Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 7 de Junio de 2012

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

202° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como Partes y Apoderados Judiciales las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: J.A.L.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.782.066 y de este domicilio, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, el día 21 de febrero de 1994, bajo el N°. 20, a los folios vto. 78 al 84 del libro de registro de comercio tomo 1.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: SUSANE DRESCHER REQUENA, N.R.C., SAID FRANGIE M., C.V.L., J.J.B. y J.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 14.338.390, V- 4.025.615, V- 12.794.019, V- 3.823.193, V- 3.328.640 Y v- 14.365.441respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 101.324, 16.647, 76.434, 10.230, 12.957 y 125.801 y de este domicilio (Folio 23) y (Folio 103).

PARTE DEMANDADA: G.M.D., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. 6.107.716, y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., Inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Julio de 1985, bajo el No. 70, tomo 14-A-Pro, modificado por última vez su documento constitutivo y estatutario por ante la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha 18 de mayo de 2007, bajo el N° 65, Tomo 95-A-Sgdo, representada por su Director general ciudadano G.A.G.P., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.811.926, domiciliado en caracas, Distrito Capital.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO A NATERA CASTILLO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.067,actuando en su carácter de Defensor Ad-Liten del ciudadano G.M.D., y los profesionales del derecho A.G.L.R. y A.C.P., abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 4.023.375 y V- 6.921.529, e Inscritos en el Inpre-Abogado con los Nros 16.688 y 42.285, ambos de este domicilio, actuando en su caracteres de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A (Folios 90 al 92).

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Exp. 009677

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida por el abogado J.J.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante identificado supra contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 28 de Octubre de 2011, que declaró sin lugar la acción que por Retracto Legal Arrendaticio intentó el Ciudadano J.A.L.Y., en su condición de representante legal de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A. contra el ciudadano G.M.D., y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A.

Ahora bien, llegadas como fueron las actuaciones correspondientes a esta Superioridad se le dio entrada, prosiguiéndose el curso de ley, por lo que este Juzgador se reservó el décimo (10) día para dictar la correspondiente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia pasa a pronunciarse en base a los siguientes términos:

PUNTO UNICO.

La presente acción fue interpuesta por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 14 de Enero de 2009 (folio 01 y su vto.), el cual la admite junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 21 de Enero del año 2009 (folio 20), pasando en fecha 28 de Octubre de 2011, el referido Tribunal a emitir decisión mediante la cual declara Parcialmente Sin Lugar la presente demanda, siendo dicha sentencia apelada por la parte demandante razón por la cual conoce este Tribunal Superior.

La parte demandante en su escrito Libelar expuso:

Omisis…Desde el Primero de septiembre de 2005, mi representada es arrendataria de un local comercial encontrándose solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, identificado con las letras L-A, con una superficie aproximada de cincuenta y un metros con ocho centímetros cuadrados (50,08 M2), con una sala de baño de aproximadamente un metro con ochenta centímetros cuadrados (1,85 M2), vidrios de ocho milímetros (8,00 milm.) en el frente y rejas protectoras, ubicado en el edificio La Esmeralda, planta baja en la Avenida L.D.V.G. cruce con calle Cumaná, de Maturín, estado Monagas, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: estacionamiento común que da por la carrera Y-A ( antes Avenida L.D.V.G.); SUR, con el local Nº L-B; ESTE, con los pasillos de las oficinas 1-PB y 2-PB; y OESTE: con el estacionamiento común que da por la calle 4 (antes calle Cumaná), al cual le corresponde un porcentaje de condominio de ocho enteros con noventa y ocho céntimos sobre las cosas y cargas comunes del edificio, cuyo documento de condominio se encuentra inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del estado Monagas, en fecha 23 de junio de 1997, asentado bajo el Nº 33, protocolo primero, tomo 42 el cual hubo mi arrendador, ciudadano G.M.D., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad V-6.107.716 y de este domicilio, según documento inscrito en la antes mencionada Oficina de Registro Público el 04 de mayo de 1.998, asentado bajo el Nº 07, folios del 35 al 41, protocolo primero, tomo décimo sexto. Ahora bien, el antes señalado arrendador vendió el antes deslindado local a la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A.,… sin habérseme hecho la notificación para que yo ejerciera el derecho de preferencia que tengo para adquirirlo conforme a lo dispuesto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PETITORIO. Por lo antes expuestos, es por lo que me veo en la obligación de demandar, como en efecto lo hago, al ciudadano G.M.D., y a la empresa INGENIERIA DE PRODUCTOS MEDICOS IPM C.A., todos debidamente identificados con anterioridad, a fin de que convengan que el deslindado inmueble antes señalado en este libelo de demanda, debió habérseme vendido y en consecuencia la venta que se hizo por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la antes señalada sociedad mercantil no es oponible a mi persona y por tanto debo sustituir al comprador en dicha venta y que en razón de lo expuesto el señor G.M.D., otorgue o a ello sea condenado por el Tribunal el documento protocolizado de compra-venta en la correspondiente oficina de Registro Público, acto en el cual le pagaré la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), o que en su defecto la sentencia dictada por el Tribunal, sirva de título de propiedad a mi persona, en cuya fecha de registro se pagará la cantidad antes señalada y que convengan que le venta que se me haga sea libre de todo gravamen… Fundamento esta acción en el artículo 1.546 del Código Civil y 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimo esta acción en la cantidad TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00)… Solicito que la presente demanda se declare en la definitiva con lugar, condenándose en costas a los demandados. Acompaño: copia certificada de la venta realizada por el ciudadano G.M.D. a la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A. en fecha 1° de septiembre de 2.008; copias de los tres (3) contratos de arrendamiento suscritos por mi representada con el ciudadano G.M.D., que comenzaron el 1° de septiembre de 2.005 hasta el 31 de agosto de 2.008 y que a la presente fecha es por tiempo indeterminado; copia de los seis (6) últimos depósitos realizados a la cuenta Nº 01020431350009771563 del ciudadano G.M.D. en el banco de Venezuela, correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2.008, que es la forma de pago convenida, por Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00) cada uno…

En fecha 23 de Abril de 2009 se repuso la causa al estado de admitir por el procedimiento correcto de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y en esa misma fecha se admitió (FOLIOS 41 al 43). En fecha 30 de Noviembre de 2009 es designado el Abogado F.N. como defensor judicial, quien dio contestación el día 09 de Marzo de 2010 en los términos siguientes:

Omisis…Me opongo y rechazo de manera expresa las pretensiones del mencionado demandante. Niego y rechazo tanto los hecho como el derecho alegado por la parte actora en el libelo de la demanda incoada en contra de mi defendido por ser inciertos los mismos e improcedente el derecho invocado; reservándome a su vez el lapso legal pertinente en lo que pueda favorecerla. En base a lo antes expuesto solicito a este D.J., declare Sin Lugar esta demanda en cuestión, con todos los pronunciamientos de Ley porque no debo convalidar aquellos actos que coloquen en estado de indefensión a mi defendido y a su vez invoco El Merito favorable que surgen o puedan surgir de las actas, autos y demás elementos que forman el presente expediente, tan solo en aquellos que beneficien a mi defendido y que sean apreciados con todo su valor probatorio en las definitivas…

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Cabe destacar que en el lapso legal para promover pruebas se presento el abogado A.L., con el carácter de apoderado Judicial de la sociedad mercantil “INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., así como del ciudadano G.M.D., y consigno escrito contentivo de promoción Pruebas.

Una vez narrados los hechos que anteceden es de traer a colación la decisión recurrida de fecha 28 de Octubre de 2011la cual estableció:

MOTIVA. Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, artículo que regula la carga y distribución de la prueba, en los términos siguientes: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarlo, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar, el pago o hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba. En este sentido y en completa consonancia el artículo 1354 del Código Civil estipula: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Corresponde en consecuencia la valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes, lo cual se hace en la forma siguiente: Pruebas de la parte demandante: -Invoco el mérito favorable de los autos y en especial la venta realizada por el ciudadano G.M.D., a la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., Valoración: la venta realizada consta en instrumento público consignado con la demanda, del cual se desprende sin lugar a dudas, que el ciudadano G.M.D., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., el bien inmueble de marras, dicha venta fue protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 29-08-2008, consta que el Registro se traslado y se constituyo en el edificio GALERIA MI SUERTE, a las 2:00 P.M, el documento quedo registrado bajo el N° 41, folio trescientos noventa y uno (391), al folio trescientos noventa y seis (396), protocolo primero, tomo vigésimo segundo, tercer trimestre del año 2008. Documento que no fue impugnado en ninguna forma de derecho por la contraparte, en consecuencia de ello y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno con pleno valor probatorio. Y así se decide. -Promovió los contratos de arrendamiento suscritos por su representada con el ciudadano G.M.D., desde el primero de septiembre de 2002 al 31 de agosto de 2003, autenticado ante la notaría pública primera de Maturín, en fecha 17 de septiembre de 2002, inserto al N° 02, tomo 169 de los libros de autenticaciones, teniendo como objeto demostrar que su representada es la inquilina o arrendataria del local vendido, así como los contratos que sucesivamente se han firmado desde el año 2002, dicho contrato esta convertido actualmente a tiempo indeterminado, en conformidad con el artículo 1600 del Código Civil. -Promovió los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que constan de los depósitos realizados a favor del arrendador en la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 01020431350009771563, por setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00), bajo la modalidad de pago convenida y aceptada por las partes, que van desde el mes de julio de 2008, al mes de febrero de 2010, de los que se evidencia la solvencia del arrendatario. Valoración: los primeros documentos son documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Maturín, documentos que no fueron impugnados por la contra parte, en conformidad con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignos y prueban sin lugar a dudas la relación arrendaticia que existe entre la vendedora y la arrendataria; los segundos documentos prueban el pago y la solvencia del arrendatario en sus obligaciones arrendaticias, por lo tanto se pueden concluir sin lugar a dudas que entre el arrendatario demandante y el vendedor existe la relación arrendaticia superior a dos(2) años y que el arrendatario se encuentra solvente y a dado cumplimiento a sus obligaciones arrendaticias. Y así se declara. Pruebas de la parte demandada: Promovió en original documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del primer circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 29 de Abril de 2009, bajo el N° 8, folios 62 al 67, Protocolo Primero, Tomo Noveno, donde consta que por expresa voluntad de la compradora sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., expresada con anterioridad al vendedor y que fuera aceptada por este, de mutuo y común acuerdo se resolvió el contrato de compra venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 01 de septiembre de 2008, bajo el N°41, folios 391 al 396, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Segundo, dejándolo sin efecto alguno, en todas y cada una de sus partes. Valoración: se trata de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno. Y así se declara. Promovió posiciones juradas: esta prueba no fue evacuada, por lo tanto se desestima. Y así se declara. Ahora bien, la presente acción se refiere al retracto legal arrendaticio el cual se nos presenta como una consecuencia de la preferencia ofertiva que asiste al arrendatario, por motivo de no haber sido efectuada de acuerdo a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos del arrendatario. En consecuencia le asiste la posibilidad de intentar la acción judicial en contra del arrendador que ha cedido la propiedad del inmueble, y en contra del adquiriente del inmueble, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquiriente. En este particular caso, el arrendatario intento su acción contra el arrendador que cedió la propiedad del inmueble y contra el adquiriente. Corresponde en consecuencia, el análisis de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, y así tenemos como primer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio consistente en poseer la cualidad de arrendatario, durante una relación arrendaticia superior a dos (2) años. Requisito que encontramos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación con lo anterior, a criterio de este Juzgador, el arrendatario demandante probo sin lugar a dudas que posee la cualidad de arrendatario y la relación arrendaticia es superior a dos (2) años. Los demás requisitos los podemos encontrar en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los cuales podemos señalar: a) la notificación contentiva de la oferta prevista en el artículo 44 eiusdem b) efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. En nuestro caso en particular, el vendedor no realizo la notificación de la oferta prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este artículo dispone: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender…” En este orden de ideas y como hilo conductor el artículo 43 Eiusdem dispone: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. En este caso especial sucedió un hecho que sirve de hilo conductor en la solución de la presente controversia; el vendedor como el comprador codemandados en la presente causa, suscribieron un acuerdo, mediante el cual dejaron sin efecto el contrato suscrito por ambos, recogido en documento que protocolizaron, documento registrado en fecha 29 de Abril de 2009, bajo el número Ocho (8), folio sesenta y dos (62) al folio sesenta y siete (67), Protocolo Primero, Tomo Noveno, Segundo Trimestre de 2009. Documento que no fue impugnado en forma de derecho alguna. Situación esta que retrotrae la situación a su estado original. Por otra parte, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente dispone: “el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. El derecho preferente en el caso bajo análisis, es aquel que se refiere a la adquisición de inmuebles, donde los extremos exigidos son: la venta del bien sin haber notificado antes al arrendatario, debe el inquilino, ofrecer igual precio u modalidades de pago y por último que el recurso sea interpuesto dentro de los lapsos legales, de acuerdo a la situación prevista en la ley. En cuanto a que se haya realizado la venta efectiva de la propiedad, es un hecho importante que el vendedor y comprador, antes de trabar la litis, hayan dejado sin efecto el contrato realizado entre ellos, con lo cual se llega a concluir que dicha venta quedo nula, ya que el inmueble continua en propiedad del arrendador. Y nulo significa “falto de valor y fuerza para obligar o tener efecto, en consecuencia la venta invocada por la parte demandante no tiene efecto, el propietario del bien es el mismo arrendador. En relación al alegato del arrendador, sobre que este tribunal no tiene materia sobre la cual decidir, este juzgado no comparte dicho criterio y considera que esta solicitud seria absolver la instancia. Razones suficientes para declarar que la presente acción debe ser declarada parcialmente sin lugar. Y así se decide. DISPOSITIVA. Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, y de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 26, 49, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 506, 529, 509 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; artículos 42,43,44,48 y 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara Parcialmente SIN LUGAR la presente demanda por motivo de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano J.A.L.Y., en su condición de representante legal de de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A., ya identificados y de este domicilio en contra de los ciudadanos G.M.D., y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., plenamente identificados; Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas…”

