Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 28 de Mayo de 2014

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado C.J.M., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana J.A.V.M., contra la sentencia dictada en fecha 06 de marzo de 2014, por el Juzgado del Municipio Zamorade la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta interpuesta por el ciudadano J.A.M.V., y en consecuencia ordenara a la ciudadana J.A.V.M., a gestionar y tramitar todos los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda.

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 12 de mayo de 2014, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el decimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 08 de febrero de 2013, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alego lo siguiente:

Que en fecha 05 de octubre de 2012, celebro un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta con la ciudadana J.A.V.M., por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, inserto bajo el No. 31, tomo 163, mediante el cual la referida ciudadana entre otras cosas le obligo a comprarle un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda.

Que el mencionado inmueble tiene una superficie de aproximadamente Treinta y Seis Metros Cuadrados (36 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento 6B-54; SUR: Apartamento 6B-52; ESTE: Fachada Oeste y Escalera, y le pertenece a la ciudadana J.A.V.M., según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., el 22 de mayo de 2007, bajo el No 31, tomo 17, protocolo 1º.

Que el precio convenido entre las partes para la venta fue de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) que no podrán ser cambiados por ningún motivo, de los cuales el promitente comprador entrega la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30.000,00) a titulo de reserva, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., el día 27 de agosto de 2012, inserto bajo el No.5, tomo 139.

Que la ciudadana J.A.V.M., recibiendo en la firma de ese documento la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30.000,00), el pago se imputara a cuenta del precio convenido y el monto restante quedara en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) los cuales serian pagados por el promitente comprador al momento de la firma definitiva ante el Registro correspondiente.

Que de común acuerdo la presente opción de compra venta, tendrá una duración de Noventa (90) días continuos, más Treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación de ese documento.

Que la cláusula penal o de fiel cumplimiento para el caso de que no proceda el otorgamiento del documento definitivo de opción de compra- venta correspondiente dentro del plazo estipulado, por causas que le sean imputables a el promitente comprador, quedara en poder de la promitente vendedora el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en garantía de aras esto es la TREINTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios causados.

Que si la venta del inmueble no se efectuare por causas imputables a la promitente vendedora, esta deberá devolver a los treinta (30) días continuos siguientes al vencimiento del plazo convenido, más el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en garantía, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causadosal promitente comprador.

Que es atendido entre las partes que si la negociación no se efectuase en los lapsos antes indicados, tanto por la firma de ese documento como en el registro correspondiente en razón de cualquier causa extraña no imputable a las partes, las partes de común acuerdo fijaran de forma expresa y por escrito nueva oportunidad para la celebración de cualquiera de los actos antes mencionados.

Que la promitente vendedora, estaba en conocimiento que la cantidad restante se cancelaria por un crédito habitación y por el subsidio que ofrece el Estado, razón por la cual realizo todos sus tramites y en fecha 18 de diciembre de 2012, se le notifico que le habían aprobado el crédito.

Que no fue sino hasta el 01 de febrero de 2013, que le entregaron el documento, luego de poner de vista y manifiesto su original, y cuando se dirigió al Registro le dieron una lista de recaudos que debía consignar para formalizar la venta, por lo que al solicitárselos a la promitente vendedora, esta contesto que no le iba a dar nada ya que el lapso se había terminado y que iba a ejecutar la penalidad.

Que el 07 de febrero de 2013, se percato en internet que el apartamento fue publicado para la venta por un monto de CUATROSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 400.000) y al emplazarla con relación a ello le indico que ella hacia con su propiedad lo que quisiera.

Que por su parte su representado realizó todos los trámites necesarios para lograr su crédito, pero que por causas ajenas a su persona y a la vendedora no dieron el documento a tiempo, tal como lo estipula la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta.

Fundamentó la presente demanda conforme lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Que de conformidad con los hechos narrados se puede determinar que ambas partes cumplieron con sus obligaciones, y que por causas no imputables a ellos no se llevo a cabo la firma del documento en el tiempo estipulado.

Que las obligaciones asumidas por las partes son obligaciones lícitas y están causadas o sea deben producir sus efectos y cumplirse como han sido convenidas.

