Decisión nº 1942 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 22 de Febrero de 2010

Se repone la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento ordinario, por tratarse de un contrato de arrendamiento sobre un terreno urbano no edificado, inaplicación que se deriva del literal a), del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; reposición que se dicta en orden a lo pautado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración que se trata de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no puede subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes, tal como lo señala el artículo 212 del referido Código.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara la nulidad de todo lo actuado en la presente causa desde su admisión; en consecuencia, se repone la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión de la demanda por el procedimiento ordinario, cumpliendo con los trámites previstos.

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar…”

DE LOS FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

En escrito de fecha 26 de junio de 2008, agregado a los folios 120 al 122 de este expediente, el apoderado judicial de la ciudadana J.R.D.G. parte demandante-apelante, expuso como alegatos y motivos de la apelación, los que por razones de método y técnica jurídica será transcrito in verbis:

“…Omissis…

Quedó plenamente demostrado en la etapa probatoria del presente juicio lo siguiente: estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue suscrito por un año fijo contado desde el 01 de septiembre de 2.006, cuyo vencimiento se verificó el 01 de septiembre de 2.007, y la prorroga legal se venció el 01 de marzo de 2.008, sin que el arrendatario demandado hubiere dado cumplimiento a la cláusula segunda del mencionado contrato, como lo es el de haber hecho entrega del local arrendado en el tiempo estipulado a la arrendadora.

DEL FALSO SUPUESTO DE LA DECISIÓN APELADA:

La decisión fundamenta su resolución de reponer la causa (al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento ordinario) en el falso supuesto de que el inmueble arrendado es un lote de terreno urbano no edificado, incurriendo en un error de incongruencia cuando señala que esa calificación la realiza en base a anteriores contratos de arrendamientos que suscribió la arrendadora sobre el mismo inmueble.

Ciertamente, obran en los autos varios contratos de arrendamiento aportados por la Parte Demandada para tratar hacer ver que se ha mantenido como Arrendatario durante mucho tiempo y de esa manera alegar un lapso de prorroga mayor, por una parte y por la otra “jugar” con el concepto de la palabra lote de terreno a la cual aluden esos contratos, sin embargo, esos dos argumentos del demandado están plenamente rebatidos y comprobada su falsedad en el presente juicio. Efectivamente, en cuanto al tiempo de duración del arrendatario como tal, el contrato anterior, que es de fecha 08-10-2.004, esta suscrito por la empresa MULTISERV1CIOS ESTACIONAMIENTO SÉPTIMA AVENIDA, de la cual el demandado era su representante legal y al extinguirse dicha compañía, con ella se extinguen sus derechos, lo cual supone jurídicamente hablando que el arrendatario al contratar en este último caso como persona natural, distinta de la compañía, ese contrato se extinguió para la compañía y no lo relaciona jurídicamente (en su condición de representante legal) con la arrendadora, por lo que de conformidad con el artículo 201 del Código de Comercio, AL EXTINGUIRSE EL ANTERIOR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON LA COMPAÑÍA, SE ROMPE LA CONTINUIDAD Y NACE UN NUEVO CONTRATO CON EL NUEVO ARRENDATARIO, que en este caso es una persona natural distinta de la de la compañía que era la anterior arrendataria.

En cuanto al segundo argumento de que el inmueble arrendado es un lote de terreno urbano no edificado, es igualmente falso y fácilmente rebatible, ya que la misma decisión apelada, al folio 105 señala que en unos contratos se habla de lote de terreno no edificado y en otros contratos los menciona como local comercial. Estas contradicciones se aclaran perfectamente con la inspección Judicial practicada sobre el inmueble objeto del presente juicio, realizada por el mismo tribunal de la causa en la etapa probatoria, la cual obra a los folios 95, 96 y 97, y concretamente al vuelto del folio 95, en el renglón 54 dicho tribunal señaló textualmente lo siguiente:

EN EL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE INSPECCIÓN ESTA JUZGADORA OBSERVA QUE SE ENCUENTRA EDIFICADO UN CUBICULO, UN ÁREA DESTINADA PARA DORMITORIO, COCINA Y UN BAÑO PRIVADO. EN EL TERRENO SE OBSERVA TECHO DE ZINC DESTINADO A PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO, UNA PEQUEÑA ÁREA DESTINADA PARA TRABAJOS DE HERRERÍA Y UNA PEQUEÑA ÁREA DESTINADA PARA REPARACIÓN DE ELECTROAUTOS...

(subrayado nuestro).

COMO SE EVIDENCIA, EN DICHA INSPECCIÓN JUDICIAL, EL TRIBUNAL DE LA CAUSA DEJÓ PERFECTAMENTE CLARO QUE EL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESTÁ EDIFICADO, especificando en la referida inspección las mejoras construidas sobre dicho inmueble, en consecuencia, por lógica elemental, existe una evidente contradicción entre lo señalado en la inspección judicial y lo señalado por el tribunal de la causa en la decisión de la reposición en la que califica el inmueble arrendado como terreno no edificado, y es esa errónea calificación la que conlleva a decretar la reposición y a encuadrar y fundamentar (erróneamente) la misma en el supuesto de hecho del numeral a) del artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario urbano.

