Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Octubre de 2007

Prohibición de Admisión de la Acción Propuesta:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada ciudadana G.A.M.G., procedió a oponer como punto previo la cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, consagrada en el único aparte del artículo 1.258 del Código Civil. Fundamentado dicho alegato, en que en el escrito libelar fue consignado como documento fundamental de la acción el Contrato de Opción de Compraventa; y que en la cláusula segunda del mismo se estableció que la parte actora (en dicho contrato denominado la optante), se compromete a adquirir el inmueble en las condiciones en que se encontraba; seguidamente en la cláusula quinta establece que para la reparación de daños y perjuicios compensatorios en caso de incumplimiento, las partes acordaron como cláusula penal el pago de una suma de dinero, correspondiente a Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00). Por ello, considera la parte demandada que la actora erróneamente fundamentó su pretensión en los artículos 1.269 y 1.270 del Código Civil, violentando la disposición del artículo 1.258 ejusdem; ya que la actora demandó el cumplimiento directo de la obligación principal, y el pago de los daños y perjuicios establecidas en la cláusula penal sustitutiva del cumplimiento de las obligaciones; considerando así la demandada que las acciones se acumulan y se excluyen mutuamente.

Con respecto a este alegato, la recurrida a través de su decisión, resolvió que la cláusula quinta del contrato expresa textualmente: ““LA PROPIETARIA” declara haber recibido en este acto de satisfacción, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en calidad de garantía. Se conviene que si “LA OPTANTE”, por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, y en especial la de cláusula Segunda de este convenio, dentro del plazo establecido en la cláusula cuarta, deberá pagare a titulo de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a “LA PROPIETARIA”, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), constituyendo garantía de ese pago la cantidad recibida; en este caso “LA PROPIETARIA”, podrá retener para si la referida suma de dinero. Asimismo, si el incumplimiento fuese imputable a “LA PROPIETARIA”, por su culpa o negligencia, esta quedará obligada a pagar a LA OPTANTE, por el mismo concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la misma cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), así como devolverle, en forma inmediata, la referida suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), que ha recibido en calidad de garantía…”

En virtud de ello, estableció el a quo, que de la cláusula se evidenciaba que ambas partes instauraron en forma reciproca la sanción correspondiente en caso de incumplimiento de una cualesquiera de ellas y en lo que respecta a las obligaciones asumidas en el contrato, sin embargo, de una revisión de la cláusula quinta, se evidenciaba que ambas partes previeron la cláusula penal, solo por culpa o negligencia, es decir, que no se estableció en forma alguna la posibilidad del pago de la misma por retardo de una cualesquiera de las partes en lo que respecta a las obligaciones asumidas en el contrato, motivo por el cual, efectivamente resulta improcedente el reclamo del pago de la cláusula penal, de conformidad con el artículo 1.258; sin embargo, ello no es óbice para declarar la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, como así lo solicita la demandada, pues la acción de cumplimiento de un contrato esta consagrado y amparado por nuestra Legislación, debiendo examinar el Juez la procedencia o no de los particulares accionados, como lo es en el caso de autos, la cláusula penal, la cual resulta improcedente, lo que trae como consecuencia la improcedencia de la defensa opuesta por la parte demandada.

Establece el artículo 1.258 del Código Civil Venezolano, lo siguiente:

Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…

La actora, en el petitorio de la demanda, solicitó lo siguiente:

…PRIMERO: Cumplir con lo estipulado en el contrato de compraventa, al cual ya hemos hecho referencia; y muy especialmente a la obligación referida a la venta del inmueble, ya identificado, con la consecuente protocolización del documento de compraventa del inmueble en los términos convenidos en el mismo. SEGUNDO: En hacer entrega del inmueble objeto del contrato, en las condiciones físicas señaladas en el Contrato de Opción de Compraventa, con el área techada que aparece establecido en el mismo, con la estructura de concreto y con sus correspondientes instalaciones eléctricas y sanitarias. TERCERO: En efectuar la entrega del inmueble, libre de personas, cosas y bienes muebles, a fin de que nuestra mandante pueda hacer uso del mismo sin ningún tipo de perturbación. CUARTO: En pagar las cantidades de dinero que se establecieron por concepto de daños y perjuicios en la Cláusula Quinta del documento de opción de compraventa y que ascienden a la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00). QUINTO: En disminuir del precio de venta del inmueble objeto del contrato, la cuota parte correspondiente al valor que se determine por expertos, con motivo de los vicios ocultos que tiene el inmueble. SEXTO: En imputar al precio de venta, los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), que recibió en calidad de garantía la ciudadana G.A.M.G., según cláusula Quinta del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa. SÉPTIMO: En pagar nuestros honorarios Profesionales, los cuales estimamos en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLLONES DE BOLÍVARES (BS. 135.000.000,00), calculados a la rata del Treinta Por Ciento (30%) del valor de la demanda…

Establece además la norma antes citada, en su único aparte lo siguiente:

…El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

Ahora bien, vista la excepción establecida en la parte in fine del artículo, es conveniente citar la cláusula quinta del contrato del cual se pide su cumplimiento, el cual reza así:

“…Quinta: “LA PROPIETARIA” declara haber recibido en este acto de “LA OPTANTE”, mediante cheque de gerencia, a su entera y cabal satisfacción, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en calidad de garantía. Se conviene que si “LA OPTANTE”, por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, y en especial la de la cláusula segunda de este convenio, dentro del plazo establecido en la cláusula Cuarta, deberá pagar a titulo de la cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a “LA PROPIETARIA”, LA CANTIDAD DE DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.00,00) constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida; en este caso “LA PROPIETARIA” podrá retener para sí la referida suma de dinero. Asimismo, si el incumplimiento, fuese imputable a “LA PROPIETARIA”, por su culpa o negligencia, ésta quedara obligada a pagar a “LA OPTANTE”, por el mismo concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la misma cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), así como a devolver, en forma inmediata, la referida suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que ha recibido en calidad de garantía…”

Ahora bien, observa este sentenciador, que la cláusula penal estipulada en el presente contrato, para el caso de que “LA PROPIETARIA” incumpliera el contrato celebrado por las partes, se estableció solo como consecuencia de la culpa o negligencia, más no por el simple retardo de la obligación. Entrando de este modo dentro del supuesto de hecho que establece la norma (Art. 1.258), en su encabezamiento.

En virtud de ello, considera este sentenciador que lo que procede en el presente caso es la desestimación de la pretensión relacionada al cobro de la cláusula penal, más no el desistimiento de la acción de cumplimiento de contrato, pues esta acción está consagrada y amparada por nuestro legislador, debiendo este Juez declarar improcedente la excepción opuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y confirmar así lo decidido por el a quo, respecto a esta defensa. Así se decide.-

Impugnación de la cuantía:

Igualmente la representación judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda, procedió a impugnar la cuantía, por considerarla ilegal y exagerada, en virtud que la demanda incluye pretensiones que se excluyen, como lo son: la demanda de cumplimiento de la obligación principal de venta del inmueble y la reclamación de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato de promesa bilateral de compraventa para el caso de incumplimiento de las partes, estipulados en la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), en contravención a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, y la demanda de cobro de honorarios profesionales de los apoderados judiciales de la demandante, estimados en la cantidad de ciento treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 135.000.000,00), en contravención del artículo 23 de la Ley de Abogados y 274 del Código de Procedimiento Civil, existiendo en el primer caso prohibición de admitir la acción propuesta y en el segundo caso, falta de cualidad e interés de la actora y de la demandante para sostener el juicio, de su sumatoria resulta el monto total de Cuatrocientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 450.000.000,00). Así como también, porque la demandante no alegó ni probó haber dado cumplimiento a las obligaciones por ella asumidas en el referido contrato, en contravención a los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, y porque en modo alguno su representada incumplió las obligaciones las obligaciones asumidas en el contrato en la forma que señala la parte actora.

Con respecto a ello, el a quo procedió a desestimar dicho alegato pues consideró que la representación legal de la parte demandada no probó lo alegado por ella respecto a la desestimación de la cuantía, acción que le correspondía de conformidad con los artículos 395 y 506 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la carga que tienen cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, dentro de los lapsos de carácter preclusivos en el texto legal. De allí que, consideró que la cuantía de la causa queda establecida con base al contenido del libelo de demanda.

Sobre la base de lo expuesto, la extinta Sala de Casación Civil de la Corte Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha en fecha 18 de abril de 1996, establece lo siguiente:

…rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243, Ord. 5º, del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…

Así como también, en sentencia pretérita nuestro m.T. de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronunció respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:

“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo…” Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda…”

En vista del dispositivo jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:

1. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella.

2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por ella. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada.

3. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.

En el caso que nos ocupa, la estimación de la parte demandante fue impugnada en el acto de contestación de la demanda, tal y como fue previsto por el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, este Juzgador considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Así mismo, de una revisión del rechazo formulado por la parte demandada, se desprende que aunque la parte no haya adicionado una nueva cuantía, alegó nuevos hechos como los siguientes: que se excluyen las demandas de cumplimiento de la obligación principal de venta del inmueble y la reclamación de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato de promesa bilateral de compraventa.

