naturaleza. Lo que caracteriza a los contratos preliminares es que para el perfeccionamiento del contrato definitivo a los que van encaminados, se requiere nuevamente el consentimiento de ambas partes, lo cual no ocurre en el contrato de opción.

Entre los autores que han tratado ampliamente el tema, tan debatido y tan controversial en la doctrina, el profesor M.R.F., en su obra “El contrato de opción” -- también citado por los codemandados en su contestación -- expresa lo siguiente:

... En el contrato preliminar se ha venido observando un acuerdo (contrato) por medio del cual las partes se obligan (unilateral o bilateralmente) a celebrar con posterioridad otro contrato. De ahí que nace la abundancia de términos como precontrato, ante-contrato, contrato preparatorio, promesa de contrato (unilateral o bilateral) contrato previo etc. ...

Debe entenderse por contrato preliminar aquél contrato cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, con aplicación práctica, especialmente en los contratos reales. Un banco, a título de ejemplo, se compromete a dar en préstamo a un cliente, hasta la cantidad de tres millones de bolívares (la así llamada línea de crédito en términos bancarios). Si el cliente lo desea, puede forzar al banco a celebrar el contrato de préstamo.

El primer acuerdo es un contrato preliminar (obligación sólo para el banco). El segundo contrato es un contrato de préstamo en sí (contrato definitivo) que requiere de la entrega del dinero (dado su carácter real) además del nuevo consentimiento previo de ambas partes. ...

...El punto de diferenciación que excluye el contrato de opción de los contratos preliminares (unilateral o bilateralmente vinculantes) estriba en que el contrato definitivo, hacia el cual se encamina el contrato preliminar, requiere nuevamente el consentimiento de todas las partes contratantes. Esto no sucede en el contrato de opción. Aquí conseguimos un primer acuerdo de voluntades que genera el contrato de opción. Pero una vez que se ha celebrado el contrato de opción no hace falta para nada un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato definitivo.

Y no hace falta el nuevo acuerdo de voluntades por cuanto el contrato de opción deja sentada la base (oferta irrevocable) del contrato ulterior. Simplemente, el optante es libre de elegir si ejerce o no ejerce la opción que le ha conferido el promitente. Si el optante decida ejercerla, el contrato de opción produce todos sus efectos, concluyéndose automáticamente el contrato ulterior, sin necesidad que intervenga para nada ( ni sea necesaria) la voluntad del promitente. Si el optante no ejerce la opción, el promitente queda en libertad:

De ahí que el contrato de opción no sea considerado un contrato preliminar, por cuanto el contrato ulterior hacia el cual va dirigida la opción no requiere de un nuevo acuerdo de voluntades. Es así que el contrato de opción es tenido por contrato definitivo...

(pp. 20, 21, 22, 29 al 31).

Entre los autores nacionales que tratan el tema, merece ser mencionado también el profesor J.L.A.G., que distingue tres tipos de contratos preliminares que tienen por objeto la celebración de un contrato futuro de venta: 1°) Promesa unilateral de venta; 2°) Promesa unilateral de compra; 3°) Promesa bilateral de venta. Este último contrato es definido como aquél “por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de abril de 2002, expresó lo siguiente:

“... Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “...Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea a prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “Es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”...

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y vendedor son obligaciones principales.” (Ramírez & Garay, tomo 187, págs. 609 y 610).”

El artículo 1.474 del Código Civil, define la venta como: “...un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Sentadas las anteriores premisas, de la revisión de las cláusulas que integran el contrato cuyo cumplimiento se pretende en este juicio, observa esta juzgadora que no obstante que las partes calificaron como un contrato de “opción de compra venta” el contrato celebrado entre ellas, el mismo reúne todos los elementos del contrato preliminar que la doctrina denomina “promesa bilateral de compra venta” o “contrato preparatorio de otro futuro de compra venta”, como fue calificado por el actor en su libelo.

En efecto, interpretando en su conjunto las distintas cláusulas contenidas en el contrato en cuestión, conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, según el cual: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” , se evidencia claramente que el actor y los codemandados convinieron en celebrar en el futuro, concretamente en el plazo indicado en la cláusula primera, un contrato de compraventa sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 43, ubicada en la Urbanización Los Cortijos, Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, con un área de aproximadamente 408,00 metros cuadrados --con los linderos y medidas que se determinaron en el susodicho contrato-- sobre la cual se hallan construidas las mejoras de una casa para habitación de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200 M²) de construcción y constante de dos pisos, con las dependencias que ahí se señalan y respecto de los cuales el codemandado J.J.E.Z.G., actuando en su nombre y en el de su cónyuge E.L.O., declara ser propietario, por haberla construido con dinero de su propio peculio y a sus expensas, como se evidencia de su propia declaración contenida en el encabezamiento del contrato de marras al folio 9 y su vuelto.

Se evidencia igualmente del susodicho contrato acompañado por el actor a su libelo – no desconocido por los codemandados – que se establecieron una serie de obligaciones a cargo del comprador I.A.M.T. quien, además, otorga el instrumento, lo cual evidencia su conformidad con el contenido del mismo y la más elocuente manifestación de su voluntad de aceptarlo. Estima esta juzgadora que con dicha suscripción, el demandante asume las obligaciones señaladas en el contrato cuyo objeto lo constituye la celebración de un futuro contrato de compraventa, como lo afirma la doctrina.

Por tal razón, estima esta juzgadora, que contrariamente a cuanto sostiene el apoderado de los codemandados --quien califica el contrato de marras como “una promesa unilateral de venta”-- el contrato que se analiza y que es la fuente de las obligaciones recíprocas de las partes, ha de calificarse como “bilateral” a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.134 del Código Civil, pues en él claramente se establecieron obligaciones a cargo del comprador I.A.M.T. de la siguiente manera:

- La obligación de pagar el precio de venta del inmueble descrito (cláusula 2°);

- La obligación de pagar los gastos de protocolización del documento de venta en la Oficina de Registro competente (cláusula 4°);

- La obligación de no ceder a terceras personas los derechos que deriva del contrato (cláusula 5°);

- La obligación de pagar el precio en el plazo convenido (cláusula 7°);

- La obligación de pagar las variaciones del precio, sometida a la verificación del aumento en el precio de los insumos de construcción, del aumento en el precio de la mano de obra y si tal aumento era superior al 10%, siendo aplicable al saldo deudor (cláusula 10°);

- La obligación de estar solvente, so pena de no adjudicársele la casa (cláusula 11°).

Por otra parte, también se establecieron obligaciones a cargo de los vendedores J.E.Z.G. y de su cónyuge E.L.O., como lo afirman en su contestación, tales como:

- La obligación de dar en venta el inmueble (cláusula 1°);

- La obligación de entregar el inmueble al momento de protocolización del documento de definitivo de venta (cláusula 3°);

- La obligación de entregar el inmueble libre de pasivo y gravámenes (cláusula 6°).

