Sentencia nº RC.000356 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 14 de Junio de 2016

Fecha de Resolución:14 de Junio de 2016
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:15-616
Ponente:Yván Darío Bastardo Flores
Procedimiento:Recurso de Casación
 
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2015-000616

Magistrado Ponente: Y.D.B.F..

En el juicio por preferencia ofertiva, incoado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano J.D.S.M., patrocinado judicialmente por el abogado G.B.C., contra los ciudadanos I.M.M.D.R., M.V.M.V., E.A.A.D. y L.B.V. DE ASAPCHI, patrocinados judicialmente por los abogados L.A.D., M.N.M.H. y V.E.R.S.; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, M., del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en fecha 15 de julio de 2015, declarando lo siguiente:

…PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado G.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOEL DE S.M. contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M., del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en fecha cinco (5) de marzo de dos mil quince (2015). QUEDA MODIFICADO el fallo apelado con la motivación expuesta en el presente fallo.

 

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA intentada por el ciudadano JOEL DE S.M. contra los ciudadanos I.M.N.D.R. y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, E.A.A.D. y L.B.V. DE ASAPCHI, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

(Destacados de lo transcrito).-

Contra la citada sentencia la representación judicial de la parte demandante, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido.

En fecha 11 de agosto de 2015 la parte demandante presento escrito de formalización, asimismo, se presento en fecha 5 de octubre de 2015 ampliación de la formalización. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Recibido el expediente en la Sala, se dio cuenta del mismo el día 8 de enero de 2016.

En fecha 23 de diciembre de 2015, la Asamblea Nacional nombró Magistrados Titulares en la Sala de Casación Civil, quedando constituida de la siguiente forma: Magistrado P.D.G.B.V.; M.V., Dr. F.R.V.E.; M.D.. M.V.G. Estaba; M.D.. V.M.F.G. y Magistrado Dr. Y.D.B.F..

Concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

El impugnante en su escrito presentado ante esta S. en fecha 29 de octubre de 2015, solicitó se declarara la extemporaneidad del escrito de ampliación del recurso extraordinario de casación presentado, al considerarlo extemporáneo por tardío.

Alega que del sello estampado en la primera página del escrito de ampliación de la formalización se observa, que fue consignado ante la Secretaría de la Sala el día 15 de octubre de 2015, es decir, un día después de haberse cumplido el último día para formalizar. Por consiguiente, señala el impugnante, debe considerarse extemporáneo por tardío, con la consecuencia de que se considere inexistente a los fines de la decisión que ha de dictarse.

Ahora bien, observa la Sala efectivamente, que durante el lapso de formalización del recurso extraordinario de casación, la parte demandada presentó dos escritos, el primero en fecha 11 de agosto de 2015, donde se hicieron tres denuncias de fondo; y el segundo como ampliación de la formalización presentado en fecha 5 de octubre de 2015, donde se formulo una denuncia de forma.

La Sala observa, que el escrito de ampliación de la formalización, fue presentado en fecha 5 de octubre de 2015, y el lapso para formalizar el recurso extraordinario de casación venció el 14 de octubre del mismo año.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la ampliación de la formalización fue presentada en fecha 5 de octubre de 2015, vale decir, dentro del lapso pertinente para ello, en consecuencia, se desecha el alegato de extemporáneo del escrito de ampliación de la formalización formulado por la parte demandada. Así se decide.

No obstante, si una de las partes presenta dos escritos de formalización dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la Sala tendrá el último como escrito complementario del primero y entrará a conocerlos en el orden cronológico en que fueron presentados. En primer lugar, analizará las denuncias por defecto de actividad de la primera formalización; de no prosperar ninguna de ellas, conocerá las eventuales de forma del segundo escrito, y si no se determinase la procedencia de ninguna de estas denuncias, la Sala conocerá las de infracción de ley del primer escrito presentado y posteriormente las del segundo.

Resuelto lo anterior, la Sala procederá al análisis de la única denuncia por defecto de actividad, la cual se encuentra en el escrito de ampliación. Así se establece.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-UNICA-

El formalizante, actuando con fundamento en lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delata la infracción por la recurrida del artículo 243 ordinal 4° eiusdem, por incurrir, al decir del formalizante, en “un silencio de pruebas total”.

En tal sentido, expresa el formalizante lo siguiente:

…AMPLIACIÓN DE LA FORMALIZACIÓN.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 243, ordinal 4, ejusdem, por incurrir la sentencia recurrida en un silencio de pruebas total, lo que se traduce en un caso de inmotivación del juicio de hecho o cuestión fáctica, y a fortiori en una violación del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagratorio del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva.

Ciudadanos Magistrados, ninguna de las pruebas aportadas a los autos del expediente tanto en el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, según expediente N° AP11-V-2014-00456 y el de la respectiva apelación por ante el Tribunal Superior Cuarto del Área Metropolitana de Caracas, según expediente N° 14.433/AP71-R-2015-000264, NO fueron analizadas por dichos tribunales las cuales son la (sic) siguientes: En el CAPITULO VI, de la formalización de fecha (15) de Agosto (sic) de 2015 esto fue lo que se menciono:

PRUEBAS SILENCIADAS Y HECHAS VALER EN EL PERIODO PROBATORIO DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS

PRIMERO: La consignación del Plano (sic) de Ubicación (sic) del inmueble en copia Certificada, (sic) para indicar en forma indubitable donde se encuentra el inmueble cursante al Folio 83 del Cuaderno de Medidas.

SEGUNDO: La consignación de los Seis (sic) (6) Planos (sic) de la edificación donde se demuestra que son VIVIENDAS, en ninguna parte se menciona que dicho edificio tiene Cuatro (sic) (4) locales comerciales. Cursante a los folios 84 al 89 del cuaderno de Medidas.

TERCERO: El contrato de arrendamiento en copia certificada del nuevo ARRENDATARIO-ADQUIRIENTE, para demostrar su condición de arrendatario del edificio MIRANBROM (no está identificado en el documento de compra-venta), a través de COMERCIALIZADORA VIP-CAR,C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil 1ero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado (sic) M. bajo el Tomo 144-A-Pro, Numero (sic) 26, del 19 de julio de 1.999, representada en ese acto por ando (sic) en su carácter de Presidente de la mencionada compañía, sin cumplir con todos los pasos legales. Dicho ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cédula de Identidad Nro. V-648.125, estaba en calidad de FIADOR del mencionado local comercial, esto es con la finalidad de demostrar su cualidad de ARRENDATARIO. Dicho contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha Dieciséis (16) de septiembre de Dos (sic) Mil (sic) Tres (sic) (2003) quedando debidamente autenticado Bajo el N° 07, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha N.. Cursante a los folios 54 al 67 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

CUARTO: TITULO SUPLETORIO del Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 12 del (sic) Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, donde queda corroborado en forma indubitable cual fue el objeto de la venta y que se vendió del Edificio. Allí consta las especificaciones de este Edificio que no tiene nombre identificativo en el documento de Compra-Venta que es un Edificio (sic) de Viviendas (sic) que fue registrado mediante un T.S., y que desde ese momento nunca procedieron a legalizar e incorporar los locales que fabricaron sin permisos al resto de la edificación mediante Títulos Supletorios que estuvieran debidamente registrados para que se pudiera hablar de una venta Globalizada, si los locales no están incorporados como se demuestra con esta documentación mediante copias certificadas la venta es nula porque ni Ingeniería Municipal y mucho menos el Registro tiene conocimiento de que el edificio posee locales comerciales, porque nunca llevaron planos y títulos Supletorios (sic) de dichas construcciones al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital para ser incorporados al área del edificio y constituir el mismo un todo invisible, al no incorporarlo y sorprendiendo la Buena (sic) fe del Registro la Venta es N. en toda su extensión porque violenta el Orden Publico (sic) y la misma establece que no puede ser resquebrajada por ningún particular, donde hay vicios que vulneran el orden público no procede ninguna venta. Cursante a los folios 211 al 217 del Cuaderno de Medidas.

QUINTO: Oficio de La Alcaldía de Caracas donde se evidencia claramente que la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil 1ero de la Circunscripción judicial (sic) del Distrito federal (sic) y Estado (sic) M. bajo el Tomo 144-A-Pro, Numero (sic) 26, del 19 de julio de 1.999, representada en ese acto por el ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cedula(sic) de Identidad Nro. V-648.125, obtuvo el Registro de Contribuyentes Sin Licencia con el N° 174057 inscrita el 01 de enero de 2007 donde registro la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR,C.A, y de igual manera hizo cierre definitivo en fecha Dieciocho (sic) (18) de Septiembre (sic) de 2012, con esto queda demostrado que el mencionado contrato de arrendamiento que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Publica (sic) Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha Dieciséis (sic) (16) de septiembre de Dos (sic) Mil (sic) Tres (sic) (2003) quedando debidamente autenticado Bajo (sic) el N° 07, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, continuo el mismo hasta el 18 de Septiembre (sic) de 2012, fecha que hizo el cierre definitivo de la empresa, con esto queda demostrado de manera clara e indubitable que cuando adquirió el inmueble este ciudadano ELÍAS ASAPCHI DRAYER venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N°. V-648.125, era arrendatario de los locales del Edificio MIRANBROM (No esta identificado en el documento de compra-venta) por cuanto la venta fue realizada en fecha (9) de Diciembre (sic) del año dos mil diez (2010), cuyo documento quedo inscrito bajo el N° 2010.8801, Asiento (sic) Registral (sic) 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, de fecha (9) de Diciembre (sic) de 2010, tal y como consta de la copia Certificada de dicho documento que fue consignado, cursante a los folios 48, 49 y 50 del Cuaderno Principal (segunda Pieza) esto indica que la venta fue anterior al cierre de la mencionada empresa. Dicho oficio de La (sic) alcaldía de Caracas se encuentra Cursante al folio 93 del Cuaderno de Medidas.

A ESTAS PRUEBAS SE AMPLIAN en este acto los Oficios enviados tanto por el Registro Tercero como el Registro Sexto Circuito referente a la prueba de informes en la cual el juez Ad-Queem (sic) no valoro si era cierto la comunicación suministrada por la Oficina del Tercer Circuito de Registro al no enviar toda la Tradición (sic) del inmueble y la (sic) respectivas NOTAS MARGINALES al registro sexto esto motivado a la división de circuitos en virtud, del Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.465 del 1° de junio de 1998, mediante el cual se le atribuyo al Registro Publico (sic) Sexto Circuito del Municipio Libertador, en consonancia con el oficio N° 0230-3096 CJ 000453 del 5 de mayo de 2010, emanado del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y justicia y que era obligación del registro tercero enviar toda la tradición del inmueble desde su inicio lo cual incumplió enviando solamente el documento registrado en fecha 22 de Diciembre (sic) de 1975, bajo el Nro. 30, Tomo ADC, protocolo Primero, 4to, T., y obviando tanto la venta de la parcela de fecha 09 de Septiembre de de 1954, debidamente registrada bajo el N° 118, Tomo 10 y TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre de 1.956, Bajo el N° 71, protocolo 1°, Tomo 4, y las notas marginales que evidenciaban títulos supletorios registrados. Esto puede ser corroborado mediante oficio cursante a los folios 240 al 241 de la segunda pieza del expediente. Tampoco se pronuncio sobre la circula N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de 2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia donde obligaba a los REGISTRADORES sobre negocios jurídico Superiores a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles, a anexarse copia simple del cheque al respectivo expediente, asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado. La venta fue realizada el día 09, de Diciembre (sic) de 2010, es decir con D. (sic) (10) meses y Dieciséis (sic) días de vigencia. (Se anexo Circular) al expediente cursante a los folios 384 y 365 de la segunda pieza.

Ahora bien, parte de dichos elementos probatorios, concretamente como son 1) EL TITULO SUPLETORIO solicitado en fecha 07 de Agosto (sic) de 2014, debidamente entrando por el Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital y debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, bajo el n° 71, protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas,  (sic)  Diez apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

Ciudadanos Magistrados, si el edificio que fue dado en venta a los ciudadanos ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, LUS BEATRIS VILLALOBOS DE ASAPCHI, en su carácter de compradores, no hubiese un TITULO SUPLETORIO registrado y se hubiese vendido el edificio en forma global, como se encontraba enclavado en la parcela de terreno, aquí si era precedente la Aplicación (sic) de la Norma (sic) del artículo 49 de La (sic) Ley de arrendamientos Inmobiliarios, porque el edificio conformaría un todo registralmente de viviendas y englobaría sus anexos, porque no existía un TITULO SUPLETORIO que indicara su Especificación, (sic) Constitución, (sic) y Formación (sic) inicialmente, y más aun no hubiese hecho falta cambiar en el documento de venta a un edificio y lo allí constituido, que era el subterfugio para englobar los locales no registrados. Por eso es que registralmente los LOCALES en este presente caso no forman parte del edificio registralmente, y queda claramente demostrado a través del TITULO SUPLETORIO solicitado en fecha 07 de Agosto (sic) de 2014, debidamente entregado por el Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital    y debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (3) Plantas, Diez apartamentos y un estacionamiento para vehículos, esto consta al Cuaderno (sic) Principal (sic) a los folios 369 al 375 de la segunda pieza del expediente, y 211 al 217 del cuaderno de medidas.

Considero que hay falsa tradición cuando se transmite un derecho de un bien inmueble, si el mismo no tiene una continuidad consecutiva en cuanto a los asientos registrales, por esta razón esto se debe denominar trasmisión del derecho incompleto; y bajo estos términos se debe denominar falsa tradición a la inscripción (Omisión del Título Supletorio) que se hace en el caso de la venta en el contrato de compra-venta de este edificio anta la oficina del Sexto Circuito de registro de instrumentos públicos. (Énfasis de esta representación judicial).

2) La circular N° 0230-262-CJ-000171de fecha 25 de Febrero (sic) de c2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia donde obligaba a los REGISTRADORES sobre negocios jurídicos superiores a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles, a anexarse copia simple del cheque al  respectivo expediente, asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado. 3) El Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998 publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.465 del 1° de junio 1.998, mediante el cual se le atribuyo al Registro Publico (sic) Sexto Circuito del Municipio Libertador, la Jurisdicción de la Parroquia el Paraíso, segregada esta de la Oficina de Registro Publico (sic) del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en consonancia con el oficio N° 0230-3096-CJ-000453 del 05 de mayo de 2010, emanado  de Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia. Todas estas pruebas debieron ser valoradas porque las mismas fueron consignadas en el lapso probatorio y en la respectiva apelación nuevamente se plasmaron y denunciaron mediante escrito de Informes y Observaciones,  los cuales sirven de sustento a la decisión recurrida, y las mismas no han sido analizadas de forma alguna en la referida sentencia,; ni siquiera se mencionan, pero, de ninguna manera, se han valorado y señalado lo que emerge de dichas pruebas, incurriendo así el juzgador de alzada en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, con la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por ende, el quebrantamiento de los artículos 12 y 509 ejusdem, por cuanto las pruebas silenciadas fueron fundamentales para el dispositivo de la sentencia recurrida, y por consiguiente, para la resolución de la controversia; lo que la presente decisión debe  garantizar al justiciable la obligación que tienen los tribunales de administrar justicia conforme a los postulados insertos en los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En este sentido en lo que concierne a la presente denuncia, únicamente cabe precisar que el juez de apelación omitió, in totum, toda expresión y valoración de los diversos medios de pruebas aportados por esta parte recurrente, ya que particularmente la parte demandada quedo confesa en el momento de la contestación de la demanda, y en la misma sentencia del Tribunal A-Quo la plasmo en su escrito, y particularmente de los medios de pruebas antes identificados en la presente demanda mediante el escrito de promoción de prueba consignado a los autos, prácticamente es una aplicación in abstracto de la ley dado que, como decimos, del texto de la sentencia recurrida no se evidencia una exteriorización del examen de las aportaciones probatorias hechas por esta parte recurrente, permitiendo de este modo controlar la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA.

Sobre esa inmotivación por omisión absoluta de la valoración de las pruebas por parte de los jueces, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que:

…esta sala (sic) debe reiterar, que el derecho a la tutela judicial efectiva comprende, entre otros aspectos, el derecho a los justiciables a obtener una decisión fundada en derecho, así como el derecho a conocer las razones de las decisiones judiciales, es decir, a una decisión motivada. En virtud de tales derechos, y sin perjuicio de la libertad del juez en la interpretación de las normas, el justiciable tiene la posibilidad de apreciar que la solución que se ha dado al caso concreto obedece a una exegesis racional del ordenamiento jurídico y no a  la arbitrariedad…

En tal sentido, la motivación de la sentencia constituye una consecuencia esencial de la función que desempeñan los jueces y de la vinculación de estos a la ley, siendo también que este requisito constituye para el justiciable un mecanismo esencial contrastar la razonabilidad de la decisión, a los fines de ´poder ejercer los recursos correspondientes, y en ultimo termino, para oponerse a las resoluciones judiciales, en todos los grados y jurisdicciones, y cualquiera que sea su contenido sustantivo o procesal y su sentido favorable o desfavorable.

A mayor abundamiento, y tal como lo ha sostenido el Tribunal Constitucional español, la argumentación que precede al pronunciamiento judicial dota a la resolución judicial de las autorías y le proporciona la fuerza de la razón…

Ahora bien, uno de los requisitos que debe cumplir la motivación de toda decisión judicial, es la RACIONALIDAD, la cual implica que la sentencia debe exteriorizar un proceso de justificación de la decisión adoptada que posibilite el control externo de sus fundamentos, y además, que para tal justificación se utilicen argumentos racionales, es decir, argumentos validos y legítimos, ya que deben articularse con base en los principios y las normas del ordenamiento jurídico vigente, y en los conocimientos desarrollados por la comunidad científica.

En efecto, la exteriorización de la racionalidad ha de ser guía de todo pronunciamiento judicial, lo cual otorga un respaldo a la potestad de administrar justicia, legitimándola así ética y socialmente, para evitar el divisionismo o voluntarismo….

Así, en el proceso de justificación, el órgano jurisdiccional está en la obligación de tomar consideración de los alegatos esgrimidos por las partes que componen la relación jurídico-procesal, así como también debe examinar y valorar el respaldo probatorio aportado por aquellas para sustentar sus alegaciones, ello para arribar al convencimiento de la veracidad o no de tales alegatos.

Énfasis de esta representación judicial).