El falso supuesto de la aludida decisión tiene su fundamento en LA FALTA DE VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: las razones expuestas en el punto anterior hacen referencia a la falta de valoración de las pruebas en la decisión recurrida, lo cual infringe claramente el numeral 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 12 ejusdem, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, toda vez que la decisión no tomó en consideración la inspección judicial evacuada en la etapa probatoria, bien para declarar con lugar la acción propuesta o para desecharla. Efectivamente, el tribunal A Quo, en el punto previo de la decisión, al considerar la defensa de fondo propuesta por el demandado, solo valora los documentos aportados por éste y es únicamente en base a ellos y a la excepción de fondo propuesta por el demandado en los cuales FUNDAMENTA SU DECISIÓN, SIN HACER ALUSIÓN A LA INSPECCIÓN JUDICIAL PRACTICADA POR EL MISMO TRIBUNAL DE LA CAUSA,(véase folio 105) LA CUAL RESUELVE CLARAMENTE LA CONTRADICCIÓN REFERIDA POR LA MISMA SENTENCIA DE QUE EN UNOS CONTRATOS SE HACE REFERENCIA A QUE EL INMUEBLE ARRENDADO ES UN LOTE DE TERRENO Y EN OTROS A QUE ES UN LOCAL COMERCIAL, ESTO ES, QUE EN DICHO INMUEBLE HAY UNA CONSTRUCCIÓN DE LA CUAL DEJÓ CONSTANCIA EL MISMO TRIBUNAL DE LA CAUSA EN LA INSPECCIÓN JUDICIAL REALIZADA.

Al analizar con ponderación la decisión apelada, se puede concluir que la reposición de la causa decretada no tiene elementos fundados en lo alegado y probado en autos, y que dicha reposición le causa un grave daño a la Parte Actora al exponerla de manera injusta e injustificada a ir a un nuevo proceso, con la dilación de tiempo y gasto de dinero que ello supone; y los argumentos para tomar tal decisión de reponer la causa son tan débiles y contradictorios que fácilmente quedaron rebatidos. Por las razones expuestas se puede concluir que si la sentencia apelada hubiese sido congruente con lo que dice al vuelto del folio 95 (en el renglón 54) de la inspección judicial en la que señala que se trata de un terreno edificado y además si hubiese también sido congruente con lo que señala en dicha inspección al vuelto del folio 96 (en el renglón 57 y siguientes) sobre el deber de la juez de valorar dicha inspección judicial en la sentencia. Consecuencialmente hubiera resuelto que se trata de un terreno edificado o construido y por lo tanto el tribunal A Quo hubiese desechado la excepción de fondo propuesta por el Demandado y consecuencialmente se hubiese pronunciado sobre el fondo declarado (sin) con lugar la demanda.

Por tales razones, en virtud de las pruebas que obran en autos, específicamente del contrato de arrendamiento y de la inspección judicial in comento, SOLICITO CON TODO RESPETO A ESTA ALZADA REVOCAR LA DECISIÓN DICTADA EN LA PRESENTE CAUSA por la cual el Tribunal A Quo repone la causa al estado de admitir nuevamente la demanda y que como consecuencia de esa revocatoria se ordene a dicho tribunal que proceda conforme al procedimiento breve a dictar sentencia al fondo de lo debatido en el presente juicio…”

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum) del cual, según la doctrina y la jurisprudencia emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.”

Tales obligaciones pueden ser quebrantadas por el órgano jurisdiccional por exceso o por defecto. En el primer caso, incurre en el vicio denominado de “incongruencia positiva”, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hechos que no fueron planteados por las partes en las oportunidades legales correspondientes y que, en consecuencia, son ajenos a la controversia que se decide; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de “incongruencia negativa”, que se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos en que se fundamenta la pretensión del actor o la defensa del demandado, alegados respectivamente en la demanda y en la contestación. También se incurre en este vicio, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a reposición, confesión ficta, perención etc. Ahora bien, en la presente causa, aún cuando la parte apelante indica la presencia de un falso supuesto y del silencio de prueba, como vicios en la sentencia apelada, esta Juzgadora en alzada procede también de oficio a examinar si la sentencia proferida por el a quo contiene algún vicio que pueda acarrar la nulidad de la misma.

Como infracción delatada la parte apelante indica que la Juez no aprecia para llegar a la conclusión de que el arrendamiento lo era sobre un lote de terreno urbano no edificado, una prueba de inspección y que sólo llega a tal conclusión de la revisión que hiciera de los contratos aportados junto con la contestación a la demandada por la parte accionada por lo que obvia indicar no sólo la valoración de tales documentos sino las conclusiones a las que llega según todas las pruebas que fueron aportadas por ambas partes, y por supuesto las aportadas por la contraparte que pretendía desvirtuar tal alegato de excepción, y tal como lo indica el apelante actor existe a los autos una inspección judicial promovida por la parte accionada y evacuada a los folios 95 al 97 que debió ser valorada para llegar a tal pronunciamiento de reposición, ya que existen pruebas que al decir del actor, no sólo pueden llegar a desvirtuar el hecho de que el terreno esta o no edificado, sino que existe una omisión en el pronunciamiento del referido medio probatorio evacuado, por lo que esta Alzada verifica que tal falta de pronunciamiento hace incurrir a la sentenciadora del a quo, en un silencio de prueba por omitir pronunciamiento acerca de todos los medios de pruebas producidos a los autos por las partes.