Como ya se ha expuesto, en las cláusulas contenidas en el contrato de marras consta que los contratantes fijaron el monto del precio de la venta futura, su forma de pago y un eventual variación del precio (sometida a la verificación del aumento en el precio de los insumos de construcción, del aumento en el precio de la mano de obra y si tal aumento era superior al 10%, siendo aplicable al saldo deudor) y que el ciudadano I.A.M.T., hoy demandante, denominado en el contrato el “OPCIONANTE COMPRADOR”, asumió la obligación de pagar en los términos y condiciones ahí establecidas.

Efectivamente: En la cláusula segunda se estableció que “...el precio convenido para la adquisición del inmueble antes descrito es la cantidad de trescientos veinte millones de bolívares (Bs. 320.000.000,00).... que pagará el opcionante comprador de la siguiente manera...”.

Así mismo, en la cláusula décima se estableció que son por cuenta del opcionante comprador las variaciones de precios que sufra el inmueble, por incremento en los precios de los insumos de construcción y mano de obra, si esta tuviera una variación superior al 10%, aplicable sólo al saldo deudor.

En la cláusula tercera se estableció que “La entrega del inmueble se hará en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro respectiva”, la cual es una obligación contractual del vendedor y es la forma de hacer la tradición de los inmuebles vendidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil.

De lo dispuesto en las cláusulas transcritas se evidencia que la común intención de las partes fue transmitir la propiedad del inmueble al “opcionante comprador”, hoy demandante, una vez que éste hubiere pagado el precio total y protocolizado el documento público de venta, lo cual conduce a considerar que no estamos en presencia ni de opción de compra (que se caracteriza por la oferta irrevocable que hace el promitente -único obligado- a otra persona quien es libre de aceptar o no la oferta), ni tampoco de un contrato de compraventa, ya que éste tiene siempre efectos traslativos de propiedad, lo cual no está presente en el caso de la promesa bilateral de venta, cuyo objeto es, precisamente, la celebración de un futuro contrato de compraventa.

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Tribunal, concluye que el contrato cuyo cumplimiento se pretende en el presente juicio, no es una “opción de compraventa”, como inicialmente fue calificado por las partes contratantes y por los codemandados en su contestación, y tampoco es una promesa unilateral de venta, sino que es una “promesa bilateral de venta” o “contrato preparatorio de uno futuro de compraventa”, como fue calificado por el actor en su libelo, pues su objeto lo constituye la celebración de un futuro contrato de compraventa, previo cumplimiento por el comprador de las obligaciones asumidas en el texto del contrato. Corrobora la anterior afirmación la circunstancia de que el incumplimiento de las obligaciones del comprador, se sancionaría con la no adjudicación de la casa, como lo establece claramente la cláusula décima primera y lo afirman los codemandados en su contestación, concretamente en los alegatos del capítulo quinto de su contestación, al folio 58, in fine. Y así se decide.

Establecido que la naturaleza del contrato de autos es una “promesa bilateral de compraventa” o “contrato bilateral preparatorio de uno futuro de compraventa”, observa el tribunal que tal naturaleza viene corroborada por el contenido de la cláusula décima primera de dicho contrato en la cual, claramente, se estableció una sanción en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador.

En efecto: observa el tribunal que el contenido de dicha cláusula tampoco contribuye a calificar el contrato de marras como “una promesa unilateral de venta” que es la calificación a que aspiran los apoderados judiciales de los codemandados, tomando como fundamento de su alegato “...la autonomía de la voluntad en materia de contratación...” y como fundamento fáctico el contenido de la cláusula décima primera, ya transcrita, según la cual:

EL OPCIONANTE COMPRADOR que no esté solvente con las obligaciones antes señaladas no se le adjudicará la casa. CLÁUSULA PENAL: Para el caso en que EL OPCIONANTE COMPRADOR no ejerza el derecho de preferencia que aquí se le otorga, en el plazo indicado, deberá pagar una sanción penal de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). Igualmente para el caso de que el propietario por una causa que le sea imputable, decidiera no dar el inmueble en opción a compra, deberá restituir a los opcionantes compradores (sic) las cantidades dadas en opción de compra y deberá pagar una sanción penal de treinta millones de bolívares

.

Al efecto, el Tribunal observa lo siguiente:

Ya se ha establecido en esta sentencia que, no obstante la denominación de “opción de compra” que le dieron los contratantes, el contrato de marras debe ser calificado como un contrato preliminar que tiene la naturaleza de una promesa bilateral de compra venta, porque ambas partes asumieron obligaciones recíprocas en orden a la celebración de un futuro contrato de compraventa sobre una cosa inmueble y por un precio determinado.

Además de los elementos que son esenciales para la existencia o validez de todo contrato y que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.141y 1.142 del Código Civil, como bien es sabido, son el consentimiento, el objeto y la causa; la capacidad de los sujetos y la ausencia de vicios del consentimiento, es posible que los contratantes establezcan elementos accidentales que, como su nombre lo indica, pueden existir o no en un determinado contrato.

Tradicionalmente se han considerado como elementos accidentales del contrato: la condición, el término y el modus o modalidad.

Estima el tribunal que, tratándose de contrato bilateral, el deudor carece en absoluto del poder de revocar unilateralmente la obligación que ha asumido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, pues ello equivaldría a admitir la posibilidad de una obligación dependiente de la sola voluntad del deudor, lo que prohíbe el artículo 1.202 ejusdem, según el cual:

La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula.

Al comentar dicha disposición, E.M.L. (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Universidad Católica A.B., Caracas, 1986) dice lo siguiente:

...Según el hecho del cual dependa, la condición es clasificada por la doctrina como potestativa, causal o mixta.

(524) A.- Condiciones potestativas:

El artículo 1.199 segundo párrafo del Código Civil, las define como “Aquellas cuyo cumplimiento depende de la voluntad de una de las partes”.

Puede depender la condición potestativa o bien de la voluntad del deudor o bien de la voluntad del acreedor.

La doctrina clasifica la condición potestativa así:

  1. Condiciones puramente potestativas.

(525) Condiciones meramente potestativas son aquellas que dependen pura y simplemente de la voluntad de alguna de las partes, es decir, de su querer arbitrario o discrecional, de un acto volitivo puro; por ejemplo: pagaré tal cantidad de dinero, si quiero. Son condiciones cuyo cumplimiento depende entera y solamente de la voluntad de una de las partes.

La condición puramente potestativa, cuando es suspensiva y depende enteramente de la voluntad del deudor, es nula. Así lo dispone el artículo 1.202 del Código Civil: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula.”

Ello se debe a que el legislador no puede permitir que una obligación queda sujeta a la sola voluntad del deudor, al capricho del obligado; tal es el caso de una obligación contraída así: “me obligo a pagar diez mil bolívares a X, si quiero, o cuando yo lo decida...” (E. Maduro Luyando, ob. cit. págs. 238 y 239).

