Decisión nº 4609 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 29 de Julio de 2016

Fecha de Resolución:29 de Julio de 2016
Emisor:Juzgado Superior Civil
Número de Expediente:WP12-R-2016-000042
Ponente:Carlos Elías Ortiz Flores
Procedimiento:Desalojo (Local Comercial)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Año 206º y 157º

Maiquetía, veintinueve (29) de Julio de 2016

ASUNTO N°: WP12-R-2016-000042.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL.

DEMANDANTE: Ciudadano J.F.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-15.780.842.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado J.G.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.720.

DEMANDADO: Ciudadana E.A.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-18.536.007.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas B.R.R.D.N. y E.R.B.A., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.743 y 164.344, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Apelación del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).

-I-

LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA

Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, previa distribución de causas, en el cual expuso: Que en fecha 30 de abril de 2009, su representado dio en arrendamiento a la ciudadana E.A.P., el local comercial Nº 2 del Centro Comercial Nubemar, situado en la Avenida La Costanera, Urbanización Palmar Oeste, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, por el término de un (01) año que vencería el treinta (30) de abril del año 2010, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento consignado en autos. Que conforme a la cláusula tercera, se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) el primer año y a partir del treinta (30) de abril del año 2010 se incrementó el canon de arrendamiento por la inflación registrada por el Banco Central de Venezuela, desde el día treinta (30) de agosto del año 2010 dejó de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero y marzo del año 2012, que se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primero cinco (05) días de cada mes. Que en la cláusula décima segunda del contrato se estableció que el incumplimiento por parte de la arrendataria de las obligaciones asumidas en el presente contrato, dará derecho al arrendador a considerarlo terminado o rescindido y a la inmediata desocupación del inmueble. Que en la cláusula décima-cuarta se estipuló que queda expresamente convenido que la falta de pago por parte de la arrendataria de dos (02) cánones de arrendamiento en el plazo fijado, daría derecho al arrendador a rescindir el contrato y a la inmediata desocupación del inmueble arrendado y a exigir la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios. Que por todo lo antes expuesto es por lo que comparece a fin de demandar formalmente a la ciudadana E.A.P., con fundamento en lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para que convenga en desalojar el local comercial arrendado, o en su defecto sea condenada por el Tribunal en el desalojo. Que asimismo, demanda por vía subsidiaria el pago de las mensualidades insolutas y las que se siguieran venciendo hasta la entrega del inmueble y el pago de las costas procesales. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este contrato. Que se estima la demanda en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), los cuales equivalen a Cuatrocientas Cuarenta y Cuatro (444) Unidades Tributarias.

En fecha 11 de abril de 2012, el Tribunal de Municipio admite la demanda y ordena el emplazamiento de la demandada para que comparezca al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, comparece la parte demandada debidamente representada por el abogado H.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.477, quien procedió a dar contestación a la demanda en fecha 19 de febrero de 2013, en los siguientes términos: 1) Que comparece a fin de dar contestación a la demanda de desalojo de un local comercial que le fuera otorgado en calidad de arrendamiento a los efectos de desarrollar la actividad comercial de un Cyber, según contrato que reposa en el presente expediente, ubicado en la dirección de autos, el cual es propiedad del ciudadano J.F., quien a su vez incoa este procedimiento en su contra, el cual reposa en el archivo de este Tribunal bajo el Nº 1925/12, pese a que había conversado con el representante legal del señor J.F. acerca de nuestro interés en vender el fondo de comercio y firmar un finiquito conciliatorio a los efectos de poner fin al presente proceso, y así en conversaciones sostenidas lo habían acordado. Que en virtud de los alegatos señalados por el ciudadano J.F., relacionados con el desalojo del local comercial objeto de la presente solicitud, niega, rechaza y contradice todos los señalamientos y alegatos de hecho y de derecho que fueron incoados en su contra, todo esto motivado a que el incumplimiento del contrato de arrendamiento no ocurrió como fue manifestado por el ciudadano FERNANDES. Que efectivamente y tal como se evidencia del contrato de arrendamiento de fecha 09 de julio de 2009, y que reposa en el expediente, fue suscrito entre el ciudadano previamente señalado y su persona, a los efectos de dar uso al local comercial al local indicado durante un lapso de un (01) año, vale decir, su vencimiento sería el 09 de julio de 2010, renovable de manera tácita. Que durante los primeros meses del contrato procedió a instalar un fondo de comercio de su propiedad a los efectos de desarrollar su actividad comercial de cyber, dando cumplimiento a su obligación de pagar mensualmente el canon acordado, estipulado en mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), sin embargo, antes de cumplirse el año pautado en el contrato de arrendamiento, el ciudadano J.F., afectó el contrato en su cláusula décimo primera, ya que en el primer trimestre del año 2010 inició una construcción, adosado, justo al frente del local comercial, generando escombros, basura y otros objetos que afectaron el acceso y consecuencialmente la afluencia de clientes al Cyber, la cual impidió que pudiese continuar con su giro comercial, obligándole a cerrar el negocio antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, debido a que dicha construcción afectaba el libre tránsito y a su vez era riesgoso para la seguridad y salud de los clientes y trabajadores. Que apenas a ocho (08) meses de firmado el contrato por un año, el ciudadano J.F. y su representante legal, la Dra. V.R., le envían oficio solicitando un incremento del canon de arrendamiento para el siguiente año, a lo cual respondieron en fecha 14 de abril de 2010, efectuando sus señalamientos y consideraciones sobre la situación del local y la afectación que estaba produciéndole al comercio la nueva construcción con la respectiva merma de clientes y la producción decreciente, a tal punto, que la empresa CANTV se vio obligada a cancelar una propuesta de instalar un centro de comunicaciones que incluía el servicio de llamadas y la venta de teléfonos celulares, ya que las condiciones que brinda hoy el local donde se encuentra instalada dicha empresa no cumple con las mismas que tenía tiempo atrás cuando iniciaron su solicitud ante ellos, y en otra misiva se les informó que en la fachada del local se había realizado una construcción de unos posibles locales que quitaran el privilegio que tiene el local de Vicared Conexión, C.A., de ser uno de los primeros en la entrada del centro comercial así como también dicha construcción fue paralizada tiempo atrás, dejando amorfa la fachada de dicho centro comercial, manteniendo en sus entradas una serie de materiales de construcción que aun no son retirados, lo cual no brinda pulcritud al recinto. Que esta situación se tornó en extremo difícil, a tal punto que a partir de los meses de abril y mayo cayeron abruptamente las ventas hasta llegar a cero bolívares (Bs. 00,00) en los meses agosto, septiembre y octubre, todo ello producto de la construcción ya señalada, a lo cual se añade que recibieron múltiples quejas verbales de representantes que decidieron no enviar más a sus hijos a su cyber, alegando la contracción de posibles enfermedades respiratorias, por lo que acudieron al INDECU, actual INDEPABIS, así como también a la Prefectura del Municipio Vargas y la Oficina de Evaluación de Riesgos de Protección Civil, quienes inician expedientes sobre el caso; también el C.C.P.O. interviene en el caso oficiando a la Oficina de Protección Civil y convocando a los dueños del inmueble a una reunión, negándose a recibir la notificación y no asistiendo a la reunión, también fue solicitado un informe al Ingeniero J.C.M., asesor del C.C., el cual se produjo. Que pese a estos inconvenientes de la construcción adosada a su local, que mermaron sus ingresos en un 80% aproximadamente y que les obligaron a dejar de funcionar, nunca dejaron de efectuar los pagos correspondientes, los cuales el ciudadano J.F. se negó a recibir, por lo que se vio en la obligación de consignar los pagos por ante el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Que paralelamente al cierre procedió como buen ciudadano a dar cumplimiento de sus deberes y notificó como dijo anteriormente, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), la situación de riesgo en la cual se encontraba el local, los transeúntes y especialmente los usuarios, tanto de su comercio como del centro comercial, y los perjuicios monetarios, el daño emergente y el lucro cesante que le ocasionó dicha construcción y el cierre forzoso al que se vio obligada sin previa notificación. Que todo lo descrito y su consecuente documentación y memoria fotográfica, serían consignados en este Tribunal en la oportunidad respectiva. Que el incumplimiento que es señalado por el ciudadano J.F. responde a las causas ocasionadas por él mismo, violentándole los derechos que le fueron acordados en el contrato de arrendamiento, violentándole su actividad comercial y obligándole a sufrir un grave perjuicio económico.

