Decisión nº 141-10 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 29 de Octubre de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, acudió el ciudadano JOHARVIN J.V.R., con la asistencia de la profesional del derecho M.R.V. y, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION DE COMPRA a la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREALCA).

A dicha demanda, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, le dio entrada en fecha 26 de marzo de 2008, admitiéndola cuanto ha lugar en derecho y, emplazó a la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREALCA), para la contestación de la demanda.

Notificada como fue la parte demandada, mediante escrito de fecha 25 de junio de 2.009, el ciudadano R.D.P.S., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 18.217.427, actuando con el carácter de Director Principal de la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREALCA), asistido por la profesional del derecho A.K.D.B. , ya identificada, presentó escrito de contestación a la demanda, promoviendo de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa establecida en el ordinal 6to, es decir, la referente al defecto de forma de la demanda.

En fecha 09 de julio de 2009, los abogados A.K.L.D.B. y CORRADO B.C., con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito, da contestación a la demanda y, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y ss. del Código de Procedimiento Civil, formula reconvención pretendiendo la Resolución del Contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y, en consecuencia, pretende igualmente la aplicación de los efectos propios de la resolución por incumplimiento y de la cláusula penal establecida en la relación jurídica contractual.

Según auto de fecha 14 de julio de 2009, el Juzgado a-quo admite la reconvención propuesta fijando el día para a contestación de la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de julio de 2009, la abogado M.R.V., diligencia solicitando se desestime la reconvención.

En fecha 20 de julio de 2009, el Juzgado de Primera Instancia dicta auto mediante el cual señala la improcedencia de lo solicitado por la parte demandante con respecto a la inadmisibilidad de la reconvención.

Mediante escrito de fecha 22 de julio de 2009, la abogado M.R.V., apoderada judicial de la parte demandante, dio contestación a la reconvención.

Llegada la oportunidad para la evacuación de pruebas, la partes promovieron sus respectivos escritos y, el Tribunal a-quo, mediante auto de fecha 1° de octubre de 2009, las evacuó conforme a lo solicitado.

Concluido el lapso de promoción de pruebas, así como debidamente evacuadas las respectivas fórmulas probáticas, en fecha 08 de enero de 2010, la Juez Temporal para aquella oportunidad, se avoca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes.

Notificadas como fueron las partes, en fecha 16 de marzo de 2010, la abogado M.R.V., apoderada actora, presentó escrito de informes.

Mediante auto de fecha 25 de mayo de 2010, el Juzgado de Primera Instancia, dicta auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia.

En fecha 09 de junio de 2010, se profiere sentencia declarando CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención. Dicha decisión le fue adversa a la parte demandada, por lo que en fecha 16 de junio de 2010, ejerce el derecho subjetivo procesal de apelación, la cual fue oída en ambos efectos. Acordándose de ese modo remitir el expediente a este Juzgado Superior, quien en fecha 22 de julio de 2010, le dio entrada.

Llegada la oportunidad de informes, ambas partes presentaron sus respectivos escritos.

En fecha 04 de octubre de 2010, la abogado M.R.V., apoderada actora, presenta escrito solicitando se decrete medida preventiva y cautelar de prohibición de enajenar y gravar y, este Tribunal en esa misma fecha, dispuso agregarlo a las actas para luego resolver lo conducente.

El 04 de octubre de 2010, la abogada M.R., con el carácter ya expresado, presenta escrito de observaciones.

Mediante auto de fecha 04 de octubre de 2010, este Tribunal ordena a la parte solicitante de la medida cautelar indicada up supra, de conformidad con lo establecido en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, que amplíe la prueba en cuanto al requisito de procedibilidad referido al periculum in mora o riesgo ante la infructuosidad del fallo.

Ahora bien, siendo hoy el vigésimo cuarto día del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo y lo hace previo a las siguientes consideraciones:

COMPETENCIA

La decisión contra la cual se apela fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, en un Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA. Por lo cual este Tribunal, como Órgano jerárquicamente superior del a-quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en el Artículo 66 aparte B ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Así se declara.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

1. Motivos de la pretensión del actor:

   Expone el actor en su libelo de demanda, los siguientes argumentos:

   “… En el mes de marzo del año 2.007, y a través de la empresa COSTA ORIENTAL INVERSORA E INMOBILIARIA SOCIEDAD ANONIMA, CORIINSA, representada para el momento por B.A. DE SANCHEZ, en su condición de Director y Gerente de dicha sociedad, contacte a la sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL C.A. “PROMAREAL”, según se evidencia de Copia simple del Registro de Comercio que signada con la letra “A” acompaña el presente escrito. Contacto este que se hizo gracias al aviso publicitario colocado en un terreno ubicado en la Calle Z.d.S.D. de la Ciudad de Cabimas del Estado Zulia, Según se evidencia de aviso publicitario entregado por dicha inmobiliaria en fecha de visita, el cual signado con la letra “B” acompaña el presente escrito, (exactamente donde se construyeron los inmuebles de Villa esmeralda). En consecuencia, y por cuanto el precio de los inmuebles fue de Ciento Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 145.000.000,oo), con fecha de entrega 30/12/07 y siendo que estaba urgido de una vivienda, acepte los términos expuestos y con el objeto de garantizar la reserva del mismo:

   En fecha 12/03/07, según se evidencia de copia simple de Acta de Reserva signada con la letra “C” que acompaña el presente escrito, suscribí con la sociedad mercantil PROMOTORA MAREAL, CA. “PROMAREAL” representada por la ciudadana M.P., Cedula de Identidad Nº 15.240.653, en su condición de Director Principal de dicha sociedad y mediante Contrato Privado, UNA PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA …

   (…omisis…)

   cuyo precio convenido fue la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,oo), para cuya cancelación se establecieron las respectivas cláusulas; Iniciándose la relación contractual con el pago de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) por concepto de RESERVACION, aplicable al precio definitivo de compraventa, el ciudadano JOHARVIN J.V.R., le hizo entrega en el acto a la prenombrada sociedad mercantil, con el único fin de que el referido inmueble no se continúe promocionando para su venta. Igualmente fue acordada entre las partes contratantes, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo), por concepto de promesa bilateral de compraventa, debiéndose deducir de este monto, la cantidad entregada por concepto de reservación, y con una penalidad del 60% para las partes contratantes, en el entendido de que si rescindiera del presente compromiso u obligación, la suma entregada por concepto de reservación quedara en beneficio del propietario y de la mencionada empresa por los daños y perjuicios ocasionados. Funciona como Intermediaria (inmobiliaria) en la presente compraventa, la empresa COSTA ORIENTAL INVERSORA E INMOBILIARIA SOCIEDAD ANONIMA, CORIINSA, representada por B.A. DE SANCHEZ, en su condición de Director Gerente.

   Posterior e ello, y de conformidad con la pautado entre las partes a través del Contrato privado de Opción a Compra, el cual signado con la letra “D” acompaña el presente escrito, de forma progresiva, y confiado en cuanto a la responsabilidad, credibilidad y promesa de inicio de la construcción de la Villa, así como de la fecha entrega del inmueble por parte de la prenombrada Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, CA. “PROMAREAL, plenamente identificada, de forma continua y responsable, comencé según se evidencia de documentos varios signados con las letras “E”, “E1”, “E2”, “E3”, “E4”, “E5”, “E6”, “E7” y “E8”, a cancelar las respectivas cuotas acordadas por concepto de inicial del prenombrado inmueble. A saber:

   (…omisis…)

   En consecuencia, ciudadana Juez, comenzó para mi una odisea, toda vez que el tiempo estipulado para la entrega del inmueble había culminado hacia tres meses y la futura fecha de entrega era totalmente INCIERTA; razón por la cual y en virtud del tiempo transcurrido, adicional al aproximadamente 85% de dinero cancelado y los términos en mi contra estipulados para la devolución del dinero entregado en caso de ser yo quien rescindiera del contrato, decidí continuar con ello, toda vez que necesitaba el inmueble, había contratado con es finalidad y tenía la firme convicción de que podía lograrlo, aunado a que no tenía otra alternativa, ya había perdido mucho tiempo y dinero y oportunidad de obtener el beneficio de la Ley de Política habitacional por causas imputables a la prenombrada sociedad mercantil, por cuanto con quien debía hacerla era por una entidad de su preferencia, como lo era CORPBANCA, por lo que no entregaban ningún recaudo para ello, pero visto el retraso y la negligencia con la cual funcionaba la prenombrada sociedad mercantil PROMARREAL, y los efectos negativos que me estaban ocasionando; en consecuencia, a pesar de haberme solicitado que RESCINDIERA DE LA CONTRATACION, me NEGUE a ello y como hice mención, personalmente me dedique a la obtención del préstamo por concepto de Ley de Política habitacional en una entidad de mi preferencia como lo fue BANFOANDES, para lo cual solicite los recaudos correspondientes y de su responsabilidad, los cuales, me fueron proporcionados con RETARDO y con fechas posteriores a marzo del 2.008, lo que indica que desde el principio de la contratación, FUI ENGAÑADO con la fecha de entrega del inmueble como lo era el 30/12/07, aunado a que el 10 de diciembre del 2007, cuando les hice entrega del pago correspondiente, de forma extraoficial manifestaron que de no estar listos para marzo del 2.008, lo estarían con toda seguridad para diciembre del 2.008, que no me preocupara por cancelar el total de mi compromiso, por cuanto lo podía hacer en ese tiempo,

   (…omisis…)

   Por lo que responsabilizo a la prenombrada sociedad mercantil de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, mala fe e irresponsabilidad temeraria para con mi persona y la relación contractual realizada entre ambas partes..

   (…omisis…)

   Ahora bien, en noviembre del pasado año 2.008, manifesté a la prenombrada sociedad mercantil PROMARREAL, la APROBACION del crédito solicitado para la adquisición del inmueble reservado, pero que necesitaba un ULTIMO requisito para su formalización y protocolización y el cual debían éstos entregarlo por cuanto se trataba del MODELO DE LIBERACION DEL INMUEBLE, toda vez que el mismo se encontraba bajo hipoteca con la entidad mercantil CORPBANCA, transcurridos como fueron varios días sin respuesta alguna, ratifique la solicitud a lo cual manifestaron que para hacerme entrega d lo solicitado debía cancelar la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES por el inmueble de lo contrario que RESCINDIERA del mismo, a lo cual, me opuse totalmente, porque si bien es cierto se acepto un incremento, el mismo refiere al IPC, bancario y este no accede a mas del CIEN POR CIENTO (10%) del precio pactado a través de la opción, aunado a que entre las partes ya me había solicitado un incremento al inmueble de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), en Septiembre del pasado año 2.009, cuando suscribieron una Opción a compra del inmueble en cuestión por una cantidad total de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 187.000,oo). Documento este cuya autenticación era responsabilidad de la Sociedad Mercantil PROMARREAL, quien de forma irresponsable o con intención nunca lo hizo, no obstante cancelar los recaudos y cantidad de dinero requerida. Se consigna signada con la letra “” opción de compra con incremento incluido, a través del cual se evidencia lo afirmado.