De otra parte, el maestro J.M.O., brillante autor de la “Doctrina General del Contrato”, expone así su criterio sobre las cláusulas que están dirigidas a regular convencionalmente los efectos del incumplimiento, esto es, sobre las llamadas cláusulas de exoneración de responsabilidad contractual, especialmente de aquellas que contemplan la posibilidad de la rescisión unilateral no basada en el incumplimiento del otro contratante (Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, 3 Edic., Caracas 1.997, págs. 549 y sigg.):

... las cláusulas de exoneración de responsabilidad civil dan lugar a dos posiciones contrapuestas. De una parte se señala que, puesto que la obligación contractual deriva de la voluntad del propio deudor, en cuanto que éste es libre (salvo el caso excepcionalísimo de los llamados contratos obligatorios) de prestar o no su consentimiento, es lógico que se le reconozca también la posibilidad de graduar en el momento en que acepta comprometerse la extensión y las consecuencias de su compromiso. De otra parte, se arguye en sentido contrario que hay imposibilidad de hablar de la asunción por el deudor de un vínculo jurídico (Art. 1.133 C.C.) si quedare totalmente a su arbitrio cumplir o no con su compromiso (Arts. 1.202, 1.448 C.C.).

Para armonizar estos dos postulados contradictorios se sostiene que tales cláusulas sólo pueden reputarse válidas dentro del límite en que ellas no impliquen que la responsabilidad civil derivada del incumplimiento dependa exclusivamente de la sola voluntad del deudor, tal como sería el caso si le permitiera al deudor dejar de cumplir en forma intencional. Con fundamento en esta conclusión se ha propuesto que se declaren nulas aquellas cláusulas que contengan el intento de exonerar el deudor que incumple con dolo.

Como demostración de la exactitud de este corolario se invocan algunas disposiciones del propio Código Civil que, a la vez que prevén en algunos contratos la posibilidad de estipular el género de cláusulas de las que hablamos, sin embargo, excluyen sus efectos (o independientemente de ellos, niegan la liberación del deudor incumpliente) cuando se trata del hecho personal del propio deudor (Arts. 1.458 ord, 2°, 1.505, 1.506, 1.654 C.C.) o cuando éste conoce de antemano que no tenía la posibilidad de cumplir (Arts. 1.520, 1.522, 1.587 C.C.).

Se argumenta además que, si bien es cierto que si las partes son libres para establecer o no la obligación que las vincula, asimismo deben serlo para establecer algo menor que ello, como lo es las consecuencias de su incumplimiento, tal idea no puede llegar hasta justificar que éstas concierten un pacto que sería contrario al orden público y a la buena fe, como lo es la exclusión de su responsabilidad cuando intencionalmente se causa daño a la otra parte...

...Como quiera que sea, este rechazo de la posibilidad de exonerarse de responder de su propio dolo mediante un pacto expreso inserto en el contrato es hoy algo aceptado pacíficamente en todos los ordenamientos...

(Mélich Orsini,. ob. cit. págs. 549 y 550).

De otra parte, al comentar sobre la eficacia de la cláusula penal y la posibilidad para el acreedor de demandar el cumplimiento en vez de la pena, el autor citado comenta que:

...La existencia de una cláusula penal no impide al acreedor exigir el cumplimiento de la obligación en especie. El artículo 1.259 C.C. reconoce de manera explícita esta opción; y el artículo 1.258 ejusdem, sólo excluye para el acreedor el derecho a “reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo.” Puesto que la obligación principal sigue teniendo plena eficacia y la adjunción de una cláusula penal para asegurar su cumplimiento no la convierte en una obligación alternativa; (¹¹4) el acreedor tendrá a su disposición todos los remedios ordinarios que, para sancionar el incumplimiento, concede al acreedor el ordenamiento.

Podrá, pues, exigir el cumplimiento forzoso en especie de la obligación, o, en su lugar, si se tratase de un contrato bilateral, la resolución del contrato (Art. 1.167 C.C.)...

_____________________________

(114). Según hemos visto, la cláusula penal no constituye una modalidad de la obligación principal, como pudiera hacerlo creer su ubicación en nuestro Código Civil (a continuación de las obligaciones condicionales, a término, alternativas, solidarias e indivisibles)....

...Con la cláusula penal las partes no modifican en forma alguna el fin perseguido por el contrato en el cual se la inserta, no d.v. a ninguna modalidad de ejecución de las obligaciones relevantes para la obtención del fin práctico de dicho contrato. La cláusula penal presenta su propia causa, diversa de la causa del negocio principal, y su efecto jurídico típico está dado por la obligación puesta a cargo del deudor por la falta de observancia del comportamiento debido según el contrato, de la cual ella resulta un accesorio. ...

...Giorgi, N° 454, señala que , precisamente porque la cláusula penal no configura una obligación alternativa, el acreedor no puede pedir la pena en lugar de la obligación principal si el deudor no está incurso en mora; y porque no es tampoco una obligación facultativa, el deudor incurso en incumplimiento tampoco es libre de ofrecer la pena en lugar del cumplimiento. Señala además, que por lo mismo debe distinguirse también de la obligación condicional ex parte debitoris, pues en ésta la prestación condicionada aparece como un hecho futuro e incierto en cuanto que depende de la pura voluntad del deudor, pero en la que precisamente por ello resulta cuestionable la existencia de un verdadero vínculo jurídico, lo que explica la nulidad que sanciona el artículo 1.202 C.C. venezolano; mientras que en la cláusula penal, la obligación garantizada es un vínculo cierto y exigible por el acreedor y la pena sólo sería necesaria para el acreedor si se hallare en la imposibilidad de obtener el cumplimiento forzoso en especie...

(Las negrillas y cursivas son del Tribunal).

Habiéndose calificado como “promesa bilateral de compraventa” el contrato cuyo cumplimiento se pretende en el presente juicio y determinados los términos en que quedó trabada la controversia, procede este tribunal a emitir decisión expresa, positiva y precisa sobre si la acción de cumplimiento de contrato deducida en la presente causa, resulta o no ajustada a derecho, a cuyo efecto, procede a analizar el material probatorio cursante en autos de la siguiente manera:

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

I.A.M.T..

