Decisión nº 1 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Junio de 2014

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 10 de diciembre del 2013, por la abogada M.G.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 29 del noviembre del 2013, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro Primero: Sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada previstas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Sin lugar la demanda que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., en contra de los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A.; y por ende condenó en costas el juicio principal conforme al artículo 275 eiusdem.

El recurso en mención fue oído en ambos efecto mediante auto del 07 de marzo del 2014, razón por la cual se remitieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.

El 20 de marzo del 2014, la secretaría dejó constancia de haber recibido el expediente en fecha 19 del mismo mes y año; y por providencia del 25 de marzo del mismo año, se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente a dicha data, a fin de dictar sentencia, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El 04 de abril del 2014, el abogado R.J.P.G., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de argumentos en cinco folios.

En fecha 09 de abril de 2014, se difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de quince (15) días consecutivos siguientes a dicha data.

Este juzgado pasa a decidir de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio, en virtud del escrito libelar presentado en fecha 17 de junio del 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Circuito Judicial de los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda que por desalojo incoara el abogado R.J.P.G., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., contra los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

El apoderado de la parte actora alegó en su escrito libelar los siguientes hechos relevantes:

Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones sobre él identificadas, situado en la Avenida F.d.M., Sector Los Nardos, frente al Hospital P.d.L., Municipio Sucre del Estado Miranda, que el día 30 de agosto del 2002, celebró como arrendador un contrato de arrendamiento con los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. como arrendatarios, cuyo objeto material lo constituye un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial El Petareño, signado con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, con un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 M2).

Que según puede leerse en la cláusula segunda del contrato, que las partes acordaron la duración del contrato por un plazo de dos (2) años fijos contados a partir del día 15 de agosto del 2002, hasta el 15 de agosto del 2004, prorrogable por un período igual de dos (2) años, siempre y cuando una de las partes notificará a la otra el deseo de no querer prorrogar el contrato, con sesenta (60) días de anticipación antes de su vencimiento.

Que una vez que finalizó el plazo inicial y su única prorroga, comenzó a transcurrir el lapso de prorroga legal por un (1) año, que finalizó el 15 de agosto del 2007, y a partir de esa fecha operó la tácita reconducción, pues, los arrendatarios permanecieron en posesión del inmueble sin el consentimiento de su representado.

Que conforme a lo señalado en la cláusula tercera de dicho contrato, el canon mensual del arrendamiento era de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), que hoy día equivale a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES Bs. (1.300,00); y que posteriormente dicho canon de arrendamiento fue modificado a la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.700,00); tal como fue señalado en las cláusulas décima quinta y décima sexta, y que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte de los arrendatarios así como la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas sería la causa suficiente para exigirles la inmediata desocupación del inmueble.

Que el 17 de noviembre del 2010, su representado ejerció una acción de desalojo contra los arrendatarios, donde alegó la falta de pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a noviembre del 2010, proceso este que le correspondió conocer al Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde en fecha 20 de marzo del 2012, dictó sentencia declarando inadmisible la demanda con el argumento de que no se acompañaron los instrumentos fundamentales de la demanda, ni examinó el merito de la causa ni tampoco el objeto de la pretensión de desalojo formulada por su representado, al señalar que no aporto el original del contrato accionado, y que se encontraba impedido de tutelar el derecho deducido en el juicio, donde dicho fallo solo produjo cosa juzgada.

Que el tribunal luego que evacuo la prueba de inhibición de documentos, estimó que el mencionado contrato de arrendamiento no tuvo efectos procesales, donde se alegó que entre las partes existió un vínculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad, el cual se comprobó con la copia fotostática del expediente Nº 2006-0996 nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que los mismos arrendatarios aperturaron en fecha 4 de julio del 2006, y donde constan los retiros efectuados por su representado, que el canon de arrendamiento actual el cual fue consignado es de Bs. 1.170,00.

Que los arrendatarios incumplieron en pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto del 2010 hasta el mes de mayo del 2013, ambos inclusive, a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le fueron efectuados a su representado, causándole un perjuicio grave en el patrimonio de el PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., como propietario del mencionado inmueble.

Como fundamento de derecho invocó las normas de los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela , en concordancia con las disposiciones previstas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil; y 34 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo expuesto, demandó a los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., a pagar los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto del 2010 hasta el mes de mayo del 2013, o en su defecto a ello fueran condenados: PRIMERO.- EL DESALOJO y restitución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, ut upra referido, constituido por el local comercial ubicado en la planta baja de EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., signado con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, con un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 M2) según el plano respectivo, situado en la Avenida F.d.M., Sector Los Nardos, frente al hospital P.d.L., Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO.- A pagar subsidiariamente y a título de indemnización de daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, una suma de dinero equivalente al canon de arrendamiento mensual; desde el mes de agosto de 2010, hasta el día que se declare definitivamente firme el fallo, calculado mediante experticia complementaria del fallo. TERCERO.- Las Costas procesales.

Asimismo, solicitó medida de secuestro del inmueble de marras de conformidad con los artículos 588 ordinal 2º y 599 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, estimó la demanda en la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 40.00, 00).

Junto con el libelo, la parte actora consignó los siguientes recaudos: marcado con la letra “A”, copia de instrumento poder que acredita la representación del abogado R.J.P.G. (folios 15 al 18); marcado con la letra “B” copia certificada del documento de propiedad del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., (folios 20 al 27); marcado con la letra “C” copia del contrato de arrendamiento (folios 28 al 30); marcado con la letra “D” copia simple de la sentencia dictada en fecha 20 de marzo del 2012 por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 31 al 37); marcado con la letra “E” copia simple de las consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 38 al 125).

En fecha 01 de julio del 2013, el Jugado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y emplazó a los demandados para que comparecieran al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que contestaran la demanda que por desalojo sigue en su contra la sociedad mercantil El Petareño Centro Comercial C.A.

Por diligencia de fecha 02 de julio del 2013, la abogada M.G.R., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios. En fecha 08 de julio de 2013, el a quo ordenó librar la compulsa respectiva a la parte demandada, la cual se remitió a la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipios del Área Metropolitana de Caracas fecha para su posterior práctica, asimismo ordenó abrir el respectivo cuaderno de medidas.

Por diligencia del 23 de julio del 2013, la abogada C.L. en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, se dio por notificada de la demanda y consignó poder en copia simple, a los fines de ser agregado a la causa principal.

El 30 de julio del presente 2013, la abogada C.L., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas, de esta manera:

1. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho que sus representados hayan firmado contrato privado de arrendamiento, por el plazo de dos (2) años fijos contados a partir del día 15 de agosto de 2002, hasta el día 15 de agosto de 2004.

2. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que el día 30 de agosto de 2002, sus representados hayan celebrado contrato de arrendamiento con la ARRENDADORA, cuyo objeto material lo constituye un local comercial, ubicado en la planta baja del centro Comercial El Petareño signado con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B.

3. - Negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que los ciudadanos M.C.P.D.D.S. y A.F.D.S., trataron de darle legalidad a la prologa legal, después de haberse vencido dicho lapso para solicitarla.

4. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que a pesar de estar establecido en el canon el monto de 1.300,000,00 como quedó establecido en la cláusula tercera fue aumentado a 3.440.000,00, por lo que solicitó la regulación que determinó el monto a cancelar por canon de arrendamiento en 1.170,00 Bs.

5. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte de sus representados establecida en las cláusulas décima quinta y décima sexta.

6. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que la ARRENDADORA haya ejercido alguna acción de desalojo contra sus representados, alegando la falta de pago, correspondiente a los meses de agosto a noviembre de 2010 ambos inclusive.

7. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que existió un vínculo jurídico sin solución de continuidad, consignaciones de cánones de alquiler Nº 2006-0996, lo cual fue aperturada el 4 de julio de 2006.

8. - Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto ambos inclusive los arrendatarios han incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento a los meses de agosto de 2010 al mes de mayo de 2013.

9. - Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, solo podrá demandar el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

10. - Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, el desalojo y restitución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, constituido por el local comercial ubicado en planta baja de El Petareño Centro Comercial C.A., signados con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30, 30B con un área aproximadamente de ochenta metros cuadrados ( 80 M2), situado en la Avenida F.d.M., Sector los Nardos, Frente al Hospital P.d.L., Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre Estado Miranda.

11. - Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, toda la tutela preventiva, sobre la base de lo antes expresado, y que conformidad con lo dispuesto en los artículos 588 ordinal 2º y 599 ordinal 7º ambos del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirva decretar la medida de secuestro sobre el inmueble en referencia.

12. - Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, a los fines de determinar la competencia por la cuantía donde se estimó la presente demanda por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00).

En fecha 01 de agosto del 2013, la abogada C.L., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. Como puede colegirse, estos medios son legales al relacionarse con el expediente, como en el presente caso, que contiene las consignaciones que los arrendatarios efectuaron a favor de la arrendadora. De los mismos se desprende el depósito efectuado sobre los meses que van desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011.

Por auto del 06 de agosto del 2013, el a quo negó la prueba testimonial promovida por la representación judicial de la parte demandada, en el capitulo segundo donde se observó que los ciudadanos P.J.M.H. y OLEIDY M.R.B., propuestos en calidad de testigo, son titulares del mismo número de cédula. En esa misma fecha, la abogada C.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito donde impugnó los documentos consignados por la parte actora.

En fecha 09 de agostos del 2013, la abogada M.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

Por diligencia de fecha 09 de agosto del 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones, e igualmente consignó recibo de agencia de negocios Alquivienda C.A., para que fuera consignado al expediente Nº AP31-V-2013-00937.

En fecha 09 de agosto del 2013, el Juzgado de la causa, admitió las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo la apreciación que de ellas se hagan en la definitiva, y fijó el segundo día de despacho siguiente a dicha data, para que los ciudadanos J.L.G.Q. y D.T.G.L., rindieran declaración en calidad de testigo.

Por diligencia de fecha 13 de agoto del 2013, la abogada C.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada impugnó los testigos promovidos por la parte actora.

Por diligencia de fecha 14 de agosto del 2013, la abogada M.G., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de conclusiones.

Por providencia de fecha 30 de septiembre del 2013, el Juzgado de la causa difirió su pronunciamiento de dictar sentencia por un lapso de cinco días de despacho siguientes a dicha data. Y en fecha 02 de octubre del mismo año dictó auto para mejor proveer, de conformidad con el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de octubre del 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó recibos de pagos y c.d.s. emitida por el Instituto Autónomo Municipal de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (IMAS).

Por diligencia de fecha 16 de octubre del 2013, la abogada M.G.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicito al juzgado de la causa dictar sentencia.

El día 29 de noviembre del 2013 el juzgado de la causa profirió sentencia de la siguiente manera:

(…) PRIMERO: se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada previstas en los ordinales 6ª y 9ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; por ende se condena en costas por esta incidencia conforme el artículo 274 CPC.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL C.A., en contra de los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., ambas partes plenamente identificadas en autos; y por ende se condena en costas del juicio principal conforme al artículo 274 CPC.

TERCERO: Como hubo vencimiento recíproco en las decisiones atrás dictadas, se ordena la compensación de costas conforme al artículo 275 CPC (…)

(Copia textual).

DEL ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales, que conforman el presente expediente constata esta Alzada, que durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro M.T., reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:

"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Junto al libelo de la demanda, la parte actora consignó, los siguientes instrumentos:

• Cursante a los folios 19 al 27, constan copias simples del documento de propiedad donde la sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., adquirió un lote de terreno y las edificaciones realizadas sobre el mismo. En principio, de esta prueba se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o tacha alguna por parte de los apoderados judiciales de la parte demandada, razón por la cual, se le confiere pleno valor probatorio tal como lo hizo el Tribunal a quo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.355 y 1.356 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De donde se desprende, y de ahí su pertinencia, la cualidad e interés jurídico que posee la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., accionante en este proceso, en dar en arrendamiento los inmuebles construidos sobre dicho terreno de su propiedad.

• Cursante a los folios 28 al 30, consta en copia simple contrato de arrendamiento suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. (arrendatario) de fecha 30 de agosto de 2002, quien aquí decide observa que en la sentencia recurrida, el Juez de la causa analizó dicho instrumento no como plena prueba, si no que adminículo su contenido con otro contrato presentado en la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, este Juzgado Superior en apego al criterio del Juez de la causa, y en virtud de considerar que fue de buena apreciación su análisis probatorio, con relación al contrato de marras, ratifica su apreciación con relación a la mencionada prueba. Desprendiéndose de dicha documental que en fecha 30 de agosto de 2002, las partes que integran el presente juicio efectivamente suscribieron contrato de arrendamiento, quedando demostrado en los autos, el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio.

• Cursante a los folios 31 al 37, cursa copia simple de sentencia “interlocutoria” dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 20 de marzo de 2012. En principio, de esta prueba se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o tacha alguna por parte de los apoderados judiciales de la parte demandada, razón por la cual, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo este Juzgado lo deshecha tal como lo hizo el Tribunal a quo, por cuanto la misma es impertinente; y así se establece.

• Cursante a los folios 38 al 125, consta en copia simple expediente de consignaciones realizadas por los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED PALENCIA a favor del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, bajo la nomenclatura 2006-0996, donde se aprecia que los arrendatarios realizaron consignaciones (pago de cánones) por ante dicho Juzgado. A dichas copias fotostáticas de un documento público, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrado en autos que el arrendatario realizó consignaciones de arrendamiento correspondientes a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora promovió los siguientes instrumentos:

• Promovió, ratificó e hizo valer el mérito de los siguientes medios: (i) la copia del documento que acredita la propiedad del actor respecto del inmueble de autos, (ii) la copia del contrato de arrendamiento (folios 28 al 30), que acredita la relación arrendataria entre los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. (arrendatarios) y EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A; (ii) las copias del expediente que contiene las consignaciones de arrendamiento relacionados con el expediente 2006-0996. Al respecto, quien aquí sentencia observa que al haberse pronunciado anteriormente con respecto a dichos instrumentos, considera inoficioso emitir nuevo pronunciamiento con relación a las mismas pruebas; y así se declara.

• Promovió las confesiones espontáneas de la parte demandada, por medio de la comunidad de la prueba, con respecto al reconocimiento de la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes del proceso. Quien aquí decide observa que efectivamente se configuró la confesión espontánea establecida en el artículo 1.401 de nuestra norma sustantiva, por cuanto existe un reconocimiento de la relación arrendaticia entre las partes; sobre la fijación del canon de arrendamiento inicial por MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (1.300, 00), y posteriormente por regulación a MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.170, 00) .

• Promovió prueba testimonial de conformidad con los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con el objeto que los ciudadanos J.L.G.Q. y D.T.G.L., titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.500.245 y 10.011.296, rindieran declaración; cuyas deposiciones cursan a los folios 17 al 20. Ahora bien, en apego al criterio del Juez de la causa, y visto que de dicho análisis y corroborado por quien aquí decide se evidencia que de la evacuación de testigos cursantes a los folios 17 al 20, no se desprende aporte alguno al tema debatido que ayude a dilucidar alguna afirmación positiva en la presente causa, razón por la cual se desecha como material probatorio, todo ello conforme a la sana critica permitida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Junto con la contestación a la demanda la parte demandada consignó los siguientes instrumentos:

• Documento de compra-venta en copia simple (folios 159 al 163) y posteriormente en el lapso probatorio los volvió a producir en original (folios 386 al 390) celebrado entre M.C.D.S.P. y M.C.P.D.D.S. como vendedoras y J.A.D.F.F. y J.F.F. como compradores, el cual acredita la adquisición del 66,66% de participaciones de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L. En principio se trató de una copia fotostática de un documento público, siendo el mismo posteriormente convalidado con su respectivo original, el cual no fue objeto de impugnación o tacha por parte de los apoderados judiciales de la parte actora, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos que los ciudadanos J.A.D.F.F. y J.F.F., adquirieron unas cuotas de participación del (66,66%) sobre la sociedad mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L., que tiene su sede comercial según el respectivo documento en los mismos locales cursantes en autos como objeto de la litis.