   Siendo el caso ciudadana Juez, que no obstante encontrarme a derecho y en cumplimiento de mis deberes contractuales, la prenombrada sociedad mercantil de forma temeraria, premeditada y con alevosía, se ha negado todo el tiempo a la entrega del UNICO recaudo faltante para la formalización del inmueble, al punto tal, de acudir por ante la entidad bancaria desde el mes de Diciembre del año 2.008, a solicitar dicho requisito, y la misma una vez participado de dicha carla a la sociedad mercantil (según información de ésta), y no obstante recibir carta informativa de mi parte, se NEGO a firmar en calidad de recibido e igualmente manifiesta que quien debe solicitar y retirar dicho requisito (MODELO DE LIBERACION DE HIPOTECA) es la propia sociedad mercantil quien es su cliente.

   (…omisis…)

   En consecuencia ciudadana Juez y en virtud de los hechos y el derecho, y con fundamento en el ordenamiento Jurídico vigente en cuanto a su acontecimiento refiere, y de las cuales de conformidad con la normativa constitucional es de su conocimiento y aplicación, DEMANDO a la prenombrada sociedad mercantil PROMOTORA MAREAL, CA. “PROMAREAL” plenamente identificada de autos, para que convenga o en su defecto sea obligada por este tribunal al CUMPLIMENTO EFECTIVO del contrato suscrito y por ende la formalización definitiva y entrega del inmueble optado, ubicado en el Conjunto Residencial VILLA E.C.Z.S.D. de la Ciudad de Cabimas jurisdicción del estado Zulia. Para lo cual SOLICITO en este acto se sirva este tribunal: Cumplimiento este que deberá efectuarse en el precio convenido de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONBES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,oo) O SU EQUIVALENTE EN CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 145.000,OO) O EN SU DEFECTO EL VALOR CONVENIDO CON EL INCREMENTO DEL IMPUESTO (IPC) DE LA CANTIDAD DE CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 187.000,oo) y no la cantidad exagerada de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,oo) que es la cantidad solicitada para la formalización aludiendo para ello el incremento por razones del Impuesto (IPC). …”

2. Motivos de la defensa de la parte demandada y razones en las cuales se fundamenta la reconvención:

   Expresa como argumentos de su defensa la parte demandada, los siguientes:

   1. Hechos admitidos y, por ende, exentos de prueba:

      1.- Si es cierto Ciudadana Juez, que en el mes de Marzo del año 2.007, y a través de la empresa COSTA ORIENTAL INVERSORA E INMOBILIARIA SOCIEDAD ANONIMA, CORINSA, representada par el momento por B.D.S., en su condición de Director gerente de dicha sociedad, contractaron a nuestra representada la sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL COMPAÑÍA ANONIMA “PROMAREALCA”.

      2.- Si es cierto Ciudadana Juez, que el precio del inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta fue de Ciento Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 145.000.000,oo), hoy por la conversión monetaria es la cantidad de Ciento Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 145.000,oo), mas el incremento del IPC, con fecha de entrega 30 de Diciembre del 2007 y en acabado en blanco y gris según la mencionada promesa.

      3.- Si bien es cierto ciudadana Juez, que nuestra representada suscribió un acta de reserva con el ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado en actas, la misma no fue de fecha 12/03/07, sino de fecha 10/03/2007.

      4.- Si es cierto Ciudadana Juez, que mi representada suscribió un Contrato Privado de PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA por un inmueble construido por una casa tipo villa y su parcela de terreno edificada con el Nº 109-12 ubicada en la Calle Zulia de la Ciudad de Cabimas con las siguientes características: sala comedor, dos habitaciones, tres baños, cocina, lavandería, garaje, de la misma manera no es cierto que en el mencionado instrumento se menciona un tanque subterráneo d 5000 litros de capacidad. Así mismo es cierto que el inmueble es propiedad de nuestra representada PROMAREALCA, y es cierto que el precio convenido fue la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,oo) hoy CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (145.000,oo), para cuya cancelación se establecieron las respectivas cláusulas. Es cierto que la relación contractual se inicia con el pago de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) hoy CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.5000,oo), por concepto de RESERVACIÓN, Aplicable al precio definitivo de compraventa y que el ciudadano JOHARVIN J.V.R., la hizo entrega en el acto a nuestra representada con el único fin de que el referido inmueble no se continuara promocionando para su venta. De la misma forma es cierto que fue acordada entre las partes contratantes, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) hoy QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 15.000,oo), por concepto de promesa bilateral de compraventa, debiéndose deducir de este monto, la cantidad entregada por concepto de reservación, y con una penalidad del 60% para las partes contratantes, en el entendido de que si rescindiera del presente compromiso u obligación, la suma entrega por concepto de reservación quedara en beneficio del propietario y de la mencionada empresa por los daños y perjuicios ocasionados. Es cierto que funciona como intermediaria (inmobiliaria) en la presente compraventa, la empresa COSTA ORIENTAL INVERSORA E INMOBILIARIA SOCIEDAD ANONIMA, CORIINSA, representada por B.A. DE SANCHEZ, en su condición de Director Gerente.

      5.- Si bien es cierto ciudadana Juez, que nuestra representada suscribió un contrato privado de promesa bilateral de compra venta, con el ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado en actas, lo que no es cierto que se suscribió fue un contrato de opción de compra venta, según lo escrito en el libelo por la parte demandante. …

   2. Hechos negados, rechazados y contradichos en el escrito de defensa:

      1.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que el ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado en actas, de forma continua y responsable, comenzó a cancelar las respectivas cuotas acordadas por concepto de inicial del prenombrado inmueble, por cuanto que de la misma documentación consignada por el demandante por concepto de dichos pagos se denota ciudadana Juez, que fueron hechos de manera irresponsable, sin cumplir con lo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito entre nuestra representada y el mencionado ciudadano. De lo anteriormente expresado y a los fines de explicar lo hacemos de la siguiente manera: a) en cuanto a lo establecido en el acta de reserva se cumplió con la misma y por ende su pago completó el depósito en garantía estipulado en la cláusula tercera del mencionado documento de promesa bilateral de compra venta; b) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Abril del 2007 establecida en el mencionado documento fue cancelada en el tiempo oportuno y hábil; c) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Mayo del 2007 no fue cancelada en el tiempo hábil y oportuno, ni tampoco la cantidad correspondiente establecido en el documento ya que el día 09 de Junio del 2007 canceló la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) hoy Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.1.000,00); d) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Junio del 2007 no fue cancelada en tiempo hábil y oportuno, ni tampoco la cantidad correspondiente establecido en el documento ya que el día 09 de Julio del 2007 canceló la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,00)hoy Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.2.000,00); e) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Julio del 2007 no fue cancelada en tiempo hábil y oportuno, ya que el día 02 de Agosto del 2007 canceló la cantidad de cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00) hoy Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.5.000,00); f) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Agosto del 2007 no fue cancelada en tiempo hábil y oportuno, ya que el día 07 de Septiembre del 2007 canceló la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,00) hoy Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.2.000,00); g) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Septiembre del 2007 no fue cancelada en tiempo hábil y oportuno, ya que el día 06 de Octubre del 2007 canceló la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs.4.000.000,00) hoy Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.4.000,00); h) en cuanto a la cuota correspondiente al día 30 de Octubre del 2007 no fue cancelada en tiempo hábil y oportuno, ni fue cancelada la cuota correspondiente establecida en el mencionado documento y de esa manera no le dio cumplimiento al mismo puesto que las cantidades canceladas posteriormente esa fecha como fue el día 10 de Diciembre del 2007 canceló la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00) hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.10.000,00) y la de fecha 15 de Marzo del 2008 canceló la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.2.000,00)y así se denota que en la mismas que aún canceladas no cubrían el total integro de la cuota que era en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00)hoy VEINTICNCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.25.000,00) dando como falta de cumplimiento a la cláusula tercera establecida en el contrato privado de promesa bilateral de compra venta que dice textualmente los siguiente: CLAUSULA TERCERA: EL PROMITENTE COMPRADOR, han entregado a LA PROMITENTE VENDEDORA, en dinero efectivo y a su entera satisfacción, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en calidad de depósito en garantía del cumplimiento de su obligación de comprar. Dicha cantidad, por solicitud expresa de EL PROMITENTE COMPRADOR, ese imputarán al precio de venta al momento de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el organismo respectivo. La cantidad restante del precio de venta, es decir, CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000.000,00) será cancelada de la siguiente manera: CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000,00) de acuerdo al siguiente plan de pago en cuotas: primera cuota: Treinta (30) de A.d.D. mil Siete (2007), la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00); segundo cuota: Treinta (30) de M.d.D. mil Siete (2007), la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00); tercera cuota: Treinta (30) de Junio del Dos mil Siete (2007), la cantidad de U8N MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00); cuarta cuota: Treinta (30) de J.d.D. mil Siete (2007), la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000,00); quinta cuota: Treinta (30) de Agosto del Dos mil Siete (2007), la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00); sexta cuota: Treinta (30) de Septiembre del Dos mil Siete (2007), la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00), séptima cuota: Treinta (30) de Octubre del Dos mil Siete (2007), la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00). La cantidad restante para cubrir el monto total de la compra-venta es por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.90.000.000,00) será cancelada al momento de la protocolización final de compra-venta. La falta de pago de Dos (02) de las cuotas antes descritas dará como resultado el presente contrato Bilateral de Compra-Venta, y en consecuencia EL PROMITENTE COMPRADOR, autoriza a LA PROMITENTE VENDEDORA quedarse con la cantidad de dinero dado en garantía más un quince por ciento 15% en dinero del total de las cuotas recibidas. Las partes expresamente hace constar que el precitado depósito en garantía, así como los pagos posteriores no generarán ni devengarán intereses de ningún tipo

      2.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que la obra propiedad de nuestra representada estaba SIN CONSTRUIR para EL 30 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2007, por cuanto que la misma ya estaba construida.

      3.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada estableció una promesa verbal de culminar la obra en el mes de marzo del 2.008, puesto que para el 2007 en Diciembre ya estaba culminada y en la promesa se establece que el inmueble será entregado en Blanco y Gris y de la misma forma Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada se comprometió a culminar y entregar en diciembre del año 2.008 y que la construcción de los inmuebles no estaba terminada y que muy por el contrario se desconocía fecha de entrega de los mismo y que se mencionaba como fecha de entrega diciembre del 2.008 ya que la obra y el inmueble en cuestión estaba construido.

