Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 19 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado J.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 18.019, con el carácter de apoderado judicial de los demandados, ciudadanos C.L.M. y J.J.Z.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.103.243 y 10.402.411, respectivamente, contra decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R. deC. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de Julio de 2010, en el juicio que por nulidad de venta y preferencia ofertiva, propuso en su contra la ciudadana , venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.525.785, quien se encuentra representada por los abogados M.R.P. y E.P., inscritos en Inpreabogado bajo los números 46.740 y 123.700, respectivamente.

Estando este proceso para sentenciar en esta alzada, se pasa a proferir el fallo correspondiente, en el término establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes apreciaciones.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución en fecha 24 de Mayo de 2010, repartido al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R. deC. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo y reformado el 4 de Junio de 2010, la preidentificada ciudadana M.J.B.O., propuso demanda por nulidad de venta y preferencia ofertiva contra los igualmente identificados ciudadanos C.L.M. y J.J.Z.R..

Alega la demandante que en fecha 25 de Octubre de 2009, la ciudadana C.L.M. le ofreció en venta el inmueble que ocupa en su condición de arrendataria mediante contrato verbal a tiempo indeterminado desde hace ocho (8) años, consistente en “… un (sic) Casa para habitación familiar que consta de tres (03) habitaciones, salas, cocina, pisos de cemento y techo de asbeto (sic) y cemento, ubicada en la Parroquia San L.M.V., Estado Trujillo, N° 3730. Construido (sic) en un lote de terreno perteneciente al Instituto Agrario Nacional actualmente Instituto Nacional de Tierras, (INTI), el mismo tiene una extensión de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (67,50 Mts2), cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Calle sin nombre, SUR: Terreno libre, ESTE: Clave N° 3731 OESTE: Clave N° 3729; por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo)…”(sic); y que la prenombrada ciudadana C.L.M. le vendió dicho inmueble al ciudadano J.J.Z.R., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, en fecha 20 de Abril de 2010, bajo el número 11 Tomo 46.

A requerimiento del Tribunal de la causa, formulado en auto de fecha 27 de Mayo de 2010, en el sentido de que la demandante aclarara el petitorio de la demanda, a objeto de pronunciarse sobre su admisión, la actora presentó escrito de reforma, en fecha 4 de Junio de 2010, en el cual deja aclarado el libelo primigenio en los términos siguientes: “… pero es el caso ciudadano Juez que en el libelo de la demanda; por un error involuntario de nuestra parte se demando (sic) la nulidad absoluta por cuanto tal venta contrario (sic) al orden público lo cual hace el documento que se demanda de Nulidad Absoluta, pero es el caso que lo que verdaderamente se demanda es la Preferencia Ofertiva, por tener varios años de inquilina en el inmueble; así como lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.” (sic).

Fundamentó la demanda en los artículos 49 de la Constitución Nacional, 42 de la Ley de Arrendamientos y 1.352 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs.65.000,oo) equivalente a mil unidades tributarias (1.000 U.T.), más el 30% por honorarios profesionales, estimados en la cantidad de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs.19.500,oo).

Concluyó la actora solicitando la anulación del documento de venta en cuestión y que le sea acordado su derecho de preferencia ofertiva.

La demandante acompañó su libelo con los siguientes documentos: 1) copia fotostática de su cédula de identidad y 2) copia simple del documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 20 de Abril de 2010, bajo el número 11 del Tomo 46.

Por auto de fecha 4 de Junio de 2010, al folio 13, fue admitida la demanda y ordenada la comparecencia de los demandados a fin de dar su contestación en el segundo día de despacho siguiente a su citación.

Luego de practicada su citación, comparecieron los demandados a dar contestación a la demanda, mediante escrito consignado el 28 de Junio de 2010, en el cual opusieron las cuestiones previas de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y de defecto de forma de la demanda, establecidas por los numerales 11 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; alegando, en lo que hace a la primera de tales cuestiones previas, que el artículo 42 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone como requisitos de procedibilidad de la preferencia ofertiva que el arrendamiento haya durado más de dos años, que el inquilino se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que el mismo satisfaga las aspiraciones del arrendador propietario; en el presente caso, si bien el arrendamiento a durado más de dos años, sin embargo, la demandante no se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pues desde el mes de octubre de 2009 hasta la fecha de presentación del escrito de contestación dejó de pagar las pensiones de arrendamiento, lo cual trae como consecuencia la pérdida para la arrendataria demandante de su derecho a que se le ofreciera en venta preferentemente el inmueble arrendado y la liberación de la codemandada arrendadora, de su obligación de ofrecérselo en venta.

