Decisión de Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte de Carabobo, de 2 de Octubre de 2009

Fecha de Resolución 2 de Octubre de 2009
EmisorJuzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte
PonenteOscar León Uzcategui
ProcedimientoRecurso De Nulidad. Apelación.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CENTRO NORTE

PALACIO DE JUSTICIA, SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO

Valencia, 02 de octubre 2009

Año 199° y 150°

Expediente Nro. 8.272

Parte Apelante: J.R.R..

Abogado Asistente: P.G.L., Inpreabogado N° 17.621.

Órgano Autor del Acto Impugnado: Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Objeto del Procedimiento: Recurso de Apelación.

El 25 julio 2002 se recibió, oficio N° 2320-291 del 16 julio 2002 proveniente del Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el ciudadano J.R.R., cédula de identidad V-378.088 asistido por el abogado P.G.L., Inpreabogado N° 17.621, contra la sentencia dictada el 7 diciembre 2000 por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, por la cual se declara con lugar el recurso de nulidad intentado por la ciudadana A.C.C.d.L., apoderada judicial del ciudadano B.C. contra la Resolución N° RR-002-03-08-98 del 03 agosto 1998, dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara, Estado Carabobo. En la misma fecha se da por recibido, con entrada y anotación en los libros respectivos.

Por auto del Tribunal, 30 julio 2002, se fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para iniciar la relación, artículos 162 y 182 de la vigente, para la fecha, Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.

El 16 septiembre 2002 el ciudadano J.R.R., cédula de identidad V-378.088, asistido por el abogado P.G.L., Inpreabogado N° 17.621, presenta escrito de formalización del recurso de apelación. Se da por recibido y se agrega a los autos.

El 23 septiembre 2002 la abogada M.J.M., Inpreabogado N° 22.303, apoderada judicial de los ciudadanos A.C. de Lorenzo y B.C.I., cédulas de identidad V-2.103.663 y V-7.018.429, respectivamente, presenta escrito de contestación. En la misma fecha se da por recibido y se agrega a los autos.

El 1° octubre 2002 el ciudadano J.R.R., cédula de identidad V-378.088, asistido por el abogado P.G.L., Inpreabogado N° 17.621, presenta escrito de promoción de pruebas. Se da por recibido y se agrega a los autos.

El 02 octubre 2002 las abogadas M.J.M. y M.M., Inpreabogado N° 22.303 y N° 67.835, respectivamente, con carácter de apoderados judiciales de A.C. de Lorenzo y B.C.I., cédulas de identidad V-2.103.663 y V-7.018.429, respectivamente, presentan escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha se da por recibido y se agrega a los autos.

El 16 octubre 2002 el Tribunal se pronuncia con respecto a las pruebas promovidas por las partes.

Por auto del Tribual, 20 noviembre 2002, vencido el lapso probatorio, se ordena fijar el décimo día de despacho para la presentación de informes.

El 14 enero 2003 las abogadas M.J.M. y M.M., Inpreabogados N° 22.303 y N° 67.835, respectivamente, con carácter de apoderadas de A.C. de Lorenzo y B.C.I., cédulas de identidad V-2.103.663 y V-7.018.429, respectivamente, presentan escrito de informes.

El 14 enero 2003 el ciudadano J.R.R., cédula de identidad V-378.088, asistido por el abogado P.G.L., Inpreabogado N° 17.621, presenta escrito de informes. Por recibido y se agrega a los autos.

El 16 enero 2003, mediante auto del Tribunal, vencido el lapso de presentación de informes, se fija treinta (30) días continuos para sentenciar.

El 06 marzo 2003, por auto del Tribunal, se difiere el acto de dictar sentencia para uno cualquiera de los treinta (30) días continuos, en virtud que existe expedientes en materia de amparo como de lo contencioso administrativo por decidir.

El 14 febrero 2005 el ciudadano G.C.M. se aboca al conocimiento de la causa, con carácter de Juez Temporal. Se ordena las notificaciones correspondientes.