      3.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada que el tiempo estipulado para la entrega del inmueble había culminado hacia tres meses y la factura de fecha de entrega era totalmente INCIERTA y que por causas imputables a nuestra representada perdió el demandante mucho tiempo y dinero y oportunidad de obtener el beneficio de la Ley de Política Habitacional cuando en verdad fue por causa del mismo no obtener el beneficio por cuanto que según las fechas de pago antes explicadas no se había cubierto ni el 100% de la cláusula tercera de la promesa y aunado a esa situación el temerario demandante no acudía a los llamados realizados por nuestra representada a los fines de solventar su situación legal con el inmueble objeto de la presente demanda, igualmente negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada obligó al demandante que sus trámites de préstamo debía hacerlo por una entidad de preferencia de nuestra representada, como lo era CORPBANCA, y es falso que no entregaban ningún recaudo para ello.

      Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada le solicitó al ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado en actas, RESCIENDIERA DE LA CONTRATACION, puesto que de su propio libelo de demanda se desprende que fueron otorgados los recaudos del mes de marzo del 2008 razón por la cual después de tantos llamados fue en esa fecha que compareció ante nuestra representada y a pesar de su incumplimiento recibió los recaudos, fecha ésta imputable a retardo por parte del demandante y que aún así tampoco fue cubierta la cantidad de dinero establecida en la cláusula tercera del mencionado documento y que esta imputación se deriva de su propia declaración en el libelo incoado cuando el ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado en actas, manifiesta que “……no se hizo entrega de la cantidad total convenida, por cuanto la promesa verbal manifiesta en diciembre del 2.007 por parte de la Sociedad mercantil PROMAREAL, de culminar el inmueble en el mes de marzo del 2.008 no se cumplió, por no estar culminada la obra, y peor aún se desconocía esta, ……”, manifestación esta que no conviene mi representada por cuanto que la razón por la cual no se realizó la protocolización de la venta no es imputable a la misma sino a la falta de cumplimiento al pago convenido por parte del demandante.

      5.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, que nuestra representada haya engañado con la fecha de entrega del inmueble como lo era el 30/12/07, de la misma forma es falso de toda falsedad que mi representada de forma extraoficial manifestó que de no estar listos los inmuebles para marzo del 2.008 lo estarán con toda seguridad para diciembre del 2.008, y así mismo negamos, rechazamos y contradecimos que le expresó al demandante que no se preocupara por cancelar el total del compromiso, por cuanto que lo podía hacer en ese tiempo, lo cual es falso puesto que constantemente y de manera voluntaria de mi representada se la llamaba a solucionar su estado con respecto a la contratación y el mismo hacía caso omiso del mismo. De igual forma negamos, rechazamos y contradecimos la explicación plasmada referente a los recaudos mencionados y signados con la letra “F” y con fecha de emisión 06/05/08, la C.d.H., con la letra “G” y con fecha de emisión 14/08/08, la Solvencia Municipal; con la letra “H” y con fecha 23/03/07, la inscripción Catastral del terreno la cedula catastral de la construcción como tal, por la razón que no fueron entregados por nuestra representada aproximadamente en el mes de Noviembre del 2.008 como lo explana en su libelo, por cuanto que dicha documentación no es necesaria para la solicitud de un crédito ya sea por vía de ley de política habitacional o por vía hipotecaria sino que por el contrario son requeridos al momento de la protocolización definitiva, por consecuencia la tenencia o no de dichos recaudos no lo exime al cumplimiento del contrato y tampoco es el eje principal para establecer tiempos ciertos y legales para resolver una controversia que fue originada por el actor en el presente juicio.

      6.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, en nombre de nuestra representada y de manera categórica el Modelo ERRADO Y EQUIVOCADO de Liberación de Hipoteca del inmueble en cuestión consignado con el libelo por la parte demandante, ya que seso supuesto modelo fue solicitado por ciudadano JOHARVIN J.V.R. y el cual fue entregado a su solicitud por el gerente de la entidad bancaria CORPBANCA, por lo tanto es temerario responsabilizar a nuestra representada de tal error en vista que el supuesto modelo de liberación no fue solicitado a nuestra representada sino que fue solicitado en forma directa y sin autorización ante la entidad bancaria mencionada, y es incongruente ilógico decir que hasta la fecha dicho requisito exigido por BANFOANDES como entidad bancaria supuestamente que le iba a otorgar el crédito de Ley de Política Habitacional, nuestra representada haya negado dicho requisito, en virtud que ese requisito no fue requerido y por ende no es imputable el error y mucho menos pensar en no entregar requisitos que no son solicitados y que los mismos son requisitos por los compradores al momento de la protocolización definitiva de compra venta.

      7.- Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, en nombre de nuestra representada que en Noviembre del pasado año 2.008 que el demandante manifestó la aprobación del crédito solicitado para la adquisición del inmueble reservado, y mucho menos que necesitaba un ultimo requisito para su formalización y protocolización y así mismo negamos, rechazamos y contradecimos que transcurrieron como fueron varios días sin respuesta alguna puesto que nunca fue solicitado, negamos, rechazamos y contradecimos la supuesta ratificación de la solicitud así como la manifestación por parte de nuestra representada que para hacerle entrega de lo nunca solicitado debía cancelar la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES por el inmueble de lo contrario que RESCINDIERA del mismo, situación que es falsa por cuanto que ni el tiempo existe solicitud alguna de lo anteriormente expuesto. Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, en nombre de nuestra representada que entre las partes dicho por el demandante se había solicitado un incremento al inmueble de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), en septiembre del pasado año 2.009, …

      (…omisis…)

8. - Negamos, rechazamos y contradecimos Ciudadana Juez, en nombre de nuestra representada que el demandante se encuentra a derecho y en cumplimiento de sus deberes contractuales así como negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestra representada en forma temeraria, premeditada y con alevosía, se ha negado todo el tiempo a la entrega del único recaudo faltante para la formalización del inmueble, al punto tal, de que el demandante acudió por ante la entidad bancaria desde el mes de diciembre del año 2.008, a solicitar dicho requisito, y así mismo negamos, rechazamos y contradecimos que se participó a través de una carta a nuestra representada para la solicitud de tal requisito y prueba de ello que de su propio alegato el demandante expresa que se NEGO a firmar en calidad de recibido y la razón es que nunca fue entregado a nuestra representada. Negamos, rechazamos y contradecimos que según lo alegado por la parte demandante se evidencia el cumplimiento fiel de sus obligaciones contractuales y el interés de dicho cumplimiento, así como el conocimiento de las mismas, así mismo negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada a obrado con a temeridad, mala fe y premeditación alegado por el demandante y mucho menos aceptar que nuestra representada esté consciente de un supuesto incumplimiento e irresponsabilidad por la supuesta negativa a la entrega al cumplimiento de lo pactado y por ende a la entrega formal del inmueble a través de la formalización y protocolización final del documento de compraventa y de manera alguna aceptar el no cumplimiento cabal del objeto y causa principal del contrato de Opción Compraventa de un documento que no fue suscrito entre ambas partes. De la misma manera negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada haya tenido una actitud irresponsable y mucho menos que no fue nunca la intención la venta del inmueble. De manera responsable negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada, la forma temeraria de juzgar por un delito como el aprovechamiento ilícito por la compra de una vivienda y muchos menos que se hayan suscrito convenios con términos totalmente unilaterales esgrimido así por el demandante temerario, por cuanto que la contratación se hizo bajo la figura de un contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual lleva inmerso u conjunto de cláusulas que se hicieron ley entre las partes contratante. Nos reservamos el derecho en nombre de nuestra representada de ejercer las acciones penales correspondientes por cuanto en el libelo de la demanda y de forma expresa y temeraria se le esta imputando de un delito que debe ser dirimido en otras instancias que poseen la competencia a tal fin legal. …”

   3. En cuanto a la reconvención incoada por la parte demandada, se aducen los siguientes motivos:

   … En fecha 10 de Marzo del 2007 nuestra representada la Sociedad Mercantil “PROMOTORA MAREAL COMPAÑÍA ANONIMA”, “PROMAREALCA”, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Zulia de fecha Tres (03) de Agosto del Dos Mil Seis (2006), anotada en el Registro de Comercio bajo el Nº 23, tomo 49-A, representada por su presidenta la ciudadana M.L.P.S., venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-15.240.653, con domicilio en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, inicialmente reservó y posteriormente el día 30 de Marzo del 2007, suscribió un contrato privado de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA de un inmueble propiedad de nuestra representada con el ciudadano JOHARVIN J.V.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.459.933, con domicilio en la Ciudad y Municipio autónomo Cabimas del Estado Zulia, dicho inmueble esta descrito en ese documento de la siguiente manera:

   (…omisis….)

   En el mencionado documento se establecieron una serie de cláusulas y condiciones entre las partes de las cuales fueron incumplidas por el ciudadano JOHARVIN J.V.R., ya identificado, denominado EL PROMITENTE COMPRADOR según ese contrato. Dicho incumplimiento versa en que el demandante reconvenido no cumplió a su obligación principal de cancelar el saldo restante por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.90.000.000,00) hoy NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.90.000,00) así como no cumplió con la totalidad del pago de las cuotas establecido en la CLAUSULA TERCERA de ese contrato y dentro del lapso de vigencia del referido a pesar de que el inmueble fue terminado en Blanco y gris como se estableció en el contrato en el tiempo hábil y oportuno para Diciembre del 2007, tal como se demostrará en un lapso legal correspondiente, mas sin embargo nuestra representada trató de manera amistosa en solucionar dicha situación controvertida y enervada por el ciudadano en cuestión quien de manera inexplicable no asumió el interés necesario para dar fin a dicha controversia, causando con su actitud causó (sic) un perjuicio económico a nuestra representada. Así mismo lo establecido dentro del contenido en la CLAUSULA SEGUNDA del mencionado contrato se establece que para el otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, el precio acordado debe estar totalmente pagado, situación esta ciudadana Juez que no fue cumplida por parte del demandante reconvenido y en consecuencia era imposible protocolizar la venta definitiva del inmueble en cuestión visto el incumplimiento del mismo al no estar canceladas las cantidades de dinero requeridas, incurriendo en falta de lo dispuesto en la misma y es de nuestro conocimiento que la ley adjetiva dispone que los contratos son leyes entre las partes. …

3. Fundamentos de la contestación de la reconvención:

   Afirma en su defensa la parte actora reconvenida, lo siguiente:

   …RECONOZCO COMO CIERTO el contrato de promesa bilateral de compraventa sucrito entre mi representado ciudadano JOHARVIS JOSE VALDERRAMA Y PROMAREALCA plenamente identificados, el cual signado con la letra “D” riela inserto en los folios 18 al 20 y 88 al 90 respectivamente de la demanda que por cumplimiento de contrato fuere incoado en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA MAREAL COMPAÑÍA ANONIMA “PROMAREALCA” plenamente identificada de autos, aun cuando NO ASI del escrito de contestación promovido.