Ahora bien, considera este sentenciador que los referidos alegatos no están sujetos a pruebas, por ser cuestiones de derecho. Estableciendo además, que con respecto a dicho alegato y como antes se anotó cuando se resolvió la cuestión establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el punto previo primero; que lo que procede en el presente caso era la desestimación de la pretensión relacionada al cobro de la cláusula penal, más no el desistimiento de la acción de cumplimiento de contrato, pues esta acción está consagrada y amparada por nuestro legislador, por lo que este Tribunal declara improcedente la impugnación de la cuantía. Así se decide.-

En cuanto a la impugnación de la cuantía relacionada a la demanda de cobro de honorarios profesionales, por parte de los apoderados judiciales de la demandante, estimados en la cantidad de ciento treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 135.000.000,00), y según decir del impugnante, en contravención del artículo 23 de la Ley de Abogados y 274 del Código de Procedimiento Civil, existiendo así, falta de cualidad e interés de la actora y de la demandante para sostener el juicio, se observa:

Los honorarios profesionales de abogado causados en juicio contencioso, están regulados en al vigente Ley de Abogados, en ella se establece claramente la forma y modo de pago de los mismos.

Así, respecto a los honorarios de abogados corresponde su pago a cada una de las partes, a menos que exista condenatoria en costas, caso en el cual corresponderá a la parte perdidosa y condenada en costas al pago de dichos honorarios, no obstante ello, el Código de Procedimiento Civil establece una limitante en el pago de dichos honorarios, la cual está establecida en el artículo 286 e impide el cobro de honorarios al condenado en costas por un monto superior al 30% del valor de lo litigado. Adicionalmente a ello, dicha suma condenada a pagar, estará sujeta al ejercicio del derecho de retasa, con lo cual, el apoderado actor no puede demandar el pago de una cantidad determinada de dinero, como lo hizo en el presente caso, pues aún cuando ésta correspondiera al 30% del monto de lo litigado, la misma está sujeta a que la demandada, en caso de ser condenada en costas, ejerza su derecho a la retasa de dichos honorarios, pues la estimación definitiva de los mismos corresponderá al procedimiento especial previsto en la Ley de Abogados.

De lo anterior se puede concluir que no es posible estimar y demandar honorarios, como parte del petitorio del libelo de demanda, pues como ya se señaló, los mismos están sujetos al avatar de la sentencia condenatoria y, por supuesto, de la correspondiente condenatoria en costas, razón por la cual se hace procedente el reclamo de impugnación de la cuantía respecto a este punto. Así se decide.

Falta de cualidad:

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demanda, así como también, la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio, a tenor de lo previsto en los artículos 361, 16 y 434 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en la cláusula tercera y cuarta del Contrato de Opción de Compraventa, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil. Afirma también, que la actora carece de cualidad para intentar la demanda, en virtud de lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 146 ejusdem.

Con respecto a dicha defensa, el a quo acentuó que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes para actuar en juicio, por lo que el proceso no puede instaurarse sino entre los verdaderos sujetos de la relación jurídica controvertida, la cual en este caso se ha verificado, toda vez que del contrato accionado se puede constatar que efectivamente la parte actora suscribe el mismo en su carácter de optante, mientras que la parte demandada se encuentra suscribiendo el mismo en su carácter de propietaria, por lo que se preguntó ¿ a cual falta de cualidad se refiere el accionado?, ya que simple y llanamente ha sido accionado un cumplimiento de contrato de opción de compra venta entre comprador y vendedor, siendo estos los sujetos activos y pasivos de la presente controversia, en todo caso, quien tiene la cualidad para accionar es precisamente quien se ve frente a un cumplimiento de una obligación asumida en un contrato, el cual prevé asimismo la posibilidad de su cumplimiento, así como las consecuencias directas que acarrea su incumplimiento, situación esta que día a día se presenta cuando una cualesquiera de las partes que suscriben cualquier negociación no cumple con sus obligaciones de manera oportuna, motivo por el cual consideró esa sentenciadora que la falta de cualidad alegada tanto de la actora, como de la demandada resultan improcedentes, y así decidió.

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, Pág.183. ).

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Visto ello, ese Tribunal observa que la acción intentada en el caso de estudio, es el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral, suscrito por las ciudadanas G.A.M.G. e I.N.d.B., y siendo que estas personas fueron las que suscribieron el contrato, donde se pactaron obligaciones reciprocas, y del cual se pide el cumplimiento, este Tribunal procede a declarar improcedente el alegato de falta de cualidad, intentada por la representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia se confirma la decidido por el a quo respecto a este punto. Así se decide.

Resueltos los puntos previos, pasa esta Alzada a examinar las pruebas que fueron consignadas, tanto en el libelo, como en la contestación a la demanda, así como también, en el lapso de promoción de pruebas, como fundamento de las posiciones en el juicio, observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506 del Código Adjetivo:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción. En consecuencia, solamente cuando el demandado alega hechos nuevos, le toca la prueba correspondiente.

Pruebas del Actor:

Inicialmente y junto a la consignación del escrito de demanda, consignó los siguientes medios de pruebas:

• Promueve junto al libelo de la demanda, copia certificada de poder judicial otorgado por la ciudadana I.N.d.B., de nacionalidad Italiana, en donde otorgó poder judicial general a los abogados A.P.B. y A.R., por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 10 de mayo de 1999, anotado bajo el N° 18, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, con lo cual quedó evidenciada la representación que ejercen los mencionados profesionales del derecho. Así se decide.

• Contrato en original de promesa bilateral de compraventa, suscrito entre las ciudadanas I.N.D.B. y G.A.M.G. (Propietaria y Optante, respectivamente), autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de enero de 2000, asentada bajo el N° 14, Tomo 2, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, mediante el cual otorgó con carácter exclusivo opción de compra a adquirir en las condiciones en que se encontraba, un inmueble identificado como Casa N° 20 y el terreno sobre el cual se encuentra edificada, la cual tiene una superficie de Doscientos Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros (235,87 Metros) aproximadamente y que presenta las siguientes características: La estructura de la edificación es de concreto, el piso es de mosaico, las paredes son mixta, algunas de adobe y otras de bloques frisados y pintados, el techo es de tejas, las puertas son de madera, las ventanas son de madera y rejas. La planta en cuestión esta conformada por una sala, un comedor, un recibo, una cocina, un comedor, cuatro dormitorios, dos baños, un cuarto de servicio con baño, un jardín que se ubica al frente de la casa, el cual lo divide un pasillo de cemento, que permite el acceso a la vivienda por la Calle La Paz, un garaje, cuenta con todas las instalaciones eléctricas como sanitarias, todas ellas se encuentran empotradas. El precio de la venta opcionado era la cantidad de Cuatrocientos Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de Norte América ( $470.000,00) o su equivalente en moneda nacional de curso legal al cambio del día en que se protocolice la correspondiente escritura de compraventa, que al día de la suscripción del contrato era equivalente a la cantidad de Trescientos Cinco Millones de Bolívares (Bs.305.000,00), y en el caso de que la optante ejerciera la opción, pagará dicho precio de venta, al momento de protocolizarse el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro. Entre otras obligaciones, se estableció en la cláusula cuarta, que el plazo de la opción a que se refiere la cláusula segunda del convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento. Así como también, en la cláusula quinta, se estableció que la propietaria declaró haber recibido de la optante, mediante cheque de gerencia la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), en calidad de garantía. Y como cláusula penal la cantidad de Diez Millones de Bolívares, en el caso de la optante por culpa o por negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliere con las obligaciones del contrato, y en especial la cláusula segunda y cuarta, y en caso de la propietaria por culpa o negligencia. Ahora bien, este Tribunal observa, que el referido instrumento lo hizo valer tamben la parte demandada, como sustento de sus argumentos. Es por ello que este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-

• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.M. y G.M.R., mediante el cual la primera dio en arrendamiento al segundo, un local de su propiedad constituido por un salón de dos ambientes y dos baños situado en la calle La Paz, N° 20, frente a la Plaza B.d.H., Municipio El Hatillo del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre, Municipio Baruta del Estado Miranda, el 14 de mayo de 1998. Este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en cuanto a lo que expresa en su contenido toda vez que el mismo constituye copia simple de instrumento privado. Así se decide.-

• Original de Inspección Ocular evacuada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y solicitada por la ciudadana G.M., con la finalidad de que se dejare constancia de los siguientes hechos: Primero: Si en ese local comercial funciona una tienda dedicada a la venta de muebles. Segundo: Si el arrendatario de dicho local comercial es el ciudadano G.M.R.. Tercero: Del estado de conservación en que se encuentran los techos del mencionado local comercial. Cuarto: Del Estado en que se encuentra la canal de desagüe de las aguas de lluvia del mencionado local. Quinto: Si en las paredes internas o de lindero del mencionado local, existe indicios de humedad ocasionado por filtraciones, y del estado de conservación de las misma. Sexto: Del estado en que se encuentran las llaves y las piezas que integran el sanitario y las cañerías del mismo. Arrojando como resultado, la siguiente inspección ocular: Que en el inmueble, se observó que venden muebles, artesanía y antigüedades. Que el ciudadano G.M., es el arrendatario del local. Luego se nombró como practico al Ingeniero J.L.A., inscrito en el Colegio de Ingeniero de Venezuela, bajo el N° 46.894, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. El Tribunal dejó constancia además, con asistencia del ingeniero que los techos del local, se encuentran deteriorados, lo que ha ocasionado, que en diferentes áreas se aprecian fisuras y roturas que permiten el paso de las aguas de lluvias al interior del local. Que el canal de desagüe de las aguas de lluvia, presenta muestra de oxidación y rotura en varios sectores a lo largo del techo. Que gran parte de la pared superior izquierda del local así varios sectores de la pared colindante el inmueble del local comercial, identificado con el N° 22, de la calle La Paz, presenta muestra de filtraciones como consecuencia del deterioro del canal de agua de lluvia, ubicado en el techo del local comercial. Que las llaves del lavamanos, así como del W.C., ubicados en el sanitarios, se encuentran funcionando normalmente, no obstante, la cerámica situada en la parte inferior del lavamanos presenta manchas de oxido, Luego de ello, el ingeniero expuso que verificó que la ventana ubicada en la fachada del local comercial, presenta en su base deterioro de la pared que sirve de apoyo a la misma; que los pisos del local comercial, presentan desgaste, manchas localizadas y rotura en varios sectores del mismo, que la pared colindante con el pasillo posterior del local, presenta deterioro por humedad y que los plafones del techo interno del local, presentan muestras de humedad como consecuencia de las filtraciones de las aguas de lluvia del techo. Ahora bien, observa este sentenciador que esta prueba fue evacuada fuera del proceso, por lo tanto carece del control y contradicción por parte de la demandada, motivo por el cual este Tribunal no puede apreciarla pues en caso de que la actora quisiera servirse de dicho medio probatorio, la única razón sería el peligro de desaparición de la prueba y la misma debe seguirse por la vía del retardo perjudicial establecido en el artículo 813 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En la oportunidad de promoción de pruebas, la parte actora promovió las siguientes:

• El merito favorable de los autos. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así de declara.-

• Original de Notificación Judicial, solicitada por la ciudadana G.M., y dirigida al ciudadano G.M.R., practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que le notificara entre otros, que el contrato de arrendamiento, no sería renovado, razón por la cual debería desocuparlo y entregarlo libre de personas y cosas y en perfecto estado de conservación como indica el contrato. Aplicando las reglas de valoración establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para esta prueba preconstituida, evidencia este juzgador que la Notificación Judicial fue consignada en original, siendo suscrita el Acta de Notificación tanto por el juez como por el secretario del Tribunal, quienes le d.f. pública al contenido del referido documento; por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto demuestra como cierto su contenido. Así se decide.

• Promovió Inspección Judicial, para que el Tribunal dejara constancia de ciertos particulares en la dirección: calle La Paz, N° 20, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Este medio de prueba fue declarado inconducente por cuanto consideró el a quo que el juez no está facultado para determinar a través de una inspección, el material que conforma una edificación, ni establecer si las paredes son mixtas.

• Promovió experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Este medio de prueba fue admitido por el a quo, pero no fue evacuada. Así se decide.

Pruebas Demandado:

En la oportunidad de promoción y evacuación de pruebas, procedió ha señalar las siguientes:

• El merito de que se desprende de los autos. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así de declara.-

• Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el documento constituido por el contrato de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de enero de 2000, bajo el N° 14, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. Así se declara.

• De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió en copia el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 07 de julio de 1999, bajo el N° 46, Tomo 1, Protocolo Primero, constituido por la Transacción celebrada entre el Municipio El Hatillo del Estado Miranda y G.A.M.G., sobre la Regulación y Reconocimiento de la propiedad sobre el terreno ubicado en la calle Escalona con calle Paz, casa N° 20, numero de catastro 301-10-03, por efecto de la prescripción adquisitiva. Este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de evidenciar las medidas y linderos del inmueble objeto de la presente controversia. Así se decide.

• De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió documento constituido por el Titulo Supletorio a favor de G.M., por el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de diciembre de 1999, y posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 23 de diciembre de 1999, bajo el N° 33, Tomo 18, Protocolo Primero, consignado el 10 de agosto de 2000, por la representación judicial de la parte actora. Este Tribunal valora dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del código Civil, en el sentido que demuestra los linderos del lote de terreno, así como lo que conforma la Casa N° 20, que es objeto del presente litigio, y que se encuentra situado en la Calle Escalona con calle La Paz, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con un Área se Setecientos Cincuenta Metros Cuadrados con Setenta y Nueve Centímetros Cuadrados (753,79 Mts”), y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Línea de cincuenta y siete metros con noventa y nueve centímetros (57,99 Mts), formada por ocho segmentos de OP de dos metros con veintisiete centímetros (2,27 Mts) con rumbo Nor-este; PQ de tres metros con setenta y un centímetro (3,71 Mts) con rumbo Sur-este; QR de nueve metros con cuarenta y siete centímetros (9,47 Mts) con rumbo Sur-oeste; RS de Quince metros con ochenta y siete centímetros (15,87 Mts) con rumbo Sur-este; SA de cinco metros con treinta y cuatro centímetros (5,34 Mts) Sur-este; AB de tres metros con ochenta y cuatro centímetros (3,84 Mts) CON RUMBO Sur-este; BC de sesenta y nueve centímetros (0,69 Cms) con rumbo Nor-este colindando con la propiedad de R.P. y CD de dieciséis metros con ochenta centímetros (16,80 Mts) con rumbo Sur-este colindando con la Calle Escalona; Este, Línea recta de once metros (11,00 Mts) formada por el segmento DE con rumbo Sur-oeste colindando con la Calle La Paz; Sur, Línea quebrada de cincuenta y siete metros con cuarenta y cuatro centímetros formada por cinco segmentos de EF de veinte metros con noventa centímetros (20,90 Mts), con rumbo Nor-oeste; FG de diez metros (10,00 Mts) con rumbo Nor-oeste; GH de siete metros con setenta y un centímetros (7,71 Mts) con rumbo Nor-oeste; HI de cuatro metros con treinta centímetros (4,30 Mts) con rumbo Nor-oeste e IJ de catorce metros con cincuenta y tres centímetros (14,53 Mts) con rumbo Nor-oeste colindando con la propiedad del Sr. P.N.; Oeste, Línea quebrada de diecisiete metros con treinta y nueve centímetros (17,39 Mts) formada por cinco segmento de JK de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 Mts) con rumbo Nor-este; KL de tres metros con dos centímetros (3,02 Mts) con rumbo Nor-este; LM de dos metros con sesenta centímetros (2,60 Mts) con rumbo Nor-oeste; MN de dos metros con ochenta centímetros (2,80 Mts) con rumbo Nor-oeste y NO de tres metros con cuarenta y siete centímetros (3,47 Mts) con rumbo Nor-este colindando con Quebrada La Cabaña. Sobre el lote de Terreno anteriormente citado existen Dos Casas, que se identifican como Casa N° 20 y Casa N° 21, las cuales fueron construidas y remodeladas a partir de junio de 1972, cuyas características son las siguientes: Casa N° 20: Está conformada por una (1) planta, la cual cuenta con un Área de Construcción de 220,59 Mts2, aproximadamente, y presenta las siguientes características; La estructura de la edificación es de concreto, El piso es de mosaico, las paredes son mixtas, algunas de adobe y otras sustituidas por bloques frisadas y pintadas. El techo es de tejas. Las puertas son de madera y Rejas. La planta en cuestión esta conformada por una sala, un corredor, un recibo, una cocina, un comedor, cuatro dormitorios, dos baños, un cuarto de servicio con baño, un jardín que se ubica al frente de la casa, el cual lo divide un pasillo de cemento, que permite el acceso a la vivienda por la calle La Paz, un garaje, cuenta con todas sus instalaciones eléctricas como sanitarias, todas ellas se encuentran empotradas. Así se decide.

• Promovió en original documento constituido por comunicación identificada DDUC 475, de fecha 07 de junio de 2000, emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano y de Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y dirigida a la ciudadana G.A.M.G., en donde el ente, dio respuesta a solicitud recibida bajo el N° 718 el 17 de mayo de 2000, requerida por la ciudadana antes mencionada, en el sentido de que aclarara la situación del lindero Norte del inmueble identificado con el número de catastro 301-10-03, informando al respecto que se había incurrido en un error involuntario cuando se elaboró el Levantamiento Topográfico el cual fue repetido en todas las instalaciones precedente, por tal motivo se realizó nuevamente el Levantamiento Topográfico el cual fue corroborado con el levantamiento presentado por la ciudadana G.M., siendo el resultado de esto en la modificación del lindero Norte, el cual estaba señalado de la manera siguiente: “Norte: Línea quebrada de cincuenta y siete metros con noventa y nueve centímetros (57,99 m.t.s) formada por ocho segmento de OP de dos metros con veintisiete centímetros (2,27 m.t.s) con rumbo Nor-este; PQ de tres metros con setenta y un centímetros (9,47 m.t.s) con rumbo Sur-oeste; RS de quince metros con ochenta y siete centímetros (15,87 m.t.s) con rumbo Sur-este; SA de cinco metros con treinta y cuatro centímetros (5,34 m.t.s) con rumbo Sur-este; AB de tres metros con ochenta y cuatro centímetros (3,84 m.t.s) con rumbo Sur-este; BC de sesenta y nueve centímetros (0,69 m.t.s) con rumbo Nor-este colindando con la propiedad de R.P. y CD de dieciséis metros con ochenta centímetros (16,80 m.t.s) con rumbo Sur-este colindando con calle Escalona…”, siendo lo correcto: “..Norte: Línea quebrada de cincuenta y siete metros con veintisiete centímetros (57,27 m.t.s) formada por seis segmento de PO de dos metros con veintisiete centímetros (2,27 m.t.s) con rumbo Nor-este; PQ de tres metros con setenta y un centímetros (3,71 m.t.s) con rumbo Sur-este; QR de nueve metros con cuarenta y siete centímetros (9,47 m.t.s) con rumbo Sur-oeste; RS de quince metros con ochenta y siete centímetros (15,87 m.t.s) con rumbo Sur-este; SC de nueve metros con quince centímetros (9,15 m.t.s) con rumbo Sur-este colindando con la propiedad de R.P. y CD de dieciséis metros con ochenta centímetros (16,80 m.t.s) con rumbo Sur-este colindando con calle Escalona…”. Este Tribunal considera que al tratarse el presente medio de prueba, de un documento administrativo que en su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos, se tiene como fidedigna, por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la verdad de la declaración en él contenida hace fe hasta prueba en contrario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