Que demanda la ciudadana J.A.V.M., promitente vendedora, para que convenga a venderle el inmueble objeto de la presente demanda, o en su efecto sea condenada a entregarla documentación requerida para llevar a cabo la compra venta del inmueble objeto de la presente demanda y que sea condenada a pagar las costas y costos del presente proceso.

Estimó la presente demanda en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) equivalente a Quinientas Sesenta con Setenta y Cuatro Unidades Tributarias (560,74 U.T)

Solicitó se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda, objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora tanto en los hechos como el derecho.

Que el demandante tuvo todos los medios necesarios para realizar la operación, más sin embargo el demandante confiesa que tenía conocimiento que el documento de venta definitivo emitido por el Banco de Venezuela que retiro en fecha 01 de febrero (último día hábil para el vencimiento de la opción compra venta) el cual debía llevarlo a BANAVIH más no al registro, contradicción en la que incurre el demandante, tanto así que el mismo sabía que el documento definitivo de venta jamás tuvo que llevarlo al Registro Inmobiliario ya que el demandante tal como mencionó, alegó y corroboro anteriormente debía ir era al BANAVIH, quien es el competente para bajar los recursos, ya que sin el dinero total del monto acordado en la opción de compra venta no puede haber protocolización definitiva ante el Registro Inmobiliario.

Que el demandante alega que su defendida no le entrego los recaudos necesarios, información que es totalmente falsa ya que existe constancia de que su representada cumplió con su obligación.

Que debido a que no se bajaron los recursos del BANAVIH, no ha sido posible la materialización de la venta ante el Registro, ocasionando un daño a ambas partes que escapa de las obligaciones contraídas por ellas, ya que BANAVIH es un organismo público con una gran cantidad de solicitudes y demandas que presentan un retardo y generan una consecuencia patrimonial a ambas partes, razón por la cual la causa dañosa no puede afectar ni al vendedor ni al comprador.

Que el demandante alega en su libelo que en fecha 07 de febrero se percato de la publicación de venta del inmueble por internet, pero tal como lo corrobora y confirma el demandante la publicación fue puesta cuatro (04) días después de vencida la prórroga legal establecida en la opción.

Que en el referido contrato las partes convinieron de mutuo acuerdo que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prorroga, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo, siendo entonces el cinco (05) de octubre de 2012, la fecha de suscripción y autenticación del documento, evidenciándose de este que la prorroga legal venció el sábado 2 de febrero de 2013.

Que del mencionado contrato se evidencia que los lapsos legales culminaron al igual que su prorroga legal, siendo entonces el precio acordado para la venta no imputable a su persona en razón de haberse vencido todas las condiciones del contrato acordado por ambas partes, evidenciándose que existe un incumplimiento por parte del demandante quien debió de practicar las diligencias pertinentes para la materialización del contrato y en consecuencia la venta del inmueble y no las practico causando un daño a su representada.

Que celebrada la opción de compra venta en fecha 5 de octubre de 2012, su representada hizo entrega de la documentación que requería el ciudadano J.M.V., para que fueran entregados en la entidad financiera para la posterior tramitación del crédito hipotecario.

Que la parte demandante alega que su representada no realizo la entrega de la documentación requerida por el Registro, situación que es totalmente falsa, toda vez que el ciudadano J.M.V., si recibió tales recaudo.

Que por todos los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y en vista de ser una causa extraña no imputable al vendedor ni al comprador, solicitó se dicte sentencia resolutoria del contrato de promesa bilateral de venta aplicando la doctrina del efecto restitutorio de las partes, es decir que las partes contratantes queden en las mismas condiciones que se estableció en el inicio del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.271 del Código Civil.

Que por tal razón consignó cheque de gerencia en original y copia, a los fines de su resguardo en la caja fuerte del tribunal identificado con el No. 00885582 del Banco Provincial, por un monto de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000), tal como se encuentra establecido en la cláusula segunda de la opción de compra venta suscrita entre las partes, las cuales el comprador consignó en calidad de arras.