   RECONOZCO el error material involuntario suscitado en el libelo de demanda en cuanto a la fecha de acta de reserva suscrita entre mi representado y el demandado reconvincente, error este por demás involuntario y material (tipeo) que se omite cuando igualmente se cita como evidencia y signada con la letra “C” dicha Acta de reserva con igual contenido que el mencionado en el libelo de demanda. Por lo que se solicita al tribunal considerar la fecha cierta de la instrumental probatoria consignada como lo es el 10/03/07 y no es el 12/03/07 como inicialmente se manifestó.

   consignado con dicho escrito libelar signada con la letra “E” y riela inserto en el folio 29 de la presente causa, toda vez que ambos refieren el mismo contexto, adicional a que el error refiere a una diferencia de un solo digito. En consecuencia, y con fundamento en el ordenamiento jurídico y siendo que el demandado reconvincente admite y reconoce el contenido afirmado, dicho error material involuntario debe ser valorado en definitiva como un error material involuntario que no produce efectos secundarios algunos en el presente proceso.

   NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, Que en el documento de PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA suscrito por las partes intervinientes en marzo del 2007, se hayan expresado los siguientes datos de identificación de la demandada reconvincente como son los referentes al parcelamiento de fecha 24/01/07, bajo el N° 37, Tomo 5, protocolo primero, premier trimestre de ese año y su respectiva aclaratoria de porcentaje de fecha 28/08/08, bajo el N° 33, Tomo 16 Protocolo Primero, Tercer Trimestre de ese año, todos registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos, S.R., Cabimas y S.B.; como así lo expresa éste en su escrito (folios vuelto del 85 y 86). Mas sin embargo, posterior e la celebración del citado contrato y a petición de mi representado demandante reconvenido, en virtud de los requisitos exigidos por BANFOANDES para la tramitación del crédito habitacional solicitado, de manos del propio demandado reconvincente, se obtuvo una copia simple del documento de parcelamiento de fecha 247/01/07, bajo el N°37, Tomo 5, protocolo primero, primer trimestre de ese año.

   NIEGO Y RECHAZO que mi representado haya INCUMPLIDO el precitado contrato de promesa bilateral de compraventa como alega el demandado reconviniente en su escrito, al manifestar: …

   que dicho incumplimiento versa en que el demandante reconvenido no cumplió a su obligación principal de cancelar el saldo restante por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 90.000,oo), así como no cumplió con la totalidad del pago de las cuotas establecidas en la cláusula tercera de ese contrato y dentro del lapso de vigencia del referido, a pesar de que el inmueble fue terminado en blanco y gris como se estableció en el contrato en el tiempo hábil y oportuno para diciembre del año 2.007, tal como se demostrara en su lapso legal correspondiente…”. Por cuanto, del citado contrato era de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,oo) o su equivalente actual de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 145.000,oo). Cantidad ésta que sería cancelada fraccionadamente en tres cuotas o partes convenidas y establecidas por las partes intervinientes en su cláusula tercera a saber:

   (…omisis…)

   NIEGO Y RECHAZO que el demandado reconviniente haya ENTREGADO el inmueble objeto de la negociación en acabado en blanco y gris el DIAS TREINTA DE DICIEMBRE DEL AÑOS DOS MIL SIETE (30/12/07), como afirma en su escrito de reconvención, por cuanto el mismo en primer lugar no solo NO LO ENTREGO, sino que para la prenombrada fecha ce entrega convenida, NO LO HABIA COMENZADO, tal y como se demostrará en el proceso y se evidencia de la CLAUSULA PRIMERA del citado CONTRATO DE PRESTAMO AL CONSTRUCTOR CONB RECURSOS PROPIOS suscrito en fecha 05/12/07 entre el demandado reconviniente y la entidad mercantil CORP BANCA C.A, que contempla que este se encontraba en laq adquisición de un préstamo bancario para la construcción y por ende en los trámites de INICIACIÓN de la obra en cuestión. Y al respecto la citada cláusula primera contempla que Corp Banca le otorga al demandado reconviniente un préstamo por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.303.000.000,oo) o en su equivalente en dinero actual de DOS MILLONES TRESCIENTOS TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.2.303.000,oo), DESTINADO EL MISMO A LA CONSTRUCCIÓN DE UN CONJUNTO RRESIDENCIAL DENOMINADO VILLA ESMERALDA, UBICADO EN LA CALLE ZULIA, SIN NUMERO, SECTOR DELICIAS NUEVAS DE LA PARROQUIA AMBROSIO DE LA CIUDAD Y MUNICIPIO AUTONOMO CABIMAS DEL ESTADO ZULIA, CUYO DESTINO O USO LA PRESTATARIA DECLARA QUE SERÁ PARA VIVIENDA PRINCIPAL…”;

   (…omisis…)

   Por lo que se observa en consecuencia, que el demandado reconviniente, incurrió en los siguientes incumplimientos:

   - INCUMPLE IRRESPONSABLEMENTE la CLAUSUAL CUARTA del citado contrato, cuando no obstante haberse obligado a Protocolizar por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro el respectivo documento traslativo de los derechos de propiedad, dominio y posesión que sobre el inmueble le corresponden, dentro de un plazo máximo de TREINTA (30) DIAS consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento de la respectiva C.d.R.d.H. emitida por el Órgano Municipal correspondiente. Por cuanto esta c.d.h. que signada con la letra “F” riela inserta en el folio 30, y de la cual se evidencia que su fecha de emisión fue EL SEIS DE M.D.d. mil ocho (06/05/08) y la cual, le fue entregada aproximadamente en junio del 2008 y por requerimiento de mi representado, con lo cual queda demostrado nuevamente adicional al incumplimiento de la entrega de la obra en fecha 30/12/07; que la respectiva protocolización que debía materializarse treinta días posterior a la fecha de emisión de la citada Carta de Habitabilidad, correspondiendo ésta para el 06/06/08, pero que no se protocolizó, por encontrarse inconclusa la construcción prometida, porque de lo contrario, y encontrarse lista la construcción ofertada como afirma el demandado reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, hubiese éste presentado demanda de resolución en contra de mi representado y no fue así; Con lo que se demuestra nuevamente la falsedad y temeridad en su escrito y por ende INCUMPLIMIENTO en la terminación de la obra y posterior entrega para el 30/12/07.

   - INCUMPLE IRRESPONSABLEMENTE la CLAUSULA SEXTA del citado contrato, cuando no obstante haberse obligado a entregar a mi representado lo menos con DIEZ (10) DIAZ calendario de antelación a la fecha de agotamiento de dicho plazo, todos los recaudos que de su parte sean necesarios para poder redactar y presentar ante la Oficina Subalterna de Registro el documento definitivo de compraventa, lo cual se evidencia cuando no obstante haberse solicitado por escrito como se evidencia de instrumental probatoria que signada con la letra “M” riela inserta en el folio 47 de la presente causa. Incumplimiento clara e irresponsablemente con dicha obligación convenida, aunado a los DAÑOS ECONOMICOS Y MORALES que ocasionó tal incumplimiento, por cuanto el crédito aprobado para la adquisición del inmueble en controversia le fue retirado en virtud de la falta de consignación del documento requerido de MODELO DE LIBERACION DE HIPOTECA al banco acreedor. Documento éste que fue requerido en virtud de la cláusula Décima Novena del contrato de CONTRATO DE PRESTAMO AL CONSTRUCTOR CON RECURSOS PROPIOS suscrito en fecha 05/12/07 entre el demandado reconviniente y la entidad mercantil CORP BANCA C.A que contempla la abstención por parte del Registrador de cualquier mandamiento de enajenación o gravamen sin la debida autorización de CORP BANCA como entidad hipotecaria de dicha construcción.

   - INCUMPLE IRRESPONSABLEMENTE la CLAUSULA DECIMA del citado contrato cuando no obstante compromete el demandado reconviniente a la entrega del inmueble objeto de la negociación en acabado en blanco y gris el DIA TREINTA DE DICIEMBRE DEL AÑOS DOS MIL SIETE (30/12/07), el mismo en primer lugar no solo NO ENTREGO, sino que NO HABIA COMENZADOLA OBRA, tal y como se evidencia de la CLAUSULA PRIMERA del citado CONTRATO DE PRESTAMO AL CONSTRUCTOR CON RECURSOS PROPIOS suscrito en fecha 05/12/07 entre el demandado reconviniente y la entidad mercantil CORP BANCA C.A, que contempla que éste se encontraba en la adquisición de un préstamo bancario para la construcción y por ende en los trámites de INICIACION de la obra en cuestión. Y al respecto la citada cláusula primera contempla que Corp Banca le otorga al demandado reconviniente un préstamo por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS TRES MILLONES DE BOLIVARES (bs. 2.303.000.000,oo) o su equivalente en dinero actual de DOS MILLONES TRESCIENTOS TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.2.303.000,oo), DESTINADO EL MISMO A LA CONSTRUCCIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO VILLA ESMERALDA, UBICADO EN LA CALLE ZULIA, SIN NUMERO, SECTOR DELICIAS NUEVAS DE LA PARROQUIA AMBROSIO DE LA CIUDAD Y MUNICIPIO AUTONOMO CABIMAS DEL ESTADO ZULIA, CUYO DESTINO O USO LA PRESTATARIA DECLARA QUE SERÁ PARA VIVIENDA PRINCIPAL…”; En segundo lugar, del contenido del escrito libelar y las instrumentales probatoria consignadas como son entre otras: La C.D.H. con fecha de emisión 06/05/08 que signada con la letra “F” riela inserta en el folio 30 del a presenta causa; LA SOLVENCIA MUNICIPAL con fecha de emisión 14/08/08 que signada con la letra “G” riela inserta en el folio 32 del a presente causa; La CARTA ACLARATORIA emitida el 14 de mayo del 2.008, que signada con la letra “J”; LA CEDULA CATASTRAL DE LA COINSTRUCCIÓN entregada a mi representado en Noviembre del 2.008; que signada con la letra “I” riela inserta en el folio 33 del a presenta causa; Modelo ERRADO Y EQUIVOCADO de Liberación de Hipoteca del inmueble en cuestión, con fecha 23/12/08; Y en Tercer lugar, en el ambiguo, insignificante y carente de objeto e instrumentales probatorias que fundamenten el escrito de contestación y reconvención presentado. ...”