• Original de Informe de Topografía elaborado por la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, expediente N° Solicitud 019 de fecha mayo de 2000, correspondiente al inmueble identificado con el número de Catastro 301/10/03 ubicado en la población de El Hatillo, calle Escalona con calle La Paz, casa N° 20, para uso residencial y comercial y dirigida a la ciudadana G.A.M.G., constituido por copia del plano elaborado por la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, correspondiente al inmueble identificado con el N° de catastro 301/10-03 ubicado en la población El Hatillo, calle Escalona con calle La Paz. Este Tribunal considera que al tratarse el presente medio de prueba, de un documento administrativo que en su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos, se tiene como fidedigna, por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la verdad de la declaración en él contenida hace fe hasta prueba en contrario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

• Comunicación identificada DDUC 475 de fecha 09 de julio de 2002, emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano y de Catastro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, dirigida a la ciudadana G.M., en virtud de su solicitud de copia certificada del plano que reposa en el expediente 019 de la tenencia de las tierras de fecha mayo de 2000 y copia simple del plano de linderos el cual forma parte de la ficha catastral N° 301/10-03, casa N° 20-1. Este Tribunal considera que al tratarse el presente medio de prueba, de un documento administrativo que en su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos, se tiene como fidedigna, por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la verdad de la declaración en él contenida hace fe hasta prueba en contrario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

• Planilla 192810, emitida por la Alcaldía del Municipio El Hatillo, correspondiente al certificado de solvencia del contribuyente G.M.G., N° Catastro 3-11-10-03, N° Cuenta 3-1-35, Dirección El Hatillo, calle Escalona con La Paz, Casa N° 20, Lote de terreno Sup. 753-79 M2, con fecha de expedición 06 abril de 2000, y con fecha de vencimiento 30 abril de 2000. Este Tribunal considera que al tratarse el presente medio de prueba, de un documento administrativo que en su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos, se tiene como fidedigna, por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la verdad de la declaración en él contenida hace fe hasta prueba en contrario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

• Comunicación DDUC 452, emitida por la Directora de Desarrollo Urbano y Catastro, del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, dirigido a la ciudadana G.M.G., mediante el cual dio respuesta a su comunicación de fecha 17 de mayo de 2000, y donde procedió a informar que le remitió a la Dirección de Hacienda de ficha catastral N° 17.025 de fecha 22 de mayo de 2000, emitida por concepto de cuenta inicial para el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 20 y signado bajo el N° de cuenta 3-11-74, de su propiedad, la cual anula a la ficha catastral N° 16915 de fecha 04-04-2000por contener errores materiales que ameritan su nulidad, ya que se tomó como área de terreno 498,78 M2, siendo esto un error, ya que el área correcta es 231,78 M2. Este Tribunal considera que al tratarse el presente medio de prueba, de un documento administrativo que en su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos, se tiene como fidedigna, por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la verdad de la declaración en él contenida hace fe hasta prueba en contrario, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

• Contratos de arrendamientos suscritos por los ciudadanos G.M. y G.M., arrendadora y arrendatario, respectivamente, mediante los cuales se daba en arrendamiento un local constituido por un salón de dos ambientes y dos baños, situado en la calle La Paz, distinguido con el N° 20, frente a la Plaza B.d.E.H., Distrito Sucre del Estadio Miranda. Este Tribunal considera, que dichos medios de pruebas son impertinentes, en el sentido de que no demuestran nada que favorezcan a los hechos controvertidos que se debaten en la presente causa. Así se decide.

• Comunicación de fecha 06 de diciembre de 1999, emitida por el ciudadano G.M., dirigida a la ciudadana G.M., mediante la cual dio respuesta al ofrecimiento de venta sobre todos los locales que conforman el inmueble. Este Tribunal considera, que dichos medios de pruebas son impertinentes, en el sentido de que no demuestran nada que favorezcan a los hechos controvertidos que se debaten en la presente causa. Así se decide.

• Original de documento constituido por el Certificado de Prevención y Control de Incendios N° 7177, expedido en fecha 30 de marzo de 1995, a Marvia Méndez Antigüedades S.R.L ubicado calle La Paz, N° 20, frente a la Plaza Bolívar , El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por el Departamento de Prevención adscrito a la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, arrojando como resultado que para el momento de la misma, cumplían con las normas mínimas de seguridad establecidas en el Reglamento sobre Prevención de Incendios promulgada por la Presidencia de la República según decreto N° 46 de fecha 16 de abril de 1974 y modificado por el N°. 2.195 de fecha 31 de octubre de 1983, estableciendo además, que no lo exonera de los permisos que deban solicitar ante otros organismos. Este Tribunal considera, que dicho medio de prueba es impertinente, en el sentido de que no demuestran nada que favorezcan a los hechos controvertidos que se debaten en la presente causa. Así se decide.

• Solicitó la exhibición de los documentos constituidos por las actuaciones practicadas por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° S-309-00, de fecha 20 de marzo de 2000, de las cuales forman parte el contrato de arrendamiento que consignó anexo al libelo de la demanda marcada “C” y la solicitud de notificación al arrendatario, y que se encuentran en poder de la ciudadana I.N.d.B.. Este medio de prueba como bien se observa de los autos fue desechado por el a quo por inoficioso por cuanto dicha documental a exhibir se encontraba agregada a los autos, siendo ello así, este Tribunal no procede a dar ningún valor probatorio a dicho medio de prueba. Así se decide.-

• Solicitó prueba de informe, dicho medio de prueba fue admitido por el a quo mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2002, ordenando oficiar a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, recibiéndose oficio SUHAT/374/07/2003 de fecha 08 de julio de 2003, emanado de la Superintendencia de Administración Tributaria, Alcaldía Municipio El Hatillo, mediante el cual informa sobre la veracidad de la referencia de solvencia del Ramo de Inmuebles Urbanos, identificado con el N° 28589, planilla 192810, a nombre de la ciudadana Meza G.G., el cual corresponde al inmueble identificado con el número de catastro 3.11.10.03, cuenta N° 3-1-35, ubicado en El Hatillo, calle Escalona con calle La Paz, Casa N° 20, la cual fue expedida en fecha 06 de abril de 2000, anexando copia certificada de la referida solvencia. Ahora bien, enseña la doctrina patria que al realizar la valoración de la prueba de informes debe presumirse la autenticidad de la respuesta y la exactitud del contenido, dejando a la parte que impugne la referida prueba la carga de probar la falsedad de la misma, no obstante, ello no es óbice para que tal presunción sea desvirtuada por el propio juzgador a través del sistema de la sana crítica que siempre debe aplicar al valorar la prueba, a los fines de apreciar una realidad mediante las reglas de la lógica y las máximas de experiencia. En virtud de ello, este Tribunal observa que dicho medio de prueba fue admitido y evacuado conforme a derecho, en virtud de ello, este tribunal le da valor probatorio a lo antes trascrito de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

• Igualmente solicitó prueba de informe, dicho medio de prueba fue admitido por el a quo mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2002, ordenando oficiar al Director de la Dirección de Desarrollo Urbano y de Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Distrito Metropolitano de Caracas, al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y a la Prefectura del Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Los resultados de estos medios de prueba no fueron consignados en autos por los referidos entes. En virtud de ello, este Tribunal estima que no tiene juicio valorativo que emitir sobre dicho medio de prueba. Así se decide.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos G.M.R., Marvia R.M.D., A.M., O.U., A.K., C.L.P.P., Y.J.d.M., R.R.Á., M.E.F.. Este Tribunal observa que las testimoniales de los ciudadanos Marvia R.M.D., A.M., O.U., A.K., Y.J.d.M. y M.E.F.. En cuanto a las testimoniales de los anteriores ciudadanos, observa esta Alzada que al no haberse evacuado las mismas, no tiene este Juzgador testimonios sobre los cuales emitir juicio valorativo alguno. Así se declara.-