Finalmente, concluyó solicitando que sea declarada sin lugar la presente demanda en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante, acompaño los siguientes documentos:

Marcado con la letra “A”, original del contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 05 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 31, Tomo 163 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria(Folios 5 al 9 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que entre los ciudadanos J.A.V.M. y J.M.V., se celebró un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda; por tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, solicitud de crédito hipotecario aprobado emanado de la entidad bancaria Banco de Venezuela, a favor del ciudadano J.M.V. (Folio 10 del presente expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la aprobación del crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia simple de documento del cual se desprende que la ciudadana J.A.V.M., dio en venta al ciudadano J.A.M.V., un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda, (Folio 11 al 20 del presente expediente); por lo que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes,se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple de planilla de recaudos, emanado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) (Folio 21 del presente expediente).Esta documental no es valorada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E”, copia simple de publicación emanado del portal web tuinmueble.com (Folio 22 del presente expediente), de la cual se desprende que el inmueble objeto del presente litigio fue puesto en venta el 07 de febrero de 2013.Esta documental no es valorada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada consigno:

Copia simple de cheque gerencia emanado por la entidad financiera banco provincial, el 10 de octubre de 2013, girado contra la cuenta No. 0108-0002-15-0900000015 a favor del ciudadano J.M.V., por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) (Folio 61 del presente expediente).Esta Juzgadora valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 05 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 31, Tomo 163 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 62 al 65 del presente expediente);De la cual se desprende que entre los ciudadanos J.A.V.M. y J.M.V., se celebró un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda; sin embargo evidencia quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue a.c.a., por lo que sería repetitivo volverlo a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “B” copia simple de constancia de entrega de documentos suscrita por la ciudadana J.A.V.M., en fecha 05 de octubre de 2012 (Folios 66 al 67 del presente expediente); Esta Juzgadora valora tal documental conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose que el ciudadano J.M.V., certificó haber recibido los recaudos necesarios requeridos por la entidad financiera banco de Venezuela, para la tramitación del documento definitivo de venta y aprobación del crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, original de listado de beneficiarios del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, comprendido desde diciembre de 2012 hasta enero 2013, emanado del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) del cual se desprende que el ciudadano J.M.V., no aparece como beneficiario del subsidio habitacional aportado por la referida entidad bancaria (Folios 68 al 96 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes, se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple de documento del cual se desprende que la ciudadana J.A.V.M., dio en venta al ciudadano J.A.M.V., un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda, (Folio 97 al 106 del presente expediente); sin embargo evidencia quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue a.c.a., por lo que sería repetitivo volverlo a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “E”, copia simple del Registro de Vivienda Principaldel inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Zamora, Estado Miranda,(Folio 107 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes, se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “F”, acta de nacimiento emitida por la jefatura Civil de la parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital (Folio 108 del presente expediente). Esta documental no es valorada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 06 de marzo de 2014, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) En el caso sub examine, luego de examinado el acervo probatorio existente en autos, y verificadas las normas transcritas up supra, se observa que la pretensión del actor persigue el cumplimiento de la opción de compra venta realizada con la demandada en fecha 05 de octubre de 2012, en el cual ésta le da la exclusiva opción a compra de un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 6B-53, ubicado en el piso 4, Edf. 6B de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la Etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., en las condiciones establecidas en dicho documento; con la referida entrega de los documentos correspondientes para introducirlos en el registro y protocolizar la venta definitiva.

En este sentido se entiende que, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los Órganos Jurisdiccionales.

…omissis…

Frente al incumplimiento del contrato el artículo 1167 del Código Civil, faculta a la parte afectada para reclamar su elección bien el cumplimiento, con lo cual se producen los efectos previstos por las partes o bien la resolución del contrato con lo cual la situación jurídica se retrotrae a la situación pre-contractual.-

De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.

En este sentido, se observa que la presente acción como ya se dijo antes emana del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 05 de octubre de 2012, por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., relación jurídica que fue aceptada por la demandada, razón por la cual no existe duda alguna para quien suscribe sobre el origen de la obligación, si no por el contrario ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación que vincula las partes en litigio. Así se declara.