Promovidas como fueran los correspondientes escritos de pruebas, el Tribunal de la causa las admite en fechas 26 de febrero y 11 de marzo de 2013, respectivamente.

En fecha 19 de marzo de 2013, el a quo repone la causa al estado de proveer sobre las pruebas promovidas por la parte demandada, apelando el apoderado judicial de la parte actora de tal decisión, siendo la misma declarada inadmisible en fecha 01 de abril de 2013.

En fecha 02 de abril de 2013, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 08 de diciembre de 2014, se ordenó la notificación de las partes a fin de lograr la reactivación del trámite procesal, suspendido por la creación e implementación del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 06 de enero de 2015, notificadas como se encontraran las partes, se celebró acto conciliatorio, suspendiéndose la causa por un lapso de cinco (05) días de despacho.

En fecha 18 de febrero de 2015, se fija un lapso de cinco (05) días de despacho a fin de dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 06 de marzo de 2015, el a quo, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, pasa a publicar el texto íntegro de la sentencia en los siguientes términos:

(…)

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los pronunciamientos previamente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬IMPROCEDENTE la demanda de DESALOJO incoada en el presente juicio por el ciudadano: J.F.R., contra la ciudadana: E.A. (sic) PICCOLLO, ambos ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión.

Dictado y publicado el respectivo fallo y notificadas como fueran las partes de la precitada decisión, en fecha 27 de junio de 2016 la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 13 de julio de 2016, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 19 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de fundamentación de la apelación.

Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

SOBRE LA COMPETENCIA

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.

De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogado J.S.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.453, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 06 de marzo de 2015, mediante la cual se declaró IMPROCEDENTE la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, ciudadano J.F.R., contra la ciudadana E.A.P., arriba identificados.

-III-

MOTIVA

SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA

En efecto señala el actor en su escrito libelar: “…comparezco ante su competente autoridad para demandar como formalmente demando a la ciudadana E.A. (sic) Piccolo, antes identificada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que convenga en DESALOJAR EL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO, o en su defecto sea condenada por el Tribunal en el desalojo...”

Asimismo, debe tener en cuenta este sentenciador que la acción de marras, a saber, desalojo (local comercial) fue interpuesta en fecha 30 de marzo de 2012 y admitida en fecha 11 de abril de 2012, es decir, bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no bajo la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni decidida en base a esta última sino de conformidad con lo indicado en el primer cuerpo normativo citado, que dispone en su artículo 33:

Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía,… y cualquier otra derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Sin embargo surge la duda acerca de la aplicación al caso de autos de la derogada ley o del vigente cuerpo normativo que rige la materia de arrendamiento de locales comerciales, esta última de forma retroactiva.

Nuestra Carta Magna, en su artículo 24, dispone:

Artículo 24. Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso…

Del contenido de la n.C. parcialmente transcrita, se desprende la imposibilidad de retrotraer efectos legales de carácter material, salvo los que favorezcan a los ciudadanos en materia penal (in dubio pro reo). Por otro lado, al descender al ámbito del derecho común, encontramos en el artículo 3 del Código Civil, el principio de la irretroactividad de la Ley, al contemplar que “la ley no tiene efecto retroactivo.”

Así mismo, tenemos que el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, a la letra establece:

Artículo 9. La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la ley anterior.

Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado Dr. J.M.D.O., en sentencia de fecha cinco (05) de marzo de 2004, expediente Nº 03-0428, al tratar lo relativo a la retroactividad de la Ley y su aplicación inmediata, estableció lo siguiente:

Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque, las consecuencias prácticas de uno u otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia Nº 35/2001 del 25 de enero, caso: B.N.N.M.), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso.

Así las cosas, salvo lo que concierne a la Sala en materia penal, según el dispositivo constitucional examinado, tanto para las normas sustantivas como para las adjetivas, la regla es la irretroactividad de su aplicación, a fin de evitar lesiones a los derechos y obligaciones que se han originado en la normativa derogada, en tanto que en materia procesal, de acuerdo con el mismo artículo 24 de la Constitución, la regla es la aplicación inmediata de la norma una vez vigente, esto es, su aplicación para el trámite de causas futuras y en curso, lo cual se debe al carácter y fin de las disposiciones adjetivas por cuanto ellas tienen por fin regular la organización de los tribunales, su competencia, las reglas para el desarrollo del debate, entre otros aspectos (esta regla no tiene aplicación en materia procesal penal).

De manera consustancial con lo que venimos tratando, se hace necesario precisar que la derogación es el modo normal de terminación de la vigencia de la Ley, y así lo contemplan tanto la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, y el propio Código Civil Venezolano, en su artículo 7. Así, el artículo 218 constitucional dispone que:

'Las leyes se derogan por otras leyes y se abrogan por referéndum, salvo las excepciones establecidas en esta Constitución. Podrán ser reformadas total o parcialmente. La ley que sea objeto de reforma parcial se publicará en un solo texto que incorpore las modificaciones aprobadas.”

