Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 3 de Diciembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: JAJAIRA C.P.S..

DEMANDADO: A.E. PORELLO

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – APELACIÓN-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 20.917.-

Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera la Abogada A.M.O.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano A.P., contra sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.-

El 04 de Abril de 2008, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución y se ordenó su devolución a los fines legales consiguientes consagrados en el artículo 93 del Código de Procedimiento Civil por auto de fecha 14 de Julio de 2008, el cual fue recibido nuevamente el 20 de octubre de 2008 y se le dio entrada al expediente.

El 27 de Octubre de 2008, el apoderado actor, consignó diligencia y un anexo, se fijó el 10º día de despacho para el dictamen de la sentencia.

Ninguna de las partes promovió pruebas ni presentó conclusiones en esta Alzada.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

Consta de documento privado de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2003 al 31 de diciembre de 2006, que cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano A.P., un inmueble constituido por un terreno cercado, dos (02) depósitos, un área techada de acerolit, identificada con el Nº 44, de la Calle Urdaneta c/c L.S. en Guacara Estado Carabobo, POR UN PERIODO DE tres años, a partir del 01 de enero de 2003, que el canon mensual era de Bs. 400.000,00. Que según la cláusula 4º del contrato el inmueble se destinó exclusivamente para taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado en forma escrita por la arrendadora. Invoca el artículo 1592 y 1593 del Código Civil.

Invoca la cláusula 7º del contrato en la cual el arrendatario se compromete a no alterar el inmueble, ni modificarlo sin la aprobación previa de parte de la arrendadora. Invoca la cláusula 10º del contrato la establece que el contrato suscrito es intuito personae, por lo que no debía sin autorización previa de la arrendadora subarrendar total o parcialmente el inmueble, ni permitir a terceros su uso sin la autorización dada por escrito por la arrendadora. Que en caso de incumplimiento las partes previeron en la cláusula 12º la resolución del contrato, caso en el cual el arrendatario asumiría todos los gastos derivados del incumplimiento, incluyendo el pago de las cuotas hasta la terminación del contrato y los daños y perjuicios que hubiere causado.

Que el arrendatario violentó la cláusula 7º del contrato, al permitir el uso del inmueble arrendado a terceros, que incumplió con sus obligaciones de conservación y buen uso de la cosa, “tan es así” que en el cruce de las calles Urdaneta y L.S. se abrió una puerta permitiendo la entrada de personas ajenas a las que normalmente entran al taller mecánico para que coman los alimentos que se expenden en el local o kiosco que para tal fin se construyó, que igualmente permitió a la ciudadana M.L.F.A. el uso del inmueble arrendado, siendo un tercero ajeno al contrato de arrendamiento.

Que han sido inútiles las gestiones realizadas ante el arrendatario para que tome los correctivos pertinentes.

Invoca los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 881 y 882 del Código de Procedimiento Civil.

Que demanda al ciudadano A.P., para que convenga o sea condenado por el Tribunal:

1) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Enero de 2003, sin derecho a prorroga legal.

2) Restituir a la demandante la posesión del inmueble.

3) Pagar por concepto de daños y perjuicios por la construcción indebida de un local para la venta de alimentos, solicitando una experticia complementaria al fallo para cuantificar los costos de reparación del inmueble;

4) Pagar por concepto de perjuicios las cuotas de arrendamiento pendientes a la presente fecha hasta la culminación del presente juicio.

5) Pagar las costas y costos del proceso para lo cual estima la demanda prudencialmente en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de la contestación de la demandada, el demandado opone la cuestión previa por defecto de forma en el libelo de demanda, contenida en el artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 7 ejusdem, por cuanto se señala la construcción de un bien inmueble (kiosko) en el terreno arrendado, omitiendo señalar desde cuando esta edificado, así como la construcción de un portón en el inmueble arrendado omitiendo señalar desde cuando fue edificado.