Por escrito de fecha 13 de febrero de 2009, el abogado J.J.G.V., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano I.A.M.T., promovió los siguientes medios de pruebas (folios 70 al 71 y sus vueltos):

PRIMERO: 1.- El contrato firmado en vía privada por las partes y promovido junto a la demanda por ser documento fundamental, reconocido y aceptado por los codemandados en su contestación. De dicho instrumento se comprueba que:

a) Que las partes celebraron el referido contrato asumiendo cada una de ellas determinadas obligaciones. Que el mismo, independientemente de la denominación que se la haya dado, es un contrato de compra venta a crédito o compromiso bilateral de compra venta.

b) Que los demandados se obligaron a venderle a mi (su) patrocinado un bien inmueble constituido por una casa para habitación y mejoras y la parcela de terreno N° 43 de la Urbanización Los Cortijos, como se demuestra de la cláusula primera.

c) Que a diferencia de lo dicho por la parte demandada en su contestación, mi (su) representado sí se comprometió y asumió obligaciones, que perfeccionaron el contrato de compraventa a crédito, como es que se obligó a pagar el precio convenido para la adquisición del inmueble, tal y como se demuestra de la cláusula segunda, donde se estableció que el precio total para la adquisición del objeto del contrato era la cantidad de trescientos veinte millones de bolívares (Bs. 320.000.000,00)... que su representado se obligó a pagar la cantidad de sesenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 64.000.000,00) en el acto de suscripción del contrato; la cantidad de noventa y seis millones de bolívares (Bs. 96.000.000,00), mediante el pago de seis cuotas de dieciséis millones (sic) cada una y, la cantidad restante, es decir la cantidad de ciento sesenta millones de bolívares (Bs. 160.000.000,00) cuando el vendedor cumpliera con construir el inmueble el 95% o mediante pagos parciales hasta la entrega del inmueble. Que esta obligación de pago la asumió mi (su) representado en la cláusula séptima y tan es así que si incumpliese con las obligaciones contraídas al suscribir el contrato, estaría sujeto a la no adjudicación de la casa, debe entenderse a la suscripción de la escritura o protocolización.

Se evidencia de los autos que dicho instrumento privado que obra a los folios 9, 10 y sus vueltos, no fue tachado ni desconocido por la parte codemandada quien, por el contrario, fundamenta en sus cláusulas la defensa esgrimida para enervar la acción propuesta. En consecuencia este tribunal aprecia dicho documento con el mérito probatorio que el artículo 1.363 del Código Civil atribuye a los instrumentos privados reconocidos para dar por demostrada la existencia y validez de la promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento se pretende entre las partes de este juicio. Y así se decide.

Se desprende el texto de la cláusula primera de dicho instrumento, que los codemandados J.E.Z.G. Y E.L.O., se obligaron a dar en venta al ciudadano I.A.M.T., el inmueble constituido por la parcela N° 43 de la Urbanización Los Cortijos de esta ciudad de Mérida y las mejoras de una casa de habitación señaladas en el texto de dicho instrumento y éste se obligó a pagar el precio de venta fijado en la cantidad de trescientos veinte millones de bolívares (Bs. 320.000.000,00), en la forma y con las modalidades establecidas en la cláusula segunda y en la cláusula séptima, en las cuales se estableció el cómo y el cuándo cumplir con la obligación de pagar la totalidad del monto adeudado.

Así mismo, este Tribunal aprecia el mencionado instrumento para dar por comprobado que los codemandados J.E.Z.G. y E.L.O., asumieron la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato en el momento de otorgar el documento definitivo de compraventa ante la oficina Subalterna de Registro respectiva y, en caso de que el comprador incumpliese sus obligaciones, se estableció como sanción por el incumplimiento la no adjudicación de la casa. Y así se establece.

“3.- Los recibos dados por el vendedor a mi (su) representado comprador, promovidos con el libelo de la demanda marcados “D” y que demuestran que mi representado cumplió con su obligación de pagar el precio de la cosa vendida, de la manera y la forma establecida en el contrato, por ello tiene el derecho de que el vendedor le protocolice el documento definitivo de venta.”

De la revisión de los autos, observa el tribunal que, obran a los folios 11 al 19, un conjunto de nueve (09) recibos de pago expedidos por el ciudadano J.E.Z. al ciudadano I.A.M.T., cuyos montos, fechas de expedición e imputación del pago se señalan a continuación:

(Folio 11):

Recibo N° C/A00222. Emisión 30/03/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 248.000.000,00.

La cantidad de: SESENTA Y DOS MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono opción compra 43 Cortij (sic).

Importe total: 62.000.000,00.

Forma de pago: CH.12647565 PROVINCIAL.

(Folio 12):

Recibo N° C/A00247. Emisión 04/05/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 243.000.000,00.

La cantidad de: QUINCE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a casa 43 Cortijos.

Importe total: 15.000.000,00.

Forma de pago: CH.12647889 PROVINCIAL.

(Folio 13):

Recibo N° C/A00275. Emisión 02/06/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 226.000.000,00.

La cantidad de: DIECISIETE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono casa Los Cortijos.

Importe total: 17.000.000,00.

Forma de pago: CH.12648047 PROVINCIAL.

(Folio 14):

Recibo N° C/A00300. Emisión 10/07/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 209.000.000,00.

La cantidad de: DIECISIETE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a cuenta.

Importe total: 17.000.000,00.

Forma de pago: CH. 12648139 PROVINCIAL.

(Folio 15):

Recibo N° C/A00316. Emisión 04/08/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 192.000.000,00.

La cantidad de: DIECISIETE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a casa N° 43 Cortijos.

Importe total: 17.000.000,00.

Forma de pago: CH.12648205 PROVINCIAL.

(Folio 16):

Recibo N° C/A00344. Emisión 06/09/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 175.000.000,00.

La cantidad de: DIECISIETE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a casa 43 Los Cortijos.

Importe total: 17.000.000,00.

Forma de pago: CH.12648232 PROVINCIAL.

(Folio 17):

Recibo N° C/A00371. Emisión 09/10/2006.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 160.000.000,00.

La cantidad de: QUINCE MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a casa 43 Los Cortijos.

Importe total: 15.000.000,00.

Forma de pago: CH.12647889 PROVINCIAL.

(Folio 18):

Recibo N° C/A00675. Emisión 23/08/2007.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 138773294,59.

La cantidad de: OCHENTA MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono casa 43.

Importe total: 80.000.000,00.

Forma de pago: CH. 00002575 PROVINCIAL.

(Folio 19):

Recibo N° C/A00694. Emisión 28/09/2007.

Su Saldo de cuenta actual es: Bs. 58773294,59.

La cantidad de: OCHENTA MILLONES CON 00/100.

Por los siguientes conceptos: Abono a casa 43 de los Cortijos.

Importe total: 80.000.000,00.

Forma de pago: CH. 00002979 PROVINCIAL.

Dicho recibos no fueron desconocidos por los codemandados en su contestación, por lo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil se aprecian con el valor probatorio que les corresponde a los instrumentos privados reconocidos para dar por comprobado en este juicio que el ciudadano I.M.T. pagó al ciudadano J.E.Z. y éste recibió, en su conjunto, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 320.000.000,00) que fueron imputados al precio de la casa N° 43 de los Cortijos.

Aprecia el Tribunal que dicha cantidad de dinero se corresponde con el precio de la casa y del terreno cuya venta futura constituye el objeto de la promesa bilateral de venta entre las partes de este juicio y cuyo cumplimiento demanda el ciudadano I.A.M.T.. Y así se decide.