Así las cosas, siendo que la demanda fue incoada en vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sustanciada y sentenciada bajo el mandato de la parcialmente transcrita disposición normativa, es por lo que se reitera que la presente acción es de Desalojo (local comercial) por falta de pago, decidida a tenor de la derogada ley, vigente y por lo tanto aplicable en la oportunidad de su admisión, pues no existe en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial mandato alguno que ordene la aplicación inmediata de la misma a casos iniciados y admitidos a tenor de la derogada ley, no teniendo así, la misma carácter retroactivo y sólo ordenando la adecuación a sus disposiciones respecto a los contratos suscritos y los procedimientos administrativos que se encontraren en curso para el momento de su publicación en Gaceta Oficial Nº 40.418, el 23 de mayo de 2014, en consecuencia, para el caso de autos resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

SOBRE EL MÉRITO

Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con la accionada, identificado con el Nº 2, del Centro Comercial Nubemar, situado en la Avenida La Costanera, Urbanización Palmar Oeste, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 30 de abril de 2009, debiendo culminar en fecha 30 de abril de 2010, con un canon de arrendamiento de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,) mensuales, no estableciéndose prórroga. Indica el actor, además, que la prenombrada arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, enero a diciembre del año 2011 y los meses de enero a marzo del año 2012, el cual se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, razón por la cual demanda por vía subsidiaria el pago de las mensualidades insolutas y las que se siguieran venciendo hasta la entrega del inmueble, en consecuencia demanda el desalojo por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentación ésta que no coincide con la expresa norma legal que dispone el desalojo por falta de pago sino lo referido a la prórroga legal, lo cual asume este juzgador como un error material cometido por la representación judicial de la parte actora, y en virtud del principio iura novit curia se establece que lo verdaderamente pretendido por el accionante era demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido y en la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega lo alegado por el actor. Asimismo, expuso que si bien el contrato de arrendamiento en cuestión inició en fecha 09 de julio de 2009 por un año fijo, el mismo se renovó de manera tácita, siendo que antes de cumplirse el año pautado en el contrato de arrendamiento, el arrendador afectó la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento, ya que en el primer trimestre del año 2010 inició una construcción justo frente del local comercial arrendado, generando escombros, basura y otros objetos que afectaron el acceso y consecuencialmente la afluencia de clientes al Cyber, lo cual impidió que pudiese continuar con su giro comercial, obligándole a cerrar el negocio antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, debido a que dicha construcción afectaba el libre tránsito y a su vez era riesgoso para la seguridad y salud de los clientes y trabajadores, lo cual produjo una merma del 80% de sus ingresos, sin embargo nunca dejó de efectuar los pagos correspondientes, pues expone que cuando el actor se negó a recibir los mismos, comenzó a hacer las consignaciones de ley ante el Tribunal Segundo de Municipio y notificando a INDEPABIS.

Así las cosas, siendo la acción incoada un juicio de DESALOJO por falta de pago, su procedencia se encuentra supeditada a la prueba de: 1) La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y 2) El incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.

Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha 09 de julio de 2009, bajo el N° 09, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia y no impugna el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende. Así se decide.

A pesar de lo anteriormente señalado, no puede obviar quien sentencia que mientras la parte actora nada refiere a la temporalidad arrendaticia que mantiene con la aquí demandada, la parte demandada sostiene que la misma se ha ido renovando de forma tácita.

Ahora bien, corresponde analizar lo que al respecto de la temporalidad arrendaticia expone el propio convenio celebrado por las partes.

Así pues, la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes, debidamente autenticado ante Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado en fecha 09 de julio de 2009, bajo el N° 09, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, reconocido por la parte demandada, estableció:

CLAUSULA (sic) SEGUNDA: La duración del presente contrato será por un lapso de un (1) año, a partir de la fecha 30 de Abril de 2009 hasta el Treinta (30) de Abril 2010 sin prorroga (sic) alguna, no opera la Tacita (sic) reconducción, siempre y cuando el Arrendador, determine prorrogarlo, y si se determinara, no prorrogarlo por una de las partes, se notificara (sic) a la otra parte con antelación de quince (15) días, por escrito.

En razón de lo antes plasmado, refiriéndose la acción objeto de debate al contrato de arrendamiento convenido entre las partes y notariado en fecha 09 de julio de 2009, no constando en autos ningún otro pacto y dependiendo la procedencia de la pretensión incoada por la parte actora de la temporalidad a tiempo indeterminado del mismo, corresponde determinar la características esenciales a través de la cláusula de duración arriba transcrita, pues mientras la parte actora nada advierte acerca de la naturaleza del contrato, la parte demandada asegura que el negocio jurídico es “renovable de manera tácita”, lo que hace preguntarse si en el caso bajo estudio existe un contrato indeterminado o un contrato determinado por haber operado prórrogas sucesivas, lo que llevaría a concluir que la acción que corresponde es la de resolución de contrato y no la de desalojo.

Ha de acotar quien suscribe que si bien la parte actora nada especifica sobre la naturaleza de la temporalidad arrendaticia del contrato celebrado sobre el bien cuyo desalojo pretende, expone en su escrito libelar que el contrato comenzó a regir el treinta (30) de abril de 2009 al treinta (30) de abril del 2010 y tendría una duración de un (01) año fijo, no pudiendo operar la tácita reconducción (según la letra del contrato) si el arrendador decidiera prorrogar el contrato, y si alguna de las partes determinara no prorrogarlo, debería notificar por escrito con antelación de quince (15) días. De igual manera, manifiesta que el canon de arrendamiento ha ido incrementándose, pues en fecha treinta (30) de abril del 2010, se incrementó el canon de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) a MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) con motivo de la inflación publicada por el Banco Central de Venezuela.

Así las cosas, se desprende de lo antes transcrito que el contrato se prorrogaría convencionalmente sólo si así lo disponía el arrendador, mientras que la voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia correspondería ser notificada por cualquiera de las partes por escrito y con quince (15) días de antelación.

Respecto a lo anterior se desprende de autos, muy especialmente y corriente al folio 45 de la pieza signada “I”, comunicación privada de fecha 30/03/2010, remitida por el actor a la parte demandada, traída a los autos en copia simple por esta última, mediante la cual el primero en su carácter de arrendador informaba a la arrendataria su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento que regiría durante el período 2010-2011, debiendo incrementarse el canon a DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,00). Asimismo, la arrendataria debía manifestar su voluntad de renovar el contrato en cuestión por escrito y en el término de quince (15) días a partir de la precitada notificación.

De igual manera, consignó la parte demandada copia simple de comunicación privada de fecha 14/04/2010, dirigida al arrendador en respuesta a la que le fuera remitida por él, mediante la cual se le informaba que no estaban de acuerdo con el aumento del canon de arrendamiento en virtud de los acuerdos verbales que sobre las mensualidades tenían las partes, así como en razón de las construcciones iniciadas en el frente de la fachada sin haber mediado palabra y sin prever los daños económicos ocasionados.

Tales instrumentales, no obstante no haber sido impugnadas por la contraparte en la oportunidad respectiva, se tratan de documentos privados consignados en copias simples, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 no tienen valor probatorio al no ser documentos privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos, en consecuencia, nada aportan al mérito de la causa. Así se establece.

Ahora bien, remitiéndose quien suscribe única y exclusivamente al contrato de arrendamiento que riela a los autos, consignado tanto por la parte actora como por la parte demandada, y no constando en actas que el arrendador haya decidido al término de la temporalidad establecida renovar el negocio locaticio de manera convencional ni que ninguno de los contratantes haya notificado la voluntad de no prorrogar, es evidente que a partir del treinta (30) de abril del año 2010, culminado como fuera el lapso de duración convenido, comenzó a correr la prórroga legal de seis (06) meses, en concordancia con lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, luego de lo cual permaneciendo la arrendadora en ocupación del inmueble de autos sin intervención del arrendador, se produjo la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, según el cual si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, esto con independencia de lo estipulado en el contrato acerca de la no producción de tal figura contractual, pues la misma responde a un mandato de ley, no siendo disponible por las partes, razón por la cual el contrato de autos se considera a tiempo indeterminado, cumpliéndose así el segundo requisito de procedencia de la acción de desalojo incoada. Así se establece.