En lo que respecta al defecto de forma de la demanda, los demandados alegan que la demandante no exprese en el libelo la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, pues no basta alegar que se tiene ocho años ocupando el inmueble como arrendataria, sino que es necesario expresar las razones o hechos que determinen la solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias.

En su contestación los demandados impugnaron la estimación del valor de la demanda por ser arbitrario y temerario.

Por último proponen los demandados reconvención contra la demandante para que esta convenga en la resolución del contrato de arrendamiento y en el pago de los cánones insolutos.

El tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta, mediante auto de fecha 30 de Junio de 2010.

En la oportunidad legal para promover pruebas, el apoderado de los demandados adujo las siguientes probanzas: 1) prueba de informes, a objeto de que el Tribunal de la causa acordara: a) oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R. deC. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, para que informe si la ciudadana M.J.B.O. realizó consignaciones en beneficio de la ciudadana C.L.M. de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2010; y b) que por Secretaría del Tribunal se certifique si la ciudadana M.J.B.O. efectuó consignaciones de alquileres en beneficio de la ciudadana C.L.M., correspondiente a los meses de Octubre Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero Febrero Marzo, y Abril de 2010 y sean agregadas al expediente; 2) testimonio de los ciudadanos J.B.U.M., J.M.D.P. y G.A.R.A., titulares de las cédulas de identidad números 5.605.449; 12.042.619 y 11.897.662, respectivamente; y 3) posiciones juradas a ser absueltas por la actora, ofreciendo, en reciprocidad, las de sus representados.

Tales pruebas fueron admitidas por auto de fecha 7 de Julio de 2010, a los folios 32 y 33.

Por su lado, la actora, mediante escrito de fecha 12 de Julio de 2010 a los folios 41 y 42, promovió las siguientes probanzas: 1) copia certificada de expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento; 2) prueba de informes a ser requeridos al Instituto Nacional de Tierras (INTI) de la ciudad de Valera, a fin de que indique al Tribunal si el inmueble objeto de la presente demanda es de ese instituto y si el mismo otorgó autorización a la ciudadana C.L.M. para que vendiera al ciudadano J.J.Z.R.; y 3) solicitó se oficiara a la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Valera para que informara si en el documento de compra venta se dio cumplimiento al requisito de autorización del INTI para la venta.

En fecha de fecha 12 de Julio de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandante y ordenada su evacuación, como consta al folio 64.

El Tribunal de la causa profirió sentencia definitiva en fecha 22 de Julio de 2010, en la cual declaró con lugar la presente demanda por nulidad de venta y preferencia ofertiva; nula la venta que del inmueble de autos efectuó la ciudadana C.L.M. al ciudadano J.J.Z.R.; ordenó a la ciudadana C.L.M. ofrecer en venta a la ciudadana M.J.B.O. el inmueble en cuestión; declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; fijó el valor de la demanda en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares(Bs. 65.000,oo); y condenó en costas a la parte demandada.

El apoderado de los demandados apeló de tal decisión mediante diligencia de fecha 23 de Julio de 2010, recurso ese que fue oído en ambos efectos, por auto del 27 de Julio de 2010, al folio 89, y remitido como fue el expediente a este tribunal superior, se recibió el 29 de Abril de 2011, cuando se fijó término para dictar sentencia, conforme a lo previsto por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 4 de Mayo de 2011, el apoderado de los demandados presentó ante esta alzada escrito de alegatos, que cursa a los folios 92 al 94.

En los términos expuestos queda descrita brevemente la presente controversia que pasa este Tribunal Superior a decidir en el término de ley y con base en las siguientes apreciaciones.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA

En su escrito de contestación los codemandados impugnaron la cuantía de la demanda por considerarla exagerada y desproporcionada, además de arbitrario y temerario el monto de Bs. 65.000,oo en que fue estimado el valor de la pretensión.

En relación con este aspecto se observa que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha sido reiterativa en cuanto a que la impugnación de la cuantía en que haya sido estimada la demanda no puede hacerse de forma pura y simple sino que se debe expresar las razones y circunstancias por las cuales se considera exagerado o exiguo el monto fijado por el demandante en el libelo, pues, de no formularse así tal impugnación, la misma debe ser declarada improcedente.

En el caso sub judice se aprecia que la parte demandada impugnó el monto en que fue estimado por la demandante el valor de la demanda, aduciendo que es exagerado, desproporcionado, arbitrario y temerario. Sin embargo, la parte demandada no expresa en forma alguna las razones, hechos o circunstancias que, racionalmente apreciadas, conduzcan a determinar que tal estimación reúne las características señaladas por los demandados como fundamento de su impugnación.