• Acta de Asamblea Extraordinaria y Registro del Fondo de Comercio en copia simple (folios 164 al 170) y copia certificada (folios 296 al 328) de fecha 25 de noviembre de 1998, en la sede de la empresa denominada RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L., acudiendo a la misma el 100% del capital suscrito, en los socios M.C.D.S.P. y M.C.P.D.D.S., propietarias del 50% del capital respectivamente. La copia certificada viene a sustituir la copia simple, teniendo la primera pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Siendo legal dicho documento, entonces se tienen por valido su contenido, y de ahí su pertinencia, para demostrar que en fecha 25 de noviembre de 1998 se deliberaron los siguientes puntos: (i) cambio de la empresa de S.R.L a COMPAÑÍA ANONIMA; (ii) venta de las acciones de M.C.D.S.P. y M.C.P.D.D.S.; y (iii) redacción de todas las cláusulas del Acta Constitutiva original de S.R.L con las correspondientes correcciones para COMPAÑÍA ANÓNIMA.

• Al folio 171 cursa inserto copia simple de documento emanado de terceros el cual posteriormente fue promovido en la fase probatoria en original (folio 15, 2da Pieza). Quien aquí decide observa, que en virtud de que dicha prueba no guarda relación con los hechos discutidos, tal y como lo manifestó el Juez de la causa, aunado al hecho que efectivamente se trata de un documento emanado de un tercero, y que para poder hacerlo valer se requería del testimonio de quien lo emana tal y como expresa el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha por impertinente por no guardar relación alguna con la controversia; y así se establece.

• Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007, Nro. 010890, cursante en copia simple (folios 172 al 174) y en original (folios 375 al 377). Esta prueba ha de tratarse como un documento administrativo público, que no siendo objeto de impugnación o tacha por parte de los apoderados actores, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Consta además que este hecho de la regulación fue convenido por el propio actor.

• Contrato de arrendamiento en copia simple (folios 175 al 177, pieza I; folios 49 al 51 cuaderno de medidas), asimismo en original (folios 360 al 362) suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. (arrendatarios), en fecha 15 de agosto de 2002, y visto que el mencionado contrato es un instrumento de naturaleza privada, se hace constar que la parte actora no desconoció su firma (como arrendador) ni el contenido (por vía de tacha); razón por la que se confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.355 y 1.356 del Código Civil, y el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado en autos que existe una relación arrendataria entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. –como arrendador- y los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. –como arrendatarios- sobre los inmuebles objeto de juicio identificados como locales 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B en el Centro Comercial El Petareño; que dicha relación arrendaticia consta en documento privado del 15 de agosto de 2002; que la duración de la relación contractual era de un año contado desde el 15 de agosto de 2002 al 14 de agosto de 2003; y que el canon de arrendamiento mensual se fijó en la suma de Bs.1.300,oo mensuales.

• Cursan al presente expediente planillas de depósitos bancarios en copias simples (folios 178 al 185; folios 228 al 236; folios 363 y 364; folios 378 al 385 pieza I; y folios 33 al 42 cuaderno de medidas), en original (folios 288 al 295), relativas a la cuenta del Juzgado 25º de Municipio junto a sus sellos respectivos. Puede pensarse en principio que estas planillas bancarias han de tasarse como tarjas (art.1383 del Código Civil); más, sin embargo, guardan relación con las copias certificadas del expediente de consignaciones (folios 40 al 320 pieza II) cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción, asignado el expediente N° 200060996 (nomenclatura de ese Tribunal).

Por tanto, ha de tenerse como parte complementaria de aquellas copias certificadas por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyas actuaciones se tasan como legales conforme lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil, al estar contenidas aquellas en copias certificadas. Estas planillas de depósitos guardan relación con el expediente de consignaciones. En su caso, acreditan consignaciones de los cánones de arriendo que van desde julio de 2006 a marzo de 2012.

• Cursan al presente expediente letras de cambio en copias simples (folios 186 al 197) y en original (folios 345 al 359). De las mismas se desprende que se tratan de documentos privados que solo acreditan la existencia del pago de obligaciones dinerarias (i) unas veces GUILFRED A.P.A. a favor de A.D.S.P., y que presuntamente pagaron; (ii) otras veces RESTAURANT Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 a favor de A.D.S.P.; (iii) otras veces por el RESTAURANT Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 a favor de M.C.P.; (iv) otras de J.A.F.F. a favor de A.R.M. y A.N.D.R.; y por último, (v) otras de GUILFRED A.P.A. a favor de A.R.M. y A.N.D.R.. Al tratarse de documentos privados se tienen legalmente promovidos según lo establecido en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil. Esta sentenciadora compartiendo el criterio del Juez a quo, desecha las mismas del proceso en virtud de su impertinencia ya que se trata de letras de cambio «no causadas»; además, sin relación probatoria con el fondo de este litigio (que se precisa en la supuesta insolvencia de los arrendatarios de un grupo de cánones de arriendo); y así se establece.

• Cursa al presente expediente sentencia definitiva de fecha 21 de julio de 2008, copia simple (folios 198 al 207; folios 365 al 376) dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o tacha por parte de los apoderados judiciales de la parte actora, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, visto de la apreciación de la prueba referida por parte del Tribunal de la causa, quien aquí decide la desecha del proceso ya que la misma solo versa sobre el resultado judicial de la alegación de una cuestión previa relacionada con un juicio de nulidad de notificación (entre las mismas partes), que nada aporta a este proceso.

• Cursa al presente expediente sentencia definitiva de fecha 20 de marzo de 2012, en copia simple (folios 208 al 215); y copia certificada (folios 337 al 344) dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; la cual fue analizada por el Juez de la causa para resolver la cuestión previa y que nada aporta al proceso y por ende se desecha por impertinente respecto del “fondo”.

• Pruebas documentales varias en copias simples respecto a actuaciones judiciales (folios 216 al 221; 330 al 336 pieza I, y 43 al 48 cuaderno de medidas), sobre medidas cautelares dictadas sobre el inmueble de juicio. Aunque se trata de documentos públicos emanados de Tribunales, y validos por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; resultan impertinentes tal y como fueron analizadas por el Juez de la causa, ya que de los mismos solo se desprende la existencia de una medida cautelar dictada sobre el inmueble donde se encuentra constituido el Centro Comercial EL PETAREÑO, que nada aporta al “fondo” de la presente causa.

• Riela al presente expediente documento emanado de tercero (folio 329) supuestamente “emitido” por Condominio Merry 2000 C.A. No obstante que la propia parte demandada en su contestación dice que tal empresa no existe en ningún Registro Mercantil de Caracas, resulta su ilegalidad como medio al no ser presentado la prueba testimonial de quien emana como indica el artículo 431 CPC; siendo además impertinente respecto al “objeto” de litigio, razón por la cual se desecha como material probatorio en la presente causa, tal como lo Hizo el Juez de la causa.

• Recibos del pago de agua emitidos por el instituto Autónomo Municipal de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (IMAS) en copias simples (folios 237 al 280 cuaderno principal; folios 58 al 66 cuaderno de medidas); y en original (folios 393 al 455) a favor de M.P.. Estos recaudos cursan en patrones consecutivos que han de tenerse como tarjas (art.1383 del Código Civil). Siendo legalmente presentados, de los mismos constan pagos varios por servicio de agua según recibos que se expiden a favor de M.P.. Se desprende de los mismos, según sus contenidos; que para el ente prestador del servicio, el nombre registrado del «suscriptor» es M.P.D.S., sobre el inmueble ubicado en la Av. F.d.M., urbanización Lebrún, Comercial Petareño. Esto parece indicar que el inmueble solo tiene un medidor.

Si el Centro Comercial no tiene registrado varios medidores (entre los varios locales o áreas que le contienen); los recibos presentados por la parte demandada en su poder, evidencian que se trata del pago del servicio de agua por todo el centro comercial; y no consta contraprueba presentada por la actora para desvirtuar lo contrario. No puede pasarse por alto tampoco la circunstancia que tales recibos de pago de agua estén en poder del arrendatario (y no del arrendador).