• Se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos C.L.P.P. y G.L.M.R., declarando el primero de ellos, entre otras cosas los siguiente: que el día 10 de enero de 2000, estando en la casa de la señora Meza se presentó la ciudadana I.N.d.B., a quien no conocía y ésta señora conversó a la señora Gladys, de su interés de adquirir un inmueble situado en la población del hatillo, frente a la plaza Bolívar adyacente con la Alcaldía distinguido con el N° 20. Según oyó el precio que ofrecía la señora era de Cuatrocientos Setenta Mil Dólares Americanos, y para ello le manifestaba la señora Gladys a la señora Ita de la necesidad de firmar un documento que debería de contener la promesa de compra venta del inmueble y que se estableciera un lapso de 90 días para adquirir el inmueble ya que el precio sería producto de un préstamo que la señora I.d.V. adquiriría con el Banco Caroní, cuyo préstamo tramitaría luego de la firma del documento, y se le entregaron los documentos de propiedad de la casa los cuales revisó y aceptó conforme. Así como también declaró que, el día diez de abril se presentó en la casa de la señora Gladys, la señora Bettin a fin de buscar la solvencia donde la señora Meza le exigió que por favor le entregará o le informara sobre el documento definitivo de venta que había que presentar en el Registro Subalterno para si dentro del lapso formalizarse la venta, respondiendo la señora Bettin con evasivas y manifestó que tenía problemas con el crédito del Banco Caroni pero que no se preocupara que tenía otros inmuebles en Puerto Ordaz que respaldarían su crédito, la señora Meza entró en crisis y decidió con una amiga que estaba en ese momento hablar con el doctor Paz para aclarar la situación donde ella lo llama por teléfono por el celular y en la crisis él tomó el teléfono y no si el que estaba del otro lado era el señor Paz y oyó que se resolvería el problema. Además de ello, declaró que el 24 de abril, en la residencia de la señora G.M., el Banco Caroni, le había negado el crédito para la compra del inmueble. Por otra parte, con respecto a la repreguntas este declaró, que si había visto el contrato y consistía en una promesa bilateral de una compra venta de la casa N° 20 calle Escalona El Hatillo. Declaro que la señora Meza manifestó que la solvencia era la del inmueble o casa N° 20 como instrumento necesario para la protocolización, recibiendo la señora Bettin como solvencia, y el que estaba presente y las partes que estaban presente la calificaron como tal. Declaró que el Banco Caroní no le había manifestado la negativa o no del crédito, lo que afirmó fue que la señora Bettin manifestó que le habían negado el crédito y que insistiría con unos bienes que tenía en Puerto Ordaz. Por otra parte, con respecto a la evacuación del testigo G.L.M.R., este sostuvo en su declaración entre otras cosas lo siguiente: Que en virtud de la carta que le hizo llegar a la señora G.M., donde le cedía el derecho de preferencia con carta fechada 29 de diciembre de 1999, se enteró que en enero había firmado un derecho de reserva un la negociación de la casa en la cual formaba parte el local que el tenía arrendado por un termino de noventa días, es decir, tres meses. Sostuvo que se consiguió a la señora Ita y le pregunto como había estado la negociación a lo que ella respondió que no se había podido hacer nada porque el banco no le había otorgado el crédito, información que fue corroborada posteriormente con la señora G.M.. Que no vió el documento de opción de compra venta. Siendo lo anterior parte de la declarado, por los ciudadanos C.L.P.P. y G.L.M.R., y aún cuando no es imprescindible, que se transcriban íntegramente las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, sí lo es que se exponga, así sea en forma resumida, el contenido de las mismas, de manera que pueda controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos o bases en que se apoya el juez para apreciar los testimonios en uno u otro sentido, o para desecharlos por algún motivo legal, sin que valgan al efecto expresiones vagas y genéricas que no pueden aceptarse como cabal fundamentación del fallo. (sentencia del 12 de noviembre de 1998). En virtud de ello, y vistas las declaraciones parcialmente transcritas, este sentenciador las aprecia, en el sentido de que demuestra que la ciudadana I.N.d.B., no ejerció la opción de compra del inmueble identificado en el contrato de promesa bilateral en el plazo indicado. Así se decide.

A.c.f.l. pruebas aportadas por las partes al proceso, este Juzgador debe observar que, en cuanto a la sentencia que es objeto de apelación, se puede apreciar en su parte narrativa lo que a continuación se transcribe:

Ahora bien, consta en los autos, que efectivamente durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, quedando efectivamente demostrada la relación contractual existente entre las partes, así como todas y cada una de las obligaciones asumidas por cada una de ellas, no obstante, y antes de entrar a conocer su mérito, observa esta Sentenciadora que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda. Luego de haber opuesto excepciones previas, alegó: “…tampoco cumplió, a los efectos de la acción por ella interpuesta en contra de mi representada, para la pretendida venta del inmueble o su condenatoria por el Tribunal, con la obligación principal de pagar el precio o en su defecto consignarlo ante el Tribunal, en virtud de ser la venta que demanda un contrato bilateral oneroso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, POR LO CUAL SOLICITO QUE PREVIO EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE VENTA POR PARTE DE MI REPRESENTADA, SE LE EXIJA EL CUMPLIMIENTO DE LAS REFERIDAS OBLIGACIONES DE PAGO, EN ESPECIAL LA DE PAGO DEL PRECIO DEL INMUEBLE, POR LA CANTIDAD DE CUATROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES AMERICANOS (U$ 470.000,00) O SU EQUIVALENTE EN BOLÍVARES A LA TASA VIGENTE AL MOMENTO DEL PAGO, PARA LO CUAL SOLICITO RESPETUOSAMENTE DEL TRIBUNAL ORDENE SUSPENDER TEMPORALMENTE LOS EFECTOS DEL CONTRATO HASTA TANTO LA OTRA PARTE CUMPLA LAS REFERIDAS OBLIGACIONES…”.- (negrillas y mayúsculas de este Tribunal)

Ahora bien, conforme a esta aceptación (confesión) de la parte demandada contenida en su escrito de contestación a la demanda, considera quien aquí decide que se encuentra efectivamente como un hecho no controvertido el hecho de que la parte demandada no cumplió en su debida oportunidad con las obligaciones que le impone la Ley a los fines de protocolizar en forma definitiva la venta, al expresar: previo el cumplimiento de la obligación de venta por parte de mi representada..

, (Sic) esta frase viene a significar a criterio de quien aquí decide que efectivamente la parte demandada no ejecutó la venta del inmueble en su debida oportunidad legal, como así lo demanda el actor, (el cumplimiento del contrato), quedando evidenciada la voluntad de la parte demandada de vender el inmueble con la respectiva cancelación del precio fijado por la venta, sin embargo solicita que tal precio sea por la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES AMERICANOS ( U$ 470.000,00), o su equivalente en bolívares a la tasa vigente para el momento del pago, lo cual resulta improcedente a criterio de quien aquí decide, toda vez que la parte demandada no desplegó actividad probatoria alguna tendiente a desvirtuar los alegatos explanados en el libelo de demanda, pues la probanzas que cursan en los autos no son suficientes para acreditar de manera fehaciente y definitiva el cumplimiento alguno de las obligaciones asumidas en dicho contrato, lo cual viene a configurar un incumplimiento que no le puede ser imputable al accionante, teniendo en consecuencia que pagar el saldo de la diferencia del precio establecido en el contrato de compra venta, restándole la cantidad recibida en dicho acto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), EN CALIDAD DE GARANTÍA PÓR LA PARTE DEMANDADA, ES DECIR, LA SUMA CONVENIDA EN LA Cláusula tercera del mencionado Contrato con su respectivo equivalente para la fecha.-

En este sentido, el lapso probatorio constituye para el accionante, al igual que el acto de contestación, el ejercicio pleno de las garantías constitucionales establecidas en el artículo 49 de la Constitución, de tal manera que podrá rebatir en dicha fase las pretensiones que le han sido opuestas, al ofrecer medios de prueba permitidos por el Legislador en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la carga que tienen cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a la pautado en el artículo 506 ejusdem, dentro de los lapsos de carácter preclusivos establecidos en el Texto Adjetivo para tal fin.

…Omissis…

En vista a lo expresado, prevé el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Consagra la anterior norma legal, la acción de resolutoria y la acción de cumplimiento que nacen de los contratos bilaterales, en virtud del incumplimiento efectuado por uno de los contratantes, a quien, en virtud de la naturaleza contractual, le corresponde en principio, el acatamiento de la voluntad expresada en la convención, las cuales pueden ser interpretadas por la parte que se estime lesionada, salvo que aquella compruebe que su conducta obedece por la inejecución de la otra.

El artículo 1.264 del Código Civil, reza:

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Este artículo nos indica en primer lugar, que el acreedor tiene el derecho a obtener un cumplimiento en forma especifica, y en segundo lugar, para el caso de cualquier contravención del deudor a la exactitud que se predica que debe tener el acto del cumplimiento, establece el derecho del acreedor a obtener, como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicios. Pero el derecho del acreedor a obtener el exacto cumplimiento en especie, cuando el deudor no lo satisface espontáneamente y le constriñe a acudir a los Tribunales para obtenerlo por vía forzosa, postula que con la intervención de los Tribunales puede lograrse en la práctica la completa satisfacción del acreedor. (Melich-Orsini, José. Doctrina General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas. 1.993, Pág. 385)

Por consiguiente, corrobora este Tribunal del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente que, durante el debate probatorio, la parte demandada no acreditó medio de prueba alguno tendentes a desvirtuar la eficacia jurídica de los hechos alegados en el libelo de la demanda, de tal modo que al no ofrecer elementos probatorios capaces de crear la convicción plena de sus afirmaciones, considera esta Sentenciadora que el cumplimiento accionado por la parte actora resulta procedente. Y así se declara.

No obstante lo anterior, establece esta Sentenciadora que tal y como quedó resuelto en el punto previo referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la Cláusula Penal accionada resulta improcedente en virtud de lo establecido en dicho punto previo, siendo que en lo que respecta a la Indexación solicitada en el libelo de demanda, es criterio de esta Sentenciadora que tal indexación resulta improcedente, toda vez que la presente acción de cumplimiento de contrato va dirigida a una obligación de hacer, la cual en ningún caso puede ser indexada por no ser una deuda monetaria que haya sufrido devaluación alguna por el transcurso del tiempo desde que se celebró el contrato de compra venta, motivo por el cual este Tribunal no la acuerda. Y así se decide.