En este punto, corresponde a este jurisdicente el estudio del tercer y último requisito de procedencia de la presente acción de desalojo, a saber, el incumplimiento de la parte demandada respecto a sus obligaciones contractuales, específicamente, en la insolvencia de los pagos de los cánones de arrendamiento alegados.

Según estableció la parte actora en su escrito libelar, la arrendataria ha dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero y marzo del año 2012, que se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primero cinco (05) días de cada mes, con un monto de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), mientras que la parte demandada asegura haber cumplido con sus obligaciones haciendo las consignaciones de ley no obstante haberse negado el arrendador a aceptar los pagos respectivos y haber iniciado construcciones que provocaron que mermaran los ingresos del local comercial de autos en un 80% aproximadamente y que asimismo dejaran de funcionar, lo que no impidió que dejaran de efectuar los pagos correspondientes.

Así pues, visto que como se desprende de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, la carga de la prueba de las afirmaciones en autos corresponde a la parte que las alega, y siendo que la parte demandada no sólo ha negado el supuesto incumplimiento alegado por la parte actora, sino que además afirma encontrarse solvente respecto a las obligaciones que contractualmente adquiriera, le corresponde probar a partir de los elementos consignados en autos en la oportunidad respectiva el pago de los cánones o mensualidades arrendaticias supuestamente insolutas.

Entonces corresponde de seguidas el estudio de la totalidad del acervo probatorio corrientes en las actas procesales que componen la presente causa, los cuales se discriminan como siguen:

  1. Nueve (09) reproducciones fotográficas de la fachada del centro comercial NUBEMAR, corrientes a los folios 42 al 44 de la pieza signada “I”.

    Respecto a las pruebas antes elencadas, el a quo afirmó su valor probatorio, pues en su criterio al no haber sido las mismas impugnadas por el actor, tal conducta produjo los efectos de la confesión, es decir, la aceptación tácita de los elementos que se desprende de las impresiones fotográficas promovidas, a saber, la construcción de la obra en la parte anterior de la fachada del inmueble arrendado, la acumulación de materiales de construcción y sus desechos.

    En este sentido vale acotar que las fotografías constituyen una prueba documental, no instrumental pero asimilable a ésta, cuyo valor de convicción depende del grado de certeza de la reproducción que contiene, es decir, si el objeto grabado en la foto corresponde con la realidad. Como normalmente el grado de certeza no es suficiente, las fotografías deben ser valoradas con otras pruebas.

    Aunado a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de julio de 2014, expediente Nº AA20-C-2014-000028, con ponencia de L.A.O.H., acerca de la prueba en discusión, dejó sentado:

    (…)

    Ahora bien, el juez de la recurrida lejos de sentenciar que las referidas fotografías constituían un medio de prueba libre que no requiere a su vez de la prueba de su autenticidad por parte del promovente, no obstante, otorgarle el valor probatorio de indicio al adminicular dicha prueba con una experticia de reconocimiento legal practicada sobre dichas impresiones fotográficas contenida en el expediente penal, indicó que dichas fotografías deberían cumplir con los requerimientos de historicidad, tecnicidad y de control, para lo cual el promovente debió proporcionar el negativo o la información pertinente sobre su fidelidad, autenticidad y accesibilidad, requisitos necesarios en caso que dichas imágenes fotográficas fueran promovidas dentro de una inspección judicial, prueba pericial, etc., lo cual no ocurrió en el presente caso.

    Ahora bien, en relación con la impugnación de las pruebas libres, el ex Magistrado J.E. Cabrera puntualizó que para la evacuación de los medios de prueba libres, el juez queda facultado para aplicar formas análogas de medios semejantes, o para crear formas si el medio tiene una conexión lejana o carece de ella, con las pruebas tradicionales del Código Civil, sin embargo, aduce que 'El Juez no va ab initio –antes de la impugnación- a señalar formas análogas o creadas por él para la contradicción, ya que tal proceder no tiene lógica si tomamos en cuenta que ésta sólo procede a instancia de parte, por lo consiguiente, el Magistrado –salvo muy particulares materias- debe esperar que surja la impugnación ante el medio libre, para regularla según su criterio; y si tenemos en cuenta que es el auto de admisión de pruebas el que debe contener las fórmulas judiciales para la evacuación, por una necesidad del desarrollo ordenado del proceso, la impugnación de la prueba libre debe interponerse antes del auto de admisión…'

    En tal sentido, concluye el citado autor que '…Aquellos medios libres que por cualquier causa, el no promovente desee impugnarlos, debe atacarlos durante este lapso, de manera que el auto de admisión contenga las formas de sustanciación e instrucción de la impugnación…' (Cabrera Romero, J.E.. Contradicción y control de la prueba legal y libre. Tomo I. Caracas, 1997. pp. 414 y 415)

    De lo anterior se infieren dos aspectos fundamentales: el primero, que debe necesariamente mediar impugnación contra el medio de prueba libre para que el juez de la causa pueda en consecuencia, durante el lapso de admisión, señalar las formas análogas o creadas por él para que se produzca la contradicción; el segundo, que la no impugnación u objeción contra el medio probatorio promovido por parte del no promovente, se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido.

    Sobre la necesidad de impugnar la prueba libre, en especial, las fotografías, se pronunció la Sala Político Administrativa en sentencia de vieja data, mediante la cual dictaminó:

    '…A los folios 9, 10 y 11 del expediente están insertas las fotografías del ciudadano actor, en las cuales aparece claramente que carece de su brazo izquierdo desde el codo para abajo, de su pierna derecha desde la rodilla hacia abajo, del pulgar de su mano derecha y de los dedos gordos y su inmediato lateral del pie izquierdo. Estas reproducciones fotográficas fueron aportadas a los autos junto con el libelo de la demanda, y conforme a lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, pueden hacerse valer en juico como pruebas, ya que su uso no se encuentra expresamente prohibido por la Ley. En consecuencia, dado que la veracidad de tales fotos no ha sido objetada en forma alguna por la parte demandada, esta Sala les otorga pleno valor como prueba del estado del ciudadano N.C. para el momento en que fue intentada la presente acción. Así se declara…' (Sentencia de la SPA, de fecha 24 de marzo de 1994, caso: N.C. c/ CADAFE) (Negrillas y subrayado de esta Sala)

    Cónsono con el anterior criterio jurisprudencial, se encuentra también la postura del autor F.V.B., quien sobre el tema señala:

    'Especial consideración nos merece el procedimiento por analogía o en último caso, de carácter pretorial estatuido para la promoción y evacuación de pruebas no previstas en la Ley, pero no prohibidas expresamente por ellas. En el primer caso, si se presenta en juicio, por ejemplo, una fotografía, o una publicación (libro, revista o periódico, etc.), el Juez debe aplicar para dichos medios, las reglas técnicas relativas a la promoción y evacuación de la prueba de instrumento privado, por ser éstas las más afines o semejantes a ese tipo de elemento probatorio. De tal manera que este tipo de probanza sólo podrá ofrecerse con el libelo de demanda o en el término de promoción de pruebas; el silencio de la parte contraria las tendrá por reconocidas o fidedignas; y en caso de impugnación o desconocimiento, el promovente deberá recurrir a la prueba pericial, a la inspección judicial o al testimonio para comprobar su origen o fidelidad. Pero si se tratase, por ejemplo, de la promoción de una película o cinta de video, el Juez, al igual que el antiguo Pretor romano, debe indicar las formas a seguir para la evacuación, las cuales necesariamente deben asegurar la proyección o reproducción de la película o video en presencia del Juez y de las partes, a fin de que la no promovente pueda ejercer su derecho de fiscalización e impugnación de la prueba.' (Villasmil Briceño, Fernando. Teoría de la Prueba. 3° Edición Ampliada y Actualizada. Maracaibo, 2006. p. 91) (Negrillas y subrayado de esta Sala).

