Decisión nº 4025 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 20 de Abril de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 20 de Abril de 2012

Año 202º y 153º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano J.L.T.M., venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 5.095.809, representado judicialmente por los abogados R.B.C., A.V. y O.G.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.416, 4.190 y 4.801, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.V.Á.C., A.E.C.M., G.J.R.V., M.C.G.d.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 6.498.264, V- 6.490.657, V- 10.576.946 y V- 9.999.984, respectivamente; representados judicialmente los dos primeros, por el abogado F.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.058, y los últimos de los mencionados, por los abogados D.J.S.P., E.R. WEIL, NORELYS GARCÍA y M.D.L.Á.M.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.948, 102.898, 131.636 y 124.525, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

Ha subido a esta Superioridad, expediente signado con el N° 11.827, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la decisión dictada por el Juzgado antes mencionado, en fecha 31 de mayo de 2011.

En fecha 02 de abril de 2012, este Tribunal admitió el expediente, fijando el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal así lo hace previo los siguientes planteamientos:

En fecha 25 de noviembre de 2009, el accionante debidamente asistido por el abogado R.B.C., consignó escrito libelar, del cual textualmente se desprende lo siguiente:

(…)

Por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, suscribí un primer contrato de arrendamiento, el 14 de septiembre de 2000…con el arrendador, propietario y hoy demandado J.V.A.C., sobre un inmueble distinguido según la Cláusula Primera del contrato locativo como: Casa Quinta situada en la Urbanización El Palmar Este, ubicada con frente a la Avenida Copacabana, Parcela señalada con el N° 1-2, de la Manzana B.A…de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas…previéndose entre otras estipulaciones la siguiente…Es por tiempo determinado, que tendría una duración de Un (1) año, desde el 11 de septiembre de 2000 hasta el 10 de septiembre de 2001 (11-09-2000 hasta el 10-09-2001)…se considerará prorrogado por períodos iguales a menos que una de las partes notifique a la otra con un mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado…

Posteriormente, procedí en fecha 11 de septiembre de 2004 a suscribir privadamente un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con la empresa INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A…empresa que actuaba a su vez como mandataria del propietario J.V.A. CABRERA…

A partir del mes de junio de 2007, la empresa administradora del inmueble INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., se negó aceptar en mi condición de arrendatario los pagos de los canones de arrendamiento sobre el inmueble arrendado, razón por la que procedí y prevenir estados de insolvencia a consignarlos desde junio de 2007 hasta octubre de 2009, ambos inclusive a favor de la precitada arrendadora ante el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas…Resaltando ante la negativa de recibir los canones arrendaticios continuare depositando éstos en ese mismo tribunal.

En fecha 22 de septiembre de 2005, recibí de la empresa INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A. extemporáneamente notificación privada de no renovación y oferta en venta del inmueble arrendado fechada aparentemente el 10 de agosto de 2005. Sin embargo, en la demanda por cumplimiento de contrato alegaron los demandantes en ese proceso y aquí demandados G.J.R.V. y M.C.G.R., que esa comunicación o notificación según éstos demandantes emitida por la arrendadora INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., la recibí el 22 de agosto de 2005, fecha ésta última que aparece con enmendaduras y alteraciones, por cuanto lo cierto es que la recibí el 22 de septiembre de 2009, hecho en sí que sirvió de fundamento para la interposición de tacha por vía incidental de ese documento…

Esa…notificación privada es y fue extemporánea de acuerdo a lo previsto en la Cláusula Tercera, del citado y último contrato locativo; razón que originó la automática renovación de ese contrato año tras año…

Posterior a la extemporánea notificación antes reseñada, no he recibido ulteriormente comunicación por parte de la arrendadora INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., donde se me notifique formalmente que el contrato de arrendamiento no sería objeto de renovación, para que pudiera ejercer en potestad o facultativamente la prórroga legal…

(…)

Consta de documento inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, el 26 de diciembre de 2007…que los co-demandados J.V.A.C. y A.E.C.M., por intermedio de su apoderado especial F.L.R.R., le dieron en venta a G.J.R.V. y M.L.G.R., el inmueble objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio.

