Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 29 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Veintinueve (29) de Abril del año dos mil Trece

203º y 154º

ASUNTO: KP02-R-2011-000387

PARTE DEMANDANTE: J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.339.640.

APODERADOS DE LA PARTE DEMADANTE: J.V., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 92.310 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.D.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.351.140.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JERMAN ESCALONA Y B.F., inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros 51.241 y 47.652 respectivamente y de este domicilio

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia y se hace en los siguientes términos:

En fecha 18/03/2009, el Abogado en ejercicio J.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 92.310, actuando como apoderado judicial del ciudadano J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.339.640, interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra A.D.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.351.140, tal como se verifica del libelo de demanda que cursa a los folios 02 al 04 del presente asunto, alegando que:

• en fecha 14 de Febrero del 2.008, celebró un Acta de Compromiso Privado con la ciudadana A.D.V.R., antes identificada en cuanto a la adquisición sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Carrera 1 con calle 53 y 55 del Barrio San Vicente, cuya vivienda se encuentra edificada por una casa de paredes de bloques, techo de zinc, piso de cemento con una superficie de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTIMETROS CUADRADOS (120,15 MTS.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: En línea de 5,85 metros con terrenos ocupados por F.d.P.; SUR: En línea de 6.05 metros con la Carrera 1, que es su frente: ESTE: En línea de 21,70 metros con terrenos ocupados por R.P. y OESTE: En línea de 12,08 3,05, 6,80 metros con terrenos ocupados por I.D.. Que en el mencionado inmueble se convino en el precio de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.140.000,00), cuyo precio pagadero de la siguiente forma: Una inicial cancelada en ese mismo acto en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 42.000,00) por medio de una transferencia desde la Cuenta de Ahorro N° 0108-0087-15-020418497 del Banco Provincial y transferida la Cuenta de Ahorros a favor de la propietaria A.D.V.R., antes identificada, quien anexó a la demanda copia fotostática de Recibos de Pago, Acta de Compromiso y Bauche Nº 000000523, marcada con la letra “A” (folios 6 y 7) y el resto pagadero por medio de Ley de Política Habitacional y se trasmitiría cuando se efectuara la opción a compra ante cualquier Notaría Pública, puesto que el mismo inmueble no estaba con sus documentos en regla.

• Que ha venido poseyendo el inmueble desde ese entonces y como continuaba el problema de registro de los documentos de propiedad de dicho inmueble tuvieron que nuevamente hacer por la circunstancia un Documento Privado de Opción a Compra con la cancelación de un canon de Arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 360,00), constituido en fecha 03 de Mayo del 2.008, que anexa marcada con la letra “B”, (folios 8 al 10) comprobándose una vez más su retardo por la tramitología de los documentos de propiedad sobre el inmueble antes descrito. Señala que la ciudadana A.D.V.R., registró el documento de propiedad sobre la parcela de terreno y no las bienhechurias del mismo inmueble dentro de los lineamientos de la parcela, que creía que el Registro de la parcela vendría la especificación del inmueble antes descrito.

• En fecha 01 de Diciembre se efectuó la opción de Compra con Arrendamiento, documento éste que se hizo infructuoso la tramitología para la adquisición del inmueble por medio de la mencionada Ley Política Habitacional, puesto que pidieron titulo Supletorio de las bienhechurias antes descrita y hasta la fecha la ciudadana A.D.V.R., no registro la misma, presumiéndose la mala fe para resolver el contrato de opción a compra, puesto que en ella expresa 4 meses para el pago definitivo, consigna marcada con la letra “C” (folios 11 y 12).

• Que recientemente tuvo que consignar el pago del arrendamiento puesto que no se sabe el paradero de la ciudadana propietaria A.D.V.R., según consta Expediente N° KP02-S-2009-003325, de fecha 12 de Marzo del año 2.009.

Fundamentó su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.

En su petitorio solicitó que la ciudadana A.D.V.R., cumpla el contrato establecido y entregue los demás recaudos para la adquisición de la Ley de Política Habitacional y así convenir en pagar la diferencia de los NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.98.000,00) sin más ajustes del inmueble dado en opción compra,

En fecha 15/09/2009 El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda a sustanciación, y ordenó citar a la parte demandada, a fin de que compareciera ante el tribunal dentro de los Veinte (20) días de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a dar contestación a la demanda.