4. Razonamientos de la sentencia recurrida:

   En el fallo sometido en apelación al conocimiento de esta Superior Instancia, se formularon los siguientes razonamientos:

   … Analizadas todas las pruebas insertas de actas, se hace necesario realizar las siguientes consideraciones:

   Es trascendental aclarar que el punto neurálgico del presente juicio es demostrar el cumplimiento o no de las obligaciones que circunscriben las partes en al documento bilateral de compra-venta, el cual constituye el instrumento fundamental de la presente acción, así como de la Reconvención interpuesta por la parte demandada.-

   En primer lugar, la parte actora reconvenida solicita en el libelo de demanda, que la parte demandada reconvincente cumpla con lo acordado en el contrato bilateral de compra-venta suscrito entre ambas parte; y en el decurso del juicio y revisado por esta Juzgadora con todos los medios de pruebas evacuados por las partes en esta causa, se llegó a la convicción de que la parte actora logró demostrar el incumplimiento de la parte demandada reconvincente en entregar el inmueble objeto del presente juicio en el tiempo estipulado en el contrato en referencia, es decir, para el día 30 de diciembre de 2.007.-

   Lo anterior se fundamenta entre otras cosas, con el Contrato de Préstamo al Constructor con Recursos Propios, protocolizado en fecha 05 de diciembre de 2.007, en el cual la entidad bancaria CORP BANCA, C.A., celebra el contrato de préstamo en cuestión con la empresa demandada, destinado a la construcción un Conjunto Residencial denominado VILLA ESMERALDA, ya que, si la parte demandada se había comprometido en entregar el inmueble para el día 30 de diciembre de 2.007, y apenas el crédito para construir las viviendas en el conjunto residencial, fue registrado en fecha 05 de diciembre de 2.007, es evidente la imposibilidad de que en tan corto tiempo se construya entre otros el inmueble objeto del presente juicio. Así se considera.-

   Asimismo se refuerza lo anterior, con la Inspección Judicial realizada el día 11 de noviembre de 2.009, por el juzgado comisionado, ya que quedó demostrado a través de las exposiciones realizadas por los vecinos del inmueble No. 109-12, que para la fecha de entrega acordada en el contrato bilateral de compra-venta, el mencionado inmueble no estaba culminado; por lo que se hace prueba a favor de la parte actora en cuanto a los hechos expuestos en el libelo de demanda. Así se considera.-

   En segundo lugar, y en cuanto a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, y tal como quedó asentado en la valoración a las pruebas insertas en actas, no fue demostrado el incumplimiento de la parte actora reconvenida, ya que no trajo a las actas ninguna prueba que diere crédito al derecho reclamado en el escrito de reconvención; en tal sentido, en cumplimiento esta Juzgadora a los principios de verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento civil, y en atención a la actividad defensiva ejercida por la demandada en su contestación de la demanda, haciendo ésta interpuesto Reconvención y siendo el caso que la parte actora reconvenida contradijo en todas sus partes la reconvención propuesta, importaba a la demandada reconvincente demostrar su verdad sobre el presunto incumplimiento por parte del actor, de lo acordado en el contrato bilateral de compra-venta, y no habiéndolo hecho, la fórmula obligada para esta Juzgadora es declarar Sin Lugar la Reconvención propuesta. Así se decide.-

   Al respecto, es importante destacar el contenido del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

   Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley la faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a la alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegado ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.-

   En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

   .

   En tal sentido, esta Juzgadora del análisis integral de cada medio de prueba, entrelazado con los distintos instrumentos que obran en el expediente, aplicando las reglas de la sana crítica, evidencia que de lo actuado en actas se encuentran cubiertos los extremos legales exigidos en la acción principal de Cumplimiento de Contrato; y en consecuencia, le es procedente e impretermitible a esta Sentenciadora declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOHARVIN J.V.R., en contra de la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMARREAL), plenamente identificados, con motivo del contrato bilateral de compra-venta celebrado por ambas partes. Así se decide.-

   En vista de la procedencia de la acción principal de cumplimiento de contrato, se ordena a la parte demandada reconvincente Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREAL), que cumpla con lo acordado en el contrato bilateral de compra-venta, referente a la formalización definitiva de la operación de compra-venta pactada y entrega del inmueble optado, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, a los fines de que se formalice la operación de compra-venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villa esmeralda, de la parroquia Ambrosio de la Ciudad de Cabimas, estado Zulia, identificado con el No. 109-12, y por ende, la entrega del resto de las cantidades de dinero por parte del ciudadano JOHAVRIN J.V.R., plenamente discriminadas en el contrato bilateral de compra-venta. Así se decide.- …”

5. Fundamentos del fallo de Alzada:

   Atendiendo la forma como ha quedadazo establecida la litis, en virtud de las afirmaciones de hecho contradichas, rechazadas y negadas en el escrito de defensa del demandado, así como la contestación dada por el demandante reconvenido a la reconvención o mutua petición formulada en el escrito de contestación de la demanda. Resulta ineludible para quien decide, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a.y.v.t.e. material probático constante en las actas procesales, tomando en consideración para ello las previsiones generales y especiales en cuanto la estimación judicial de la prueba y la carga de la prueba, a tenor de lo establecido en lo artículos 508 y 506 eiusdem, en este último caso, en concordancia con lo expresado en el artículo 1.354 del Código Civil. En tal sentido, se observa:

   1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.

      1. Pruebas consignadas con el libelo de demanda:

         Según el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, con el libelo de la demanda deben acompañarse aquellas instrumentales en las cuales se funde o sirven de causa a la pretensión, so riesgo de no serles admitidos en otra oportunidad procesal, salvo que su no incorporación a las actas obedezca a una de las estructuras contingente dispuestas en el artículo in commento. En el entendido que si el documento fundamental es de carácter privado, como es el caso suscitado en el sub iudice, – por no gozar de los privilegios probatorios de los documentos públicos- deben los supuestos de excepción aludidos up supra, producirse en el lapso probatorio que corresponde, es decir, el de promoción de pruebas.

         Visto lo anterior, la parte actora reconvenida con el libelo de demanda produjo como documentos fundamentales, así como otras instrumentales que no tienen tal carácter, los siguientes:

         - Copia fotostática del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrita entre las partes del presente asunto (folios: 18 al 20 y sus vtos.), el cual constituye un documento privado simple y, por ende, se sustrae de los supuestos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la posibilidad de su incorporación a las actas en forma de reproducción fosfática, entre otras maneras, dado su no carácter de documento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido. Por lo expuesto, en principio, dicha instrumental debe declararse inadmisible, sin embargo, en virtud que fue admitida la celebración de dicho negocio jurídico en el acto de contestación de la demanda, no se reputa como un hecho controvertido la celebración de la promesa bilateral de compra venta que se pretende demostrar con la instrumental in examinis. ASÍ SE DECIDE.

         - Acta de Reserva que riela en copia fotostática en el folio 17 de estas actuaciones: La anterior Instrumental se trata de una copia fosfática de un documento privado simple, el cual no se subsume en las causales de los documentos que de conformidad con el artículo 429 ibídem, pueden ser producidos en juicio a través de esa técnica. Lo cual, en principio, se reputa como no permisible su incorporación a las actas procesales, sin embargo, independientemente que en prueba se produjo su original, la cancelación de la cantidad dineraria expresada en el contenido de dicha Acta de Reserva no fue rechazada en el acto de contestación de la demanda. Razón por lo cual, tal circunstancia se tiene como no controvertida y, por ende, excepcionada de prueba. ASÍ SE DECIDE.

         - Nueve recibos de pago, que rielan entre los folios 21 y 29 de estas actuaciones, los cuales han sido incorporados en copia fotostática. De tal modo, que siendo dichos recibos documentos privados simples, se encuentra exentos de ser producidos en juicio por la vía empleada, pues, de conformidad con el artículo 429 ibíden, sólo de esa manera pueden ser allegados a las actas los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Sin embargo, en virtud que en el acto de contestación no fue contradicho el contenido de la instrumentales in examinis, aunque extemporáneamente, dada su condición de documentos fundamentales, resultaron producidos en originales en la etapa probatoria; se tienen como un punto no debatido dicha circunstancia. En consecuencias, se encuentran excepcionados de prueba los recibos in commento. ASÍ SE DECIDE.

         Hasta aquí los instrumentos fundamentales en los cuales se soporta la pretensión del actor, los cuales, se insiste, ineludiblemente de conformidad con el artículo 434 del Código de procedimiento Civil, deben ser, en principio, acompañados al libelo de la demanda. Corresponde en lo adelante la valoración de los otros documentos presentados con el libelo:

         - Cursa entre los folios 10 y 15 de estas actuaciones, copias fotostáticas del documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil, ”PROMOTORA MAREAL COMPAÑÍA ANÓNIMA” (PROMAREALCA). Dicha instrumental es copia de un documento público y, por ende, se subsume en lo dispuesto en el artículo 429 de la N.A.C.. Razón por lo cual, surte plenos efectos para la debida identificación de la parte demandada reconviniente. ASÍ SE ESTABLECE.

         - Riela en el folio 16, aviso de publicidad impresa, en copia fotostática, el cual ha sido incorporada a las actas de manera errada, pues, se trata de un documento privado simple que no satisface los extremos del artículo 429 antes citado, en cuanto aquellos que pueden ser allegados a las actas de esa manera, se insiste, los documentos públicos y los privados reconocido o tenidos legalmente por reconocidos. Sin embargo, independientemente que luego, en el lapso de prueba la instrumental en cuestión haya sido producida en original, no es circunstancia contradicha en autos la promoción de venta de viviendas que efectuó la demandada reconviniente, específicamente, en lo que se refiere al conjunto residencial conocido como “Villa Esmeralda”. En consecuencia, el tema en cuestión se encuentra exento de prueba de conformidad con la ley. ASÍ SE DECIDE.

         - Consta en el folio 30 de las actas procesales, C.d.H. expedida por la Alcaldía de Cabimas. La referida constancia ha sido presentada en copia fotostática y, por tratarse de una reproducción de un documento administrativo, de conformidad con el artículo 429 ibídem, no es susceptible su incorporación al proceso por la vía empleado por la parte actora. Razón por lo cual, se requiere su ratificación en original en la actas procesales, circunstancia que no consta en autos. En consecuencias, se inadmite la referida probática a los efectos de la definitiva ASÍ SE DECIDE.

         - Corre en el folio 31, copia fotostática del documento administrativo constante de la solvencia Municipal N° 0801000774, expedida por la Alcaldía de Cabimas, a nombre de la sociedad mercantil demandada. Dicha instrumental no cumple con los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 429 ibídem, razón por lo que se requiere su incorporación a las actas en original. Sin embargo, independientemente de ser allegada la instrumental en original en el lapso de prueba respectivo, con dicha probanza nada se evidencia en relación con los hechos controvertidos. En consecuencia, se desestima a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Riela en el folio 32, en copia fotostática, Resolución emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Cabimas, en fecha 23 de marzo de 2007, signada con el N° 162/07. Dicha instrumental se trata de un documento administrativo que no satisface los extremos para su incorporación en juicio previstos en el artículo 429 ibídem, razón por lo cual se requiere ser allegadas a las actas en original. Sin embargo, independientemente que en el lapso de prueba se haya cumplido con el deber antes señalado, la probanza en cuestión es irrelevante a los efectos del thema desidendum. En consecuencia, se desestima a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Cursa en los folios 33 y ss, de las presentes actuaciones, copia fotostática del modelo o forma de documento de liberación de hipoteca, la cual no reúne las condiciones exigidas por el artículo 429 ibídem. Sin embargo, dicha instrumental es irrelevante a los efectos de las resultas, independientemente de su incorporación en original en el lapso de prueba respectivo. ASÍ SE DECIDE.