…Mi persona…posterior a la antes descrita e írrita notificación fechada el 10 de agosto de 2005, no fui subsecuentemente notificado en modo alguno tanto por el propietario del inmueble J.V.A.C. como por su mandataria la arrendadora INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A. de la venta del inmueble objeto de la vigente relación arrendaticia…a los fines de ejercer potestativamente la preferencia ofertiva…por cuanto en mi innegable condición de arrendatario indefectiblemente ha venido ocupando con su familia el mismo (el inmueble) en forma continua desde el 11 de septiembre de 2000 hasta la presente fecha…

…tuve inicial conocimiento de la venta del inmueble cuando fui notificado verbalmente el 16 de octubre de 2009, por el apoderado judicial de los demandantes G.J.R.V. y M.C.G. RODRÍGUEZ…quien me informó de la demanda por cumplimiento de contrato…

Así mismo, es de vital importancia ratificar que en mi condición de arrendatario he cumplido satisfactoriamente con todas y cada una de las obligaciones contractuales arrendaticias convenidas con la arrendadora INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., en su condición de mandataria de J.V.A.C., especialmente la relacionada con el pago de los canones o pensiones arrendaticias…

(…)

Por todo lo anteriormente narrado es que vengo a demandar…por retracto legal arrendaticio y/o preferencia ofertiva a los ciudadanos J.V.A.C. y A.E.C. MONTOYA…en su condición de vendedores; y a G.J.R.V. y M.C.G. RODRÍGUEZ…en su condición de compradores, para que convengan en la presente demanda o a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:

Primero: Que mi persona J.L.T. MACAREÑO…se subroga en las mismas condiciones y términos de negociación de los ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.R., en el contrato de compra venta del inmueble conformado por Quinta Aglay, parcela 1-2, Manzana B-A-, Urbanización Palmar Este, Caraballeda…fijándose un valor de negociación para esa fecha de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 293.000.000,oo)…

Segundo: En caso de que los compradores G.J.R.V. y M.C.G.R., se negaren a vender el inmueble antes descrito, la sentencia que se dicte constituya documento que acredite la propiedad sobre el mismo.

Tercero: En el pago de las costas y costos del presente proceso, inclusive los honorarios de abogados.

Estimo la presente demanda…en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 293.000,oo)…

Por auto del día 10 de diciembre de 2009, el Tribunal de la causa, admitió la demanda, emplazando a la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de la última de las citaciones, a dar contestación a la demanda, siendo libradas las compulsas correspondientes en fecha 1° de febrero de 2010.

Una vez notificados los demandados, en fecha 26 de octubre de 2010, los ciudadanos G.R. y M.G.d.R., consignaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

(…)

El demandante alega que su derecho de preferencia ofertiva fue violado al habernos vendido el inmueble el 26 de diciembre de 2007, razón por la cual ejerció su derecho de retracto legal…

Lo primero destacado en la norma citada es que la preferencia ofertiva se trata de un derecho que tiene el arrendatario, pero un derecho del cual es acreedor si cumple con 2 condiciones concurrentes, si no las cumple, sencillamente no es que no pueda ejercer el derecho, es que no es acreedor de tal derecho. Tales condiciones son:

• Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal: efectivamente el demandante cumplió con dicha condición, ya que desde el año 2000 se encontraba arrendado el inmueble…

• Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de las mensualidades: mal podría aspirar a tener el derecho a preferencia…

En segundo lugar, toca determinar si para el momento en que G.R. y su esposa compraron el inmueble de marras, el arrendatario era acreedor de ese derecho, pues obviamente si no tenía el derecho mal pudo la venta hecha a un tercero haber conculcado un derecho inexistente, en otras palabras, lo primero que debemos determinar es si para el 26 de diciembre de 2007 (fecha en que se produjo la venta del inmueble) el arrendatario era acreedor del derecho a la preferencia ofertiva, porque si no tenía el derecho para esa fecha, el anterior propietario del inmueble tampoco tenía el correlativo deber de ofrecer primero el inmueble al arrendatario, y en consecuencia el anterior propietario del inmueble estaba en todo su derecho de enajenarlo a quien quisiera, siendo entonces ese negocio jurídico perfectamente válido y por tanto imposible de impugnar mediante la acción del retracto legal.