El demandado convino en los siguientes hechos:

1) Relación arrendaticia existente entre el accionante y el demandado de autos;

2) Que el inmueble arrendado sería utilizado única y exclusivamente como taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado por la arrendadora en forma escrita.

3) Que el inmueble arrendado no sería alterado o modificado sin la aprobación previa de la arrendadora, que cualquier modificación aceptada por la arrendadora quedaría a beneficio del inmueble y si se hiciera alguna mejora sin el consentimiento de la arrendadora se debía reestablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe.

4) Que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, no sería subarrendado, ni se les permitiría el uso a terceras personas.

5) Es cierto que el arrendatario construyó a principios del año 2005, un kiosko, donde su cónyuge M.L.F.A. vende a los usuarios del taller y sectores vecinos alimentos y bebidas no alcohólicas.

El demandado rechazó los siguientes hechos:

1) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que –alega- la construcción del kiosco data desde hace mas de 2 años, que su edificación era de conocimiento de la arrendataria.

2) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato, ya que no ha habido cambio de uso, el inmueble sigue destinado para taller mecánico, ya que el kiosco en referencia solo ocupa una pequeña porción del inmueble arrendado.

3) El propio contrato no concede la acción por resolución como consecuencia de la construcción del kiosko, alega que en el supuesto que no hubiese sido autorizada la construcción, la consecuencia es, al terminar la prórroga legal, devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió.

4) No se ha permitido el uso del inmueble a un tercero, ya que el kiosko fue construido y colocado bajo las órdenes del arrendatario, quien lo coloca bajo la administración y dirección de su cónyuge, alega que los beneficios obtenidos pertenecen a la comunidad conyugal;

5) Es falso que el arrendatario haya construido un portón ubicado en el sector noroeste del terreno, alega que esa es la salida que siempre ha existido en el inmueble, lo cual ha sido conocido por la arrendadora, no habiendo reclamado nunca por su existencia.

Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva, por cuanto el actor ha señalado a la ciudadana M.L.F.A., como tercero en el uso del kiosko, alega que la referida ciudadana debe ser llamada a juicio a los fines que exponga sus alegatos y defensas contra los señalamientos hechos por el accionante.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo promovió anexo marcado “B” original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la demandante y el demandado, dicho instrumento es apreciado por este Tribunal, aunado a que es un hecho expresamente admitido por las partes, de dicho instrumento se evidencia que el inmueble arrendado seria únicamente utilizado por el arrendatario como TALLER MECÁNICO y que cualquier cambio de uso debía ser autorizado de forma escrita por la arrendadora, que al termino del contrato se debe entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas y en las mismas condiciones que lo recibe; que el arrendatario se compromete a no alterar el inmueble ni modificarlo sin la aprobación previa dada por la arrendadora, que cualquier modificación o mejora debidamente aceptada que se haga en el inmueble quedará en beneficio de éste y si se realizara sin el consentimiento de la arrendadora, el arrendatario estaría obligado a reestablecer el inmueble al mismos estado en que lo recibe, que el contrato se ha realizado “intuito-personae” en lo que respecta al arrendatario, que no podía sub arrendar total o parcialmente el inmueble arrendado ni permitir a terceros su uso sin previa autorización por escrito de la arrendadora; se estableció expresamente que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contractuales por el arrendatario, daría derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato o a demandar su cumplimiento y en ambos casos a solicitar la indemnización de daños y perjuicios.

Acompañó del folio 6 al 17 original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San J.d.E.C.. Sobre la validez de la inspección judicial extra litem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar valida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha practica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, y que de no hacerse así, se afectaría la legalidad de la prueba.

En tal sentido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03-05-2001 expediente 00494, sentencia 071 expreso:

…la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde….La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, la prueba no puede ser apreciada…

De la atenta lectura de la solicitud de Inspección Judicial presentada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San J.d.E.C., se evidencia que el promovente de la prueba no acredito la necesidad de evacuar la misma extra procesalmente, ni alegó los presuntos peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, en razón de lo cual y con apegó al criterio supra parcialmente transcrito, no se le concede ningún valor probatorio a la prueba de inspección judicial extra litem promovida por la actora.