         - Copia simple fotostática de constancia de aclaratoria, la cual riela en el folio 35, que por ser un documento privado simple no reúne las condiciones que prevé el artículo 429 antes citado. Sin embargo, aún constando en autos la originan del referido documento, resulta irrelevante y, por ende, desestimada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Riela entre los folios 36 al 37, constancia de declaración de gravamen, la cual ha sido incorporada a las actas en copia fotostática. Razón por lo cual, se subsume en las condiciones que prevé el artículo 429 ibídem. Sin embargo, la referida prueba es irrelevante a los efectos de lo controvertido, quedando de ese modo desestimada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Cursa entre los folios 38 al 46 y sus vtos., copia fotostática del documento de parcelamiento del conjunto residencial “Villa Esmeralda”. El cual, por tratarse de un documento público, es admisible su incorporación a las actas a través del medio empleado por el promoverte. Sin embargo, dicha documental es irrelevante a los efectos del asunto alrededor del cual orbita la controversia. Razón por lo cual, se desestima dicha probanza a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Cursa en el folio 47 de estas actuaciones, copia fotostática de un documento privado simple consistente en una comunicación supuestamente dirigida por el actor a la parte demandada. Sin embargo, dicha instrumental no reúne las condiciones exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite la posibilidad de promover pruebas al proceso a través de ese mecanismo fotostático, entre otras formas, siempre que se traten de reproducciones de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Además, la producción posterior de la original de la instrumental in examinis en actas es igualmente irrelevantes, pues nada se demuestra respecto al asunto debatido, concretamente, al incumplimiento atribuido en el libelo al promitente vendedor. En consecuencia, se desestima la probática in examinis a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Comunicaciones que rielan entre los folios 48 y 50, entre la representante del actor en juicio y la entidad financieras Corp Banca y Banfoandes, hoy banco Bicentenario. Dichas probanzas han sido incorporadas a las actas, en un primer momento en reproducciones fotostáticas. Aunque, independientemente que hayan posteriormente allegadas en sus originales, resultan irrelevantes a los efectos de la litis, la cual gira en torno al cumplimiento o no de las obligaciones contraídas por las partes, lo que en caso de comprobarse pudiese dar origen, bien a la orden del cumplimiento pretendida en el libelo o a su resolución, tal como lo impetra el demandado reconviniente en su escrito de defensa. En consecuencias, se desestiman las probáticas analizadas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Certificación emitida por Banfoandes, en la cual consta que la parte actora, para la fecha 12 de enero de 2009, era beneficiaria de un crédito otorgado por esa institución crediticia. La anterior copia fotostática fue ratificada en original con el escrito de prueba y riela en el folio 143 de estas actuaciones. Por lo cual, surte todos los efectos probatorios que evidencian que para la fecha indicada en dicha certificación, el demandante era beneficiario de un crédito hipotecario. ASÍ SE DECIDE.

      2. Pruebas presentadas en el escrito de promoción:

         - Se invoca el merito de las actas procesales. La referida alusión no constituye un medio de prueba sino una expresión redundante del deber del juez de revisar, a los efectos de su decisión, todo lo constante en las actas procesales. Asimismo, representa un no menos redundante exhorto de velar por la aplicación de los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba. En consecuencia, se desestima la expresión antes mencionada como fórmula probática a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Vale el argumento esgrimido precedentemente, en lo que atañe a la ratificación que hace la representación de la parte actora reconvenida, de los términos expresados en sus alegaciones y defensas. ASÍ SE ESTABLECE.

         - En lo que respecta a los numerales 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 y 14, comprendidas en el capítulo o aparte III del escrito de promoción, las probáticas allí indicadas ya resultaron debidamente valoradas en la presente Motiva como impertinentes, por no resultar controvertidas en autos. ASÍ SE DECIDE.

         - Por lo que concierne a las pruebas especificadas en el numeral 4., ésta no ha sido incorporada previamente al proceso, como expresa la promoverte. Observándose que la instrumental en cuestión forma parte de los anexos de las resultas de unas pruebas de informes constante en autos. Por lo cual, se reserva su valoración para la oportunidad en que sean a su vez valorados los resultados de la prueba de informe antes aludida. ASÍ SE DECLARA.

         - En cuanto a la prueba que se reseña en el numeral 8., la misma no consta en los autos, pues en el folio indicado por la promoverte riela una copia fotostática de un modelo de liberación de hipoteca, el cual ya resultó previamente valorado en estas consideraciones. En consecuencia, se desestima por inexistente la probática erróneamente anunciada. ASÍ SE DECLARA.

         - Se advierte de los numerales 4., y 14., del aparte III del escrito de prueba de la parte actora, la solicitud de dos pruebas de informes, peticionadas de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En el primer caso, se trata de la misma probática solicitada en el numeral 2., del aparte IV del escrito de promoción y, en lo que concierne a la segunda prueba de informe antes señalada, se trata de la probática solicitada en el numeral 3., del antes citado aparte IV del susodicho escrito de promoción. Las resultas de las pruebas de informe antes indicadas, se valoran de la siguiente manera:

         - En lo que se refiere a las resultas de la prueba de informe según la cual se le solicita al Registrador de la Oficina de registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, promovida en el numeral 1., aparte IV, del escrito de promoción, se observa:

          Documento de compra venta de fecha 6 de noviembre de 2006, registrado por ante la oficina antes indicada bajo el N° 2°, Protocolo: 1° Tomo: 8 del Cuarto Trimestre (folios: 178 al 187 y sus vtos.). Asimismo, consta el documento in examinis, varias notas marginales en las cuales, entre otros asuntos, se deja constancia de ventas de lotes de menor extensión y liberaciones parciales de la hipoteca existente sobre dicho inmueble. Sin embargo, de la referida probática no se evidencia un incumplimiento de las obligaciones aducidas por el actor reconvenido en su libelo, pues, la culminación de la construcción de la obra en el tiempo que presuntamente las partes han podido haber estipulado, se ha de apreciar de aspectos indubitables de carácter fáctico, no a partir de la existencia de garantías o de su liberación parcial. De las cuales sólo se puede demostrar una supuesta fuente de financiación para la ejecución de una obra determinada, más no, se insiste, que dicha circunstancia sea referencia de cualquier incumplimiento atribuible a los promitentes vendedores. En consecuencia, se desestima la instrumental analizada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Riela entre los folios 188 al 204 y sus vtos., las resultas de prueba de informe in commento, en la cual se constata el documento de parcelamiento previamente valorado en esta Motiva. Asimismo una serie de notas marginales que hacen referencia, entre otros aspectos, a la enajenación de parcelas y liberaciones parciales de garantías hipotecarias. De las referidas notas, no resultan elementos de convicción en cuanto al incumplimiento atribuido a la parte demandada reconviniente, pues este debe resultar apreciado de manera indubitable, no a través de medios que evidencian la existencia de una garantía hipotecaria y de sus liberaciones parciales. En consecuencia, se desestima la presente probática a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Cursa entre los folios 205 al 220 y sus vtos., las resultas de la prueba de informe analizada, en la cual consta copia certificada de un documento público de carácter rectificatorio, en las que se destacan a la vez varias notas marginales, referidas algunas de ellas a la venta de inmuebles de menor extensión y liberaciones parciales de garantías hipotecarias. De las cuales no se desprenden elementos de convicción respecto al supuesto incumplimiento alegado por la actora reconvenida en su libelo, específicamente, en lo que atañe a la no culminación de la obra para la oportunidad presuntamente pautada por los opcionantes, partes confluctuante en el sub iudice: En consecuencias, se desestima la prueba in examinis a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Consta entre los folios 221 al 228, las resultas de la prueba de informe que en esta oportunidad se valora, concretamente, la que corresponde al documento público contentivo de liberación parcial de hipoteca, venta de parcela y vivienda, así como garantía otorgada por el comprado de los bienes enajenados a favor de Petróleos de Venezuela S. A. (PDVSA), entre otros aspectos. Sin embargo, dicha probanza es a todas luces inconducente para demostrar el supuesto incumpliendo por parte de la demandada reconviniente, afirmado por el actor reconvenido en el libelo de la demanda. En consecuencias, se desestima la prueba in examinis a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Riela entre los folios 229 al 240 y sus vtos., las resultas de la prueba de informe analizada, específicamente, la que corresponde al documento público contentivo de la liberación parcial de hipoteca sobre una parcela, la cual posteriormente fue vendida, por esa misma instrumental, conjuntamente con la vivienda en ella construida, sobre la cual igualmente se constituye garantía hipotecaria. Sin embargo, de la referida documental no surge elemento de convicción alguno que claramente evidencie la existencia del incumplimiento alegado por la parte demandada reconvenida, es decir, la no culminación de la obra en el libelo en el tiempo presuntamente pactado por las partes. En consecuencias, se desestima la susodicha probanza a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Consta entre los folios 243 al 262 y sus vots, las resultas de la prueba de informe in commento, concretamente, la relacionada con el contrato de préstamo celebrado entre la parte demandada y la entidad financiera Corp Banca, así como también, de la referida instrumental certificada se aprecian varias notas marginales de liberaciones parciales de hipotecas y ventas de parcela con las respectivas viviendas. Sin embargo, de la documental in examinis no surgen elementos demostrativos del hecho contradicho según el cual el demandado reconvincente incumplió la supuesta obligación de culminar el inmueble opcionado en el término presuntamente acordado. En consecuencias, se desestima la presente probática a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Cursa entre los folios 263 al 268 y sus vtos.; 269 al 274 y sus vtos.; 275 al 280 y sus vtos.; 281 al 286 y sus vtos.; 287 al 293 y sus vtos.; 294 al 300 y sus vtos.; 301 al 306 y sus vtos. y; 313 al 325 y sus vtos.- Las resultas de la prueba de informe solicitada al Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d. la Circunscripción del estado Zulia, en los cuales constan liberaciones parciales de hipotecas, ventas de parcelas y viviendas, así como la constitución de nuevas garantías a favor de los entes financistas de dichas adquisiciones. Sin embargo, con las antes indicadas documentales nada se demuestra en relación con el incumplimiento de las obligaciones afirmadas por el actor reconvenido en su libelo, supuestamente atribuibles a la parte demandada reconviniente, específicamente, en lo que respecta a la no culminación de la obra en un término presuntamente pautado. En consecuencias, se desestiman las pruebas antes examinadas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