Pues bien, en sentencia de la sala de Casación Civil, de fecha 13 de noviembre de 1996, Ponente Magistrado Dr. H.G.L., en el juicio Centro S.B., C.A. Vs. L.F.S., Exp. Nº 94-0908, S. Nº 0388, expresó lo siguiente;

…Esta Sala, en uso de la facultad que le confiere el Art. 320 del C.P.C., casa de oficio el presente fallo, en virtud de haber incurrido el Juez sentenciador en el vicio de inmotivación, por infracción del Ord. 4º del Art. 243 eiusdem, al dejar de pronunciarse sobre los elementos probatorios cursantes en autos…

(Subrayado propio)

De igual forma, en decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 26 de mayo de 1994 con Ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., juicio M.R.A.V.. A.L.Q., Exp. 92-0698; criterio reiterado en sentencia de la misma sala, de fecha 06 de marzo de 1.996 con Ponencia del Magistrado Dr. A.R., juicio Wlademar Larrauri Vs. P.F.S., Exp. Nº 95-0783, S. Nº 0039, la sala señalo;

…El vicio del silencio de prueba produce necesariamente la inmotivación del fallo, ya que la única manera que tiene el juzgador de expresar cabalmente los motivos de hecho y de derecho de su decisión, es precisamente el análisis y valoración de todas las pruebas aportadas al proceso…

(Negritas y subrayado del Tribunal)

Finalmente, en Jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, de fecha 24 de febrero de 2.000 con Ponencia del Magistrado Dr. F.A. en juicio: P.A.A.M.V.. A.L.A.d.B., Exp. Nº 99-0750, S. Nº 0020, se hacen importantes consideraciones acerca de las diversas causas por las cuales es inmotivada una determinada sentencia, asi;

... en reiterados fallos se ha declarado inmotivadas las siguientes sentencias, a) La sentencia no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el fallo, lo cual no es probable que ocurra pues, es inconcebible que los jueces puedan llegar al extremo de ignorancia o de descuido en la redacción de sus fallos. b) Las razones expresadas por el sentenciador no contienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos de los litis, deben tenerse corno inexistentes. c) Los motivos se destruyen unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables, generando así una situaciones (sic) equiparable a la falta absoluta de fundamentos. d) Los motivos son tan vagos, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la Alzada o a la Casación conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar la sentencia. (...). f) Cabría agregar por último, el vicio de silencio de prueba, el cual puede ser encuadrado como una falta de motivación del fallo, y que se configura cuando el juzgador omite en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio existente en autos; cuando no obstante que la prueba es mencionada en la sentencia, no es analizada y valorada así sea ésta inocua, ilegal o impertinente; y, por último, se ha considerado inmotivado el fallo que hace un análisis parcial de una prueba cursante en autos…

(Resaltado de esta Alzada)

En atención al criterio jurisprudencial vertido en las decisiones indicadas up supra, y que esta superioridad acoge ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de la sentencia apelada se observa que la juez de la causa para llegar al dispositivo del fallo no valoró todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso por las partes intervinientes, limitándose a considerar las documentales y específicamente la cláusula primera de los contratos de arrendamiento que cursan a los autos, pero sin hacer la debida valoración de los mismos, entrando en una franca contradicción con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que el Juez debe analizar y valorar todas las pruebas que se hayan producido en el proceso aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción; igualmente obvia actuar conforme a lo previsto en el artículo 12 ejusdem, por lo que considera quien decide que en la sentencia recurrida se configura con tal silencio probatorio en el vicio de inmotivación de la sentencia, y específicamente en el vicio de incongruencia negativa, pues aún cuando los jueces no están obligados a dar amplísimos motivos, sin embargo, es indudable que para que los fundamentos expuestos sean -como es debido demostraciones de lo dispositivo- no sólo consistir sus argumentos en mera afirmaciones sobre puntos de hecho, sin que haya precedido a la exposición de tales hechos, un análisis de las pruebas constantes de autos, pues ello trae consigo una evidente inmotivación de la sentencia, vicio éste por el cual se debe declarar la nulidad de la sentencia del a quo, de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, anulada la sentencia del a quo procede esta juzgadora a resolver al fondo de la cuestión controvertida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y, a tal efecto, procede a analizar las pretensiones contenidas en el libelo y las defensas alegadas en la contestación de la demanda, conjuntamente con los elementos probatorios que cursan en autos.

