Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 9 de Agosto de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Nueve (09) de agosto de dos mil siete (2007).

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-000643

PARTE ACTORA: J.M.G., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° V-37.882, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.A.G.A., ARABIA MACHADO PERNALETE, Y J.E.S., abogados, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.320, 45.754, y 116.351.

PARTE DEMANDADA: M.D.U., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.069.324, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.A.M., P.S.R. y E.L.D.M., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el IPSA bajo el los Nros. 20.440, 17.764 Y 22.576, respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 07/06/2007, contra la sentencia dictada en fecha 03/05/2007 por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por J.M.G., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° V-37.882, de este domicilio a través de su apoderado judicial J.A.G.A., abogado, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.320 contra la ciudadana M.D.U., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.069.324, de este domicilio. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien suscribe en fecha 10/07/2007 (f. 158). En fecha 20/07/2007 la parte demandada presentó informes (f. 1596 al 162). En fecha 26/07/2007 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia para el noveno día de despacho siguiente (f. 163).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por J.M.G. contra la ciudadana M.D.U., alegando la parte demandante que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de manera privada en fecha 01/02/1995 con la demandada, sobre un inmueble constituido por un salón comercial de 170 Mts.2 de platabanda, y un salón comercial de 170 mts2 de platabanda y un galpón adjunto al mismo salón techado de zinc, el cual tiene un área de 350 mts2, situado en la Avenida Carabobo esquina de la calle 25 de esta ciudad, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, el primero, por compra que hiciere en fecha 13-03-67, inserto bajo el N° 56, folios 105 al 106, Protocolo 1°, tomo 8, Primer Trimestre de 1967; el segundo, por rescate que hiciere al Municipio Iribarren debidamente protocolizado en la ya referida Oficina de Registro Subalterno en fecha 28-07-76 bajo el N° 21, folios 50 al 53, Protocolo 1°, Tomo 1, 3° trimestre de 1976; el tercero con la protocolización por ante la referida Oficina Subalterna de Registro de las bienhechurías amparadas en Título Supletorio de fecha 08-08-88, inserto bajo el N° 10, folios 1 al 2, Protocolo 1°, tomo 9, 3° trimestre de 1988 y el cuarto, según Rescisión de venta protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 06-09-06, anotado bajo el N° 44, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo. Que le documento se pactó por un plazo de seis (06) meses prorrogable por plazo igual, sin embargo, que la relación se convirtió a tiempo indeterminado. Que según el contrato la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a la disolución del contrato. Que el inmueble lo recibía en perfecto estado, limpio, pintado y con las instalaciones sanitarias y eléctricas funcionando a cabalidad. Que el arrendatario no podría alterar la estructura del inmueble sin el consentimiento del arrendador. Que el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas daría lugar a la demanda para desocupar el inmueble. Que la demandada ha incumplido pues debe cuatro mensualidades por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) cada a una para un total de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre; que la demandada abrió un boquete en una de las paredes del local para acceder desde el mostrador de mercancía hacia el local donde funciona el depósito; que existe falta total y absoluta de mantenimiento en todo el tiempo que tiene ocupando el inmueble, que existen filtraciones en la paredes, el techo, friso, sucio y manchas, entre otros; todo a pesar que la demandada tiene una ferretería y venta de materiales para construcción. Que no ha cuidado el inmueble como un “buen padre de familia”. Que el inmueble le urge ocuparlo en virtud del estado de necesidad de su hijo, pues este desde hace varios años ha estado de manera ambulante y precaria ejerciendo el comercio a través de la venta de repuestos siendo que el demandado posee otro local en mejores condiciones frente al que tiene arrendado. Que le ha producido daños y perjuicios por el incumplimiento de los cánones de arrendamiento por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) más lo que se sigan produciendo hasta la entrega del inmueble. Fundamentó su pretensión en los literales “A”, “B” y “C” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.264, 1.167 y 1.592 del Código Civil. En virtud de lo anterior procedió a demandar el desalojo del inmueble y pago de daños y perjuicios por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00), más los cánones que se sigan produciendo hasta la entrega del inmueble. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00).