          Se observa de los folios 307 al 312 y sus vtos., de estas actuaciones, las resultas de la prueba de informe in examinis, relacionada con la copia certificada de un documento a través del cual se otorga una nueva prórroga a la parte demandada, a los efectos de cancelar el préstamo del cual es beneficiario y que fue otorgado en su oportunidad por la entidad financiera Corp banca. Sin embargo, no se puede deducir de dicha prorroga las circunstancias en las cuales soporta el actor reconvenido su afirmación en cuanto al incumplimiento de la sociedad mercantil demandada reconviniente, en concreto, en lo que atañe a la no culminación de la obra. Pues las razones de la prorroga en cuestión pudieron estar motivadas en contingencias distintas, v,gr., la no venta oportuna de los inmuebles ofertados. En consecuencias, para quien juzga, resulta poco fiable la probática presentada a los efectos de deducir de ella, se insiste, el no cumplimiento por parte de las accionada reconvincente de sus obligaciones contractuales. De allí, la prueba invocada carece de elementos de convicción, siendo este motivo suficiente para ser desestimada a los fines de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Por lo que concierne a las resultas de la prueba de informe solicitada a la entidad bancaria Banfoande, Banco Bicentenario, se efectúan las siguientes consideraciones:

         • Consta entre los folios 140 al 141 de estas actuaciones, la respuesta dada al Tribunal de la causa, al informe solicitado de conformidad con el artículo 433 del Código del Procedimiento Civil. Del cual consta, entre otros aspectos, la existencia de un crédito otorgado a favor de la actora reconvenida y la solicitud de una prorroga para la consignación de ciertos y determinados recaudos. Sin embargo, de la prueba en cuestión nada se evidencia en cuanto al supuesto incumplimiento afirmado en el libelo, pues las resultas analizadas adolecen de efectos demostrativos o de convicción respecto a la no satisfacción por parte del Promitente vendedor, parte accionada reconvincente en el sub iudice, de sus obligaciones contractuales, muy particularmente, la atinente a la no culminación de la construcción de la obra prometida en venta en el término presuntamente pactado entre las partes. En consecuencias, se desestima dicha probanza a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Consta en el numeral 2° del aparte IV del escrito de promoción de prueba de la parte actora, solicitud de prueba de informe, conforme al artículo 433 ibídem, a los fines que el Tribunal de la causa oficie a la entidad bancaria Corp Banca, de tal modo que se deje constancia de lo peticionado en la respectiva probática. En ese sentido, consta entre los folios 145 al 175, y los vueltos que corresponden, las resultas de la prueba de informe in examiis, no destacándose elemento de convicción alguno en cuanto al incumplimiento aducido en el libelo, pues, lo que se demuestra de la respuesta dada al Tribunal por el remitente, es lo siguiente: la suscripción de un contrato de préstamo entre la demandada reconvincente y Corp Banca, los anticipos efectuados a cargo del referido crédito, la fecha de aprobación, así como también, su objeto y finalidad. No deduciéndose de los resultados de la prueba, se insiste, elementos de convicción capaces de dar por cierto de forma indubitable el no cumplimiento de las obligaciones asumidas por el promitente vendedor en el contrato de opción de compra celebrado con la parte actora reconvenida. En consecuencias, se desestima n las resultas de prueba de informe antes analizada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         - Prueba de inspección judicial promovida según el aparte V del escrito de prueba:

         En primer lugar, en cuanto al particular segundo, el Tribunal comisionado para la práctica de la inspección dejó constancia que no tuvo acceso al inmueble, pues se afirma en el acta respectiva: “… que al momento de estarse efectuando esta Inspección Judicial las personas encargadas no tenían las llaves del mismo…”. Asimismo, se señalan en el acta algunas descripciones, tales como la falta de un toma corriente, de un vidrio, la existencia en el área de material de construcción y de alguna maleza….”. De lo anterior, mal puede inferir este juzgador que, de manera real y efectiva, existe un incumplimiento por parte del demandado reconviniente de sus obligaciones contractuales, concretamente, de la culminación de la obra para el momento presuntamente pautado por los contratantes. En virtud que las circunstancias apreciadas por el Tribunal de la práctica de la inspección, no constituyen hecho evidentes de que la promitente compradora, para la fecha de la evacuación de la prueba, la obra no se encontraba concluida en gris como se estipuló en el contrato de opción de compra. En consecuencia, se desestima lo constante en este punto del acta de inspección a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

         Por otra parte, en lo que concierne a las declaraciones rendidas por algunas personas, identificadas todas ellas en el acta de inspección judicial, se formulan las siguientes consideraciones:

         De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, “El Juez, a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos. …”. Como se observa, la prueba de inspección en ningún caso contempla la posibilidad que a través de ellas puedan rendirse declaraciones, lo cual sería propio de una prueba distinta, v.gr., la prueba de testigo; en la cual, incluso, el testimonio rendido está sometido al control de la parte no promovente, bien por vía de la formulación de la tacha de testigos o formular repreguntas. De allí que, se equivoca crasamente la jueza de la recurrida a pretender darle a una inspección judicial, totalmente desnaturalizada por el Jugado comisionado para su práctica, el valor probatorio que le atribuye en su fallo. Aunque esa prueba eventualmente puede practicarse sobre personas, en ningún caso significa que la misma sustituya la prueba de testigo, empleándose como fórmula probática para escuchar declaraciones de quienes no son parte en el asunto, se insiste, sin que la contraparte pueda ejercer su derecho de contradicción a dichas testimoniales, lo que significa una lesa violación al derecho fundamental de la defensa y, por ende, a la garantía del debido proceso. En Consecuencias, por lo antes expresado, se desestiman en todas sus partes las resultas de la inspección judicial promovida por el actor reconvenido. ASÍ SE DECIDE

   2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

      La parte demandada reconviniente presenta la siguiente fórmula probática:

      - Se invoca en el escrito de prueba in análisis el merito del contenido de las actas procesales, para lo cual se ratifican los argumentos esgrimidos en la valoración de las pruebas de la parte actora reconvencida. ASÍ SE ESTABLECE.

      - En el punto SEGUNDO del escrito de prueba del demandado reconviniente, se promueven en sus numerales 1.-, 2.-, 3.-, 4., 5.- 6.-, 7.-, 8.-, 9.-, 10.- y 11.-, instrumentales que ya han sido previamente valoradas. Por lo cual, se ratifica, en cuanto dichas probáticas, la apreciación judicial antes establecida. ASÍ SE DECLARA.

      - En cuanto a la prueba promovida en el particular TERCERO del escrito in examinis, sus resultas constan entre los folios 337 al 368. sin embargo, las mismas son irrelevantes y, por ende, inconducentes a los efectos de resolver la controversia planteada, pues con dicha información nada se evidencia en torno lo alegado por el demandado reconviniente en su escrito de defensa. ASÍ SE DECIDE.

      - En lo que atañe a la prueba promovida en el particular CUARTO, es decir, la prueba de exhibición establecida en el artículo 436 del Código de procedimiento Civil, ésta además de inoficiosa, pues la instrumental cuya exhibición se solicita consta en las actas procesales, en la oportunidad de celebrarse el acto de exhibición, 13 de noviembre de 2009, fue presentado el documento respectivo. Al cual se reatribuye todo el valor probatorio otorgado en las valoraciones precedentes de la cual fue objeto dicha instrumental. ASÍ SE DECIDE.

      Vista la valoración de las pruebas constantes en autos, se observa que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, dispone que los contrato deben ejecutarse de buena fe, quedando las parte obligadas a cumplir todo lo en ellos pautados, inclusive, las consecuencia y los efectos que los negocios jurídicos generen. Tal satisfacción de obligaciones contractuales debe darse atendiendo las reglas de la equidad, los usos en su caso y los preceptos legales aplicables. En relación a los contratos bilaterales, Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas. Editorial Jurídica Venezolana. 1997, pág. 49, comenta:

      En el contrato bilateral, también llamado sinalagmático. Cada parte esta obligada a una prestación. Pero no basta con esto para caracterizar un contrato bilateral, sin o que es necesario que esas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.

      Según el autor citado, en este tipo de contrato cada sujeto es a su vez deudora y acreedora al mismo tiempo del otro. Requiriéndose asimismo que las obligaciones contrapuestas se deriven en el mismo momento, es decir, que exista una coexistencia obligacional.

      En un mismo sentido, Luyando y Pittier, en su obra “Curso de Obligaciones”. Derecho Civil III, Tomo II. Caracas. Universidad Católica Andres bello (UCAB). 2007, pág. 516, expresa que el contrato “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico“. En cuanto a los contratos bilaterales, los autores citados comentan que la característica fundamental de estos negocios jurídicos constituye la “reciprocidad de las obligaciones, es decir, dichos compromisos emanan de manera simultánea, aunque su exigencia pueda estar supeditada a momentos distintos. Según lo anterior, “Hay una íntima conexión entre ambas obligaciones” (ob cit. Pág. 542).

      En este orden de ideas, entre los efectos de los contratos bilaterales, existe según Melich-Orsini (ob cit. pág. 52), la posibilidad del ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento. Es decir, “…en el derecho que tiene la parte a la cual no puede imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso”.

      Como se observa, la posibilidad que legitima a una de las partes de ejercer su derecho fundamental de acción y de acceso a la jurisdicción para reclamar la tutela de resolución del negocio jurídico, obedece al incumplimiento de las obligaciones correspondientes a su contratante, es decir, lo que Melich-Orsini denomina “…la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor.”. -------------------------------------------

      Al respecto, el artículo 1.264 del Código Civil prevé: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”. Lo anterior, faculta al acreedor para exigir el cumplimiento de las obligaciones recíprocamente contraídas, sea dicha circunstancia omisiva total, parcial o que se haya incurrido en mora en la satisfacción del compromiso asumido en la relación jurado contractual.

      Ahora bien, los efectos de la resolución consisten en lo que se conoce como el efecto liberatorio y el efecto resolutorio. En relación con el primero, se refiere a que obtenida una sentencia definitiva firme que declare la resolución del contrato, las partes quedan libertadas de las obligaciones contraídas en el negocio jurídico. En lo que respecta al efecto recuperatorio, a tenor del comentario de Melich-Orsini, “… significa que aquellas prestaciones que eventualmente hubieren cumplido ambas partes o alguna de ellas antes de que se hubiera pronunciado la resolución deberán ser reintegradas a quien las haya cumplido. …”. Lo anterior, salvo aquellas previsiones relacionadas con los terceros, causahabientes y la propia voluntad de los contratantes, así como por razones que no hagan susceptible la restitución, v.gr., cuando no sea posible su entrega en especie.

      Visto lo precedentemente expresado, adminiculada como han sido las probanzas de autos, no se evidencia por parte del promitente vendedor, demandado reconviniente en el sub iudice, incumplimiento alguno en cuanto la culminación de la obra en un tiempo determinado. Pues a tenor de lo estipulado en el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, relación jurídica no controvertida en las actas procesales, específicamente, del contenido de la Cláusula Décima. Si bien el promitente vendedor se encontraba obligado a entregar el inmueble objeto del contrato “en acabado BLANCO Y GRIS”, el día 30 de diciembre de 2007, no encontrándose en actas prueba alguna demostrativa que para esa fecha la obra no se encontraba culminada en las condiciones acordadas, la antedicha obligación se hallaba supeditada al cumplimientos de obligaciones recíprocas por parte del promitente comprador, como lo es el pago del precio en las condiciones igualmente pactadas.