PUNTO PREVIO

En el caso de marras el ciudadano L.B.B., en el escrito de contestación de la demanda opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que esta referida a: “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Defensa ésta que fue opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda tal y como consta a los folios 32 y 33 del presente expediente, y que esta alzada transcribe en forma textual los argumentos pertinentes de seguidas;

…Omissis…

Promuevo Cuestión Previa para que sea decidida como punto previo a la sentencia fundamentada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 11, basada en la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta:

La parte demandante presenta ante este Tribunal como fundamento de la demanda un (1) Contrato de Arrendamiento, basado en Cumplimiento de Contrato – Vencimiento de Prorroga Legal, siendo esto una simulación de la parte actora, con respecto a la realidad de los hechos, porque la realidad de los hechos es que existe una cadena documental expresada en la celebración de Contratos de Arrendamientos cuya fecha de inicio es el día 06 de Junio de 1996, con el mismo inmueble (Lote de Terreno Urbano), persiguiendo sorprender al juzgado y violentando de esta manera la tutela judicial efectiva de los arrendatarios, lo cual trae como consecuencia que la parte demandante simuló unos hechos para cercenar mis derechos como arrendatario y en contra a las normas y sus principios de Orden Público.

Queda comprobado ante el Tribunal de manera documental y suficiente la realidad de los hechos que hacen inadmisible o sin lugar la presente petición, pidiendo que se declare con lugar la cuestión previa opuesta…

(Subrayado de este Juzgado).

En cuanto a la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del CPC, referido a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual a consideración de esta juzgadora, no tiene ningún fundamento legal, ya que el demandado se limita a indicar que:

siendo esto una simulación de la parte actora, con respecto a la realidad de los hechos, porque la realidad de los hechos es que existe una cadena documental expresada en la celebración de Contratos de Arrendamientos cuya fecha de inicio es el día 06 de Junio de 1996, con el mismo inmueble (Lote de Terreno Urbano), persiguiendo sorprender al juzgado y violentando de esta manera la tutela judicial efectiva de los arrendatarios, lo cual trae como consecuencia que la parte demandante simuló unos hechos para cercenar mis derechos como arrendatario y en contra a las normas y sus principios de Orden Público.

Queda comprobado ante el Tribunal de manera documental y suficiente la realidad de los hechos que hacen inadmisible o sin lugar la presente petición, pidiendo que se declare con lugar la cuestión previa opuesta…

Ya en anteriores oportunidades este juzgado ha precisado, que la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto. Reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional.

En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida al ataque procesal de la acción, al sostener el oponente la existencia de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción, originado de la prohibición legislativa. La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien- como lo ha indicado reiteradamente la casación- cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. La prohibición, entonces, no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de disposición legal expresa.

En virtud de ello nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo: el artículo 1.801 del Código Civil establece que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta; el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo, el artículo 271 ejusdem, prohíbe proponer la demanda después de verificada la perención, hasta que transcurran los noventa días. Igualmente la ley establece causales taxativas que de no ser alegadas en la demanda, no pueden ser admitidas, tal y como sucede con las causales de divorcio del artículo 185 del Código Civil o los causales taxativas de invalidación de la sentencia contenidas en el artículo 328 del Código de Procedimiento Civil, fuera de las cuales el actor no puede inventar otras. Como puede verse, las causales de inadmisibilidad de una demanda, por prohibición expresa de la ley, son varias y si bien es cierto que la ley no tiene fórmulas sacramentales para consagrarlas, siempre debe aparecer claramente de la norma la voluntad del legislador de no dar tutela jurídica a la situación invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado la casación, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Esto significa que las prohibiciones, sanciones o nulidades, sólo deben declararse cuando lo preestablece texto legal expreso, o surge evidentemente de la propia naturaleza de la norma positiva, que prohíbe la admisión de la demanda sólo cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, según lo preceptuado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, la cuestión previa determina dos circunstancias jurídicas diferenciadas que son “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta,” y “ cuando solo permite admitirla por determinadas causales”, sin embargo no indicando la parte demandada en el caso bajo estudio, a cual de los dos supuestos de hecho, se contrae el alegato realizado, ni indicando la norma expresa de la ley que prohíbe admitir la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, indicando circunstancias de hecho que no se refieren a la cuestión previa sino mas bien a argumentos de defensa o de mérito como lo alega “una prorroga mayor por la existencia de una relación arrendaticia de mayor tiempo según alega una cadena arrendaticia de mayor tiempo” y “ estar prohibida su admisión”, sin indicar cual es su fundamento de hecho y de derecho, siendo esta pretensión, no contraria al orden publico, a las buenas costumbre o la Ley. Así se establece.

Del mismo modo, del escrito supra transcrito se evidencia que el demandado de autos, al momento de oponer la referida cuestión previa, observa esta sentenciadora que la accionada no hace mención acerca de alguna norma legal en la cual según alega se encuentra prohibida de manera expresa la acción incoada en la presente causa, siendo este uno de los elementos fundamentales para que pueda ser resuelta la cuestión previa opuesta, puesto habría que verificarse si los supuestos fácticos de la acción ejercida encuentra sustento en la norma que prohíbe su ejercicio.

Así lo señala E.C.B. en los comentarios del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, específicamente en relación a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 ejusdem;

…Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 CPC prohíbe, temporalmente, proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos (artículo 271 CPC.). El artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la ley no da acción para reclamar lo que haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado…” (Pág. 369).