Respecto a los honorarios judiciales accionados por la parte actora en su libelo de demanda y que calculó en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.135.000.000,00), este Tribunal se abstiene de acordarlos toda vez que los mismos deben de ser accionados en un procedimiento distinto al incoado, por no ser la vía idónea para ello y por resultar improcedente peticionarlo conjuntamente con la acción principal, debiendo por lo tanto regirse por la Ley que regula la materia. Y así se decide.-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley hace los siguientes pronunciamientos:

Se declara PALCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana I.N.D.B., de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.622.564, contra la ciudadana G.A.M.G., Venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.418.786, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con lo estipulado en el contrato de compraventa celebrado entre las partes y referente la obligación de venta del inmueble, en los términos convenidos en el mismo, otorgando el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectivo; en hacer la entrega del inmueble objeto del contrato, en las condiciones físicas señaladas en el contrato de opción de compra venta; en hacer la entrega del inmueble, libre de personas, cosas y bienes muebles, disminuyendo la cantidad recibida en calidad de garantía, siendo que el precio a pagar será el convenido en la Cláusula Tercera, es decir, la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA (U.U$ 470.000,00) equivalente para la fecha en la suma de TRESCIENTOS CINCO MILLONES DE bolívares (Bs. 305.000.000,00), en el entendido de que dicha cantidad de dinero con la respectiva disminución de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) deberán ser cancelados a la parte demandada al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, y en caso contrario de no otorgarse dicho documento será consignado el saldo del precio por ante este Tribunal a los fines de su entrega a la parte demandada, teniéndose en ese caso la presente decisión como titulo suficiente de propiedad una vez como sea registrado, todo ello de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”

De los informes presentado por las partes:

En los informes presentados por la representación judicial de la parte actora, ésta se limitó a realizar un recuento de lo ocurrido en el transcurso del proceso.

Por otra parte, en cuanto a los informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, esta también se ajustó a realizar un recuento de los hechos ocurridos en el proceso de primera instancia, así como también procedió a denunciar que la sentencia recurrida adolece del vicio de falso supuesto para la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato, falso supuesto en la decisión sobre la impugnación de la cuantía de la demanda.

Igualmente sostuvo que en cuanto a la confesión que estableció el a quo, no constituye aceptación ni confesión alguna por parte de su mandante, sino una defensa legalmente establecida para este tipo de demanda, ya que, entre otras peticiones la parte actora demandó a su representada para que le vendiera el inmueble objeto de litigio, fundamentando su petición en un supuesto incumplimiento de su representada de la obligación de venderlo con las características que se estipularon en el documento de opción de compraventa, por presentar supuestos defectos y vicios ocultos y por encontrarse arrendado y no porque su representada se hubiera negado a venderle el inmueble, como erróneamente indica la recurrida.

Mantuvo además, que la sentencia recurrida resulta incongruente y condicional, por cuanto ordena a su representado efectuar la venta del inmueble, a la vez que condiciona el título derivado de la sentencia, del cumplimiento de la demandante en el pago del precio, en incorrecta interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, como es evidente y así se ha repetido en el transcurso del juicio, no existe constancia alguna del cumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandante en el contrato de promesa bilateral de compraventa accionado.

Igualmente sustentó que la sentencia no está ajustada a derecho, por cuanto viola expresas disposiciones legales en los puntos decididos en la misma y al omitir pronunciamiento sobre otros puntos; por haber declarado parcialmente con lugar la demanda sin atenerse a lo alegado y probado en autos, sacando elementos de convicción fuera de éstos, supliendo excepciones y argumentos de hecho no alegados ni probados en autos y no decidir sobre todas pretensiones y peticiones de la demanda, así como sobre todas las excepciones opuestas por la parte demandada; por cambiar la causa petendi y el petitum, constituyendo además una sentencia condicional, incongruente, contradictoria y que contiene ultrapetita; por declarar parcialmente con lugar la demanda basándose para ello en el falso supuesto de una inexistente confesión de la parte demandada. Tales violaciones se determinan, entre otras, al declarar procedente la inepta acumulación de la reclamación de la cosa principal, es decir, el cumplimiento del contrato, y la pena establecida por su ejecución, además de la estimación y cobro de honorarios profesionales y costas y costos del proceso antes de la sentencia; al declarar con lugar la demanda basándose para ello en el falso supuesto de una inexistente confesión de la parte demandada; por tratarse de una defensa subsidiaria opuesta con reserva de la previa declaratoria del Tribunal sobre la procedencia de la acción y la ajustada valoración de las pruebas y defensas opuestas por la demandada, que conllevaran la declaratoria de condena a la demandada a vender el inmueble en los términos convenidos en un inexistente contrato de compraventa, por una cantidad diferente a la establecida el contrato accionado, de cuatrocientos setenta mil dólares de los Estados Unidos de Norte America (US $ 470.000,00) o su equivalente en bolívares a la fecha de la protocolización del documento de venta, siendo que la cantidad indicada de trescientos cinco millones de bolívares (Bs. 305.000.000,00), es el equivalente en bolívares de la referida cantidad de cuatrocientos setenta mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (US $ 470.000,00) para la fecha de suscripción del contrato de promesa bilateral de compraventa, mencionada a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la Ley del Banco Central de Venezuela, y no el equivalente en bolívares de la cantidad que debe pagar la demandante en el supuesto negado de producirse la venta ordenada por el Tribunal, y su equivalente debe ser calculado a la tasa de cambio vigente en el país para el momento de protocolización del documento de compraventa. La no apreciación y valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada que evidencian el cumplimiento y la buena fe en la ejecución del contrato; la incorrecta interpretación de las cláusulas del contrato de promesa bilateral de compraventa; no decidir sobre las peticiones de rebaja de precio por supuestos vicios ocultos, ni sobre la cabida del inmueble, no sobre las excepciones relativas al conocimiento del inmueble por parte de la acciones ni sobre los demás hechos establecidos en el contrato, tales como la mención de que la actora señala que conoce a cabalgad dicho inmueble y su documentación, así como su compromiso de comprarlo en las condiciones en que se encuentra, todo ello en contravención a las normas contenidas, entre otros, en los artículos 12, 167, 243, 346, 361, 351 del Código de Procedimiento Civil y 1.133, 1.159, 1.167, 1.168, 1.140, 1.258 del Código Civil y 16 y 23 de la Ley de Abogados, por lo que resulta procedente la aplicación del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

Visto lo anterior este Tribunal procede a resolver el fondo del asunto, que no es otra cosa que, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, intentado por la ciudadana I.N.d.B. en contra de la ciudadana G.A.M.G., y que consiste en un inmueble que se encuentra plenamente identificado en el cuerpo del presente fallo.

Ahora bien, con respecto al fondo del asunto el a quo sostuvo que conforme a la aceptación (confesión) de la parte demandada contenida en su escrito de contestación a la demanda, consideró que se encontraba efectivamente como un hecho no controvertido el hecho de que la parte demandada no cumplió en su debida oportunidad con las obligaciones que le impone la Ley a los fines de protocolizar en forma definitiva la venta; igualmente consideró la recurrida, que la parte demandada no acreditó medio de prueba alguno tendente a desvirtuar la eficacia jurídica de los hechos alegados en el libelo de la demanda, de tal modo que al no ofrecer elementos probatorios capaces de crear la convicción plena de sus afirmaciones, consideró que el cumplimiento accionado por la parte actora resultaba procedente.

En efecto de la revisión que se hizo a la contestación a la demanda, se observa que la demandada ciudadana G.A.M.G., alegó: “…En forma subsidiaria a las anteriores defensas, y en el supuesto negado que el Tribunal declare con lugar la demanda de cumplimiento de la obligación principal y ordene a mi representada G.A.M.G., vender a la demandante I.N.D.B. el inmueble (…) en virtud de ser la venta que demanda, un contrato bilateral oneroso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, por lo cual solicitó que previo el cumplimiento de la obligación de venta por parte de mi representada, se le exija el cumplimiento de las referidas obligaciones de pago, en especial la de pago del precio del inmueble, por la cantidad de CAUTROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES AMERICANOS (U.S.$ 470.000,00) o su equivalente en bolívares a la tasa vigente al momento del pago, para lo cual solicito respetuosamente del Tribunal ordene suspender temporalmente los efectos del contrato hasta tanto la otra parte cumpla las referidas obligaciones.”

Ahora bien la prueba de confesión ha sido objeto de estudio exhaustivo, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Para F.C., la confesión “(…) es un testimonio y, por eso, una declaración de ciencia, desde luego no hay confesión sino cuando la parte declara alguna cosa como verdadera (…) no cualquier testimonio de la parte es confesión, sino solamente aquel que narra un quid contrario al interés de la misma parte…” (Sistema de Derecho Procesal Civil. Traducido por Alcalá Zamora, N. y Sentís Melendo, S., del original en italiano. Unión Tipográfica Editorial Hispano América, Buenos Aires, 1944, Pp. 482 y 483).

Así como la Sala de Casación de Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (S.S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos N° 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:

Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

‘…Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.