El accionado, por su parte, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado, alegando no ser cierto que su representada haya incumplido sus obligaciones contractuales, rechazan que se encuentre insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) cada uno, para un total de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00), por cuanto el arrendador se negó a recibir el pago respectivo y en consecuencia su representada procedió a realizar las consignaciones por ante el Juzgado Aquo bajo la causa KP02-S-2006-14758, del cual el actor tiene pleno conocimiento por estar debidamente notificado. Niega y rechaza que su representada haya incumplido la cláusula sexta del contrato, que no ha realizado construcciones y modificaciones al inmueble ni que haya abierto un boquete en una de las paredes del local donde funciona el depósito, sostiene que el arrendador de forma verbal autorizó a su representada abrir una puerta, tal como lo señala el demandante en su libelo, y no un boquete para así poder comunicar el área del mostrador con la del depósito. Que lo anterior no se corresponde con la mencionada cláusula pues la apertura de dicha puerta en nada altera la estructura del inmueble, considerando que la misma ni es mejora ni es bienhechurías, siendo además que no pretende indemnización por la misma pues en el caso de entregar el inmueble únicamente se procedería a taparla, quedando en consecuencia en las mismas condiciones en que lo recibió. Rechaza y contradice no haber cumplido con el deber que tiene de cuidar y de servirse de la cosa como un buen padre de familia negó que le haya ocasionado deterioros mayores señalados por el actor debidos a la falta absoluta de mantenimiento, que sí ha cumplido con la conservación y mantenimiento del inmueble por cuanto ha realizado actividades de pintura y cualquier otra de mantenimiento a las instalaciones sanitarias y eléctricas pero no como lo señala el actor, que por funcionar allí una ferretería debería estar el inmueble en perfecto estado de conservación, por cuanto la actividad desarrollada conlleva a la realización de actos que siempre van a contribuir a la desmejora del ambiente en el cual se desarrolla ya que se trabaja con cemento, cabillas, pinturas, materiales eléctricos entre otros y que luego de realizar cualquier mejoras y actos de conservación los mismos son de poca duración por lo antes expuesto, asumiendo que en todo caso si llegado el momento de la entrega del local el mismo se entregaría en las mismas buenas condiciones en que se recibió. Negó que el inmueble se encuentre en un estado tan deplorable que amenaza con arruinarse cada día más, porque de ser así tal situación no se determina por los dichos del actor sino por la práctica de una experticia que estudiara y avaluara tales circunstancias y en todo caso debería procederse por otra vía y no por la de incumplimiento de cláusula contractual. Niega que no consta dentro de sus obligaciones establecidas en el contrato que deba cuidar la cosa como un buen padre de familia al no estar previsto en el artículo 1270 del Código Civil, señala que el hecho que su representada sea propietaria de un inmueble de mayor extensión y que se encuentre en perfecto estado de mantenimiento, conservación y limpieza, donde se explote un negocio de similar naturaleza, ello nada tiene que ver con el incumplimiento de su representada en las cláusulas establecidas en el contrato. Que tampoco tiene relevancia el empeño y esmero que pueda tener en conservar el local de su propiedad a que exista un nulo empeño y esmero en conservar un buen estado el inmueble arrendado. Niega y rechaza que el hijo del actor tenga imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado para fundar allí un negocio de venta de repuestos y que venga desempeñando de forma ambulante y precaria desde hace varios años, sosteniendo que dicha afirmación no es cierta al no concordar con la realidad pues si el hijo necesitaba el inmueble lo ha podido ocupar antes de suscribir el nuevo contrato de arrendamiento que apenas tiene 11 años. Niegan y rechazan que su representada haya producido empobrecimiento en el patrimonio del actor y que este se haya visto en la necesidad de recurrir a sus ahorros para cubrir gastos de manutención que cubría con los cánones de arrendamiento, por cuanto su representada se encuentra solvente en los pagos respectivos mediante el procedimiento de consignación arrendaticia efectuada por ante este Tribunal. Niega y rechaza que su representada haya incurrido en la violación de el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales a, b y c por ser falsos los hechos narrados, por lo que niegan y rechazan que deba desalojar el inmueble arrendado y que deba pagar monto alguno por concepto de daños y perjuicios, ni por costas y costos del proceso.

Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, entró a conocer del fondo de la controversia en los siguientes términos:

(…)El otro aspecto necesario analizar aquí a fin de considerar como válida la consignación realizada, es la referida a la notificación que de ésta se hiciere al arrendador, constatándose de la misma que la arrendataria en su escrito de consignación de fecha 04-07-06 además de solicitar la notificación respectiva, aportó los datos necesarios para su cumplimiento con lo son nombre y dirección, constatándose que el Tribunal por auto de fecha 11-07-06 al darle entrada a la consignación acordó de seguidas la notificación mediante telegrama, cuyo acuse de recibo fue agregado a la solicitud en fecha 28-07-06 e inserto al folio doce (12) constatándose que el Telegrama dirigido al ciudadano J.M.G. fue debidamente entregado en día 20-07-06; de manera que el arrendador fue notificado de la consignación realizada a su favor. En consecuencia y en virtud de lo anteriormente analizado, es forzoso concluir que la arrendataria demandada realizó válidamente el procedimiento de consignación a favor del arrendador, en consecuencia debe ser desechada la causal de desocupación por falta de pago invocada por la parte demandante y así se establece.

La segunda causal de desocupación que invoca la demandante es la contenida en el literal b del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios es decir, “la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.” De acuerdo con el contenido de la norma, el arrendador deberá demostrar dos extremos, el primero el vinculo de consanguinidad o adopción entre éste y el pariente que requiere el inmueble ello para el caso de que, quien lo necesite no sea el propio arrendador y dueño del inmueble y la segunda la “necesidad” de ocuparlo lo cual como bien lo ha determinado la doctrina y la jurisprudencia patria no puede ser sino objeto de pruebas indirectas que lleven a la convicción del juez, que efectivamente existe tal necesidad. En el presente caso el demandante manifestó que su hijo necesitaba ocupar el inmueble ya que realiza una actividad comercial en forma ambulante por carecer de un local para desarrollarla no obstante no consta prueba alguna en los autos de que en efecto exista el vinculo de parentesco antes dicho y menos aún de que aquel tenga la necesidad de ocupar le inmueble, por lo que la causal de desalojo debe quedar desechada y así se decide.

(...)