(…)

Para el momento en que tuvo lugar el negocio jurídico (la compraventa), esto es, el 26 de diciembre de 200, el arrendatario no había ni depositado en el banco ni consignado en el Juzgado Cuarto de Municipio el canon de arrendamiento correspondiente a diciembre de 2007, siendo que, como explicamos anteriormente, tenía hasta el 20 de ese mismo mes para pagar y consignar el pago. Por tanto para el momento de la celebración del negocio jurídico supuestamente viciado de nulidad por violar el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva, el arrendatario no estaba solvente y en consecuencia no cumplía con el segundo requisito o condición del artículo 42 ejusdem, siendo forzoso concluir que el arrendatario no tenía derecho de preferencia alguno que pudiera haber sido conculcado con la venta del inmueble…

(…)

Independientemente de que para la procedencia del retracto legal el inquilino deba estar solvente al momento de ejercer la acción o al momento en que se efectuó la venta a un tercero, en el caso que nos ocupa observamos que el arrendatario no sólo estaba insolvente en el pago de las mensualidades al momento de la venta, como se explicó arriba, sino ese estado de insolvencia se verificó los meses subsiguientes, incluso también al momento de intentar la acción de retracto legal arrendaticio. En efecto, tanto para el 26 de diciembre de 2007 momento en el que se efectuó la venta del inmueble, como para el 25 de noviembre de 2009 fecha enero la cual el demandante ejerció la presente acción de retracto, el demandante se encontraba en la siguiente posición, a pesar de que tenía hasta el día 20 de dichos meses para la consignación del pago del mes…

(…)

…En el caso que nos ocupa, consideramos que el demandante ha incurrido en la violación de los mencionados principios siendo que a pesar de que el contrato fue celebrado con la finalidad de que el inmueble fuera utilizado como vivienda por él y su familia…actualmente y desde antes de interponer la presente demanda, el demandante no vive ahí, sino que tiene ocupada la casa por un tercero quien posiblemente esté en calidad de subarrendatario…

En efecto, el demandante vive con su familia en un apartamento identificado con el N° 9-H-5 del Edificio El Mirador del Caribe V, ubicado en la Urbanización La Llanada, Parroquia Caraballeda, Sector Camurí Chico, Estado Vargas…

(…)

Solicitamos:

a. Que sea desestimada y declarada sin lugar la presente demanda por retracto legal instaurada por el ciudadano J.L.T.M.

b. Se ratifique la validez de la compraventa realizada en fecha 26 de diciembre de 2007, confirmándonos como únicos y legítimos propietarios del inmueble objeto del litigio.

c. Se condene en costas a la parte demandante.

…estando dentro de la oportunidad legal prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 33 ejusdem y el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil…proponemos formal reconvención en los siguientes términos:

…solicitamos la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de septiembre de 2004…en el cual se otorgó en alquiler al ciudadano J.L.T. Macareño…un inmueble situado en la Urbanización El Palmar Este, con frente a la Avenida Copacabana, Parcela señalada con el Número uno-dos (1-2) de la manzana B.A…Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, propiedad el ciudadano G.J.R.V. y M.C.G., según consta en documento de compra venta de fecha 26 de diciembre de 2007…

(…)

El 14 de Septiembre del año 2000, se suscribió un primer contrato de arrendamiento de la casa-quinta, entre el arrendador J.V.Á.C. (propietario del inmueble…) y el arrendatario J.L.T. Macareño…

El contrato se fue prorrogando de conformidad con lo establecido en el mismo, y el 11 de Septiembre de 2004, se suscribió un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble…

El 04 de Septiembre de 2006, se celebró contrato de Opción de Compra-Venta de la casa quinta, entre el Opcionante Vendedor F.L.R.R., actuando en representación de los ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C. Montoya…

A partir del mes de Junio de 2007, el Arrendatario J.L.T.M. consignó algunos los pagos del canon de arrendamiento ante el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas…

El 26 de Diciembre de 2007, se registró ante el registro Público del primer Circuito del Estado Vargas documento de Compra-Venta del inmueble mencionado, entre el Vendedor F.L.R.R. (Inmobiliaria Antilla Real State), actuando en representación de los ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C. Montoya…y nosotros como compradores.