…omissis…

Del contrato antes transcrito se desprende por una parte que la obligación del optante comprador era pagar la cantidad de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,00), cantidad que restaba luego de haberse deducido la cantidad dada en reserva así como la cantidad dada como inicial, las cuales serian imputadas al precio total del inmueble, al momento de la protocolización definitiva ante el registro correspondiente y por otra parte la obligación de la promitente vendedora era entregar el inmueble solvente de todo impuesto nacional, estadal o municipal, así como solvente en el condominio y todos los servicios que al inmueble le corresponden.

Asimismo quedo convenido por las partes que si la negociación no se efectuare por alguna causa extraña no imputables a las mismas, éstas de común acuerdo fijarían nueva oportunidad para la celebración de cualquiera de los actos mencionados, a saber, la firma del contrato de opción a compra venta o la firma definitiva ante el Registro Inmobiliario.

…omisiss…

De la anterior transcripción se desprende que más alláde demostrar cada una el cumplimiento de sus obligaciones, ambas partes coinciden y es el punto de partida de la controversia, en que la venta definitiva no se llevo a cabo por una causa no imputable a las partes y esto es, la espera para que el BANAVIH otorgara los recursos correspondientes para poder llevar a cabo la firma ante el Registro Inmobiliario respectivo, y como prueba de ello la demanda devuelve la cantidadtotal dada en arras, sin hacer reclamo formal de la cláusula penal al que estaban obligadas las partes en caso de incumplimiento de alguna de ellas, entendiéndose así que efectivamente ésta estaba en conocimiento que el actor dio cumplimiento a todas sus obligaciones y que la venta no llego a feliz término por una causa que no le es imputable, habiendo sido el ciudadano J.M. diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, y en virtud de lo establecido por ambas partes en la cláusula séptima del contrato suscrito por ellos, clausula que no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, considera esta Juzgadora que la acción interpuesta debe prosperar en derecho, como en efecto procede. Y así se decide.

Como colorario de lo anteriormente expuesto, debe concluir esta Juzgadora que las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda se hacen procedentes y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho como en efecto será declarada en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE (…)

(Fin de la Cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión proferida en fecha 06 de marzo de 2014, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta interpuesta por el ciudadanoJOSE A.M.V., y en consecuencia ordenara a la ciudadana J.A.V.M., parte demandada, a gestionar y tramitar todos los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda.

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, debe esta Alzada destacar el requisito de congruencia previsto en los artículos 12 y 243.5° de la Ley Adjetiva Civil, según el cual el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por ello, toda sentencia debe ser congruente en el sentido de que debe existir conformidad entre el hecho controvertido y los alegatos esgrimidos por las partes en la oportunidad procesal para ello, lo que en definitiva constituye el thema decidendum.

De esta manera, las sentencias judiciales deben cumplir con requisitos ineludibles establecidos en la Ley Adjetiva Civil, y refrendados por las constantes jurisprudencias, exigencias éstas que permiten que de su propio texto se evidencie cual es el orden que de ellas emana, sin que sea necesario consultar otros documentos contenidos en el expediente, es decir, no debe necesitarse auxilio de ningún otro elemento para comprender el mandamiento que contiene. Dentro de esos requisitos se encuentra el de la exhaustividad que se plasma en los fallos cuando éstos son completos de manera tal que exhiben perfectamente ¿cuál fue el motivo que ocasionó la controversia? ¿Cuál fue la pretensión del accionante?, ¿qué defensas opuso el demandado? ¿Qué medios probatorios utilizaron los litigantes?, ¿cuáles de ellos coadyuvaron al esclarecimiento de la verdad procesal? Este mandamiento, se encuentra consagrado en el ordenamiento procesal y se puede resumir en el contenido de los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, cuando se incumple una de esas exigencias, el sentenciador emite una decisión inficionada de nulidad, la cual estará sujeta a ser declarada como tal de conformidad con lo preceptuado en el artículo 244 eiusdem. De los requerimientos señalados, se erige la obligación que tienen los jueces de resolver sobre lo que es conocido en el foro jurídico como el ya enunciado ‘thema decidendum’ que está constituido por todo lo alegado y probado en autos por los litigantes. De allí que los jurisdicente deban explanar su decisión sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes durante el iter procesal. Asumir esa conducta representa emitir una sentencia congruente y por vía de consecuencia, apegada al principio de exhaustividad señalado.