Por último invoca la parte demandante la causal de desalojo prevista en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vale decir “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” y en este sentido sostiene la parte demandante que la arrendataria violando, la cláusula sexta del contrato procedió a hacer un boquete en una de las paredes del local para acceder desde el mostrador de mercancías hacia el local donde funciona el depósito además de no haber hecho el mantenimiento necesario al local arrendado produciéndose en consecuencia un franco deterioro del local que amenaza ruinas, siendo negado por la arrendataria, quien manifestó en su escrito de contestación que lo realizado fue una puerta que comunica las dos áreas pero que ello podía restablecerse cerrando la abertura de la pared al momento de entregar el inmueble, afirmando además que, sí ha realizado las reparaciones y mantenimiento del local arrendado. Estas afirmaciones nos llevan a analizar en primer lugar el contenido de la cláusula sexta la cual es del tenor siguiente: “El arrendatario no podrá alterar la estructura del inmueble ni efectuar mejoras ni bienhechurías, sin el consentimiento del arrendador y si las llegare a hacer, quedará en beneficio del inmueble sin que pueda pretender indemnización alguna por ningún concepto.” De acuerdo con el contenido de esta cláusula estaba prohibido para el arrendatario realizar cualquier modificación o alteración a la estructura del inmueble arrendado sin la previa autorización del arrendador de suerte que al haber admitido en la contestación de la demanda que abrió una puerta en la pared interna del inmueble esta aceptando que hizo una alteración o reforma en la estructura pues admitir que abrió una puerta es confesar que alteró la estructura original del inmueble arrendado ya que la alteración es cualquier cambio que se produzca en la estructura original lo cual se adminicula con la inspección extra litem producida conjuntamente con el libelo de demanda y que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil en donde la juez que practicó la inspección dejó constancia en el particular quinto, que efectivamente en el inmueble en la parte donde se expende la mercancía se construyó una puerta para tener acceso. Y con la experticia realizada durante la secuela del proceso que también se valora conforme a las previsiones del artículo 507 antes mencionado, por considerar quien juzga, que la misma reúne todos los requisitos establecidos en la ley, pudo constatarse entre otras cosas en el particular cinco, que la pared que divide el local “I” del Local “II” presenta signos de haber sido demolida parcialmente para comunicar ambos locales internamente a través de dicha apertura, pero de manera totalmente improvisada sin contar con la estructura debida para que dicha apertura sea segura para el uso que se le pretende dar”… Así mismo se aprecia que en el local “I” fue también demolida parcialmente una pared que divide el área que se encuentra techada con láminas de zinc del área donde se encuentra ubicada la ferretería la cual denota que fue demolida de manera abrupta e igualmente sin tomar en cuenta ni aplicar las precauciones mínimas de seguridad para que dicho paso sea seguro por lo que corre el riesgo de derrumbarse”. Tales probanzas permiten concluir que efectivamente se hizo un cambio no autorizado de la estructura del inmueble y así se establece. Adicionalmente la parte demandante manifiesta en su demanda que la falta absoluta de mantenimiento en todo el tiempo que ha durado el arrendamiento ha producido una acumulación de daños pues existen filtraciones en varias paredes y en los techos; la parte del inmueble que está cubierto de zinc se encuentra totalmente deteriorado y uno de los sanitarios se encuentra fuera de servicio, los frisos de las paredes y techos presentan signos de rasgaduras y golpes las paredes se encuentran sumamente sucias y manchadas y desconchadas. La parte demandada niega este hecho, manifestando que ha realizado las reparaciones y ha pintado el inmueble pero por la actividad que se realiza dentro del local siempre hay polvo y restos de materiales propios de la ferretería. En este sentido debemos señalar que tal como lo prevé el Código Civil Venezolano, en su artículo 1592, el arrendatario tiene dos obligaciones principales siendo una de ellas, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, de manera que el legislador considera como primordial la obligación del arrendatario de cuidar el inmueble, ya que al asociarlo al padre de familia lo que pretende es afirmar que éste pondrá la diligencia necesaria para la conservación y cuidado del mismo, de manera que no se deteriore más allá de lo que se considera normal, es decir aquel deterioro o desmejoramiento que se producen por el uso racional de la cosa o por el paso del tiempo. En este caso particular la demandada ha negado que el inmueble presente serios deterioros más allá de los que son propios a la actividad comercial que se realiza allí; sin embargo durante la secuela del proceso como se indicó antes la parte demandante promovió e hizo evacuar una experticia sobre el inmueble a objeto de determinar el estado de mantenimiento y conservación de los techos, los frisos las instalaciones eléctricas, la pintura interna y externa de los locales, las instalaciones sanitarias los pisos y las alteraciones de la estructura del inmueble. Pudiendo constatarse a través de ésta una serie de hechos de vital importancia para este proceso como lo son, el mal estado en que se encuentran los frisos, el mal estado general de la pintura así como el desprendimiento en varias partes de la pintura e incluso del friso. En cuanto a las instalaciones eléctricas se determinó a través de esta prueba, que en general éstas se encuentran en mal estado observándose cables mal dispuestos y colgados por las paredes y techos observándose varios puntos de luz sin sus respectivos bombillos ni sócates, lámparas dañadas, brekeras descubiertas y sin protección, apagadores en mal estado y puntos de luz descubiertos y sin protección. En cuanto al estado de la pintura externa e interna se determinó que la fachada fue pintada recientemente en forma parcial ya que solo fue pintada una franja horizontal en la parte inferior de aproximadamente un metro veinte de altura (1,20 mts), pero conservando el resto de la pared una pintura de vieja data, la cual se encuentra en mal estado, sucia, con desprendimiento. Así mismo en cuanto a la pintura interna se dejó constancia del mal estado de conservación y mantenimiento general, que ésta se encontraba mal pintada, en otras partes sucia, con rasgaduras y pintura de distintos colores. En cuanto las instalaciones sanitarias los expertos dejaron constancia que existen dos baños uno de ellos en regular estado de conservación y mantenimiento en tanto que el otro baño se encuentra totalmente deteriorado, en mal estado de conservación y mantenimiento, las paredes revestidas de cerámica manchadas por falta de aseo, el centro piso no tiene tapa, la poceta no funciona le faltan la mayoría de las piezas de herraje, el lavamanos no funciona y le faltan las piezas la puerta no tiene pomo para abrir o cerrar. Así mismo en el particular cinco de la experticia entre otras cosas los expertos dejaron constancia que algunas de las vigas presentan evidente signo de maltrato con desprendimiento del concreto y exposición de cabilla.