El 02 mayo 2005 se recibe la resulta de la comisión conferida al Juzgado de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo con motivo de la notificación del Alcalde del Municipio Guacara, Estado Carabobo, y Síndico Procurador Municipal del Municipio Guacara, Estado Carabobo, del auto de abocamiento del 14 de febrero 2005. Por recibido y se agrega a los autos.

El 06 junio 2005, por auto del Tribunal, se fija treinta (30) días continuos para sentenciar.

El 07 julio 2005, por auto del Tribunal, se prorroga el acto de dictar sentencia para uno cualquiera de los treinta (30) días continuos, en virtud que existe expedientes de la materia de amparo como de lo contencioso administrativo por decidir.

El 28 septiembre 2006 el ciudadano O.J. LEÓN UZCÁTEGUI se aboca al conocimiento de la causa con carácter de Juez Provisorio. Se ordena las notificaciones correspondientes.

El 12 marzo 2008 se recibe la resulta de la comisión conferida al Juzgado de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo con motivo de la notificación del Alcalde del Municipio Guacara, Estado Carabobo, y Síndico Procurador Municipal del Municipio Guacara, Estado Carabobo, del auto de abocamiento del 28 de septiembre 2006. El 13 de marzo 2008 se da por recibido y se agrega a los autos.

-I-

ALEGATOS DE FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

Alega el apelante que formula su apelación “…contra la decisión dictada por el juzgado primero de los Municipios Guacara San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 07 de Diciembre del año 2000 en el recurso de nulidad contra el acto administrativo de efectos particulares dictado por la dirección de inquilinito (sic.) de la Alcaldía del Municipio Guacara del Estado Carabobo No. RR-002-03-08-98, contenido en el expediente No. DP-004-97, con motivo del derecho de preferencia, para continuar ocupando el inmueble que la Empresa INVERSIONES BICENTENARIAS, C. A.; tiene arrendado a los ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I., sentencia del Tribunal Primero de los Municipios Guacara San Joaquín…”.

Igualmente señala que “El juez del Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo difiere del argumento central de la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara para declarar con lugar el recurso de reconsideración interpuesto por INVERSIONES BICENTENARIAS, C. A. que el inmueble lo necesita el arrendador para arrendarlo a un tercero encuadrado en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres el Juez difiere por tal fundamento supuestamente es un falso supuesto de hecho; criterio del Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que no se ajusta a derecho ya que la ciudadana A.C.L., en el escrito de contestación al recurso de reconsideración manifiesta “tenemos que establecer en dicho inmueble tanto mi vivienda principal como un negocio de productos lácteos; pero resulta que la parte actora en su escrito de prueba capitulo II documentales segunda, promueve y hace valer el Registro Mercantil de la Empresa DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L., alegando la necesidad que tiene su padre y ella de establecer en el inmueble arrendado un negocio de productos lácteos; o sea como bien lo manifiesta el Juez Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en su sentencia…omissis…“Es decir los que señala la propietaria arrendadora del inmueble es la necesidad de establecer en el inmueble un negocio cuyos accionistas son sus padres A.C.C.L. y B.C.I., dándole la razón a el arrendatario y convalidando la decisión de la dirección de inquilinato de la Alcaldía de Guacara”. La parte actora alego que necesitaba el inmueble para vivienda principal y para montar un negocio de productos lácteos; solo probo que lo necesitaba para un tercero que es DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L., ahora bien el artículo 201 del Código de Comercio en su última parte establece las Compañías constituyen personas jurídicas distintas a los socios, y en consecuencia cuanto la parte actora solicita el inmueble para alquilárselo a DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L. dicha petición no puede ser legal ni injusta…”.

También alega que “…En decisión de fecha 08 de Diciembre del año 20002 el Juez Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dejo sin efecto el referido contrato de opción de compra violando expresamente los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento…omissis…puede observarse el juicio había terminado por una transacción configurándose así la cosa juzgada y el juez posteriormente dicto la decisión de dejar sin efecto el referido contrato de compra venta, toda esta problemática fue resuelta en la sentencia que dicto el juez cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo…omissis…el juez Primero de los Municipios Guacara de San Joaquín incurre en error de juzgamiento por violación de las cosas juzgadas”.