A los folios 24 y 25, cursan poder Apud Acta otorgados por la parte demandada y demandantes.

En fecha 23/07/2009 la parte demandada dio contestación a la demanda (folios 42 al 51) y planteó reconvención.

A los folios 56 al 76, cursan Promoción de Pruebas promovidas por ambas partes.

A los folios 105 al 113, cursan escrito de informes presentado por la parte actora.

En fecha 15/03/2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó y publicó sentencia en la presente causa y declaró:

…CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por el ciudadano J.F.C. cuyo apoderado judicial es el abogado J.V., contra la ciudadana A.D.V.R. cuyos abogados son JERMAN ESCALONA Y B.F., todos antes identificados. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana A.D.V.R. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra el accionante reconvenido J.F.C.. En consecuencia, se condena a la parte demandada reconviniente ciudadana A.D.V.R. a cumplir con la entrega de los documentos, tendentes a la tramitación de la Ley de Política Habitacional y posterior protocolización del contrato de compra-venta por ante el registro subalterno, tales como registro de información fiscal, la copia de la cédula de identidad, la solvencia municipal, y el Título Supletorio, todo de conformidad con el artículo 1167 del código Civil. Igualmente, queda obligado en la misma oportunidad el actor a entregar la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 98.000,00), todo a fin de dar cumplimiento a la obligación principal que es el pago del precio de venta. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

En fecha 21/03/2011, compareció ante el a quo el abogado B.F., en su condición de co-apoderado judicial de la demandada, y apeló la sentencia anterior, por lo que el Juzgado de la causa en fecha 24/03/2011, oyó la apelación en ambos efecto, ordenando consecutivamente la remisión del expediente a la URDD CIVIL a fin de su distribución.

Correspondiéndole las actuaciones a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, según el orden de distribución, recibiéndose en fecha 04/05/2011, dándosele entrada el 05/05/2011, y fijándose para el acto de informes el Vigésimo (20) día de despacho siguiente de conformidad a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31/05/2011, este Tribunal dictó auto suspendiendo el proceso, en v.d.D.P. N° 8.190 de fecha 05 de Mayo del año en curso, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 385.154 en fecha 06/05/2011, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual de acuerdo a los artículos 1 y 2 protege a los arrendatarios, comodatario, ocupantes o usufructuarios de inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales, mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a la vivienda ordenando que bajo éstos supuestos se ha de suspender los procesos judiciales o administrativos en curso independientemente del estado o grado que se encuentren, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento especial previsto en dicho Decreto- Ley, luego del cual según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso, tal como lo prevé el artículo 4 eiusdem.