    Por su parte, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión N° RC-125 del 11 de marzo de 2014, expediente N° 2013-551, bajo ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, dispuso lo siguiente:

    '…Plasmados como han sido los anteriores criterios doctrinarios y jurisprudenciales, esta Sala concluye en cuanto a la denuncia de autos, que el juez de la recurrida no infringió los artículos 7, 395 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte demandada no promovente de la prueba libre consistente en ocho (8) reproducciones fotográficas, no ejerció impugnación contra dicho medio de prueba, lo que se traduce en la aceptación o reconocimiento de esa probanza…' (Destacado de la Sala).

    Ahora bien, el criterio reiterado, constante y pacíficamente sostenido por esta Sala de Casación Civil respecto al derecho a la defensa, sostiene que la vulneración del mismo, la produce el juez al privar o limitar a las partes en el ejercicio de los derechos que les concede la ley, y que se rompe el equilibrio procesal, al conceder preferencias en relación a una u otra de las partes, que implican desigualdades en el proceso judicial del cual se trate.

    Al respecto, la Sala Constitucional de este M.T., en sentencia N° 1323, de fecha 24 de enero de 2001, caso: Supermercado Fátima S.R.L., señaló lo siguiente:

    '…el derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas.

    En cuanto al derecho a la defensa, la Jurisprudencia ha establecido que el mismo debe entenderse como la oportunidad para el encausado o presunto agraviado de que se oigan y analicen oportunamente sus alegatos y pruebas. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el interesado no conoce el procedimiento que pueda afectarlo, se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, o se le prohíbe realizar actividades probatorias...'

    Plasmados como han sido los anteriores criterios doctrinarios y jurisprudenciales, esta Sala concluye en cuanto a la denuncia de autos, que el juez de la recurrida quebrantó abiertamente el derecho a la defensa e igualdad procesal, causando un claro desequilibrio en detrimento de la parte actora y poniéndola en estado de indefensión, al desestimar las pruebas fotográficas promovidas por ésta, sin darle el tratamiento de una prueba libre y establecer las consecuencias a las que estaba obligada la demandada por la falta de impugnación. Aunado a ello, estableció que con la promoción debió cumplir con una serie de requisitos para su validez, imponiéndole una carga que no tenía, supliendo excepciones o defensas que correspondían a la parte demandada, lo que indudablemente constituye una clara infracción a lo previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    (Subrayados y negritas de la Sala)

    Así pues, del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito se desprende que, tal como lo ha expresado el A quo, al considerarse la fotografía como un medio de prueba libre, basta la no impugnación de la contraparte para que esta se entienda reconocida y aceptada y, por tanto, surta plenos efectos probatorios.

    Ahora bien, se desprende la omisión de oposición interpuesta por la parte actora respecto a las reproducciones fotográficas bajo análisis, razón por la cual estas surten plenos efectos probatorios en cuanto permiten apreciar que frente al local comercial objeto de la presente demanda de desalojo, se encontraban materiales de construcción. Así se establece.

    2. Copia simple de comunicación privada de fecha 30/03/2010, remitida por el ciudadano J.F.R. a la ciudadana E.A.P., corriente al folio 45; copia simple de comunicación privada de fecha 14/04/2010 remitida por la ciudadana E.A.P. al ciudadano J.F.R., corriente al folios 46 al 48; copia simple de comunicación privada de fecha 12/04/2010, emanada de la empresa VICARED, al ciudadano C.A.R.P., CANTV por la ciudadana E.A.P., corriente al folio 53; copia simple de comunicación privada de fecha 22/06/2010, remitida por el ciudadano L.R., dirigida a VICARED CONEXIÓN, C.A., corriente al folio 54; copias de correos electrónicos intercambiados entre los ciudadanos C.A.R.P. y DIGICELLCLB, de fechas 15/06/2010, 14/06/2010, 22/05/2010, 05/05/2010, corrientes a los folios 55 al 58; copia simple de comunicación privada de fecha 05/11/2010, remitida por el ciudadano G.P. de Gestión Urbana al ciudadano J.G.C., y recibido por la Alcaldía del Municipio Vargas del Estado Vargas, corriente a los folios 76 y 77; copia simple de recibo de pago privado de fecha 08/07/2010, por un valor de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), recibidos de manos de VICARED en concepto de cancelación del mes de julio, corriente al folio 103, y copias simples de constancias privadas de pago de fechas 08/07/2010 y 20/08/2016, corrientes a los folios 104 y 105, y copia simple de Inspección Técnica, llevada a cabo por el Ingeniero J.C.M., C.I.V. 72.381, sobre el inmueble constituido por un centro comercial de tres (03) niveles, ubicado en la dirección de autos y a solicitud del C.C.P.O., corriente a los folios 83 y 84, todos los anteriores correspondientes a la pieza signada “I”.

    Las descritas documentales, consignadas en copias simples y de naturaleza privada, no siendo reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, sólo pueden ser consignadas en autos en originales, tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el reiterado criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia Nº 0259, de fecha 19/05/2006, establece que “…Al tenor del Art. 429 del C.P.C., dentro de la prueba por escrito, el Legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el Sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos…”.

    Asimismo, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 0647, de fecha 14 de marzo de 2006, dejó sentado:

    …Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, sino son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…

    Entonces, por interpretación en contrario, si no son de las especies antes elencadas (públicos o privados reconocidos), las copias promovidas no tendrán valor, aun cuando no sean impugnadas expresamente. Aunado a ello, se evidencia que algunas de las consignadas en autos se encuentran remitidas o recibidas por terceros ajenos a la causa, sin que exista la ratificación de su contenido a través de la evacuación testimonial ordenada en el artículo 431 eiusdem, razón por la cual carecen de valor probatorio. Así se establece.

  2. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, corriente a los folios 49 al 52, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 06/07/2009, el cual ya fue analizado en el presente fallo, al establecerse a partir del mismo la existencia indubitable de la relación arrendaticia. Así se establece.

  3. Copia simple de protocolización de Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionista de VICARED CONEXIÓN C.A., celebrada el día 15 de marzo de 2010, quedando asentada bajo el Nº 10-A, Nº 46 del año 2010, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, corriente a los folios 59 al 65 de la pieza signada “I”.

    No obstante el carácter público de la referida documental, la misma sólo hace constar la constitución de la compañía VICARED CONEXIÓN, C.A., figura jurídica a través del cual la parte demandada constituyó su actividad mercantil, no aportando nada al mérito probatorio de la causa, destinado a demostrar la solvencia de la demandada-arrendataria respecto a los cánones de arrendamiento demandados con insolutos. Así se establece.