Del análisis de las afirmaciones hechas por los expertos en la experticia practicada, no puede sino concluirse que efectivamente el deterioro del inmueble arrendado es mayor a aquel que se produce por el normal uso del inmueble lo cual solo se explica por la negligencia con que el arrendatario ha hecho uso del mismo, ya que conforme a la cláusula quinta del contrato el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado, limpio, pintado, con sus instalaciones sanitarias y eléctricas funcionando a cabalidad. De manera que es claro que el arrendatario no realizó los actos conservatorios y reparaciones menores indispensables para que las instalaciones y servicios del mismo no se deterioraran al punto que quedó evidenciado con la experticia practicada. Por lo que es procedente la causal alegada como fundamento de la desocupación y así se declara. Se desecha la inspección judicial realizada por esta juzgadora en fecha 12-02-07 en la que se procedió a dejar constancia de las condiciones de un local propiedad de la demandada y en el que funciona una ferretería, por cuanto tales circunstancias no son materia controvertida en esta causa. Se desechan igualmente las testimoniales de los ciudadanos P.B.R., H.M.O., N.M.J.G. por cuanto sus deposiciones contradicen el dictamen de los expertos pues en sus declaraciones manifiestan que la arrendataria ha realizado una serie de mejoras al inmueble cuando lo cierto es que la experticia dejó demostrado que el inmueble se encuentra en franco deterioro por la falta de mantenimiento por lo que el dicho de estos testigos carece de veracidad. Se desechan igualmente las declaraciones testifícales de los ciudadanos R.R.R.V., M.R.S. y C.E.O.R. por no aportar ningún elemento de convicción en esta causa y así se establece.

Por último en cuanto a la petición de condenatoria al pago de daños y perjuicios que igualmente hace la parte demandante en su libelo y que fundamenta en el hecho de que debe condenarse a la demandada al pago de la cantidad de Un Millón Seiscientos Mil Bolívares (Bs.1.600.000,00) como indemnización por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, y los que se continúen venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble es preciso indicar que, al analizar la primera de las causales de desocupación invocadas por la demandante, como lo fue la falta de pago, se determinó que la arrendataria había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento a través del procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de suerte que no ha causado la arrendataria los daños que por ese concepto se reclaman por lo que la petición de condenatoria al pago de los mismos debe quedar desechada y así se declara.-

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano J.M.G. contra la ciudadana M.D.U., ambos identificados en la parte narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la parte demandada de autos a entregar el inmueble arrendado, constituido por un salón comercial de 170 metros cuadrados, de platabanda y un galpón adjunto al mismo salón, techado de zinc, el cual acusa un área de 350 metros cuadrados, situado en la Avenida Carabobo, esquina de la Calle 25, de esta ciudad de Barquisimeto, libre de personas y cosas.