Señala, además, que “…Ha quedado demostrado que los ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I. no tienen cualidad para sostener el presente juicio, ya que no tienen el carácter que se atribuyen el arrendatario…”.

Solicita “…la extensión de los efectos jurídicos de la sentencia dictada por el Tribunal cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 17 de septiembre del 2001…omissis…por ser vinculante en el presente juicio”.

-II-

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo motiva la sentencia dictada el 7 diciembre 2000, en lo siguiente:

“La Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, en el Punto Primero de su decisión señala:

…En el caso de narras, se solicitó la necesidad de ocupación del inmueble para la instalación de un Fondo de Comercio, en este caso Distribuidora Luisana, S. R. L., separado totalmente del local que se pretende ocupar y siendo las disposiciones inquilinarias de orden público y de aplicación restrictiva, mal podría extenderse su aplicación a los fondos de Comercio, específicamente al tercero de esta relación como lo es Distribuidora, S. R. L., muy distinto sería si el Arrendamiento se hubiere efectuado entre las partes con el Fondo de Comercio integrado por la firma comercial, los bienes muebles que forman partes de sus activos y el local donde funciona, lo cual hubiera evidenciado que el objeto del Contrato versó sobre un establecimiento mercantil y no sobre un local individualmente considerado, como es este caso; ya que se contrato sobre un bien inmueble perteneciente al ciudadano B.C.Y. y no a la sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA Luisana, S. R. L.

De igual forma, el elemento social al que indudablemente respondió la regulación del Decreto legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, no abarcan las regulaciones de Fondos de Comercio.

Y en su punto segundo establece:

…SEGUNDO: Uno de los requisitos sine quanon para la procedencia del Derecho Preferencial establecido en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, es que el Inmueble vaya ser arrendado a un Tercero, artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres. En este caso; el inmueble la ocupación solicitada es para un tercero, cual es la Sociedad Mercantil Distribuidora L.S.R.L., ente de carácter diferente al de los socios.

Ahora bien, siendo la anterior consideración el Argumento central de la dirección de Inquilinato para declarar CON LUGAR el Recurso de Reconsideración, este Juzgador difiere de tal criterio, por cuanto considera que la dirección de Inquilinato, fundamentó tal decisión en un falso supuesto de hecho, por cuanto la ciudadana A.C.C.D.L., en su escrito de contestación a la solicitud de Derecho Preferente…omissis…como en las pruebas…omissis…en ningún momento manifiesta que el inmueble de autos será arrendado a un tercero, específicamente a la empresa DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L. La ciudadana A.C.C.D.L., en su escrito de contestación a la expresada solicitud de Derecho de Preferencia, se refiere a que rechaza dicha solicitud ya que su padre como propietario y ella como familiar tienen la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble. Y en relación a su escrito de pruebas CAPITULO II DOCUMENTALES SEGUNDO.- Promueve y hace valer el Registro Mercantil de la Empresa DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L., alegando la necesidad que tiene su padre y ella de establecer en el inmueble arrendado un negocio de productos lácteos, el cual se encuentra sin sede debido a las sucesivas prorrogas de arrendamiento que se le han otorgado al arrendatario.

Es decir, lo que señala la propietaria arrendadora del inmueble es la necesidad de establecer en el inmueble un negocio, cuyo accionistas son, su padre B.C. y e.A.C.C.D.L., no se puede interpretar esta expresión, en el sentido de arrendarle el inmueble a la empresa DISTRIBUIDORA LUISANA, S. R. L., es más, el alegato de la propietaria arrendadora, encaja plenamente en la tan comentada sentencia de la Corte primera de lo Contencioso Administrativo de fecha 21 de Mayo de 1.999, refiriéndose a la interpretación del literal “B” de Artículo Primero del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, en cuanto a la precisión de su alcance, deja establecido que la necesidad del propietario arrendador se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculan como sus actividades profesionales, comerciales e industriales.