4.- La oferta de venta de bien objeto de la negociación, realizado por la empresa INMOBILI C.A. donde se demuestra que el precio ofrecido era de Bs. 310.000.000,00 y que se contrató por Bs. 320.000.000,00 por diferencia de metros.

Obra al folio 72 del expediente, un papel acompañado por el apoderado actor a su escrito de pruebas, en el cual se lee lo siguiente: “ Inmobili C.A. RESIDENCIAS LOS CORTIJOS. Precio: Bs. 310.000.000,00. Financiamiento: Inicial 62.000.000,00 Bs. Saldo a cancelar durante 5 meses: 93.000.000,00 Bs. Saldo final: 155.000.000,00 Protocolización.”

Observa el tribunal que dicho papel no aparece suscrito por persona alguna, por lo que no reúne los requisitos que el artículo 1.368 del Código Civil requiere para los instrumentos privados, ni para aquellos privados reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, razón por la cual, contrariamente a cuanto sostenido por el apoderado actor, no es posible atribuir la autoría de dicho papel a persona alguna y carece en este proceso de valor probatorio. Y así se decide.

5.- Las copias de los planos entregados por el vendedor a mi (su) representado al momento de hacer la negociación, y que demuestra que ésta se consumó en proyecto de construcción.

Obran a los folios 73, 74 y 75 del expediente un conjunto de dibujos, sin firmas, en los cuales se lee lo siguiente:

Al Folio 73: “Fachada seccional A-A. Escala 1/50.”

Al Folio 74: “Planta Alta. Escala 1/50 ”.

Al folio 75: “ A – B”.

Observa el tribunal que dichos dibujos no aparecen suscritos por persona alguna ni contienen otro señalamiento distinto al que ha sido transcrito, por lo que no reúnen los requisitos que el artículo 1.368 del Código Civil requiere para los instrumentos privados, ni para aquellos privados reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, razón por la cual, contrariamente a cuanto sostenido por el apoderado actor, no es posible atribuir la autoría de dichos papeles a persona alguna y carecen en este proceso de valor probatorio. Y así se decide.

“SEGUNDO: Para probar que es falso lo alegado por los demandados, que existe un saldo a su favor derivado del incumplimiento de mi (su) representado en la relación contractual, y por ende probar que no existió incumplimiento por parte de mi patrocinado, así como también el alegato formulado en la demanda que la diferencia exigida por el vendedor corresponde a cobros indebidos e ilegales derivados de ajuste de precios al consumidor (IPC) y diferencia de metros cuadrados, promuevo los siguientes medios probatorios:

1.- Mérito y valor jurídico probatorio de tres estados de cuenta expedidos por el vendedor, y entregado por uno de sus trabajadores, donde se identifica a mi (su) patrocinado, la casa objeto de la negociación, fecha de inicio de la contratación, y donde se demuestra claramente que el vendedor le está exigiendo la cantidad de cuarenta y un millones de bolívares quinientos cuarenta y seis mil sesenta y siete bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.546.067,00) por concepto de ajuste de precio, calculados por Índice de Precio al Consumidor, así como también se comprueba que el vendedor estaba exigiendo la cantidad de veintisiete millones cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 27.056.000,00) por concepto de diferencia de metros cuadrados, así como también el cobro ilegal de intereses moratorios y que esta es la verdadera causa de no protocolizar el documento definitivo de venta.

Observa el Tribunal que los medios de pruebas que se analizan denominados por el actor “estados de cuenta” y que obran a los folios 76, 77 y 78, fueron impugnados por los apoderados judiciales de los codemandados por escrito de fecha 03 de marzo de 2009 (folios 84 al 86), argumentando que:

... Dicho estados de cuenta no emanan de nuestros mandantes, la supuesta firma que al final de ellos aparece estampada no pertenece a ninguno de nuestros representados ni a trabajadores o dependientes suyos (de allí que no estemos obligados a desconocerlos o tachar su contenido) son una simple fotocopia que carecen de firma original alguna por parte de nuestros patrocinados o de quien supuestamente los emitió y por no tener aceptación alguna no tienen valor probatorio, de manera que formalmente los impugnamos.

La (sic) referidas fotocopias carecen de valor probatorio alguno, y no la aceptamos ni tácita ni expresamente, pues de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es reproducción fotostática de un documento público ni privado reconocido o que pudiere ser considerado legalmente por reconocido, porque no aparece ningún funcionario público autorizando su expedición, no aparece ningún funcionario público que lo declare reconocido, ni puede ser legalmente por reconocido por cuanto en este acto de manera formal y expresa negamos el valor probatorio que pueden tener en este proceso, en consecuencia formalmente los impugnamos, en nombre de nuestros representados...

.

Para decidir el Tribunal observa lo siguiente:

Los instrumentos que se analizan, denominados por el actor “estados de cuenta” (folios 76, 77 y 78) y que fueron impugnados por los codemandados, fueron acompañados al escrito de pruebas del actor y agregados al expediente en fecha 17 de febrero de 2009, como consta en el auto de esa misma fecha al folio 80, razón por la cual es necesario determinar si la referida impugnación fue hecha o no oportunamente.

Como se evidencia del escrito de fecha 03 de marzo de 2009 (folios 84 al 86) la impugnación atiende al desconocimiento de la firma que se atribuye al demandado vendedor, argumentando sus apoderados que: “... los estados de cuenta no emanan de nuestros mandantes, la supuesta firma que al final de ellos aparece estampada no pertenece a ninguno de nuestros representados...”. Al efecto se observa lo siguiente:

El artículo 444 del Código de Procedimiento Civil dispone que:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Por su parte, el artículo 445 ejusdem, dispone que:

Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276.

Como ya se ha expuesto, los instrumentos impugnados fueron promovidos por el actor junto a su escrito de pruebas y fueron producidos en autos en fecha 17 de febrero de 2009, oportunidad en la cual fueron agregados al expediente. A partir de esa fecha es que la parte contraria tuvo conocimiento de ellos, por lo que esa fecha marca también el inicio del lapso procesal de impugnación o desconocimiento, previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Observa el tribunal, con vista al libro diario, que desde el 17 de febrero de 2009 (exclusive) al 03 de marzo de 2009 (inclusive) transcurrieron en este tribunal cinco (05) días de despacho, por lo que la referida impugnación del 03 de marzo de 2009 fue hecha oportunamente, razón por la cual correspondía al actor la carga de demostrar la autenticidad de los instrumentos impugnados. Dicha demostración no fue hecha por el actor, en consecuencia, el denominado “estado de cuenta” que obra al folio 77 cuya firma se atribuye al vendedor J.E.Z.G. carece de valor probatorio en este proceso. Y así se decide.