En consecuencia, debe declararse improcedente la tantas veces aludida impugnación de la estimación del valor de la demanda que la actora fijó en sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), monto este que queda firme. Así se decide.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

De autos se evidencia que la parte demandada opuso la cuestión previa de prohibición de la ley admitir la acción propuesta, sancionada por el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la base de que la demandante se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual, en el sentir de los demandados, le quita a aquella el derecho a ejercer la presente acción.

Del detenido examen que de las presentes actas procesales ha efectuado este sentenciador y muy especialmente del libelo de la demanda, se aprecia que la parte actora ejerció acción por retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva, con fundamento de lo previsto por los artículos 42 y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en razón de su interés jurídico actual para accionar, ex artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, dada su condición de arrendataria del inmueble que fue vendido por su arrendadora a un tercero y que pretende retraer a través de la acción aquí deducida.

Así las cosas, aprecia este Tribunal Superior que no existe disposición alguna que prohíba el ejercicio de acciones como la que ocupa la atención de este sentenciador.

Por otro lado, se aprecia que a través de la pretensión deducida en este proceso por la demandante no se incurre en la violación de la moral, no se atenta contra las buenas costumbres y no se lesiona el orden público.

En razón de lo expuesto y como quiera que la acción deducida en este proceso no es contraria al orden público, ni a la moral, ni a las buenas costumbres y por cuanto no existe norma legal que prohíba su admisión, la cuestión previa de prohibición legal de admitir la acción, opuesta por la demandada, no ha lugar en derecho. Así se decide.

Opuso así mismo la parte demandada la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, establecida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que, en su criterio, la demandante no expresa en el libelo la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, ni las pertinentes conclusiones.

De la revisión que este juzgador ha practicado sobre el libelo de la demanda se constata que el escrito libelar en cuestión no adolece de los defectos señalados por la parte demandada, pues ciertamente la actora narra los hechos que la indujeron a proponer la presente demanda, consistentes, básicamente, en la venta del inmueble que ocupa como arrendataria y que su arrendadora vendió a un tercero, vulnerándole, en su sentir, su derecho preferente para adquirirlo; así como también señala como fundamentación jurídica de su pretensión las normas de los artículos 49 constitucional, 42 de la Ley de Arrendamientos y 1.352 del Código Civil; y por último expresa las conclusiones que consideró pertinentes indicar.

Por tanto, la cuestión previa aquí examinada de defecto de forma de la demanda tampoco ha lugar en derecho. Así se decide.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL MERITO

Aparece de autos que la pretensión deducida en el presente proceso está constituida por el ejercicio del derecho de preferencia o acción de retracto legal arrendaticio que se encuentra consagrada por el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de la cual y conforme a las previsiones del artículo 43 ejusdem, la demandante pretende subrogarse en el lugar del codemandado J.J.Z.R., como compradora del inmueble que la codemandada C.L.M., arrendadora de la demandante, dio en venta al prenombrado codemandado.

Se observa que conforme a la primera de las citadas normas, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como inquilino y que sólo gozará de este derecho de preferencia ofertiva si tiene más de dos años como arrendatario y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, lo cual significa que en tal disposición legal se establecen los requisitos de procedibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio que dimana, precisamente, del derecho preferente ya descrito; requisitos esos que deben concurrir de forma conjunta.

Por lo tanto, toca examinar si en el presente caso se dan las condiciones establecidas por la ley para la procedencia de la pretensión deducida por la demandante y en este sentido se observa que ambas partes están de acuerdo en que la demandante M.J.B.O. y la codemandada C.L.M. se encontraban ligadas por un contrato de arrendamiento, que versa sobre el inmueble ut supra descrito, con una duración superior a dos años y, por tanto, se cumple así una de las exigencias establecidas por la citada norma para que surja a favor de la arrendataria demandante el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble en primer lugar y con prioridad a cualquiera otra persona.

Falta, sin embargo, determinar si la demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento cuando propuso la presente demanda, esto es, para el 24 de Mayo de 2010 y a estos fines pasa este juzgador a determinar y valorar los diversos medios de prueba aportados por las partes, no sin antes dejar claramente establecido que está a cargo de la actora demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues, como ha quedado dicho, ese es uno de los requisitos de procedibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio.