      La anteriormente reseñada obligación del promitente comprador se encuentra establecida en la Cláusula Tercera del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, la cual prevé las condiciones y términos en que debe efectuar el actor reconvenido o promitente comprador el pago del inmueble objeto del contrato, esto es:

      …EL PROMITENTE COMPRADOR, han entregado a la PROMITENTE VENDEDORA, en dinero efectivo y a su entera satisfacción, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) en calidad de depósito en garantía del cumplimiento de su obligación de comprar. Dicha cantidad, por solicitud expresa de EL PROMITENTE COMPRADOR, se imputarán al precio de venta al momento de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el organismo respectivo. La cantidad restante del precio de venta, es decir, CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (bs. 130.000.000,00) será cancelada de la siguiente manera: CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) de acuerdo al siguiente plan de pago en cuotas: primera cuota; Treinta (30) de A.d.D. mil Siete (2007), la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00); segunda cuota; Treinta (30) de M.d.D. mil Siete (2007), las cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00); tercera cuota: Treinta (30) de Junio del Dos mil Siete (2007), la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00); cuarta cuota: Treinta (30) de J.d.D. mil Siete (2007), la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00); quinta cuota: Treinta (30) de Agosto del Dos mil Siete (2007), la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (2.000.000,00); sexta cuota: Treinta (30) de Septiembre del Dos mil Siete (2007), la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); séptima cuota: Treinta (30) de Octubre del Dos mil Siete (2007), la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00). La cantidad restante para cubrir el monto total de la compra-venta es por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) será cancelada al momento de la protocolización final de compra-venta. La falta de pago de Dos (02) de las cuotas antes descritas dará como resuelto el presente contrato Bilateral de Compra-Venta, y en consecuencia EL PROMITENTE COMPRADOR, autoriza a LA PROMITENTE VENDEDORA quedarse con la cantidad de dinero dado en garantía más un quince por ciento 15% en dinero del total de las cuotas recibidas. Las partes expresamente hacen constar que el precitado depósito en garantía, así como los pagos posteriores no generarán ni devengaran intereses de ningún tipo. …

      .

      De lo anterior, se desprende que el promitente comprador, para el 30 de octubre de 2007, ha debido cancelar la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, es decir, CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50. 000,oo). Comprendidos en QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES o QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15. 000,oo), por concepto de reserva y, CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES o CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40. 000,oo), lo que serían cancelados en siete (07) cuotas perfectamente especificadas en la Cláusula in commento.

      Sin embargo, en las actas ha quedado evidenciado que para el 30 de octubre de 2007, salvo lo correspondiente a la cantidad referida al depósito (Bs. 15.000,oo), no se había satisfecho a plenitud la obligación contraída de cancelar CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,oo), de acuerdo a la denominación monetaria actual, lo que arrojaba un total de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES o CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES. Desprendiéndose tan sólo, se insiste, además de lo correspondiente al depósito inicial, la cancelación de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 27.000,oo). Tales hechos se desprenden de las probáticas que constan en las actas, concretamente, las que rielan entre los folios 22 al 29; 118 al 125 y 353 al 358.

      Ahora bien, la parte demandante reconvenida no logró a través de su fórmula probática demostrar el incumplimiento de alguna obligación reciproca de su contraparte que motivare la excepción de cumplimiento de sus particulares obligaciones. Pues el argumento según el cual la obra no se encontraba culminada no resultó evidenciado con las probanzas allegadas, en virtud que dicha afirmación pretendió ser corroborada a la través de una inspección judicial, la cual fue desnaturalizada por el órgano jurisdiccional que la practicó, siendo a la vez erradamente apreciada por la a quo. Además, el resto de las pruebas incorporadas por el actor reconvenido fueron valoradas como impertinentes o inconducente para llevar a la convicción de este juzgador la veracidad de las representaciones contingentes alegadas en relación al supuesto incumplimiento atribuido a la parte demandada reconviniente (promitente vendedor).

      En un mismo orden de ideas, queda claro en el contrato de Promesa Reciproca de Compra Venta, que en el supuesto de haber satisfecho el promitente comprado las obligaciones recíprocamente contraídas, la protocolización de la venta del inmueble se llevaría a cabo en un plazo máximo de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de otorgamiento del permiso de habitabilidad (Cláusula Cuarta). Constancia ésta que no fue debidamente incorporada a las actas, tal como se expresó up supra, y por ende, motivó se declaración desestimable a los efectos para la definitiva.

      Asimismo, de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Quinta, el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato se encontraba en dependencia con el pago integro del precio por parte del promitente comprador. Lo cual como ha quedado establecido, la referida cancelación no consta haberse efectivamente materializado en los términos convenidos por los contratantes.

      En igual sentido, la satisfacción por parte del promitente vendedor de las obligaciones estipuladas en la Cláusula Sexta del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, se encontraban supeditadas a la ineludible condición: “… , una vez efectuado el pago de precio de inmueble, …”. Lo cual, se insiste, según las actas procesales, fue incumplido por el promitente comprado, parte actora reconvenida en el sub iudice

      Debe asimismo advertirse, antes algunas afirmaciones y pruebas traídas al proceso por la representación de la parte actora reconvenida, las cuales resultaron desestimadas a los efectos de la definitiva, sea por impertinentes o inconducentes según las valoraciones efectuadas up supra, que en el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta nunca fue especificada la fuente de financiamiento a la que recurriría el promitente comprador. Por lo cual, en ese sentido, no existían obligaciones por parte del promitente vendedor que supeditara la obtención de la aludida financiación para la adquisición del inmueble objeto del contrato in examinis, lo cual pudiere interpretarse como actitud dolosa o negligente que fundamentare un retardo en la acreditación del aludido financiamiento bancario. Quedando, como es obvio, la obtención de dichos recurso bajo la única responsabilidad del promitente comprador, sin perjuicio, de cualquier colaboración por parte del promitente vendedor.

      Siguiendo con estas consideraciones, se colige del presente asunto que mal puede exigirse el cumplimiento de obligaciones por parte demandado reconviniente, si a su vez el actor reconvenido previamente no ha dado satisfacción a los compromisos recíprocos y bilateralmente asumidos, concretamente, el pago de las cuotas establecidas en la Cláusula Tercera del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. Lo que, irremisiblemente, se subsume en un incumplimiento que de acuerdo a lo legal y doctrinariamente aducido en estos razonamientos, trae como consecuencia la posibilidad que el contrato sea resuelto, con los efectos que esto concierne, entre otros, la activación de las cláusulas indemnizatorias convenidas.

      Por lo expuesto, es que se considera como equivoca la recurrida cuando en su motiva señala que el demandado reconvenido nada probó que favoreciera su pretensión, en virtud que la prueba por excelencia de las constantes en autos para dilucidar la controversia es el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. Probática que ha sido procesalmente adquirida y, por ende, de ineludible apreciación por parte de la a quo.

      Asimismo, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, los cánones deontológicos que rigen la gestión judicial y los preceptos teleológicos que sirven de praxis a la relación jurídica procesal, el juez de la Primera instancia ha debido apreciar en su integridad las actas del proceso, entre ellas se insiste, el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. Aspecto que a todas luces obvió, ante la “lacónica” expresión de la motiva de su fallo: “…, ya que no trajo a las actas ninguna prueba que diere crédito al derecho reclamado en el escrito de reconvención. …”.

      Vistos los argumentos precedentemente esgrimidos, así como la debida adminiculación de las valoraciones dadas a las distintas fórmulas probáticas de las partes, que a su vez han sido debidamente incorporadas al proceso. Motivan a esta Instancia Superior a declarar en el Dispositivo que corresponda: CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 9 de junio de 2010. Quedando así REVOCADO el fallo objeto de impugnación que pronunció la declaratoria Con Lugar de la pretensión incoada. ASÍ SE DECIDE.

      Igualmente, como consecuencia de las consideraciones expresada a lo largo de la presente Motiva, se declarará: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato formulada por el demandante reconvenido; CON LUGAR, la Reconvención propuesta por el demandado reconviniente, y por vía de consecuencia, RESUELTO, el contrato efectuados por las partes de este proceso el cual consta del folio 18 al 20 de las presentes actas REVOCÁNDOSE de ese modo lo decidido en la recurrida en torno a este particular. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, se CONDENA a la parte actora reconvenida a indemnizar al demandado reconviniente, como derivación, se reitera, del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, concretamente, lo estipulado en la Cláusula TERCERA del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, de acuerdo a lo pactado como cláusula penal en el contenido de la prenombrada Cláusula TERCERA, es decir, “… EL PROMITENTE COMPRADOR, autoriza a LA PROMITENTE VENDEDORA quedarse con la cantidad de dinero dado en garantía más un quince por ciento 15% en dinero del total de las cuotas recibidas. ..”. ASÍ SE DECIDE.

      DISPOSITIVA

      Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

      • CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida por el profesional del derecho CORRADO B.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREALCA), contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 9 de junio de 2010.

      • REVOCADO el fallo objeto de impugnación que pronunció la declaratoria Con Lugar de la pretensión incoada, como consecuencia

      • SIN LUGAR, la demanda incoada por el ciudadano JOHARVIN J.V.R. contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA MAREAL, C.A. (PROMAREALCA), ya identificados.

      • CON LUGAR, la Reconvención propuesta por el demandado reconviniente, contra el demandante reconvenido, y por vía de consecuencia,

      • RESUELTO, el contrato efectuado por las partes de este proceso el cual consta del folio 18 al 20 de las presentes actas.

      • REVOCADO lo decidido en la recurrida en torno a la reconvención. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto,

      • CONDENA a la parte actora reconvenida a indemnizar al demandado reconviniente, como derivación, se reitera, del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, concretamente, lo estipulado en la Cláusula TERCERA del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, de acuerdo a lo pactado como cláusula penal en el contenido de la prenombrada Cláusula TERCERA, es decir, “… EL PROMITENTE COMPRADOR, autoriza a LA PROMITENTE VENDEDORA quedarse con la cantidad de dinero dado en garantía más un quince por ciento 15% en dinero del total de las cuotas recibidas. ..”.

      Se condena en costas procesales a la parte demandante-reconvenida en virtud de haber sido vencida en el presente juicio, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

      Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

      Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintinueve (29) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010) Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

      EL JUEZ,

      Dr. J.G.N..

      LA SECRETARIA,

      M.F.G.

      En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 1027-10-95, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.

      LA SECRETARIA,

      M.F.G.

      La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, CERTIFICA: Que la copia que antecede, es traslado fiel y exacto de su original que corre inserto a los folios desde el cuatrocientos cincuenta y siete (457) hasta el quinientos siete (507), ambos inclusive. Cabimas, veintinueve (29) de octubre del año dos mil diez (2010).-

      La Secretaria,

      M.F.G..