De la lectura de la decisión de la Corte Primera, se desprende lo contradictorio de la resolución de Inquilinato, por cuanto este Juzgador –recalca – que el alegato del propietario arrendador, tiene como base establecerse en el inmueble (padre e hija) y desarrollar en el mismo una actividad comercial, NO ARRENDAR A UN TERCERO, actividad comercial que lógica y legalmente puede ejercerse mediante una sociedad de comercio.

Incluso si se aceptara el criterio de la Dirección de Inquilinato, mal podría haber sido admitido la solicitud de Derecho de Preferencia, formulada por la Sociedad Mercantil, INVERSIONES BICENTENARIO C. A., a través de su administrador A.R.R.M..

…omissis…En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo…omissis…declara CON LUGAR el RECURSO DE NULIDAD intentado por la ciudadana A.C.C.D.L., apoderada judicial del ciudadano B.C., en consecuencia, declara ANULADO EL ACTO ADMINISTRATIVO de efectos particulares, derivada de la Resolución Administrativa No. RR-002-03-08-98, de fecha 03 de Agosto de 1.998, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara…

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-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano J.R.R., tercero interesado en el presente procedimiento, contra la sentencia dictada el 7 diciembre 2000, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, respecto de lo cual observa.

Revisadas las actas que integran la presente causa puede apreciarse que son dos los motivos por los cuales la parte apelante difiere de la sentencia de instancia:

El primero, por considerar que el Juez a quo aprecio en forma errada los hechos al establecer en la sentencia recurrida que los propietarios del inmueble arrendado, objeto del derecho preferente declarado Con Lugar por el acto administrativo atacado en la presente causa, se encontraban necesitados personalmente del uso del mismo, cuando lo que se alegó y probó en el procedimiento de primera instancia fue que los propietarios necesitaban el inmueble para arrendarlo a un tercero.

Este aspecto es fundamental, por cuanto de determinarse que los propietarios requieren el inmueble para su uso personal, no procedería el derecho preferente.

Caso contrario, si lo requieren para arrendarlo nuevamente a otra persona, el arrendatario actual puede hacer uso del derecho preferente para continuar ocupando el inmueble, en relación a cualquier otro ciudadano. Esta segunda opción fue la ocurrida en la presente causa, al declarar la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara, Estado Carabobo, Con Lugar el derecho preferente interpuesto por el ciudadano A.R.R.M., en su carácter de Administrador de Inversiones Bicentenario, C.A. Acto que posteriormente fue revocado por la sentencia objeto de apelación en la presente causa.

El segundo aspecto, alegado por el recurrente, es que el Juzgado a quo violó la cosa juzgada, por cuanto existe transacción celebrada entre las partes, con ocasión de demanda por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana M.J.M., con carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.C.C.L., B.C.I., propietarios del objeto arrendado, donde se llegó al acuerdo homologado por el Tribunal a quo, consistente en que los mencionados ciudadanos dan en opción a compra el inmueble objeto de arrendamiento a los ciudadano R.R.M., con carácter de Administrador de Inversiones Bicentenario, C.A. y al ciudadano J.R.R., parte apelante en la presente causa, por lo cual los ciudadanos demandantes no tienen cualidad para sostener el presente juicio, y la sentencia debe ser revocada.

Al respecto considera este Tribunal, en relación al alegato de impugnación de la sentencia, que en el procedimiento administrativo los propietarios, ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I., al contestar la solicitud del derecho preferente interpuesto por el ciudadano A.R.R.M., con carácter de Administrador de Inversiones Bicentenario, C.A. alegaron que se oponían al derecho preferente “...debido a la necesidad que mi Padre como Propietario y yo como familiar (hija), tenemos de establecer en dicho inmueble tanto su vivienda principal como un negocio de productos lácteos...”.

Siendo así, resulta evidente para este Tribunal que la oposición del propietario al derecho preferente se encontraba justificada, por cuanto esta fundamentada en necesidad personal, como lo es su vivienda principal y el establecimiento de negocio que puede catalogarse como familiar, por el nexo que une a los socios.