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Esta alzada de la revisión de los informes consignados en los folios 159 al 162, evidencia que los mismos son un recuento de las actuaciones procesales.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompañó al libelo

1. Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren del Estado Lara (f. 9 al 24); a los fines de demostrar la denominación comercial del fondo de comercio y el estado físico del mismo, las cuales se valoran como indicio probatorio en cuanto a la ocupación del inmueble arrendado por la demandada para fines comerciales. Y el estado de mantenimiento del inmueble objeto de arrendamiento, su relevancia será expuesta en la motiva y se valora de conformidad con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2. Contrato de arrendamiento suscrito entre J.M.G. y M.D.U. sin fecha de inicio para la relación (f. 25), sin embargo dado el asentimiento de las partes esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental de la demanda, a través de la cual se determinará el alcance las obligaciones suscritas por las partes, su relevancia será expuesta en la motiva, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

3. Documento de Rescisión de Contrato de Compra venta y constitución de usufructo vitalicio (f. 26 y 27); la cual se valora como indicio probatorio en cuanto a la condición de propietario del demandante. Así se establece.

   EN EL LAPSO PROBATORIO

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Reprodujo el merito favorable de los autos en cuanto favorezcan a su representada. Esta juzgadora hace la observación de que el merito favorable no constituye prueba que valorar. Y así se establece

1. Promovió las testimoniales de los ciudadanos H.M.O., J.G.N. y ROBERSON J.P. (f. 82 al 85, 93 al 98); los cuales se desechan pues a juicio de esta juzgadora los elementos aquí discutidos no pueden ser probados de manera certera a través de la prueba testimonial, ya que las condiciones del contrato en comparación con el estado del inmueble arrendado requiere de un conocimiento muy personal del contrato y el inmueble, elementos distintos de las opiniones sujetivas otorgadas por los rendidores del testimonio, aunado al hecho de que la experticia evidencia signos claros de deterioro del inmueble. El testigo H.M.D., en la respuesta a la pregunta tercera contesto que el había visto que han impermeabilizado han hecho trabajo de herrería y algo mas de pintura, dichos estos que no se corresponden con la experticia, por lo que se desecha por no haber elementos de certeza en su dicho, en cuanto al testigo N.J.G. en la repuesta a la respuesta a la pregunta sexta señala que ha visto los arreglos que le han hecho al local, y en la repregunta a cuarta contesto, que el no estaba pendiente de los arreglos que le hacen a dicho local, lo cual contradice sus dichos y no se evidencia certeza en sus declaraciones; De la declaración de Robersotn J Perez B, de la revisión de la declaración de este testigo se evidencia que el mismo dice tener conocimiento de la apertura de la puerta, pero no tiene certeza de los arreglos, por lo que una vez valorados y concatenados los dichos con las pruebas de autos, se desechan los mismos. Así se establece

2. Promovió la prueba de informes relacionada con las consignaciones hechas a favor del demandado en la causa KP02-S-2006-14758, los cuales se valoran en cuanto a la consignación tempestiva realizada por el arrendatario, según testimonio fidedigno brindado por el Tribunal Aquo que conoció paralelamente a la presente causa de la consignación. Así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió las testimoniales de los ciudadanos R.R.R.V., A.J.A.M., L.G.M., H.A., M.R.S., C.E.O.R. (f. 78 y 79, 89 al 92); los cuales se desechan, en cuanto a los ciudadanos R.R.R.V., C.E.O.R. y M.R.S. porque a juicio de esta juzgadora los elementos aquí discutidos no pueden ser probados de manera certera a través de la prueba testimonial, ya que las condiciones del contrato en comparación con el estado del inmueble arrendado requiere de un conocimiento muy personal del contrato y el inmueble, elementos distintos de las opiniones sujetivas otorgadas por los rendidores del testimonio; en cuanto al testimonio de la testigo R.R. ROJAS, la misma hace un estado comparativo en la respuesta a la pregunta cuarta entre un local viejo y otro nuevo, que no demuestra el conocimiento exacto sobre el mantenimiento de los mismos; En cuanto a la testimonial rendida por M.R., a la pregunta Segunda, contesto que no han pintado la S.M. , ni los avisos, por lo que no aporta nada a los fines de determinar el deterioro del inmueble en cuestión; En cuanto al testimonio de C.E.O., el mismo hizo un estado comparativo entre un local y el arrendado en cuanto al deterioro aparente del inmueble arrendado. Lo que hace que esta juzgadora no le de certeza a las testimoniales, en cuanto a los ciudadanos A.J.A.M., L.G.M. y H.A. (f. 86 y 87), no comparecieron a rendir declaración por lo que ninguna valoración probatoria requieren. Así se establece.