En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil…

Además de ello, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de 16 de diciembre de 1969, con respecto a la defensa subsidiaria, sostuvo el siguiente criterio:

Los jueces de la recurrida han debido, a juicio de esta Corte, dictar algún pronunciamiento expreso, positivo y preciso sobre la referida defensa, pero no guardar el más absoluto silencio a tal respecto. Era deber de los jueces, al tenor del artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, resolver el alegato del demandado en algún sentido, bien declarándolo extemporáneo, si sustentaba el criterio de que era una defensa de hecho de obligatoria preposición al contestar la demanda; bien desestimándolo por infundado o por contrario derecho; o bien declarándolo con lugar

. (G.F. Nº 66. Pág. 644).-

Pero, sucede que no en todos los casos se puede pretender alegar que existe el vicio de omisión de pronunciamiento. Hay causa legal para omitir pronunciamiento en los casos de alegaciones subsidiarias cuando se resuelve favorablemente el alegato principal, como en el caso del fallo de fecha 12 de marzo de 1968, en el cual, la Sala expresó:

“Ahora bien, la recurrida acogió también la expresada defensa subsidiaria por considerar procedente, a su juicio la aplicación al caso concreto de la previsión contenida en el citado artículo 1.011 del Código Civil, en razón de que los actores no habían realizado acto alguno, dentro del plazo legal para aceptar la herencia, que pudiera “significar una aceptación expresa o tácita del acervo hereditario, sino por el contrario la más perfecta negligencia por parte de los ya referidos sujetos…”

Como se ve, el Juez de la recurrida resolvió en sentido afirmativo la aplicabilidad al caso concreto del artículo legal cuestionado por la parte actora, con lo cual dio exacto cumplimiento al mandato de resolver el litigio con arreglo a la acción y a la defensa, aceptando así las previsiones de los textos legales denunciados

.-

Aunque el sentenciador hubiera omitido todo examen sobre los puntos relativos a la defensa de prescripción fundada en el citado artículo 1.011 del Código Civil, tampoco habría cometido infracción alguna en el caso concreto, pues tal defensa subsidiaria no tenía en verdad para qué considerarla después de haber declarado procedente, como lo hizo, la defensa principal de prescripción adquisitiva también alegada por las sociedad demandada

.-

También en el caso, cuando se acoge entre dos alegaciones o pretensiones alternativas, la Sala ha expresado, lo que a continuación se transcribe:

…El error en que incurrieron los jueces del fallo impugnado consiste en haber calificado de acciones Principal y subsidiaria a los pedimentos contenidos en el libelo, pues, como fueron planteados, no implica que se trate de dos acciones distintas, que es exigido para que entren en juego los conceptos de acción principal y subsidiaria, sino que mas bien se trata, como lo deja ver la formalización, de que los dichos pedimentos configuran únicamente dos alternativas de condena integrantes de una sola acción, o sea, la de cobro de una cantidad de dinero, única e indivisible, de donde resulta que el Juez de Primera Instancia al declarar con lugar el segundo pedimento sin desechar de manera expresa el primero se atuvo a la acción deducida sin incurrir en el vicio de omisión de pronunciamiento que sirvió a los jueces del fallo impugnado para decretar la reposición del juicio al estado de que dicte nuevo fallo en la Primera Instancia

. (G.F. Nº 66. Pág. 644).-

Visto los anteriores criterios sostenidos por la Sala de Casación Civil, esta Alzada observa que la forma en que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, resolvió la pretensión intentada por la ciudadana I.N.D.B., no se ajusta al criterio sostenido por nuestro m.t., ya que el referido Tribunal, debió en un principio resolver la defensa de fondo sostenida por la representación judicial de la parte demandada G.A.M., y en caso de que la acción principal resultare procedente, procedería a resolver la defensa subsidiaria alegada por la parte demandada, por cuanto las mismas se plantearon de forma alternativas, y no de forma facultativas. De allí que, el Tribunal de origen erró al resolver la defensa subsidiaria, como una confesión por parte de la ciudadana G.A.M.. Así se decide.

Ciertamente el asunto que ocupa la atención de éste órgano jurisdiccional, es el cumplimiento de un contrato denominado “contrato de promesa bilateral de compraventa”, celebrado entre las ciudadanas G.M.G., denominada propietaria, y I.N.d.B., denominada optante; y que en afirmación de la parte accionante la primera de ellas, no ha cumplido con las obligaciones estipulados en el contrato de compraventa, y muy especialmente a la venta del inmueble, en hacer entrega del inmueble, en las condiciones físicas señaladas en el contrato, no obstante que la vendedora, se ha excepcionado aduciendo que fue la actora ciudadana I.N.d.B., quien ha incumplido las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato de promesa bilateral.

El contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio

.

La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes. En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo; también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública; y por último podemos señalar que a la formación del contrato de compraventa puede preceder un contrato preliminar.

Es en base a este último contrato que este tribunal disertará acerca de la naturaleza jurídica de la convención que hoy nos ocupa.

El contrato preliminar o también conocido como contrato preparatorio, es un contrato que solo obliga a las partes a celebrar una futura convención contractual. En la compraventa encontramos comúnmente este tipo de contratos, identificados principalmente con las promesas de venta, las cuales son conocidas también con el nombre de opciones de venta. Las principales opciones o promesas de venta, son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o reciproca de venta, las cuales producen particulares efectos jurídicos. La promesa unilateral (de compra o de venta) es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra, según el caso, una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación reciproca, a diferencia de la promesa bilateral, en donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo. En uno y otro de los supuestos anteriores (promesas unilaterales o bilaterales) no existe transmisión de la propiedad, por no concurrir uno de los elementos esenciales a la existencia y validez de la venta, a saber, el consentimiento perfectamente formado, el cual se perfecciona en un acto jurídico que las partes llevaran a efecto posteriormente a la celebración del contrato preliminar. La particularidad que se presenta en la promesa bilateral de venta, que es el caso que nos ocupa, es que al haberse obligado las partes recíprocamente a celebrar un contrato de venta, la negativa de las partes de cumplir en los términos convenidos, no es suficiente para impedir la formación del contrato definitivo y la prueba del contrato final será la decisión que así lo declare, esto por cuanto se atribuyen iguales efectos a ésta promesa bilateral y a la venta propiamente dicha. Sin embargo, aunque parezca una sutileza, es conveniente conservar las diferencias entre la venta y la promesa bilateral de venta, ya que son instituciones diferenciadas y la formación de sus efectos jurídicos se encuentra en conceptos jurídicos disímiles.

En el orden expuesto, es necesario repetir los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto. Se ha establecido con relación al consentimiento que por ser un contrato de promesa bilateral de venta, existe una progresiva formación del consentimiento por ambas partes en querer celebrar un contrato. Respecto a la capacidad se observa que la misma no ha sido discutida y que las partes contratantes se presumen capaces y así se declara. Respecto a la legitimación para enajenar el inmueble, establece la cláusula primera: “LA PROPIETARIA” es la única dueña de un inmueble, constituido por una parcela de terreno situada en la calle Escalona, con calle La Paz, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda (…) de instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo Del Estado Miranda, en fecha 23 de Diciembre de 1.999, bajo el N°.33, tomo 18.”, y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada se tiene como cierta, por lo cual se encuentra lleno tal extremo y así se declara. Con relación a la causa, obviando las diferentes teorías que sobre éste elemento perviven, este juzgador se inscribe en la tesis según la cual la causa es la finalidad perseguida por las partes; y en el contrato de marras se colige de la cláusula segunda que el fin perseguido por la “optante” fue adquirir la propiedad del inmueble identificado, y por su parte la finalidad perseguida por el “propietario” se deduce de la cláusula tercera, en la que se establece el pago del precio, en consecuencia, considera este sentenciador que se encuentra presente el elemento a.y.a.s.d.. Con relación al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; el bien vendido se encuentra plenamente identificado en las actas que conforman el expediente, por lo que no es necesario hacer mayor énfasis; el precio del inmueble esta dispuesto en la cláusula tercera, que dispone: “El precio de la venta opcionado será la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DÓLARES de los Estados Unidos de Norte América ( $470.000,00) o su equivalente en moneda nacional de curso legal al cambio del día en que se protocolice la correspondiente escritura de compraventa, que al día de hoy equivalen a la cantidad de Trescientos Cinco Millones de Bolívares (Bs.305.000,00), y en el caso de que “LA OPTANTE” ejerciera la opción, pagará dicho precio de venta, al momento de protocolizarse el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro competente”. Así pues, el referido elemento se encuentra perfectamente determinado, y asimismo la mencionada estipulación establece la forma de pago, que en conclusión es la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DÓLARES de los Estados Unidos de Norte América ( $470.000,00) o su equivalente en moneda nacional de curso legal al cambio del día en que se protocolice la correspondiente escritura de compraventa; por lo cual es forzoso concluir que el precio de la venta se encuentra determinado de manera expresa e indudable, y se debe proceder de conformidad con lo estipulado en la referida cláusula, y que además concuerda con el artículo 115, que reza “Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.” y así se declara.

En el caso de marras, el contrato objeto de controversia y titulo de la pretensión aducida, que corre inserto a los folios 18 al 24, de la pieza N° 1, al cual se le atribuyó plena eficacia probatoria, en el capitulo de la valoración de las pruebas por no haber sido impugnado en la oportunidad legal, y que de sus cláusulas se desprende, lo que de seguidas se transcribe: Que mediante el contrato de promesa bilateral de compraventa se otorgó con carácter exclusivo opción de compra a adquirir en las condiciones en que se encontraba, un inmueble identificado como Casa N° 20 y el terreno sobre el cual se encuentra edificada, la cual tiene una superficie de Doscientos Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros (235,87 Metros) aproximadamente y que presenta las siguientes características: La estructura de la edificación es de concreto, el piso es de mosaico, las paredes son mixta, algunas de adobe y otras de bloques frisados y pintados, el techo es de tejas, las puertas son de madera, las ventanas son de madera y rejas. La planta en cuestión esta conformada por una sala, un comedor, un recibo, una cocina, un comedor, cuatro dormitorios, dos baños, un cuarto de servicio con baño, un jardín que se ubica al frente de la casa, el cual lo divide un pasillo de cemento, que permite el acceso a la vivienda por la Calle La Paz, un garaje, cuenta con todas las instalaciones eléctricas como sanitarias, todas ellas se encuentran empotradas. Que el precio de la venta opcionado era la cantidad de Cuatrocientos Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de Norte América ($470.000,00) o su equivalente en moneda nacional de curso legal al cambio del día en que se protocolice la correspondiente escritura de compraventa, que al día de la suscripción del contrato era equivalente a la cantidad de Trescientos Cinco Millones de Bolívares (Bs.305.000,00), y en el caso de que la optante ejerciera la opción, pagará dicho precio de venta, al momento de protocolizarse el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro.