(…)

Ahora bien, por cuanto desde el 26 de diciembre de 2007 nosotros G.R. y mi cónyuge somos propietarios del inmueble arrendado al demandante, nos hemos subrogado en los deberes y derechos del anterior propietario, acatando lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el sentido de respetar los derechos que asisten al actual arrendatario. No obstante lo anterior, debido a los repetidos incumplimientos del demandante en la relación arrendaticia, nos hemos acogido a nuestro derecho de no aceptar pagos de las mensualidades, tal como lo venía haciendo el anterior propietario arrendador por medio de su apoderado…

(…)

El demandante alega que a partir del mes de junio de 2007 la administradora codemandada se negó a aceptar los pagos de los cánones de arrendamiento a su favor, razón por la cual realizó los pagos ante un tribunal, en ejercicio del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

Ahora bien, vistos los pagos realizados por el demandante en el expediente 291-07, cursante ante el Tribunal mencionado…se desprende que el demandante consignó unos pagos de mensualidades hasta el mes de septiembre de 2009, incurriendo en la consignación extemporánea y por lo tanto en la insolvencia, en los meses de Febrero, Marzo, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007; de Enero a Diciembre del año 2008; desde Enero hasta Septiembre de 2009 fecha a partir de la cual no consta en el presente expediente más pagos que demuestren la solvencia del arrendatario, concluyendo por tanto que hasta la presente fecha el arrendatario se encuentra insolvente con el pago de las mensualidades, incumplido así el contrato de arrendamiento.

Tal incumplimiento da derecho a los propietarios reconvinientes a reclamar, como en efecto lo hacemos en este acto, la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento y los daños y perjuicios causados…

(…)

Vista la secuencia de pagos realizados ante el tribunal de consignaciones, se observa que el demandante, quien supuestamente pretendía evitar la incursión en la insolvencia, realizó en forma tardía, los pagos correspondientes a los meses de Noviembre 2007, Diciembre 2007, Enero 2008, Octubre 2009, entre otros, y no constan además los pagos posteriores.

(…)

En vista del incumplimiento por la extemporaneidad de los pagos efectuados y de que no consta el pago de los meses restante hasta la presente fecha, no queda más que concluir que el demandante reconvenido ha incumplido en reiteradas oportunidades durante la relación arrendaticia, los acuerdos contractuales determinados por su insolvencia hasta la presente fecha…

(…)

El hecho de que el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento a) por la mora en los pagos y b) por la mala fe al no estar usando el inmueble para él y su familia, ha provocado que nuestra familia (nuevos propietarios del inmueble): a) Desde el 26 de diciembre de 2007, fecha en que compramos una casa para vivir con nuestra familia, no hemos podido habitarla y B) que el arrendatario luego de haber dado su palabra de que el devolvería el inmueble (puesto que no sólo no le interesaba sino que además ya había comprado un nuevo apartamento para mudarse), no sólo no la cumplió sino que además intenta esta acción judicial para quedarse con nuestra casa, siendo que para aquel entonces costó Bs. 293.000,00, cantidad que actualmente sólo serviría para la inicial de un apartamento en las zonas de clase media…Por estas razones, M.C.G.d.R., desde el año 2007 ha padecido daños a la salud constituidos por una serie de alteraciones psiquiátricas, estrés, angustias y nerviosismo devengando en la patología conocida como el “trastorno adaptativo mixto” ante la incertidumbre de lo que sucederá con relación al inmueble adquirido…

(…)

Es con fundamento en lo antes expuesto que hemos estimado el daño moral provocado a M.G. en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo)…

Por todo lo antes expuesto, solicitamos respetuosamente a éste Tribunal:

1. Declare la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento.

2. Ordene la inmediata desocupación del inmueble por parte del arrendatario o de quien se encuentre ocupándolo.

3. Condene al arrendatario reconvenido a pagar la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) por concepto de daño patrimonial representado por los gastos judiciales contractuales.

4. Condene al arrendatario reconvenido a pagar la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) por concepto de daño moral.

5. Se condene en costas al arrendatario reconvenido equivalentes al treinta po ciento (30%) de la estimación de la presente demanda cuyo monto total inicial es por la cantidad de seiscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 650.000,oo)…

6. Acuerde la indexación o corrección monetaria de los montos condenados a pagar en la sentencia definitiva…

En fecha 26 de octubre de 2010, los ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., presentaron escrito de contestación de demanda, del cual se desprende textualmente:

(…)

Niego, rechazo y contradigo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora y que en ella se pretenden deducir, ya que no gozaban del derecho de preferencia ofertiva para la fecha de la venta del inmueble objeto de la presente demanda.

…reconvengo al actor primitivo en el presente procedimiento.