Durante el lapso probatorio el demandante acompañó (folio 36) original de recibo de cancelación de canon de arrendamiento, a dicho instrumento no se le concede valor probatorio, por no aportar nada a los hechos controvertidos, ya que no se encuentra en discusión la solvencia o no del arrendatario respecto de los cánones de arrendamiento.

Al folio 31 riela original de instrumento privado, suscrito por el demandado y recibido por la demandante, en el cual el arrendatario le pide autorización para colocar un kiosco de su propiedad para la venta de comidas en el terreno arrendado, dicho instrumento fue recibido por la demandante en fecha 24 de agosto de 2006. Dicho recaudo no fue desconocido por la parte actora, al contrario fue ella durante el lapso probatorio quien lo promovió, en consecuencia se tiene como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, queda demostrado que el arrendatario solicito autorización a su arrendadora para colocar un kiosco que se dedicaría a la venta de comidas, dentro del terreno arrendado.

Promovió la prueba de la exhibición documento, y solicita la intimación del demandado A.P., a los fines de que exhiba el de recibo de pago de los cánones correspondientes al año 2006. De la revisión de las actas procesales se evidencia que el a quo fijó oportunidad para la comparecencia del demandado, previa intimación del mismo, pero que el demandado no compareció a exhibir el documento requerido; sin embargo la representación judicial del demandado voluntariamente presentó conjuntamente con el escrito de pruebas (FOLIO 66), el recibo cuya exhibición se solicitó; de dicho instrumento queda evidenciado que el arrendatario canceló por adelantado toda la mensualidad correspondiente al año 2006.

DE LA DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio la demandada promovió documento (telegrama) (folio 43) enviado por la demandante y recibido por la parte demandada, donde notifican el nuevo canon de arrendamiento, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos y así se declara.

Promovió del folio 44 al 49 copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio MULTISERVICIOS ARGEMAR S.R.L., dicho instrumento es apreciado de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo queda evidenciado que la referida sociedad de comercio tiene como domicilio el inmueble arrendado, en la calle L.s. entre Sucre y Urdaneta, Nro. 44, Guacara, el objeto de la referida sociedad mercantil es el ramo de talleres mecánicos.

Promovió acta de matrimonio (folio 50) del demandado A.P., con la ciudadana M.F.A., el cual se aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.-

Promovió del folio 51 al 58 legajo de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, dichos instrumentos fueron promovidos con sujeción a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir fueron promovidas como testigos a los fines de que ratifiquen en su contenido y firma las personas que suscribieron dichos documentos. En tal sentido fueron promovidos los ciudadanos M.N.M.D.T., A.O., A.H., M.P., C.F., F.F.L., M.F.A. y G.R..

De la revisión de las actas del expediente se evidencia que solo comparecieron los ciudadanos M.N.M.D.T., A.H., F.F.L., G.R.R., a reconocer en su contenido y firma los instrumentos acompañados al escrito de pruebas, por lo que se le concede valor probatorio solo a los recaudos que rielan a los folios 51, 53, 56 y 58.

Promovió al folio 66 instrumento privado acompañado en original, el cual ya fue valorado con anterioridad.

Al folio 67 riela instrumento privado suscrito por la propia demandante, el cual es apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.

Al folio 68 riela original de instrumento privado suscrito por la demandante, con el cual queda evidenciado que el demandado canceló la cantidad de Bs. 2.500.000,00 por concepto de alquiler correspondiente al año 2006.

Promovió original de comunicación suscrita por la ciudadana M.F.A., dirigida al Director de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Guacara, fechado el 08 de Marzo de 2005, el cual evidencia que desde el mes de marzo de 2005, la referida ciudadana solicitó permiso provisional de patente de industria y comercio para un kiosco de venta de alimentos, ubicado en la calle L.S. cruce con Urdaneta, terreno identificado con el Nro. 44, esto es el inmueble arrendado.