Además de ellas, se estableció en la cláusula cuarta, que el plazo de la opción a que se refiere la cláusula segunda del convenio, pactado en beneficio de ambas partes, seria de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento; y que para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se estableció lo siguiente:

“…1) La opción deberá ser ejercida efectivamente y realizada la operación de compraventa, dentro del termino señalado.

2) Luego de obtenido los recaudos necesarios como solvencias etc. “LA PROPIETARIA”, notificará a “LA OPTANTE”, para que esta retire en la dirección que más adelante se señala todas las solvencias necesarias para que proceda “LA OPTANTE”, A LA PRESENTACIÓN ANTE LA Oficina Subalterna de Registro correspondiente, del respectivo documento de compraventa, las partes se comprometen a asistir al lugar del otorgamiento, para lo cual se les notificara con siete (7) días de anticipación al momento del acto de otorgamiento.

3) “LA PROPIETARIA” obtendrá la declaración de impuesto correspondiente y el resto de las solvencias necesarias de un plazo prudencial suficiente para que se pueda tramitar la protocolización del documento de compraventa en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro.

4) Para cualquier notificación a “LA OPTANTE” se establece la….

6) Las notificaciones a que haya lugar, pueden hacerse mediante telegrama con acuse de recibo a las direcciones anteriormente acordadas, sin perjuicio de poder utilizar cualquier otro medio de notificación que consideren conveniente.

7) Todos los gastos de esta negociación, inclusive los de redacción de documentos y pago de derechos, serán por cuenta de la “OPTANTE”…”

Así como también, en la cláusula quinta, se estableció que la propietaria declaró haber recibido de la optante, mediante cheque de gerencia la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), en calidad de garantía. Y como cláusula penal la cantidad de Diez Millones de Bolívares, en el caso de la optante por culpa o por negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliere con las obligaciones del contrato, y en especial la cláusula segunda y cuarta, y en caso de la propietaria por culpa o negligencia.-

Visto así las cosas, el contrato que se examina, específicamente en su cláusula cuarta, estableció que el plazo de la opción a que se refiere la cláusula segunda, y que fue pactada en beneficio de ambas partes, fue de noventa días (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente contrato.

Observa este sentenciador, que la fecha cierta a la que se hace referencia en el contrato en asunto y de conformidad con el artículo 1.369 del Código Civil, es a partir del 20 de enero de 2000, fecha en la que fue notariado el contrato de promesa bilateral de compraventa, y los días otorgados fueron noventa días, es decir, que el mismo venció el 20 de abril del mismo año.

Ahora bien, la demandante ejerció la acción de cumplimiento de contrato, por cuanto aduce que la demandada había violado las obligaciones referentes a cumplir con lo estipulado en el contrato de compraventa referente a la obligación de venta del inmueble, en los términos convenidos en el mismo; en hacer la entrega del inmueble objeto del contrato, en las condiciones físicas señaladas en el contrato de opción de compraventa; en hacer la entrega del inmueble, libre de personas, cosas y bienes muebles.

Ahora bien, es conveniente para este sentenciador, traer a colación las obligaciones que se encuentran estipuladas en el contrato en asunto, y que son de parte de la propietaria del inmueble (vendedora), establecidas en la cláusula cuarta, y que son:

1. Que la opción deberá ser ejercida efectivamente y realizada la operación de compraventa, dentro del término señalado.

2. Luego de obtenido los recaudos necesarios como solvencias etc. “LA PROPIETARIA”, notificará a “LA OPTANTE”, para que esta retire en la dirección (…) todas las solvencias necesarias para que proceda “LA OPTANTE”, a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, del respectivo documento de compraventa, las partes se comprometen a asistir al lugar del otorgamiento, para lo cual se les notificara con siete (7) días de anticipación al momento del acto de otorgamiento.

3. “LA PROPIETARIA” obtendrá la declaración de impuesto correspondiente y el resto de las solvencias necesarias de un plazo prudencial suficiente para que se pueda tramitar la protocolización del documento de compraventa en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro…”

Estas obligaciones, estipuladas con la finalidad de otorgar el documento definitivo de venta y su correspondiente protocolización, y que estaban a cargo de la ciudadana G.A.M.G.. De allí que, de la valoración que se hizo a las pruebas aportadas por las partes, este sentenciador no observa que la referida ciudadana haya demostrado el cumplimiento de las obligaciones a las que se hace referencia en el contrato en cuestión.

De allí entonces, no fue demostrado por la parte demandada, haber cumplido con las obligaciones a las cuales estaba sujeta, en el lapso estipulado por las partes, este Tribunal considera que es procedente en todo caso la acción ejercida por la ciudadana I.N.d.B., y dado a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por ser un contrato bilateral la parte que no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y siendo que la parte actora solicitó el cumplimiento, este debe consumarse, tal cual lo pactaron las partes, tal como lo indica el artículo 1.264 ejusdem, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Siendo ello así, este Tribunal pasa a resolver la defensa subsidiaria ejercida por la ciudadana G.A.M., consistente en la excepción de contrato no cumplido.

Ahora bien, en el momento de contestar la demandada la representación judicial de la ciudadana I.N.D.B., en forma subsidiaria y de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, que indica que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Puede apreciarse de la cláusula cuarta del contrato en asunto que, que si bien es cierto existían obligaciones para ambas partes, existió una principal, y que de alguna forma darían curso a las otras, que era la de la ciudadana G.A.M.G., la de obtener los recaudos necesarios como solvencias etc., luego esta tenía que notificar a “LA OPTANTE”, para que esta retirara en la dirección establecida en el mismo contrato todas las solvencias necesarias para que profiera a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, del respectivo documento de compraventa, comprometiéndole las partes ha asistir al lugar del otorgamiento.

Siendo ello así, no puede la parte demandada exonerarse de cumplir con las obligaciones a las cuales estaba mandada a cumplir, ya que las obligaciones a las cuales estaba sometida la ciudadana I.N.D.B., estaban supeditadas a las de la ciudadana G.A.M.G.. En virtud de ello, este Tribunal declara improcedente la defensa subsidiaria alegada por la parte demandada, y así se decide.

Por otra parte con respecto a la corrección monetaria solicitada por la actora, sobre el monto de Cuatrocientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 450.000.000,00), este Tribunal considera que siendo lo solicitado por la ciudadana I.N.D.B., una obligación de hacer y no una deuda monetaria que haya sufrido devaluación alguna por el transcurso del tiempo desde que se celebró el contrato de promesa bilateral de compraventa, motivo por el cual este Tribunal no lo acuerda y así se decide.

Finalmente observa este Tribunal Superior, que la actora aduce en su libelo de demanda que existen vicios y defectos que le hacen presentar características distintas a aquellas indicadas por la demandada, ahora bien, en la cláusula segunda del contrato que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, y que fue presentado por la propia actora, se observa con meridiana claridad que el compromiso suscrito por ambas partes se circunscribe a comprar un inmueble que ambas partes declaran vender “en las condiciones que se encuentra”, ello así, resulta improcedente reclamar por unas supuestas fallas, defectos o vicios del mismo, pues la propia actora asumió la adquisición en ese estado y no en perfectas condiciones de uso y conservación como pretende le sea entregado el mismo, previo su pago claro está.

De allí que resulta obvio para este Tribunal Superior, desechar los puntos segundo, tercero y quinto del petitorio de la demanda, relativos a los defectos de la estructura o la ocupación del mismo por parte de algún arrendatario toda vez que al asumir la compra en el estado que se encontraba el inmueble, mal puede ahora reclamar indemnización alguna por los daños que adolezca el mismo.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:

Parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada ciudadana G.A.M.G., en contra de la sentencia dictada el 02 de noviembre de 2004, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

Parcialmente CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana I.N.D.B., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.622.564, en contra de la ciudadana G.A.M.G., venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.418.786, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con lo estipulado en el contrato de compraventa celebrado entre las partes y referente la obligación de venta del inmueble, en los términos convenidos en el mismo, otorgando, previo el pago del precio convenido, el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectivo; en hacer la entrega del inmueble objeto del contrato, en las condiciones físicas señaladas en el contrato de opción de compra venta; en hacer la entrega del inmueble, disminuyendo la cantidad recibida en calidad de garantía, siendo que el precio a pagar será el convenido en la Cláusula Tercera, es decir, la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA (U.U$ 470.000,00) equivalente al cambio legal en que se protocolice la correspondiente escritura de compraventa de conformidad con el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, y que para la fecha de la presentación de la presente sentencia el equivalente de CUATROCIENTOS SETENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA (U.U$ 470.000,00), siendo el cambio legal Dos mil ciento Cincuenta (2.150), la cantidad de Mil Diez Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.1010.500.000,00), con la respectiva disminución de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) deberán ser cancelados a la parte demandada al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, y en caso contrario de no otorgarse dicho documento será consignado el saldo del precio por ante el a quo, a los fines de su entrega a la parte demandada, teniéndose en ese caso la presente decisión como titulo suficiente de propiedad una vez como sea registrado, todo ello de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así revocado el fallo dictado en fecha dos (02) de noviembre de 2004, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De conformidad con lo establecido en la parte motiva de esta decisión, no hay condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de octubre de dos mil siete (2007). Año 197° y 148°.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las (1.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9367, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..