…Consta de documento de arrendamiento…suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE C.A…y el ciudadano J.L.T. MACAREÑO…

Ahora bien, en el expediente N° 291-07, el cual acompañó el actor primitivo marcado “E” en su escrito libelar, en los folios 68, 69 y 70, mediante escrito de fecha 18 de abril de 2007, admite consignar los meses de febrero, marzo y abril de 2007(tres meses juntos y en forma extemporánea); mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2007, admite consignar el mes de noviembre de 2007 (en forma extemporánea); en el folio 125, mediante escrito de fecha 29 de febrero de 2008, admite consignar el mes de enero de 2008 (en forma extemporánea); en el folio 130, mediante escrito de fecha 25 de abril de 2008, admite consignar los meses de febrero y marzo de 2008 (dos meses juntos y en forma extemporánea); en el folio 135, mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2007, admite consignar el meses de abril de 2008 (en forma extemporánea); en el folio 140, mediante escrito de fecha 29 de septiembre de 2008, admite consignar los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2008 (cuatro meses juntos y en forma extemporánea); en el folio 148, mediante escrito de fecha 03 de diciembre de 2008, admite consignar los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2008 (tres meses juntos y en forma extemporánea); en el folio 154, mediante escrito de fecha 30 de abril de 2009, admite consignar los meses de diciembre, enero, febrero y marzo de 2009 (cuatro meses juntos y en forma extemporánea); en el folio 159, mediante escrito de fecha 26 de mayo de 2009, admite consignar el meses (sic) de abril de 209 (en forma extemporánea); en el folio 163, mediante escrito de fecha 19 de octubre de 2009, admite consignar los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009 (cuatro meses juntos y en forma extemporánea); en el folio 169, mediante escrito de fecha 20 de octubre de 2009, admite consignar el (sic) meses de septiembre de 2009 (en forma extemporánea). Es obvio que los pagos no fueron realizados de manera regular, y por lo tanto no acredita su solvencia en los pagos al realizarlos de manera extemporánea, ni antes de la venta, ni al momento de ejercer el derecho de retracto, ya que no cancelo según lo convencionalmente pactado en el contrato privado antes mencionado.

Ciudadano Juez, el arrendatario ha incumplido con la obligación contractualmente pactada, como lo es el pago oportuno de los cánones de arrendamiento y por lo tanto no era necesario practicarle la notificación de forma autentica.

Demás esta decir…que se han realizado infinitas gestiones de carácter amigable y extrajudicial ante el prenombrado arrendatario, a fin de obtener el pago de las sumas adeudadas, así como los intereses adeudados por el retraso en los pagos de los cánones de arrendamiento y en la entrega del inmueble arrendado a los nuevos propietarios del inmueble objeto de la presente reconvención, siendo todas las diligencias efectuadas inútiles e infructuosas, ya que el arrendatario verbalmente le prometió al propietario actual, entregarle el inmueble una vez recibiera el apartamento que estaba comprando ( y compro), distinguido como 9-H 5, ubicado en el lado derecho del ala norte del edificio MIRADOR DEL CARIBE V, en la planta piso nueve del CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR DEL C.V. VI…Mi sorpresa es inmensa, enterarme de que luego de que los propietarios actuales no lo demandaran por falta de pago y esperar a que este se mudase por ser el inquilino conocido de los compradores y propietarios actuales, el inquilino lo demandara posteriormente en retracto legal arrendaticio, teniendo el inquilino una conducta de mal pagador en el periodo anterior a la venta…

(…)

Es por todo lo antes expuesto que acudo ante su competente autoridad, en nombre de mis mandantes, a fin de reconvenir, al ciudadano J.L. TORES MACAREÑO…por DAÑOS Y PERJUICIOS, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente:

PRIMERO: A cumplir el contrato de arrendamiento y en consecuencia, entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: Pagar los daños morales ocasionados por la presente demanda hacia nosotros.

…estimamos la presente reconvención por la suma de bolívares fuertes trescientos noventa mil (Bs. F. 390.000,00)…

…solicitamos a este d.T. que las cantidades demandadas sean indemnizadas, tomando en consideración los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela, a los fines de determinar la inflación y calcular por medio de experticia complementaria del fallo, la indexación monetaria.

…solicitamos que la presente reconvención sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva…

En fecha 03 de Noviembre de 2010, el A quo dictó decisión interlocutoria declarando Inadmisible la Reconvención interpuesta por los co-demandados reconvinientes.

En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes promovieron escritos de pruebas, siendo admitidas por el Tribunal de la Causa, en autos separados de fecha 11 de noviembre de 2010 y 17 de noviembre de 2010.