De igual forma, en las oportunidades en las cuales el juez incumple con este requisito, bien no decidiendo una pretensión planteada en el libelo de demanda o en su contestación, o bien resolviendo asuntos distintos a lo peticionado, salvo las excepciones que permite la ley, incurre en el vicio de incongruencia que como se acotó, vicia de nulidad la sentencia, observándose notablemente en el sub iudice el vicio de incongruencia negativa, sobre el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta S.A. Vs. B.M., expediente No. 09-0120, sentencia No. 0501, señaló:

(…) la incongruencia negativa resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. Es decir, la incongruencia, es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo (…)

. (Resaltado añadido)

Conforme al criterio ut supra transcrito, quien aquí decide observa que la decisión dictada por el Tribunal de la causa no se subsumió sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, toda vez que no se circunscribió en los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda, ni en los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, por cuanto que aun cuando no le otorga valor probatorio a las pruebas promovidas por la parte demandante concluyó declarándole con lugar su pretensión, incurriendo y configurando de esta manera un vicio de incongruencia negativa equivalente a la falta absoluta de fundamentos y pronunciamiento expreso respecto a los alegatos esgrimidos, violando lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, ante los vicios cometidos antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 06 de marzo de 2014, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, este Juzgado Superior antes de emitir cualquier pronunciamiento sobre el fondo, observa:

A los fines de dilucidar la procedencia del recurso de apelación ejercido, previamente considera pertinente esta Alzada hacer algunas consideraciones y en tal sentido estima oportuno señalar que el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En relación a la norma ut supra, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02 de septiembre de 2004, Exp. No. 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:

“(…) Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

En conclusión destaca esta juzgadora, que el contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo,resulta necesario señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, en virtud de lo cualno pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto de mismo, ya que de lo contrario permitiría al vendedor incumplir con lo dispuesto en la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes debe imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe.

A la luz de estas consideraciones, resulta necesario destacar que los contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; empero, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de modo que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

La doctrina en reiteradas oportunidades ha señalado que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta, ya que una vez dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, es por tal razón que, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.( Negrillas y subrayado nuestro)

De esta manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en sentencia 27 de octubre de 2010, Expediente No. 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:

“...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...”(Resaltado añadido).

Conforme al criterio Jurisprudencial antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Cláusula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

Ahora bien, entrando al thema decidendum, se observa en el caso de autos que el ciudadano J.A.M.V., demando por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, a la ciudadanaJOANA A.V.M., con la finalidad de que ésta cumpla o convenga a venderle el inmueble objeto del presente litigio, toda vez que a su decir el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato fueron cumplidas y que por causas no imputables a las partes no se llevo a cabo la firma del documento definitivo en el tiempo estipulado.

Ante tal pretensión la representación judicial de la ciudadana JOANAA.V.M., parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 10 de octubre de 2013, además de haber rechazado, negado y contradicho tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar, sostiene que el demandante tuvo todos los medios necesarios para realizar los tramites correspondiente para la firma del documento definitivo de venta, el cual fue emitido por el banco de Venezuela entidad financiera que el 13 de diciembre de 2012, le aprobó el crédito hipotecario solicitado, empero, no fue sino hasta el 1 de febrero de 2013, ultimo día hábil para el vencimiento de la opción compra venta, que el ciudadano J.A.M.V., retiro el documento definitivo de venta el cual debía llevar alBanco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), entidad competente para bajar los recursos aprobados, ya que sin el dinero total del monto acordado en la opción de compra venta no podía realizarse la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario, sosteniendo entonces que el demandante no cumplió con las formalidades requeridas en el tiempo determinado en el contrato

para llevar a cabo la negociación instaurada, tales como notificar sobre la aprobación del crédito solicitado y la fecha de la firma del documento definitivo de venta.

En atención a lo antes expuesto, y en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato, así como por las normas legales que rigen la materia, razón por la cual resulta oportuno traer a colación lo establecido por la Sala Político Administrativo, del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 02 de septiembre de 2004, Exp. N° 2003-1218, quien sostuvo lo siguiente:

…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…

Establecido lo anterior, constata esta Juzgadora que las partes convinieron en la cláusula tercera del mencionado contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se pretende, lo siguiente:

(…) TERCERA: De común acuerdo entre LA PROMITENTE VENDEDORA Y EL OPTANTE COMPRADOR, se establece que la presente opción de compra venta, tendrá una duración de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de autenticación de este documento (…)

(Resaltado añadido).