En consecuencia, si ese negocio se realiza por medio de la constitución de una compañía anónima, como fue demostrado en la etapa probatoria, no implica que no pueda coexistir en el mismo inmueble el hogar o domicilio de los propietarios y accionistas, ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I., y el domicilio o sede de la empresa constituida, por el carácter familiar de la misma.

Si es cierto que la compañía anónima es persona jurídica diferente a los socios que la integran, ello no impide que en un mismo inmueble puedan coincidir el domicilio y residencia los socios y el domicilio de la empresa. Así se declara.

En consecuencia, resulta clara la procedencia de este alegato expresado por los propietarios para el derecho preferente declarado sin lugar en el procedimiento administrativo.

Sin embargo, al no ser lo decidido en el acto administrativo definitivo, actuó conforme a derecho el Juzgado a quo al declarar la existencia del vicio de falso supuesto en el acto administrativo impugnado, y por revocar el mismo, al declarar Con Lugar el recurso Contencioso Administrativo de Anulación interpuesto por lo ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I..

En consecuencia, se declara No Ha Lugar el primer alegato impugnativo contra la sentencia dictada el 7 diciembre del año 2000, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial de Estado Carabobo. Así se declara.

En relación al alegato de impugnación de la parte apelante, que los ciudadanos demandantes no tienen cualidad para sostener el presente juicio, por cuanto no son propietarios del inmueble objeto de arrendamiento, al celebrarse entre las partes transacción homologada por el Tribunal a quo, consistente en que los ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I.d. en opción de compra el inmueble objeto de arrendamiento al ciudadano R.R.M., con carácter de Administrador de Inversiones Bicentenario, C.A., y al ciudadano J.R.R., parte apelante en la presente causa:

Al respeto, aprecia el Tribunal que la finalidad del recurso contencioso administrativo de anulación es verificar la conformidad a derecho de un acto de la Administración Pública, en este caso, del acto administrativo por medio del cual se declara procedente el recurso de reconsideración interpuesto contra el acto primigenio que declaró Sin Lugar el derecho preferente interpuesto por el ciudadano R.R.M., con carácter de Administrador de Inversiones Bicentenario, C.A.

Cualquier pronunciamiento del Tribunal fuera de esta finalidad es contrario a derecho. En este sentido, las disputas o controversias de las partes en relación a la propiedad del inmueble arrendado deben canalizarla por las vías judiciales especialmente diseñadas al efecto, siendo imposible que este Tribunal pueda emitir pronunciamiento al respecto. Así se declara.

Por lo expuesto, no resulta aplicable a la presente causa la transacción celebrada por las partes en fecha 06 agosto 1998, y homologada por el Tribunal a quo el 08 agosto 1998, por cuanto se refieren a propiedad del inmueble arrendado, aspecto no tratado ni debatido en autos.

Establecido lo anterior, este Tribunal aprecia que durante el procedimiento administrativo los propietarios del inmueble objeto de arrendamiento son los ciudadanos B.C.I. y A.C.C.L., representante legal el primero, y entiende este Tribunal que lo siguen siendo, sin considerar el contrato de opción a compra antes referido. En consecuencia, tienen cualidad para demandar el acto administrativo por el cual se acuerda el derecho preferente, por ser parte directamente afectada por los pronunciamientos emitidos en el mismo, y así se decide.

Establecido lo anterior, debe este Tribunal pronunciarse en relación a dos alegatos expuestos por los ciudadanos A.C.C.L. y B.C.I..

El primero, en relación a la falta de cualidad del ciudadano J.R.R. para interponer el recurso de apelación; y, el segundo, relacionado a la no aplicación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas al inmueble de autos, por cuanto se trata de arrendamiento dedicado al comercio, y no a vivienda de personas, por lo que no es procedente el derecho preferente que establecía este Decreto Legislativo, y pretende utilizar el arrendatario en la presente causa.