Por auto de fecha 17 de diciembre de 2010, el A quo, siendo la oportunidad para dictar sentencia, difirió la misma para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.

Riela a los folios 105 al 143, de la cuarta (4ta.) pieza del presente expediente, decisión dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada, condenando en costas a la parte actora.

Una vez notificadas las partes de la decisión dictada, el accionante Apeló de la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2011 por el Juzgado A quo, siendo oída dicho recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a esta Superioridad mediante oficio distinguido con el N° 16.288/2012, de fecha 16 de marzo del presente año.

PUNTO PREVIO.

De la Competencia.

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

En este orden de ideas, el articulo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, competente para conocer y decidir en apelación la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.

DE LA APELACIÓN

Apela la parte accionante de la decisión dictada por el Juzgado A quo en fecha 31 de mayo de 2011, en la cual declaró Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada, en virtud de lo siguiente:

(…)

En el caso de marras, no se cumplió con el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, pues, las consignaciones efectuadas, incluyendo la correspondiente a la oportunidad del ejercicio del retracto se efectuaron extemporáneamente, ello en aplicación del criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo in comento de fecha 5 de febrero de 2009.

En aplicación del criterio antes explanado en el fallo proferido por la Sala Constitucional, es extemporánea la consignación efectuada para la fecha del ejercicio del retracto, pues, el canon correspondiente al mes de noviembre de 2009, que debía efectuarse hasta el día veinte (20) del mismo mes, se realizó en fecha 4 de diciembre de 2009. Asimismo resultan extemporáneas todas las anteriores, incluso la efectuada para ele momento en que se hizo la negociación (compra-venta) cuya subrogación se peticiona por efecto del retracto, pues, la venta se realizó el 26 de diciembre de 2007, y la consignación del mes de diciembre de 2007 que debió materializarse hasta el día veinte (20) del respectivo mes, se realizó el 15 de enero de 2008, en consecuencia, visto que las consignaciones efectuadas por el arrendatario resultan contrarias a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, las partes pactaron el pago por mensualidades adelantadas, no puede este sentenciador considerar como legítimamente efectuadas tales consignaciones, entonces, por vía de consecuencia, no es posible acreditar la solvencia del arrendatario, y siendo éste un requisito de procedencia de la preferencia ofertiva y/o la acción de retracto, la misma no puede prosperar en derecho, y forzosamente la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR…

Ahora bien, señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el Retracto es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la mencionada Ley se refiere.

En este sentido, establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad

.

Asimismo, los requisitos de procedencia del retracto legal exigidos, los cuales son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son, a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, b) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y c) satisfaga las aspiraciones del propietario.

Ha señalado el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:

…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:

1) En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal. B) Esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) Satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae, d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente.

2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, b) que aún cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) que sus condiciones fueran más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…

Establecido lo anterior, hay que decir que efectivamente la parte actora arrendataria tenía más de dos (2) años como tal en el inmueble a retraer, tal como se evidencia de las actas que cursan en el presente expediente, y como fue reconocido tanto por el accionante, como por los demandados, es decir, que cumple con el primer (1er.) requisito de procedencia de la preferencia ofertiva o acción de retracto.

Ahora bien, con relación al segundo (2do.) requisito establecido, referido a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, debe esta Sentenciadora resaltar, que el accionante en su escrito libelar alega que a partir del mes de junio de 2007, la empresa administradora del inmueble INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., se negó a aceptar en su condición de arrendatario los pagos de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble arrendado, razón por la cual procedió a consignarlos desde el mes de junio de 2007 hasta octubre 2009, ambos inclusive, a favor de la mencionada arrendadora ante el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; alegatos éstos que fueron admitidos por los demandados en sus respectivos escritos de contestación a la demanda.

Al respecto, tal como alude la recurrida, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Negrillas de este tribunal)

Ahora bien, de acuerdo a la doctrina sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al aplicar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe interpretar de que “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado, y en su defecto, el último día de cada mes calendario.

Del análisis de la norma transcrita se evidencia que el arrendatario debe consignar el respectivo canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mismo, es decir, hasta el día veinte (20) de cada mes, por cuanto en el contrato de arrendamiento que riela a los folios 33 al 37 de la primera (1era.) pieza del presente expediente, se estipuló en su cláusula segunda, lo siguiente: “…la pensión de arrendamiento mensual convenida es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), la cual se ajustará anualmente de acuerdo a la curva de inflación fijada por el Banco Central de Venezuela, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades anticipadas a EL ARRENDADOR ó a su orden dentro de los primeros cinco (5) días del mes, comenzando a regir el mismo el día 11-09-2000…” (Negrillas de este Tribunal).

Así las cosas, es deber de esta Sentenciadora determinar la solvencia del actor en el pago o consignación de los cánones de arrendamiento respectivos, como segundo (2do.) requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio; para lo cual se detalla a continuación las fechas en que fueron consignados los mismos ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia de las actas que cursan a los folios 65 al 170, de la primera (1era.) pieza del presente expediente, y de los folios 67 al 127 de la tercera (3era.) pieza del mismo:

Mes Cancelado Fecha de pago

Febrero 2007 20/04/2007

Marzo 2007 20/04/2007

Abril 2007 20/04/2007

Mayo 2007 03/05/2007

Junio 2007 12/06/2007

Julio 2007 04/07/2007

Agosto 2007 09/08/2007

Septiembre 2007 28/09/2007

Octubre 2007 23/10/2007

Noviembre 2007 03/12/2007

Diciembre 2007 15/01/2008

Enero 2008 29/02/2008

Febrero 2008 25/04/2008

Marzo 2008 25/04/2008

Abril 2008 30/05/2008

Mayo 2008 29/09/2008

Junio 2008 29/09/2008

Julio 2008 29/09/2008

Agosto 2008 29/09/2008

Septiembre 2008 03/12/2008

Octubre 2008 03/12/2008

Noviembre 2008 03/12/2008

Diciembre 2008 30/04/2009

Enero 2009 30/04/2009

Febrero 2009 30/04/2009

Marzo 2009 30/04/2009

Abril 2009 26/05/2009

Mayo 2009 19/10/2009

Junio 2009 19/10/2009

Julio 2009 19/10/2009

Agosto 2009 19/10/2009

Septiembre 2009 20/10/2009

Octubre 2009 09/11/2009

Noviembre 2009 04/12/2009

Diciembre 2009 13/01/2010

Enero 2010 17/02/2010

Febrero 2010 15/03/2010

Marzo 2010 14/04/2010

Abril 2010 18/05/2010

Mayo 2010 16/06/2010

Junio 2010 21/07/2010

Julio 2010 13/08/2010

Agosto 2010 28/09/2010

Septiembre 2010 25/10/2010

Octubre 2010 10/11/2010

En este mismo orden de ideas, tal como lo señaló el A quo en la recurrida, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, estableció lo siguiente: “…considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia del arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto…” (Negrillas de este Juzgado)

De lo anterior puede observarse que indudablemente el accionante para el momento en que interpuso la presente demanda de retracto legal arrendaticio, es decir, el 25 de noviembre de 2009, no había cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes, sino que lo consignó en fecha 4 de diciembre de 2009, es decir, posterior a los veinte (20) días que de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito, y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía hacerlo, razón por la cual es más que evidente que el actor para el momento de interponer el juicio a que se contraen las presentes actuaciones, se encontraba insolvente. De igual forma, se evidencia también de la relación de pagos detallada ut supra, que para la fecha de la venta del inmueble en cuestión, o sea, 26 de diciembre de 2007, el accionante también se encontraba insolvente, por cuanto el pago del canon correspondiente a ese mes de diciembre, fue efectuado en fecha 15 de enero de 2008; por lo cual estima esta Juzgadora que las consignaciones realizadas no cumplen con los requerimientos que establecen las normas legales, para que las mismas sean consideradas válidas, por ello al no haberse realizado las oportunas consignaciones en el lapso establecido, consecuencialmente no quedó demostrado el estado de solvencia del demandante, y por ende no se cumple el segundo (2do.) requisito estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la preferencia ofertiva y/o retracto legal arrendaticio, razón por la cual la demanda incoada no puede prosperar, siendo forzoso para esta Alzada confirmar el dictamen proferido por el Tribunal A quo. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 31 de mayo de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual se confirma, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por el ciudadano J.L.T.M., en contra de los ciudadanos J.V.Á.C., A.E.C.M., G.J.R.V. y M.C.G.R., suficientemente identificados en el encabezado del presente fallo.

Conforme lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte recurrente.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil doce (2.012).

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. M.C.M.O.

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las doce y cincuenta (12:50 p.m.), horas de la tarde.

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

MCMO/MB/lmm

Exp. N° 2265