Luego el Tribunal de apelación no exteriorizo un proceso de justificación que sustentara las afirmaciones fácticas que haría en la sentencia recurrida. En otras palabras, el Ad- Queen (sic) se baso únicamente de enunciados o afirmaciones tal y como alego que de la redacción de dicha sentencia se puede apreciar que si bien en el mismo no existe ninguna especificación sobre la distribución del edificio dado en venta, no es menos cierto que también se ´puede constatar que la venta realizada fue por un inmueble constituido por un edificio y una parcela en el construida ubicada en jurisdicción de la Parroquia La Vega, Ahora (sic) Parroquia El Paraíso, del Departamento Libertador, Hoy (sic) Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegra y está señalada con el N° 1 de dicha urbanización. Pero dicho juez Ad-Queen (sic) no analizo porque el edificio tenía esa coletilla que mencionaba que se vendía el edificio y lo allí construido y no analizo el TITULO SUPLETORIO REGISTRADO en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, lo que a groso modo le avala los locales comerciales sin estar debidamente registrados, violándose la propiedad en cuanto a su especificación, formación y constitución que debió ser indicada en la sentencia y valorar la presente prueba. Porque en este punto fueron consignados los Cuatros (sic) Documentos Fundamentales de la tradición del inmueble, y nunca debió ser violada la tradición registral de su especificación constitución y formación debió continuar el tracto sucesivo, la no continuación de la tradición inicial del tracto sucesivo, y la desaparición del TITULO SUPLETORIO debidamente registrado que el ciudadano registrador menciono en la respuesta a las pruebas de informes QUE NO ESTABA REGISTRADO NINGUN TITULO SUPLETORIO, y el no envió de toda la tradición del inmueble al registro del Sexto Circuito por lo antes argumentado en la formalización sobre que no fue enviada la TITULARIDAD TOTAL DEL INMUEBLE en virtud del Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.4465 del 1| de junio de 1.998, mediante el cual se le atribuyo al Registro Publico (sic) Sexto Circuito del Municipio Libertador, la jurisdicción de la Parroquia El Paraíso, segregada esta de la Oficina de Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en consonancia con el oficio N° 0230-3096-CJ-000453 del 05 de mayo de 2010, emanado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREM), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, donde obliga a los REGISTRADORES sobre negocios jurídico Superiores (sic) a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles, (sic) a anexarse copia simple del cheque al respectivo expediente, asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado. Constituye otra violación del Orden Publico (sic) que no puede ser resquebrajado por ningún particular.

Ciudadanos Magistrados, el registro del Sexto circuito no debió proceder a la venta del edificio por cuanto no fue enviada la tradición legal completa del inmueble al violar el Registrador del Tercer Circuito de Registro el Decreto N| 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N| 36.465 del 1° de junio de 1.998, además de que el registro del Sexto Circuito, al momento de proceder al registro debió tener toda la tradición del inmueble, para determinar su exactitud, en cuanto a los linderos, cabida longitud y sobre todo  conocer la especificación, constitución, formación, ya que dicho título supletorio fue obviado por el registrador del Tercer Circuito manifestó que no está registrado el TITULO SUPLETORIO en la cual la autoridad administrativa registral en el caso de autos, desconoció la validez del título debidamente registrado y que no envió a la Oficina del Sexto Circuito de Registro dicho TITULO SUPLETORIO, admitiendo así que se extralimitó en el ejercicio de sus funciones, derivándose de ello la prohibición a la autoridad administrativa registral, afirmar, como lo hizo en el presente caso  de la inexistencia del TITULO SUPLETORIO y de flagrante violación de no enviar dicho TITULO SUPLETORIO como lo ordenabas (sic) dicho Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.465 del 1° de junio de 1.998, lo cual se traduce en la violación de la tradición registral y incumplimiento envió de toda la tradición del inmueble, según oficio entregado al Tribunal Tercero de Primera Instancia que no existen TITULOS SUPLETORIOS NI REGISTRADOS EN EL CUADERNO DE COMPROBANTES.  El principio del tracto sucesivo, se efectúa tomando como referencia para ello circunstancias muy anteriores en la cadena de transferencias en que se fundamenta el derecho a que se refiere el documento de Compra- Venta, que en todo caso, de ser tan amplia ¿dicha facultad calificadora y pudiese, en consecuencia, retrotraerse en la cadena de transferencias hasta el más remoto transparente , debió entonces la Administración (sic) registral ejercerla del mismo modo al momento de registrar el documento de venta suscrito entre el ciudadano G.A.R.E., cedula de identidad n° V-72.070,    cuando se vende el mismo edificio al mismo ciudadano G.A.R.E., por herencia de su señora esposa M.T.D.O.D.M., y se obvia el TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, colocándose la coletilla de la venta del edificio y lo allí construido, desapareciendo la tradición inicial del inmueble, en cuanto a su especificación, constitución y Formación, (sic) lo que tuvo por finalidad englobar los locales no registrados para que se constituyera un todo indivisible, lo que vulnera el orden público en toda su extensión. ¿Entonces qué finalidad tenía este TITULO SUPLETORIO DEBIDAMENTE REGISTRADO?

Entonces si el ciudadano G.A.R.E., construyo sobre la parcela de terreno el edificio en el año 1956, como en el año 1975, se le vende el mismo edificio que era de su propiedad desconociéndose la tradición inicial del inmueble que estaba debidamente registrado bajo el titulo (sic) supletorio, cambiando la tradición por un edificio y lo allí construido. Ciudadanos Magistrados esta venta viola flagrantemente el orden público, lo que sigo sin entender si el edificio ya estaba construido e  identificado en el año 1956, porque (sic) en el año 1975, se vende el mismo edificio que ya estaba construido al mismo propietario pero sin continuación de la tradición , lo que se traduce en un subterfugio para englobar los locales y construir un todo globalmente para adaptarse a la norma de la venta en bloque o globalizada, no tiene otro sentido, este cambio, y el registrador del Tercer Circuito para esa época se presto para desaparecer el TITULO SUPLETORIO, debidamente registrado porque no existen notas marginales de dicho TITULO SUPLETORIO y mucho menos se describió en el documento de Venta (sic) que por Herencia (sic) Obtuvo (sic)  G.A.R.E., el cual debió ser indicado y plasmado en el documento en cuanto a su especificación constitución y Formación, (sic) de Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, esto debió ser conocido por el registro y saber que se estaba vendiendo ya que registralmente era un edificio de Viviendas (sic) lo conocido por el Registrador del sexto (sic) Circuito de Registro, basado que no existía  en el (sic) cuadernos de comprobantes TITULO SUPLETORIO que pudiera verificar la mencionada venta del edificio al no existir la tradición completa del inmueble pues sólo así podía asegurarse el tracto sucesivo de los derechos que se enajenaban sobre el respectivo inmueble.

Por todos estos razonamientos precedentemente explanados, y por cuanto se evidencia un silencio total en cuanto a los medios de pruebas aportados como parte recurrente, en cuanto al examen de los medios de pruebas, garantía de racionalidad de la decisión en cuanto al juicio de hecho o questio facti, considero que debe declararse procedente la infracción del ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así pido sea declarado por esta sala (sic).

…Omisiss…

En ese modo, queda formalizado y ampliada dicha formalización constituyendo un todo ambos escritos y tomándose como una sola formalización, el recurso de casación anunciado, y muy respetuosamente pido a esta Sala de Casación Civil proceda a declararlo con lugar, anulando la sentencia definitiva proferida por el juzgado Superior Cuarto en lo Civil Mercantil y del Transito (sic) del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Quince (sic)(15) de julio de 2015…

(Resaltado del formalizante)

La Sala para decidir, observa:

En el presente caso, el formalizante denuncia de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la infracción del artículo 243 en su ordinal 4° eiusdem, en virtud de que, al decir del formalizante, el juez de la recurrida incurrió en un silencio de pruebas.

De la denuncia antes transcrita por defecto de actividad, el recurrente imputa la materialización del vicio de silencio de pruebas, al sostener que el ad quem ha incurrido en una inmotivación de hecho o cuestión fáctica, de conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, y con ello, delimita que en la sentencia contra la cual se recurre “ninguna de las pruebas aportadas a los autos del expediente tanto en el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas y el de la respectiva apelación por ante el Tribunal Superior Cuarto del Área Metropolitana de Caracas no fueron analizadas por ambos tribunales” Concluyendo en ese sentido, y sin más especificación alguna, que “incurriendo así el juzgador de alzada en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, con la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por ende, el quebrantamiento de los artículos 12 y 509 ejusdem, por cuanto las pruebas silenciadas fueron fundamentales para el dispositivo de la sentencia recurrida, y por consiguiente, para la resolución de la controversia” así mismo, argumenta el formalizante que “del texto de la sentencia recurrida no se evidencia una exteriorización del examen de las aportaciones probatorias hechas por esta parte recurrente, permitiendo de este modo controlar la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA”.

Por su parte, en lo que respecta al vicio de silencio de pruebas denunciado por defecto de actividad, esta S. en sentencia N° RC-129, expediente 15-403, de fecha 2-3-2016, en el caso seguido por P.B.L. contra M. delC.R. de Orta y otro, señaló lo siguiente:

Para decidir la Sala observa:

En el caso bajo decisión el ciudadano P.B.L., en su condición de demandante señala en su formalización, que la recurrida basada en un falso supuesto anula la sentencia apelada, considerando a su vez, que el verdadero quebrantamiento de forma que se establece, radica en la omisión por parte del juez superior del requisito establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual ordena al sentenciador establecer los motivos de hecho y de derecho de la decisión, violando de esta manera lo previsto en el artículo 12 eiusdem, aunado al hecho que al no analizar todas las pruebas vertidas al proceso contraviene lo establecido en el artículo 509 ibidem.

Encuentra esta Sala de Casación Civil que el recurrente, hace referencia de manera específica y muy puntual a la supuesta existencia en la recurrida del vicio inmotivación por silencio de pruebas, al no analizar todas cuantas pruebas se habían producido en el proceso, violentando así lo establecido en los artículos 12, 243 ordinal 4° y 509 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, la Sala considera oportuno y necesario señalar que la doctrina relacionada con la técnica casacionista para denunciar el vicio del silencio de pruebas por defecto de actividad, fue abandonada en sentencia N° 204 del 21 de junio de 2000, en el juicio por FARVENCA ACARIGUA C.A. contra FARMACIA CLEALY C.A., expediente N° 99-597, y la nueva establecida al respecto, fue ampliada por fallo N° 62, de fecha 5 de abril de 2001, juicio Eudocia Rojas contra P.C., expediente N° 99-889, que expresó que el silencio de pruebas es un error de juzgamiento y su formalización debe hacerse con fundamento en el ordinal 2º) del artículo 313, con denuncia de infracción del artículo 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, doctrina aplicable al caso de autos por haber sido admitido el recurso de casación en fecha 29 de julio de 2015, fecha evidentemente posterior al cambio jurisprudencial señalado.

Siendo así, llama poderosamente la atención de esta M.J., que transcurrido más de quince (15) años desde aquel cambio de doctrina y, catorce (14) años desde su nueva ampliación, se formalicen denuncias en los recursos extraordinarios de casación en franca contravención a la doctrina establecida en esta Sala, de forma pacífica, reiterada y ya de vieja data, relativa a la fundamentación del vicio de silencio de pruebas como una infracción de ley, al amparo del artículo 313, ordinal 2°) del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, y en consideración a la doctrina de esta S. antes descrita, que señala que el vicio de silencio de pruebas constituye un error de juzgamiento y su formalización debe hacerse con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, con denuncia de infracción de ley del artículo 509 eiusdem, y visto que a la presente fecha han transcurrido más de quince (15) años desde el cambio de doctrina de esta Sala y, más de catorce (14) años desde su ampliación, (Cfr. Fallos N° 204 del 21 de junio de 2000 y N° 62, de fecha 5 de abril de 2001), donde se abandonó el criterio de denunciar el vicio del silencio de pruebas como un defecto de actividad, la presente denuncia se desestima por falta de técnica grave en su fundamentación que impide su conocimiento. Así se decide.

Por otra parte esta Sala observa, que el formalizante también argumento al final de su delación lo siguiente:

…CASACIÓN DE OFICIO

Y de conformidad a lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, solicito de esta Honorable Sala se sirva hacer pronunciamiento expreso para casar el fallo recurrido con base a las infracciones de orden Publico (sic) y constitucionales que encontrare, aunque no se haya denunciado…

(Destacados de lo transcrito).-

Sobre esta solicitud, la Sala considera oportuno señalar lo siguiente:

La casación de oficio es una potestad que de manera discrecional le confiere el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil a este Tribunal Supremo de Justicia, para casar el fallo recurrido con base en las infracciones de orden público y constitucionales que encontrare aunque no se las haya denunciado; siendo por demás inusual, que el formalizante plantee, como en el caso bajo estudio, dicha solicitud, según se expresó anteriormente, desvirtuando con ello su naturaleza.

Constituye una carga para el formalizante, con apoyo en los ordinales del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y atendiendo las reglas previstas en el artículo 317 eiusdem, delatar los vicios que considere puedan existir en el caso, obligación esta que no puede evadir solicitando a la Sala que proceda a casar de oficio.

En consecuencia, por ser la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia un Tribunal de derecho que excepcionalmente conoce de los hechos previa presentación de un escrito razonado, y por ser la casación de oficio una potestad discrecional de esta S., se declara improcedente dicha solicitud, amén de no evidenciar la Sala, ningún vicio de orden público o constitucional que amerite el uso de dicha facultad discrecional de casar de oficio el fallo recurrido. Así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY.

-I-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, señalando lo siguiente:

… DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

Con fundamento en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción del Artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación.

1.­-Consta de Documento (sic) Compra (sic)-Venta (sic) en original cursante al Folio 47 al 50 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic) y Original (sic) a los folios 48 al 50 de la segunda pieza que las ciudadanas I.M.M.D.R., quien es venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la cedula (sic) de identidad N° V-715.307 y M.V.M.D.R., igualmente venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cedula (sic) de identidad N° V-266.453, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los señores ELÍAS ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas (sic) de Identidad (sic) Nos. V-648.125 y V-3.938.097, un inmueble que está constituido por un edificio y la parcela de terreno donde está construido, pero haciendo la salvedad que se obvio la continuidad registral del inmueble violando el principio de tracto sucesivo que es un presupuesto esencial del procedimiento registral, cuyo tenor se desprende del artículo 11 de la Ley del Registro y del Notariado  Público ratione temporis, en la cual el Principio de Consecutividad de los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones , cancelaciones y extinciones, lo que será ampliando (sic) más adelante a lo largo de este escrito.

2.-Consta al Cuaderno (sic) Principal (sic) cursante a los folios 369 al 375 de la segunda pieza del expediente, y 211 al 217 del cuaderno de medidas hecho valer en el lapso legal de pruebas el TITULO SUPLETORIO, solicitado en fecha 07 de Agosto (sic) de 2014,  debidamente entregado por el Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital y debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic)  de 1.956, Bajo el N° 71, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (3) Plantas, Diez (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

3.- Consta que a los Folios 224 de la segunda pieza del expediente que el Registro Publico (sic) del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, asevero que no está dedicado a viviendas, ni consta notas marginales de Títulos Supletorios de fechas anteriores, y manifiesta sin Prejuzgar  (sic) de Títulos (sic) Supletorios (sic) Registrados (sic) anteriormente.

4.- Consta que a los folios 240 al 241 de la segunda pieza del expediente, oficio emanado del Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador, relativo a la prueba de informes en la que indica que en ningún lado describen el Edificio (sic) ni existencia de títulos supletorios agregados al cuaderno de comprobantes, ni registrados lo cual continua con la información FALSA suministrada por la Oficina del Tercer Circuito de Registro al no enviar toda la Tradición del inmueble y la respectivas NOTAS MARGINALES al registro sexto esto motivado a la división de circuitos en  virtud, del Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.465 del 1° de junio de 1.998, mediante el cual se le atribuyo al Registro Publico (sic) Sexto del Circuito del Municipio Libertador, la jurisdicción de la Parroquia El paraíso, segregada esta de la Oficina de Registro Publico (sic) del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en consonancia con el oficio N° 0230-3096-CJ-000453 del 05 de mayo de 2010, emanado del Servicio Autónomo de Notarias (SAREN), adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia y que era obligación del registro tercero enviar toda la tradición del inmueble desde su inicio  lo cual incumplió  enviando solamente el documento registrado en fecha 22 de Diciembre de 1975, bajo el Nro. 30, Tomo 9 ADC, protocolo Primero, 4to, T., y obviando tanto la venta de la parcela de fecha 9 de septiembre de 1954, debidamente registrada bajo el N° 118, Tomo 10 y TITULO (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, y las notas marginales que evidenciaban títulos supletorios registrados. Esto puede ser corroborado mediante oficio cursante a los folios 240 al 241 de la segunda pieza del expediente.

5. Este mismo Registro Publico (sic) del Sexto Circuito del Municipio Libertador, relativo a la prueba de informes en la que indica en el punto 1. Si se encuentran copias certificadas de ambos cheques objeto de la venta. Indica que al respecto cumplimos con informarles que no reposan copias simples ni certificadas de los cheques objeto de la venta, ya que para esa fecha no se pedían dichas copias para ser agregadas. Aquí este Registro miente al aseverar lo enviado al Tribunal Tercero de Primera Instancia en base a lo siguiente: Consta de circular N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de 2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para  Relaciones Interiores y Justicia donde obligaba a los REGISTRADORES sobre negocios jurídicos Superiores (sic)  a las(3.000 U.T), que versare sobre bienes inmuebles, a anexarse copia simple del cheque al respectivo expediente,  asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago  y los datos de identificación del medio utilizado. La venta fue realizada el día 9 de Diciembre (sic) de 2010, es decir con D. (sic) (10) meses y Dieciséis (sic) (16) días de vigencia. Por lo tanto es totalmente FALSA esa información. (Se anexo Circular (sic)) al expediente cursante a los folios 384 y 385 de la segunda pieza  y el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil (sic) Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas a solicitud de la parte recurrente según auto de fecha 22 de mayo de 2015, solicito al ciudadano Director del Servicio de Notarías y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia copia certificada de la Circular (sic) distinguida con el N° 0230-262-CJ-000171, con fecha veinticinco (25) de febrero de 2010. Igualmente en el punto 2.- Con respecto a la información solicitada del TITULO (sic) SUPLETORIO   al respecto cumplimos con informarles que en el asiento registral 4 no reposa ningún título supletorio agregado al cuaderno de comprobantes, aquí claramente queda demostrado que no fue enviado el TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado, O. la Consecutividad (sic) registral de dicho documento lo que se traduce en incumplimiento de la circular distinguida con el N° 0230-262-CJ-00171, con fecha veinticinco (25) de febrero de 2010. En el punto 2.1. ASIENTO REGISTRAL 1: Reposa cierre de titularidad en donde se registra la venta de la hipoteca del Tercer Circuito con toda la tradición legal del inmueble agregada al cuaderno de comprobantes y su respectivo documento de cierre de TITULARIDAD agregado. Ciudadanos Magistrados  indiscutiblemente la FALSEDAD de dicho registro es asombrosa no existe el documento de compra de la parcela de fecha 09 de diciembre de 1954, debidamente registrada bajo el N° 118, Tomo 10, ni el TÍTULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, demostrado del mismo oficio enviado y manifiesta que fue enviada toda la tradición legal del inmueble. Cursante a los folios 241 y 242 de la segunda pieza.

ANÁLISIS DEL ARÍCULO 49 de La (sic) LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

EL Artículo (sic) 49 de La (sic) Ley  de Arrendamientos Inmobiliarios, no dice por ningún lado que la venta en Bloque (sic)  o Globalizada (sic)  le permita a los Vendedores (sic) y Compradores (sic) DESCONOCER la Tradición (sic) legal del Inmueble y LEGALIZAR los locales no Registrados. (sic) El Artículo 49 establece claramente y en forma tajante e inequívoca que si se compra un edificio debidamente registrado en cuanto a su especificación, constitución y formación la venta en Bloque (sic) no da derecho al Derecho de preferencia de los arrendatarios. Esta claramente demostrado a través del Titulo (sic) Supletorio (sic) que la compra del Edificio (sic) se efectuó en bloque única y exclusivamente en lo que está registrado Tres (3) Plantas, Diez (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. Aquí ningún arrendatario de Viviendas (sic) tiene el Derecho (sic)  de Preferencia (sic)para adquirir el inmueble. Siguiendo el análisis de este punto de mero derecho, aquí aunque el Arrendador (sic) se haya subrogado en la venta del edificio, registralmente no es propietario de los locales comerciales, porque la propiedad registral no la tiene y mucho menos la puede comprobar, porque el Titulo (sic) Supletorio (sic) habla por sí solo. Ante este conflicto y con análisis jurídico, los Arrendatarios (sic) de los locales tienen la posesión pacifica e ininterrumpida de las bienhechurías de esos locales al no existir la propiedad registral de esos locales el pago por concepto de arrendamiento es ilegal porque lo está ´percibiendo una persona que no es propietario registralmente de esos locales.