Vista y analizadas como han sido las actas procesales entre ellas el escrito presentado por ante esta Segunda Instancia por el abogado A.G.L.R., actuando con el carácter acreditado en autos inserto a los folios 162 al 165 y su vto.), estima quien aquí decide que el punto controvertido en el presente juicio es determinar la procedencia o no, tanto de la acción como de la apelación que nos ocupa, motivo por el cual este Jugador pasa a realizar la valoración respectiva de las pruebas aportadas por la partes en el presente litigio en los términos que a continuación se indican:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

 PRIMERO: Documento en original y cuyo contenido dió por reproducido en este acto en todas y cada una de sus partes, que anexa marcado “A” y debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 29 de Abril de 2009, bajo el Nº 8, folios 62 al 67, Protocolo Primero, Tomo Noveno.., mediante el cual y por expresa voluntad de la compradora Sociedad de Comercio “INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A.”, expresada con anterioridad al vendedor y que fuera aceptada por éste, de mutuo y común acuerdo se resolvió el contrato de compra venta, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 01 de septiembre de 2008, bajo el Nº 41, folios 391 al 396, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Segundo, dejándolo sin efecto alguno, en todas y cada una de sus partes, declarando igualmente ambas partes, que nada más tiene que reclamarse como consecuencia del contrato de compra venta celebrado y resuelto en dicho acto. En cuanto al referido instrumento se le otorga pleno valor probatorio por ser un documento público el cual no fue tachado, impugnado ni desvirtuado por la parte contraria. Y así se declara.

 SEGUNDO: A todo evento, en nombre y representación de su poderdante G.M.D., de conformidad con las previsiones del articulo 403 del Código de Procedimiento Civil, promueve las posiciones juradas de la demandante MICRO REPRESENTACIONES, C.A., EN LA PERSONA DE SU REPRESENTANTE Legal el ciudadano J.A.L.Y., debidamente identificado a los autos, sobre el mérito de la causa en relación con la oferta de venta del inmueble arrendado que le hiciere en su oportunidad el Arrendador, su mandante G.M.D.… En cuanto a la prueba en mención este Tribunal observa que no consta en autos que la misma haya sido evacuada, no surtiendo ningún efecto probatorio en la litis quedando así desechada del proceso. Y así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE (Folio 112 y su vto.):