2. Promovió experticia judicial en el local objeto del arrendamiento a los fines de demostrar el estado físico del mismo (f. 107 al 127), la cual se desecha por no ser el estado de otro inmueble un hecho controvertido en la presente causa, más aun cuando el mismo no guarda ninguna relación contractual que se ventile por este juicio. Así se establece.

3. Promovió inspección judicial en el local objeto del arrendamiento a los fines de de demostrar el estado físico del mismo (f. 107 al 127), las cuales se valoran como indicio probatorio en cuanto a la ocupación del inmueble arrendado por la demandada para fines comerciales y a las condiciones de mantenimiento del inmueble, no obstante, su relevancia en la presente decisión será ampliada en la parte motiva de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.

   VALOR DE LAS PRUEBAS

   A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

   Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

   La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

   Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

   Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

   De los alegatos y pruebas aportadas a los autos, evidencia esta alzada que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se extrae de la valoración al contrato suscrito y las declaraciones de las partes. Ahora bien, la litis puede sintetizarse en tres hechos controvertidos: la falta de pago en las pensiones arrendaticias, el estado de necesidad del hijo de la demandada y las remodelaciones junto con la falta de mantenimiento del inmueble arrendado.

   En cuanto a la falta de pago de las pensiones, no existen aportes innovadores que pueda ofrecer esta Alzada en virtud que el propios juez Aquo valoró tempestivamente las consignaciones realizadas por el arrendatario, considerando en su sano juicio y por serle un hecho notorio el expediente signado con la causa KP02-S-2006-14758, en la cual también se le notificó al arrendador de las pensiones hechas en su favor, por lo tanto, siendo que fue un funcionario público en las facultades conferidas quien valoró la consignación la misma hace plena fe de los hechos jurídicos efectuados, por lo que esta alzada comparte la valoración del a-quo, a saber la consignación en tiempo oportuno, de esta manera que la falta de pago alegada como causal de desalojo resulta improcedente. Así se establece.

   En cuanto a lo contemplado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, la doctrina establece tres (3) requisitos para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Dado que la relación arrendaticia quedó demostrada como punto inicial y la condición de propietario puede evidenciarse del documento de Rescisión valorado como indicio ut-pra solamente quedaría por demostrarse el último de los elementos, a saber, la necesidad. Sobre este particular quien juzga en segunda instancia comparte el criterio del aquo, pues no es apropiado que el juez determine la necesidad basándose en los alegatos de la demandante exclusivamente, no consta prueba del parentesco con su hijo, de la actividad comercial que desempeña y menos que tenga un estado de necesidad, es más, no existe prueba en los autos de la existencia del ciudadano J.C.G., como hijo del demandante, por lo tanto, es totalmente improcedente esta causal de desalojo en los términos expuestos y así debe decidirse.