El hecho que los arrendatarios tengan en su “poder” esa cantidad de recibos de agua, supone que fueron éstos quienes “pagaron” ante el ente prestador del servicio durante los períodos allí apuntados, pues de otro modo, no se consigue explicar qué hacen los arrendatarios con esos recibos, si tratándose del agua de “todo” el centro comercial, corresponde a una obligación del propietario del inmueble. Adicionalmente, consta de escrito presentado ante el juzgado 25º de Municipio por estos mismos arrendatarios ante el expediente de consignaciones (folios 70-71, 2ª pieza), que aquellos expusieron que pagaban tales servicios por falta de pago del arrendador; cuyas actuaciones se reputan validas porque jamás fueron impugnadas por el demandante. Parece entonces que los arrendatarios tienen consigo tales recibos presentados, porque fueron ellos quienes pagaron. Concluyéndose que presuntamente los arrendatarios fueron los que pagaron los recibos de luz, debido a que ellos tienen consigo dichos recibos.

De lo contrario, si el propietario/arrendador hubiera pagado el servicio de agua por todo el período indicado en tales recibos; debiera tenerlos en su “poder”; y en su caso no probado en el caso de marras, alegar y demostrar que los mismos le fueron “sustraídos”; por ejemplo; pues de ser así, se tratarían de pruebas adquiridas ilegítimamente, ergo, sin valor alguno por violación del debido proceso (Art.49.1.CRBV).

Finalmente estos recibos acreditan el pago (por los arrendatarios) del servicio de agua de todo el inmueble, ya que todos aparecen a nombre de la ciudadana “M.P. Da S.” y por el inmueble cuyos datos de identidad coinciden con el de autos (“Avda. F.d.M., Urbanización Lebrún, Comercial El Petareño”). También, que la persona que aparece como “suscriptor”; es la misma que aparece como representante de la sociedad de comercio demandante.

Siendo que la defensa ha invocado la compensación del pago del agua respecto de la deuda de los cánones de arrendamiento, corresponderá en análisis posterior la procedencia o no de la misma; por momentos, estos medios legales lo que hacen es constar lo arriba indicado.

• C.d.S. emitida el 09 de octubre de 2013, (folios 36, II pieza), emanada del Instituto Autónomo de Aguas y Acueductos de Sucre; que como se viene explicando, debe dársele tratamiento de documento administrativo público (que puede tacharse de falsa). En efecto, la jurisprudencia se ha referido a este tipo de medios como tal, en el sentido que se le aplican “analógicamente” las consecuencias referidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, no tratándose de un documento público propiamente (según de su naturaleza); considera quien decide que existe una limitación procesal en hacerlo valer únicamente dentro del lapso probatorio, y no como hizo la demandada, cuando lo hubo presentado al “vencerse” dicha oportunidad. En efecto, si fuere presentado en pruebas la otra parte tendría oportunidad de impugnarlo, de traer contraprueba durante ese mismo lapso probatorio. Por ende, siendo presentado de manera extemporánea se desecha; y así se establece.

En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada promovió los siguientes instrumentos:

• Promovió e hizo valer el mérito de los documentos insertos en autos y presentados junto a la contestación de la demanda en fecha 01 de agosto de 2013 (folios 159 al 280); los cuales fueron antes valorados.

• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos P.J.M. y OLEIDY M.R. que fue negada por auto del 06 de agosto de 2013 (folio 02, pieza 2ª) ya que ambos aparecen con el mismo número de cédula de identidad.

• Promovió originales de planillas de depósito (folios 288-290) realizados a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en la cuenta corriente N° 0000012-8700-0103-7592, del Banco Industrial de Venezuela, correspondiente al juzgado Vigésimo Quinto de municipio de esta circunscripción, valorados anteriormente los cuales se desglosan a continuación en la misma manera en que fueron presentados:

• Planilla de depósito N° 920749, de fecha 11 de enero de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1256989, de fecha 08 de febrero de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1256988, de fecha 09 de marzo de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1256991, de fecha 12 de abril de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1256990, de fecha 11 de mayo de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1265629, de fecha 08 de junio de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 1265634, de fecha 09 de julio de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

Si bien se trata de planillas bancarias relacionadas con la cuenta bancaria del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la sola lectura evidencia su impertinencia ya que de las mismas se acreditan los depósitos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2010; y en la demanda se reclaman como insolutos a partir de agosto de 2010 en adelante.

• Planillas de depósitos en originales (folios 290-295) realizados a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en la cuenta corriente N° 0102-0552-230000034393, del Banco de Venezuela, correspondiente igualmente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, específicamente en la misma manera en que fueron presentados:

• Planilla de depósito N° 71711411, de fecha 12 de agosto de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 83323590, de fecha 22 de septiembre de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 92294610, de fecha 13 de octubre de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 82144640, de fecha 09 de noviembre de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 92270409, de fecha 08 de diciembre de 2010, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 95773892, de fecha 11 de enero de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 4570626, de fecha 08 de febrero de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 4845168, de fecha 14 de marzo de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 3968158, de fecha 07 de abril de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 847170, de fecha 11 de mayo de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 6224415, de fecha 07 de junio de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 79604507, de fecha 08 de julio de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs.1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 79386250, de fecha 10 de agosto de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 285559837, de fecha 21 de septiembre de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 18242477, de fecha 11 de octubre de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 79531227, de fecha 10 de noviembre de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 6222426, de fecha 06 de diciembre de 2011, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

Como puede colegirse, estos medios son legales al relacionarse con el expediente que contiene las consignaciones que los arrendatarios efectuaron a favor de la arrendadora. De los mismos se desprende el depósito efectuado sobre los meses que van desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011.

• Copia certificada de Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 25-11-1998 en la sede de la empresa denominada RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L., y Registro del fondo de comercio del RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L. (folios 296 al 328 pieza I), los cuales fueron valorados anteriormente.

• Original de Certificación de Gravámenes sobre el inmueble donde se encuentra constituido el Centro Comercial EL PETAREÑO, C.A., siendo este valorado con anterioridad.

• Copia certificada de sentencia dictada en fecha 20-03-2012, por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 337 al 344), la cual declara inadmisible el procedimiento instaurado por la Sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A, contra J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., desechada anteriormente por impertinente.

• Originales de letras de cambio (folios 345 al 359 pieza I) relacionados con pagos varios, desechadas anteriormente por impertinentes.

• Original de Contrato de arrendamiento (folios 360 al 362 pieza I) suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A. (arrendatarios) en fecha 15 de agosto de 2002, siendo valorado precedentemente por el Tribunal aquo.

• Copia simple de sentencia definitiva (folios 365 al 374 pieza I) de fecha 21-07-2008 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, desechada anteriormente.

• Original de Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007 (folios 375 al 377 pieza I) relacionada con la regulación del inmueble objeto de juicio, la cual fue valorada anteriormente.

• Consignaciones de depósitos bancarios en copia simple (folios 378 al 385 pieza I), que guardan relación con copias certificadas del expediente de consignaciones (folios 40 al 320 pieza II) cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción, asignado el expediente N° 200060996 (nomenclatura de ese Tribunal); antes valorados.

• Original de documento de compra-venta (folios 386 al 390) celebrado entre M.C.D.S.P. y M.C.P.D.D.S. como vendedoras, y J.A.D.F.F. y J.F.F. como compradores, el cual acredita la adquisición del 66,66% de participaciones de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L., siendo el mismo valorado anteriormente.

Pruebas presentadas en el cuaderno de medidas al momento de hacer formal oposición al secuestro dictado por presunta “insolvencia”. Siendo ratificadas en el lapso probatorio (capítulo cuarto, vto. folio 284) constan en el cuaderno de medidas las siguientes planillas de depósitos (folios 41 y 42):

• Planilla de depósito N° 19066747, de fecha 12 de enero de 2012, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 34796517, de fecha 09 de febrero de 2012, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs.1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 19267858, de fecha 08 de marzo de 2012, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

• Planilla de depósito N° 34725273, de fecha 13 de abril de 2012, a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo.