En sentencia de la Sala Político-Administrativa, de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sentencia N° 542, se estableció:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

En razón de tales argumentos doctrinarios y jurisprudenciales, considera esta Jurisdicente que la cuestión previa opuesta por el demandado ciudadano L.B.B. no es procedente, en virtud de no existir ninguna disposición expresa de la ley que prohíba admitir la acción propuesta o que permita admitirlas por determinadas causales, que no se hayan alegado en la demanda. Por cuanto el demando de autos en el escrito indicado precedentemente, se limitó hacer señalamientos acerca de una supuesta simulación por parte de la accionante en los hechos narrados, lo cual no es un fundamento válido a los fines de oponer la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues lo que respecta a acción de simulación deberá ser ventilado por un procedimiento distinto.

En razón de los argumentos anteriores, considera forzoso esta Juzgadora que vista tal imprecisión a pesar de no haber sido contradicha la misma, debe en tal sentido este Tribunal en alzada desechar la cuestión previa opuesta, y declararla sin lugar por falta de fundamento jurídico y procederá a pronunciarse al fondo de la presente demanda.

Este Tribunal para resolver sobre el fondo observa:

Desechada como ha sido la cuestión previa opuesta por el demandado de autos ciudadano L.B.B., procede esta juzgadora a valorar el material probatorio promovido por las partes intervinientes en la presente causa, a los fines de determinar si son ciertos los alegatos hechos por la demandante ciudadana J.R.D.G. o si por el contrario logran ser desvirtuados con las defensas y probanzas del demandado de autos, por lo que a tales efectos se observa:

En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes presentaron por ante el Juzgado a quo, escritos mediante los cuales promovieron las siguientes pruebas:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora, a través de su apoderado, fue la primera en aportar las pruebas al proceso, mediante diligencia suscrita ante la secretaria del Tribunal de la recurrida en fecha 9 de abril de 2.008, sellada y debidamente firmada por dicha funcionaria (folios 57 al 60), promoviendo en la oportunidad legal las siguientes pruebas:

1).-Valor y mérito jurídico de las actas procesales en todo en cuanto favorezcan a su patrocinada.

Observa el tribunal que esta promoción efectuada en forma genérica y sin señalamiento expreso de las actas del proceso a que se refiere, resulta inapreciable, en virtud de que coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar circunstancias favorables a la parte promovente. Y así se decide.

2).- Promuevo el Valor y Mérito Jurídico del contrato de arrendamiento suscrito por J.R.D.G. (Arrendadora) y L.B.B. (Arrendatario).

A los folios 5 y 6 de este expediente, se encuentra agregado original de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos J.R.D.G. como arrendadora y L.B.B. como arrendatario, documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Mérida, el 07 de septiembre de 2.006, anotado bajo el N° 19, tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina pública.

De la revisión exhaustiva del referido documento, se logra observar que el mismo es un contrato a tiempo determinado, con una duración de un año fijo, contados a partir del 01 de septiembre de 2006 y de se desprende que ésta cláusula segunda, estableció además la prorroga legal, contada a partir de la misma fecha primero de septiembre de 2006, de la misma forma se desprende de la cláusula primera, se lee que, la arrendadora dio en arrendamiento un local comercial, ubicado en la Calle 25, cruce con avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

En la referida documental pública aparecen como otorgantes dos ciudadanos y que éstos son los mencionados up supra, con el carácter de personas naturales ambas, es decir, que la arrendadora o arrendatario están obrando en su propio nombre y representación.

En virtud de los argumentos expuestos anteriormente y por cuanto el presente documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte contraria, el mismo surte pleno valor probatorio a los autos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el mismo queda demostrada la relación arrendaticia a tiempo determinado que existió entre ambas partes los ciudadanos J.R.D.G. y L.B.B.. Y así se decide.

3).- Promueve el Valor y Mérito Jurídico de la Notificación Judicial realizada por J.R.D.G. (Arrendadora) a L.B.B. (Arrendatario), por intermedio del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, notificación practicada el 31 de julio de 2.007.

A los folios 7 al 14 del presente expediente cursa original de notificación judicial, de la que se desprende que, la ciudadana J.R.D.G., asistida de abogado, mediante escrito solicitó al Tribunal de Municipio a quien le correspondiera por distribución, se sirviera constituirse en el local comercial ubicado en la Calle 25, cruce con la Avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, con la finalidad de notificar al ciudadano L.B.B. de lo contenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ellos, es decir, de que el contrato locativo vencía el día 01 de septiembre de 2.007 y comenzaría a regir la prórroga legal correspondiente, indicándole que el lapso vencía el 01 de marzo de 2.008 en la cual por obligación legal y contractual el arrendatario debería hacer entrega del local comercial, desocupado de personas y de cosas y en el mismo estado de conservación que lo recibió, ya que el mismo sería ocupado por la arrendadora y su familia.

En tal notificación que fuera realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual se constituyó en el lugar indicado en fecha 13 de agosto de 2007, y realizada tal notificación al ciudadano L.B.B., se observa que se lee, la negativa del notificado a firmar el acta respectiva, hasta tanto no hablara con su abogado.