   Finalmente, queda por analizar la remodelación junto con la falta de mantenimiento del inmueble arrendado, sobre este particular existen consideraciones previas que desea hacer esta Alzada. El concepto de perfecto estado de mantenimiento puede llegar a ser relativo, es máxima de experiencia que para unas personas puede ser tal estado la simple limpieza y operabilidad del inmueble o habitabilidad del mismo, dado el entorno o los antecedentes que tenga a saber si es rural o urbano no en zona céntrica; para otro grupo de personas quizá el concepto de perfecto estado de mantenimiento va más allá, implica el estado de seguridad y limpieza que brinda una estética del inmueble, más si el mismo es nuevo o se encuentra en un entorno donde la arquitectura limpia salta a la vista. Sin ser tan extremista en las posiciones, nótese que el Tribunal Aquo decidió en la sentencia definitiva que existía falta de mantenimiento y en general el inmueble estaba en mal estado; por otro lado, el grupo de expertos (f. 107 al 127) dictaminó que el inmueble se encontraba en mal estado y fue este el criterio que prevaleció al final adoptado por el Tribunal Aquo. La fórmula, “el arrendatario declara que recibe el inmueble en perfecto estado, limpio, pintado, con sus instalaciones sanitarias y eléctricas funcionando a cabalidad” se ha convertido en una constante en los contratos de arrendamiento, hasta el punto tal que se firma aceptando aun cuando las condiciones no son del todo ciertas, sin embargo, eso no desvirtúa el compromiso que adquiere el arrendatario en cuidar del bien como un buen padre de familia, en últimas, sólo una comparación fidedigna con el estado inicial del inmueble al momento de ser arrendado con el actual puede ayudar a establecer la certeza de lo que debe entenderse por perfecto estado de mantenimiento. No obstante lo anterior, las fotografías consignadas por los expertos son elocuentes y se percibe el mal estado de la pintura, el techo, boquetes en la pared, instalaciones eléctricas, entre otros; esto es un incumplimiento de las obligaciones, no hay lugar para el alegato del demandado cuando afirma que sólo porque en el local esta funcionando el fondo de comercio esta bien de mantenimiento, es un absurdo, por no limpiar un inmueble quizá no se derrumbe pero tampoco corresponde con la actitud que debe asumir sobre el bien un “buen padre de familia”. Más cuando en el propio local funciona una venta de materiales de construcción, mayor responsabilidad debe asumir porque los instrumentos están a su alcance y a menor costo, por otra parte, el hecho de que un boquete pueda ser tapado no aminora el incumplimiento al acuerdo por el cual se comprometía a no realizar ningún cambio en la infraestructura, decir que se puede solucionar al abandonar el inmueble no es excusa tampoco, porque, ¿qué garantiza al arrendador que lo hará?, si no lo mantuvo en buen estado mientras permaneció en él ¿debería creer que lo hará si se va? Es evidente que no, por lo tanto, esta Alzada considera que el incumplimiento en la falta de mantenimiento y conservación del inmueble se encuentra verificada, por lo tanto es procedente la causal para el desalojo prevista en el ordinal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en este sentido, la sentencia dictada por el Tribunal Aquo debe confirmarse y en consecuencia la demanda por Desalojo intentada por J.M.G. contra la ciudadana M.D.U. declararse parcialmente con lugar y así debe decidirse. Quedando así confirmada la sentencia dictada por el a-quo al haber cumplido con los artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

   DECISIÓN

   En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la ciudadana M.D.U., a través de sus apoderados judiciales abogados G.A.M., P.S.R., contra la Decisión dictada en fecha 03 de Mayo del 2.007, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren, de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo de Inmueble Arrendado, y consecuencialmente se declara: Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, interpuesta por el ciudadano J.M.G., contra la ciudadana M.D.U., todos antes identificados; Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado, constituido por un Salón comercial de 170 metros cuadrados, de platabanda y un galpón adjunto al mismo salón, techado de zinc, el cual acusa un área de 350 metros cuadrados, situado en la Avenida Carabobo, esquina de la calle 25, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, libre de personas y cosas; Tercero: QUEDA ASI CONFIRMADO EL FALLO APELADO; Cuarto: Se condena en costas a la parte apelante por haber resultado vencida en la interposición del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

   BAJESE OPORTUNAMENTE.

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de Agosto de dos mil Siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la federación.

   La Juez

   Mariluz Josefina Pérez

   La Secretaria Accidental

   Eliana Hernández Silva

   En la misma fecha se publicó siendo las 02:58 p.m. y se dejó copia.

   La Secretaria acc.