El comprador debe limitarse única y exclusivamente a lo comprado en el registro que indiscutiblemente sabe lo que compro Tres (sic) Plantas, (sic) Diez (sic) (10) apartamentos, y un estacionamiento para vehículos, y enfocar la Globalidad (sic) única y exclusivamente a las viviendas del cual no hay Derecho (sic) de Preferencia. (sic) Pero no puede pretender que sin tener registrado los locales,  se le puede permitir disfrazar esta venta para que los arrendatarios de locales se les burlen el Derecho de Preferencia que es irrenunciable y de orden público, ya que “REGISTRALMENTE NO FORMAN PARTE LOS LOCALES COMERCIALES QUE ES LO QUE ESTABLECE LA NORMA…”.

Queda evidenciado a los autos del expediente que aunque quisieron disfrazar y maquillar la venta obviando la tradición del inmueble, para conformar un todo en Bloque (sic) e indivisible registralmente sigue siendo el mismo edificio que inicialmente se registro en el Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 118, Tomo 10 en fecha de (sic) fecha (sic) veintinueve (29) de septiembre de 1954, y que siguió mediante el registro del TITULO (sic)  SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, porque no existe ningún documento ante el registro inmobiliario que demuestre que dicho edificio poseía LOCALES COMERCIALES. Además que durante todo el juicio de preferencia Ofertiva  (sic) lo indique mediante escritos en lapso de Promoción (sic) de Pruebas (sic) y en escritos de informes consignados, y si pretendían desvirtuar mis dichos o argumentos debieron traer a los autos el Documento (sic) que avalar los locales Registralmente (sic), para que me fuese NEGADO EL DERECHO DE PREFERENCIA, LO CUAL NO OCURRIÓ, Y EN VISTA A LA Tradición del Inmueble quedo claramente establecido que la venta en Bloque (sic) o Globalizada (sic) lo constituye el edificio de viviendas, quienes legalmente se le puede aplicar el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero NUNCA A LOS ARRENDATARIOS DE LOCALES, que los compradores no tienen el ASIENTO REGISTRAL de dicha propiedad en cuanto a su especificación, constitución y formación. Cuando se manifiesta haber construido bienhechurías sobre un terreno propio, las especificaciones registradas son las valederas al efectuarse una venta de lo expresado he indicado en el Titulo (sic) supletorio. Esto quiere decir claramente por ejemplo que lo descrito las bienhechurías fomentadas constituyen actualmente un edificio de VIVIENDAS Y UN ESTACIONAMIENTO, y están encuadradas dentro de una superficie de terreno que tiene una superficie aproximada de Seiscientos (sic) Cincuenta (sic) y Seis (sic) metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (625,25mts2), ubicado en la Urbanización Vista Alegre, N° 1, Bloque 22, Parroquia la Vega del Distrito Capital. Este inmueble da su frente sobre la calle 1 de la mencionada urbanización, siendo sus linderos. NORTE: parcela 4 y 5, que son o fueron propiedad de la Urbanización (sic) y parcela N°6 que eso fue propiedad de D.L. y compañía en el mismo bloque 22,  mide por ese lindero, veinte y seis metros con veinte y cinco centímetros (26,25 mts); SUR: calle N° 1, de la Urbanización (sic)  a la cual  da su frente mide por este lindero veintiséis metros con veinticinco centímetros (26,25 mts); ESTE: Parcela N° 2, que e (sic) o fue propiedad de la Urbanización en el mismo bloque 22, mide por ese lindero veinticinco metros (25 mts); OESTE: edificio que es o fue de G.G. y M.M., mide por este lindero veinticinco metros menos el Angulo (sic) de la esquina. Ahora bien, las Bienhechurías del edificio para que se pudiera hablar de venta globalizada o individualizada y ser conocido por el Registro Subalterno en lo que se refería la venta, no puede ser vendido en la forma como se procedió la venta, motivado a que en un 100% de la venta de edificios Globalizados (sic) o individualizados dichos documentos mencionan la veracidad de su contenido en cuanto a su especificación, constitución y formación. Es decir áreas de las bienhechurías (Edificio) (sic) en la Planta (sic) Baja (sic), Planta (sic) Alta, (sic) cantidad de locales comerciales, cantidad de locales comerciales, en fin todo lo que el propietario pretendiera garantizar con su construcción y con el aval del Registro Inmobiliario para una futura venta.

En el presente caso fueron obviados por las propietarias anteriores todos estos requisitos esenciales para garantizar que el edificio poseía locales comerciales, esto constituye a todas luces una venta disfrazada porque el documento de Compra (sic)-Venta (sic) habla de un edificio, pero podemos hablar de un edificio sin especificaciones y como está constituido o distribuido. Como se entera el Registro que fue lo que vendió si únicamente la Registradora  tiene conocimiento DE VIVIENDAS Y UN ESTACIONAMIENTO, y la venta que se efectuó tenia incorporado locales comerciales que perjudicaban en forma Flagrante (sic) el Orden (sic) Publico (sic) y lesionan en particular el Derecho de Preferencia de todos los arrendatarios de viviendas y locales Comerciales (sic), cometiendo un FRAUDE A LA LEY, con la finalidad de incorporar los locales comerciales bajo el subterfugio en el documento de venta en la que indicaba que se vendía un edificio y la parcela de terreno donde está construida, obviándose el nombre del edificio, y la continuidad registral que era de carácter obligatoria de su Consecutividad, (sic) que no se encontraban registrados para adaptarse a una norma como lo es lo establecido en el Artículo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y evitar por todos los medios la NOTIFICACIÓN DE LEY a todos los arrendatarios del edificio, porque lógicamente lo que se compró y el registro avaló con su venta era lo que tenían en el cuaderno de comprobantes un edificio de VIVIENDAS.  Aquí ciudadanos Magistrados, debe quedar claro que lo que no se solicita no existe, lo que no se registra igual y lo que se vende sin indicar su contenido y distribución mucho menos existe. Si vamos a la lógica jurídica  (sic) los ciudadanos ELÍAS ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-648.125 y V-3.968.097, compraron de buena fe la parcela de terreno y una Bienhechurías (Edificio) (sic) pero solo en base VIVIENDAS y un ESTACIONAMIENTO, como se demuestra de la copia certificada que se encuentra a los autos. Además que cuando se indica que el documento de compra venta debidamente registrado que se le hace a los compradores la tradición legal del inmueble vendido se está falseando la información porque el edificio, no ha sido transferido como inicialmente se había registrado el TITULO (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas, (sic)  Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. Considero que hay falsa tradición cuando se transmite un derecho de un bien inmueble, si el mismo no tiene una continuidad consecutiva en cuanto a los asientos registrales, por esta razón esto se debe denominar transmisión del derecho incompleto; y bajo estos términos se debe denominar falsa tradición a la inscripción que se hace en el caso de la venta en el contrato de compra-venta de este edificio ante la oficina del Sexto Circuito de registro (sic) de instrumentos (sic) públicos.(sic) Esto queda claro ciudadanos e ilustres Magistrados que no existen incorporados en dicha oficina de registro dos (2) documentos fundamentales de la Consecutividad (sic) de asientos registrales como lo son la compra de la parcela de fecha 09 de Septiembre de 1954, debidamente registrada bajo el N° 118, Tomo 10 y TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4.  Esto trae como consecuencia el incumplimiento a la división de circuitos en virtud, del Decreto N° 2.537 del 27 de mayo de 1998, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.465 del 1° de junio de 1.998, mediante el cual se le atribuyo al Registro Publico (sic) Sexto Circuito del Municipio Libertador, la jurisdicción de la Parroquia El paraíso, segregada esta de la Oficina de Registro Publico (sic) del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en consonancia con el oficio N° 0230-3096-CJ-000453 del 05 de mayo de 2010, emanado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, quien efectuó dicha venta sin conocer de los asientos registrales de ambos documentos, incumpliendo dicho decreto (sic) de carácter oficial, y violándose flagrantemente el Orden Publico. (sic)

Ahora bien ciudadanos magistrados (sic), aquí el documento de compra venta debió indicar que se vendía un edificio el cual estaba constituido por Tres (sic)  Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos,  y nunca indicar en el mismo que se vendía un edificio y lo allí construido, porque aquí está el Subterfugio (sic) para incorporar los locales no registrados y adaptarse a la norma del Artículo 49 de La (sic)  Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vulnera el orden público y se sacrifica la NOTIFICACION (sic) DE LEY a favor de LAS VENDEDORAS y en detrimento de los Arrendatarios (sic) del edificio, aquí está el punto clave de obviar la tradición legal por registro para englobar bienhechurías separadas de la edificación que están dentro de la misma parcela, ¿puede formar parte del edificio locales no registrado? Por la violación de la NO indicación y continuación del tracto sucesivo de Consecutividad (sic) registral.  Ciudadanos e ilustres magistrados, en base a lo anterior considero que el solo hecho de vulnerar el tracto sucesivo del TITULO (sic)  SUPLETORIO, para adaptarse a una norma viola flagrantemente el Orden Publico (sic), y la discusión es la NOTIFICACION (sic) de las propietarias anteriores. Cuando se tiene una especificación registralmente como en el presente caso de la venta del edificio que tiene 10 apartamentos, esto conforma un todo y forman parte de un todo porque están separados de la edificación, y aunque el edificio sea un bloque existe la NOTIFICACIÓN a todos los arrendatarios del inmueble.

Aquí la controversia por ser un caso único sin jurisprudencia al Compra (sic) un ARRENDATARIO del mismo edificio y no un tercero a la relación Arrendaticia (sic) tal y como está probado a los autos, además que se está claro de que es lo que se vendió por Registro, le tocaría PROBAR a la parte tanto VENDEDORA como COMPRADORA donde está el Documento (sic) de Registro (sic) que AVALE LOS LOCALES COMERCIALES. No se puede efectuar una venta si no se conoce lo que se vende, y en forma GENERICA indicar que es un edificio pero sin saber de cómo está estructurado, porque no hay duda que se compro el edificio de VIVIENDA, si no se incorporaron los LOCALES COMERCIALES en la venta NO EXISTE, y no podemos hablar de venta GLOBALIZADA o INDIVIDUALIZADA, porque LAMENTABLEMENTE para los compradores los locales aunque estén en la Parcela (sic) de Terreno (sic) son construcciones separadas de la Edificación(sic) y tienen DERECHO DE PREFERENCIA.

Es decir el Orden  Publico (sic) está por encima de los particulares y no puede ser resquebrajado por las partes, y así pido sea declarado por esta Honorable Sala de Casación Civil de este máximo Tribunal de Justicia al momento de dictar sentencia.

La compra de la parcela es de fecha veintinueve (29) de septiembre de 1954 debidamente registrado bajo el N° 118, Tomo 10 en fecha 29/9/54, y el Titulo (sic) Supletorio de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N°71, Protocolo 1°, Tomo 4, indica que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. Con esta información está contemplada la globalidad o individualidad del edificio en referencia, si los LOCALES no están incorporados a la Edificación (sic) no podemos hablar de venta en Bloque (sic) o Globalizada (sic), porque los locales están separados y por ende tienen Derecho (sic) de Preferencia (sic) y procede la NOTIFICACION (sic) a los Arrendatarios (sic) de esos locales comerciales. Para hablar de una venta GLOBALIZADA  o INDIVIDUALIZADA las propietarias anteriores antes de hacer la venta del edificio debieron ampliar el TITULO  (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, agregándoles las construcciones y modificaciones de los locales comerciales. Un todo lo conforma lo registrado y avalado por el ente Registral es decir lo vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic)  (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. Los locales no pueden ser parte de la venta globalizada sin estar incorporados, obligatoriamente tienen NOTIFICACION (sic), y por ende se les debe respetar su derecho de Preferencia  (sic) que es de orden Público (sic) y no puede ser resquebrajado por ningún particular, además de que la parte demandada quedo confesa en la contestación de la demanda y acepta todo el contenido del escrito libelar, y lo discutido fue la obligación de la NOTIFICACION (sic) de las propietarias anteriores, quienes estaban contestes y sabían de antemano que el edificio registralmente no tenia incorporado los locales comerciales, por lo tanto registralmente no podía conformar un todo indivisible. Si la propiedad registral te garantiza lo construido y lo indicado de su especificación, constitución y formación, en este caso el TITULO (sic) SUPLETORIO, entonces que finalidad tendría registrar un TITULO (sic) SUPLETORIO de propiedad de Bienhechurías en un inmueble sobre un terreno propio, si el mismo puede ser obviado y desconocido alterando la continuidad registral de su constitución. A mi manera de ver ciudadanos y Honorables Magistrados considero que en este caso en concreto y observando que se obvio la continuidad registral de su formación registralmente, el edificio quedo dividido en dos partes una parte legal registrada con  Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic)  (10) apartamentos y un Estacionamiento (sic) para vehículos, y  Cuatro (sic) Locales (sic) separados del edificio que tienen Derecho (sic) de Preferencia (sic) obligatorio, porque no forman parte del Edificio (sic) registralmente y están separado (sic) de la Edificación (sic) porque los mismos no se encuentran en los planos y en la permisología solicitada que fue consignada a los autos de expediente.   De igual forma ante la Alcaldía de Caracas nunca fue presentado el TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, bajo el n° 71, protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic)  (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, solo presentaron el documento de fecha 22 de Diciembre (sic) de 1975, bajo el N°30, Tomo 09 ADC, Protocolo Primero, 4to Trimestre, donde se mencionaba que se vendía un edificio y la parcela donde está construida, obviándose de forma flagrante la especificación, formación y constitución del edificio, y englobando los locales comerciales, ya que el pago que realizaban las propietarias por concepto de Derecho (sic) de Frente (sic) es de un edificio de viviendas sin incluir los locales comerciales, evadiendo los impuestos que le corresponderían por estar estos locales separados de la edificación, porque dichos locales nunca cancelaron impuestos y fueron englobados como un todo sin estar legalmente registrados, como se debió efectuar la venta y mencionarlos en dicho documento lo cual no ocurrió.

…omissis…

Pongamos un ejemplo a este caso en concreto, el propietario del terreno construye una casa que son bienhechurías, pero no tiene ninguna documentación que avale lo que está construyendo, y para tener una legalización se va ante un Tribunal de Primera Instancia y solicita la evacuación de un titulo (sic) Supletorio (sic) indicando que la casa está compuesta por Cuatro (sic) Habitaciones (sic), Tres (sic) Baños (sic) una Sala (sic) -Comedor (sic), un porche, y un estacionamiento para Seis (sic) Vehículos (sic), y obtiene dicho Titulo (sic)  Supletorio (sic)  y procede a Registrarlo (sic)  ante el Registro respectivo.

Luego considera que la casa no es rentable solo y construye Cuatro (sic) Locales (sic) Comerciales (sic), para obtener beneficio económico, pero nunca lleva al Registro la ampliación de esa casa sobre la modificaciones de esos cuatro locales comerciales, y procede a darlos en Arrendamiento, no existiendo los mismos registralmente, y mucho menos avalado por Registro, se infieren que están arrendando locales inexistentes, aunque estén en la misma parcela, pero independientes de la casa construida inicialmente. Posteriormente vende la casa a uno de sus arrendatarios, sin manifestar a los otros arrendatarios de los locales de las condiciones de la venta, es decir no hay notificación. Se introduce una demanda por Preferencia (sic) Ofertiva (sic), y alegan el Artículo (sic) 49 de La ley (sic) de arrendamientos (sic) Inmobiliarios, porque la casa se compro en bloque, y los arrendatarios de dichos locales no tienen Derecho (sic) de Preferencia (sic), lo cual no está ajustado a Derecho porque si se va al ente registral lo que estaba registrado era una Casa (sic), no existían locales comerciales, se puede conformar un todo o globalizado, sin estar incorporados a la edificación, creo que no porque la propiedad Registral (sic) es única y avala lo presentado y Registrado (sic), y cuando se efectúa la venta debe indicar que fue lo vendido, en este ejemplo está compuesta por Cuatro (sic) Habitaciones (sic), Tres (sic) Baños (sic), y una Sala (sic) – Comedor (sic), un porche y un estacionamiento para Seis (sic)   vehículos, esto es lo que existe, que es la tradición del inmueble. En el caso de la venta de este edificio en la que se solicito el Derecho (sic)  de Preferencia (sic), no puede ningún registrador indicar que el edificio no está dedicado a viviendas o locales comerciales, ni constan notas marginales de Títulos (sic)  Supletorios (sic) de fechas anteriores ni que se denomine M.. (FALSO SUPUESTO), porque la tradición fue obviada y existe TITULO (sic) SUPLETORIO, es decir lo ignorado, lo indicado con respecto a la tradición inicial, y que no fueron incorporados los locales, hace que dicho inmueble quede dividido en una parte legal con Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic)  (10) apartamentos y un Estacionamiento (sic), y Cuatro (4) Locales separados del edificio que tienen Derecho (sic) de Preferencia (sic) obligatorio, porque no forman parte del Edificio (sic) y están separado de la Edificación (sic). Si el Edificio cuando fue comprado en forma Globalizada(sic) o individualizada hubiese tenido incorporados Locales Comerciales a través de una Ampliación (sic) del Titulo (sic) Supletorio (sic), aquí si podemos aplicar el artículo 49 de la Ley de arrendamientos (sic) Inmobiliarios, porque la venta engloba el conglomerado del edificio, con sus respectivos locales avalado por el ente registral, sino este subterfugio seria la protección hacia el propietario, y la burla hacia los arrendatarios de Locales (sic) quienes nunca optarían por el derecho de Preferencia (sic)  a partir de una venta disfrazada, para burlarle su derecho de preferencia.

La Tradición de ningún inmueble puede ser cambiada, lo que si puede ser es Ampliada  (sic) mediante Títulos (sic) Supletorios (sic) hasta obtener lo que realmente existe de la edificación porque está muy claro que lo que no se registra no existe. Por lo tanto en este caso concreto no se puede hablar de INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, porque no hay venta Globalizada (sic) tal y como se indico en el ejemplo, lo que hay (sic) locales separados y por ende Obligación (sic) de NOTIFICACION (sic), y el Derecho (sic) de Preferencia (sic)  solicitado es legal y así pido sea declarado por esta Honorable Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia al momento de Dictar (sic) Sentencia (sic).

PORQUE ES OBLIGATORIA LA NOTIFICACION EN ESTE CASO BAJO ESTUDIO.

Queda demostrado a travez (sic) del TITULO (sic) SUPLETORIO, que cursan al Cuaderno (sic)   Principal (sic)  a los folios 369 al 375 de la segunda pieza del expediente, y al folio 211 al 217 del Cuaderno (sic)   de medidas en copia certificada que dicho TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde indica en forma clara, tajante e inequívoca como está formada la especificación, conformación y constitución del edificio por el cual se solicito el Derecho (sic) de Preferencia (sic).