De la revisión y análisis realizado a la presente notificación judicial que cursa a los autos, esta Juzgadora considera que la misma tiene fuerza de documento público, y por cuanto no fue impugnada ni tachada por la parte contra quien obra, surte pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con la presente prueba que el ciudadano L.B.B., estaba en pleno conocimiento que el contrato suscrito por él y la ciudadana J.R.D.G., debidamente autenticado en fecha 07 de septiembre de 2006 por ante la Notaria Primera del Estado Mérida no sería renovado, y que una vez vencida la prórroga legal debía hacer formal entrega del inmueble que fuera objeto del referido contrato de arrendamiento. Y así se establece.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

La coapoderada judicial del demandado de autos, mediante diligencias de fechas 10 y 14 de abril de 2.008 respectivamente, consignó escritos de promoción de pruebas, los cuales obran a los folios 61 al 65 y 67 al 71 del presente expediente, cuyos medios probatorios indican:

- Promovió Inspección Judicial de conformidad con el Artículo 472 del Código Ejusdem, a los fines de que el Juzgado se traslade y se constituya en la Calle 25, haciendo esquina con la Avenida 7, específicamente en el Terreno donde en la actualidad se estacionan vehículos automotores y el cual guarda relación con la presente causa y se deje constancia de los siguientes particulares:

Omissis…

Primero: Solicito a la Ciudadana Juez se deje constancia que personas se encuentran actualmente en el sitio objeto de la Inspección, es decir, en el Terreno arrendado.

Segundo: Pido respetuosamente se deje constancia si en el lugar inspeccionado se encuentran edificaciones o mejoras realizadas.

Tercero: Pido respetuosamente al Juzgado se deje constancia si en el lugar inspeccionado existe un local comercial.

Cuarto: Pido al Juzgado se deje constancia del estado de conservación del terreno, es decir, si se encuentra revestido de piso y que tipo de material lo conforman, si se encuentra en el sitio inspeccionado paredes en que estado de conservación y pintura se encuentran.

Quinto: Solicito al Tribunal se deje constancia de cualquier otro hecho que surja en el momento de la Inspección.

Con la presente Inspección solicitada quiero demostrar a la ciudadana Juez, el hecho de que la cláusula primera del contrato de arrendamiento, suscrito por ante la Notaría Primera de Mérida, en fecha 07 de Septiembre del año 2.006, inserto bajo el número 19: Tomo 83, desdice realmente los hechos, por cuanto siempre ha sido un terreno destinado para estacionar vehículos, tal como vino contratando mi representado en documentos de contrato de arrendamiento anteriores, pidiendo a la ciudadana Juez, perciba a través de los sentidos los hechos materiales objeto de la controversia, por tanto, insisto en que se corrobore y se le de pleno valor probatorio al momento de tomar una decisión a lo realmente percibido desechando por completo la existencia de un local comercial previsto en la Cláusula Primera del documento objeto de la Demanda…

La inspección judicial promovida por la parte demandada de autos, fue evacuada el día 16 de abril de 2.008 y obra a los folios 95 al 97 del presente expediente, trasladándose y constituyéndose el juzgado a quo en la dirección indicada. En cuya evacuación esta Juzgadora observa que se dejó constancia de:

.- las personas que se encontraban en el inmueble, donde además de los apoderados judiciales de las partes intervinientes, se encontraba presente el ciudadano L.B.B., parte demandada y promovente de la inspección, así como también los ciudadanos O.J.Z.P., latonero; L.R.G.G., herrero; J.R.R., electricista de autos.

.- En cuanto al particular segundo, el Tribunal encargado de la inspección dejó constancia de lo que reproduce pertinentemente esta sentenciadora asi;

“…En el inmueble objeto de la presente inspección judicial esta Juzgadora observa que se encuentra edificado un cubiculo (sic), un área destinada para dormitorio, cocina y un baño privado. en (sic) el terreno se observa techos de zinc destinados a puestos de estacionamiento; una pequeña área destinada para trabajos de herrería y una pequeña área destinada para reparación de electroautos. Es todo.

De la referida inspección y en el particular tercero se indicó lo siguiente:

“… El Tribunal procede a dejar constancia que en el lugar inspeccionado no se observa un local comercial. Es todo. Y al cuarto particular indicó: “…que el inmueble objeto de la presente inspección judicial existen espacios ya referidos en el particular segundo cuyos espacios están revestidos de piso de cemento y techos de zinc, cuyo estado de conservación y pintura se encuentran en regulares condiciones…Omissis…

De la presente inspección judicial que cursa a los autos fue debidamente analizada y valorada por esta Alzada, de los cual es posible hacer los señalamientos siguientes:

.- Con la descripción ofrecida en el particular segundo por la Juez del a quo, queda determinado que en el sitio de la inspección existe una edificación acorde a las utilizadas comúnmente para el estacionamientos de vehículos, pues estos sitios adoptan una particular construcción, donde hay un espacio o casillas destinados a que sirvan de estacionamiento para los vehículos que utilizan el servicio, y obviamente las mejoras en ellas construidas son propias para el servicio que prestan, por lo que el local especifico objeto de la inspección y objeto del arrendamiento cuenta según la descripción hecha por la juez comisionada, “por un cubículo, un área destinada para dormitorio, cocina y baño privado,” todo esto permite ilustrar a quien suscribe de que en el sitio donde fue realizada la inspección funciona un local propio para el estacionamiento de vehículos, donde además se cuenta con espacio destinado a la herrería, pintura y a electricidad de autos (electroautos), y de hecho en el lugar inspeccionado, se encontraban para el momento de la inspección un herrero, un latonero y un electricista de autos.