Establecido lo anterior, este tribunal observa que los instrumentos denominados “estados de cuenta” producidos por el actor a los folios 76 y 78, no aparecen suscritos por persona alguna, por lo que no reúnen los requisitos que el artículo 1.368 del Código Civil requiere para los instrumentos privados, ni para aquellos privados reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, razón por la cual, contrariamente a cuanto sostenido por el apoderado actor, no es posible atribuir la autoría de dichos papeles a persona alguna.

En consecuencia, los presuntos documentos que obran a los folios 76, 77 y 78 de este expediente, carecen de valor probatorio en este proceso y se desechan. Y así se decide.

2.- Mérito y valor jurídico probatorio a las (sic) sendas pólizas de seguro entregadas por el vendedor a mi (su) representado, cuando cumplida su obligación de pago, éste le dio posesión del inmueble objeto del contrato a mi (su) representado.

Observa el tribunal que constituye un hecho admitido por los codemandados en su contestación, la circunstancia de haber entregado la posesión del inmueble sub litis a la parte actora (folio 62), razón por la cual, por tratarse de un hecho no controvertido, la entrega al ciudadano I.A.M.T. del inmueble tantas veces mencionado en esta sentencia, no requiere ser demostrada con otros medios de prueba. Y así se decide.

4.- Mérito y valor jurídico probatorio al hecho notorio de que el Gobierno Nacional congeló los precios de materiales de construcción, congelación de precios que está vigente desde el 25 de abril de 2003, Resolución N° DM/ del Ministerio de Producción y Comercio. Como respaldo de este medio probatorio, acompaño copia de Gaceta Oficial.

Obra al folio 79 copia simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 328.486 de fecha 02 de mayo de 2003, en la cual aparece publicada la Resolución N° DM/082, de fecha 25 de abril de 2003 donde se fijó el precio máximo de venta al público en todo el territorio nacional de los siguientes productos en sus distintas presentaciones: cemento, alambrón, cabilla, bloques de concreto, bloques de arcilla, bloques para techo y platabanda.

Observa el tribunal que para emitir pronunciamiento sobre la promoción que se analiza y desecharla de este proceso, basta señalar que el derecho no es objeto de prueba y que, en base al principio iura novit curia, el juez conoce el derecho y está obligado a aplicarlo a los hechos alegados y probados por los medios de pruebas legalmente admisibles. Someter a prueba el derecho significaría traer al expediente todo el conjunto de leyes o cuerpos normativos que contienen las disposiciones cuya aplicación se invoca y ello es evidentemente imposible.

De manera que, por no ser el derecho objeto de prueba, esta promoción de la parte actora carece de valor en este proceso. Y así se decide.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CODEMANDADA

J.J.E.Z.G. Y

E.L.O..

Por escrito de fecha 13 de febrero de 2009, los abogados A.C.C. Y A.R.B., en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O., promovieron los siguientes medios de pruebas (folios 68 y su vuelto):

CAPÍTULO I: El valor y mérito jurídico de todas las actas procesales, en cuanto les favorezca.

Observa el tribunal que esta promoción genérica y sin indicación de las actas procesales a que se refiere, resulta inapreciable porque coloca a quien sentencia en la situación de buscar en todas las actas procesales elementos favorables al promovente. Y así se decide.

CAPÍTULO II- DOCUMENTALES. Promovemos original del permiso de habitabilidad N° PH-039-07 otorgado el día 31 de julio de 2007 a la vivienda unifamiliar número 43, propiedad de nuestros mandatarios (sic). El mencionado documento administrativo que merece fe pública es promovido con el objeto de demostrar que para esa fecha de expedición el inmueble ya estaba terminado y era habitable, por lo que la parte demandante conforme a la cláusula segunda in fine en concordancia con la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes, estaba obligada a pagar el saldo o el resto, es decir, la cantidad de ciento sesenta millones de bolívares (Bs.F. 160.000,00 –sic).

Concretamente el último pago por la cantidad de 160.000.000,00 debió pagarlos el actor inmediatamente al 31 de julio de 2007 y ello no ocurrió de esa manera sino por el contrario, el actor efectuó dicho pago extemporáneamente y de manera fraccionada en dos partes; el día 23 de agosto de 2007 por 80.000.000,00 de bolívares (véase folio 18) y por 80.000.000,00 de bolívares (véase folio 19) el día 28 de septiembre de 2007. Es decir, pagó prácticamente con dos (2) meses de retraso y por ello incumplió el convenio suscrito con nuestro representado.

Obra al folio 69, el documento administrativo a que alude el promovente, cuyo texto es el siguiente:

PH- 039-07 PERMISO DE HABITABILIDAD. Quien suscribe, Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, hace constar que la obra destinada a: VIVIENDA UNIFAMILIAR Propiedad del ciudadano J.E.Z., ubicado en: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS CORTIJOS, CALLE 3, PARCELA 43, 50 Y 51 PARROQUIA LASSO DE LA VEGA. Dentro de la Jurisdicción del Municipio Libertador, después de efectuada la revisión, la misma ha sido ejecutada en un todo de conformidad con las VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES Y CON LAS NORMAS TÉCNICAS CORRESPONDIENTES, por lo que se le otorga la autorización a los f.d.P.D.H.. Constancia que se expide para cumplimiento al artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Mérida a los 31 días del mes de julio de 2007. Arq. L.F.R. (Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico). Ing. A.T. (Jefe Dpto. Permisología e Inspección).

Para decidir el tribunal observa:

Tomando en consideración el contenido del acto en cuestión y el órgano que lo emite, el documento que se analiza debe reputarse como un documento público administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario, criterio éste que ha sido unánimemente aceptado por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia. Entre ellas, la Sala Constitucional al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia N° 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente N° 02-1728, ratificada en sentencia N° 4992, de fecha 15 de diciembre de 2.005, expediente N° 05-0465, también compartida por la Sala de Casación Social en sentencia N° 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señaló lo siguiente:

... omisis

el concepto de documento público administrativo ha sido tratada ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político-Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige...

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

...Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que las suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.) y que por tener la firma del funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

(Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo 242, págs. 733 y 734)

Sobre la base de las consideraciones que anteceden, este tribunal aprecia el documento administrativo que se analiza como prueba de que el órgano administrativo competente en fecha 31 de julio de 2007 otorgó el permiso de habitabilidad a la VIVIENDA UNIFAMILIAR propiedad del ciudadano J.E.Z., ubicado (sic) en: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS CORTIJOS, CALLE 3, PARCELA 43, 50 Y 51 PARROQUIA LASSO DE LA VEGA, dentro de la Jurisdicción del Municipio Libertador. Y así se decide.

Más sin embargo, observa esta juzgadora, que dicho documento no se refiere a negocio alguno de los particulares y, en especial, no demuestra --porque su texto no contiene declaración alguna en ese sentido-- que el ciudadano I.A.M. haya sido notificado del otorgamiento del referido permiso de habitabilidad. Y así se decide.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El artículo 1.264 del Código Civil dispone que:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.