  4. Copia simple de denuncia realizada por la ciudadana IBAÑEZ SANLUIS E.B., titular de la cédula de identidad Nº 7.998.814, dirigida al P.d.E.V., de fecha 24/11/2010, mediante la cual acusa al ciudadano J.F. por la realización de una construcción frente al inmueble constituido por un local comercial ubicado en la dirección de autos y sobre el cual se pretende el desalojo demandado, corriente al folio 66; copia simple de denuncia y escritos presentados ante el INDECU E INDEPABIS, de fechas 26/11/2010, 19/01/2011 y 26/11/2010 respectivamente, mediante las cuales la ciudadana E.P. denuncia al ciudadano J.F. por el inicio de las construcciones tantas veces referidas frente al local comercial del cual es arrendataria, corriente a los folios 67 al 75, todos los anteriores correspondientes a la pieza signada “I”.

    De los documentos antes analizados, llevados ante los entes competentes y por tanto de carácter públicos administrativos, sobre los cuales no existe impugnación alguna a través de documentales de similar o mayor valor probatorio, hacen constar a esta Alzada que se iniciaron denuncias respecto a las actividades de construcción llevadas a cabo por el ciudadano J.F. ante los órganos ya identificados. Así se establece.

  5. Copia simple de Constancia emitida en fecha 05/03/2011 por el C.C.P.O., mediante la cual manifiestan haber recibido denuncia por parte de la ciudadana E.I., titular de la cédula de identidad Nº 7.993.814, por la irregularidad cometida en la remodelación que se estaba realizando en el mini centro comercial “Nubemar”, corriente al folio 78; copia simple de comunicación de fecha 10/03/2011, emitida por el C.C.P.O. dirigida al ciudadano Canelón de Protección Civil, corriente al folio 79; copia simple de Comunicación de fecha 15/03/2011, emanada del C.C.P.O., dirigido a “Nubemar”, corriente al folio 80; copia simple de comunicación de fecha 28/03/2011, emanada del C.C.P.O., dirigida a la ciudadana E.I., corriente al folio 81; copia simple de comunicación de fecha 28/03/2011, emanada del C.C.P.O., dirigida a “Nubemar”, que riela al folio 82, siendo esta la segunda comunicación remitida, todos los anteriores correspondientes a la pieza signada “I”.

    Considera esta Alzada que las documentales analizadas, son instrumentales que emanan de un ente (c.c.) que hace constar o certifican situaciones y hechos que tienen que ver con los particulares y vida en comunidad, tales como: concubinato, residencia, buena conducta, etc., por lo que no son propiamente actos de autoridad y en consecuencia no estarían sometidos a las previsiones en materia de actividad administrativa y sus consecuencias jurídicas, pese a la ausencia de personalidad jurídica, en consecuencia, no se trata de documentos de naturaleza privada emitidos por terceros que no son parte en el juicio, sino de personas elegidas por la comunidad para organizar y velar por los intereses del colectivo en intermediación con los entes públicos, en virtud de lo cual hacen constar lo siguiente: 1) Que la ciudadana E.I., solicitó inspección a la obra de ampliación llevada a cabo por el comercio “Nubemar”, al C.C.P.O.. 2) Que el C.C.P.O. informó acerca de las construcciones el Centro Comercial “Nubemar” a Protección Civil. 3) Que el C.C.P.O. solicitó una reunión al Centro Comercial “Nubemar” para tratar asunto de interés comunitario. 4) Que el C.C.P.O. informó a E.I. sobre los progresos en la denuncia sobre las irregularidades de las construcciones llevadas a cabo en el comercial “Nubemar”. 5) Que el C.C.P.O. invitó por segunda vez al Centro Comercial Nubemar, a una reunión con los miembros de ese c.c. en fecha 30/03/2011, a las 4:00 pm.

  6. Copia simple de expediente signado con el Nº S-4397/11, emanado del Tribunal Segundo de Municipio del Estado Vargas, de fecha 14 de julio de 2011, contentivo de la solicitud de JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS evacuada por la ciudadana E.P. Y OTRA ante el referido órgano jurisdiccional, corrientes a los folios 85 al 95, todos los anteriores correspondientes a la pieza signada “I”.

    La descrita instrumental, no obstante su carácter público por haber sido emanada de ente público competente, contiene declaraciones de terceros ajenos a la causa, cuyos testimonias de ratificación no constan en autos, en consecuencia, carece de valor probatorio. Así se establece.

  7. Siete (07) copias simples de Bauchers de depósito emitidos por el Banco Federal, C.A., realizados por el ciudadano F.P. a favor de la ciudadana NUBELIA DE FERNANDES en la cuenta Nº 01330035661100029884, por un monto de MIL QUINIENTOS (Bs. 1.500,00) en fechas 06/01/2010, 05/02/2010, 12/03/2016, 05/04/2010, 05/5/2010, 04/06/2010, respectivamente, corrientes a los folios 96 al 102, todos los anteriores correspondientes a la pieza signada “I”.

    Coincide esta Alzada con el a quo respecto a la valoración ofrecida respecto a las documentales bajo estudio, en cuanto a que las mismas deben ser apreciadas tal como lo serían las tarjas, y asimismo coincide en que, siendo los meses demandados como insolutos distintos a aquellos cuyos pagos pretende reflejar la arrendataria como cancelados a través de las instrumentales arriba descritas, las mismas carecen de valor probatorio. Así se establece.

  8. Testimoniales de los ciudadanos B.N., M.A.O., Gregrory Chávez y el Ing. J.C.M., quienes en la oportunidad fijada de ley, no comparecieron a prestar declaración, razón por la cual quien decide nada tiene sobre lo cual pronunciarse. Así se establece.

  9. Copia certificada de procedimiento de consignaciones arrendaticias llevado por la ciudadana E.A.P.I., a favor del ciudadano J.F.R. en el asunto signado bajo el Nº WN11-S-2012-000984 (687/10), ante el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial Civil desde el 15 de noviembre de 2010, las cuales fueron remitidas al a quo mediante oficio y en virtud de la expresa solicitud que le hiciera el referido órgano.

    La descrita documental de carácter evidentemente público, surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto permite comprobar que la ciudadana E.A.P.I. inició un procedimiento de consignaciones arrendaticias a favor del ciudadano J.F.R. ante el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud del local comercial arrendado, consignando en razón del pago de las mensualidades la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00). Así se establece.

    Ahora bien, corresponde verificar a tenor de lo expresado en el contrato y lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si los pagos realizados fueron tempestivamente consignados por la arrendataria a fin de comprobar su solvencia respecto a los cánones demandados como insolutos, a saber, los correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero y marzo del año 2012.

    Así las cosas, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

    …CLAUSULA (sic) TERCERA: LA Arrendataria, se obligan (sic) a pagar al ARRENDADOR a titulo (sic) de canon de arrendamiento, por el inmueble constituido por un local comercial, por mensualidades anticipadas, a mas (sic) tardar en los primeros cinco (5) días del mes, (sin demora alguna, ya que por atraso al cumplimiento del canon de arrendamiento se recargara (sic) Bolívares Fuertes Cincuenta exactos (Bs. F. 50,00) por cada día de atraso). El canon de arrendamiento mensual que regirá, será, la suma de Bolívares Fuertes Un Mil Quinientos, exactos (Bs. F. 1.500,00). El lugar de pago se establece, en el lugar que indique el Arrendador.