De la clausula tercera del contrato, se desprende que las partes efectivamente estipularon de mutuo acuerdo que el contrato de opción de compra venta tendría vigencia a partir de la fecha de su autenticación, evidenciándose en las actas procesales que éste fue autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 05 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 31, Tomo 163 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por lo que fue a partir de la fecha arriba establecida, que comenzaron a correr los lapsos acordados en el referido contrato de opción de compra venta feneciendo los mismos el 02 de febrero de 2013, dentro de los cuales el ciudadano J.M.V., parte demandante, debió efectuar las diligencias pertinentes para llevar a cabo la materialización del contrato de opción de compra venta suscrito, gestiones que no logro demostrar haber realizado durante la temporalidad convenida, produciéndose de esta manera su incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato objeto de la controversia que a criterio de esta Juzgadora le resulta imputable.

No obstante lo anteriorlas partes acordaron en la cláusula séptimadel contrato de opción de compra-venta, lo siguiente:

(…) SEPTIMA: Es entendido entre las partes que si la negociación no se efectuase en los lapsos antes indicados, tanto para la firma de este Documento como en el Registro correspondiente, en razón de cualquier causa extraña no imputable a las partes (desastre natural, calamidad pública, disturbios, asonadas, etc.)Las partes de común acuerdo fijarán de forma expresa y por escrito nueva oportunidad para la celebración de cualquiera de los actos antes mencionados (…)

(Resaltado añadido).

Del la referida cláusula se observa, que las partes convinieron que en el caso de que la negociación no se efectuase en los lapsos previstos en el contrato por alguna causa no imputable a las partes tales como (desastre natural, calamidad pública, disturbios, asonadas, etc.) podrían fijar de común acuerdo y de forma expresa y por escrito, una nueva oportunidad para la celebración de cualquiera de los actos pertinentes al contrato de opción de compra venta suscrito, constatándose en el sub iudice que en ningún momento las partes acordaron o fijaron otra oportunidad para celebrar una nueva opción de compra venta, en virtud de que los lapsos establecidos en el mencionado contrato se encontraban vencidos; en consecuencia el demandante no probo el incumplimiento de la parte demandada; aunado al hecho cierto que debió dar cumplimiento a la obligación principal, y demostrar que ésta no se llevo a cabo por causas no imputable a las partes.

Quedo demostrado del material probatorio aportado a los autos que efectivamente la parte demandada dio cumplimiento a lo convenido, entregando toda la documentación requerida para la tramitación del crédito ante la Entidad financiera.

Indubitablemente los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, los cuales pertenecen a los negocios jurídicos bilaterales caracterizándose por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que producen determinados efectos, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.

Por otra parte, cabe destacar que la relación jurídica que nace de un contrato debe ser demostrada conjuntamente con los efectos que produzca el contrato, mediante elementos probatorios que determinen la existencia del vinculo contractual alegado, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, existe plena prueba de los hechos alegados en ella (…)”, la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica debe afirmar y demostrar el hecho alegado, siendo que en el caso de autos la parte demandante no aportó elementos probatorios que permita a esta Juzgadora determinar que efectivamentela materialización del negocio Jurídico instaurado no se concreto por causas no imputables a las partes.

En este orden de ideas, al no quedar demostrado lo pretendido por la parte demandante, considera esta Juzgadora que en el caso de autos no se dio cumplimiento a la carga procesal que le impone nuestro ordenamiento jurídico los cuales se encuentran subsumidos en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)” y en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla(…)” ; por tanto al no apreciarse que el principio de la carga de la prueba haya correspondido al presente juicio, resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano J.A.M. contra laciudadana J.A.V.M..Y ASI SE DECIDE.

En virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el Abogado C.J.M., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana J.A.V.M., contra la sentencia dictada en fecha 06 de marzo de 2014, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: