Decisión nº S2-289-12 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 26 de Noviembre de 2012

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 27 de junio de 2012, mediante la cual, al Juzgado de Municipio declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato y con lugar la reconvención propuesta por el demandado, ordenando al actor a proceder al otorgamiento del documento de compra venta y al demandado reconviniente, al pago de la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo) que era la diferencia adeudada, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Puede ocurrir que el demandado, después de justificar su incumplimiento con la exceptio non adimpleti contractus, contrademande a continuación al actor, por cumplimiento o por resolución, como en el caso de marras, en cualquiera de estos casos la sentencia deberá abarcar la decisión de todas las acciones y defensas planteadas por las partes en el proceso.

En los contratos bilaterales y en especial, en los sinalagmáticos perfectos surgen para las partes un cúmulo de obligaciones recíprocas, de tal manera que el deudor está obligado para con el acreedor y viceversa, en el cumplimiento de los deberes que le impone el negocio jurídico celebrado, por lo tanto, existe un deber de correspondencia entre ambas partes y del análisis exhaustivo de las actas procesales, se evidencia, que real y efectivamente las partes celebraron la vinculación jurídica a la cual hacen referencia en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio y reconvención, constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el precio convenido para la negociación definitiva lo fue de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); que el Comprador le entregó al demandante la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) y que el saldo restante, esto es, DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) sería pagado en cuatro cuotas; y como hecho controvertido, según lo afirmado por la parte demandada reconviniente que la parte actora reconvenida no le suministró los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la venta del inmueble, esto es, las solvencias municipales, solvencia de Hidrolago, solvencia de servicios públicos y la certificación de gravamen, hechos estos que fueron negados en el escrito de contestación a la reconvención por la parte actora reconvenida, observando este Sentenciador, de las pruebas aportadas y evacuadas por las partes, que para los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2005, según la Prueba de Informes emanadas de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., dicho inmueble se encuentra solvente hasta el 31 de Diciembre de 2003 y que el último pago en relación al inmueble, lo fue, el 30 de Julio de 2003, y que para el año 2005, no tienen información en relación al Estado de Solvencia. En cuanto a la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), se evidencia que el inmueble se encuentra registrado en el sistema desde agosto de 1996, póliza Nº 249473 a nombre de la ciudadana A.D.R., que se debe un monto de Bs. 1.137,56, correspondiente a 112 emisiones y que no se ha efectuado pago alguno, y en lo que respecta a CORPOELEC, se informó que dicho inmueble no aparece registrado en el sistema, es decir, que le era imposible al actor reconvenido cumplir con su obligación contractual para el perfeccionamiento de la negociación, vulnerando así el derecho del opcionante comprador al perfeccionamiento del contrato, y por ende su derecho a obtener una vivienda digna, adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, puntualiza el Artículo 82 de nuestro Texto Constitucional como Proyecto de V.H., ya que ese derecho a una vivienda digna no es solamente obligación del Estado sino que en base al principio de la corresponsabilidad social, es una obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas de este país.

En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se contrae el aludido contrato, en especial, al hecho cierto que la parte accionante, no cumplió con su deber de probidad y lealtad en relación a la buena fé (sic) contractual, razón por la cual, la demanda ha de sucumbir en el fracaso.- Así se declara.-

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (Procedimiento Oral) incoara el ciudadano E.V.A. contra el ciudadano K.E.R.S..-

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano K.E.R.S., antes identificado, en consecuencia, ordena al ciudadano E.V.A., lo siguiente:

.- Proceda al otorgamiento del documento de compraventa definitivo sobre el inmueble constituido por una casa de habitación signada con el Nº 02, de la nomenclatura Municipal, ubicada en la vereda Nº 14, Sector Nº 02 de la Urbanización San Felipe, jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z., con un área o superficie de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150,00Mts2) y está comprendido dentro de las siguientes linderos y medidas: NORTE: Lado con Calle 05 y mide quince metros (15,00 Mts); SUR: Lado con casa Nº 04 y mide quince metros (15,00 Mts); ESTE: Frente con Vereda 14 y mide diez metros (10,00Mts) y por el OESTE: Fondo con casa Nº 01 de la Vereda 12 y mide diez metros (10,00Mts), por ante el Registro Inmobiliario respectivo.

TERCERO: Se ordena al ciudadano K.E.R.S., antes identificado, pagar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), que constituye la diferencia del precio acordado con el vendedor E.V.A., ya identificado, dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme.

CUARTO: Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que el demandante reconvenido ciudadano K.E.R.S. no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo.

QUINTO: Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas al demandante de autos, ciudadano K.E.R.S., ya identificada, por resultar vencido totalmente en la presente causa.

(...Omissis...)

DE LOS ANTECEDENTES

Ocurre ante el Juzgado a quo, el ciudadano E.J.V.A., asistido por el abogado J.G.G.A., ambos identificados con anterioridad, a presentar demanda de resolución de contrato en contra del ciudadano K.E.R.S., ya identificado, con fundamento en que celebró contrato de opción de compra venta, en su carácter de promitente vendedor, con el demandado, mediante documento autenticado en fecha 16 de mayo de 2005, ante la Oficina Notarial del Municipio San F.d.E.Z., el cual quedó inserto bajo el N°. 10, tomo 44 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble de su propiedad descrito en su libelo.

Adujo que en la referida convención, se estableció en las distintas cláusulas, que el precio definitivo del inmueble era por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), lo que en la actualidad equivale a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), entregando el promitente comprador en calidad de arras la cantidad que actualmente equivale a OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo), que se abonarían como parte del pago al monto definitivo, y el saldo restante, es decir la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), la cancelaría el promitente comprador en cuatro (4) cuotas mensuales consecutivas el día primero de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2005, en razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo).

Indicó que quedó establecido de igual forma, que el término de la opción sería de cinco (5) meses contados a partir del día 16 de mayo de 2005, sin que hasta la presente fecha, el promitente comprador haya dado cumplimiento a lo pactado consensualmente por las partes, fijándose además que en caso de de no llevarse a cabo por causas imputables al promitente comprador, debería éste indemnizar al promitente vendedor hasta por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo), fundamentos estos que sustentan su demanda por resolución del contrato de opción de compra venta antes descrito. Estimó su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).

Una vez admitida la demanda por el procedimiento oral en fecha 20 de septiembre de 2011 por el juzgado a-quo, se procedió con la citación personal de la parte demandada, y en ese sentido, el demandado K.E.R.S., asistido por el abogado R.R.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 29.157, presentó en fecha 8 de diciembre de 2011, su escrito de contestación a la demanda, en el que expuso que ciertamente celebró con el demandante contrato de opción de compra venta el día 16 de mayo de 2005, en el que se estableció un precio que equivale en la actualidad a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), entregándole al promitente vendedor para el momento de la firma la cantidad que equivale según la reconversión monetaria a OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo), quedando un saldo restante de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), que serían cancelados en cuatro cuotas mensuales.

Por otro lado, negó rechazó y contradijo las circunstancias de hecho narradas por el demandante, indicando que en el mes de septiembre de 2005 contrató los servicios de un profesional del derecho para que le redactara el documento de cancelación del saldo restante, y en ese momento procedió a ubicar al propietario porque tenía en su poder los DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo) y le exigió que le entregara las solvencias municipales, a lo que le manifestó que no las tenía y que las buscaría. De esta manera, señaló el demandado que desde esa fecha no ha recibido ningún tipo de solvencias, lo cual representa la realidad y el único motivo por el cual no se firmó el contrato de cancelación. En el mismo acto, reconvino por cumplimiento de contrato expresando que se encontraba en la posibilidad de cancelar el saldo restante.

En fecha 10 de enero de 2012, la parte actora reconvenida, presentó su escrito de contestación a la reconvención, el cual solicitó que se declarara inadmisible la reconvención por no poseer una estructura lógica razonable de los hechos y fundamentos jurídicos sobre los cuales basa su pretensión. Con respecto a la contestación, negó de forma específica que su representado haya incumplido con sus obligaciones contractuales respecto de la entrega de solvencias, ya que según lo expresó, intentó por la vía conciliatoria que se diera el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, pero el promitente comprador siempre mantuvo una actitud renuente e irresponsable.

En la fecha fijada para la celebración de la audiencia preliminar, la representación judicial de cada parte se hizo presente exponiendo los correspondientes argumentos y ratificando los alegatos planteados en sus respectivos escritos de demanda-contestación de la reconvención, y contestación a la demanda-reconvención. Posteriormente, el juzgado a-quo en fecha 23 de enero de 2012, fijó los límites de la litis aperturando un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para promover las pruebas sobre el mérito de la causa, presentando amabas partes sus escritos de promoción de pruebas.

En fecha 14 de junio de 2012, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual ambas partes plantearon sus argumentos y los fundamentos correspondientes a su demanda, contestación y reconvención. Concluido el debate oral, el juez de la causa procedió a dictar el dispositivo correspondiente, y en ese sentido declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, indicando que la sentencia completa sería extendida por escrito, de conformidad con lo señalado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

En derivación de lo anterior, en fecha 27 de junio de 2012, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 29 de junio de 2012 por la representación judicial de la parte actora, ordenándose oír en ambos efectos, correspondiendo el conocimiento de dicha apelación a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 517 eiusdem, en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, sólo la parte demandada hizo uso de su derecho a través de su apoderado judicial abogado R.R.O., quien expuso que la parte actora pretende la resolución del contrato por el presunto incumplimiento de su representado en el pago de la cantidad restante. No obstante, continúa refiriendo, que quien incumplió con las obligaciones establecidas en el contrato fue la parte demandante por cuanto no efectuó ni gestionó las solvencias necesarias del inmueble.

Ahora bien, evidencia esta Superioridad que la parte actora-recurrente presentó escrito en fecha 25 de septiembre de 2012, identificado por ésta, como el escrito de “informes” correspondiente a esta Instancia, del cual, se desprenden determinados argumentos que fueron explanados en la demanda y en su escrito de contestación a la reconvención, razón por la cual, en razón de que dicho escrito fue presentado luego de haber transcurrido la oportunidad establecida para la presentación de informes ante esta Alzada, este Juzgador Superior se abstiene de valorarlo por ser presentado extemporáneamente, con fundamento en el principio de preclusión de los actos. Y ASI SE CONSIDERA.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 27 de junio de 2012, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato interpuesta por la parte demandada, ordenando a la parte actora otorgar el documento definitivo de venta y a la parte demandada cancelar el saldo restante, condenando por ende en costas a la parte demandante reconvenida.

En ese sentido, verificado como fue que la parte demandante-recurrente no presentó escrito de informes en esta segunda instancia, y dado que fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la singularizada resolución, determina este operador de justicia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta respecto a la declaratoria sin lugar de la demanda por él interpuesta y la declaratoria con lugar de la reconvención incoada por el demandado.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se procede a analizar las pruebas presentadas en la presente causa:

Pruebas de la parte actora

Junto con el libelo de demanda la demandante consignó:

• Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San F.d.E.Z., de fecha 31 de Julio de 2003, registrado bajo el Nº 44, protocolo 1°, Tomo 3°, Tercer Trimestre, que acredita la propiedad de la inmueble objeto del contrato fundamento de la pretensión al ciudadano E.J.V.A., más no así del TERRENO sobre la cual está edificada la casa de madera por ser el terreno propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda.

Con respecto a dicha documental, se observa que se trata de un documento público, emanado de la autoridad competente como lo es el Registrador, y que en virtud de no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio; de dicho documento se desprende el carácter de propietario del actor sobre el inmueble objeto del litigio. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Documento de fecha 16 de mayo de 2005, autenticado por ante la Oficina Notarial del Municipio San F.d.E.Z., bajo el N° 10, Tomo 44 de los libros respectivos, que constituye la base de su pretensión

En lo atinente a dicha documental, se aprecia que se trata de un documento privado; que fue reconocido por ambas partes, por lo cual, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que efectivamente se celebró el mencionado negocio jurídico, así como también quedan firmes las obligaciones acordadas por las partes en el referido documento. Y ASÍ SE APRECIA.

En el acto de contestación a la reconvención promovió:

• Testimonial jurada de los ciudadanos E.A.A.M., JOELVIS E.V.S., E.E.G.S. y A.G.P.O., quienes no comparecieron a la audiencia oral, por lo tanto este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellos. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En el lapso probatorio promovió:

• Prueba de Informe con el objeto de que se oficiara al Juzgado Noveno de Los Municipios Maracaibo J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que informara: 1) Si cursa o cursó juicio que por Resolución de Contrato siguió el ciudadano E.J.V.A., en contra del ciudadano K.E.R.S., según expediente signado bajo el N°. 1.666-06; 2) El motivo de culminación de la referida causa, y se sirva remitir copia certificada de la sentencia dictada en la misma

De esta manera, el juzgado a-quo ofició a dicho órgano jurisdiccional en fecha 7 de febrero de 2012, siendo remitida dicha información mediante oficio 135-12 de fecha 5 de marzo de 2012, en el que expresan que ciertamente cursó el referido juicio en ese Juzgado, y que fue dictada decisión en fecha 9 de enero de 2007 en la cual se declaró la incompetencia para continuar conociendo de la causa en razón de la cuantía. Sobre ello, considera esta Superioridad, que si bien dichos informes emanan de una autoridad judicial, para lo cual se le otorga pleno valor probatorio, respecto de su contenido y de los hechos que se pretenden demostrar, resulta impertinente a la controversia planteada en la presente causa, al no aportar elemento de convicción alguno sobre el incumplimiento de la parte demandada reconviniente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte demandada reconviniente

Observa este Juzgador que la parte demandada junto a su escrito de contestación-reconvención no consignó ninguna probanza, únicamente promovió en el lapso probatorio los siguientes medios:

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas. Respecto a ello, este suscrito jurisdiccional considera que, a pesar de que tales aforismos no constituyen medios de pruebas, se entienden como principios procesales que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así serán estimados. Y ASÍ SE VALORA.

• Prueba de Informes dirigida a las siguientes entidades o instituciones; 1) Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z.; 2) Hidrológica del Lago (HIDROLAGO); 3) Empresa Eléctrica CORPOELEC. Con el propósito de que informen sobre el ESTADO DE SOLVENCIA del inmueble objeto del litigio, en la actualidad y para el mes de septiembre de 2005, así como la fecha en la que se efectuó el último pago relativo a dichos servicios.

Posteriormente, diligencia la parte promovente, indicando que en virtud de un error material cometido por éste al señalar el número del inmueble, solicita nuevamente que se oficie a dichos organismos corrigiendo el error señalado.

Así pues, en lo atinente a la primera de ellas, informó mediante oficio de fecha 12 de abril de 2012, que en referencia a dicho inmueble, se encuentra solvente hasta el 31 de diciembre de 2003, según planilla N°. 203080000280, que la fecha del último pago realizado fue el día 30 de julio de 2003, y que en el mes de septiembre de 2005, no tienen en sus archivos ningún otro tipo de información.

Con respecto a HIDROLAGO, informa mediante oficio N°. 0417 de fecha 16 de mayo de 2012, que dicho inmueble se encuentra registrado en su sistema desde el mes de agosto del año 1996, p.N.2. que presenta un monto deudor de Bs. 1.137,56, correspondiente a 112 emisiones, y que dicho inmueble no ha efectuado pago alguno.

En referencia a CORPOELEC, informa en fecha 24 de abril de 2012, que no aparece registrado el inmueble descrito, requiriendo mayores datos a efectos de responder el pedimento efectuado por el Tribunal.

Analizadas dichas probanzas, especialmente las dos primeras, por cuanto la emanada de CORPOELEC, no aportó ninguna información, se evidencia de forma palpable la insolvencia de dicho inmueble en lo que respecta a la solvencia municipal y el servicio público de agua, no sólo para el mes de septiembre del año 2005, cuando se debía efectuar la protocolización del documento definitivo de compra venta, sino desde mucho antes, incluso desde la fecha de adquisición del inmueble por parte del actor reconvenido, aunado a que se observa que se trata del mismo inmueble adquirido por éste, según consta del documento de propiedad consignado junto al libelo de demanda, que riela en los folios once (11) y doce (12) del expediente, coincidiendo con los datos que se encuentran reflejados en los estados de cuenta y la planilla de pago emanados por los organismos informantes, existiendo discrepancia en lo que respecta al nombre del propietario, ya que en el sistema respectivo de cada institución dicho inmueble aparece a nombre de una ciudadana llamada A.J.D.R., lo cual indica a esta Superioridad que el actor no sólo ha sido negligente en el pago de las solvencias correspondientes sino que tampoco ha tramitado ante dichos organismos su cualidad de propietario del inmueble, motivos por los cuales, se les otorga pleno valor probatorio a dichos informes al no haber sido impugnados por la parte interesada. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Conclusiones

Antes de descender al fondo de la controversia planteada en la presente causa, es preciso dilucidar determinados aspectos previos.

Así pues, en primer lugar observa este órgano jurisdiccional que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, interpuso reconvención por cumplimiento de contrato, hecho este contra el cual, la parte actora reconvenida solicitó la inadmisibilidad de la misma por considerar que no se encontraba ajustada a los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre ello, considera quien aquí decide que si bien es cierto el escrito de reconvención fue redactado de forma escueta y exigua, limitado en cuanto a detalles se refiere, no es menos cierto, que del mismo se puede desprender de manera determinada y definida que su pretensión está fundamentada en el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, ya que entre sus argumentos manifiesta su intención y disponibilidad para cancelar la cantidad restante a efectos de que se lleve a cabo la venta del inmueble identificado en actas y la negligencia por parte del vendedor en lo que respecta a la entrega de las solvencias del inmueble.

Con lo cual, visto que dicha reconvención no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, tal como lo indica el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y que efectivamente se desprende con claridad la pretensión del demandado reconviniente, concluye este Sentenciador en la IMPROCEDENCIA de dicho alegato invocado por la parte actora reconvenida, y de esa manera, coincide este Tribunal con el criterio expuesto por el juzgador a-quo en el sentido de admitir la reconvención propuesta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por otro lado, evidencia este Tribunal de Alzada que ambas partes reconocieron que celebraron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad del actor, sin embargo, el juzgado de primera instancia modificó la calificación jurídica del contrato al considerar que se trataba de un contrato de venta a plazo, motivo por el cual, resulta imperioso para este Tribunal de Alzada establecer frente a qué contrato es que se encuentran determinadas las vinculaciones y obligaciones de las partes, pues los contratos de compraventa y de opción de compra son acuerdos que cumplen funciones y tienen una naturaleza completamente distinta, máxime que el Juez como director del proceso, al momento de tomar su decisión debe realizar una interpretación previa del contrato que es objeto de la litis, ya que no puede sacar elementos de convicción fuera de lo que las partes verdaderamente hayan alegado y probado en autos, en sintonía con el principio consagrado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Se verifica del contenido del contrato suscrito por ambas partes, y anexado a la demanda, que el mismo fue denominado “contrato de opción de compra”, y del contenido del mismo se desprende que entre el Promitente Vendedor y el Promitente Comprador “se ha convenido en celebrar, el siguiente contrato de opción de compra venta…”, asimismo, de la cláusula segunda se observa que “El precio total por el cual EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR y este se obliga a comprar el inmueble objeto de este contrato, es por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo); por lo que cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar la efectiva realización de opción de compra-venta, será atribuida al precio total de la venta convenido y ya señalado.”; la cláusula tercera estableció que “Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hara entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR, al momento de la firma de esta opción de compra-venta, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,oo)…”; en la cláusula cuarta se dispuso que “el término de esta opción es de Cinco (05) meses…”; en su cláusula quinta se acordó que en “caso de que no se llevare a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato, por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, este perderá la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) del monto dado en esta opción, como indemnización de los daños y perjuicios… si no se efectuara la venta por causas de EL PROMITENTE VENDEDOR, este se obliga a devolver la totalidad de la cantidad entregada en este acto, las que ya hubiere recibido y la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios”; por último en su cláusula sexta se estableció que el Promitente Vendedor “se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de la solvencia municipal y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo…”(citas).

Ahora bien, es preciso destacar que el contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Ahora bien, en el caso facti especie y del texto del contrato objeto de la causa, el propietario que en este caso se trata del demandante E.J.V.A. expresa que celebra opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con el demandado, quién declara su voluntad de comprar, y en virtud de lo cual, para garantizar la operación de opción de compra se entregó la cantidad que en el actualidad equivale a OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,oo), quedando comprometido el comprador a cancelar el saldo restante, y el vendedor a entregar el inmueble objeto del contrato libre de todo gravamen, así como también las solvencias municipales y de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra venta definitivo.” (cita) (Negrillas de este Tribunal Superior). También se puede observar que se previene la cláusula cuarta en el cual se estableció como término de la opción cinco (5) meses, y se acordó una cláusula penal en caso de que no se efectuara la venta por causas imputables a las partes.

Los apreciados elementos son expresos en derivar que el contrato celebrado por las partes constituye certeramente una opción de compra, al establecerse un ofrecimiento del demandante de otorgar la opción para comprar y el demandado su promesa de adquirir, además de que fue entregada una cantidad de dinero determinada para garantizar la operación y la posibilidad de ambas partes de desistir de la negociación implementando efectos económicos como indemnización de daños y perjuicios en el caso que al final no se realizare la venta definitiva, dependiendo de las causas imputables a cada parte.

Concordando todo ello así con la definición ut supra establecida por el suscriptor de este fallo sobre el contrato de opción de compra, a diferencia de la naturaleza de un contrato de venta que envuelve la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien, no siendo éste el supuesto que se desprende del contrato de autos, pues como se estableció en el mismo ambas partes tenían la opción de desistir de la negociación pagando daños y perjuicios, y lo relevante en la opción de compra lo constituye la opción u oportunidad que le otorga el vendedor al comprador, para adquirir un bien dentro de un lapso determinado, en el cual puede elegir, si en definitiva efectúa su compra o la omite por cualquier causa, asimismo, en todo momento se hace expresión que luego de cumplidas otras obligaciones secundarias es que se procedería a otorgar el definitivo documento de venta, reputando lo pagado para la opción como el precio de venta final; en consecuencia no es conteste esta Superioridad con el criterio del Juez a-quo sobre la calificación del contrato objeto de la causa como de compraventa, siendo la verdadera naturaleza del convenio celebrado entre ambas partes procesales el de ser un contrato de opción de compra, como fue literalmente denominado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Una vez establecidos los aspectos anteriores, desciende esta Superioridad a resolver el fondo de la presente controversia, para lo cual, es pertinente efectuar las siguientes consideraciones:

Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de resolución de contrato, que consiste en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, conforme a lo reglado en el artículo 1.167 del Código Civil, lo cual coincide con las pretensión expuesta en la presente demanda, al tener como finalidad la el pago de la indemnización pactada en la cláusula penal establecida en el contrato, con fundamento en el incumplimiento de la parte demandada-promitente compradora al no efectuar los pagos relativos a la cancelación del saldo restante.

De hecho el Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, págs. 516-518, instruye esos efectos principales de la singularizada acción resolutoria de la forma siguiente:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

(…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de resolución de contratos así:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, observa este Jurisdicente Superior que el accionante reconvenido, expone en su escrito libelar que celebró con el demandado, contrato de opción de compra venta del inmueble identificado en autos, pactando como precio la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo) según la actual reconversión monetaria, quedando un saldo restante de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo) que serían cancelados en cuatro (4) cuotas pagaderas los días 1° de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005. Indicó que hasta la fecha de introducción de la demanda no se había efectuado ningún pago por parte del promitente comprador, por lo cual, solicitó la resolución del contrato y por ende la aplicación de la cláusula quinta de la referida opción de compra venta, que estableció que en caso de que no se llevare a cabo la venta por causa imputable al promitente comprador, debería indemnizar al promitente vendedor con la cantidad que en la actualidad equivale a UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo).

Con respecto a ello, la parte demandada en su escrito de contestación reconoció la existencia de dicha contratación, así como el precio pactado y la cantidad entregada para garantizar la opción de compra venta, sin embargo, negó las circunstancias de hecho alegadas por el accionante, ya que según lo expone en el mes de septiembre de 2005, se comunicó con el promitente vendedor para informarle que se encontraba en la disponibilidad de efectuar el pago del saldo restante, con la finalidad de pagarle y cumplir con su obligación, y en ese mismo momento le exigió al propietario que le hiciera entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, así como la certificación de gravámenes, tal como fue pactado en el contrato. Así pues, justifica el hecho de no haber efectuado el pago requerido, en el incumplimiento de las obligaciones que recaen sobre el promitente vendedor, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil.

Así pues, se hace necesario para este Tribunal de Alzada analizar las obligaciones que del contrato se derivan para ambas partes, y en ese sentido, en lo que respecta al promitente vendedor, este se obliga a mantener el precio pactado para la venta, y en la cláusula sexta, se obligó a entregar el inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, así como también se encontraba obligado a hacer entrega de la solvencia municipal y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el documento de compra venta definitivo. Por su parte, al promitente comprador le correspondía hacer la entrega de la cantidad correspondiente para garantizar la opción de compra venta, y realizar los pagos pactados para cancelar el saldo restante.

Determinado ello, de las actas contentivas del presente expediente, remitido en original a esta Superioridad, no se desprende que el promitente comprador haya efectuado los pagos de las cuotas acordadas en el contrato, y así mismo lo reconoce en su escrito de contestación, cuando expresa que en el mes de septiembre de 2005 se comunicó con el promitente vendedor para hacerle entrega de la totalidad del saldo restante, es decir la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), sin embargo, como se dijo anteriormente aduce que su falta de pago se debió al incumplimiento del promitente vendedor en su obligación de hacer entrega de las solvencias del inmueble pertinentes para efectuar la compra venta definitiva del mismo.

En referencia a este alegato, la parte actora reconvenida al momento de dar su contestación, negó dicho argumento, manifestando que su obligación estaba fijada para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Con respecto a ello, se aprecia del contrato fundamento de la pretensión, que la entrega de dichas solvencias debía efectuarse “antes de la protocolización del documento definitivo de venta”, con lo cual se evidencia, que era una obligación que debía cumplir previamente el promitente vendedor.

Así pues, de las pruebas evacuadas en la presente causa, especialmente de la prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio San Francisco y a la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), se constata de la primera de ellas, que el inmueble objeto del contrato se encuentra solvente hasta el mes diciembre del año 2003, siendo la última fecha de pago el 30 de julio de 2003, encontrándose para este momento insolvente, y que para el mes de septiembre de 2005 no se había efectuado ningún requerimiento o pago alguno. Por su parte, HIDROLAGO remitió el estado de cuenta correspondiente a dicho inmueble, y en el mismo, se evidencia que desde el año 2003 no se ha efectuado ningún pago, teniendo en la actualidad un saldo pendiente de UN MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.137,56) correspondiente a 112 emisiones.

Dichas informaciones representan prueba suficiente para este Sentenciador a los efectos de determinar la negligencia y por ende la intención clara del promitente vendedor de no efectuar la venta a la cual se comprometió mediante el contrato de fecha 16 de mayo de 2005, en virtud de que la duración del mismo era de cinco (5) meses contados a partir de la firma del mismo, es decir que su vencimiento se produciría en fecha 16 de octubre de 2005, y siendo que la parte demandada manifiesta que para el mes de septiembre de 2005 procuraba realizar la cancelación de la totalidad del saldo restante, es decir, las cuotas vencidas y las que estaban por vencerse, sin que el promitente vendedor efectuara las diligencias pertinentes para cumplir con su obligación de hacer entrega de todas las solvencias y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, que necesariamente deben ser entregados con anterioridad, para que la oficina registral pueda hacer la revisión del documento y fijar la fecha de protocolización, es por lo que este Jurisdicente considera que no existen elementos que favorezcan la pretensión de la parte demandante. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Aunado a lo anterior, la parte demandada afirma en su escrito de contestación que habita en el inmueble objeto de la pretensión desde el mes de marzo del año 2005, cuestión que no fue negada por la parte actora, por lo cual, se tiene como reconocida dicha situación de hecho, y en corolario con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que reza “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, este Juzgador dada la igualdad de circunstancias de las partes, al desprenderse que el promitente comprador no efectuó el pago de las primeras cuotas, y por otro lado, la negligencia y falta de interés por parte del promitente vendedor de cumplir con su obligación de tramitar las solvencias correspondientes, concluye en la declaratoria SIN LUGAR de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora. Y ASÍ SE DETERMINA.

Ahora bien, en lo referente a la reconvención por cumplimiento de contrato, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

De este modo, y tomando en los fundamentos vertidos en los párrafos anteriores, resulta evidente la intención del promitente comprador de cumplir con su obligación de pagar el saldo restante, y que por el contrario, de las pruebas evacuadas en el juicio, no se puede evidenciar la diligencia por parte del promitente vendedor para tramitar con anticipación la solvencia municipal y las solvencias por servicios públicos necesarias para presentar el documento de compra venta definitivo ante el Registro Inmobiliario a efectos de llevar a cabo su protocolización, motivo por el cual, considera quien aquí decide que resulta PROCEDENTE en derecho la pretensión por cumplimiento de contrato interpuesta por vía reconvencional por la parte demandada, y en ese sentido, coincide este Jurisdicente con lo dispuesto por el juzgador de municipio, en el sentido de ordenar a la parte actora a realizar el otorgamiento del documento de compraventa definitivo sobre el inmueble señalado en autos, para lo cual, deberá tramitar las solvencias correspondientes y el promitente comprador deberá pagar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), que constituye el saldo restante, dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, contados a partir de que la presente sentencias quede definitivamente firme.

Por último, debe hacer énfasis este Tribunal de Alzada en el cuarto punto del dispositivo del fallo apelado, que estableció lo siguiente:

CUARTO: Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que el demandante reconvenido ciudadano K.E.R.S. no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo.

En ese sentido, aprecia esta Superioridad que el juez de la causa consideró dicho particular, en virtud de haber efectuado la calificación del contrato como una compra venta, sin embargo, en virtud de que este Tribunal de Alzada realizó una nueva calificación de conformidad con los elementos que se extraían del contrato, denominándolo como literalmente se encontraba establecido como “opción de compra venta”, donde lo relevante es la opción u oportunidad que le otorga el vendedor al comprador, para adquirir un bien dentro de un lapso determinado, en el cual puede elegir, si en definitiva efectúa su compra o la omite por cualquier causa, no puede considerarse la sentencia como título definitivo en ningún caso; razón por la cual, resulta forzoso para este Sentenciador suprimir dicho particular del fallo apelado, para lo cual, se MODIFICA la sentencia de fecha 27 de junio de 2012, quedando firmes los demás particulares. Y ASÍ SE DETERMINA.

En derivación, tomando base en el estudio cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice en concatenación con los medios probatorios aportados por las partes y valorados por este Sentenciador, frente a la declaratoria sin lugar de la demanda por resolución de contrato, y por otro lado, la procedencia en derecho de la reconvención propuesta por cumplimiento del contrato de opción de compra venta, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada, MODIFICAR la decisión proferida por el Juzgado a quo en los términos antes indicados, y por ende declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora-reconvenida, y así en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue el ciudadano E.J.V.A. en contra del ciudadano K.E.R.S., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano E.J.V.A. por intermedio de su apoderado judicial J.G.G., en contra de la sentencia definitiva de fecha 27 de junio de 2012, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE MODIFICA la supra aludida decisión de fecha 27 de junio de 2012, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, en el sentido de excluir en su integridad el particular cuarto del dispositivo del fallo, quedando con plena firmeza los demás particulares de la mencionada sentencia, todo ello de conformidad con los términos explanados en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia 153° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las once y diez de la mañana (11:10 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/bc