En ese orden de ideas se aprecia que la actora trajo a los autos copia certificada del expediente de consignación de pensiones de arrendamiento que incoó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R. deC. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, distinguido con el número 5166, que se aprecia y valora como documento público, a tenor de lo previsto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

De las actas del expediente de consignación arrendaticia objeto del presente análisis, adminiculadas a la admisión por ambas partes de la existencia de un contrato de arrendamiento que vinculaba a la hoy demandante, M.J.B.O., como arrendataria, y a la codemandada C.L.M., como arrendadora, por más de dos años, se desprende que no obstante haber el Tribunal ante el cual se dio inicio al trámite de consignaciones, revocado por contrario imperio el auto que ordenó abrir la correspondiente cuenta bancaria en la que se efectuaría el depósito de las pensiones consignadas “… tomando en cuenta la inexistencia de la relación arrendaticia, así como la impugnación y desconocimiento alegado por la beneficiaria …” (sic), debe considerarse que tales consignaciones fueron efectuadas por razón, precisamente, del vínculo contractual arrendaticio que unía a la arrendataria consignadora y a la arrendadora consignataria, debiendo enfocarse entonces el presente análisis en el aspecto referido a la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones efectuadas, con miras a determinar si las mismas eran válidas o no y si, por lo consiguiente, determinaban la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, para el momento cuando propuso la presente demanda.

A esos efectos debe adentrarse este juzgador al examen de la oportunidad cuándo se efectuó la consignación de las mensualidades cuyo pago se consignaba y en ese sentido se aprecia que el correspondiente escrito fue presentado por la arrendataria en fecha 16 de Abril de 2010, aduciendo que la arrendadora rehusaba recibirle el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2010, tal como consta a los folios 44, 45 y 47.

Así las cosas, aprecia esta alzada que, conforme a lo dispuesto por el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación tiene por objeto el pago de la pensión de arrendamiento vencida y que debe hacerse por ante el órgano jurisdiccional competente, dentro de los quince (15) días continuos siguientes a su vencimiento, lo cual indica que carece de sentido consignar de forma anticipada, pagos de cánones por vencerse.

El aserto vertido en el párrafo precedente tiene su razón de ser en la circunstancia de que, a juzgar por el contenido de la oferta de pago efectuada por la arrendataria, hoy demandante, la misma procedió a consignar la pensión de arrendamiento vencida en el mes de Marzo de 2010, luego de precluído el lapso fijado por la citada norma para hacerlo, pues, instó el correspondiente procedimiento en el décimo sexto (16º) día siguiente al vencimiento de la pensión, esto es, el 16 de Abril de 2010, lo cual determina que tal consignación carece de validez dada su extemporaneidad, por tardía, fuera del lapso de ley, no produce los efectos liberatorios de la obligación de pago de la pensión consignada y, por tanto, no acredita solvencia. Por otro lado, se observa que en la misma fecha, 16 de Abril de 2010, consignó la pensión, aún no vencida, correspondiente al mes de Abril de 2010, lo cual no era procedente toda vez que no había vencido el canon correspondiente a tal mes.

De lo señalado en el párrafo precedente se sigue que esas consignaciones, una efectuada luego de precluído el lapso para hacerlo y otra hecha antes de tiempo, conducen a la determinación de que para el momento cuando la actora interpuso la presente acción de retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva, el 24 de Mayo de 2010, ciertamente no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual entraña la no satisfacción de uno de los requisitos de procedibilidad de dicha acción, que exige que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento en la oportunidad cuando deduzca su pretensión. Así se decide.

En cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal Superior a determinar y valorar las restantes pruebas adquiridas por este proceso.

Al folio 76 cursan las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, consistentes en oficio número 2010-955, de fecha 19 de Julio de 2010, dirigido por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, san R. deC. y Escuque de esta Circunscripción Judicial al tribunal de la causa, en el que informa a éste que allí cursó el expediente de consignación de pensiones de arrendamiento incoado por la ciudadana M.J.B.O., a favor de la ciudadana C.L.M., distinguido con el número 5166, en el que revocó por contrario imperio el auto de admisión de tal procedimiento y ordenó devolver a la primera de las nombradas, las sumas de dinero que había consignado.

Esta prueba de informes guarda estrecha relación con la copia certificada del aludido expediente de consignaciones, aportada a los autos por la parte actora y que se dejó debidamente analizada y valorada arriba, razón por la cual este juzgador extiende y aplica a la presente prueba de informes las mismas consideraciones de hecho y de derecho que dejó señaladas al efectuar el análisis y valoración de la copia certificada del tantas veces mencionado expediente de consignaciones y que condujeron a determinar que para el momento de la interposición de la presente demanda por retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva, la arrendataria demandante no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

A los folios vuelto del 32 y 33 cursan las resultas de prueba de informes promovida por la parte demandada en el sentido de que el Tribunal de la causa requiriera de la Secretaría del mismo certificara si en ese Tribunal cursaba algún expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento promovido por la demandante a favor de la codemandada C.L.M.; certificación extendida por la ciudadana Secretaria, de la cual se evidencia que en el A quo no se incoó procedimiento alguno de consignación de alquileres; prueba esta que, vistas las consideraciones efectuadas en relación con la copia certificada del expediente de consignaciones número 5166 y con el informe remitido por el Juzgado Segundo de los Municipios arriba señalado, resulta intrascendente.