Como puede colegirse, estos medios son legales al relacionarse con el expediente que contiene las consignaciones que los arrendatarios efectuaron a favor de la arrendadora. De los mismos se desprenden los depósitos efectuados sobre los meses que van desde enero, febrero, marzo, abril de 2012.

DE LAS PRUEBAS DE OFICIO

El Juez a quo consideró la necesidad que se aportaren otros medios instrumentales “de cuya existencia haya algún dato en el proceso y que se juzgue necesario” (ord.2º, artículo 401 CPC); por lo cual, dictó dos autos para mejor proveer, el primero pidiéndole esa información al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de aparecer en autos un recibo por servicio de “agua” aparentemente adjuntado con el expediente de consignaciones; el segundo auto, pidiéndole información al ente oficial prestador del servicio de agua.

El mismo hizo la salvedad que expedidos los autos de pruebas de oficios en fechas 02 de octubre de 2013 (folio 29, 2da. Pieza) y 15 de octubre de 2013 (folio 321, 2da. Pieza), ninguna de las partes se opuso a las mismas en forma alguna, ni apeló de dichas providencias. En tal sentido, para valorar los documentos adjuntados por pruebas de oficio, se especifica:

• Mediante auto de fecha 02 de octubre de 2013, el Tribunal de la causa, dictó como prueba de oficio requerir una «documentación» al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio contentiva de (i) la totalidad de las actas del expediente de consignaciones que se encuentra abierto en ese despacho por los arrendatarios J.A.F. y GUILFRED PALENCIA a favor del arrendador CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO C.A.; y, (ii) si en el expediente de consignaciones, aparecen anexado algún recibo por pago del servicio de agua potable. Ello obedece al dato probatorio suministrado por la demandada en su fajo de copias, donde se pudo apreciar la posible existencia de tal documento (específicamente al folio 237); por cuya necesidad de pruebas el director del proceso en primera instancia consideró necesaria su búsqueda.

Es el caso que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio remite todo el fajo que contiene las documentales requeridas (contentivas del expediente de consignaciones), y entre ellas, se puede apreciar la existencia de un recibo de pago de agua potable distinguido con el N° P-103V en la cual cancelan recibos Nros. 2011156, 2032826, 2076175, 2097857, 2119538, 2141224, 2162927 y 2184635; tal y como lo corroboró ese juzgado en oficio respectivo (folio 40, pieza II) y como se puede leer del propio documento requerido (folio 73, pieza II).

Esta prueba documental pedida por prueba oficiosa (contentiva del recibo de pago de agua, que a su vez relaciona 8 recibos o períodos diferentes) al estar debidamente certificada por el órgano jurisdiccional como recaudo judicial (art.1384 del Código Civil); hace presumir la validez de su existencia, cuyo contenido es idéntico al mismo recibo acompañado por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda y de promoción de pruebas (folios 237 y 420).

Sobre este medio ha de explicarse, que no obstante ya dicho “recibo” (prueba documental) había sido consignado en autos en copia simple por la demandada, se reputaría por validas por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque la contraparte actora no impugnó tales copias de expediente judicial. A pesar de ello, tratándose de “fotostatos” a penas legibles (con un sello húmedo a penas visible) el juzgador quien suscribió, consideró necesario su acompañamiento por auto para mejor proveer, como proveyó el juez del Tribunal 25º de Municipio.

Por todo esto, esta prueba se tiene por legal conforme lo establecido al artículo 401 del Código Procesal Civil, en su ordinal 2º; y pertinente especialmente para acreditar un hecho clave en la litis: que los arrendatarios “anexaron” en el expediente de consignaciones de los cánones de arrendamiento, tal recibo de pago de agua citado, con la especial observación que hicieron en esa sede judicial (folios 70-71, 2da. pieza), el cual es la siguiente:

Es el caso que ante EL CORTE O SUSPENSIÓN DEL SERVICIO PUBLICO DE AGUA POTABLE, por parte del INSTITUTO AUTONOMO MUNICIPAL DE AGUAS Y ACUEDUCTOS DEL MUNICIPIO AUTONOMO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, por la falta de pago en que ha incurrido mí ARRENDADORA, al acumular una deuda de TRES MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.3.607.410,30), desde el pasado 01 de Diciembre del año 2.005 y, hasta el día 25 de Octubre del 2.006, como se desprende del contenido del LISTADO DE DEUDAS AL 06 DE NOVIEMBRE DEL 2.006, que en COPIA SIMPLE acompaño…

En el mismo escrito, con la consignación de ese recibo de pago de agua, explicaba que obedecía a la necesidad de haber pagado una deuda por servicio de agua para seguir desempeñando su actividad comercial de restaurante y pizzería. Afirmó: “(…) admito, que el hecho especifico de haber cancelado una obligación de mí ARRENDADORA, para poder seguir funcionando en el ejercicio de mí Comercio (sic), no esta (sic) previsto como tal en la Ley Especial, para dar cancelada alguna mensualidad del CANON DE ARRENDAMIENTO…” Más sin embargo, alegaba que en ese momento tal pago como tercero (frente al ente prestador del servicio) debería ser imputable a la mensualidad del mes de octubre (folio 71, 2da pieza).

La aseveración que hicieran los arrendatarios en sede judicial, acredita un dato relevante a esta litis, como es, la expresa voluntad de que ese pago fue imputable a los cánones; lo que demuestra que no se trata de una “liberalidad” a favor del arrendador.

Dicho recibo (consignado en sede del Juzgado 25º de Municipio) debe entonces “adminicularse” con el resto de recibos por el mismo concepto de agua presentados por la demandada; los cuales fueron valorados positivamente a favor del promovente como legales (prueba de tarjas) y pertinentes para acreditar que si el arrendatario los tiene en su poder, es porque pagó por cada uno de esos recibos ante el ente prestador del servicio. Y así concluyó.

• Mediante auto dictado en fecha 15 de octubre de 2013 (folio 321, 2ª pieza) y como complemento del auto de fecha 02 de octubre de 2013 (folio 29, 2ª pieza), se acordó oficiar a la sede Administrativa del instituto Municipal de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, a fin de informar si el local para comercio denominado CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO, posee medidor del servicio básico de agua potable y si el referido servicio se encuentra a nombre de la ciudadana M.P..

Quien suscribió advirtió que el contenido de esta prueba es bien distinto a la prueba oficiosa anterior. En efecto, si en aquella pidió la presentación de documentos necesarios; cuyos datos reposan en autos, en este caso, se pidió información a un ente, con lo cual, desvirtúa las facultades oficiosas previstas en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2º invocado (que no prevé la prueba de informes). Además, porque fue propuesta a pedimento de la parte demandada. Por tanto, desechó este medio y sus resultas.

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 02 de abril de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano R.J.P.G., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 110.273, y mediante diligencia consignó escrito de alegatos en los siguientes términos:

Que, en fecha 01 de julio de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la presente demanda de desalojo intentada contra los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2010, hasta mayo de 2013, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con su representada en fecha 30 de agosto de 2002, que tiene por objeto el alquiler de unos locales comerciales identificados con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, ubicados en la Avenida F.d.M., Sector Los Nardos frente al Hospital P.d.L., Municipio Sucre del Estado Miranda, Planta Baja, del Centro Comercial “EL Petareño, C.A.”.

Arguyó, que en echa 30 de julio de 2013, la parte demandada presente escrito de contestación donde opuso cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que contestó al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos señalados por esa representación judicial en el libelo de la demanda y alegó una supuesta compensación por el pago de un servicio público.

Continuó alegando que, en fecha 29 de noviembre de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando Sin Lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil; sin lugar la demanda por desalojo y no hubo condenatoria en costas.

Que, de dicha decisión esa representación judicial apeló en ambos efectos y el Juzgado a quo negó dicha apelación, siendo necesario la presentación del recurso de hecho, el cual fue declarado con lugar en fecha 05 de febrero de 2014, por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Que, posteriormente en fecha 07 de marzo de 2014, fue oída la apelación en ambos efectos y se ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Ahora bien, la parte actora alegó en su escrito que, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, alegó una supuesta compensación por un pago de un servicio público de agua del Instituto Autónomo de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, y que dichas constancias de pago es un recibo emitido a favor de su representada, pero como estaban en poder del demandado, el Tribunal de la causa presumió que fueron pagados por los demandados.