En fecha 08 de Enero del año 2013, esta alzada dictó auto en la que reanudó la presente causa, la cual se encontraba suspendida, y en consecuencia, fijó para el trigésimo día calendario después de que conste en autos la última notificación de las partes para dictar y publicar sentencia en la presente causa. Se libraron las respectivas boletas.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al a quo le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar de la demanda interpuesta y por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Tribunal de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a este Juzgador determinar sí la decisión de fecha 15 de marzo de 2011 dictada por el a quo en la cual declaró CON LUGAR la ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA sobre el inmueble en la Carrera 1 con calle 53 y 55 del Barrio San Vicente, cuya vivienda se encuentra edificada por una casa de paredes de bloques, techo de zinc, piso de cemento con una superficie de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTIMETROS CUADRADOS (120,15 MTS.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: En línea de 5,85 metros con terrenos ocupados por F.d.P.; SUR: En línea de 6.05 metros con la Carrera 1, que es su frente: ESTE: En línea de 21,70 metros con terrenos ocupados por R.P. y OESTE: En línea de 12,08 3,05, 6,80 metros con terrenos ocupados por I.D., suscrito por las partes de este proceso por vía autentica por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el día 1 de Diciembre de 2008, bajo el No. 53, Tomo 211 y, SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN que por resolución del mismo hizo la accionada reconviniente, está o no ajustada a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo exige el ordinal 3º del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, y en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas y la conclusión que arroje esa actividad lógica intelectual compararla con la del a quo para así verificar si coinciden o no y en base a ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida; Motivo por el cual dado a que la accionada reconviniente reconoció haber suscrito con el actor reconvenido, tanto el contrato objeto del presente proceso como los afirmados por éste fueron suscritos de forma privada el días 14-02-2008, pues la suscripción y existencia de los mismos quedan como hechos aceptados y por tanto relevados de prueba y, en especial el que es objeto de este proceso, por lo cual los derechos y obligaciones contenidas en él se dan por reproducidos, quedando como hechos controvertidos, el incumplimiento de las cláusulas contractuales que en forma recíproca se imputan el actor reconvenido y la accionada reconviniente, como son los hechos constitutivos de la excepción alegada por la demandada reconviniente, quien acepto el hecho de no haberle entregados al actor reconvenido luego del 1º de Diciembre de 2008, es decir, después de la firma del contrato de opción a compra con arrendamiento objeto de este proceso, el documento del título de las bienhechurías construidas sobre la parcela señalada en dicho documento y de que para ese momento sólo tenía el documento de adquisición del terreno, pero alegó como defensa de dicho incumplimiento, que el accionante reconvenido en virtud que el Banco ante el cual estaba tramitando el crédito le solicitaba el referido titulo supletorio y ella no lo había obtenido, pues de común acuerdo convinieron en que el abogado del accionante reconvenido de nombre J.V., se encargaría de tramitar dicho Titulo Supletorio y que los honorarios causados por esta actuación serían pagaderos en partes iguales y que en virtud de ello fue que el 19-01-2009, fue presentada por ante la URDD una solicitud de Título Supletorio el cual se le asignó el No. KP02-S-2009-000539 y cuyo conocimiento le correspondió al mismo a quo, por lo que dicho abogado era el encargado de realizar todas las diligencias destinadas a la obtención del titulo supletorio lo mas rápido posible, por lo que si no se pudo lograr antes de vencerse el lapso de la opción, fue por causa imputable al abogado YERRY VIELMA, quien es el abogado del ciudadano J.F.C., ya identificado, por lo que la carga de la prueba de dichos hechos constitutivos de la excepción la tienen la accionada reconviniente quien aceptó el incumplimiento imputado. Y así se establece.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

RESPECTO AL ACCIONANTE RECONVENIDO

1. Respecto a las documentales consignadas con el libelo de demanda se hace el siguiente pronunciamiento:

   1.1. Los documentos privados cursantes del folio 30, 31 al 33, en virtud de no haber sido impugnados por la accionada reconviniente, pues de acuerdo al artículo 444 del Código Adjetivo Civil, se dá por reconocido el mismo y por tanto se tiene por probado que las partes suscribieron esos acuerdos de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto de este proceso, los cuales fueron posteriormente modificados a través del contrato suscrito por ellos el 1º de Diciembre del 2008, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el cual es el objeto de este proceso y así se decide.

   1.2. Respecto a la copia certificada del contrato de arrendamiento con promesa bilateral de compra-venta, suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el 1º de Diciembre del 2008, bajo el No.53, tomo 211, el cual es el objeto de este contrato y que fue aceptado por las partes como efectivamente suscrito por ellos y del cual se da por probado los siguientes hechos:

   1. De la cláusula Primera se determina que, el objeto del contrato en referencia lo constituye el inmueble consistente en una casa ubicada en la carrera 1 entre calles 53 y 55 del Barrio San Vicente y la parcela de terreno sobre el cual están edificadas dichas bienhechurías; terreno éste que fue adquirido por la accionada reconviniente según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 15 de Octubre de 2008, bajo el No. 2008.808, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.169, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, hecho este que se comprueba a su vez con el original de este documento de adquisición cursante del folio 35 al 40, por lo que se determina:

       Que la accionada reconviniente efectivamente no tenía documento que justificara la propiedad de las bienhechurías o vivienda, sino sólo la propiedad del terreno.

       Que los contratos de opción a compra previos al contrato objeto de este proceso la accionada reconviniente lo firmó asumiendo la condición de propietaria sin serlo, por cuanto la adquisición del terreno fue firmada por ella como compradora el 15 de octubre de 2008, mientras que los supra referidos contratos y el pago de VEINTIDOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.000,00), los firmó el 14 de febrero del año 2008 y otro según la propia accionada reconviniente fue suscrito el 03 de mayo del año 2008.

   2. Que dicho contrato tuvo como objeto principal una relación arrendaticia con opción bilateral de compra-venta, el cual de acuerdo a la cláusula TERCERA, establecieron que el tiempo establecido para la materialización de la opción de compra-venta era 90 días contados a partir de la autenticación del referido contrato, el cual fue autenticado el 01-12-2008, más 30 días para que el arrendatario gestionara los trámites de la compra-venta, por lo que al comparar la fecha de la firma del contrato objeto de este proceso 01-12-2008, con la de la interposición de la presente demanda, lo cual ocurrió el 18 de Marzo del 2009, se concluye que la acción de cumplimiento de contrato fue interpuesta dentro del lapso de vigencia del mismo. Y así se decide.

   3. Que de acuerdo a la cláusula QUINTA, las partes como cláusula penal por incumplimiento del contrato establecieron que, sí el incumplimiento era por parte del arrendatario prometido, pagaría a la arrendadora promitente la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), los cuales serían tomados del aporte inicial cancelado como garantía de fiel cumplimiento y en caso de que no se llegare a perfeccionar por causa imputable a la arrendadora promitente, ésta deberá restituir al arrendatario prometido, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), más el aporte dado de inicial en un plazo no mayor de 60 días. Y así se decide.

   4. A su vez en la cláusula SEPTIMA establecieron que, la arrendadora promitente entregó al arrendatario prometido la solvencia municipal y el documento de venta que le acredita según la vendedora como propietaria del inmueble prometido en venta. Al respecto, este Juzgador observa que con la entrega de dichos documentos la accionada reconviniente no cumplió con el contrato en virtud de lo siguiente:

       Por cuanto de acuerdo al mismo documento de adquisición del terreno por parte de la accionada (no de las bienhechurías) cursante en original del folio 35 al 40; supra valorado se evidencia, que la accionada al momento de adquirir dicho terreno asumió frente al vendedor de éste (Municipio Iribarren) la obligación de ofrecérselo en venta de manera preferencial y éste ente debía haberle manifestado su disposición de adquirirlo o no, respuesta ésta sin la cual no se le podía dar curso a la operación del caso de autos. Y así se decide.

       Parte de la omisión precedentemente señalada se ha de adminicular al hecho reconocido por la accionada reconviniente, de que el titulo supletorio de las bienhechurías que conforman la vivienda construida sobre el terreno y que en su conjunto conforman el inmueble objeto del contrato de autos, el cual era necesario para poder protocolizar el documento de venta, no lo tenía para ese momento. Y así se decide.

      DE LAS PROMOVIDAS EN LA ETAPA PROBATORIA

1. Respecto a la copia fotostática de consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de la accionada reconviniente cursantes del folio 58 al 64, se desestiman de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinente, por cuanto en el caso de autos se está discutiendo sobre los hechos de incumplimiento de las obligaciones de compra y no las del arrendamiento. Y así se decide.

2. Respecto a la constancia de residencia del actor reconvenido cursante al folio 76, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinente, ya que lo reflejado en ella no es un hecho que forme parte de la controversia. Y así se decide.

3. Respecto a la inspección judicial practicada ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara, cuyas resultas cursan del folio 85 al 86, se valoran de acuerdo al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, pero de ella no se aprecia elemento probatorio respecto a los hechos controvertidos. Y así se decide.

4. En cuanto a las testifícales de J.J.M.S. y Y.C.D.E., cuyas deposiciones cursan a los folios 96 al 101, respectivamente, se aprecian de acuerdo al artículo 508 eiusdem, pues a pesar de que ambos son contestes en afirmar conocer al accionante reconvenido y deponen sobre la buena conducta de éste, en criterio de quien emite el presente fallo no aportan elemento probatorio alguno a los hechos controvertidos. Y así se decide.

5. En cuanto a la copia certificada de la sentencia de fecha 12 de Enero del año 2011, emitida por el JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, consignada ante esta alzada junto con el escrito, se desestima por impertinente de acuerdo al articulo 398 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ella refleja hecho que no forman parte de la controversia. Y así se decide.

   DE LA ACCIONADA RECONVINIENTE

1. Por cuanto la ratificación de los documentos presentados con el libelo de demanda consistente en los contratos suscritos por las partes, este Juzgado se abstiene de pronunciarse por haberlo hecho ut supra y así se decide.-

2. En cuanto a las testifícales de las ciudadanas N.D.C.L., Y.P.U.H., M.Y.E. y E.C., en virtud de no haber sido evacuadas por la no presentación de las mismas al acto de evacuación, pues no hay prueba que valorar. Y así se decide.

   PUNTO PREVIO

   Dado a que el caso sublite se trata de un contrato contentivo de dos tipos de relaciones jurídicas sustanciales consistentes, una de tipo ARRENDATICIA y otra de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sobre el inmueble indicado en él, pues en criterio de este Juzgador, el punto a decidir sólo está referido a las obligaciones de las partes respecto a la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y no implica pronunciamiento sobre la arrendaticia. Y así se decide.

   DE LA DEMANDA

   La acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil el cual preceptúa:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Ahora bien, analizada como fueron ut supra tanto el libelo de demanda como el escrito de contestación y reconvención propuesta, así como el instrumento fundamental de la acción y demás pruebas supra valoradas y, subsumiendo los hechos fijados en virtud de esa actividad dentro de los supuestos de hecho de la norma jurídica supra transcrita, este Juzgador concuerda con el a quo en la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA del inmueble identificado en el contrato objeto de este proceso, por considerar que dicho contrato, el cual fue suscrito por vía autentica por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el 1º de Diciembre del 2008, bajo el No.53, tomo 211 , es de carácter bilateral, por cuanto de dicho documento tal como fue supra establecido, al establecer las obligaciones asumidas en él por las partes y cuál fue la obligación incumplida por la accionada reconviniente, la cual quedó establecida cuando la misma accionada reconviniente aceptó que, para el momento en que firmó el contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, no tenía el documento del título supletorio de las bienhechurías construidas sobre la parcela de terreno que le había adquirido el 15 de octubre de 2008 a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, las cuales forman parte del contrato objeto de este proceso; documento éste que es imprescindible para poder protocolizar el documento de venta y el cual la accionada reconviniente se excepcionó alegando que ella junto con el accionante reconvenido habían acordado, que dicho titulo supletorio lo tramitara y obtuviera el Abogado J.V. y que los gastos de esa actividad fueran compartidos; defensa ésta que no probó, más aunado a que tampoco la accionada reconviniente probó haberle ofertado al Municipio Iribarren del Estado Lara, en venta el terreno que le había comprado y la respuesta de éste ente público en la cual constara que no estaba interesado en readquirir dicho inmueble, requisito sine qua non éste para poder el Registrador Inmobiliario darle curso legal de protocolización de cualquier operación sobre dicha parcela de terreno, ya que contractualmente así fue establecido en el contrato de venta que de dicho terreno le hizo el Municipio Iribarren a la aquí accionada reconviniente y por establecerlo legalmente el artículo 79 de la Ordenanza sobre Ejidos y Terrenos de Propiedad del Municipio Iribarren, publicada en la GACETA MUNICIPAL. AÑ0 XLII el 14 de octubre de 1997. Extraordinaria N° 1177, cuyo tenor es el siguiente:

   Artículo 79° Derecho Preferencial del Municipio para la Readquisición.

   En los casos de adjudicación en venta de terrenos municipales, se establecerá en los contratos respectivos, la obligación a cargo del adjudicatario, que para ceder o vender la parcela adquirida deberá ofrecerla en primer término al Municipio, el cual podrá adquirirla al mismo precio y condiciones de pago originales.

   En este caso, el adjudicatario deberá dirigirse por escrito al Alcalde, manifestando su deseo de enajenar la parcela adjudicada indicando el precio de la oferta. El Alcalde, previo dictamen positivo de la Consultoría Jurídica, procederá a la readquisición de dicha parcela.

   El Alcalde deberá manifestar su voluntad de ejercer el derecho de preferencia en un término no mayor de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de recepción de la solicitud del adjudicatario. Vencido dicho lapso sin que el Concejo se hubiere pronunciado, se entenderá que el Municipio ha renunciado a su derecho, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar. El derecho del Municipio a que se refiere este Artículo tendrá una vigencia de cincuenta (50) años, subsiguientes a la fecha de celebración del contrato de adjudicación en venta. Sobre dicha parcela el Municipio seguirá teniendo, el derecho de preferencia hasta cumplir los cincuenta (50) años de que se ha hablado anteriormente, independientemente de las veces que esta se pueda vender.

