Decisión nº 716-11 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 4 de Febrero de 2011
| Fecha de Resolución | 4 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito |
| Ponente | Mirla Bianexis Malave Saez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
SENTENCIA Nº: 716-11
EXPEDIENTE Nº.: 0852
JUEZA: Abg. M.B.M.S.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTES: J.F.G.P. y C.A.G.P., titulares de la cédula de identidad Nros. V-18.185.280 y E-81.272.343
APODERADAS JUDICIALES: Abogadas: D.G.M., E.M.S. y V.B.M., I.P.S.A. Nros. 103.957, 61.454 y 103.956
DEMANDADA: M.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-5.744.772
APODERADA JUDICIAL: Abogada A.C. BELLO, I.P.S.A. Nº 57.222
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
PROLEGÓMENOS
Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación, interpuesta por la abogada D.G.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha seis (06) de diciembre de dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por los ciudadanos J.F.G.P. y C.A.G.P., contra la ciudadana M.M.G..
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fundamentando la parte apelante su apelación; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que en fecha 13 de marzo de 2005, inició su difunta madre, E.P.d.M., una relación arrendaticia con la ciudadana M.M.G., un inmueble totalmente amoblado de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 12, ubicado en el segundo piso de las Residencias San Carlos, Edificio Olga, Avenida J.L.S., Parcelamiento Miranda, Sector Banco Obrero, del Municipio Autónomo San Carlos, Estado Cojedes.
Que el precitado inmueble les fue vendido por su madre en vida, según consta de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Autónomo El Pao, Estado Cojedes, en fecha 27 de noviembre de 2007, inserto bajo el Nº 14, tomo XXXVIII; subrogándose a la relación arrendaticia en lo mismos términos planteados en el precitado contrato.
Que el precitado contrato finalizó en fecha 13 de marzo de 2007, luego mediante convenio verbal, se renovó dicho contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero de 2008, en los mismos términos del contrato escrito, es decir por un (1) año fijo y al término del mismo, de no haber convenio por escrito, operaba la prórroga legal, lo que trajo como consecuencia que dicho contrato finalizara en fecha 15 de enero de 2009, y al día siguiente a esa fecha comenzó a correr el periodo de prórroga legal de la misma, teniendo como obligación la arrendataria entre otras, la de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a la prórroga legal, por un monto de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F.450,00) y entregar el inmueble en fecha 15 de enero de 2010, cosa que no ha hecho hasta la presente fecha.
Por lo anteriormente expuesto, es por lo que los ciudadanos J.F.G.P. y C.A.G.P., demandaron por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, a la ciudadana M.M.G., para que convenga, o en su defecto, sea condenada a lo siguiente: Primero: entregar el inmueble; Segundo: entregar las llaves del inmueble arrendado, debidamente solvente en los pagos de los servicios públicos; Tercero: en pagar la suma de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450,00), por concepto de un canon de arrendamiento vencido. Cuarto: en pagar todos los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo a partir del 16 de mayo de 2010 hasta la sentencia definitiva; más las costas y costos del proceso; estimando la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450,00), y fundamentándola en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
El libelo de la demanda fue presentado en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil diez (2010), por los ciudadanos J.F.G.P. y C.A.G.P., asistidos por la abogada D.G.M., por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, anexando documentos, marcados “a” y “b”.
Admitida la demanda, por auto de fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Citada la parte demandada, compareció en fecha quince (15) de octubre de dos mil diez (2010), a los fines de dar contestación a la demanda.
Abierto el lapso probatorio, compareció la apoderada actora, a los fines de consignar su escrito de pruebas, haciendo valer los medios probatorios anexos al libelo, promoviendo documentales, así como los testimonios de los ciudadanos J.I.M.L., J.M.S.C., F.A.L. y G.A.L.A., habiendo declarado sólo los dos primeros mencionados.
Por otra parte, la apoderada judicial de la demandada presentó su escrito probatorio, promoviendo documentales, marcadas desde la “a” hasta la “j”.
Por autos de fecha 26 y 27 de octubre de dos mil diez (2010), el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
Por su parte, la apoderada actora consignó escrito de informes.
El Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha seis (06) de diciembre de dos mil diez (2010), dictó sentencia, declarando sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión la abogada D.G.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha trece (13) de enero de dos mil once (2011), bajo el Nº 0852.
Por auto de fecha diecinueve (19) de enero de dos mil once (2011), se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 02 de febrero de 2011, compareció la abogada D.G.M., apoderada actora, presentando escrito, a los fines de fundamentar su apelación.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones:
En la oportunidad de presentar los informes, la apoderada judicial de los demandantes, expresó lo siguiente:
“…Que el Juez “aquo” infringió los artículos 12, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º, ejusdem. Que al no haberse estipulado de manera expresa que el contrato se prorrogaría de manera automática, en forma indefinida y por periodos iguales al inicialmente pactado, debió el Juez a-quo interpretar que la intención de las partes contratantes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado y con la posibilidad de prorrogarlo por una sola vez, por ser esta la interpretación más acorde a las normas que regulan el arrendamiento de bienes inmuebles. Que aun cuando el contrato de arrendamiento venció el quince de enero de 2009, así como también su prórroga el día 15 de enero de 2010, no obstante la demandada, a pesar de que había pautado la entrega del inmueble para la referida fecha, comenzó a consignar el canon de arrendamiento por el precitado Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G., situación esta que hizo que mis representados trataran por la vía de la concertación tratar de que esta le entregara el precitado inmueble, razón por la cual considero que el contrato jamás paso a tiempo indeterminado más bien continúa en tiempo determinado…”
De los términos expuestos del libelo de demanda, se desprende, que se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, según quedó transcrito, que dicho contrato fue suscrito por las partes en fecha 15 de enero del año 2008, finalizando en fecha 15 de enero de 2009, con un año de prórroga, venciendo el mismo el 15 de enero de 2010; convirtiéndose en lo sucesivo en un contrato a tiempo indeterminado.
De conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, transformándose de determinados a indeterminados, como en el caso de autos, pero una vez transformados en contratos a tiempo indeterminado, esta naturaleza en cuanto al tiempo, no cambia a determinado, como pretenden los actores a través de voluntad unilateral del arrendador de hacer que comience a correr una prórroga legal.
Cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, resulta necesario revisar el título V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la materia planteada en el caso de autos, ya que el artículo 41 de dicho título contiene una prohibición de admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
En el caso de autos, según se explicó anteriormente, la parte actora pretende el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal de un contrato de arrendamiento, que se transformó a tiempo indeterminado; por lo que, vale recordar, que conforme lo previsto en el artículo 38 eiusdem, que expresa: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…”; dicha figura no le resulta aplicable, y por ende menos su vencimiento.
En razón de los antes expuesto, este Tribunal encuentra, que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de prórroga legal resulta contraria a la normativa contenida en el Título V, artículos 38 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Ahora bien, los contratos de arrendamiento a tiempo determinado no terminan por el vencimiento del término, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario dentro de un lapso máximo que opera de pleno derecho, tal como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De esta manera, durante la prórroga legal permanecen vigentes las estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, conservando el contrato su determinación en el tiempo, de conformidad con lo señalado en el mencionado artículo 38, y es sólo al vencimiento de la prórroga legal que la relación arrendaticia se extingue, y ante la falta de entrega del inmueble, es cuando el arrendador puede demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término o vencimiento de prórroga legal, cuyo objeto es precisamente la entrega del inmueble.
En el caso de autos, la parte actora ha alegado, que mantiene un contrato de arrendamiento a tiempo fijo con la arrendataria, cuyo vencimiento lo fue el 15 de enero de 2010.
Pues bien, evidentemente que existe confusión con la pretensión intentada, pues en el caso de autos no pudiera hablarse de vencimiento del término del contrato en virtud de la prórroga legal, y de intentarse la pretensión por vencimiento del término que es la que tiene fundamento legal de acuerdo con lo indicado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma sería inadmisible, de acuerdo con lo pautado en el artículo 41 eiusdem, pues la prórroga legal, en el caso de autos, comenzó a tener vigencia a partir del vencimiento del contrato, es decir a partir del 15 de enero de 2010, y su vencimiento seria el 15 de julio de 2010, según el lapso de prórroga legal pautado en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que impediría al arrendador en este momento demandar por vencimiento del término, al estar en curso la prórroga legal.
Asimismo, se evidencia, que la demanda fue interpuesta el 17 de junio de 2010, siendo lo correcto demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga en un lapso de uno o dos meses al vencimiento de la prórroga, a los efectos de que el contrato no se transforme en un contrato a tiempo indeterminado, como en efecto se evidencia que se materializó la conversión de contrato de arrendamiento de tiempo determinado a contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, motivo por el cual, se debe declarar sin lugar la acción intentada, como en efecto en este acto se declara. Así se decide.
Ahora bien, distinta es la situación del arrendatario si al vencimiento del término contractual este se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 40 eiusdem no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, y por mandato del artículo 41 puede el arrendador interponer la pretensión adecuada, pero dicha pretensión no es la extinción del contrato por vencimiento del término, sino que la misma encuentra fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece, la pretensión por resolución o cumplimiento de contrato, que se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y dependiendo del inconveniente que afecte a cualquiera de los contratantes, y la obligación que se reclame.
De tal manera, que en el caso de autos, la pretensión por extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento del término sería inadmisible, de acuerdo a los razonamientos expuestos y bajo el fundamento legal establecido en los artículos 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debiendo la parte actora ejercer la pretensión adecuada en orden a la obligación que reclame. Así se declara.
Al respecto, resulta oportuno indicar, que el proceso y los actos procesales del mismo se encuentran regulados por la ley, razón por la cual, el juez debe acogerse a ellas, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, resulta evidente que el proceso venezolano se encuentra investido del principio de la legalidad de las formas procesales, atendiendo a la necesidad de realizar los actos en el tiempo en que el legislador ha estimado suficiente para ello, al considerar que ese y no otro es el que brinda las garantías debidas a las partes, de allí que, cuando la ley no señale la forma y el lapso para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo, siendo ello así, lo fundamental es que el acto logre el fin para el cual estaba llamado en el proceso, tomando en cuenta solamente las formas esenciales que se requieran para que las partes gocen de sus respectivos derechos en dicho proceso.
Por consiguiente, lo ajustado a derecho es confirmar la decisión recurrida en todas sus partes, tal y como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, la decisión de fecha 06 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por los ciudadanos J.F.G.P. y C.A.G.P., contra la ciudadana M.M.G.. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada D.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 06 de diciembre de 2010, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los cuatro (04) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
Abg. M.B.M.S.
Jueza Provisoria
Abg. M.N.R.R.
Secretaria
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve horas y diez minutos de la mañana (9:10 a.m.).
La Secretaria
Definitiva (Civil)
Exp. Nº 0852
MBMS/MRR.