El principio de tracto sucesivo es un presupuesto esencial del procedimiento registral, cuyo tenor se desprende del artículo 11 de la Ley del Registro y del Notariado Público ratione temporis aplicable en este caso, el cual señala:

Artículo 11. De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones

. Ahora bien, el principio de tracto sucesivo tiene por finalidad preservar el orden regular de los títulos registrales sucesivos, de forma tal que todos los actos y dispositivos formen una sucesión perfecta, apareciendo registrados como si se derivaran unos de los otros.

En cuanto al principio del tracto sucesivo, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo observa que el mismo está dirigido a garantizar la continuidad de las transferencias registrales de dominio, para utilizar la expresión común en el foro, “el transfiriente de hoy sea el adquiriente de ayer y que el titular registral actual sea el transfiriente de mañana”. Sobre el alcance y extensión de este principio, ya la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido lo siguiente:

… la calificación hecha por el Registrador debe recaer exclusivamente sobre el documento presentado para su registro y sobre su relación con el título anterior de adquisición.

Por tanto, incorporado al Registro un documento, si el mismo no se subsume dentro de las prohibiciones registrales y cumple con el principio del tracto sucesivo al citar como título inmediato de adquisición otro documento registrado o registrable simultáneamente, el respectivo asiento queda revestido de la protección que la protocolización misma le brinda.

Ahora bien, para poder estar perfeccionada la propiedad sobre un inmueble y que el propietario pueda gozar del carácter de verdad legal oponible a terceros, es indispensable-como bien lo señala exposición de Motivos del Decreto N° 1.554 de fecha 13 de noviembre de 2001-y así se desprende de sus artículos 2,13 y 23, el cumplimiento del requisito de “garantizar, mediante publicidad registral, la certeza y la seguridad jurídica de los bienes o derechos inscritos, otorgándole la presunción de verdad legal, oponible a terceros”, para lo cual debe sujetarse conforme a la legislación vigente a los requisitos establecidos en el artículo 45 de la Ley en referencia, para la protocolización de un inmueble o derecho real. En este sentido, el artículo en referencia dispone:

Artículo 45. Toda Inscripción (sic) que se haga en el Registro Inmobiliario relativa a un inmueble o derecho real deberá contener:

1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.

2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.

3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, medidas, linderos y número catastral.

4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral

“En los documentos y demás actos traslativos de propiedad inmueble o de derechos reales sobre inmuebles, y en los documentos en que se impongan gravámenes o limitaciones sobre los mismos bienes, se deberá expresar, en todo caso, el título inmediato de adquisición de la propiedad o derecho que se traslada, se grava o se limita, el cual título deberá ser registrado o registrable y presentarse simultáneamente para su protocolización con inmediata anterioridad.”

Las previsiones legales transcritas estaban destinadas a otorgar certeza jurídica erga omnes de que lo que se transmitía era lo mismo en cuanto a su titularidad, naturaleza, situación linderos y medidas, impidiendo que a través del Registro puedan alterarse, a voluntad de los particulares, los elementos distintivos del inmueble. En tal sentido, la Sala ha sostenido lo siguiente: “Es claro, pues, que la calificación hecha por el Registrador debe recaer exclusivamente sobre el documento presentado para su registro y sobre su relación con el título anterior de adquisición. Es por ello que el artículo 77 y 89, sólo exige, literalmente , el registro de ese título, pues con ello se garantiza la continuidad registral” (Sentencia del 14 de agosto de 1989, caso: Banco de Fomento Comercial de Venezuela vs. Ministro de Justicia) La doctrina anteriormente transcrita, y reiterada en numerosos fallos, se afianzaba en la literalidad del artículo 89 de la Ley de Registro Público de 1993, texto legal que no sufrió modificaciones en el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Registro Público de 1999, en cuanto a la exigencia de presentación del título inmediatamente anterior de adquisición al que se pretende registrar, cuya finalidad no puede ser otra que la de establecer la correspondiente identidad lógica entre ambos títulos. Fin de la cita)

Ciudadanos Magistrados la finalidad de obviar el TITULO (sic) SUPLETORIO, y la especificación, formación y constitución del edificio antes mencionado a lo largo de este escrito tenía una finalidad y era incorporar a través de este subterfugio los locales comerciales para englobar la propiedad como un todo registral y adaptarse a lo que establece la NORMA del Articulo (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cercenándoles el derecho de Notificación (sic) Obligatoria (sic) a todos los arrendatarios del conglomerado del edificio. Si se hubiese hecho la notificación de Ley pudiese haber comprado cualquier arrendatario o en su defecto todos los arrendatarios del edificio a travez (sic) de una Asociación Civil que era lo proyectado y que se efectuó posteriormente a la venta a los ciudadanos ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-648.125 y V-3.968.097, en la cual el ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cédula de Identidad Nro.V-648.125, era un ARRENDATARIO-ADQUIRIENTE, mediante copia certificada del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) de un Local (sic) Comercial (sic)  de la edificación cursante a los folios 57 al 67 del Cuaderno (sic)  de Medidas (sic).

Ciudadanos Magistrados, si observamos los cuatro documentos de la propiedad registral se darán cuenta de lo siguiente: El primer documento es la compra de la parcela de fecha veintinueve (29) de septiembre de 1954 debidamente registrado bajo el N° 118, Tomo 10, El (sic) segundo documento registrado es el TITULO (sic)  SUPLETORIO (sic)  de fecha 12 de Septiembre (sic)  de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. El tercer documento registrado es de fecha 22 de Diciembre de 1975, bajo el N° 30, Tomo 09, ADC, Protocolo Primero, 4to Trimestre, se evidencia que el objeto de venta, para esa fecha, fue un edificio y la parcela de terreno donde está construido dicho edificio. El cuarto documento es la última venta  a los ciudadanos ELÍAS ASAPCHI  DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 648.125 y V-3.968.097, inscrito bajo el N° 2010.8801, Asiento (sic) Registral (sic) 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, de fecha (9) de Diciembre (sic) de 2010. En Tercer (sic) documento inexplicablemente desaparece el TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado de su constitución, Formación (sic) y Especificación (sic), cambiando la tradición registral a un edificio y la parcela de terreno donde está construido dicho edificio. (Sin continuar el Tracto (sic) Sucesivo (sic) de la edificación). Lo que constituye un vicio de orden público y no puede ser resquebrajado por ningún particular. Además que esta connotación a un edificio y la parcela de terreno donde está construido, se retrotrae obligatoriamente al TITULO (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo1°, Tomo 4, donde queda corroborado  la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

Ciudadanos Magistrados el error y la omisión de la Tradición (sic) del inmueble no puede ser culpables los Arrendatarios (sic), y la no incorporación de los locales al Registro mucho menos, entonces la negligencia de las propietarias anteriores en no incorporar los locales hacen que los mismos tengan Derecho (sic) de preferencia (sic) y así debe ser declarado por esta Sala de Casación Civil. Esto es un punto de mero Derecho 1.-¿se puede avalar con el Artículo (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la propiedad de los locales no Registrados (sic)? 2.- ¿Se puede obviar la Tradición (sic) del Inmueble (sic)? 3.- ¿Se puede aceptar un documento de Compra (sic)-Venta (sic) sin indicar que Compro del Edificio (sic)? 4.- ¿Se puede manipular la información de este edificio al indicar el Registro del Tercer Circuito de Registro que no existe Títulos (sic) Supletorios (sic)y mucho menos Registrados (sic)? 5.- Se puede seguir manipulando la información en el Registro Subalterno del Sexto Circuito al indicar que en el cuaderno de comprobantes para la facho del año de Diciembre (sic) de 2010, no era obligatorio consignar fotocopia de los cheques en el cuaderno de comprobantes, si existe una circular N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de 2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia donde obligaba a los REGISTRADORES  sobre negocios jurídicos Superiores (sic) a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles (sic) , a anexar copia simple del cheque al respectivo expediente, asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado.? 6.- ¿Se puede hacer falsa atestación entre un Funcionario (sic) Público (sic)al indicar en el Documento de venta de la compra de que la cantidad restante de este edificio, se cancelaría mediante dos (2) cheques personales por un monto de 900.00 Bsf a cada Vendedora (sic) y la información fue falseada, y el Registro le permitió la venta sin indicar y mencionar datos del Cheque (sic), Numero (sic), fecha de emisión, y el Banco (sic) al cual  debía ser cobrado, además de que esta venta no fue cancelada como se indico  por lo que presuntamente la forma como se emitieron los cheques pudiese ser una venta en dólares con el cambio de manera en curso legal los cheque son los siguientes: 1) Cheque N° 31894674, de la cuenta corriente N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 8 de Diciembre de 2010, monto 807.033,oo. 2) Cheque N° 56894673,de la Cuenta Corriente N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 8 de Diciembre de 2010, monto Bs. 391.016,50.4) Cheque N° 14895185 de la cuenta Corriente 0134-0473-97-4731005392, Banco Banesco, de fecha 01-12-2010, monto Bs. 23.478.5) Cheque N° 74894670, de la Cuenta Corriente N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 01 de Diciembre (sic) de 2010, monto Bs.75.000. Todas estas cantidades están a los autos del expediente a los folios 254, 255, 257,258, da un monto total de 1.698.544, cantidad que no se corresponde con lo que supuestamente manifestaron en el documento de compra-venta y que no existe la copia de los cheques que era obligación del registro guardarlos en el cuaderno de comprobantes, según lo establecido en la circular N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de 2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia. Donde obligaba a los REGISTRADORES sobre negocios jurídico (sic) Superiores (sic) a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles (sic) a anexarse copia simple del cheque al respectivo expediente. Las copias de estos cheque entregados por la parte demandad cursan a los folios 254, 255, 257 y 258 de la segunda pieza del expediente.

Todo esto puede ser demostrado a los autos del expediente con una simple lectura. Aquí la venta del edificio vulnera el orden Público (sic)  por una parte, y tanto el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Superior Cuarto no valoraron el Titulo (sic) Supletorio (sic) hecho valer en juicio silenciando la prueba más contundente del proceso.

HECHOS PROBADOS EN EL JUICIO DE PREFERENCIA OFERTIVA

1.- Que el ciudadano ELIAS ASAPCHI DRAYER, quien es venezolano, mayor de edad de este domicilio portador de la Cédula de Identidad Nro. V-648.125, era un ARRENDATARIO-ADQUIRIENTE, mediante copia certificada del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) de un Local (sic) Comercial (sic) de la edificación. Cursante a los folios.

2. Oficio de La Alcaldía de Caracas donde se evidencia claramente que la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil 1ro de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el tomo 144-A-Pro, Numero (sic) 26, del 19 de julio de 1.999, representada en ese acto por el ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cedula de identidad (Nro.V.648.125, obtuvo el Registro de Contribuyentes sin licencia con el N° 174057 inscrita el 01 de enero de 2007 donde registro la empresa COMERCIALIZADORA VIO-CAR, C.A, y de igual manera hizo cierre definitivo en fecha Dieciocho (sic) (18) de Septiembre (sic) de 2012.

3.-TITULO SUPLETORIO del Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 12 del (sic) Septiembre de 1.956, Bajo el N°71, Protocolo 1°, donde queda corroborado en forma indubitable cual fue el objeto de la venta y que se vendió del Edificio (sic).

4.- Que no existe NOTIFICACIÓN por parte de las propietarias donde manifiesten desprenderse del inmueble.

5.- Que el Registro del Tercer Circuito FALSEO la información al indicar que no existían Títulos Supletorios Registrados en su Oficina.

6.- Que la parte demandada no contesto la demanda, fue extemporánea.

7. Que la parte demandada no probó nada en el juicio para poder desvirtuar el libelo de la demanda ante la falta de contestación.

8. Que el juicio fue Admitido (sic) en fecha 29 De (sic) Abril (sic) de 2014, como demanda de PREFERENCIA OFERTIVA, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme lo pautaban los Artículos (sic) 881 y siguientes del código (sic) de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los Artículos (sic) 33 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

9. Que el edificio vendido estaba formando por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

10.- Que el edificio comprado en la globalidad no tiene incorporado los locales a la edificación, tal y como se desprende de los oficios enviados por la Oficina (sic) de registro del tercer y sexto circuito.

11.- Que lo que se compro es lo que se encuentra en el registro un edificio de Viviendas (sic) y un Estacionamiento (sic) para vehículos.

12.- Que los locales están separados de la edificación, por cuanto lo que no se registra no existe, y tienen derecho de preferencia.

13.-Que el artículo 49 de La ley de Arrendamiento Inmobiliario no aplica la excepción al presente caso, por cuanto el comprador es arrendatario del mismo inmueble y no un tercero a la relación arrendaticia y los locales están separados registralmente de la edificación.

14.- Que el J. no podía suplirle la defensa a la parte demandad y contradecir la demanda, indicando que era contraria a derecho, si estaba confesa la parte demandada, el juez no podía hacerse parte en el juicio porque para poder aplicar ese Artículo (49) (sic) de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios debió ser contestado en la demanda al no hacerlo opera la Confesión (sic) Ficta (sic).

15.- Que el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador relativo a las pruebas de informes índica (sic) que el edificio no está dedicado a viviendas o locales comerciales, no constan notas marginales de Títulos (sic) Supletorios (sic) de fechas anteriores (FALSO SUPUESTO), ni que se denomine M.. (VERDADERO).

16.- Que el Registro Sexto continuó con la información Falsa (sic) al indicar que en ningún lugar describen el Edificio, NI EXISTEN TÍTULOS SUPLETORIO, agregados al Cuaderno de Comprobantes, NI REGISTRADOS.

17.- Que no existen las copias certificadas de los cheques objeto de la venta en el Cuaderno de Comprobantes del Registro, ya que para esa fecha no se pedían dichas copias para ser agregadas lo cual es totalmente falso. Consta de circular N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de “010, del Servicio de Notaria Y Registros del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia donde OBLIGABA a los Registradores sobre negocios jurídicos Superiores a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles, a anexarse copia simple del cheque al respectivo expediente, asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado. (Se anexo Circular (sic).

18.- Que la parte demandada consigno Escritos (sic) de informes al folio 247 al 259 de la segunda pieza y acompaño una serie de cheques para demostrar el pago del (sic) 1.800.000, lo cual no pudo comprobar mediante los dos cheques de 900.000 indicados en el documento de compra.

19. Que en vista de no poder comprobar lo que fue indicado en el documento de Compra (sic) –Venta (sic) donde cancelarían mediante dos cheques ambos de 900.000  C/U, en la mencionada venta, se hizo una FALSA ATESTACIÓN ante un funcionario público.

20.- Que la falsa atestación ante un funcionario vicia el Orden (sic) público, al indicar que no se cumplió como fue plasmado en el documento.

(N. del escrito)

Para decidir, la Sala observa:

En la presente delación por infracción de ley, entiende la Sala, de una argumentación bastante extensa y confusa, que lo que pretende denunciar el recurrente es el vicio de falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que así se resolverá la misma.

Afirma el formalizante que las ciudadanas I.M.M. de R. y M.V.M., dieron en venta pura y simple perfecta e irrevocable a los ciudadanos E.A.D. y L.B.V. de A., un inmueble que está constituido por un edificio y una parcela de terreno donde está construido, pero hace la salvedad que se obvió la “continuidad registral” del inmueble violando el principio del “tracto sucesivo”, que entiende la Sala se refiere a la cadena titulativa del inmueble.

Por otra parte, plantea el recurrente, que en ningún lado describen el edificio ni existen títulos supletorios agregados al cuaderno de comprobantes ni registrados, lo cual continúa con la información falsa suministrada por la Oficina del Tercer Circuito de Registro, por lo que señala que de esta manera queda evidenciado a los autos del expediente que aunque quisieron disfrazar y maquillar la venta obviando la tradición del inmueble, para conformar un todo en bloque e indivisible registralmente, obviándose el nombre del edificio, y la continuidad registral que era de carácter obligatoria de su consecutividad, para adaptarse a una norma como lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y evitar por todos los medios la notificación de ley a todos los arrendatarios del edificio, por lo que a su entender, el precitado artículo no dice por ningún lado que la venta en bloque o globalizada le permita a los vendedores y compradores desconocer la tradición legal del inmueble y legalizar los locales no registrados.

De esta manera considera el formalizante, que hay falsa tradición cuando se transmite un derecho de un bien inmueble, si el mismo no tiene una continuidad consecutiva en cuanto a los asientos registrales, y por esta razón plantea que se debe señalar la transmisión del derecho incompleto, y bajo estos términos se debe denominar falsa tradición a la inscripción. Así bien en su escrito plantea “Todo esto puede ser demostrado a los autos del expediente con una simple lectura. Aquí la venta del edificio vulnera el orden público por una parte, y por tanto el Tribunal Tercero de Primer Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Superior Cuarto no valoraron el Título Supletorio hecho valer en juicio silenciando la prueba más contundente del Proceso”.

Por su parte, el impugnante señala que: “el recurrente denuncia infracción por falsa aplicación del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con argumentos confusos e imprecisos respecto a lo que pretende, en principio se enfoca a analizar bajo su criterio parte de las pruebas contenidas en el proceso y a mencionar las deficiencias existente en lo pertinente al registro de los documentos relacionados con el edificio cuyo retracto pretende, con lo que se asemeja más a un escrito de informes presentado en instancia, que a la formalización de un recurso de casación, para concluir que los Registradores Inmobiliarios Tercero y Sexto del Distrito Capital falsearon información sobre el título supletorio del edificio, sin especificar o precisar las razones que demuestran la existencia de la infracción por falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni las normas jurídicas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia”.

Ante el presente planteamiento, es importante destacar en primer orden, el significado jurisprudencial y doctrinario del vicio delatado.

Así bien, la Sala ha establecido reiteradamente que el vicio de falsa aplicación ocurre, cuando el juez aplica una norma jurídica a una situación fáctica que no está comprendida en el precepto, es decir, la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica mal y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, la cual no debía regular la situación planteada en el proceso (Cfr. Sentencia N° 236 de fecha 24 de abril de 2008, partes: J.G.P.Á. y Otros contra S.A.P.Á.).

Ahora bien, explanado el motivo por el cual el formalizante denuncia la falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenemos que dicho artículo señala lo siguiente:

 “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

Al respecto, esta Sala de Casación Civil, en relación a la denuncia del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, en sentencia N° 735, expediente N° 2011-509, de fecha 9 de diciembre de 2011, en el juicio seguido por C.P. y otros contra Promociones 121.275, C.A., y otro, dispuso lo siguiente:

“Con fundamento en el ordinal 2º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 341 eiusdem y 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación.

Para apoyar su delación la formalizante alega:

…omissis…

Acusan los formalizantes que el ad quem aplicó falsamente el artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que, en su opinión, la demanda debió ser admitida ya que el contenido del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le es aplicable a su caso, pues el supuesto de la norma se refiere a aquellos inmuebles parcialmente arrendados que, al momento de ser vendidos lo sean en forma global, es allí, en el decir de los formalizantes, que procede la excepción que impide el ejercicio del retracto legal arrendaticio, no así en su caso donde todo el inmueble se encuentra arrendado.

Para decidir, la Sala observa:

La norma delatada como falsamente aplicada, prevé:

…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

.

Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:

A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…

.