.- En cuanto al particular tercero, la Juez del a quo dejó constancia de que en el lugar inspeccionado no observó un local comercial, lo cual a criterio de está juzgadora es una apreciación errada y subjetividad, ya que de los elementos objetivos extraídos de la inspección se desprende la existencia cierta de un local destinado a estacionamiento para vehículos, que fuera llamado por la juez que evacuó la referida inspección “ un cubículo, un área destinada para dormitorio, cocina y baño privado,” pero que tales mejoras indistintamente de ser llamadas local o cubículo forman parte de la construcción, y tal inmueble funciona en la calle 25, cruce con avenida 7, Municipio Libertador del Estado Mérida.

La presente inspección judicial tiene el valor de plena prueba respecto de los hechos constatados en la misma, conforme a los dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y en el caso de marras es capaz de brindarle a esta Juzgadora en alzada, suficientes elementos de convicción respecto a la existencia de un local destinado a puesto de estacionamiento, conformado por las mejoras que se dejaron establecidas en esta prueba, de las cuales dejó constancia la juez de la primera instancia, mejoras éstas que se encontraban edificadas al momento de la realización de la inspección por la Juez con competencia para dejar constancia de lo visto por ella, y que cuyo local comercial es precisamente el objeto de la presente demanda por cumplimento de contrato de arrendamiento, todo ello con sujeción a lo dispuesto en el artículo 509 ejusdem, que esta Juzgadora le da todo el valor jurídico que se otorga por tratarse de un documento público conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, todo lo cual desvirtúa el alegato de la parte demandada en relación a que se trata de un terreno urbano no edificado, puesto que al contrario, las indicadas mejoras son edificaciones construidas y que fueron objeto de la relación arrendaticia por lo que la acción bajo el marco de aplicación de la ley especial de arrendamientos inmobiliarios no puede tener duda. Y así se decide

- Valor y mérito jurídico de los documentos en el cual fundamentó la contestación a la Demanda el demandado, instrumentos que forman la cadena documental de cómo ha venido gozando y disfrutando el Inmueble.

1 Marcado con el literal “A”, documento suscrito en fecha 06 de junio del año 1.996; inserto bajo número 27; tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria.

El referido contrato de arrendamiento fue presentado en copia certificada y obra a los folios del 34 al 38 del presente expediente, el mismo aparece suscrito por J.R.G.D.G. como arrendadora y los ciudadanos E.C., O.Z.P. y C.A.B.V. como arrendatarios, dicho documento según este Tribunal demuestra la relación arrendaticia entre las partes contratantes y tales personas son ajenas a la presente controversia. De manera que, en el caso de autos no brinda ningún elemento de convicción acerca de la cuestión controvertida y mucho menos sobre la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en la presente causa, por lo cual esta Juzgadora lo desecha, conforme alo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

2 Documento distinguido con el literal “B”, suscrito en fecha 17 de junio del año 1.998, anotado bajo el número 26; Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

El presente documento se encuentra inserto a los folios del 39 al folio 42 de este expediente, también fue consignado en copia certificada y aparece suscrito por los ciudadanos J.R. viuda DE GARCIA como arrendadora y E.C., O.Z.P. y C.A.B.V. como arrendatarios. Al igual que el contrato a.c.a., solamente tal documento demuestra la relación arrendaticia entre terceras personas quienes fueron las partes contratantes, pero en ningún momento aportan al caso de marras alguna probanza acerca de la cuestión controvertida e igualmente esta Juzgadora lo desecha del presente juicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

3 Documento distinguido con el literal “C”, suscrito en fecha 29 de septiembre del año 2000, anotado bajo el número 79; Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

El presente contrato de arrendamiento consignado en copia certificada, obra a los folios 43 al folio 45 de este expediente y aparece suscrito por los ciudadanos: J.R.G.D.G. como arrendadora y E.C., O.Z.P. y L.B.B. como arrendatarios, tal documento relaciona a las partes intervinientes, siendo capaz de demostrar la relación arrendaticia entre las personas aquí mencionadas, durante el tiempo de vigencia de dicho contrato. Ahora bien, no resulta tal documento prueba alguna de la continuidad locativa, ya que tal contrato fue cumplido y vencido en el tiempo estipulado en él y en nada vincula la relación arrendaticia entre tales suscribientes con la actual relación arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada en el presente juicio, a pesar de que uno de los arrendatarios en aquel, sea hoy día el actual demandado en este juicio, y no se pueden vincular a personas distintas y ajenas a la controversia, con el nuevo contrato aunque en ellas estuviere incluido el demandado de autos, por lo que a criterio de esta Jurisdicente no se puede determinar que se trate de la misma relación arrendaticia discutida en este juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debiendo entonces ser desechado del proceso. Y así se decide.