    Es decir, de conformidad con lo pactado por las partes, las mensualidades serían pagadas de forma anticipada y dentro de los primeros cinco días de cada mes.

    Por su parte, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

    Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

    Entonces, de conformidad con lo antes expresado, la arrendataria podía realizar tempestivamente su consignación ante el Tribunal competente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, esto a la letra del contrato, que establece el pago dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y por mensualidad anticipada, todo lo cual nos lleva a concluir, como acertadamente lo hizo el a quo, que la tempestividad de las consignaciones dependía de su práctica dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes.

    En este sentido y acerca de la oportunidad en la cual la demandada-arrendataria consignó los cánones ante el Tribunal Segundo de Municipio de este Circuito Civil, el a quo realizó el siguiente análisis:

    En cuanto a la consignación de los meses Septiembre y Octubre de 2010, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Septiembre de 2010 para consignar el correspondiente al mes de Septiembre, y hasta el 20 de Octubre de 2010, para consignar el del mes Octubre, siendo que la consignataria demandada consigno ambos cánones el 15/11/10, es evidente que éstos cánones fueron consignados extemporáneamente. Así se establece.

    En cuanto a la consignación del mes de Noviembre de 2010, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Noviembre de 2010, para consignarlo legalmente, siendo que la consignataria demandada consigno dicho canon el 20/12/10, es evidente que dicho canon fue consignado extemporáneamente. Así se establece.

    En cuanto a la consignación del mes de Diciembre de 2010, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Diciembre de 2010, para consignarlo legalmente, siendo que la consignataria demandada consigno dicho canon el 17/01/101, es evidente que dicho canon fue consignado extemporáneamente. Así se establece.

    En cuanto a la consignación del mes de Enero de 2011, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Enero de 2011, para consignarlo legalmente, siendo que la consignataria demandada consigno dicho canon el 22/02/11, es evidente que dicho canon fue consignado extemporáneamente. Así se establece.

    En cuanto a las consignaciones de los meses de Febrero y Marzo de 2011, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Febrero de 2011, para consignar el canon de Febrero, y hasta el 20 de Marzo para consignar el canon del mes de Marzo, siendo que la consignataria demandada consigno ambos cánones el 15/04/11, es evidente que dichos cánones fueron consignados extemporáneamente. Así se establece.

    En cuanto a las consignaciones de los meses de Abril y Mayo de 2011, tenemos que la consignataria tenía legalmente, hasta el 20 de Abril de 2011, para consignar el canon de Abril, y hasta el 20 de Mayo para consignar el canon del mes de Mayo, siendo que la consignataria demandada consigno ambos cánones el 21/06/11, es evidente que dichos cánones fueron consignados extemporáneamente. Así se establece.

    Del análisis efectuado a las consignaciones se desprende, que si bien la arrendataria demandada acudió al procedimiento de consignaciones arrendaticias para verificar el pago de los cánones pactados en virtud de la negativa de su arrendador a recibirlos, dichas consignaciones de acuerdo con las disposiciones legales correspondientes, no fueron legítimas, ello por haber sido verificadas después de vencidos los lapsos que contractual y legalmente tenía la arrendataria a tales efectos. Así se establece.

    El análisis antes parcialmente transcrito y realizado por el a quo respecto a la temporalidad de las consignaciones hechas por la arrendataria a favor del arrendador coinciden con lo visualizado por esta Alzada a partir de las copias certificadas que cursan en autos a los folios 170 al 219 de la pieza signada “I”, siendo que, en efecto, la arrendataria consigna los pagos respectivos de forma extemporánea por tardía, evidenciándose que los Bauchers que lleva a los autos del expediente contentivos de sus cancelaciones y el desembolso correspondiente a los meses demandados quedan discriminados como a continuación se transcribe: los correspondientes a los meses de septiembre y octubre del año 2010, cancelados el 15 de noviembre del 2010; el correspondiente al mes de noviembre del 2010, cancelado el 20 de diciembre del 2010; el correspondiente al mes de diciembre de 2010, cancelado el 17 de enero del 2011; el correspondiente al mes de enero del 2011, cancelado el 22 de febrero del 2011; los correspondientes a los meses de febrero y marzo del 2011, cancelados el 15 de abril del 2011, y los correspondientes a los meses de abril y mayo del 2011, cancelados el 21 de junio del 2011, es decir, todos consignados fuera de los primeros veinte (20) días de cada mes, y por ende, extemporáneos por tardíos. Así se establece.

    Así pues, de desprende de la totalidad del acervo probatorio traídos a los autos por la parte demandada, quien alega encontrarse solvente y sobre la cual, en virtud de sus alegatos y defensas, recayó la carga de la prueba del hecho que afirma, se demuestra la insolvencia de esta respecto a su principal obligación arrendaticia, esto es, la de pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato.

    Sin embargo, se evidencia asimismo del fallo proferido por el a quo que, a pesar de haber arribado el precitado Tribunal a la misma conclusión acerca de la insolvencia de la arrendataria en relación a las mensualidades demandadas como insolutas, ese órgano jurisdiccional refiere la supuesta interposición por parte de la demandada de la excepción del contrato no cumplido o Exceptio Non Adimpletis Contractus, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece:

    Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para el ejecución de las dos obligaciones.

    Bajo este tenor, el autor N.P.P., en sus comentarios y jurisprudencia recabada respecto a los artículos del Código Civil Venezolano, en obra del mismo nombre, páginas 627 y 628, dejó sentado:

    …La excepción non adimpleti contractus tiene obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato no cumplido. Por lo tanto, el Art. 1.168 no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato, como en el caso de autos.

    (Negritas y subrayado de la Alzada)

    En este sentido, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil, la obligación del arrendador se contrae a entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato; razón por la cual advierte quien sentencia que la fundamentación de la parte demandada respecto a la excepción intentada no se subsume dentro del supuesto incumplimiento de ninguna de las obligaciones del arrendador precedentemente transcritas, siendo que ante la existencia de las construcciones harto referidas bien pudo acceder la arrendataria a la respectivas acciones ordinarias, bien para proteger su posesión o para enervar eventuales daños a la cosa poseída.

    Aunado a lo anterior, no se evidencia del escrito de contestación de demanda sino del escrito de promoción de pruebas, oportunidad procesal ésta reservada a la interposición de medios demostrativos de las defensas ya opuestas y no destinada a la interposición de nuevas excepciones, la mención de la non adimpletis contractus, razón por la cual concluye quien sentencia que el a quo decide con fundamento en una excepción no opuesta en la oportunidad de la contestación, lo cual contraviene el verdadero íter procesal y la forma en la cual quedó trabada la litis, debiendo el Tribunal de la causa ante la efectiva demostración de la insolvencia demandada, declarar la procedencia o no de la acción interpuesta. Así se establece.