A los folios 38 y 39 cursan actas levantadas en fecha 12 de Julio de 2010, contentivas de las declaraciones rendidas por los testigos J.B.U.M. y J.M.D.P., promovidos por los demandados a objeto de demostrar que la arrendataria demandante se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Este juzgador considera inadmisible la prueba de testigos arriba señalada a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto con el testimonio de los prenombrados ciudadanos se pretende demostrar el incumplimiento de obligaciones que tienen un monto superior a dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), equivalentes a dos bolívares fuertes (Bs. F. 2,oo).

A los folios 71 al 74 va copia certificada de auto dictado por el preindicado Juzgado Segundo de Municipios en el igualmente señalado expediente de consignaciones número 5166, en fecha 16 de Julio de 2010, traída a estas actas procesales por el apoderado de los demandados, por medio del cual dicho Tribunal revocó por contrario imperio la admisión del referido proceso de consignación arrendaticia y como quiera que esta probanza también guarda vinculación con la copia certificada del aludido expediente de consignaciones que se dejó debidamente analizada y valorada arriba, este juzgador extiende y aplica a la presente prueba documental las mismas apreciaciones de hecho y de derecho que dejó asentadas al efectuar el análisis y valoración de la copia certificada del tantas veces mencionado expediente de consignaciones y que condujeron a determinar que para el momento de la interposición de la presente demanda por retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva, la arrendataria demandante no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

El apoderado de los demandados promovió prueba de confesión o posiciones juradas que no fue diligenciada, por lo que no hay nada que determinar y valorar al respecto.

Por su parte, la demandante promovió, además de la copia certificada del tantas veces aludido y ya analizado y valorado expediente de consignaciones arrendaticias número 5166, pruebas de informes dirigidas al Instituto Nacional de Tierras (INTI) y a la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, cuyo trámite o diligenciamiento no fue completado por cuanto no constan en los autos sus respectivas resultas, de allí que nada hay que analizar y valorar al respecto.

Efectuada como ha quedado la correspondiente determinación y valoración de los hechos alegados por las partes y de las pruebas aportadas por las mismas al presente proceso, se arriba a la conclusión de que la arrendataria demandante no alcanzó a demostrar que estuviera solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento cuando interpuso la presente acción de retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva, lo que determina la ausencia de base o de fundamento legal de su pretensión aquí deducida y conduce forzosa y necesariamente a declarar que la presente demanda no ha lugar en derecho. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada por el A quo en fecha 22 de Julio de 2010.

Se declaran SIN LUGAR las cuestiones previas de prohibición legal de admitir la acción y de defecto de forma de la demanda, opuestas por la parte demandada.

Se declara SIN LUGAR la presente demanda que por retracto legal arrendaticio o de preferencia ofertiva propuso la ciudadana M.J.B.O. contra los ciudadanos C.L.M. y J.J.Z.R., ambas partes identificadas en autos, la cual versa sobre el inmueble formado por una casa para habitación familiar que consta de tres (03) habitaciones, salas, cocina, pisos de cemento y techo de asbesto y cemento, ubicada en la Parroquia San L.M.V., Estado Trujillo, distinguida con el número 3730, construida sobre un lote de terreno perteneciente al Instituto Agrario Nacional actualmente Instituto Nacional de Tierras, (INTI), con una extensión de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta centésimas de metro cuadrado (67,50 m2), cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte, calle sin nombre; Sur, terreno libre; Este, clave N° 3731; y Oeste, clave N° 3729, que la codemandada C.L.M. dio en venta al codemandado J.J.Z.R., conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 20 de Abril de 2010, bajo el número 11 del Tomo 46 y que la demandante ocupa como arrendataria.

Se CONDENA en costas a la parte actora vencida en el proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se CONDENA a la parte demandada al pago, solidariamente, de las costas producidas por el empleo de los medios de defensa consistentes en la oposición de las cuestiones previas que fueron declaradas sin lugar, de conformidad con las previsiones del artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.

Se REVOCA la sentencia apelada.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el diecinueve (19) de Mayo de dos mil once (2011). 201º y 152º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY RODRÍGUEZ ARTIGAS

En igual fecha y siendo las 11.00 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,