Este argumento lo fundamentan en la sentencia dictada por la Sala Político Administrativa de la anterior Corte Suprema de Justicia, 7 agosto 1997, caso: Administradora La Vega, S. R. L contra Agencia de Loterías Los Ángeles, C.A.

En relación al segundo planteamiento, el Tribunal observa que, ciertamente, en la sentencia dictada el 7 agosto 1997 la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, caso: Administradora La Vega, S. R. L, contra Agencia de Loterías Los Ángeles, C.A., estableció que el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda no es aplicable a inmuebles dedicados al comercio. Específicamente señala la Sala:

...Al respecto, estima esta Sala que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de fecha 27 de septiembre de 1997, prevé el control de los contratos de arrendamientos para vivienda, ya que el mismo establece que no podrá acordarse el desalojo de casa sin haber obtenido de la administración la debida autorización la cual está condicionada a la demostración de las causales taxativamente establecidas en dicho Decreto. El Decreto Legislativo, nombre que atiende a la circunstancia particular de que fue una normativa dictada por una Asamblea Nacional Constituyente, es decir, por la constituyente que fuera convocada por la reforma de la Constitución del 36-45, dando lugar a la Constitución del 47, órgano éste que se consideró facultado para dictar una regulación legal sobre la materia inquilinaria.

Así mismo en múltiples ocasiones se ha señalado que las circunstancias sociales presentes para el momento en que se dictó tal normativa hicieron necesario proteger a los arrendatarios de viviendas contra los abusos a los que estaban expuestos por parte de los arrendadores y es precisamente en función de su “ratio”(la protección de las familias), que resulta coherente afirmar que las disposiciones del Decreto Legislativo tienen por objeto “inmuebles destinados a habitación” (casas propiamente dichas o apartamentos). Ejemplo claro de ello lo constituye el supuesto establecido en el literal b) del artículo1º, según el cual procede el desalojo de casa cuando se compruebe suficientemente que el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, tiene necesidad de ocupar el inmueble, disponiendo además que si el propietario o sus parientes para trasladarse a la casa cuya desocupación solicitan, dejan desocupado otro inmueble que les perteneciere, estarán obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar.

El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarcaba obviamente las regulaciones de locales comerciales, tal como se ha venido entendiendo hasta el presente...(omissis) .

Por cuanto la presente sentencia constituye un cambio en la jurisprudencia de esta Sala, se ordena notificar de la misma al Consejo de la Judicatura para que la comunique a los jueces con competencia en la materia...

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Debe aclarar este Tribunal que el criterio de la sentencia del 7 agosto 1997 de la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, parcialmente transcrita, fue el aplicado durante un tiempo.

Empero, fue modificado por la misma Sala Político Administrativa en sentencia del 30 marzo 2000 (Caso: J.V.D.L.), en la cual se señalo:

“...Durante la vigencia de la diseminada legislación especial inquilinaria, contenida en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento común; el tratamiento jurisprundencial que sobre dicha materia había efectuado la Sala mediante reiterado fallos, puede sintetizarse en la distinción de aquellos contratos de arrendamiento destinados a vivienda o habitación, de aquellos sometidos al uso comercial o industrial...(omissis)