    En virtud del criterio anteriormente plasmado, al cual se adhiere quien suscribe, y siendo lo pretendido en la presente causa el desalojo de un local comercial en el cual las obligaciones del arrendador, circunscritas a la entrega del inmueble a la arrendataria y a mantener al arrendatario en su goce y posesión, ya se encuentran suficientemente cumplidas, resulta forzoso para este sentenciador declarar la improcedencia en derecho de la excepción non adimpletis contractus decretada por el a quo e interpuesta por la parte demandada en la oportunidad de promoción de pruebas, contrario a lo expresado por el Tribunal de la causa en la recurrida, por cuanto las acciones que participan de la naturaleza jurídica de la excepción aquí discutida, difícilmente pueden ser objeto de la misma, estando esta sólo destinada a aquellas demandas en las cuales la pretensión se encuentra dirigida a lograr el cumplimiento del contrato por parte de los accionados y no así al castigo concedido por la ley ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de la aquí arrendataria. Así se establece.

    Así las cosas y concluido en autos que la representación judicial no logró establecer en actas el pago tempestivo de las mensualidades demandadas como insolutas y por ende las mismas se consideran, ante su extemporaneidad, como no realizadas, se impone para quien suscribe decidir en base a la carga probatoria que corresponde a cada parte en virtud de los hechos planteados y lo pretendido, en concordancia con las excepciones interpuestas y las defensas esgrimidas.

    Así pues, analizaremos a la luz de la doctrina la figura del pago como medio de extinción de la obligación, a fin de establecer su efectividad.

    En efecto, el autor R.B.M., en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.

    Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.

    Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.

    Así las cosas, se expresa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, es causal de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

    Entonces bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo, lo cual se ha verificado en el caso de autos es ciertamente una obligación adquirida por la demandada, tal como se desprende de la cláusula tercera.

    En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que asume contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.

    Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, no demostró el cumplimiento al cual se encontraba atada en virtud del contrato suscrito, esto es, el pago oportuno o tempestivo del canon arrendaticio.

    Así pues, precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:

    Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

    .

    Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Al respecto, el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:

    De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.

    'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

    En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.

    De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:

    a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…

    Por su parte, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha Nº 0007, de fecha 16 de enero de 2009, respecto a la contestación pura y simple, expuso:

    …A juicio de esta Sala, en este caso específico pura y simple (o también llamada genérica), en la que la demandada niega todo sin ofrecer argumentos, lejos de exonerarla de ofrecer pruebas, la coloca en una situación desfavorable, pues al haber ofrecido el actor un alegato negativo indefinido, esa contestación pura y simple, en lugar de constituir una actuación de rechazo y de invertir la carga de la prueba, debe entenderse como un acto de aceptación de los hechos alegados por el actor en el proceso. Dicho en otras palabras, si la demanda del actor sin ofrecer elementos de convicción que discutan los hechos negativos indefinidos alegados por el actor y las pruebas presentadas por el libelo, esta Sala debe tener dicha contestación como no contradicha, pues en el reparto de la carga de la prueba, el alegato de un hecho negativo y la contradicción pura y simple de ese hecho negativo, pone en la cabeza del demandado la carga de demostrar el hecho invocado.

    En conclusión, de conformidad con lo antes establecido y contrario a la conclusión a la que arribara el a quo respecto a la supuesta interposición tempestiva de la excepción non adimpletis contractus (excepción del contrato no cumplido) y que a su criterio llenaba los requisitos de procedencia, correspondiendo en virtud de los alegatos respecto a la solvencia y pagos realizados por la demandada la prueba de tales afirmaciones, es decir, correspondía a la arrendataria la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, al no demostrar su solvencia, deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado. Así se establece.

    En cuanto a la indemnización peticionada, expone el actor:

    ...Así mismo demando por vía subsidiaria el pago de las mensualidades insolutas y las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble y el pago de las costas procesales.

    En efecto, pide el actor en su libelo, el desalojo del local comercial arrendado y a título de indemnización una cantidad igual a los cánones de arrendamiento vencidos y declarados insolutos y los que se sigan venciendo hasta que se haga entrega del inmueble arrendado, lo que a la fecha de la demanda corresponde a los meses de septiembre a diciembre del año 2010, enero a diciembre del año 2011 y enero a marzo del año 2012, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) por mes, lo cual se traduce en diecinueve (19) meses y en la suma de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.28.500,00), por concepto de pagos de cánones de arrendamiento demandados como no cancelados, en consecuencia, entiende este sentenciador que el actor establece el monto de la indemnización sobre la base de la deuda que estima existe a la fecha de la demanda, pero solicita el pago de los cánones que se continúen venciendo hasta que se produzca el efectivo desalojo.

    Al respecto, observa quien suscribe, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto de la deuda respecto a diecinueve (19) cánones arrendaticios cuyo pago no quedó demostrado, razón por la cual se acuerdan los pagos solicitados, que corresponde a las mensualidades cuyo cumplimiento de pago no se acreditó en autos y los que se siguieron venciendo hasta el dictamen de la recurrida y del presente fallo, pues lo solicitado por el accionante respecto a la cancelación de las mensualidades hasta el momento de la entrega material del local comercial objeto de la demanda implica un momento indefinido sobre cuyas bases es imposible para este sentenciador y para el a quo realizar y condenar una suma cierta. Así se establece.

    Finalmente, cierto como es, que se trata de un contrato de arrendamiento, y por ende de tracto sucesivo, no hay duda que el arrendador tiene derecho a una compensación por el uso del inmueble mientras esté ocupado por la arrendataria, razón por la cual, resulta procedente en derecho el pago de los cánones de arrendamiento y los gastos pactados en el contrato. Así se establece.

    Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista un incumplimiento, tal como en el que evidentemente incurrió la parte demandada, al pagar fuera de la oportunidad pactada en el contrato, por tanto, en forma tardía, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se revoca el fallo apelado y se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

    -IV-

    DISPOSITIVA

    En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación incoada por la parte actora, contra la decisión de fecha 06 de marzo de 2016, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual se REVOCA. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano J.F.R., contra la ciudadana E.A.P.I., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que la demandada no dio cumplimiento al pago de los cánones arrendaticios demandados. Así se establece. TERCERO: Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº 2, ubicado en el Centro Comercial Nubemar, situado en la Avenida La Costanera, Urbanización Palmar Oeste, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas. Así se decide. CUARTO: CON LUGAR la solicitud por vía subsidiaria, respecto a la cancelacion de los canones de arrendamientos demandados, en consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; enero a diciembre del año 2011 y enero a marzo del año 2012 por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) cada uno, lo cual suma un total de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,00); y, finalmente, en virtud de lo solicitado por la actora respecto a los pagos que se siguieran venciendo hasta la declarativa de insolvencia, se condena a la parte demandada a cancelar también los meses de abril a diciembre del año 2012, enero a diciembre del año 2013, enero a diciembre del año 2014, enero a diciembre del año 2015 y enero a julio del año 2016, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00) cada uno, todo lo cual suma la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 78.000,00), lo cual hace un total de CIENTO SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 106.500,00). Así se establece. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintinueve (29) día del mes de julio del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° y 157°.

    EL JUEZ SUPERIOR,

    C.E.O.F.

    LA SECRETARIA ACC,

    Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.

    En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

    LA SECRETARIA ACC,

    Abg. YESIMAR GONZÁLEZ

    Asunto: WP12-R-2016-000042

    CEOF/YG.-