La disposición transcrita del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.

En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.

Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano A.A., contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”

La interpretación del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”

En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.” (Resaltado de la Sala)

Similar a lo decidido en esa oportunidad por la Sala, es la situación planteada en el presente caso, pues quedó establecido que se realizó una venta de un edificio y la parcela donde está construido, y dicho inmueble fue vendido en forma global, en consecuencia, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para los propietarios la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales, en virtud de la venta global que se realizó.

Es por ello, y por cuanto el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Por último, el formalizante en la parte por él denominada “Porque es obligatoria la notificación en este caso bajo estudio”, hace mención de los artículos 11 de la Ley del Registro y Notariado Público y del artículo 1914 del Código Civil, no logrando entender esta S. lo que pretende denunciar el formalizante, por cuanto no explican de qué manera infringió el ad quem dichas normas, por lo que debe desecharse la misma. Así se decide.

Por lo anteriormente expuesto, esta S. declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

-II-

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 y el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil el formalizante le imputa a la recurrida el vicio de suposición falsa, por haber atribuido instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene.

Por vía de argumentación, expresa el formalizante lo siguiente:

“DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 y 320 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia en la recurrida el vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene lo indicado por el Tribunal Superior Cuarto en la que manifiesta que las actas procesales, del presente proceso se inicio por demanda de PREFERENCIA OFERTIVA Y NULIDAD DE VENTA (C. al folio 24 de la Tercera pieza del expediente) interpuesta por el ciudadano JOEL DE S.M. en contra de las ciudadanas I.M.M.D.R., M.V.M.D.R., en su carácter de compradoras de ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, L.B.V. DE ASAPCHI. La presente demanda fue presentada junto a los recaudos respectivos por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 23 de Abril (sic) de 2014, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió por auto de fecha 29 de Abril de 2014, por PREFEERENCIA (sic) OFERTIVA ordenado el emplazamiento a los demandados ciudadanos I.M.M.D.R., M.V.M.D.R., E.A.A.D., L.B.V. DE ASAPCHI. Si se hubiesen (sic) interpuestos (sic) las dos demandas  en un mismo libelo hubiese sido declarada inadmisible por acumulación prohibida lo cual no es en el presente caso. Por lo cual el juez plasmo un FALSO SUPUESTO en la mención acumulativa de dos acciones cuando realmente era una sola acción de PREFERENCIA OFERTIVA, por lo tanto el FALSO SUPUESTO debe prosperar ante esta Sala. De igual forma denuncio el vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen motivado que registralmente el edificio es de viviendas y fue obviado el nombre del edificio tal y como se demuestra del documento de propiedad cursante a los folios 49 al 50 de la segunda pieza del expediente, ´por lo cual aunque mi representado J. de S.M. tenga firmado un contrato de arrendamiento por los locales 3 y 4 del edificio Mirambron, dicho contrato de arrendamiento no tiene los linderos del edificio plasmado en el documento, por lo que estas construcciones están separadas registralmente del edificio, y constituyen un bloque separado del inmueble aunque estén en la misma parcela, motivado a que por habitabilidad, y uso conforme es un edificio de VIVIENDAS, ya que el pago de esa unidad de bloque registralmente por concepto de impuestos municipales y derecho de frente es exclusivamente de viviendas, no incluye los locales comerciales. Por lo tanto si el edificio no tiene nombre registralmente nunca puede garantizar y afirmar el ciudadano Juez A (sic)-quem que los locales forman parte del edificio MIRAMBRON, porque este nombre fue obviado en el TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, y en el de fecha 22 de Diciembre de 1975, bajo el N° 30, Tomo 09 ADC, Protocolo Primero, 4to Trimestre, y en el de fecha de fecha (sic) (9) de Diciembre (sic) de 2010, documento quedo inscrito bajo N° 2010.8801, Asiento Registral 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010. Entonces considero ciudadanos e ilustres magistrados que el conglomerado de los locales comerciales están separados de la edificación y obligatoriamente tienen notificación obligatoria, por cuanto no se puede englobar algo legalmente registrados con las construcciones ilegales anexas, y el juez de Juzgado Cuarto Superior parte de un FALSO SUPUESTO al decir que los locales del edificio MIRAMBRON constituyen y forman parte de la parcela, por cuanto a los autos del documento de compra venta no dice que se llame como se afirma y el mismo no puede ser avalado con dicho nombre porque registralmente no existe. Entonces aunque estos locales estén en la misma parcela, están separados lo que es vivienda de los locales comerciales al no existir el nombre de la edificación por lo tanto los locales comerciales no pertenecen al edificio y la parcela allí construida, porque en su Especificación (sic), Constitución (sic) y Formación (sic) según TITULO (sic) SUPLETORIO está formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. Por lo que queda claro que en los linderos de la parcela está el edificio y lo allí construido que no tiene nombre registralmente y en lo anexo estas construcciones ilegales que están dentro de la misma parcela unos locales identificados con el nombre de edificio MIRAMBRON, lo que evidencia claramente yen forma indubitable que están separados ambos del conglomerado del edificio de viviendas constituyendo un bloque aparte del edificio MIRAMBRON  de locales y edificios de viviendas sin nombre registralmente que puede ser comprobado a los autos del expediente. En base a lo anterior debieron existir OFRECIMIENTOS (sic)  DE VENTAS una para lo registrado de forma Globalizada (sic) o un Bloque (sic) según TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente Registrado  (sic) de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, y otra Globalizada (sic) o en Bloque (sic) para el Grupo (sic) de todos los LOCALES COMERCIALES porque legalmente están separadas registralmente, y en este caso en concreto procede la NOTIFICACIÓN y el ofrecimiento de venta del conglomerado de los locales que por registro no tienen propiedad registral, esto indica la lógica, pero no puede englobarse como un todo algo que no está registrado y manifestar el A (sic)-Quem que dichos locales del edificio MIRAMBRON formen parte de la edificación porque están en la planta baja del edificio que no tiene nombre registralmente partiendo de un FALSO SUPUESTO al indicar el nombre del edificio. Ciudadanos magistrados no existe ninguna documentación anterior registrada el documento del edificio que indique a la parcela de terreno y lo allí construido y el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) celebrado con el ciudadano G.R., con mi representado J.M.  existe el nombre de un edificio denominado MIRAMBRON que aunque estén en la misma parcela legalmente están separados y pudiera hablarse que el edificio que posee viviendas no tiene nombre identificativo y los arrendamientos de los locales comerciales es el edificio de locales denominado M. según contrato de arrendamiento y el de viviendas que no posee nombre registralmente es el identificado como parcela de terreno y lo allí construido que es de VIVIENDAS y es el que tiene los linderos de la edificación. Ante esta disyuntiva no cabe duda que la NOTIFICACION DE OFRECIMIENTO DE LA VENTA del edificio debió ser para todos los arrendatarios del inmueble de viviendas y locales comerciales y no como se efectuó a un solo arrendatario del mismo inmueble considerado como arrendatario-Adquiriente (sic). (Resaltado del formalizante)

         La Sala para decidir, observa:

         De la denuncia antes transcrita se desprende, que el formalizante le imputa a la recurrida el vicio de suposición falsa, de conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 y 320 del Código de Procedimiento Civil, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen.

Aduce el formalizante, que el tribunal superior señala que el presente proceso se inicio por demanda de preferencia ofertiva y nulidad de venta, al respecto sostiene, que si se hubiesen interpuesto las dos demandas en un mismo libelo hubiese sido declarada inadmisible por acumulación prohibida lo cual no es el presente caso. Por lo cual, al decir del formalizante, el juez de la recurrida plasmo un falso supuesto en la mención acumulativa de dos acciones cuando realmente era una sola acción de preferencia ofertiva.

De igual forma denuncia el vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen, motivado que registralmente el edificio es de viviendas y fue obviado el nombre del edificio tal y como se demuestra del documento de propiedad cursante a los folios 49 al 50 de la segunda pieza del expediente, por lo que, aunque su representado tenga firmado un contrato de arrendamiento por los locales 3 y 4 del edificio Mirambron, dicho contrato de arrendamiento no tiene los linderos del edificio plasmado en el documento, por lo que estas construcciones están separadas registralmente del edificio, y constituyen un bloque separado del inmueble aunque estén en la misma parcela, ya que, al decir del formalizante, si el edificio no tiene nombre registralmente nunca puede garantizar y afirmar el juez ad quem que los locales forman parte del edificio M..

Por lo que a su entender el conglomerado de locales comerciales están separados de la edificación y tienen notificación obligatoria, por cuanto no se puede englobar algo legalmente registrado con las construcciones ilegales anexas, partiendo el juez de la recurrida de un falso supuesto al decir que los locales del edificio M. constituyen y forman parte de la parcela, por cuanto en el documento de compra-venta no dice que se llama como se afirma y el mismo no puede ser avalado con dicho nombre porque registralmente no existe.

En lo que respecta a la denuncia por el vicio de suposición falsa, la misma consiste en el establecimiento expreso de un hecho positivo y preciso, que resulta falso al no tener soporte en las pruebas, bien porque el sentenciador superior atribuyó a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque estableció el hecho con base a una prueba que no existe, o cuya inexactitud resulta de las actas procesales. Estas hipótesis están previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Es claro pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto.

En el caso de autos, si bien es cierto que el sentenciador, al iniciar el punto previo denominado “De la inadmisibilidad de la demanda”, comienza señalando que “…Consta de las actas procesales, que el presente proceso se inició por demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y NULIDAD DE VENTA….”, no es menos cierto, que dicho señalamiento no fue determinante para la declaratoria de inadmisibilidad, ya que el juez de la recurrida se fundamento en lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la venta global del inmueble, por lo que no es posible sostener que el juez comete suposición falsa si atribuye al libelo o la contestación menciones que no contiene, cuestión que no ocurrió en el caso bajo estudio, pues el formalizante señala que el juez ad quem atribuyo en la sentencia recurrida menciones que no contiene actas del expediente al establecer que el proceso se inicio por “preferencia ofertiva y nulidad de venta”, en el presente caso, pues en ese supuesto no está examinando pruebas, sino actos de alegación de parte que determinan la controversia, por lo que si fija hechos no alegados o mencionados en esos actos, simplemente tergiversa la controversia, y ello constituye incongruencia y, por ende, la infracción del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, comprendido en el ordinal 1° del artículo 313 eiusdem, pero no suposición falsa. (Sentencia de fecha 03 de diciembre de 2001, caso: P.C. c/ N.R..

Asimismo, delata el vicio de suposición falsa, por haber atribuido el juez de la recurrida a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, motivado a que registralmente el edificio es de viviendas y fue obviado el nombre del mismo, omitiendo el formalizante señalar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo y especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Ahora bien, respecto de la fundamentación del escrito de formalización, ha dicho esta S., que el escrito de formalización constituye para quien lo suscribe, la oportunidad de razonar los motivos que sustentan y determinan la procedencia del recurso de casación. Siendo la interposición de dicho recurso una actuación procesal tan importante que la ley exige al formalizante determinada capacidad o preparación, y le impone la carga de redactar sus denuncias con apego a las pautas establecidas en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, fundamento con el cual la Sala, ha desarrollado ciertas exigencias legales y ha fijado la técnica adecuada, sostenida actualmente, para fundamentar correctamente cada uno de los alegatos expresados en el recurso de casación, con el firme objeto de facilitar su comprensión y decisión.

En ese sentido, la Sala Civil en sentencia N° 477, de fecha 1 de agosto de 2013, caso de O.N.A.B. contra S.T.T. y otra, expediente N° 12-425, se señaló lo siguiente:

… la Sala se encuentra en presencia de una denuncia por supuesta infracción de ley, respecto a las cuales se ha precisado, que para hacerla del conocimiento de este supremo tribunal, el formalizante debe: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; b) especificar qué normas jurídicas resultaron infringidas y cuál de las hipótesis previstas en el referido ordinal 2º del artículo 313, es la que se pretende denunciar: errónea interpretación, FALSA aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia; c) expresar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; d) especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Adicionalmente a lo expresado en el párrafo precedente, este Máximo Tribunal ha señalado cuándo es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de Suposición Falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto, en sentencia Nº 201, de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A. contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419, se ratificó el criterio de la manera siguiente:

...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de SUPOSICIÓN FALSA, antes denominado falso supuesto, así:

‘...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una SUPOSICIÓN FALSA por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.’

(...Omissis...)

Por otra parte, la denuncia de SUPOSICIÓN FALSA  debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:

‘Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una FALSA SUPOSICIÓN; b) indicación específica del caso de FALSA SUPOSICIÓN a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la FALSA SUPOSICIÓN ; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una SUPOSICIÓN FALSA ; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la SUPOSICIÓN FALSA tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece FALSA e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de SUPOSICIÓN FALSA las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por SUPOSICIÓN FALSA....

(Sentencia del 4-11-98 en el juicio) Seguido por G.F.F. contra Eurobuilding Internacional CA. expediente 97-491). (Subrayado y negrillas de la Sentencia).

Aplicando dicho criterio al presente caso, se constata que la denuncia de fondo presentado por el formalizante, a pesar de señalar el primer caso de suposición falsa, en base al artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, no expresa las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; ni especificó las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, ni indicó las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, generándose una falta de técnica grave en la formulación de la denuncia que impide su conocimiento a fondo.

Por consiguiente, la Sala desecha esta denuncia. Así se declara.

-III-

         Denuncia el formalizante de conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la falta de aplicación del artículo 509 eiusdem, bajo la siguiente fundamentación:

 “… DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Por consiguiente, si el juez omite valorar alguna prueba, infringe por falta de aplicación el artículo 509 del Código de Procedimiento civil (sic), y comete un error de juicio, lo cual denuncio de conformidad a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

La exigencia legislativa (art. (sic) 12 del c.p.c (sic)) de decidir sobre lo alegado y probado en autos, y siendo consecuente con el Adagio (sic) Latino (sic), Jus allegata et probata judex judicare debet, y solamente sobre todo lo alegado, en correspondencia con el principio de “exhaustividad” (art. (sic) 509 del c.p.c (sic)) de la sentencia, que “…impone a los jueces el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial;…”; para no incurrir en “omisión de pronunciamiento”

Denuncio que el ciudadano J.C. Superior no valoro la prueba más contundente del juicio y que estaba consignada a los autos tanto en el cuaderno de Medidas (sic) cursante al folio 211 al 217 como en el Juicio (sic) Principal (sic) en la segunda pieza del expediente cursante a los folios 369 al 375 en copia certificada TITULO (sic) SUPLETORIO, solicitado en fecha 07 de Agosto (sic) de 2014, debidamente entregado por el Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital y debidamente registrado  en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde quedaba corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por Tres  (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos, y un estacionamiento para vehículos. El no analizar este TITULO SUPLETORIO influye en que no hubo análisis de dicha prueba promovida como parte actora del TITULO SUPLETORIO; en consecuencia, se evidencia que el J. a (sic) Quem (sic) al emitir la sentencia recurrida no analizó ni hizo la valoración motivada de dicha prueba aportada, incurriendo en silencio de pruebas, por lo que considero que violó los derechos constitucionales, fundamentados en los artículo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Este TITULO supletorio debió ser valorado, así como la violación del tracto sucesivo de la especificación, conformación y formación del edificio, porque aquí estaba el punto clave de que las bienhechurías de los locales no registradas no podían conformar un todo registralmente y era procedente la NOTIFICACIÓN DE LA VENTA DEL INMUEBLE  a todos los arrendatarios del edificio, el J. Superior cuarto (sic) se limito única y exclusivamente a la aplicación del Artículo  (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y  pronunciarse sobre la INADMISIBILIDAD, solo con la finalidad de no tocar el fondo de lo demandado y declarar inadmisible la demanda de preferencia Ofertiva (sic), lo cual influyo en la decisión violándose con esta prueba fundamental el vicio de silencio de pruebas, lo que constituye una violación a los (sic) derechos (sic) a la defensa y a la tutela judicial eficaz ya que tal agravio del medio de prueba que fue silenciado como el TITULO (sic) SUPLETORIO, de la especificación, conformación y Formación (sic) del edificio, más la violación del tracto sucesivo de la tradición del inmueble vendido fueron fundamentales para que el juez fallara en contra a la pretensión deducida como fue el Derecho (sic)  de Preferencia (sic) Ofertiva (sic). Si hubiese analizado estas pruebas aportadas a los autos la decisión hubiese sido otra como ordenando la SUBROGACIÓN EN LA COMPRA DEL EDIFICIO PORQUE LA NOTIFICACIÓN DE LEY la misma tenía carácter obligatorio al quedar el inmueble con una conformación inicial según TITULO SUPLETORIO debidamente registrado y locales separados de la edificación consideradas bienhechurías anexas.

