Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 2 de Julio de 2012

Fecha de Resolución 2 de Julio de 2012
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil
PonenteJosé Antonio Ramírez Zambrano
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Dos (02) de Julio del año dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-R-2012-000189

PARTE DEMANDANTE: J.G.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.392.818, de este domicilio..

APODERADOS DE LA PARTE DEMADANTE: Y.C.M.G. y YOSEYIL MARIELIS NAVAS DE TUA, inscritas en el I.P.S.A., bajo los Nros. 38.096 y 79.768, respectivamente

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-07-2003, bajo el N°. 14, Tomo 29-A; representada por el ciudadano J.L.L.D.N., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.352.968.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.J.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.878.667, de este domicilio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 108.790

MOTIVO: JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia y se hace en los siguientes términos:

En fecha 14 de Noviembre del año 2009, la Abogado Y.C.M.G., actuando en nombre y representación del ciudadano J.G.A., en el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano J.L.L.D.N., tal como se verifica del libelo de demanda que cursa a los folios 02 al 07 del presente asunto, alegando lo siguiente:

Que en fecha 16 de Septiembre de 2004, su representado a través de propaganda publicitaria se enteró que la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., se encontraba promocionando la venta de viviendas unifamiliares en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA COLINA DEL ESTE, motivo por el cual inició negociación para la compra venta de cuatro (04) inmuebles que estaban en construcción signados con los numeros 08, 09, 31 y 21, pero solo se suscribieron Tres (03) contratos de opción a compra de manera escrita correspondiente a las casas Nros. 08, 09, 31 y el inmueble signado 21 de manera verbal. Señaló que toda la negociación había surgido en p.a. y con el paso del tiempo canceló la totalidad del precio de los tres inmuebles suscritos, tal y como se desprende de constancia de fecha 29/03/2006, sin que la firma mercantil le otorgara las escrituras definitivas de compra venta que le acreditaban la propiedad de dichos inmuebles a su representado.

Mencionó que como faltaba por cancelar el inmueble número 21, y el urbanismo no se había concluido en su totalidad la empresa le solicitó que le prestara las casas que él había adquirido como era la casa modelo para guardar los materiales de construcción de las demás casas que faltaban por construir, a lo cual accedió de buena fe, y comenzó a habitar momentáneamente la casa numero 08 con su familia, para lo cual posteriormente habitaría la numero 21 y las demás las dejaría en alquiler. Aseguró que nuevamente solicitó que le hicieran el documento por escrito de la opción a compra en vista de que transcurría el tiempo y no culminaban las construcciones y prácticamente les había cancelado la totalidad del inmueble, quienes le indicaron que no se preocupara que cuando terminara de cancelar ellos le suscribirían y firmarían de una vez el contrato de compra venta definitivo. Afirmó que en el mes de abril del 2009 le participó a la ciudadana K.C.V.S. en su condición de representante legal de la firma que tenia el saldo restante del precio total de la venta del inmueble número 21, desde hace varios meses y que en la oficina de ventas se negaban a recibir el mismo, quienes a su vez le dijeron que por instrucciones verbales de la referida ciudadana no se recibiera el pago de su mandante por cuanto no podía seguir con el negocio porque el inmueble en la actualidad tenia un costo mayor, que si quería seguir con la negociación le ofrecía el siguiente paquete, el cual se transcribe textualmente: “le protocolizaba las tres (03) casas que ya habían sido canceladas en su totalidad es decir las casas con los numero 09, 09 y 31 de forma inmediata con la condición que renunciara a los derechos de la casa signada con el numero 21 y le hacia la devolución del monto del dinero que el había entregado o por el contrario le protocolizaba los cuatro (04) inmuebles pero con la salvedad que la casa numero 21, iba a sufrir un incremento en el precio de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.000.000,00), por lo cual mi representado le contesto que el había cumplido con los pagos que se le habían fijado y que no podía desistir de la negociación, si el no estaba de acuerdo” y además el precio pactado era de TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 310.000,00). Señala que en virtud de lo anterior su representado sintió temor por su patrimonio como el de su familia, la cual estaba en peligro y procedió a contratar los servicios de un abogado, con la intención de que la firma mercantil procediera a otorgar las escrituras de las tres casas signadas con los números 08, 09 y 31, lo cual logró, como consta a los autos anexo marcados con las letras “E”, “F” y “G”.

Alega que basta solo con el libre consentimiento expresado para que partes se encuentren vinculado por el contrato aun y cuando sea verbal y obligadas las partes a cumplir las prestaciones que de el emanen, ya que al ellos recibir el pago y emitirle recibos de cancelación por la casa numero 21 estaba convalidando que existía una negociación de compra venta o de promesa de venta que aunque no era escrito surte los efectos de un contrato verbal. Y que confirma con la correspondencia de fecha 12/06/2008 emitida por Inversiones La Colina del Este c.a., y dirigida al propietario de la casa No. 21, la cual trascribió taxativamente en el que queda demostrado que existía un contrato entre su representado y dicha firma, y que de no ser así, existiría el delito de estafa inmobiliaria por parte de la firma mercantil lo cual es penalizado. Así mismo, en dicha correspondencia le indicaban que si no cumplía con cancelar los gastos de protocolización de la venta del inmueble signado con el N°. 21, penalizarían a su representado con lo establecido en la cláusula novena de los otros contratos de opción a compra, por lo que no cabe duda que aunque era verbal existía un contrato al aplicar dicha cláusula, incluso en el mismo se indicó su condición de dueño del inmueble No. 21.

Señala que siendo un hecho admitido por ellos mismo y que a simple vista se le aplica a su representado para la Casa N° 21 las condiciones de las cláusulas contenidas en los Contrato de Opción a Compra de las Casas N° 8, 9 y 31 y en ese sentido la cláusula primera de dichos contratos indica que la venta es en forma irrevocable, es decir, que ambas partes tendrían que estar de acuerdo en caso de no seguir con la negociación, toda vez de que para darse por terminado el contrato, es necesario que haya mutuo consentimiento, no basta solo la voluntad de una de las partes.

Mencionó del articulo 1160 del Código Civil, en el cual se estipula que dentro del sentido de buena fe el deudor no está obligado a dar más a su acreedor pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir mas, tampoco puede ser coaccionado a recibir menos de lo estipulado, llegando a la conclusión de que si se había pactado un precio porque al momento de finalizar el pago del mismo el precio es mayor, del mismo modo, en la cláusula cuarta penal de dichos contratos indica que el precio estipulado es fijo, por lo que no puede tener ninguna variante, así como también la cláusula sexta contiene la cláusula penal en caso de incumplimiento.