Respecto de la segunda situación, esta es, la referida a los contratos de arrendamiento que versaran sobre inmuebles destinados al uso comercial o industrial, la Sala tuvo ocasión de sentar precedente a partir del fallo de fecha 07 de Agosto de 1997, en virtud del cual, indagando sobre la ratio del DLDV, se determinó que tales inmuebles no resultaban subsumibles en los supuestos de hecho contenidos en el artículo 1º del Decreto in comento; con lo cual, solo resultaba procedente la falta de jurisdicción del Juez ordinario frente a la Administración Pública, en los casos en que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado versaran sobre inmuebles destinados a vivienda o habitación, resultando excluidas las causas que versaran sobre inmuebles sometidos al uso comercial o industrial de los cuales debía seguir conociendo el Juez ordinario. Igualmente, sobre éste último particular, la doctrina tuvo ocasión de disipar algunas dudas interpretativas que, con posterioridad al fallo aludido, se presentaron en la praxis procesal con orden a la temporalidad arrendaticia; pues, vista la exclusión o desaplicación que sobre los locales comerciales o industriales se hacía del DLDV, surgía la interrogante si tal circunstancia abarcaba “in extenso” al resto de las normas contenidas en el texto del Decreto aludido, esto es, si la exclusión de los inmuebles destinados a la industria o al comercio no sólo resultaban no encuadrables en el artículo 1º, sino también respecto del resto de la normativa contenida en el Decreto, es decir, los diversos derechos preferentes (artículos 3, 4 y 7), la consignación inquilinaria (artículo 5) y el retracto legal para el caso de la venta del inmueble (artículo 6 del DLDV en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil); frente a lo cual se pronunció asentando que de la sana interpretación de la terminología empleada por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la Ley de Regulación de Alquileres y del propio Código Civil, utilizando no sólo el criterio extensivo sino también el restrictivo manifestado a través de la interpretación literal de los vocablos, tal y como fuere realizado por la sentencia de esta Sala antes comentada, y por la indagación que de la intención del legislador se ha hecho, al haber sido motivado en uno y otro caso de manera distinta, es que concluye en acoger satisfactoriamente la exclusión de los inmuebles destinados al comercio, industria y oficinas, del procedimiento de desalojo o desocupación a que se refiere el artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero dicha exclusión en modo alguno puede traspolarse y aplicarse a los supuestos de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria aún vigentes para aquel entonces. Posturas jurisprudencial y doctrinaria que, en la presente ocasión, esta Sala reitera y acoge. Ahora bien, se observa que en fecha 1 de enero de 2000 entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. Nº. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999), la cual además de unificar toda la especial legislación inquilinaria mediante un único cuerpo normativo regulatorio, estatuye un régimen que ostensiblemente limita los supuestos por los cuales, en puridad de criterio, puede sostenerse con fundados motivos, regulación de la jurisdicción con ocasión a controversias que versen en materia inquilinaria...”

En la misma decisión, (30 marzo 2000), la Sala Político Administrativa se refiere a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, expone:

...Una de las principales características que identifican el aporte de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es precisamente, la concentración, unificación y celeridad de los procesos judiciales que versen sobre la terminación de la relación arrendaticia, esto es, la remisión que dicha ley efectúa al procedimiento breve contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para la ventilación de las causas; erradicando toda duda especulativa sobre la jurisdicción para los casos de desalojos, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos.

En ese sentido, observa la Sala, que ante la interposición judicial de cualquiera de las acciones contempladas en el catalogo inquilinario antes expuesto; resultan evidentemente sin objeto las solicitudes de regulación de la jurisdicción frente a la Administración Pública, pues, como se dijo, la actividad administrativa inquilinaria resulta limitada y circunscrita a la mera fijación y revisión de los cánones de arrendamiento sobre los inmuebles sujetos a regulación de alquileres de conformidad con el artículo 4 eiusdem y, a la imposición de sanciones en virtud de ilícitos administrativos por la violación de cualquiera de la normas de orden público que tan novedoso cuerpo estatuye.

Inclusive, la sobrevenida exclusión de las relaciones inquilinarias como materia susceptible de ser ventilada ante una regulación de la jurisdicción frente a la Administración Pública – en virtud de la reciente ley entrada en vigor - , puede inferirse en los casos en donde alguna de las partes del proceso ordinario, llegase a estimar como necesaria la previa regulación o revisión de los cánones arrendaticios por parte del órgano administrativo inquilinario; esto es, que ni aún alegando la falta de jurisdicción del juez ordinario frente a la Administración Pública sería pertinente en esos casos, pues de ser así solicitada, el iter o vía para la oposición de tal circunstancia que limitaría la competencia del juez que conozca de la litis, no será la oposición de la cuestión previa a que se contrae el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (falta de jurisdicción), sino más bien, el contenido en el ordinal 8vo. eiusdem, referido a una causal de prejudicialidad.