   Esta disposición deberá insertarse en los contratos de adjudicación en venta y en el caso en que se llegaré a omitir, su texto se considerará tácitamente incorporado en dicho contrato.

   En el caso en que el Alcalde decida readquirir la parcela, el valor de las bienhechurías será pagado según avalúo realizado de conformidad en el Código Civil y mediante la Resolución respectiva.

   Parágrafo Primero: El derecho de preferencia previsto en este Artículo deberá ejercerse en forma obligatoria en los casos en que el Ordenamiento Jurídico Urbanístico exija la realización de la parcela para cualquier uso de carácter comunal.

   Parágrafo Segundo:

   A los fines de enajenación de la parcela ante la Oficina de Registro correspondiente, una vez transcurrido los noventa (90) días de que habla es te Artículo, se tendrá como autorización plena la correspondencia enviada por el usuario a la Alcaldía y recibida conforme lo establece la Ley de Procedimientos Administrativos. En el documento se hará saber los años faltantes para el derecho de preferencia. En todo caso se considerará incluido en el texto del documento esta disposición.

   Más sin embargo; disiente de lo decidido por el a quo respecto a las pretensiones de condena del actor reconvenido, en la cual decidió:

   …se condena a la parte demandada reconviniente ciudadana A.D.V.R. a cumplir con la entrega de los documentos, tendentes a la tramitación de la Ley de Política Habitacional y posterior protocolización del contrato de compra-venta por ante el registro subalterno, tales como registro de información fiscal, la copia de la cédula de identidad, la solvencia municipal, y el Título Supletorio, todo de conformidad con el artículo 1167 del código Civil. Igualmente, queda obligado en la misma oportunidad el actor a entregar la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 98.000,00), todo a fin de dar cumplimiento a la obligación principal que es el pago del precio de venta.

   Y por la omisión del pronunciamiento sobre la pretensión de daños y perjuicios demandados por el actor reconvenido.

   Efectivamente, la pretensión del actor reconvenido acordada por el a quo no se compadece con la naturaleza del contrato de opción de compra-venta el cual ha sido señalado por la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 05-331, de fecha 18 de Diciembre del año 2006, en el Recurso de Interpretación, Inversiones PP001, C.A., ponente Carlos Oberto Vélez

   …En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

   (...Omissis...)

   Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

   Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…

   (Véase http://.tsj.go.ve/desiciones/scc/diciembre/rdxx-01032-181206-05-331)

   Doctrina que se acoge y se aplica al caso de autos de acuerdo a lo establecido en el artículo 321 del Código Adjetivo Civil y en base a la cual obliga a revocar lo decidido por el a quo sobre la pretensión de condenatoria supra transcrita y en su lugar declararla IMPROCEDENTE dicha pretensión.

   Con lo que respecta a la pretensión de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación asumida por la accionada reconviniente, la cual fue omitida de pronunciamiento por el a quo, este Juzgador considera que, a pesar de que el accionante reconvenido en su libelo de demanda no especificó en qué consistían éstos y la accionada reconviniente no opuso la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, tal como lo prevé el artículo 346 ordinal 6 del Código Adjetivo Civil, que hubiese permitido corregir el defecto; más sin embargo este Juzgador basado en que el contrato objeto de este proceso no es venta sino contrato de promesa bilateral u opción de compra-venta y, en concordancia con la doctrina jurisprudencial supra transcrita aplicada al caso de autos, el cual señala que, los daños y perjuicios causados están especificados en la cláusula penal conforme a lo establecido en el artículo 1258 del Código Civil el cual preceptúa:

   La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   En concordancia con el artículo 1159 eiusdem el cual preceptúa:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Y dado a que las partes en el contrato objeto de este proceso establecieron claramente en la cláusula SEXTA que, como cláusula penal por incumplimiento del contrato, el que sí el incumplimiento era por parte del arrendatario prometido pagaría a la arrendadora promitente, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), los cuales serían tomados del aporte inicial cancelado como garantía de fiel cumplimiento y en caso de que no se llegare a perfeccionar por causa imputable a la arrendadora promitente, ésta deberá restituir al arrendatario prometido, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), más el aporte dado de inicial en un plazo no mayor de 60 días, el cual de acuerdo a la cláusula CUARTA, es la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), que dió como pago inicial del precio de venta, pues dado al incumplimiento de la accionada reconviniente, el derecho o pretensión del actor reconvenido está limitado a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), más el aporte dado de inicial, como lo establecieron en dicha cláusula; es decir la cantidad total de VEINTIDOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.000,00) por lo que sólo a ello podrá ser condenada la accionada reconviniente a pagar. Y así se decide.-

   En cuanto a la reconvención planteada, a través de la cual la accionada reconviniente ejerce la acción de resolución del mismo contrato de opción a compra venta cuyo cumplimiento demandó el actor reconvenido, este Juzgador a pesar de que el actor reconvenido no dió contestación a la demanda, considera que no es aplicable los efectos procesales de la confesión establecidos en el artículo 362 del Código Adjetivo Civil, por cuanto al tratarse la controversia sobre el mismo objeto como lo es el contrato de opción de compra–venta, pero con pretensiones distintas, por cuanto el actor reconvenido pretende el cumplimiento de éste, más los daños y perjuicios, mientras que la accionada reconviniente pretende la resolución del mismo, pues la declaratoria de CON LUGAR la Acción de Cumplimiento de Contrato, conlleva como consecuencia legal a declarar SIN LUGAR la Reconvención de Resolución del mismo contrato propuesto, por cuanto al tenor del artículo 1.167 del Código Civil, es legalmente imposible que se declaren simultáneamente CON LUGAR ambas acciones, por cuanto los efectos de la declaratoria de con lugar de ellas, se excluyen, ya que la declaratoria de CON LUGAR la de Cumplimiento obliga al condenado a cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato, mientras que la de CON LUGAR la de Resolución de Contrato, conlleva la consecuencia contraria a la de Cumplimiento de Contrato, como es la que libera al accionante de cumplir las obligaciones asumidas por él en el contrato; motivo por el cual en criterio de este Juzgador, lo decidido por el a quo sobre este particular está ajustado a lo preceptuado por el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que la declaratoria de SIN LUGAR la acción de RECONVENCIÓN DE RESOLUCION DEL CONTRATO incoado por la accionada reconviniente contra el actor reconvenido se ha de RATIFICAR. Y así se decide.

   DECISION

   En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado B.F., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 47.652 en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada ciudadana A.D.V.R., identificada en autos contra la sentencia definitiva de fecha 15 de marzo del año 2011, dictada por JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, MODIFICANDOSE en consecuencia la misma en los siguientes términos se DECLARA:

1. CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el día 1 de Diciembre del año 2008, bajo el No. 53, Tomo 211, incoado por J.F.C. en contra de la ciudadana A.D.V.R., ambos identificados en autos.

2. IMPROCEDENTE la pretensión del accionante reconvenido J.F.C., de que la accionada reconviniente A.D.V.R., le entregue los recaudos documentos tendentes a la tramitación del crédito para adquirir por Política Habitacional y posterior protocolización de la materialización de la compra venta del inmueble objeto de dicho contrato.

3. CON LUGAR la pretensión de Daños y Perjuicios convenidos como cláusula penal en dicho Contrato de Opción de Compra-Venta, condenándose a la accionada reconviniente de acuerdo a la cláusula SEXTA del contrato de marras a pagarle al accionante las siguientes cantidades:

    La cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de garantía de fiel cumplimiento.

    La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que recibió como parte del precio de venta convenido al firmar el contrato objeto de este proceso.

4. SIN LUGAR la Reconvención que por resolución del mismo contrato intentó la accionada reconviniente A.D.V.R., contra el accionante reconvenido J.F.C., ya identificados en autos.

   No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en el recurso de apelación decidido.

   Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese y regístrese.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintinueve (29) días del mes de Abril del año dos mil Trece (2.013).

   El Juez Titular

   Abg. J.A.R.Z.

   La Secretaria

   Abg. Natali Crespo Quintero

   Publicada Hoy 29/04/2013 a las 11:26. Asentado en el Libro Diario bajo el Nº 7.

   La Secretaria

   Abg. Natali Crespo Quintero

   JARZ/NCQ/irf