Señaló que aplicando supletoriamente los Contratos de Opción a Compra de las Casas N° 8, 9 y 31, la cual se convalida con la correspondencia emitida por la Consultoría Jurídica de INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., en su Cláusula Décima Primera indica que el tiempo de duración es de diecisiete meses contados a partir de la firma del documento de Opción a Compra o de cuarenta y cinco días a partir de la obtención de la habitabilidad que otorgare el Concejo Municipal, siendo éste última punto aplicable en el presente caso de la negociación de la Casa N° 21, cuando lo cierto es que en abril del año 2008 la Alcaldía le otorgó el permiso de habitabilidad a dicha firma mercantil y su representado tenía un año antes de que se otorgara tal permiso, tratando que le recibieran el saldo restante de la referida Casa N° 21, la cual se encuentra habitando y pagando los servicios públicos y ellos se negaban a recibírselo, hecho que demostraría más adelante.

Fundamentó la presente acción de conformidad al artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1559, 1160 y 1161 ejudem.

Aludió el criterio asentado en: ■ la Jurisprudencia de fecha 28 de Mayo de 1990, caso A.R.M. y Otros Contra D.A.R. y otros, expediente N°. 9552, emanado del Juzgado Sexto del Distrito Federal y Estado Miranda; ■ Sentencia de fecha 15 de Diciembre de 1987, caso P.R.M. y Otros Contra R.F. con ponencia del Magistrado Dr. J.R.D.S., del cual transcribió un extracto de ambos criterios. ■ Razonamiento del autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, a los fines de precisar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra venta, del cual transcribió un extracto del mismo. ■ de la obra “Contratos y Garantías” del autor L.A.G., en su novena edición, pagina 143, en el que define la venta.

Concluyó que el contrato que originó el juicio es de compra-venta y no de opción a compra, pues aún cuando presenta la apariencia de un contrato de opción a compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, por cuanto hubo un desacuerdo de voluntades entre el vendedor, de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado, ó lo que es lo mismo, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

En su petitorio solicita que le sea otorgado a su poderdante las respectivas escrituras de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Colina del Este, situada en el Parque Residencial Los Cardones, Sector 2 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, constituida por la casa signada con el numero 21, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con una longitud de 21,04 metros con la parcela numero 22; SUR: Con una longitud de 21,04 metros con la parcela numero 20; ESTE: Con una longitud de 9 metros con la parcela numero 19; y OESTE: Con la Calle 01, que es su frente; la cual cuenta con un área de terreno de CIENTO OCHENTA Y NUEVE METROS CON VEINTITRÉS CENTÍMETROS CUADRADOS (189,23 M2), y le corresponde un porcentaje de condominio de sobre las cargas comunes de dos enteros con diecinueve milésimas por ciento 2,19%, o en su defecto, este tribunal, ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva como titulo de propiedad a favor de su mandante, en base a los artículos 1487, 1488 y 1495 del Código Civil. Con el propósito de dar cumplimiento y terminar con las relaciones contractuales en el contrato de opción de compra venta verbal consignaría Cheque de Gerencia girado contra el Banco Provincial, N°. 00053659, para ser cancelado a la orden de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., por el saldo restante de la deuda, a saber, la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bsf.108.715,00), que comprende a la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bsf.79.937,50) de capital mas la suma de VEINTIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bsf.28.775,50) correspondiente a los intereses prudencialmente calculados a la rata del 1% mensual, calculados la tasa que la inversora aplicó según correspondencia de fecha 12 de Junio del 2008, los mencionados intereses se computaron a partir del 21 de Diciembre del 2006 hasta el 31 de Diciembre del 2009. Así mismo, solicitó que sea condenado por Daños y Perjuicios, en vista del tiempo que la referida Firma Mercantil no ha cumplido con su obligación como vendedores de protocolizar la venta a nombre de su representando, de acuerdo con el articulo 1.488 del Código Civil, siendo la tradición una de las principales obligaciones del vendedor establecida en el articulo 1.486 ejusdem, por lo que este incumplimiento trae como consecuencia graves daños a su representado, entre ellos el riesgo de la pérdida de obtención de los alquileres de las casas numeros. 08, 09 y 31, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 300.000,00), y la inseguridad que para su representado significa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual ha invertido las sumas de dinero que consta en los recibos signados 0374, 0402, 0446, 0447, 0476, 0569, 0580, de fecha 04-05-2005, 17-06-2005, 02-09-2005, 07-09-2005, 21-10-2005, 10-03-2006, y 21-12-2006, respectivamente, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bsf. 230.062,90), anexado a los autos con las letras L, M, N, O, P, Q y R.

Solicitó que sea condenado al pago por Daño Emergente, por el hecho de contratar los servicios de un abogado para que mediara con la Firma Mercantil para que procediera a otorgar las escrituras de las Casas signadas 08, 09 y 31, el cual corresponde al monto de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 30.000,00), así mismo, su representado tuvo que solicitar un préstamo de dinero al ciudadano Emirton R.T., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°. 2.541.904, con la intención de cancelar la casa objeto de la presente acción, deuda ésta que asciende al monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 120.000,00).

De conformidad con lo estipulado en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3° del articulo 588 y 600 ejusdem, solicitó en nombre de su representado se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la presente pretensión y se oficie al Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara y se coloque la correspondiente nota marginal al documento que le acredita la propiedad a la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE C.A., la cual se encuentra registrada ante dicha oficina en fecha 07-09-2004, bajo el N°. 15, folios 77 al 87, Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Casa Quinta N° 21, cuyo documento de parcelamiento se encuentra protocolizado ante la referida Oficina Subalterna en fecha 27-07-2006, bajo el N°. 17, folio 137 al 168, Protocolo Primero, Tomo 7°.

Estimó su pretensión en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bsf.680.062,90) equivalente a Doce Mil Trescientos Sesenta y Cuatro con Setenta y Ocho Unidades Tributarias (12.364,78 UT).

En fecha veintisiete de Noviembre del año 2009 El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda a sustentación, y ordenó citar a la parte demandada, a fin de que compareciera ante el tribunal dentro de los Veinte (20) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, y dar contestación a la demanda.

Por auto de fecha 11 de febrero del año 2010, el a quo oye en un solo efecto la apelación que hiciera el abogado YOSEYIL NAVAS, parte demandante, en contra del auto de fecha 21/01/2010, en la cual se niega la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar (Folio 117). El cual fue declarado CON LUGAR en fecha 17 de Septiembre del año 2010, por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental en el Recurso N° KP02-R-2010-000077 del Cuaderno Separado de Medidas signado con el N° KH01-X-2009-000182. (Ver Cuaderno)

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 02 de Junio del año 2011, compareció el Abg. H.C.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.694, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:

De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para ser resuelto previo al fondo: 1) la falta de cualidad e interés procesal de la demanda en el presente juicio, ya que el demandante no determino la negociación que pueda dar origen a la pretensión, afirma que la parte actora peticionó unos daños y perjuicios por no poder alquilar unos bienes que le son propios, así como unos daños emergentes por la contratación de un abogado para la protocolización de los contratos de compra venta de unos inmuebles identificados 8, 9 y 31, y un préstamo que le había efectuado un tercero a la parte actora con la intención de cancelar la casa objeto de la acción; 2) Que incurre en error de técnica jurídica fundamental para las resultas del juicio, porque al hablar del contrato verbal de opción a compra, lo confunde con un contrato de venta y viceversa. Señaló el artículo 1133 del Código Civil. Rechazó en cada una de sus partes, tanto en hecho como en derecho la demanda presentada por J.G.A. y mas aun en los petitorios por ser inciertos los hechos e inaplicable el derecho.

Afirmó ser cierto que su representada vendió al ciudadano J.G.A., tres inmuebles distinguidos con los números 8, 9 y 31 del Conjunto Residencial La Colina del Este, operaciones que se hicieron de forma individual y sobre las cuales al cumplirse los respectivos pagos, se otorgó el respectivo documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, de los cuales dichos instrumentos fueron aportados por la parte actora y riela a los folios 5 y 6, del cual afirmó que en vista de que no se refieren al quid del asunto y no aportan nada al proceso, no hará alusión a los mismos, solo a lo referente a los puntos: 1) Es falso, por lo cual negó y contradijo que para la procedibilidad de las operaciones y para la protocolización de los contratos de venta de los inmuebles 08, 09 y 31, fuera necesario la presencia de abogados contratados por la parte demandante y menos que haya percibido la cantidad de Bsf. 30.000,00, y 2) Es falso, por lo cual negó y contradijo que por ocasión a la fecha en que fueron protocolizados los documentos definitivos de compra venta de los inmuebles números 8, 9 y 31 del Conjunto Residencial La Colina del Este, el comprador haya tenido el riesgo de la perdida de la obtención de alquileres, y más falso aún que por el hecho de no permitir en tiempo oportuno la protocolización, la parte actora haya tenido que recurrir a un préstamo de dinero al ciudadano Emirton R.T. por la cantidad de Bsf.120.000,00, con la intención de cancelar la casa objeto de la presente opción, por lo que de manera expresa negó, rechazó y contradijo la pretendida petición de Daños y Perjuicios y Daño Emergente solicitado. Rechazó y desconoció y a su vez impugnó por falso la supuesta misiva enviada por la ciudadana K.V. al demandante, consignada en el libelo en la letra H, así como la solicitud de incumplimiento de cláusulas de otros contratos preparatorios que originó juicio de compra venta y no de opción a compra, pues aún cuando presenta la apariencia de un contrato de opción a compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, por lo que procedió a rechazar, negar y contradecir que entre su representada y el ciudadano J.G.A., se haya realizado un contrato de opción a compra y menos que este sea verbal sobre el inmueble numero 21 del citado conjunto residencial; tampoco es cierto que el pretendido y negado acuerdo verbal se haya efectuado bajo los parámetros de otros contratos de opción a compra los cuales ni le son inherentes por el objeto, ni corresponden a la negociación planteada y menos al precio; tampoco es cierto que su representado haya pretendido aplicar condiciones de otro contrato para la negociación que quiso efectuar con la hoy parte actora y menos que estos fueran aplicados supletoriamente, por lo cual expuso que es un absurdo pretender abrogarse derechos de otros contratos preparatorios y menos pretender basar una acción judicial con argumentos en base a otras operaciones que no se plantearon. Rechazaron plenamente el pago de daños y perjuicios por cuanto no existe en las actuaciones de su conferente ninguna conducta ilegal, culposa o dolosa que así lo justifique, ni se imputa como causa de la acción alguna responsabilidad extra contractual o aquiliana que sustente el petitorio. En relación al petitorio de costas y costos, es evidente su improcedencia a favor de la actora por cuanto su pago es objetivo, es decir, depende de la procedencia de la acción. Afirmó que no pueden proceder por ser tan infundada la demanda por las razones de hecho y derecho, por lo que pidió que se condene en tales conceptos a la demandante vista la improcedencia de su petitorio y lo irracional de la acción intentada. Finalmente, se opuso en nombre de su representada a la medida decretada de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Juzgado Superior Civil y Mercantil actuando en alzada por recurso interpuesto. Se reservó en ejercer la acción de daños y perjuicios que con ocasión a la presente acción pueda causar el ciudadano J.G.A. a su representada. Con los argumentos de hecho y derecho señalados, rechazó la demanda en todos los elementos excepto en los expresamente admitidos.

Por Auto de fecha 11 de Julio del año 2011, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, cursantes a los folios 195 al 203.

A los folios 115 al 225 Pieza N° 1, cursan declaraciones de los ciudadanos F.S., E.M. y K.C.V.S..

Al folio 4 Pieza N° 2, cursa comunicación N° 362-2011-024 de fecha 02 de Agosto del año 2011, de la Registradora Pública Encargada del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

A los folios 08 al 09 Pieza N° 2, cursa declaración de la ciudadana K.D.A.G..

A los folios 11 al 21 y 22 al 26 Pieza N° 2, cursan Informes presentados por las partes demandada y demandante, respectivamente.

A los folios 28 al 34 y 35 al 46 Pieza N° 2, cursan Observaciones a los Informes presentados por las partes demandante y demandada, respectivamente.

En fechas 06 de Enero del año 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.E.L., dictó sentencia en la que declaró: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la Abg. Y.C.M.G., actuando en nombre y representación del ciudadano J.G.A., contra de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano J.L.L.D.N. y condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 65 Pieza N° 2, cursa diligencia de la abogada YOSEYIL MARIELIS NAVAS DE TUA, en su condición de apoderado judicial de la parte Demandante, en la que apela de la decisión dictada por el a quo en fecha 06 de Febrero del año 2012, apelación ésta que fue oída en un ambos efectos, ordenándose su remisión para su distribución entre los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial (Folio 70 Pieza N° 2).

En fecha 02/03/2012 esta Alzada recibió la presente causa, le dió entrada y fijó para el acto de informes el vigésimo (20°) día de despacho siguiente de conformidad a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23/03/2012 se dejó constancia mediante auto que la parte demandante presento escrito de promoción de prueba, las cuales fueron agregadas, pero se negó la admisión de la misma, por cuanto las pruebas promovidas no son de las contempladas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30/03/2012 se dejó constancia mediante auto que siendo la oportunidad legal para el acto de informes ambas partes presentaron escritos, los cuales fueron agregados a los folios 86 al 105 y 106 al 145 de la Pieza N° 2 respectivamente, por lo que el tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para el lapso de observaciones a los informes.

A los folios 147 y 148 de la Pieza N° 2, cursa observaciones presentada por la parte actora, por lo que el Tribunal en fecha 13/04/2012, la agrego y se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia.

Siendo la oportunidad para decidir se observa:

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria SIN LUGAR de la demanda interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Jerárquico Funcional vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva de fecha 06 de febrero del año 2012 dictada por el a quo en el cual declaró Sin Lugar la Acción de Cumplimiento de Contrato de Venta está o no ajustada a derecho y para ello se ha de establecer los limites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 Ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos mediante la valoración de las pruebas y luego proceder a subsumirlos dentro de los supuestos de hechos de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje ésta actividad lógica intelectual verificarla para ver si coincide o no con la del a quo, y en base a esto proceder a emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida; motivo por el cual en criterio de quien emite el presente fallo dado a los hechos alegado por el accionante en su libelo de demanda como por la defensas esgrimidas y negativa de los hechos como el derecho por la accionada en su contestación de demanda se da como hechos aceptados por las partes: el que la accionada suscribió con la actora tres contratos preparatorios de promesa bilateral de compra venta, de tres casas en construcción del Conjunto Residencial La Colina del Este, ubicado en la Parroquia S.R., jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, las cuales estarían identificados con los números 8, 9 y 31, las cuales fueron construidas y efectivamente trasmitida su propiedad por la accionada al demandante; mientras que como hechos controvertidos quedan:

  1. La existencia del Contrato Verbal de Compra Venta o promesa de venta sobre la casa N° 21 de dicho Conjunto Residencial, así como también el monto del precio que según el accionante fue fijado en la cantidad de Bs. 310.000,00; y el pago parcial que de este precio afirma haberle hecho a la accionada y el monto de los intereses moratorios del 1% mensual, más los hechos constitutivos de los daños y perjuicios pretendidos así como el monto de los mismos.

  2. Los hechos constitutivos de las defensas opuestas por la accionada; quedando la carga de la prueba de los hechos controvertidos señalados en el literal “a” la parte actora, mientras que los señalados en el literal “b” la tiene la accionada; todo ello conforme al artículo 509 del Código adjetivo Civil y así se establece.

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    PARTE ACTORA

    En virtud de que el accionante no promovió prueba, pues necesariamente este Juzgador debe emitir pronunciamiento sobre las documentales acompañadas en el Libelo de la demanda, lo cual se hace así:

    1. Respecto al Tríptico acompañado como anexo “B”, se desestima por cuanto de él no se deriva prueba alguna del Contrato Verbal de Compra Venta o Promesa de Venta entre la accionada y el actor de autos, así como el Plan de Financiamiento adherido a dicho tríptico, el cual aparece unas sumas hechas a manuscrito que no aparece quién las hizo; por lo que no se puede establecer la autenticidad de la misma y así se decide.

    2. Respecto a los documentales cursantes del folio 15 al 18 y del 20 al 23 de la Pieza N° 1, referidos al ACUERDO PREPARATORIO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito entre las partes referidas a la casa signada con los Nros. 9 y 31 del Conjunto Residencial La Colina del Este, quien emite el presente fallo se abstiene de pronunciarse de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 398 del Código adjetivo Civil, por reflejar hechos aceptados por las partes y así decide.

    3. Respecto a las copias certificadas por el tribunal a quo, de las documentales promovidas cursantes del folio 24 al 30 de la Pieza N° 1, las cuales aparecen identificadas con las letras L, M, N, O, P, Q, R y las cuales de forma insólita el a quo hizo llegar los originales ante ésta alzada a través de Oficio N° 0900-419 de fecha 27 de mayo del año 2012, tal como consta del folio 76 al 83 de la Pieza N° 2, este Juzgador valora sólo dichas copias certificadas tal como lo permite el artículo 111 del Código adjetivo Civil y que adminiculado a la conducta procesal de la demandada quien promovió como documentales las copias de dicho recibos, tal como consta de los folios 198 al 201 de la Pieza N° 1, por lo que se da por probado, que efectivamente la accionada recibió del actor las cantidades señaladas y por los conceptos establecidos en ellos y así decide.

    4. Respecto a la copia fotostática certificada por el Tribunal a quo, del cheque de Gerencia librado por BBVA Banco Provincial a favor de la demandada INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A. por la cantidad de Bs. 108.715,00 con fecha 20 de Noviembre del año 2009 y de que este cheque fue adquirido por la COOPERATIVA EL T.V., tal como consta al folio 31 de la Pieza N° 1; documental ésta que se aprecia conforme al artículo 111 del Código adjetivo Civil y por tanto se da por cierto la consignación de ese titulo valor por parte del actor a favor de la accionada y así se decide.

    5. Respecto a las copias fotostática cursantes del folio 46 al 53 de la Pieza N° 1, consistente del Acta Constitutiva de la demandada, así como la copia fotostática cursante del folio 61 al 63 de la Pieza N° 1, consistente en el acta de Asamblea Ordinaria de Accionista de fecha 02 de Noviembre del año 2004 de la accionada, en la cual se acordó aumentar el Capital Social de está, se desestima de cualquier valor probatorio, tal como lo prevé el artículo 398 del Código adjetivo Civil, por cuanto las mismas son impertinentes al reflejar hechos que no forman parte de la controversia y así se decide.

    6. En cuanto a las copias fotostáticas de:

      1. Documento Protocolizado el 03 de Septiembre del año 2009, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 2009.2109, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el 362.11.2.3.1268 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, consistente en la venta de la Casa Quinta signada con el N° 8 de la Urbanización La Colina del Este, situada en la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector 2, que la demandada le hizo al accionante; por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00); el cual cursa del folio 68 al 71 de la Pieza N° 1.

      2. El protocolizado ante esa misma Oficina de Registro Público el 03 de Septiembre del año 2009, bajo el N° 2009.2111, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el 362.11.2.3.1270 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, cursante del folio 79 al 82 de la Pieza N° 1, en la cual se observa que la aquí demandada le vendió al accionante J.G.A., la casa N° 9 de la Urbanización La Colina del Este, situada en la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector 2, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00)

      3. El Protocolizado por ante esa misma Oficina de Registro Público en fecha 3 de Septiembre del año 2009, bajo el N° 2009.2110, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.1269 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, cursante del folio 93 al 96 de la Pieza N° 1, en la cual la aquí demandada aparece vendiéndole al aquí accionante la Casa Quinta N° 31 Urbanización La Colina del Este, situada en la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector 2, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00).

      Documentales estas que se aprecian conforme al artículo 429 del Código adjetivo Civil, por lo que al no haber sido impugnadas se declaran fidedigna, las mismas y en consecuencia se dá por probado los actos jurídicos referidos en ellos y así se decide.

    7. Respecto a la copia de documento simple cursante al folio 103, se desestima por no ser copia de documento privado reconocido o tomado como tal por el artículo 429 del Código adjetivo Civil y así se decide.

    8. Respecto a la documental cursante al folio 83, se desestima por ser apócrifo y por ende no se puede atribuir su emisión a persona alguna a la cual se le puede atribuir efecto procesal, tal como lo prevé el artículo 444 del Código adjetivo Civil y así se decide.

    9. Respecto a la copia fotostática del documento privado cursante del folio 105 al 109, se desestima por no ser copia de documento privado reconocido o tenido como tal por el artículo 429 eiusdem y así se decide.

      PARTE ACCIONADA

    10. Respecto al valor y mérito de los autos, el mismo se desestima por no ser éste medio de prueba alguna, sino que es una carga procesal del juez de acuerdo al artículo 509 del Código adjetivo Civil, de valorar todos y cada una de las pruebas que se hayan producido en el juicio y así se decide.

    11. Respecto a las documentales constantes de las copias de recibos de cobro signados con los Nros. 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569 y 0580 emitidos por la accionada a favor del accionante J.G.A., referido a pago de éste por la casa N° 21 del Conjunto Residencial Colina del Este y por el cual se demandó por Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta, este Juzgador se abstiene de pronunciarse en virtud de haberlo hecho ut supra, al valorar las mismas documentales promovidas por el accionante y así se decide.

    12. Respecto a los testifícales de K.A., F.S., E.M. y K.C.V.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.702.862, 7.354.628, 14.484.257 y 9.707.986 respectivamente, cuyas deposiciones cursan a los folios 215 al 225 de la Pieza N° 1, este Juzgador disiente del a quo quien los valoró, pero llegó a la conclusión de que:

      … ninguno de ellos aporta elementos de convicción alguno que ilustrare la razón…

      y en su lugar desestima dichas declaraciones en virtud que la evacuación de éstos fue realizada en contravención del artículo 483 del Código adjetivo Civil, el cual preceptúa:

      Admitida la prueba, el Juez fijará una hora del tercer día siguiente para el examen de los testigos, sin necesidad de citación, a menos que la parte la solicite expresamente.

      Cada parte tendrá la carga de presentar al Tribunal los testigos que no necesiten citación en la oportunidad señalada. Puede, con todo, el Tribunal, fijar oportunidades diferentes para el examen de los testigos de una y otra parte.

      En los casos de comisión dada a otro Juez de la misma localidad para recibir la declaración del testigo, la fijación la hará el Juez comisionado.

      Si en la oportunidad señalada no compareciere algún testigo, podrá la parte solicitar la fijación de nuevo día y hora para su declaración, siempre que el lapso no se haya agotado.

      Los testigos domiciliados fuera del lugar del juicio podrán ser presentados por la parte para su examen ante el Juez de la causa u otro comisionado del mismo lugar, a cuyo efecto la parte hará el correspondiente anuncio en el acto de la promoción. En caso contrario, el testigo rendirá su declaración ante el Juez de su domicilio o residencia, comisionado al efecto.

      Efectivamente de la lectura de dicho artículo, específicamente en cuanto a lo referido a la posibilidad de solicitar nueva oportunidad de fijación de evacuación del testigo no compareciente al acto de evacuación, se infiere que dicha parte normativa exige como condición, la presencia de la parte promoverte del testigo en dicho acto y que en el mismo acto haga la solicitud

      si en la oportunidad señalada no compareciere algún testigo podrá la parte solicitar la fijación de un nuevo día y hora para su declaración…

      Apreciación ésta que tiene su fundamento en la doctrina de la Sala Política Administrativa de Nuestro M.T.S.d.J., la cual en sentencia N° 0229 de fecha 04 de Octubre del año 2006, Juicio de Tradelca, S.A., expediente N° 1999-16.523, ratificando el criterio establecido por ella en la sentencia 02177 del 10 de Octubre de 2001, estableció:

      … que la nueva oportunidad para la evacuación del testigo puede ser fijada en cualquier momento, siempre que el lapso de evacuación no haya culminado, no obstante, es deber del promovente solicitar la fijación de una nueva fecha y hora para la deposición de un testigo, en la primera oportunidad fijada, ya que lo contrario traería como consecuencia el desistimiento tácito de la prueba promovida, efecto que se produce no como consecuencia de la inasistencia del testigo, sino de la falta de comparecencia del promovente, lo cual se traduce en una falta de interés en evacuar la prueba promovida y un incumplimiento de su carga procesal. Así se decide…

      (Véase http://www.tsj.gov.ve/decisiones/spa/Octubre/02229-111006-1999-16523.htm)

      doctrina que se acoge y aplica al caso sublite de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 321 del Código adjetivo Civil; por lo que al evacuar los testigos como consta a los folios 207, 208, 209 y 210, que siendo las fechas para la evacuación de los testigos K.A., F.S., E.M. y K.C.V.S., éstos no comparecieron en la oportunidad fijada por el a quo para su evacuación, pero tampoco concurrió en esa oportunidad la parte promovente, y el tribunal a quo en vez de declarar tal como es el criterio jurisprudencial supra citado y acogido, desistido dichas pruebas por la perdida de interés en su evacuación, no por inasistencia del testigo, sino por la de la parte promovente, declaró ilegalmente desierto el acto; continuando con la ilegalidad al permitir que el abogado H.C.A., acudiera días después solicitando nueva oportunidad para evacuar los referidos testigos, lo cual fue acordado y efectivamente evacuados tal como fue ut supra señalados; motivo por el cual este Juzgador declara ilegal la evacuación de éstos y en su lugar declara desistida dicha prueba; y así se decide.

    13. Respecto a la prueba de informes al Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyas resultas cursan al folio 4 de la Pieza N° 2, en la cual a través de Oficio N° 362-2011-024 de fecha 02 de Agosto del año 2011, ese Despacho le comunica al a quo:

      …le informo que el inmueble N° 21 del Conjunto Residencial La Colina del Este le pertenece a INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A….

      ,

      el cual se aprecia de acuerdo al artículo 507 del Código adjetivo Civil y por ende se da por cierto lo señalado en el mismo y así se decide.

      Una vez establecido los hechos ut supra señalados procede este Juzgador a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos en informes ante esta alzada por las partes, y dado a que la parte recurrente en los mismo planteó la nulidad de la sentencia recurrida y acatando la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.S.d.J., la cual ha establecido la obligatoriedad de los tribunales de pronunciarse sobre lo planteado por las partes en los informes siempre y cuando sea referido a nulidad, confesión, reposición de la causa o perención de la instancia, motivo por el cual éste Juzgador en virtud a que la parte demandante y recurrente, representada en autos por la abogada YOSEYIL MARIELIS NAVAS DE TUA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 79.768, alegó como vicio de nulidad de la sentencia definitiva recurrida lo siguiente:

    14. Falta de establecimiento y valoración de los hechos y pruebas.

    15. La inmotivación de la sentencia e igualmente alega que la sentencia recurrida adolece del error de interpretación en el contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley, por lo que se hace el siguiente pronunciamiento:

  3. En cuanto al primer vicio de la sentencia denunciada por la recurrente, la cual señala como falta de Establecimiento y Valoración de los hechos y pruebas, argumentando que el a quo no estableció ni apreció los documentos fundamentales de la pretensión, los cuales fueron presentados junto con el libelo de la demanda y que sin embargo llegó a declarar Sin Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato, este Juzgador concuerda con la recurrente, en que efectivamente la sentencia apelada tiene el vicio de inmotivación por no haber establecido los hechos, ni el de los limites de la controversia, tal como lo exige el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, por cuanto al comparar las pretensiones del accionante y aquí recurrente en el libelo de demanda, el cual cursa del folio 2 al 7 de la primera pieza con la dispositiva de la sentencia recurrida, la cual cursa del folio 40 al 67, se evidencia que no se pronunció sobre todas las pretensiones del accionante. Efectivamente la parte actora en su libelo de demanda en su petitorio señaló como pretensiones las siguientes:

    1. Demanda por cumplimiento de Contrato para que la accionada conviniera en otorgarle las escrituras de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Colina del Esta del Estado Lara, signado con el N° 21.

    2. El pago de daños y perjuicios derivado a que al no haber la accionada otorgarle los documentos de venta de las casas Nros. 08, 09 y 31 de dicho Conjunto Residencial, le originó daños por la no obtención de alquileres de dicho inmuebles, que calculó ascendía a la cantidad de Bsf. 300.000,00 y la inseguridad que le significó no tener la documentación del inmueble en el cual ha invertido las sumas de dineros que consta en recibo de pagos 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569, 0580 de fecha 04 de mayo del año 2005, 02 de septiembre del año 2005, 07 de Septiembre del año 2005, 21 de Octubre del año 2005, 10 de Marzo del año 2006, 21 de Diciembre del año 2006 respectivamente, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL SESENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 230.062,90)

    3. Por Daños Emergentes derivados de:

      3.1. El contrato de abogado para que mediará y logrará que la firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., procediera a otorgar las escrituras de las tres (03) casas signadas con los Nros. 08, 09, 31 gastos éste que ascendió a la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 30.000,00).

      3.2. Por el hecho de no cumplir en tiempo oportuno la

      protocolización de las tres (03) casas signadas con los Nros. 08, 09, 31 a pesar de haber sido cancelada tuvo que pedir dinero prestado al ciudadano EMIRTO R.T., la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 120.000,00), para cancelar la casa objeto de la presente acción signado con el N° 21 y resulta que el a quo en la sentencia recurrida sólo se pronunció sobre la pretensión de Cumplimiento de Contrato estableciendo:

      PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la Abg. Y.C.M.G., actuando en nombre y representación del ciudadano J.G.A., contra de la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., representada por el ciudadano J.L.L.D.N., plenamente identificados en autos.

      SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...

      Decisión ésta que refleja la omisión de pronunciamiento del a quo sobre las referidas pretensiones indemnizatorias, hechos éstos que constituye una violación al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, el cual establece:

      Toda sentencia debe contener:…

      5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. …

      y por tanto hace nula la sentencia tal como lo prevé el artículo 244 eiusdem el cual preceptúa:

      Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

      Motivo por el cual este Juzgador considera que la apelación interpuesta por la apoderada judicial actora abogada Y.C.M.G., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 38.096, contra la sentencia definitiva de fecha 06 de Febrero del año 2012 por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, se ha de declarar CON LUGAR, ANULANDOSE en consecuencia la misma; prescindiendo de cualquier otro análisis de los vicios denunciado por la recurrente y procediendo este juzgador conforme a lo preceptuado por el artículo 209 eiusdem a emitir su propia sentencia y así se decide.

      En virtud de lo precedentemente decidido pasa este Juzgador a emitir el siguiente pronunciamiento:

      PUNTOS PREVIOS

      El abg. H.C.A., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 23.694, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., opuso de acuerdo al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para que fuese resuelto previo al fondo la falta de cualidad e interés procesal del demandante para sostener el juicio argumentando lo siguiente:

      que mi representada había realizado unos pagos y emitió recibos de cancelación, es que estaba convalidado, por esa causa que existía “una negociación de compra venta o promesa de venta”… (Cometiendo allí la primera imprecisión al no saber determinar la negociación que pueda dar origen a la pretensión). Peticiona unos Daños y Perjuicios por no poder alquilar uno bienes que le son propios y peticiona un daño emergente por la contratación de un abogado para la tramitación de la protocolización de los contratos de compra venta de unos inmuebles (8, 9 y 31) y un préstamo que le había efectuado un tercero con la intención de cancelar la casa objeto de la presente acción.

      En primer lugar porque conforme a la redacción novelada de los hechos por la demandante emerge una gran confesión entre promesa de venta y compra venta hasta el punto que aun citando expresamente la demandante una doctrina (Nicolas Vegas Rolando) sobre este punto Redunda el error de calificación de la institución legal.

      2. Es de resaltar que la actora incurren en otro grave error de técnicas jurídicas fundamental para las resultas del juicio, porque al hablar del “Contrato” verbal de opción a compra lo confunde con un contrato de venta y viceversa. Primariamente debemos decir que es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, según definición legal contenida en el artículo 1133 del Código Civil.

      Si es verbal, como así lo alega la parte actora, surge el inconveniente de establecer las probanzas. Distinto sería si este estuviera documentado, que no es otra cosa que la prueba escrita de la existencia de un contrato (artículo 1355 y siguiente del Código Civil). En consecuencia no es posible tramitar la veracidad o impugnación de un contrato verbal.

      Al respecto quien emite el presente fallo declara Sin Lugar la referida defensa por cuanto de la lectura del argumento precedentemente trascrito, se infiere en una parte el referido abogado trata de impugnar la redacción del libelo de la demanda por considerar confusa la redacción del mismo; hecho este que tenía que ser objeto de impugnación a través de la cuestión previa del defecto de forma de la demanda contemplada en el ordinal 6 del artículo 346 del Código adjetivo Civil; mientras que en otra parte, el argumento para impugnar la existencia del contrato verbal lo constituye una defensa de fondo y bajo ninguna circunstancia es una defensa perentoria de falta de cualidad de la demandada para sostener el juicio, por cuanto la cualidad o legitimación ad causam tal como lo ha definido la Sala Político Administrativa de nuestro M.T.S.d.J.:

      …debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar validamente en juicio idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito

      Supuesto de hecho éste que no encuadra con los hechos alegadas por el referido apoderado judicial de la demandada; por lo que la defensa perentoria alegada por éste se desestima y así se decide.

      DEL FONDO DEL ASUNTO

    4. En cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato verbal de venta, en la cual el accionante solicita que la demandada le transfiera la propiedad de la casa N° 21 del Conjunto Residencial La Colina del Este, la cual le había negociado de manera verbal, al haber negociado por escrito las casas N° 08. 09 y 31 de dicho Conjunto Residencial, fundamentado como hechos demostrativo del contrato de venta verbal, entre otros los siguientes:

  4. Que en vista de que le había cancelado prácticamente la referida casa N° 21, ya que previamente le había cancelado la totalidad de los inmuebles 08, 09 y 31 por los cuales la accionada si firmó los escrito de opción de compra, le requirió a esta dada la firma por escrito del referido inmueble N° 21, haciéndole a su vez de su conocimiento en el mes de abril del año 2009, que tenia el saldo deudor del precio de venta convenido por la cantidad de Bs. 310.000,00, petición esta que le fue rechazada verbalmente (sin decir por quien) y que a su vez le fue notificado que el valor de dicho inmueble era de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTES.

  5. Que la demandada a través de su consultor jurídico abogada K.V., le envió correspondencia cuyo tenor es el siguiente:

    “Ciudadano

    G.A.

    Propietario Casa N°21

    Conjunto Residencial

    La Colina del Este

    Reciba por medio de la presente nuestro más cordial saludo, en la oportunidad de adjuntar los gastos a ser cancelada por su persona con ocasión de la protocolización de documento definitivo de compra venta.

    Agrademos su cancelación so pena de proceder conforme a lo establecido en la cláusula novena de la opción, en cuanto a estar obligado a cancelar nuevamente los gastos relacionados con el otorgamiento….

    Omnisiss….

    Atentamente por Colina del Este

    K.V.

    (Consultor Jurídico)

  6. Que como consecuencia de la precedente referida comunicación, se demuestra el contrato verbal y la aplicación supletoriamente del contrato de opción a compra que habían firmado sobre las casas Nros. 8, 9 y 31 del referido Conjunto Residencial La Colina del Este.

    Dado a que la accionada rechazó tanto los hechos como el derecho y las pretensiones alegadas y solicitadas por el actor, negando que entre ellos hubiese habido el contrato verbal de compra venta de la casa N° 21 del supra referido Conjunto Residencial, así como la misiva apócrifa que el actor afirma le envió la abogada K.V.. Pues corresponde a este Juzgador determinar la procedencia o no de la acción de Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta de la referida casa N° 21, y para ello se ha de establecer, si de acuerdo a las pruebas promovidas por las partes se evidencia o no los hechos constitutivos del Contrato de Venta exigido por el artículo 1474 del Código Civil, el cual a parte de definir el Contrato de Venta establece las obligaciones de las partes en dicha relación jurídica material cuando preceptúa:

    La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

    Y resulta que del análisis de las pruebas ut supra valoradas específicamente, de las copias de los recibos de cobro Nros. 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569 y 0580, cursantes del folio 198 al 201 de la pieza N° 1 del expediente de autos, consignados por la propia accionada como emitidos por ella a favor del accionante como constancia en unos como parte de inicial y otros en aportes por éste concepto, más por abono de inicial de la vivienda N° 21 del Conjunto Residencial La Colina del Este; documentos éstos que ante la omisión del a quo de consignar los originales que de éstos habían sido consignados con el libelo de la demanda, sino que de manera ilegal los hizo llegar a través de oficio ante esta alzada, permite a este Juzgador determinar que, efectivamente la accionada aceptó recibir esos pagos y por los conceptos de inicial en la negociación de la referida casa N° 21 , pero por ese hecho no se puede inferir que efectivamente con ello se configuró el contrato de compra venta como afirma y pretende el actor, por cuanto en ninguno de los recibos supra identificados ni de las demás pruebas aportadas se determina el monto del precio de venta convenido y menos aún el señalado por el actor; elemento esencial esté para la existencia del contrato de venta, tal como lo prevé el supra transcrito artículo 1474 del Código Civil, ni existe prueba que las partes hubiesen acordado tal como lo prevé el articulo 1479 eiusdem, que un tercero fijara el precio de venta; circunstancia éstas que permite a su vez establecer la improcedencia de la pretensión del accionante de que el precio fuese fijado basado en los contratos de promesa de venta firmado con la accionada específicamente sobre las casas Nros. 08, 09 y 31; motivo por el cual la pretensión de Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta demandada por el actor se ha de declarar Sin Lugar y así se decide.

    1. En cuanto a la pretensión de Daños y Perjuicios fundamentado en

    Por el tiempo sin que la Firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A. hayan procedido a cumplir con sus obligaciones como vendedores de protocolizar la venta a nuestro representado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil vigente, siendo la tradición una de las principales obligaciones del vendedor establecida en el artículo 1486 ejusdem; una vez verificada la venta la cual se perfecciona solo consenso (sic), tal como lo establece el articulo 1.474 del Código Civil… “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, y por cuanto este incumplimiento de los vendedores trae como consecuencia graves daños a nuestro representado, entre ellos el riesgo de la pérdida de obtención de los alquileres de las casas signadas con los números: 08, 09, 31, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 300.000,00) y la inseguridad que para nuestro representado significa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual han invertido las sumas de dinero que consta en recibos de pagos signados 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569 y 0580 de fecha 4 de mayo de 2005, 21 de octubre del 2005, 10 de marzo del 2006, 21 de diciembre del 2006 respectivamente, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL SESENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (BSF. 230.062,90) anexo signados con las letras “L,M,N,O,P,Q,R” ”

    y dado a que la accionante rechazó tanto los hechos como ésta pretensión indemnizatoria, pues la carga de la prueba de los requisitos de procedencia de los daños y perjuicios derivado de contrato establecidos en los artículo 1273 y 1275 del Código Civil, los cuales preceptúan:

    Artículo 1.273.- Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.

    Artículo 1.275.- Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte de dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.

    La tiene el accionante; motivo por el cual este juzgador basado en lo preceptuado en dichos artículos y analizando los hechos supra establecidos al valorar las pruebas promovidas y evacuadas determina:

  7. Que la parte actora no probó los hechos constitutivos del lucro cesante ó utilidad dejada de percibir por no haber alquilados los referidos inmuebles y como es obvio, no probó la relación de causalidad entre el daño señalado como sufrido y el incumplimiento de la obligación que imputa a la accionada;

  8. En cuanto al otro daño denunciado el cual de acuerdo a la forma cómo lo planteó, no se infiere pretensión alguna, sino que se deduce planteó un daño moral, pero no la indemnización del mismo, cuando señaló:

    … y la inseguridad que para nuestro representado significa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual han invertido las sumas de dinero que consta en recibos de pagos signados 0374, 0402, 0446, 0447, 0475, 0569 y 0580 de fecha 4 de mayo de 2005, 21 de octubre del 2005, 10 de marzo del 2006, 21 de diciembre del 2006 respectivamente, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL SESENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (BSF. 230.062,90) anexo signados con las letras “L,M,N,O,P,Q,R” ”

    Este Juzgador considera que este daño denunciado más no pretendido, está referido a la situación sicológica que dice sufrió el actor por el hecho de haberle entregado a la accionada esa cantidad de dinero por la casa N° 21 del Conjunto Residencial La Colina del Este, por el cual demandó en cumplimiento del contrato verbal de venta, sin que ésta le hubiese hecho la tradición del inmueble; daño éste que se establece no ocurrió por cuanto como fue ut supra establecido respecto a dicha casa N° 21, no se demostró la existencia del contrato de venta por ausencia del requisito esencial al mismo como es el precio, lo cual permitió establecer la improcedencia de la acción de cumplimiento del contrato de venta y en virtud de ello, pues al no existir incumplimiento contractual de la accionada, pues es inadmisible que se pretenda determinar un daño psicológico derivado de un hecho inexistente. Por las razones precedentemente expuestas, las pretensiones indemnizatorias de daños y perjuicio se la ha de declarar Sin Lugar y así se decide.

    c) Respecto a la pretensión indemnizatoria por daños emergentes fundamentado en:

    El hecho de contratar a un abogado, para que este mediara y lograra que la firma Mercantil INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., procediera otorgar las escrituras de las tres (03) casas signadas con los Números 08, 09, 31, este hecho acarreo un gastos de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 30.000,00), tal como se evidencia en recibo de pago el cual anexare posteriormente.

    Por el hecho de no permitir en tiempo oportuno la protocolización de las tres (03) casas signadas con el numero 8, 9, 31 a pesar de haber sido cancelan su totalidad mi representado tuvo que pedir préstamo de dinero al ciudadano Emirton R.T., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 2.541.904 con la intención de cancelar la casa objeto de la presente acción, esta deuda asciende al monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 120.000,00)…

    El mismo debe ser declarado SIN LUGAR, por cuanto de acuerdo a los artículos supra trascritos, el actor no probó dicho daño emergente así como tampoco probó la relación de causalidad del daño denunciado con el incumplimiento de la obligación imputada a la accionada, por cuanto tal como se demostró ut supra, en el caso de autos no existió contrato de compra venta sobre dicho inmueble y en consecuencia no existió incumplimiento contractual alguno por la demandada, y por tanto impide establecer algún tipo de responsabilidad; motivo por el cual se ha de declarar SIN LUGAR la pretensión de indemnización de daños emergentes aquí señalados y así se decide.

    DECISION

    En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por el accionante J.G.A., titular de la Cédula de Identidad N°. V-7.392.818 contra la sentencia definitiva dictada el 06 de Febrero del año 2012, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y T.D.E.L., declarándose NULA la misma, procediendo esta alzada a emitir su propia sentencia sobre el fondo del asunto, tal como lo prevé el artículo 209 del Código adjetivo Civil, lo cual se hace en los términos que más abajo se especifican.

SEGUNDO

Se DECLARA SIN LUGAR la demanda que por:

  1. Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta de la Casa N° 21, del Conjunto Residencial La Colina del Este.

  2. Pago de Daños y Perjuicios consistentes en Daños Emergente y Lucro Cesantes, incoada por el ciudadano J.G.A., Titular de la Cédula de Identidad N° V-7.392.818, a través de su apoderada judicial abogada Y.C.M.G., inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 38.096 en contra de la empresa INVERSIONES LA COLINA DEL ESTE, C.A., ya identificada en autos.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandante por haber sido declarada SIN LUGAR la demanda incoada por él.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Dos (02) días del mes de Julio del año Dos Mil Doce (2.012).

El Juez Titular

Abg. J.A.R.Z.

La Secretaria

Abg. Natali Crespo Quintero

Publicada en su fecha a las 11:55 a.m.

La Secretaria

Abg. Natali Crespo Quintero

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