Que, la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2013, se violaron normas de rango constitucional, como es el derecho de la defensa y el debido proceso, ya que su representada no tuvo oportunidad de ejercer el derecho a la defensa a una compensación que no existe, no hubo la oportunidad procesal para debatir la compensación alegada, simplemente fue valorada por una presunción por estar el recibo de pago en poder de los demandados.

Alegó, que debe existir una sentencia definitivamente firme que declare que ciertas cantidades de dineros deben ser compensadas y allí si pudiera considerarse en estado de solvencia, considerando que la sentencia recurrida no es ajustada a derecho, ya que como lo expresó en su escrito de informes existió una violación al debido proceso y al derecho a la defensa, por cuanto –señaló- su representado no tuvo la oportunidad procesal para debatir la controversia relacionada a la supuesta compensación, es por ello que su representada fue condenada al pago de una suma de dinero sin existir un debido proceso, y que no hubo oportunidad para contestar la existencia de la supuesta acreencia y no existió una sentencia que ordenara la compensación, estando en total indefensión y así pidió sea declarada en la sentencia.

Por ultimo, solicito a este Juzgado declarar con lugar la presente demanda de desalojo.

Por otro lado, en fecha 09 de abril de 2014, compareció la ciudadana C.L., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.228, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia presente escrito de informes, a fin de exponer lo siguiente:

Que, en fecha 17 de julio de 2013, se dio inicio a una demanda de desalojo interpuestas por las arrendadoras de la sociedad mercantil EL PETAREÑO, C.A., en contra de los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de agosto de 2002, hasta el 15 de agosto de 2004, con una vigencia de dos (02) años, estipulado inicialmente un canon de arrendamiento de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), equivalente a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 1.300,00), de acuerdo a la reconversión monetaria, y posteriormente modificado según resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007, por la cantidad de UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.170,00), mensuales a petición de parte interesada, sobre un inmueble ubicado en la Avenida F.d.M., Sector Los Nardos, frente el Hospital P.d.L., identificados con los Nros. 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, todos ubicados en la planta baja de El Petareño Centro Comercial, C.A., argumentando la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento que comprende al período de agosto de 2010, hasta mayo de 2013.

Que, en fecha 01 de julio de 2013, fue admitida la demanda de desalojo por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

Que, en fecha 08 de julio de 2013, una vez consignados los fotostatos pertinentes se ordenó librar la compulsa a la parte demandada, siendo remitida a la oficina de Alguacilazgo de ese circuito judicial en esa misma fecha, para su posterior práctica.

Que en fecha 18 de julio de 2013, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda, comisionando al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nro. 13.135.

Que, en fecha 23 de julio de 2013, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por citada y consignó escrito de oposición a la medida, siendo la misma suspendida y dejada sin efecto en fecha 25 de julio de 2013, según oficio Nro. 174-13, por cuanto pudieron demostrar con los recibos de pagos que sus representados habían cumplido con los cánones de arrendamiento exigidos y los cuales habían retirado las arrendatarias puntualmente en el Tribunal de Consignaciones hasta el día 15 de abril de 2012, fecha ésta, en la cual fue cerrado el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda por desalojo.

Que, el día 02 de diciembre de 2013, recibió llamada vía telefónica por parte del abogado R.J.P.G., donde se le informo que había sido declarada sin lugar la sentencia e invitándolo a su oficina a conversar a fin de solucionar la situación.

Continuó alegando que, el día 04 de diciembre de 2013, se reunieron dejando claro que la empresa Emproven por Venezuela, había comprado las acciones, pero no tenía intención de pagar el Fondo de Comercio; argumentando que, o se ejecuta o se expropia, pero no se paga, según ellos el mismo no tiene valor, en el lapso de espera que dio el abogado mientras conversaba con el dueño, preparaba el escrito de apelación e interponiendo el mismo en fecha 10 de diciembre de 2013, siendo negada la misma en virtud que la parte actora estimó su pretensión en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), razón por la cual acudió por ante el Juez Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de introducir un recurso de hecho, el cual entro al conocimiento del mismo el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

El recurso de hecho interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, fue declarado con lugar.

Arguyó que la ciudadana Juez Rosa Da Silva, quien admitió el Recurso de Hecho, se apellida igual que las arrendadoras demandante Da Silva, siendo este un apellido de nacionalidad Portuguesa, en tal sentido pudo presumir que existe un vínculo familiar; asimismo ordenó al Juzgado Octavo a quo, enviar el expediente al Superior para su respectiva distribución.

Que se trata de una Compensación que no guarda relación con la reconvención, ya que estaríamos en presencia de una demanda de reconvención o mutua petición en el juicio principal, por cuanto no fue interpuesta una reconvención por parte de la representación judicial de la parte demandada, quien solicitó al Tribunal a quo, una compensación basada en la exigibilidad de una deuda homogénea, liquida y exigible de largo plazo, pudientes de ambas partes se pagan una a la otra , para que ésta se produzca la extinción de las dos deudas, es decir, al caso da la extinción de las deudas reciprocas, indemnización, intercambio y liquidación del saldo deudor, por lo que la representación de la parte demandada en ningún momento hizo mención a la reconvención si no por el contrario la compensación de una deuda que existían entre ambas partes, lo que la misma constituye una garantía de pago, puesto que cada deudor evita el riesgo de pagar sin verse a su vez pagada, eludiendo de paso el concuerdo con otros acreedores, la representación judicial de la parte actora con su escrito de apelación señala al Tribunal que se esta en presencia de una reconvención, lo cual lo llevo a explanar en dicho escrito, basando la misma en la decisión Nro. 498, dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia.

Que, ha conversado tanto con el apoderado judicial, así como también con el ingeniero P.B., quien ejecuta el proyecto en la obra que se esta desarrollando en terreno donde funcionó EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., le informó de manera puntual que las arrendadoras habían vendido sus acciones a la empresa EMPREVEN POR VENEZUELA, y que no estaban dispuestos a pagar absolutamente nada, tratando de desconocer el FONDO DE COMERCIO RESTAURANTE Y PIZZERÍA EL VIVERO 2002, C.A, el cual las arrendadoras dieron en venta a sus representadas, al solicitarle el pago para desocupar el inmueble, su argumento fue que prefiere pagar para que los ejecute, o expropiamos.

Que, la venta de ese terreno se hizo de manera arbitraria sin el conocimiento ni de los otros propietarios quienes pagaron sus locales, mucho menos a los inquilinos, cancelando montos irritos a unos y a otros no; todo ello bajo amenaza y maltratos verbal.

Que, el 08 de marzo de 2014, el Ingeniero P.B., provocó una situación desagradable dentro de las instalaciones, lo que trajo como consecuencia que al dar en venta las acciones de EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., sin informar a los demás propietarios e inquilinos de manera de estar atentos a la situación; hace aproximadamente año y medio han dejado de producir, y por ende están prácticamente quebrados, lo que se exige es el cumplimiento de la obligación que tienen con los demandados, por ser estos dueños del mismo FONDO DE COMERCIO, que una vez les perteneció a las arrendadoras, y con el dinero recibido con el pago, pudieron construir dichos locales, por cuanto las arrendadoras improvisaron un centro comercial sin ningún tipo de permisos entre ellos, el más importante como es el de Ingeniería Municipal (habitabilidad), lo que trajo como consecuencia que al improvisar dicha construcción y no contar con los permisos requeridos, mucho menos pudo obtener el documento de condominio y por ende no puede cumplir con la protocolización del documento de aquellos locales que dio en venta pero, que han sido demolidos en su totalidad, ha causado graves daños y perjuicios a sus representado.

Por último, solicitó sea declarado el recurso de apelación, sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

-II-

MOTIVOS PARA DECIDIR

De la competencia.

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 29 de junio del 2010, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Así se decide.

Del Fondo del Asunto.