Narra la sentencia del Tribunal Superior Cuarto que los jueces tienen el deber de revisar la admisibilidad de la acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Y siguiendo (sic) manifiesta que se hace necesario para el sentenciador verificar los presupuestos de inadmisión de la presente causa, en este sentido el Artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente. Artículo (sic) 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado el tribunal pasa analizar si la venta cuyo retracto se demanda fue una venta global o por el contrario fue realizada única y exclusivamente al edificio de viviendas, y no por los locales comerciales 3 y 4 de la cual el demandante es arrendatario, al no estar registrados los mismos al momento en que se produjo dicha venta, ni posteriormente tal y como fue señalado por la parte actora. En la continuación del juez (sic) Superior cuarto (sic) indica que de la redacción de dicho documento se puede apreciar que si bien en el mismo no existe ninguna especificación sobre la distribución del edificio dado en venta, no es menos cierto, que también se puede constatar que la venta realizada fue por un inmueble constituido por un edificio y la parcela en el construida ubicada en la jurisdicción de la Parroquia La vega, Ahora (sic) Parroquia el Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre y que está señalada con el N° 1 de dicha urbanización. ¿Pero porque (sic) aparece que la venta fue realizada por un inmueble constituido por un edificio y la parcela en el construida? Porque obviamente no se continuo con el tracto sucesivo de su Especificación, Constitución y Formación, alterando el orden y la continuidad registral para englobar y adaptarse a la norma del Artículo (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que influye totalmente en la inadmisibilidad por falta de valoración, silencio de pruebas y FRAUDE para adaptarse a una NORMA. En este punto el Tribunal Superior Cuarto parte de un FALSO SUPUESTO porque a los autos del expediente está la especificación sobre la distribución del edificio dado en venta, sino esta en el documento esta a los autos y debe pronunciarse sobre el TITULO SUPLETORIO REGISTRADO en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, a lo que a groso modo le avala los locales comerciales sin estar debidamente registrados, violándose la propiedad en cuanto a su especificación, formación y constitución que debió ser indicada en la sentencia y valorar la presente prueba. Porque en este punto fueron consignados los Cuatros (sic) Documentos (sic) fundamentales de la tradición del inmueble, y nunca debió ser violada la tradición registral de su especificación, constitución y formación debió continuar el tracto sucesivo, aquí hay un cambio repentino al fallecer el ciudadano G.R.E., venezolano, mayor de edad, casado con cedula (sic) de identidad numero (sic) V-72.070, y por herencia se le cambia el tracto sucesivo de su especificación, constitución y formación no dándole continuidad al TITULO (sic) SUPLETORIO REGISTRADO en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, tratando de legalizar los locales no incorporados al edificio sin estar registrado, por lógica las propietarias anteriores debieron incorporar los locales a la edificación registralmente para que conformaran un todo al no hacerlo lo registrado es una parte y lo hecho posterior no puede ser legalizado sin estar registrado. Esto indica que la notificación de desprenderse de la edificación era obligatoria, ante el hecho de que un mismo arrendatario era el Adquiriente (sic) de la totalidad del inmueble y tenía también una porción arrendada. Todos estos hechos fueron probado a los autos mediante contrato de arrendamiento del ciudadano E.A.A.D., que cursa a los autos copia certificada. Por otro lado, indica el Juez Superior Cuarto que de las actas procesales el demandante al momento de interponer la demanda, señalo ser arrendatario de Dos (sic) locales comerciales ubicados en la primera calle del edificio MIRAMBRON, planta baja, distinguido con los números 3 y 4, para lo cual consigno copia simple del contrato de arrendamiento, de donde se evidencia que los locales comerciales que el hoy demandante ocupa como arrendatario se encuentra ubicado en la planta baja del edificio M., formando parte del edificio, desprendiéndose que el actor no es arrendatario de la totalidad del edificio, sino de una fracción del mismo, es decir, los locales comerciales números 3 y 4 considera el juez que al no estar regido el inmueble por la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo es un bien proindiviso que no puede venderse individualmente, por lo que mal puede la parte demandante alegar dichos locales comerciales no conforman un todo indivisible del edificio M. al no estar registrados los locales comerciales, cuando de acuerdo con el contrato de arrendamiento estos están ubicados en la planta baja del edificio y forman parte del edificio dicho inmueble que fue vendido de manera global. En este punto en concreto para el J. Superior cuarto (sic) si forman parte del edificio porque están en la planta baja, y los engloba sin registro como un todo lo cual no se ajusta al TITULO (sic) SUPLETORIO DEBIDAMENTE REGISTRADO. Porque legalmente el edificio tiene Tres (sic) Plantas (sic), 10 Apartamentos (sic) y un estacionamiento de Vehículos (sic), que es su constitución y especificación inicial, y debe continuar su tradición, y no se puede legalizar como un todo lo que no está registrado, porque registralmente no existe, y si no está ni en planos, registros, ni en ingeniería Municipal (sic) como va a conformar un todo algo inexistente y que por lógica quedo separado de la edificación aunque estén en la misma parcela. Alega el ciudadano J. Superior que aunque no esté registrado compro también los locales, entonces que finalidad tiene el TITULO (sic) SUPLETORIO REGISTRADO Y QUE FUE OBVIADO EN LOS DOCUMENTOS, TANTO EN EL Registro Subalterno, porque no hay notas marginales, y en el documento de venta porque no especifica que fue lo que se compro y cuál es el nombre del edificio. Indiscutiblemente esta situación vulnera el ORDEN PÚBLICO. Si dicho edificio hubiese tenido incorporado los locales comerciales y mi representado le hubiesen dado en arrendamiento cualquier local de lo que estaba registrado lógicamente que la venta conformaría un todo registralmente y no hubiese derecho de preferencia porque la venta constituía un bloque registralmente, pero al darle en arrendamiento a mi representado los locales 3 y 4 del edificio MIRAMBRON se refiere a LOCALES COMERCIALES, por cuanto el edificio de viviendas no tiene el nombre identificativo del inmueble registralmente, entonces observando el documento de compra-venta el edificio de viviendas no se llama MIRAMBRON, y según contrato de arrendamiento debidamente autenticado los locales separados son el conglomerado en conjunto y es el que se le asigna el nombre identificativo de los LOCALES como edificio MIRAMBRON, Cursante (sic) a los Folios 28,29 y 30 del expediente) (sic) lo cual tiene lógica aunque estén en la misma parcela, porque debió ser identificativo el edificio en el documento de Compra (sic) – Venta (sic) como edificio MIRAMBRON, y el mismo, no fue mencionado, por lo tanto si a mi representado le dieron esos locales en arrendamiento y en el documento de compra no existe dicho nombre, los locales forman un conglomerado separado del edificio que tiene por nombre Mirambron, porque al no identificarse no existe y el que existe es mediante contrato de arrendamiento que legalmente no especifican los linderos de dicha propiedad, lo que continua que aunque estén en la misma parcela los locales son los identificados como edificio Mirambron, y no el edificio de viviendas que esta registralmente vendido sin nombre identificativo del edificio. Hay que hace (sic) una observación ciudadanos e ilustres magistrados que los dos (2)  contratos de arrendamientos consignados a los autos en copia certificada el de mi representado J.D.S.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula (sic) de identidad N° V-9.959.098, cursante a los folios 28,29 y 30, y el del ciudadano ELIAS ANTONIIO ASAPCHI DRAYER, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cedula (sic) de Identidad Nro. V-648.125, en su carácter de ARRENDATARIO ADQUIRIENTE, cursante a los folios 211 al 217 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic), ambos contratos no fueron identificados con su (sic) linderos de la edificación lo que corrobora que al no ser identificativo el edificio de viviendas en el documento de compra-venta, el conglomerado de los locales comerciales de forma clara e indubitable quedaron separados de la edificación así estén en la misma parcela porque registralmente no existen ni siquiera mencionado en el documento de venta el nombre del edificio de viviendas, lo que constituye un bloque o conglomerado de locales separados de la edificación, no puede ser nunca igual algo registrado, que construcciones posteriores anexas sin continuación registral, y sin su registro respectivo, que se haya efectuado mediante una ampliación al título supletorio anterior obviado para adaptarse a la norma, por lo tanto este punto favorece irremediablemente a todos los arrendatarios del inmueble en cuanto a la obligación de las propietarias anteriores de la NOTIFICACIÓN DE LEY,  al quedar demostrado que no conforman un TODO REGISTRALMENTE.

…Omissis…

PRUEBAS SILENCIADAS Y HECHAS VALER EN EL PERIODO PROBATORIO

DE LAS DOCUMENTALES

PRIMERO: La consignación del Plano (sic) de Ubicación (sic) del inmueble en copia Certificada (sic), para indicar en forma indubitable donde se encuentra el inmueble cursante al Folio 83 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

SEGUNDO: La consignación de los Seis (sic) (6) Planos (sic) de la edificación donde se demuestra que son VIVIENDAS, en ninguna parte se menciona que dicho edificio tiene Cuatro (sic) locales comerciales. Cursante a los folios 84 al 89 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

TERCERO: El contrato de arrendamiento en copia certificada del nuevo ARRENDATARIO ADQUIRIENTE, para demostrar su condición de arrendatario del edificio MIRAMBRON (no está identificado en documento de compra-venta), a través de COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil 1ro de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Tomo 144-A-Pro,Numero (sic) 26, del 19 ce julio de 1.999, representada en ese acto por ando (sic) en su carácter de Presidente de la mencionada compañía, sin cumplir con todos los pasos legales. Dicho ciudadano E.A.A.D., era arrendatario de un inmueble constituido por un local ubicado en el edificio MIRAMBRON, situado en la urbanización Vista Alegre Parroquia La Vega Caracas, desde el Primero (sic) de Septiembre (sic) de 2003 al 1ro de diciembre de 2004, y y continuo un arrendamiento en el mismo local después de efectuarse la venta en el año 2010, y que se mantuvo en el mismo local hasta el Dieciocho (sic) (18) de Septiembre (sic) de 2012, cuando efectuó el cierre ante la Alcaldía de Caracas. Igualmente en el mencionado contrato de arrendamiento el ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cedula (sic) de IdentidadNro.V-648.125, estaba en calidad de fiador del mencionado local comercial, esto es con la finalidad de demostrar su cualidad de ARRENDATARIO. Dicho contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha Dieciséis (sic) (16) de septiembre de Dos (sic) Mil (sic) Tres (sic) (2003) quedando debidamente autenticado Bajo (sic) el N° 07, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones (sic) llevados por dicha Notaria. Cursante a los Folios 54 al &7 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

CUARTO: TITULO (sic) SUPLETORIO del Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 12 del (sic) Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, donde queda corroborado en forma indubitable cual fue el objeto de venta y que se vendió del Edificio. Allí consta las especificaciones de este Edificio (sic) Mirambron que es un Edificio (sic) de Viviendas (sic) que fue registrado mediante un Titulo (sic) Supletorio, y que desde ese momento nunca procedieron a legalizar e incorporar los locales que fabricaron sin permisos al resto de la edificación mediante Títulos (sic) Supletorios (sic) que estuvieran debidamente registrados para que se pudiera hablar de una venta Globalizada (sic), si los locales no están incorporados como se demuestra con esta documentación mediante copias certificadas la venta es nula porque ni Ingeniería Municipal y mucho menos el registro tiene conocimiento de que el edificio posee locales comerciales, porque nunca llevaron planos y títulos supletorios (sic) de dichas construcciones al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital para ser incorporados al área del edificio y construir el mismo un todo indivisible, al no incorporarlo y sorprendiendo la Buena (sic) fe del Registro la Venta (sic) es Nula (sic) en toda su extensión porque violenta el Orden (sic) Publico (sic) y la misma establece que no puede ser resquebrajada por ningún particular, donde hay vicios que vulneran el orden público no procede ninguna venta. Cursante a los folios 211 al 217 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic)

QUINTO: Oficio de la Alcaldía de Caracas donde se evidencia claramente que la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil 1ero (sic) de la Circunscripción judicial del Distrito federal (sic) y Estado (sic) M. bajo el Tomo 144-A-Pro, Numero 26, del 19 de julio de 1.999, representada en ese acto por el ciudadano E.A.A.D., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio portador de la Cedula (sic) de Identidad Nro. 648.125, obtuvo el Registro de Contribuyentes Sin (sic) Licencia (sic) con el N° 174057 inscrita el 01 de enero de 2007 donde registro la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, y de igual manera hizo cierre definitivo EN FECHA Dieciocho (sic) (18) de Septiembre (sic) de 2012, con esto queda demostrado que el mencionado contrato de arrendamiento que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha Dieciséis (sic) (16) de septiembre de Dos (sic) Mil (sic) Tres (sic) (2003) quedando debidamente autenticado Bajo el N° 07, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria (sic), continuo el mismo hasta el 18 de Septiembre (sic) de 2012, fecha que hizo el cierre definitivo de la empresa, con esto queda demostrado de manera clara en indubitable que cuando adquirió el inmueble este ciudadano ELÍAS ASAPCHI DRAYER venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N°. V-648.125, era arrendatario de uno de los locales del Edificio (sic) MIRANBRON (sic) por cuanto la venta fue realizada en fecha (9) de Diciembre (sic) del año dos mil diez (2010), cuyo documento quedo inscrito bajo el N° 2010.8801, Asiento (sic) Registral (sic) 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, de fecha (9) de Diciembre (sic) de 2010, tal y como consta en copia Certificada (sic) de dicho documento que fue consignado, cursante a los folios 48, 49, 50 del Cuaderno (sic) Principal (sic) (segunda Pieza (sic)) esto indica que la venta fue anterior al cierre de la mencionada empresa. Dicho oficio de La (sic) alcaldía de Caracas se encuentra Cursante (sic) al folio 93 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

JURISPRUDENCIA UTILIZADA POR EL JUEZ SUPERIOR CUARTO

Ciudadanos y H.M., la jurisprudencia utilizada a los autos del Edificio (sic) Las Goajiras, fue un edificio que inicialmente fue construido con viviendas y locales comerciales, y fue vendido como lo indicaba el Tracto (sic) Sucesivo (sic) como el terreno Propio (sic) y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS, lógicamente que al no existir un TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado donde se indicara su especificación Formación (sic) y Constitución (sic) de cómo estaba formado, esto constituiría un venta en bloque y no quedaría duda, de que el artículo 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era procedente y ningún arrendatario del mencionado inmueble optaba por el Derecho (sic) de preferencia.

En el caso bajo estudio de este edificio por la cual se intento el Derecho (sic) de Preferencia (sic) es un edificio donde existía una especificación Formación (sic) y Constitución (sic) de cómo estaba formado dicho edificio según TITULO (sic) SUPLETORIO REGISTRADO EN FECHA 12 DE Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, y donde indicaba que estaba conformado por TRES (sic) Plantas (sic), 10 Apartamentos (sic) y un estacionamiento de Vehículos (sic). Esta tradición del inmueble fue obviada en el documento registrado en fecha 22 de Diciembre (sic) de 1975, bajo el N° 30, Tomo 09 ADC, Protocolo Primero, 4to Trimestre, y que continuo con la ultima venta a los ciudadanos ELÍAS ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-648.125 y V-3.968.097, respectivamente, cuyo documento quedo inscrito bajo el N° 2010.8801, Asiento (sic) Registral (sic) 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, de fecha (9) de Diciembre (sic) de 2010, tal y como consta de la copia certificada de dicho documento anexa a los autos cursante a los folios 48, 49 y 50 del expediente de la segunda pieza. Ciudadanos Magistrados hay que notar que no existe la continuidad registral en los documentos y el tracto sucesivo debió continuar porque legalmente estaba registrado el TITULO (sic) SUPLETORIO, aquí con la no indicación en ambos documento (sic) de venta de la especificación constitución y formación del edificio, y de la no continuación del tracto sucesivo vicia el orden público y no puede ser resquebrajado (sic) por ningún particular y así lo pido en nombre de mi representado ante la Sala de Casación Civil. Siguiendo el ejemplo del caso las Goajiras, no es el mismo del presente caso bajo estudio, porque registralmente ya tenemos una especificación constitución y formación que fue obviada, y que por lógica jurídica no puede haber una parte legal Registrada (sic) de su constitución y especificación del edificio, y unas bienhechurías anexas no registradas que no pueden conformar un todo registralmente, ya que los locales comerciales tal y como se encuentra plasmada en la tradición y tracto sucesivo no pueden conformar un todo porque están separado lo legal registrado de las construcciones ilegales anexas.

La discusión en el presente caso se centra en la obligatoriedad de la NOTIFICACION (sic) DE VENTA DEL EDIFICIO  a los arrendatarios del inmueble de las propietarias anteriores, motivado a que registralmente las vendedoras sabían que el edificio no tenia incorporado los locales comerciales, y que al fallecimiento del ciudadano G.A.E. y que por Herencia (sic) le toco ala ciudadana I.M.M.D.R., debía continuar el tracto sucesivo del Inmueble (sic) lo cual fue obviado para tratar de englobar los locales que por registro no podían mencionarlo en el documento de venta porque el Registro Subalterno no la autorizaría para su protocolización al haber un TITULO (sic) SUPLETORIO que indicaba la especificación y constitución del edificio en Tres (sic) Plantas (sic), 10 Apartamentos (sic) y un estacionamiento de Vehículos. Ciudadanos Magistrados esta es la verdadera intensión de la omisión en los documentos de venta para legalizar los locales comerciales y tratar de que dicha venta se adaptara a lo contemplado en la N. que establece el Artículo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este ardid, se traduce en un conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear situaciones jurídicas mediante la apariencia procesal para obtener un efecto determinado, lo que resulta absolutamente contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia, lo cual considero que debe ser sancionado por esta sala (sic) de casación (sic) civil (sic). Igualmente la demanda fue admitida por DERECHO DE PREFERENCIA, y la parte demandada quedo confesa, y no probo nada que desvirtuara mis alegatos en el libelo de la demanda aceptando en toda y cada una de sus partes que la NOTIFICACION (sic) ERA OBLIGATORIA de las propietarias anteriores, basado en la división en que quedo el inmueble de unas (sic) parte legal registral del TITULO (sic) SUPLETORIO y unas construcciones posteriores consideradas bienhechurías que no pueden comprender y concatenarse en conjunto para ser una venta en bloque. Por eso que la Jurisprudencia del caso del Edificio (sic) las Goajiras procede para todos aquellos edificios que su tradición sea la misma por registro inicialmente, y no existan TITULOS (sic) SUPLETORIO de su formación o constitución, o que existan TITULOS (sic) SUPLETORIOS donde se mencionen registralmente la constitución y formación del edificio de VIVIENDAS y LOCALES COMERCIALES, para que se adapten a la norma del Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Considero que obviar la tradición inicial de cualquier inmueble, para disfrazar una venta para adaptarse a una NORMA, en perjuicio de los arrendatarios o del conglomerado de arrendatarios para evadir una notificación de la venta de un edificio, viola flagrantemente el Orden Publico (sic), y donde hay cualquier tipo de violación no existe venta, y así solicito de esta ilustre sala (sic) con los documentos aportados en copia certificada y el análisis de lo explicado porque indiscutiblemente considero que la NOTIFICACION (sic) DE LA VENTA DEL INMUEBLE era obligatoria por todos los argumentos esgrimidos en este escrito.

…Omissis…

ANALISIS DE AMBAS SENTENCIAS

Analizando el fundamento del Tribunal Tercero de Primera instancia (sic) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas en su sentencia, se configura el defecto de falsa aplicación de la norma, ya que EL ARTÍCULO 49 EN REFERENCIA, REGULA EL SUPUESTO DE HECHO DE LA ENAJENACIÓN O TRANSFERENCIA GLOBAL DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE ARRENDADO EN SU TOTALIDAD, PERO NO PUEDE ENGLOBAR UNA PROPIEDAD DE UNOS LOCALES COMERCIALES SI LOS MISMOS NO ESTAN DEBIDAMENTE REGISTRADOS E INCORPORADOS A LA EDIFICACION (sic), PORQUE EN EL CASO EN CONCRETO LO QUE FUE COMPRADO LEGALMENTE FUE UN EDIFICIO DE TRES (3) PLANTAS, DIEZ (10 APARTAMENTOS Y UN ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS LEGALMENTE AVALADO EN LA PROPIEDAD REGISTRAL. LOS CIUDADANOS ELÍAS ASAPCHI DRAYER Y LUS B.V. De ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-648.125 y V-3.968.097, NO SON PROPIETARIOS DE LOS LOCALES COMERCIALES REGISTRALMENTE POR LO TANTO NO PROCEDE LA DECLARACION (sic) DE CONTRARIA A DERECHO Y DECLARAR SIN LUGAR LA PREFERENCIA OFERTIVA EN BASE A LA TRADICION (sic) DEL INMUEBLE REGISTRADO NO CONFORMA UN TODO. 

PRIMERO: En el supuesto planteado en la demanda, declarada contraria a derecho por el Tribunal Tercero de Primera instancia (sic) en lo Civil, M., y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, NO nos encontramos ante una transferencia global de la propiedad del inmueble por cuanto NO se encuentra totalmente arrendado, basado en el TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, en la que indica claramente y en forma indubitable que el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento, los locales no están registrados, por lo tanto es indiferente al establecido en la norma contenida en el artículo 49, que expresa ‘no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado’; es decir que esta norma se refiere a un inmueble parcialmente arrendado, y vendido tal y como lo indica la Tradición (sic) del Inmueble (sic) en el Registro, lo extraño es que hayan entregado el TITULO (sic) SUPLETORIO y luego informen que no existen títulos registrados para obviar la tradición del inmueble y favorecer en forma intencionada a los compradores, para que la venta se adaptara a la globalidad o individualidad, para así burlar el Derecho de Preferencia, el cual es de Orden (sic) Publico (sic) y no puede ser resquebrajado por ningún particular. En base a ello esta norma no encuadra en el supuesto contenido en esta disposición legal según lo afirmado por el Tribunal Tercero de Primera instancia (sic) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas. Aquí según el efecto el caso es planteado quienes no optarían por el Derecho (sic) de preferencia serian todos los Arrendatarios de Viviendas que constituye la Globalización (sic) o individualidad del bien vendido, pero todos los arrendatarios de los locales comerciales están investido por lógica jurídica al no existir la propiedad registral de los locales comerciales, del Derecho (sic) de preferencia, quienes llenan todos los requisitos exigidos para la procedencia del mismo, que son los mismos que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para la procedencia del derecho de preferencia Ofertiva (sic).