 PRIMERO: Invocó el mérito favorable de los autos y en especial de la venta realizada por el ciudadano G.M.D. a la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A. de un local comercial identificado con las letras L-A, con una superficie aproximada de cincuenta y un metros con ocho centímetros cuadrados (51,08 M2), con una sala de baño de aproximadamente un metro con ochenta y cinco centímetros cuadrados (1,85 M2) ubicado en el edificio La Esmeralda, planta bajo en la Avenida L.d.V.G. cruce con calle Cumaná, de Maturín, Estado Monagas, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, estacionamiento común que da por la calle 4 (antes calle Cumaná), al cual le corresponde un porcentaje de condominio de ocho enteros con noventa y ocho céntimos sobre las cosas y cargas comunes del edificio, cuyo documento de condominio se encuentra inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 23 de Junio de 1.997, asentado bajo el Nº 33, Protocolo primero, tomo 42 el cual hubo su arrendador, ciudadano G.M.D.,…según documento inscrito en la antes mencionada Oficina Subalterna de Registro Público el 04 de mayo de 1.998, asentado bajo el Nº 07, Folios del 35 al 41, protocolo primero, tomo décimo sexto, el cual lo vendió por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) según consta de documento inscrito ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el Nº 41, folio 391 al 396, protocolo primero, tomo 22, tercer trimestre de fecha Primero de septiembre de 2.008, teniendo como objeto esta prueba, demostrar que su arrendador enajenó el local que le tiene alquilado su representada. En cuanto al merito favorable de autos, debe señalar esta Alzada que el mismo surge del análisis que el sentenciador realiza de las actas procesales y en ningún caso constituye un medio de prueba. Ahora bien en relación a la venta realizada este Tribunal no le otorga valor a la referida prueba en virtud de haber sido desvirtuada por la parte contraria tal y como consta de la prueba debidamente valorada por esta alzada que riela a los folios 109 al 111 en el cual las partes contratantes (G.M.D., como vendedor y la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A, como compradora) convienen de común acuerdo resolver el contrato de compra-venta dejando éste sin efecto alguno, mal podría este juzgador valorar este juzgador una venta inexistente. Y así se decide.-

 SEGUNDO: Promovió los contratos de arrendamiento suscrito por su representada con el ciudadano G.M.D. desde el Primero de septiembre de 2.005 al 30 de agosto de 2.008, otro con vigencia desde el 01 de septiembre de 2.002 al 31 de agosto de 2.003, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas el 17 de septiembre de 2.002, inserto al N° 02, tomo 169 de los libros de autenticaciones, teniendo como objeto esta prueba demostrar que su representada es la inquilina o arrendataria del local vendido. En lo concerniente a los señalados contratos es de indicar que los mismos no aportan valor probatorio para fundamentar la presente acción, por cuanto los mismos solo prueban la existencia de la relación arrendaticia. Y así se decide.-

 TERCERO: Promovió los recibos de pago de los cánones de arrendamientos que constan de los depósitos realizados a favor del arrendador en la cuenta corriente del Banco de Venezuela Nº 01020431350009771563, por setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00) bajo cuya modalidad de pago fue convenido y aceptado por las partes, que van desde el mes de julio de 2.008 al mes de febrero de 2.010, de los que se evidencia que su representada ésta solvente en el pago de su obligación inquilinaria, representada en el pago de las mensualidades. Con relación a dichos pagos estos no se les otorga valor de prueba, dado el hecho que con los mismos solo se demuestre los pagos, la solvencia de dicha parte y la relación arrendaticia, puntos no controvertidos en dicha causa no constituyendo éstos medio de prueba que lleve a la convicción al Tribunal para fundamentar la acción de retracto legal arrendaticio, al no demostrar dicha prueba que se le haya vulnerado derecho alguno a la arrendataria. . Y así se decide.-