Estando en la oportunidad para emitir el fallo correspondiente, se pasa a ello con base a las consideraciones que de seguidas se explanan:

El caso bajo estudio versa sobre una apelación contra una sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 29 de noviembre de 2013, (folios 336 al 378), en la cual el juez declaró sin lugar la demanda que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., contra los ciudadanos J.A.D.F.F. y GUILFRED A.P.A., suficientemente identificados en el encabezado del presente fallo, con fundamento en lo siguiente:

“Quizá el punto más álgido en la contienda. El demandado ha presentado una serie de recibos relacionados con los pagos por éste efectuado ante el organismo regulador por servicio de agua potable. En este aspecto, atrás se explicó, que llamaba la atención que tales recibos (por dichos períodos) estén en poder de los arrendatarios y no del arrendador, lo que lleva a concluir que fueron pagados por los primeros. Además, no consta que el arrendador haya desvirtuado los mismos, por ejemplo, acreditando prueba que fue dicho propietario/arrendador quien los “pagó” (ej. prueba de informes al ente municipal; prueba de inspección en la sede del ente municipal).

Más importante parece la omisión del arrendador porque no desvirtuó que el monto pagado por los inquilinos están relacionados con todo el centro comercial y no únicamente con los locales alquilados; porque no acreditaron cuánto debía pagar estos arrendatarios por servicio de agua, cuando el contrato no especifica monto, ni la fórmula correspondiente (…).

(…) Analiza quien decide, que según el contrato válidamente celebrado entre las partes (que fue consignado por el demandado), a los arrendatarios les correspondería el pago por servicio de luz eléctrica, INOS, teléfono y aseo urbano (cláusula novena); más no precisa cómo ha de hacerse el referido pago. Estamos en presencia de una lacónica cláusula que hace mención al “Inos”, que ha de entenderse por tal las siglas del extinto Instituto Nacional de Obras Sanitarias (INOS), que era el ente oficial prestador del servicio de agua de ese entonces (hoy un servicio municipalizado que presta el IMAS).

Por ende, uno de los problemas que plantea en este caso, es que no se conoce la forma en que cada inquilino –o al menos, no se desprende del contrato- debe pagar la cuota que le correspondería por tal vital líquido; ello para verificar si los pagos que efectúan los arrendatarios por concepto de este servicio de agua son realmente los que tienen que pagar por sus locales alquilados; o si corresponden como dicen, por todo el centro comercial. En el primer caso, que los arrendatarios hayan pagando realmente lo que les corresponde por concepto de agua de sus locales, no podría hablarse de compensación. En el segundo caso, es decir, que dichos pagos sean superiores a lo que les corresponde, por ejemplo, que hayan pagado por todo el centro comercial; en ese caso, es que puede analizarse si es compensable estos pagos con las deudas de cánones de arriendo.

Entonces, los locales objeto de juicio están individualizados dentro de un inmueble mayor que constituye el centro comercial. Así las cosas, estando en presencia (i) de un inmueble sometido a regulación de alquileres, (ii) que es independientemente considerado del resto y (iii) que no está sometido a propiedad horizontal, a los inmuebles alquilados y objeto de demanda, le es aplicable la disposición del artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), según la cual, “…el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no excede de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento”. Como se observa, se regula un máximo del 25% por todos estos servicios (incluyendo el agua); y en el caso que nos ocupa, según la relación de recibos presentados por los arrendatarios, solamente el pago por servicio de agua supera considerablemente ese 25%, cuyos montos mensuales varían entre Bs.437,269; Bs.441,oo; Bs.626,97; (entre otros); si tomamos en cuenta que el canon fijado por el organismo regulador es de Bs.1.170,oo.

Agrega quien decide, que son extensibles al caso que nos ocupa cualquier “acción” que contraríe los derechos del inquilino como dispone el artículo 7º ejusdem; pero paradójicamente se consigue que se afectan los derechos del inquilino por la “omisión” del arrendador en dejar de pagar el servicio de agua de todo el centro comercial durante el período correspondiente desde 2005 a 2013.

Todo esto me lleva a deducir que los pagos que efectúan los arrendatarios no pueden ser por los gastos generados por sus locales alquilados; teniéndose en cuenta que tales recibos aparece expedidos por altos montos y a nombre de la propietaria de todo el centro comercial. A su vez, por máximas de experiencia conoce quien decide que en Venezuela, los costos por el servicio de agua (junto con los servicios de “gas” doméstico) constituye bajos costos individualmente hablando; que puede ascender en casos como centros comerciales, grandes depósitos industriales, edificios de oficinas, fábricas, etc. Es evidente que los costos pagados por este servicio por los arrendatarios son “superiores” a los que les correspondería pagar, si se aplicara como debe el artículo 19 de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Teniéndose en cuenta que no hay documento de condominio, y que aparentemente existe un solo medidor frente al ente prestador del servicio (según recibos a nombre de la única “suscriptora” M.P.), no cabe duda que el propietario es el obligado al pago total/general del consumo del centro comercial y no cada uno de los inquilinos, ya que se trata de una obligación que asume cada propietario según las ordenanzas municipales como explica la doctrina (Isaac Bendayán Levy, Estudios de Derecho Inquilinario, Ediciones libra, Caracas, 1987, p.49).

Todo esto lleva a concluir, que si los arrendatarios asumieron una obligación que en principio correspondía a su arrendador como propietario del inmueble, pueden exigirle a éste la repetición; o en este caso, invocar la compensación de las sumas por ellos debida por cánones de arriendo. Los arrendatarios (como cualquier tercero que paguen en nombre de otro) pueden intentar repetir (frente a su arrendador) el pago de tales sumas; y por tanto, cabe hablar en estos casos de compensación.

Vale recordar que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un tipo de derecho de repetición (devolución) que tendría todo inquilino en exigir a su arrendador la devolución de las sumas que aquel haya pagado por sobre alquileres (arts.58 y ss.). Se trata de una solución legislativa que tienen los arrendatarios cuando han procedido a pagar montos de los cánones de alquiler por encima de las regulaciones oficiales, teniendo acción contra sus arrendadores por cobros indebidos.

Al tratarse de una acción de reintegro, son aplicables también en forma genérica las disposiciones relativas en materia de compensación. (Vid. A.E.G.F.. Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas, 2000, p.233). Ahora bien, que la legislación especial de arrendamiento establezca un modo de «compensación» de deudas en materia de alquileres (art.63 LAI), no significa en forma alguna que queden excluidas también las otras formas de compensación previstas en el Código Civil. Ese sería el caso de autos, en donde no se ha propuesto la reconvención (es decir, la parte arrendataria no está exigiendo a su arrendador la “repetición” de aquellos pagos asumidos por concepto de agua); sino que alega la “compensación” de los montos que ella asumió por servicio del agua para ser imputados a la deuda que reconoce tiene por conceptos de alquiler por estar cerrado el Tribunal de consignaciones arrendaticias.

En este sentido, dispone categóricamente el artículo 1332 del Código Civil, que la compensación opera en virtud de la ley, “…aún sin el consentimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes.” Asimismo, se trata de deudas asumidas que tienen por objeto sumas de dinero (art.1333 ejusdem). En este caso, concurriendo ambas deudas, se deben “entender” extinguidas entre sí (hasta por el monto de sus montos concurrentes); solo que como dice Maduro Luyando: “Cuando es controvertida –como se deduce de las actas del proceso- requiere de la declaración del juez en decisión de carácter declarativo…” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Universidad Católica A.B., 10ª ed., 1997, p.348). (…)

Ahora bien, se desprende del dispositivo de la decisión recurrida que el Tribunal a quo acordó lo siguiente:

(…) PRIMERO: se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada previstas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del código de procedimiento Civil; por ende se condena en costas por esta incidencia conforme el artículo 274 CPC.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en contra los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., ambas partes plenamente identificadas en autos; y por ende se condena en costas del juicio principal conforme al artículo 274 CPC.

TERCERA: Como hubo vencimiento recíproco en las decisiones atrás dictadas, se ordena la compensación de costas conforme al artículo 275 CPC.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 ejusdem (…).