Este artículo nos indica en primer lugar que el acreedor tiene derecho a obtener el cumplimiento en forma específica y, en segundo lugar, para el caso de contravención del deudor a la exactitud que debe tener el acto de cumplimiento, establece el derecho del acreedor a obtener, como subrogado del exacto cumplimiento, el resarcimiento de los daños y perjuicios.

Tal y como lo enseña la doctrina y la jurisprudencia, los presupuestos de la responsabilidad contractual son los siguientes:

...1°) existe un contracto entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquél a quien ella se le imputa; 2°) la ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; 3°) el daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato...

(J.M.O.. Teoría General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1997, págs. 458 y 459).

En consecuencia, esta sentenciadora pasa a pronunciarse respecto a si en el presente caso se encuentran o no cumplidos los mencionados requisitos, a cuyo efecto observa:

En cuanto al primero de los requisitos enunciados arriba, como puede verse, el mismo excluye que pueda hablarse de responsabilidad contractual cuando el contrato no existe o no ha llegado a perfeccionarse.

Resulta evidente que en el caso de especie el mencionado requisito se encuentra cumplido, pues la obligación contractual cuyo cumplimiento pretende el actor-- a pesar de la divergencia sobre su exacta naturaleza -- existe entre las partes de este proceso como fue expresamente reconocido por el actor al invocarlo y por los codemandados al reconocer su existencia y validez. El mencionado contrato constituye la fuente del vínculo contractual y, en virtud de la calificación hecha por este tribunal, es una promesa bilateral de compra venta por medio de la cual las partes asumieron obligaciones recíprocas. En consecuencia, el Tribunal da por satisfecho el primer requisito. Y así se declara.

De acuerdo al segundo de los requisitos enunciados, cuando las partes entre las cuales se debata la cuestión de la responsabilidad civil, sean partes en un contrato, no podrá hablarse de responsabilidad contractual si la obligación que el reclamante imputa al demandado no haber cumplido, no fuera una obligación emergida del mismo contrato. La utilidad del contrato, como lo apunta Mélich Orsini en la obra citada, “...consiste en crear entre las partes ciertas obligaciones que no existirían si ella no lo hubieran dispuesto así en el ejercicio de su autonomía privada...”.

A este respecto en el libelo de demanda el apoderado judicial del ciudadano I.A.M.T. le imputa a la parte codemandada J.E.Z.G. Y E.L.O. el incumplimiento de su obligación respecto al otorgamiento del documento público de la venta futura de la casa --cuya ubicación y demás datos constan en el libelo y en el contrato fundamento de su pretensión-- así como el cumplimiento oportuno de sus propias obligaciones respecto al pago del precio convenido, tal y como fue establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato.

Por otra parte asevera el apoderado actor que, el eventual incremento en el precio de venta, estaba sometido al cumplimiento de tres requisitos concurrentes, como se especificó en la cláusula décima, a saber: por incremento en los insumos de construcción y mano de obra, si ésta tuviera una variación superior al 10% aplicable sólo al saldo deudor; que no se verificaron las causas concurrentes a las que se sujetó la condición para la variación del precio; que en la relación contractual entre su mandante y los codemandados no es aplicable el Índice de Precios al Consumidor porque ello no se previó en el contrato y que, a pesar de ello, los codemandados se han negado a otorgar el documento público de venta y pretenden cobrarle una cantidad de dinero por encima del precio de venta convenido.

Por su parte, al contestar la demanda, los apoderados de los codemandados aseveran que el demandante no cumplió sus obligaciones en cuanto al pago del precio en las formas y oportunidades establecidas en el contrato de marras y que al negocio de autos se le aplicó lo previsto en la cláusula décima del contrato, por lo que, sus mandantes no estaban obligados a otorgar el documento definitivo de venta por cuanto existe a su favor un saldo producto de dicho incremento, reflejado en los dos recibos que corren agregados a los folios 18 y 19.

Como puede apreciarse, la controversia entre las partes se centra en la discusión sobre el otorgamiento del documento público de venta por haber el actor cumplido la obligación de pago del precio de la futura venta previsto en la cláusula segunda y sobre la exigibilidad del incremento del precio previsto en la cláusula décima del contrato, cuestión ésta que es negada por el actor y afirmada por los codemandados.

Tratándose de obligaciones que emergen del contrato de marras, el tribunal da por comprobado el segundo requisito de la acción de cumplimiento contractual. Y así se establece.

Así las cosas, a los fines de determinar si la obligación de pago fue cumplida por el actor y si le es exigible el incremento previsto en la cláusula décima de dicho contrato que, a decir de los codemandados, fue el que se aplicó al negocio entre las partes determinando la existencia de un saldo a su favor que justifica su negativa de otorgar el documento público de venta, resulta imperativo el examen de las pertinentes cláusulas contractuales, lo cual se hace de seguida. Observa el tribunal que lo relativo al monto del precio de la futura venta y sus modalidades de pago así como lo relativo al eventual incremento de dicho precio, fue regulado por las partes en las cláusulas segunda y décima del contrato de promesa bilateral de compra venta contenido en el instrumento fundamental de la pretensión, cuyos respectivos textos son los siguientes:

SEGUNDA: El precio convenido para la adquisición del inmueble antes descrito es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON OO/100 (Bs. 320.000.000,00) que pagará EL OPCIONANTE COMPRADOR de la siguiente manera: La cantidad de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTMOS (Bs. 64.000.000,00), en este acto, la cantidad de NOVENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES ((Bs. 96.000.000,00) mediante el pago de seis cuotas mensuales y consecutivas por las (sic) cantidad de DIECISÉIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 16.000.000,00) (sic), cada una, con vencimiento la primera de dichas cuotas a los treinta días de la firma de la presente opción, y el resto, es decir la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVAES (Bs. 160.000.000,00) al culminar la obra en un noventa y cinco por ciento (95%) o se cancelará con pagos parciales hasta la entrega del inmueble.

DÉCIMA: EL OPCIONANTE COMPRADOR conviene por su cuenta las variaciones de precio que sufra el inmueble motivo de esta negociación, por incremento que sufran los insumos de construcción y mano de obra, si esta tuviera una variación superior al 10% obligándose desde ya a pagarlos y el cual se aplicará solo al saldo deudor.

De las cláusulas contractuales antes transcritas, se desprende que para la fecha de la contratación, el 30 de marzo de 2006, los contratantes estipularon como precio de la futura compraventa la cantidad de trescientos veinte millones de bolívares (Bs. 320.000.000,00) tal y como lo afirma el demandante en su libelo y lo reconocen los codemandados en su contestación, cantidad ésta que podría sufrir un incremento como consecuencia de elementos objetivos independientes de la voluntad de los contratantes, esto es, “...por incremento que sufran los insumos de construcción y mano de obra, si esta tuviera una variación superior al 10% obligándose desde ya a pagarlos y el cual se aplicará solo al saldo deudor...”, tal y como lo dispusieron las partes en la citada cláusula décima.