SEGUNDO: Si analizamos el artículo 49, se puede observar claramente que para que proceda la excepción al derecho de retracto legal deben estar presentes dos elementos, primero que haya una transferencia global de la propiedad, y segundo que una parte del inmueble esté arrendado. En los términos expresados en la norma, estamos en presencia de un inmueble cuya propiedad ha sido transferida en forma global única y exclusivamente con respecto a los registrado TRES (sic) Plantas (sic), Diez (sic) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, y la otra parte de los locales no existe por Registro, entonces en el presente caso los arrendatarios de los Locales (sic) Comerciales (sic) no tienen ninguna porción arrendada registralmente, y por lo tanto los asiste el derecho de Preferencia (sic) Ofertiva (sic). Por lo tanto se aplicó falsamente el artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de ya que el contenido del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le es aplicable a este caso en especifico, pues el supuesto de la norma se refiere a aquellos inmuebles parcialmente arrendados que, al momento de ser vendidos lo sean en forma global, en este caso en concreto la propiedad Registral indica que es lo que se vendió Tres (sic) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos., la cuál es su tradición, por lo tanto procede el DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA a todos los arrendatarios de los Locales (sic) Comerciales (sic)  que se encuentran separados de la Edificación (sic) por cuanto los mismos no están Registrados y no forman parte los locales arrendados que es lo que establece la norma…

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No se puede avalar una venta de ese tipo porque reinaría la anarquía total y esto desfavorecería a cualquier arrendatario de locales comerciales burlándose de su derecho de preferencia y perjudicándose en el punto comercial que hace a travez (sic) del tiempo y lesionando toda la cartera de clientes que durante ese tiempo cultiva en el establecimiento arrendado. Ahora bien si el edificio ante el registro inmobiliario y ante ingeniería Municipal fuese un edificio que siendo anteriormente de viviendas y posteriormente se le hubiesen incorporado sus Cuatro (sic) Locales (sic) comerciales a la edificación mediante el sacrificio de varias viviendas y esto fuese conocido por el Registro inmobiliario aquí aparte de que la venta hubiese sido legal tampoco existiría el derecho de preferencia para los arrendatarios del mencionado edificio. Pero no se puede pretender que disfrazando una venta sin estar incorporados los locales sea una venta legal, porque aquí se vulnero el orden público, ya que la Registradora vendió por lo que tenía en el Cuadernos (sic) de Comprobantes(sic) un edificio única y exclusivamente de viviendas, La Registradora desconocía la existencia de los locales comerciales, aquí en esta venta desde un principio hubo mala fe, si la registradora se le hubiese indicado en el documento de compra-venta que se vendía el edificio constantes de Diez (sic) (10) Apartamentos (sic) y Cuatro (sic) locales comerciales, la registradora no hubiese protocolizado el documento de venta porque en sus archivos del cuaderno de comprobante no se habían incorporado los locales comerciales, entonces obligatoriamente las propietarias anteriores estaban obligadas a realizar los planos respectivos ante Ingeniería Municipal, incorporarlos al área habitable, obtener el Uso (sic) Conforme (sic) , solicitar un Titulo (sic) supletorio  de ampliación, llevarlo al Registro respectivo y obtener de forma legal un edificio de viviendas y locales comerciales, y no como en la actualidad se vendió un edificio disfrazado lesionando los intereses de los arrendatarios de locales comerciales que en la forma como se adujo la venta estos se encontraban separados de la edificación y por ende y en forma legal les correspondía al Derecho (sic) de Preferencia (sic) y con la vulneración del orden público en esta venta quedaron todos los arrendatarios de Locales (sic) comérciales (sic) y viviendas lesionados en sus derechos de preferencia.

Considero que en ese proceder no hubo justicia, por parte de las propietarias anteriores de NO OFRECER al conjunto de arrendatarios la venta del edificio, ya que no es un tercero el compra la totalidad del inmueble sino un ARRENDATARIO DEL MISMO EDIFICIO y que además las propietarias anteriores tenían LA OBLIGACIÓN de incorporar a la edificación los LOCALES COMERCIALES para que la misma quedara como un todo y fuese considerado un bloque o globalizado, lo cual no incorporaron al edificio mediante documentación de tipo legal los locales comerciales a la edificación, es decir ni Ingeniería Municipal, y mucho menos el registro del Tercero (sic) Circuito de Registro que por división de circuitos le correspondió al Registro Subalterno Sexto poseen en sus cuadernos de comprobantes documentos que avalen los locales comerciales y que si vamos a lo legal lo que fue vendido es el edificio de viviendas tal y como se encuentra en el Registro Inmobiliario.

La norma falsamente aplicada, prevé:

…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:

A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho…

La disposición transcrita del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo registralmente. En base a ello y lo probado con la tradición del inmueble y que según el TITULO (sic) SUPLETORIO debidamente registrado en fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, en la que se vendió Tres (sic) (3) Plantas (sic) Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento no queda dudas H. magistrados que es procedente el Derecho (sic) de Preferencia (sic) Ofertiva (sic) que fue obviado por las propietarias anteriores y que fue denunciado en el Libelo (sic) de La (sic) demanda.

Ciudadanos y H.M., tanto el Tribunal Tercero de Primera instancia (sic) en lo Civil, Mercantil y del Transito (sic) del Área Metropolitana de Caracas, y el Juzgado Superior Cuarto  ninguno se pronunció sobre el TITULO (sic) SUPLETORIO REGISTRADO en fecha 12 de Septiembre de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, tomo 4, en la que estaba conformado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. En el Tribunal Tercero de Primera instancia (sic) fue silenciada esta prueba y la misma fue hecha valer en juicio, y el Tribunal Superior Cuarto declara la Inadmisibilidad de la demanda para no entrar a conocer el fondo de la misma es decir ambos tribunales no valoraron esta prueba fundamental y que fue denunciada en base a EL (sic) artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

…Omissis…

En la (sic) innumerables sentencias dictadas por la mayoría de los Tribunales los casos de las ventas globalizadas indicaban registralmente si el edificio era de VIVIENDAS SOLAMENTE, VIVIENDAS CON LOCALES COMERCIALES y VENTA DE EDIFICIO SOLO DE LOCALES COMERCIALES, pero todos estos edificios registralmente fueron vendidos como lo indicaba la Tradición (sic) y lo registrado mediante TITULOS (sic) SUPLETORIOS, lógicamente que de esta forma identificando el inmueble en referencia conformaría un todo y no existiría derecho de preferencia para ningún arrendatario para la venta en bloque, porque todo estaba legalmente registrado, y procedería lo establecido en la NORMA del Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic).

En base a lo anterior el presente caso constituye a mi manera de ver una NUEVA JURISPRUDENCIA, (cambio de criterio) tomando en cuenta el criterio plasmado en este escrito up-supra en el capítulo III de la casa construida sobre un terreno y su tradición inicial y el subterfugio para englobar los locales comerciales como un todo, burlando la NOTIFICACIÓN DE LEY que es de orden público de cualquier arrendatario de inmueble para adaptarse a lo que establece la norma del Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que debe ser enfocada por este (sic) Sala  de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia.

Como Primer Punto: Se evadió la propiedad registral de su Especificación (sic), Constitución (sic) y Formación (sic), a través del Registro del Tercer Circuito y se envió INCOMPLETA la tradición del inmueble a la Oficina del Sexto Circuito quien protocolizo la venta como un edificio y lo allí construido, esto puede ser demostrado por los Oficios (sic) dirigidos en respuesta solicitados por el Tribunal Tercero de Primera Instancia que cursan a los autos del expediente, provenientes del Registro del Tercer y Sexto Circuito. Cursante al folio 224 y 240 de la segunda pieza del expediente.

Como Segundo Punto. La omisión de la tradición legal del inmueble y como fundamental el TITULO (sic) SUPLETORIO de fecha 12 del (sic) Septiembre (sic) de 1.956, bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°. Donde el edificio quedo conformado Tres (sic) Plantas (sic) Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

Como Tercer Punto. Del documento registrado en fecha 22 de Diciembre (sic) de 1975, bajo el N° 30, Tomo 09 ADC, Protocolo Primero (sic), 4to Trimestre, se evidencia que el objeto de venta, para esa fecha, fue un edificio y la parcela de terreno donde está construido dicho edificio. Aquí consta TITULO (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) en N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborada que el inmueble indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formada por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. (C. al folio 369 al 375 de la segunda pieza del expediente. (sic)

Como Punto Cuatro: que la tradición de este Inmueble quedo plasmada de la siguiente forma: 1) La venta de parcela según documento debidamente registrado bajo el N° 118, Tomo 10 de fecha 09 de Septiembre (sic) de 1.954. 2) TITULO  (sic) SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos. 3) documento registrado en fecha 22 de Diciembre (sic) de 1975, bajo el N° 30, Tomo 09 ADC, Protocolo Primero (sic), 4to Trimestre.

Como Punto Cinco. Que R. y siguiendo la Tradición (sic) del inmueble no existe la Propiedad (sic) Registral (sic) de los locales comerciales.

Como Punto Seis. Que al no existir propietarios registralmente dichos locales no pueden ser propiedad de los ciudadanos ELÍAS ASAPCHII DRAYER Y LUS BEATRIZ de ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.: V-648.125 y V-3.968.097, respectivamente, cuyo documento quedo inscrito bajo el N°2010.8801, Asiento Registral 4del Inmueble (sic) matriculado con el N° 219.1.1.22.818 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, de fecha (9) de Diciembre (sic) de 2010, porque lo comprado está muy claro según TITULO SUPLETORIO de fecha 12 de Septiembre (sic) de 1.956, Bajo (sic) el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, el edificio vendido estaba formado por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

Como Punto Siete: No es procedente la NORMA del Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque no constituye el Edificio (sic) un Bloque (sic) indivisible registralmente, porque no están incorporados los locales. Aquí el edificio quedo conformado en bloque única y exclusivamente por Tres (sic) (3) Plantas (sic), Diez (sic) (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, y de forma separada y sin registro los locales que tiene arrendado mi representado y que legalmente los compradores no son propietarios de los locales registralmente.

Como Punto Ocho: Que era obligación de las propietarias anteriores I.M.M.D.R., quien es venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la cedula (sic) de identidad N° V-715.307 Y M.V.M.D.R., igualmente venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cedula (sic) de identidad N° V-266.453, de proceder a NOTIFICAR de la venta a todos los arrendatarios tanto de viviendas como de Locales (sic) comerciales, motivado a que estaban en conocimiento que los locales comerciales no estaban registrado, y que existe una tradición Legal (sic) registral, y que de acuerdo al Artículo (sic) 2 del Código Civil, La (sic) ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, lo cual fue obviado en la venta su constitución violándose flagrantemente la tradición del inmueble al tratar de englobar los locales que no tenían propiedad registral , violándose los artículos 5 y 7 de la Ley de Registro Público y N., publicada en la Gaceta oficial (sic) N° 5.833 extraordinaria del 22/12/2006.

Como Punto Nueve: En el documento de compra-venta inscrito bajo N° 2010.8801, Asiento Registral 4 del Inmueble (sic) matriculado con el N° 19.1.1.22.818 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, de fecha 89) de Diciembre (sic) de 2010, quedo un saldo restante de BOLIVARES UN MILLON OCHECIENTOS MIL CON 00/100 (Bs.1.800.000.oo) que será cancelado a la firma del presente documento ante la Oficina del Registro Publico (sic) del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante dos (2) cheques de el primero a nombre de M.V.M.V., por la cantidad de BOLIVARES NOVECIENTOS MIL (Bs.900.000.oo) y otro a nombre de I.M.M.D.R.. Aquí se falseo la información ante el registro Subalterno del Sexto Circuito en que no se efectuó el pago total mediante dos (2) cheques como aseveraron en el documento. Igualmente y de forma extraña no existen las copias de los presuntos cheques (instrumento cambiario), el numero (sic) del cheque, no se inca cual es Banco (sic) para su cobro, cual fue el Numero (sic) de la cuenta corriente del titular que pago esta venta. Aquí la registradora NO puede dar fe de su cancelación y del pago, motivado a que no reposa en el cuaderno de Comprobantes (sic) las copias de los presuntos cheques, aquí no se sabe si fue presentado al cobro, si el precio fue realmente el de la venta, si los cheques eran por otros montos, si estos cheques eran pos-datados, en fin presentan muchas dudas sobre la presente venta. Pero esta venta no fue cancelada como se indico en el documento de compra-venta por lo que presuntamente la forma como se emitieron los cheques pudiese ser una venta presuntamente en dólares con el cambio en moneda de curso legal los cheques son los siguientes. 1) Cheque (sic) N° 31894674, de la Cuenta (sic) Corriente (sic) N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 08 de Diciembre (sic) de 2010, monto Bs. 807.033,oo. 2) Cheque (sic) N°56894673, de la Cuenta (sic) Corriente (sic)  N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 08 de Diciembre (sic) de 2010, monto Bs. 391.016,50. 3) Cheque (sic) N° 03894672, de la Cuenta (sic) Corriente NN° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 08 de Diciembre (sic) de 2010, monto Bs. 391.016,50. 4) Cheque (sic) N° 14895185 de la cuenta Corriente (sic) 0134-0473-97-4731005392, Banco Banesco, de fecha 01-12-2010 (sic), monto Bs. 23.478. 5) Cheque (sic) N° 74894670, de la Cuenta Corriente N° 0105-0039-72-1039212808, Banco Mercantil, de fecha 01 de Diciembre (sic) de 2010, monto de Bs. 75000. Todas estas cantidades que están  a los autos del expediente a los folios 254, 255, 257 y 258, da un Monto (sic) total de 1.698.544, cantidad que no se corresponde con lo que supuestamente manifestaron en el documento y que no existen las copias de los cheques que era obligación del registro guardarlos en el cuaderno de comprobantes, según lo establecido en la circular N° 0230-262-CJ-000171 de fecha 25 de Febrero (sic) de 2010, del Servicio de Notarias y Registros del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia donde obligaba a los REGISTRADORES sobre negocios jurídico (sic) Superiores (sic) a las (3.000 U.T), que versare sobre bienes Inmuebles (sic), a anexarse copia simple del cheque al respectivo Expediente (sic), asimismo expresarse en el documento la modalidad de pago y los datos de identificación del medio utilizado.

Como Punto Diez: Considero que si el edificio fue comprado en bloque, y basándome en lo indicado por el Juez Superior Cuarto también es  de carácter lógico que no procede el desalojo de ningún inquilino ni de viviendas ni de locales comerciales, porque el bloque lo constituye globalmente el edificio, y deberían pedir el desalojo total del inmueble y no sobre una vivienda o un local comercial en específico o en particular porque establece el J.C. Superior que el mismo es un bien proindiviso que no puede venderse individualmente, si no (sic) se puede vender individualmente tampoco es procedente su desalojo porque el bloque es un todo y mi representado es un arrendatario de los locales comerciales números 3 y 4, alega el ciudadano Juez que al no estar regido el inmueble por la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo es un bien proindiviso que no puede venderse individualmente, por lo que mal puede la parte demandante alegar que dichos locales comerciales no conforman un todo indivisible del edificio M. al no estar regidos los locales comerciales, cuando de acuerdo con el contrato de arrendamiento estos están ubicados en la planta baja del edificio y forman parte del edificio dicho inmueble que fue vendido de manera global. En base a esta premisa donde el J. Superior aplico el Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lógica jurídica la aplicación de este artículo en específico protege tanto a los inquilinos de viviendas como de locales comerciales en un eventual desalojo, porque si no (sic) se permite la venta porque es globalizada, también es procedente que no exista desalojo porque se compro un bloque y el comprador acepta tales condiciones de la venta, y si se les impide el derecho de Preferencia (sic) porque el Arrendatario-Adquiriente compro todo en forma global, también les es impedido desalojar a cualquier inquilino ya sea de VIVIENDAS O LOCAL COMERCIALES (sic) porque están englobados como un todo y no de forma separada, esto lo traigo a colación porque inmediatamente que se vendió el edificio el nuevo Arrendatario-Adquiriente  solicito el desalojo de mi representado de los locales 3 y 4, tal y como se evidencia de la demanda de desalojo por prorroga legal intentada por ante el Juzgado 30 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas según expediente N° AP31-V-2014-000338 de la nomenclatura de ese tribunal, y que en la actualidad conoce de este expediente el Juzgado 29 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial según el mismo expediente AP31-V-2014-000338 motivado a una decisión del Tribunal Superior Segundo en materia de Amparo Constitucional donde ordena dictar una nueva sentencia en el referido caso en base a un falso supuesto, y que ante dicho Tribunal 29 de Municipio como parte demandada solicite suspensión de la causa por FRAUDE PROCESAL, lo cual fue acordado por dicho tribunal consignándole la copia certificada del FRAUDE PROCESAL que cursa ante el Juzgado Sexto de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (sic) del área Metropolitana de Caracas según expediente N° AP11-V-2015-000077, nomenclatura de ese tribunal acordando la suspensión de la causa y en la actualidad se encuentra por apelación de la parte actora ante el Tribunal Superior Sexto según expediente AP71-R-2015-000 542 de la nomenclatura de ese Tribunal. Si la parte actora en materia de desalojo considera que estos argumentos de los mencionados expedientes son falsos tiene su derecho a la defensa y negar lo aquí esgrimido en el lapso de la réplica ante esta Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia. La verdadera intención de este Arrendatario- Adquiriente era desalojar a todos los locales que no se ajustara a sus peticiones en cuanto al canon de Arrendamiento (sic) exagerado que pedía para evitar el desalojo del local arrendado, lo que constituye que todo el esfuerzo de crear una cartera de clientes y el punto comercial, se tradujera en la violación del derecho al trabajo con la medida de desalojo que se intentaría para así (sic) perder su continuidad en dicho local y su punto comercial que con tanto sacrificio cultivo a lo largo de esos años de arrendamiento con el propietario anterior. Entonces si este A. (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios engloba la propiedad como un todo globalizada, el desalojo debe ser globalizado y no en un caso en particular tanto sea de viviendas como de locales comerciales. Porque el débil jurídico es el arrendatario ante una medida de desalojo en su contra, y si la venta constituye una globalización también por analogía el desalojo seria globalizado, por cuanto la globalización en el presente caso lo constituye el edificio de viviendas demostrados a los autos y si engloban los locales que no se encuentran registralmente en la venta globalizada, no puede ser lógico que para el edificio sea aplicado el Articulo (sic) 49 de La (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque constituye una venta en bloque e indivisible y paro (sic) loa arrendatarios de locales procede el desalojo porque también es indivisible o tiene arrendado un porción del mismo y fue englobado como un todo sin registro por el Juez Superior Cuarto.