Observa esta Alzada que la acción intentada por la accionante esta referida al retracto Legal Arrendaticio, en relación a ello debe señalar este Sentenciador y de la lectura realizada al libelo de la demanda, que la accionante en su petitorio indica: que el inmueble objeto de marras debió habérsele vendido a su persona y en consecuencia la venta que se hizo por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la sociedad mercantil no es oponible a su persona y por tanto se debe sustituir al comprador en dicha venta y en razón de lo expuesto el señor G.M.D., otorgue o a ello sea condenado por el Tribunal el documento protocolizado de compra-venta en la correspondiente oficina de Registro Público, acto en el cual pagará la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), o que en su defecto la sentencia dictada por el Tribunal, sirva de título de propiedad a su persona, en cuya fecha de registro se pagará la cantidad antes señalada y que convenga en que la venta que se le haga sea libre de todo gravamen. Observando quien aquí decide que dicha pretensión no esta sujeta a las normas referidas a la acción de retracto legal arrendaticio que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto al intentar la acción de retracto legal arrendaticio, la misma trae como consecuencia, en caso de ser llenados los extremos de Ley, la nulidad de la operación de venta. En este sentido es de realizar una breve estudio en relación a la presente acción en los términos que a continuación se sintetizan:

La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el artículo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículo 43 y 47 que a tales efectos cito:

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”

Artículo 47: “ El derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la de fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”

En este sentido y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:

1. Dos años como arrendatario. De la revisión de las actas procesales se evidencia que el Ciudadano J.A. LAHOUD YAMMOUNNI, ha venido arrendando el inmueble de marras, observándose una relación arrendaticia por mas de dos años, situación que fue señalada por el actor, en el sentido que se han celebrado varios contratos de arrendamientos, los cuales corren insertos en auto y que fueron valorados por este Tribunal indicando que aun cuando no aportan valor probatorio para el punto controvertido si demuestran la existencia de la relación arrendaticia, lo que significa que cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario, y así se decide.-

2. Que se encuentre solvente, en relación a este requisito se observa que consta en el presente expediente la solvencia del arrendatario tal y como se observa de los recibos de pago, y así se declara.-

3. Que la acción sea ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación, En relación a este particular debe esta Alzada señalar que el lapso de cuarenta días para intentar la acción precluyó, observando que la parte actora no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la supuesta venta, documento este traído a los autos por la parte demandante. En este sentido y en atención a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir, el 01 de Septiembre de 2008, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los artículos 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil, que a tales efectos cito:

Artículo 1920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1° Todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…

Artículo 1924:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”

En consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 14 de enero de 2009, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado, y así debe declararse.-

Ahora bien no puede dejar este Sentenciador de observar, lo que del contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se desprende que cuando el propietario, en este caso de un edificio decida realizar una venta total, y aún existiendo inquilinos, estos no tienen derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso del local arrendado para uso comercial y no cuando se refiera a la venta global, este criterio ha sido expresado por nuestro m.T., en este sentido de la norma señalada se desprende:

Articulo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

Dentro de este contexto y tomando en cuenta que de la norma se observa que a la actora no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues es clara la Ley, al indicar en qué casos no procede el retracto legal, tal como ocurre en el caso de autos debido a que al no existir la venta propiamente dicha por haberse anulado la misma, tal y como quedo evidenciado de la prueba aportada por la parte demandada y debidamente valorada por esta alzada la cual corre inserta a los folios 109 al 111, mal podría considerar este operador de justicia que están dados los requisitos para que la presente acción pueda prosperar, resultando forzoso concluir que el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es improcedente debiéndose declarar el mismo SIN LUGAR e igualmente sin lugar el presente recurso de apelación interpuesto. Considera quien aquí decide que el Tribunal de la causa incurrió en un error al declarar la presente demanda PARCIALMENTE SIN LUGAR, siendo lo correcto declarar SIN LUGAR por no estar dados los requisitos de procedencia de dicha acción, motivo por el cual este juzgador Procede a modificar la sentencia recurrida, debiéndose tener la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Sin Lugar, y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.J.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano J.A.L.Y., en su condición de representante legal de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A. en la presente causa que versa sobre RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, llevada en contra del ciudadano G.M.D. y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A. En consecuencia de los planteamientos up supra indicados se MODIFICA la decisión de fecha 28 de Octubre de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que declaró Parcialmente Sin Lugar, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, siendo lo correcto declarar la misma SIN LUGAR, tal y como se indicó en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia, cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín 07 de Junio del 2.012. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.T.B.M..

LA SECRETARIA

ABG. MARIA DEL ROSARIO GONZÁLEZ

En esta misma fecha siendo las 2:25 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

JTBM/”- - -“

Exp. N° 009677