Habiendo, pues, el apoderado actor afirmado en el escrito libelar el cumplimiento de las obligaciones de pago de su mandante y que, a pesar de haber pagado la totalidad del precio y de habérsele entregado la casa, los codemandados le han reclamado un pago adicional por unas causas que no están previstas en el contrato, alegato que contradicen los codemandados en la contestación, argumentando que se han negado a otorgar el documento público de venta por cuanto al negocio se le ha aplicado la cláusula décima del contrato que ha determinado la existencia de un saldo a su favor producto, precisamente, del incremento previsto en la mencionada cláusula.

Así las cosas, correspondía a la parte codemandada la carga de probar dicha afirmación de hecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esto es que se verificaron las circunstancias previstas en la cláusula décima del contrato como determinantes de la variación del precio de venta definitivo. Y así se establece.

Sin embargo de los medios de prueba cursantes en autos, anteriormente analizados, no se desprende evidencia alguna que permita determinar en este juicio que los codemandados hayan demostrado las circunstancias previstas en las cláusula décima del contrato (aumento en el precio de los materiales de construcción, de la mano de obra en un 10% y pagadera sólo sobre el saldo deudor) como causantes del eventual incremento del precio de la venta futura.

Efectivamente: del análisis hecho a los recibos de pago que obran a los folios 18 y 19 expedidos por el codemandado J.J.E.Z.G. --contrariamente a cuanto sostienen los apoderados de los codemandados quienes argumentan que el saldo reflejado en tales recibos es producto del incremento previsto en la cláusula décima-- el Tribunal ha constatado que no contienen mención alguna respecto de la verificación de las circunstancias contractualmente previstas como determinantes del aumento del precio, razón por la cual las circunstancias del incremento del precio no quedó demostrada en este proceso. Y así se decide.

La falta de prueba respecto a las circunstancias previstas contractualmente como determinantes del eventual incremento del precio de la futura venta por parte de los codemandados, conduce a considerar, como lógica conclusión, que tampoco en autos se encuentra comprobado el incumplimiento de la obligación de pago del precio de dicha venta a cargo del actor, tal y como fue establecida en la cláusula segunda del contrato. Y así se decide.

En lo que respecta al incumplimiento que los codemandados le imputan al actor argumentando que “...no cumplió con el cronograma de pagos previsto en la mencionada cláusula”, esto es con la forma y las oportunidades de pago de las varias cuotas en que fue dividido el precio total, establecido en la cláusula segunda del contrato, dicho alegato fue desvirtuado en el debate probatorio por el actor mediante la prueba de los recibos de pago reconocidos por los codemandados y cuya sumatoria alcanza la cantidad de trescientos veinte millones de bolívares (Bs. 320.000.000,00), considera esta juzgadora que el simple retardo no equivale a incumplimiento, máxime cuando dichos pagos fueron aceptados por los codemandados sin cargo de intereses de mora ni de ningún otra naturaleza, tal y como se desprende de los recibos de pago que fueron acompañados al libelo y que han sido analizados. Y así se decide.

Por último, el pago por la cantidad de ciento sesenta millones de bolívares (Bs. 160.000.000,00) fue demostrado por el actor mediante los dos recibos que obran a los folios 18 y 19, cada uno por la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), de fecha 23 de agosto de 2007 y 28 de septiembre de 2007 que, conforme a lo previsto en la cláusula segunda que se analiza, podía ser pagado por el actor “... al culminar la obra en un noventa y cinco por ciento (95%) o se cancelará con pagos parciales hasta la entrega del inmueble, ” por lo que forzoso es concluir que dicha obligación de pago también fue cumplida por el actor I.A.M.T. y aceptada por los codemandados J.E.Z.G. Y E.L.O. en un todo conforme a la previsión contractual que la estableció. Y así se decide.

Sobre la base de las consideraciones que anteceden, este Tribunal concluye que en el caso de especie se encuentran comprobados los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento contractual en virtud de la cual el actor persigue obtener el cumplimiento en forma específica de las obligaciones contraídas por sus contratantes y que fueron incumplidas por éstos.

Por ello en la parte dispositiva de esta sentencia, se declarará con lugar la acción de cumplimiento contractual interpuesta por el ciudadano I.A.M.T. contra los ciudadanos J.J.E.Z.G. y E.L.O.. Y así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones expuestas en este fallo, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL, intentada por el ciudadano I.A.M.T. por intermedio de su apoderado judicial J.J.G.V. contra los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O., representados judicialmente por los abogados A.G.B.M., A.R.B., A.C.C. y F.R.C.M., todos identificados en este fallo. Y así se decide.

SEGUNDO

Se ordena a los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O. a cumplir con su obligación contractual de vender al ciudadano I.A.M.T., mediante documento público otorgado en la Oficina de Registro competente, el inmueble identificado en el contrato privado de promesa bilateral de compraventa producido con el libelo de demanda y consistente en: una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Los Cortijos Parroquia J.R.S.M.A.L.d.E.M., identificada como PARCELA N° 43, con un área aproximada de CUATROCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS (408,00 m²) y alinderada así: POR EL FRENTE: con la calle N° 3 o calle “Las Dalias” con una extensión de DIECISIETE METROS (17 mts.) en línea recta aproximadamente; FONDO: con la parcela N° 46 y parte de las parcelas N° 45 y 47, en una extensión de DIECISIETE METROS (17 mts.) en línea recta aproximadamente; COSTADO IZQUIERDO (V.F.): con la parcela N° 42, con una extensión de VEINTICUATRO METROS (24,00 mts.) en línea recta aproximadamente; COSTADO DERECHO (V.F.): con la parcela N° 44, en una extensión de VEINTICUATRO METROS (24,00 mts.) en línea recta aproximadamente, sobre la cual se hallan construídas unas mejoras consistentes en una casa para habitación de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M²) de construcción, constante de dos niveles. EL PRIMER NIVEL integrado por una (1) cocina sin empotrado, un (01) baño, una sala comedor, (01) un estudio, jardín posterior, un (1) área de oficios, (01) una habitación, (3) tres puestos de estacionamiento: SEGUNDO NIVEL: integrado por: tres (03) habitaciones, tres (03) baños y un (01) estar. Dicho inmueble le pertenece a los ciudadanos J.J.E.Z.G. Y E.L.O. según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida , el 06 de diciembre de 2005, bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo 40, Cuarto trimestre del citado año. Y así se decide.

TERCERO

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los codemandados J.J.E.Z.G. Y E.L.O. al pago de las costas procesales. Y así se decide.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Audiencias del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2.009).

LA JUEZ TITULAR

ABG. Y.F.M.

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. Y.P.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40 p.m). Conste.

La Sria Temp.

Abg. Y.P.

Exp. 27.897

YFM/YP/mlb

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