Como Punto Once:  Invoco el principio que se encuentra en la máxima “IURA NOVIT CURIA (el juez conoce la ley) a así la Sala tradicionalmente en doctrina constante y pacífica a través de su larga existencia ha dicho: “…Conforme al principio admitido IURA NOVIT CURIA, los jueces pueden sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber: Aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas……………

Por tanto no hay incongruencia en ningún sentido cuando en la decisión el Juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como la presentaron las partes cambiando las calificaciones que estos hayan dado o adicionado apreciaciones o argumentos legales que son producto de su enfoque jurídico. (J.V.R. &G., T. CXCVII (197). Caso: E.A.L. contra B., A. y A.S.A. (BARSA) y otros, pp. 544 al 554). En base a este principio esta Sala de Casación Civil y basado en la no existencia de el registro de locales, y violación de la tradición en cuanto a la Especificación (sic), formación y constitución del inmueble en tratar de disfrazar la venta para englobar en un todo los locales comerciales, vulnera el orden público y lesiona el derecho de Preferencia (sic) Ofertiva (sic) de los arrendatarios de los locales comerciales y arrendatarios de viviendas, y se evade por parte de la propietarias anteriores la NOTIFICACION (sic) que es de Orden (sic) Publico (sic) y que es de obligatorio cumplimiento en el presente caso al no existir en la venta del edificio la incorporación de los locales comerciales, y pido a este (sic) Sala de Casación Civil la revocatoria de la sentencia ordenándose practicar la SUBROGACIÓN DE MI PODERDANTE EN CALIDAD DE COMPRADOR AL CONTRATO DE COMPRA-VENTA SUSCRITO PARA LA CUAL TUVO POR OBJETO LA VENTA DEL EDIFICIO al quedar evidenciado que registralmente no tenia incorporados los locales comerciales no conformando un todo de forma registral, y aceptando íntegramente la suma del precio fijado en DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,oo) en la misma forma como fue pactada la venta.

…Omissis…

Por las razones expuestas solicito declare CON LUGAR el presente Recurso (sic) de Casación (sic) y consecuencialmente declare la nulidad del fallo…” (Negrillas y subrayado del escrito).

Para decidir, la Sala observa:

Denuncia el formalizante de conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil la falta de aplicación del artículo 509 eiusdem, por parte de la recurrida al omitir valorar las pruebas, aduciendo que el ad quem no valoró la prueba más contundente del juicio y que estaba consignada a los autos tanto en el cuaderno de medidas como en el cuaderno principal en la segunda pieza del expediente en copia certificada, que es el título supletorio debidamente registrado en fecha 12 de septiembre de 1956, bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por tres (3) plantas, diez (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos, señalando que del texto completo de la sentencia no se observa análisis alguno de las pruebas promovidas, incurriendo en silencio de pruebas.

Respecto a la denuncia de silencio de pruebas, en aquellos casos en los cuales el tribunal de alzada fundamenta su decisión en un pronunciamiento previo al mérito del asunto, por haberse declarado inadmisible la demanda, esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 202, de fecha 3 de abril de 2014, Expediente 13-277, caso: P.A.P.A. contra Inversiones C.C.M., C.A, y otro, estableció lo siguiente:

“Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, pues sostiene que el ad quem sin justificación alguna no valoró las pruebas acompañadas al libelo de demanda, las cuales -según su decir- son determinantes en la resolución de la causa, por tanto, esgrime que si la recurrida hubiere hecho el análisis de todas las pruebas de conformidad con el artículo 507 eiusdem, hubiese valorado el mérito de las mismas según las reglas de la sana critica, lo cual -según sus dichos- lo hubiere llevado a la convicción de que todas operaciones contenidas en los documentos acompañados al libelo de demanda versan sobre cosas comunes del edificio Centro Comercial Maracay, conforme a lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya norma -según el recurrente- también infringe la recurrida por falta de aplicación.

Asimismo, señala el formalizante que si el juez de alzada hubiere valorado las pruebas ha debido declarar nulas las operaciones realizadas por los codemandados en observancia del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya norma -según su decir- fue infringida por la recurrida por falta de aplicación.

Ahora bien, respecto a la denuncia de silencio de pruebas, en aquellos casos en los cuales el tribunal de alzada fundamenta su decisión en un pronunciamiento previo al mérito del asunto, por haberse declarado inadmisible la demanda, esta Sala de Casación Civil en sentencia N°43, de fecha 27 de febrero de 2003, caso: D.D.J.J. y otros, contra Asociación Cooperativa Mixta Táchira, expediente N° 01-483, estableció lo siguiente:

“…Los formalizantes le atribuyen a la recurrida el vicio de silencio de pruebas por no analizar las pruebas que presentaron a favor de sus alegatos. Es decir, denuncian la violación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la recurrida no analizó los recibos de pago expedidos por la Sección de Transporte de la Cooperativa y el justificativo de testigos evacuados en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal.

Nuevamente reitera la Sala que el Tribunal de alzada fundó su decisión en un pronunciamiento previo al mérito del asunto, como fue considerar que la parte actora cuenta con la acción de cumplimiento del contrato y la indemnización por daños y perjuicios, en vez de la acción merodeclarativa, y por ello declaró inadmisible la demanda. En efecto, la recurrida expresó lo siguiente:

(…Omissis...)

En el presente caso, los formalizantes deben basar su recurso de casación en motivos dirigidos exclusivamente a combatir el pronunciamiento previo, que errado o no, le permitió al sentenciador declarar la inadmisibilidad de la acción mero declarativa.

El referido criterio fue establecido en esta S. en sentencia de fecha 30 de julio de 1998, caso: J.V. contra M.M. De Sousa. Exp. Nº 96-516, ratificada en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000, caso: R.M.C. de B., M.B.C. y M.C.B.C. contra la sociedad mercantil Inversiones Valle Grato C.A., en esta última en la que se estableció lo siguiente:

...En forma reiterada la Sala ha sostenido que cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso.

En el pasado se sostuvo que la resolución de la controversia por una cuestión de derecho que impide la procedencia de la demanda, excedía los límites del recurso de forma, criterio abandonado, pues en la resolución de tal cuestión puede incurrirse en defectos de forma del fallo, o puede no estar precedida la decisión por un debido proceso legal.

Ahora bien, las denuncias, tanto las referidas a la forma de la sentencia, como las imputaciones de fondo deben estar dirigidas a combatir esa cuestión de derecho con influencia decisiva en el mérito de la controversia...

(Subrayado de la Sala).

La denuncia del silencio de pruebas no relacionadas con la razón de derecho señalada por el Juez Superior es inidóneo, pues al existir un pronunciamiento previo sobre la inadmisibilidad de la demanda que justifica la ausencia de decisión sobre el fondo del asunto, no estaba obligado el Tribunal de alzada a analizar y apreciar las pruebas traídas al proceso por la actora, y por tanto no podía incurrir en el silencio de pruebas denunciado. Así se decide…”. (Subrayado del transcrito y negritas de la Sala).

Conforme al criterio supra transcrito, cuando se pretenda delatar el vicio de silencio de pruebas en aquellos casos en los cuales se haya declarado inadmisible la demanda, el formalizante debe fundamentar su denuncia en motivos dirigidos exclusivamente a combatir el pronunciamiento previo, que desacertado o no, le permitieron al juez de alzada declarar la inadmisibilidad.

Pues, la denuncia del silencio de pruebas sería inútil, si la misma no está relacionada con la razón de derecho señalada por el juez, ya que al existir un pronunciamiento previo sobre la inadmisibilidad de la demanda que justifica la ausencia de decisión sobre el fondo del asunto, el tribunal de alzada no está obligado a analizar y apreciar las pruebas aportadas al proceso por la parte demandante, por tanto no podría incurrir en el silencio de pruebas.” (Resaltado de la Sala).

Ahora bien, en el presente caso el juez de la recurrida en su sentencia, previo a cualquier pronunciamiento sobre el fondo de la causa, actuando conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios declaró inadmisible la demanda, bajo la siguiente fundamentación:

En el presente caso, se hace necesario para este sentenciador antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda verificar los supuestos de inadmisión de la presente causa, en este sentido señala el artículo el artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

…omissis…

 “La disposición transcrita establece en su redacción, expresamente, que no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo; por lo que, pasa este Tribunal, analizar si la venta cuyo retracto se demanda fue una venta global o por el contrario fue realizada únicamente y exclusivamente al edificio de vivienda; y no por los locales comerciales 3 y 4 de los cuales el demandante es arrendatario, al no estar registrados los mismos para el momento en que se produjo dicha venta, ni posteriormente, tal como fue señalado por la parte actora.

En este sentido, observa este sentenciador que cursa a los folios veintiuno (21) al veinticuatro (24), copia simple de documento de compra venta suscrito por las ciudadanas MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA Y I.M.M.D.R. con los ciudadanos ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, por un inmueble constituido por un edificio y la parcela de terreno donde está construida, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre; y que esta con el Nº 1, del bloque Nº 22, en el plano de dicha urbanización, protocolizado ante la Oficina de Registro Público Sexto del Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de diciembre de dos mil diez (2010), bajo el Nº 2010.8801, asiento registra 3 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.22.818, y correspondiente al libro del folio real del año 2010; sobre el cual, la parte demandante solicitó su subrogación, en el cual, se puede leer entre otros aspecto, lo siguiente:

 “…Nosotras, M.V.M.V., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-266.453, RIF Nº-00266453-0, e I.M.M.D.R., venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº V-715.307, RIF Nº V-00715307-0, por medio del presente documento declaramos: Que damos en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a los señores ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, cónyuges, mayores de edad, de ese domicilio, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros V-648.125, RIF Nº V-00648125-2 y V-3.968.097 RIF Nº V-03968097-8, respectivamente, un inmueble que está constituido por un edificio y la parcela de terreno donde está construido, la cual tiene una superficie aproximada de SEISCIENTOS CINCUENTA SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO Céntimos (656,25 m2) ubicada en Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre y que está señalada con el Nº 1 del bloque Nº 22 en el plano de dicha urbanización, con la cédula catastral asignada por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador Gestión Genera de Infraestructura Dirección de Documento, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares Nº 01-01-08-U01-005-027-006-000-000-000 de fecha 07-01-2010…”.

 De la redacción de dicho documento se puede apreciar que si bien, en el mismo no existe ninguna especificación sobre la distribución del edificio dado en venta, no es menos cierto, que también se puede constatar que la venta realizada fue por un inmueble constituido por un edificio y la parcela en el construido ubicada en Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre y que está señalada con el Nº 1 del bloque Nº 22 del plano de dicha urbanización. Así se establece.

Por otro lado, se desprende igualmente de las actas procesales que el demandante al momento de interponer su demanda, señaló ser arrendatario de dos (2) locales comerciales ubicados en la primera calle del edificio Mirambrón, planta baja, distinguido con los números 3 y 4 del Urbanización Vista Alegra, Caracas, para lo cual consignó copia simple del contrato de arrendamiento; de donde se evidencia que los locales comerciales que el hoy demandante ocupa como arrendatario, se encuentran ubicados en la planta baja del edificio M., formando parte del edificio, desprendiéndose igualmente, que el actor no es arrendatario de la totalidad del edificio, sino de una fracción del mismo, es decir, los locales comerciales números 3 y 4; considera quien aquí decide, que al no estar regido tal inmueble por la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo es un bien proindiviso que no puede venderse individualmente; por lo que, mal puede la parte demandante alegar que dichos locales comerciales no conforman un todo indivisible del edificio Mirambrón, al no estar registrados los locales comerciales, cuando de acuerdo con el contrato de arrendamiento, éstos estas ubicados en la planta baja del edificio, y forman parte de dicho inmueble que fue vendido de manera global. Así se decide.

Determinado lo anterior, y de acuerdo con la norma citada no procede el retrato legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.”

…omissis…

En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En atención a la parte de la denuncia que acusa la violación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que los recurrentes no explican satisfactoriamente de que manera infringió el ad quem la referida norma, ya que, no es a él a quien corresponde la admisión de la demanda; no obstante esta Máxima Jurisdicción Civil extremando sus deberes, señala a los formalizantes que, al no poseer la cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, por prohibición expresa de la Ley, no tendrían los accionantes base legal para demandar su cumplimiento y que les fuera admitida su pretensión. Así se decide.

En el presente caso, la norma jurídica que rige la materia no otorga cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio al arrendatario que no lo es de la totalidad del inmueble, cuando la enajenación o transferencia de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado se haya realizado en forma global, lo cual quedó claramente evidenciado en el presente caso, en contravención a lo dispuesto en el artículo 49 citado, configurándose el supuesto de inadmisibilidad conforme a disposición expresa de ley. Así se establece.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de legalidad de las formas procesales que garantizan el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes, y conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que solamente faculta a los jueces a negar la admisión de la demanda cuando ésta sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa a la ley, declara inadmisible la presente acción. Así se decide.

En efecto, de la sentencia antes transcrita se puede constatar, que el a quem como punto previo de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declaró la inadmisibilidad de la demanda, como una cuestión jurídica previa.

Ahora bien, en cuanto al silencio de pruebas y su influencia de lo dispositivo del fallo, esta S. se ha pronuncia en sentencia N° 808, de fecha 13 de diciembre de 2012, expediente 12-289, caso: Y.J.R.M. contra Inmobiliaria 20.037 S.A., señalando siguiente:

En atención al precedente jurisprudencial antes transcrito, el vicio de silencio de pruebas se configura, cuando el juzgador no toma en cuenta en lo absoluto, algún medio probatorio sometido a su consideración por las partes, o cuando aún haciendo mención sobre éste, no expresa su mérito o valor, no obstante que la ley adjetiva que rige la materia lo constriñe a ofrecer un análisis y pronunciamiento al respecto. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-542 del 19 de noviembre de 2010. Exp. N° 2009-576, caso: L.G.R. contra J.G.I. y K.N.C..

Por constituir un error de juzgamiento, el recurso de casación sólo procede si la infracción es determinante de lo dispositivo del fallo, lo que en relación con el silencio de prueba tiene que ver con la importancia de la misma en la suerte de la controversia, pues si el medio probatorio es ineficaz por alguna razón de derecho, la denuncia deberá ser declarada improcedente.

Entre los casos, que se considera la prueba ineficaz por alguna razón de derecho, tenemos los siguientes:

1) La prueba silenciada se refiere a hechos manifiestamente impertinentes con los discutidos en el proceso.

2) El medio probatorio es ineficaz, pues no fue promovido y evacuado de conformidad con los requisitos exigidos en la ley.

3) La prueba que no fue analizada se refiere a hechos que resultaron establecidos por el juez, con base en otra prueba que por disposición legal tiene mayor eficacia probatoria.

4) La prueba silenciada es manifiestamente ilegal.

5) La ley dispone que el hecho no puede ser establecido con base en la prueba silenciada, o por el contrario, la ley establece que el hecho sólo puede ser demostrado por un determinado medio de prueba, que no es la silenciada, y

6) Los casos en los cuales se promueve una prueba sin indicar el objeto de la misma, lo cual impide cumplir el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al juez acatar lo previsto en el 398 eiusdem.

En los casos mencionados, existe una razón de derecho que impide el examen de la prueba, lo cual pone de manifiesto su ineficacia probatoria y por ende, que no es decisiva en el dispositivo del fallo.

En tal sentido, al constituir el silencio de pruebas un error de juzgamiento, el recurso de casación sólo procede si la infracción es determinante de lo dispositivo del fallo, lo que en relación con el silencio de prueba tiene que ver con la importancia de la misma en la suerte de la controversia, pues si el medio probatorio silenciado no es suficiente para cambiar de lo dispositivo el fallo, la denuncia deberá ser declarada improcedente.

         Al respecto se observa, que el documento registrado señalado como silenciado fue promovido en la alzada anexo al escrito de informes, en conformidad con lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, y corresponde con un título supletorio debidamente registrado en fecha 12 de septiembre de 1956, bajo el N° 71, Protocolo 1°, Tomo 4, donde queda corroborado la tradición inicial del inmueble y que indicaba claramente y en forma inequívoca que el edificio vendido estaba formado por tres (3) plantas, diez (10) apartamentos y un estacionamiento para vehículos.

         Dicha prueba no fue objeto de análisis por parte del juez de alzada, por lo cual se verifica el silencio de pruebas denunciado al respecto, pero dicha prueba silenciada, a juicio de esta S., no desvirtúa el hecho de que la venta se haya hecho de forma global, ni prueba que exista algún local comercial en el referido inmueble o anexo a este. Por lo cual, la prueba silenciada por el juzgador de alzada, no es suficiente para modificar de lo dispositivo al fallo, que como cuestión jurídica previa declaró la inadmisibilidad de la demanda.

Aunado a lo anterior, observa la Sala, que las demás pruebas delatadas como silenciadas, son las siguientes:

PRIMERO: La consignación del Plano (sic) de Ubicación (sic) del inmueble en copia Certificada, (sic) para indicar en forma indubitable donde se encuentra el inmueble cursante al Folio 83 del Cuaderno de Medidas.

SEGUNDO: La consignación de los Seis (sic) (6) Planos (sic) de la edificación donde se demuestra que son VIVIENDAS, en ninguna parte se menciona que dicho edificio tiene Cuatro (sic) (4) locales comerciales. Cursante a los folios 84 al 89 del cuaderno de Medidas.

TERCERO: El contrato de arrendamiento en copia certificada del nuevo ARRENDATARIO-ADQUIRIENTE, para demostrar su condición de arrendatario del edificio MIRANBROM (…) al 67 del Cuaderno (sic) de Medidas (sic).

CUARTO: TITULO SUPLETORIO del Registro Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 12 del (sic) Septiembre (sic) de 1.956, Bajo el N° 71, Protocolo 1°, donde queda corroborado en forma indubitable cual fue el objeto de la venta y que se vendió del Edificio. (…) Cursante a los folios 211 al 217 del Cuaderno de Medidas.

QUINTO: Oficio de La Alcaldía de Caracas donde se evidencia claramente que la empresa COMERCIALIZADORA VIP-CAR, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil (…) Dicho oficio de La (sic) alcaldía de Caracas se encuentra Cursante al folio 93 del Cuaderno de Medidas.

(Subrayado de la Sala)

         En torno a las pruebas antes citadas se observa, que las mismas supuestamente cursan en el cuaderno de medidas aperturado en este juicio, pero en el presente caso sólo se remitió a la alzada y a esta S. el cuaderno principal, más no el cuaderno de medidas, lo que imposibilita que la Sala pueda descender al análisis de las actas del expediente y de las pruebas cursantes en el cuaderno de medidas, y en consecuencia dichas pruebas se consideran ineficaces para la resolución de esta denuncia, pues no fueron promovidas, admitidas y evacuadas de conformidad con los requisitos exigidos en la ley, durante el lapso probatorio.

Por lo cual, el silencio de pruebas delatado es improcedente. Así se declara.-

Por último también se observa de la presente denuncia, que se pretende delatar nuevamente como infringido el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, denuncia que ya fue resuelta en este fallo, y en consecuencia se da por reproducido dicho análisis en este acto.

Por las razones antes expresadas, la Sala considera que la presente denuncia formulada por silencio de prueba, por infracción de ley, por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente, así como es improcedente el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandante. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de julio 2015.

Se CONDENA al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

P., regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. P. de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

Presidente de la Sala,

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Vicepresidente,

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F.R.V.E.

Magistrada,

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M.V.G. ESTABA

Magistrada,

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrado-Ponente,

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Secretario,

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CARLOS WILFREDO FUENTES

Exp. AA20-C-2015-000616.

Nota: Publicada en su fecha a las  (    )

Secretario,