Así, analizada como ha sido la actividad encomendada a los órganos inquilinarios y, vista la situación procesal que encierran las acciones judiciales inquilinarias, todo, conforme a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Sala, no menos que interpretar de forma restrictiva, el supuesto de solicitud de regulación de la jurisdicción a que se contrae el artículo 35 eiusdem, únicamente referido a la falta de jurisdicción del Juez venezolano respecto del Juez extranjero a que se refiere el primer aparte del artículo 59 del Código de Procedimiento Civil por los extensos motivos expuestos.

Con lo cual, esta Sala previo el análisis de las consideraciones anteriores y con base a una interpretación racional y armónica de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los principios constitucionales y legales que rigen al procedimiento en todas sus fases y, procurando la erradicación de las situaciones que distorsionen o entorpezcan la sana aplicación y desideratum de la ley antes aludida, y en aplicación a lo dispuesto en el artículo 14 del Código Civil y 7 del Código de Procedimiento Civil y de la prelación de la ley sustantiva sobre la adjetiva, acoge aplicar con preferencia la totalidad de la especial legislación inquilinaria frente al procedimiento de regulación de la jurisdicción contemplado en el Código de Procedimiento Civil y, a tales efectos, interpreta el supuesto de hecho contemplado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la regulación de la jurisdicción, como circunscrito y limitado para el caso en que se pretenda el conocimiento de la causa a un juez extranjero.

Visto que el criterio explanado en la presente sentencia comporta un cambio jurisprudencial, en consonancia con la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, solicita a la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial, oficiar a los Tribunales de la República a fin de que se abstengan de tramitar y remitir a esta Sala, solicitudes de regulación de la Jurisdicción en materia inquilinaria respecto de la Administración Pública.

En cuanto a las causas que aún cursan pendientes en este Tribunal Supremo de Justicia, se les seguirá tramitando de conformidad con los criterios y extremos reiterados que sobre la materia, ha venido sosteniendo esta Sala Político-Administrativa en los términos antes expuestos.

(Resaltado y subrayado de la Sala).

Esta sentencia, parcialmente transcrita, de la Sala Político Administrativa, (30 marzo 2000) fundamenta a este Tribunal para la conclusión de que si es aplicable la figura del derecho preferente a inmuebles arrendados destinados al uso comercial, y aplicable a la presente causa, motivo por el cual se desecha este alegato, y así se declara.

En relación al alegato expuesto, que el ciudadano J.R.R. no tiene cualidad para interponer la apelación, el Tribunal observa que el mencionado ciudadano se encuentra vinculado al Inmueble arrendado por opción de compra celebrada entre las partes, por lo que se trata de un posible propietario del inmueble, y fiador de una de las partes involucradas en el contrato de arrendamiento que da lugar al derecho preferente en la presente causa, motivo suficiente para considerarlo tercero interesado en la presente causa, y así se declara.

Por lo motivos expuestos, al no prosperar los alegatos de impugnación de la parte recurrente, debe este Tribunal declarar Sin lugar la Apelación interpuesta y confirmar la sentencia dictada el 07 diciembre 2000, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Así se decide.

-IV-

DECISIÓN

Conforme a lo expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Centro Norte, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

  1. SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano J.R.R., cédula de identidad Nro. V-378.088, y, en consecuencia:

  2. Se CONFIRMA la sentencia dictada el 7 diciembre del año 2000, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declara Con Lugar el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por A.C.C.d.L., con el carácter de apoderada judicial del ciudadano B.C..

Publíquese, notifíquese a las partes, déjese copia certificada de la presente decisión y remítase el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de este Tribunal, a los dos (02) días del mes de octubre 2009, siendo la una (1:00) de la tarde, Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Provisorio,

O.L.U.

Secretario,

G.B.

Expediente N° 8.272. En la misma fecha se libraron oficios N° 3913/14006, 3914/14007, 3915/14008, 3916/14009 y ________/3917/14010.

El Secretario,

G.B.

OLU/ioana

Diarizado Nro _______

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