Promovió la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la sociedad de comercio GANGA HIERRO C.A. De la revisión de las actas del expediente se evidencia que no fue recibida la respuesta a la prueba de informe remitida, por lo que el Tribunal omite todo pronunciamiento al respecto.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos P.A.P., C.A.B., D.R., O.N., D.M., D.V. e I.C., compareciendo a declarar los ciudadanos P.A.P., C.A.B., O.N. y D.V., quienes fueron contestes en sus respuestas al declarar que conocen al demandado, que conocen a M.F., que saben que el señor A.P. tiene un taller de mecánica en la calle L.S., que construyó un kiosco dentro del taller en el año 2005, que destina a la venta de productos alimenticios.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Observa quien decide, que la recurrida en su decisión deja establecido que el demandado construyó el referido KIOSKO en el año 2.005, y este hecho es demostrado con lo testigos que fueron promovidos y evacuados: P.A.P., C.A.B., D.R., O.N., D.M., D.V. e I.C., compareciendo a declarar los ciudadanos P.A.P., C.A.B., O.N. y D.V., quienes fueron contestes en sus respuestas al declarar que conocen al demandado, que conocen a M.F., que saben que el señor A.P. tiene un taller de mecánica en la calle L.S., que construyó un kiosco dentro del taller en el año 2005, que destina a la venta de productos alimenticios. Que está demostrado en autos que el arrendatario solicitó permiso a la arrendadora para la instalación del referido Kiosko, pero de manera ilógica concluye que se violentó el contrato, esta contradicción encuadra en el contenido del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, sumado a lo anteriormente mencionado, dejó de pronunciarse sobre la FALTA DE CUALIDAD alegada en la contestación de la demanda y del cita al tercero, por ello la sentencia es nula y así se decide. De conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil le corresponde a quien suscribe decidir sobre el fondo de la situación controvertida.

Pretende el demandante la resolución del contrato de arrendamiento suficientemente identificado en autos, fundándose en que han sido violadas por el arrendatario las cláusulas CUARTA, QUINTA, SEPTIMA, DÈCIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA Y DÉCIMA CUARTA del mismo, pues construyó un Kiosko metálico en la parte Noreste del inmueble y permitió a la ciudadana M.L.F.A., portadora de la cédula de identidad Nº 11.099.100, el uso del inmueble siendo un tercero ajeno al contrato de arrendamiento y violentando la cláusula décima primera. Citado legalmente el demandado, este representado por Abogada, dio contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas o sea la contenida en el artículo 346 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil, y en su capítulo IV, alegó la falta de CUALIDAD PASIVA por cuanto la parte actora ha señalado que la ciudadana M.L.F.A., cónyuge del demandado, es la ocupante de parte del inmueble, específicamente el Kiosko, lo cual implica que deberá ser llamada a juicio, como demandada, para que pueda exponer sus alegatos y defensas en torno a los señalamientos que la demandante ha indicado en su contra.

Ahora bien, señala el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, “….Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. ” Consta que el demandado de marras, en la contestación manifestó que a la ciudadana M.L.F.A., debería ser llamada a juicio, y esto no lo observó la recurrida, o sea no ordenó citar a la referida ciudadana para que expusiera lo que creyere conveniente en relación al juicio que nos ocupa, por ello considera quien decide que le violentó el artículo 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se ordena la REPOSICIÓN de la causa al estado de que se cite a la ciudadana M.L.F.A., para la contestación de la demanda y así se decide.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y bájese en su oportunidad

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los tres (3) días del mes de diciembre del año dos mil ocho (2.008).

Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abog. S.A.R.

La Secretaria,

Abog. N.M.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 minutos de la tarde.

La Secretaria,

Abog. N.M.

Exp. N° 20.917-

SARP. aurelia