En el caso bajo análisis, quien aquí sentencia observa que, existen dos motivos fundamentales por los cuales el Juez de la causa declaró sin lugar la presente demanda que por desalojo incoara la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., contra los ciudadanos J.A.D.F.F. y GUILFRED A.P.A., suficientemente identificados; por un lado, la falta de pago de los cánones de arrendamiento por el hecho del príncipe, debido al cierre del Juzgado de consignaciones, el cual cabe destacar, fue un hecho público y notorio, y por el otro lado la compensación por el pago del servicio de agua que correspondía a todo el centro comercial El Petareño, C.A.

Así las cosas, con relación a la causa extraña no imputable –hecho del príncipe-, la parte demandada probó en los autos que había realizado al pago de los cánones de arrendamiento de fecha 12 de agosto de 2010, hasta el 13 de abril del 2013, tal y como se desprende de los depósitos consignados como medios probatorios en el presente expediente, demostrando de esta manera que el arrendatario (hoy demandado recurrente) actuó como buen padre de familia, aunado al hecho que dicha causa no imputable viene derivada de un acto emanado por el Estado, y que el mismo escapa de la voluntad del demandado de seguir cancelando los cánones de arrendamiento antes mencionados. Por otro lado, hay que diferenciar entre responsabilidad por hechos o actos del Estado y responsabilidad contractual del Estado. La primera supone una norma general emanada de la autoridad pública; la segunda supone una disposición o resolución específica relacionada con el contrato; por ello es que la responsabilidad por hecho del príncipe es indirecta o refleja, es un caso de responsabilidad extracontractual del Estado, a la que el contratista (arrendatario) no puede renunciar anticipadamente. En este asunto, es evidente que la actividad desplegada por los arrendatarios tal como fue a.p.e.J.a. quo, se circunscriben a la buena fe esperada en el artículo 1.160 del Código Civil, y que superan el ideal del buen padre de familia establecido en el artículo 1.270 eiusdem, cuando estando cerrado el Tribunal de consignaciones, hicieron superar aquella causa no imputable, y continuaron pagando las sumas que por concepto de servicio de agua de todo el centro comercial, que en principio, correspondían al propietario. Téngase en cuenta también, que el pago del servicio del agua se hizo constar en el propio expediente de consignaciones de alquiler; lo que hace deducir que el arrendador tenía conocimiento de ello y que los arrendatarios pretendían hacer imputar a aquellos pagos a la deuda de alquileres. Por otra parte, esta Jurisdicente constató de acuerdo a los autos que el deudor ha actuado con buena fe, por cuanto el hecho de haber pagado el servicio de agua de todo el Centro Comercial, y el cual era obligación del actor, mostrando de esta manera su intención de superar la causa que le impedía cumplir con su obligación principal; y así se declara.

Asimismo, el segundo punto debatible en el presente fallo, es la compensación alegada por la parte demandada, a razón de unos pagos realizados al ente que presta el servicio de agua, en este sentido, la parte actora en su escrito de alegatos señaló que “(…) es muy importante tener en cuenta lo que establece el artículo 63 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que prevé: “Los reintegros previsto en este Titulo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquiler. (…)”.

Ahora bien, la repetición o reintegro consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es un principio de derecho, según el cual, todo lo que se cobre de más debe devolverse. Es por eso que el inquilino que haya pagado el alquiler mayor al que le correspondía según la regulación, tiene derecho a que el arrendador le devuelva el excedente o se lo compense automáticamente con alquileres que le deba. Si la demanda es por falta de pago, creemos que tendrán que esperarse por la decisión regulatoria del alquiler al tratarse de una cuestión que el inquilino podría oponer como cuestión previa (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Comentada y con casos prácticos, pag. 38, Ediciones J.G.).

Ciertamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene un procedimiento especial (reintegro o repetición) aplicable para los casos en que los arrendatarios o subarrendatarios pretendieron tener derecho a reintegro de cantidades que estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cánones de arrendamiento. El procedimiento se sigue por ante la Dirección General de Inquilinato u organismos administrativos que en determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de sus funciones.

En este mismo orden de ideas, con respecto al presente caso bajo estudio, la antigua Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Mercantil y del Trabajo. 30-6-1966. Bendayán Levy. Ob cit. Pág. 385, dejó asentado:

"(…) omisis.

Para reclamar ante los Tribunales Ordinarios el reintegro de lo pagado en exceso por cánones de arrendamiento, no se necesita la constancia de haber cumplido trámites de procedimiento administrativo alguno, bastando para su procedencia que de alguna forma se lleve a los autos la demostración de su existencia (...)". (Negrillas de esta alzada).

Así las cosas, el artículo 1.331 del Código Civil establece:

Cuando dos personas son recíprocamente deudores se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes…

Es esta una manera de extinguir las obligaciones; dado que la existencia de dos deudas entre las mismas personas y en sentido inverso una de otra conlleva la consunción de ambas, tal y como quedo evidenciado en autos la legalidad de dicha compensación al demostrar el demandado con la consignación de los recibos de pago de servicio de agua que excedió en el pago de los cánones de arrendamiento.

A mayor abundamiento, el autor A.M.B., en su obra Obligaciones II, sexta edición 1994, pagina 363, ha manifestado su criterio al señalar:

“La compensación opera “ipso jure” para significar que ella podía alegarse sin atender a formalidades, significado “ipso jure” que fue mal interpretado por los glosadores como de “pleno derecho” y así pasó al Código de Napoleón y el Código Civil Nuestro…”. (Negrilla de esta alzada)

En este sentido, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias emanadas del Poder Ejecutivo produzcan modificaciones en el ordenamiento que rige los procesos judiciales; conforme a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, corresponde a la competencia del Poder Nacional, "la legislación" de procedimiento. Esta es materia exclusivamente reservada al Poder Legislativo, y, por lo tanto, incurrirá en exceso de potestad reglamentaria el Poder Ejecutivo, si pretendiese establecer en los procesos judiciales, trámites, formalidades o requisitos no previstos en las leyes. Es, pues, inadmisible que para oponer compensación o intentar contra demanda, sea indispensable, como lo sostiene el actor recurrente, que el demandado exhiba constancia de haberse cumplido el procedimiento administrativo pautado en el citado Reglamento, más cuando dicho procedimiento de acuerdo a lo establecido en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera cuando se cobra en exceso del canon máximo establecido por los organismo competentes.

A juicio de quien aquí suscribe, no es necesario que conste en autos la orden de reintegro emanada de las autoridades administrativas, para que los Tribunales en ejercicio de la jurisdicción civil, declaren con lugar la compensación que hubiere sido opuesta, más aún, cuando no existen medios probatorios que desvirtúen, que efectivamente los recibos del pago de servicio de agua fueron o no cancelados por el demandado, más importante parece la omisión del arrendador porque no desvirtuó (contraprueba) que el monto pagado por los inquilinos están relacionados con todo el centro comercial y no únicamente con los locales alquilados; porque no acreditaron cuánto debía pagar estos arrendatarios por servicio de agua, cuando el contrato no especifica monto, ni la fórmula correspondiente.

Esta alzada comparte el criterio transcrito en el fallo dictado por el Juez del Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, siendo así, imperativo para quien aquí decide, y conforme al análisis explanado en el presente fallo, declarar sin lugar el recurso de apelación; y así se decide.

-III-

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre del 2013, por la abogada M.G.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha el 29 de noviembre del 2013, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo sigue la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en contra los ciudadanos J.A.F.F. y GUILFRED A.P.A., ambas partes plenamente identificadas en autos; TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, Notifíquese de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y déjese copia certificada.

En virtud que la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boletas que a tal efecto se ordena librar.

Queda CONFIRMADO el fallo apelado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, al tercer (03°) día del mes de junio del dos mil catorce (2014). Años: 204° y 155°.

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES.

LA SECRETARIA,

Abg. E.M.L.R..

En la misma fecha, 03/06/2014, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 10:02 a.m. constante de treinta y cinco (35) páginas.-

LA SECRETARIA,

Abg. E.M.L.R.

Exp. N° AP71-R-2014-000293/6.658

MFTT/EMLR/Richarson.

Sentencia definitiva