4 Documento distinguido con el Literal “D”, de fecha 24 de Agosto del año 2.001, anotado bajo el número 50; Tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

El contrato de arrendamiento aquí analizado, fue consignado en copia certificada y consta a los folios 46 al 48, el mismo aparece suscrito por los ciudadanos: J.R.G.D.G. como arrendadora y E.C., O.Z.P. y L.B.B. como arrendatarios, en igual criterio al esbozado en el documento anterior tal documento no prueba que exista una relación arrendaticia entre las partes contendientes de esta causa, ya que ella sólo demuestra la relación arrendaticia que existió entre las personas intervinientes de ese contrato y que es distinta y anterior en un contrato ya cumplido y vencido, tal y como ya se dijo en la valoración del contrato precedente, éste se desecha del proceso, en orden a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

5 Documento distinguido con el Literal “E”, suscrito en fecha 08 de Octubre del año 2.004, inserto bajo el número 66; Tomo 60 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria.

El presente contrato de arrendamiento presentado a los autos en copia certificada, obra a los folios 49 al 52, suscrito por J.R.D.G., como arrendadora y “MULTISERVICIOS Y ESTACIONAMIENTO SEPTIMA AVENIDA S.R.L.” representado por el ciudadano L.B.B., en su carácter de socio y administrador de la citada sociedad mercantil, como arrendatario. El presente contrato de arrendamiento sirve de instrumento capaz de demostrar la relación arrendaticia entre las partes intervinientes la ciudadana Arrendadora y una persona jurídica, tal prueba en nada aporta elementos de convicción de que se trate de una continuidad arrendaticia, puesto que el arrendatario de ése contrato es una persona jurídica representada por su administrador y el actual contrato esta suscrito por el ciudadano arrendatario como persona natural y obviamente se trata de dos personas distintas, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 201 del Código de Comercio, en su parte in fine, en tanto “las compañías son personas distintas a las de sus socios”, por lo que en consecuencia nada prueban sobre los hechos controvertidos en la presente causa, por lo cual se desecha de la misma, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.166 del Código Civil. Y así lo establece.

6 Documento distinguido con la Letra “F”, documento suscrito en fecha 07 de Septiembre 2.006, inserto bajo el número 19; Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

El referido contrato de arrendamiento presentado en copia certificada por el demandado de autos y obrante a los folios 53 al 55 de este expediente, aparece suscrito entre los ciudadanos: J.R.D.G. como arrendadora y L.B.B. como arrendatario. Esta Sentenciadora aprecia que se trata del contrato objeto de la presente pretensión, cuyo documento es el documento fundamental de la misma, y fue presentado en original, acompañado por la parte actora junto al libelo, el mismo ya fue valorado en aquella oportunidad dándole este Tribunal plena validez por no haber sido impugnado, ni tachado por la parte demandada, por el contrario se observa que también fue consignado como prueba junto a los restantes contratos de arrendamientos, que ya fueron a.p.p. esta Juzgadora; por lo que en lo atinente al presente contrato de arrendamiento, considera quien decide, que no es necesario un nuevo análisis y valoración del mismo, por cuanto ya fue hecho precedentemente en este fallo, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos J.R.D.G. y L.B.B., demandante y demandado respectivamente en el presente juicio, bajo las condiciones de modo, tiempo y lugar contenidas en las cláusulas que conforman la relación jurídica ya también analizadas y con pleno valor jurídico para las partes. Y así se decide.

Del análisis exhaustivo realizado por quien suscribe, a la llamada por el accionado “cadena documental” traída a los autos por el demandado L.B.B., es necesario aclarar importantes señalamientos acerca del fundamento jurídico por el cual los contratos sólo surten efectos entre las partes contratantes; cuyas razones sirvieron refundamento para su exclusión de este proceso de los documentos identificados con los literales A, B, C, D y E, esto es como ya se indicó, el principio de la “relatividad de los contratos” por lo que resulta menester puntualizar, en virtud de que el alegato de continuidad arrendaticia alegada por la parte demandada, con sujeción a esta norma carece de fundamento jurídicos; en tal sentido, el artículo 1.166 del Código Civil establece: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”.

Los contratos tienen efecto sólo entre las partes, según el principio denominado de “relatividad de los contratos” el cual está instituido en nuestra legislación en la norma sustantiva supra transcrita.

En relación con el principio de relatividad de los contratos y más concretamente con los efectos internos del mismo, C.C.R. en su libro Obligaciones Civiles; elementos, Tomo I, explica:

Cuando se habla de contrato que no perjudica ni favorece al que permanece extraño al contrato, se habla del vínculo jurídico que nace por efecto del contrato, y se afirma, por consiguiente, que dicho vínculo no puede en modo alguno referirse al tercero. En efecto, el vínculo nace de acuerdo a dos voluntades, y si el tercero no ha dado su consentimiento no puede haberse acordado con el de los contratantes; ¿cómo, pues podría extenderse al mismo el vínculo jurídico creado por el concurso de otras voluntades?

(Págs. 141 y 142.) (Resaltado propio).

Así las cosas, en razón de los argumentos antes indicados considera esta Jurisdicente que queda suficientemente analizado el alegato de defensa y desechado del presente proceso por falta de fundamentos jurídicos, en tanto que la única relación arrendaticia comprobada a los autos como discutida, es la del contrato que obra inserto a los folios 5 y 6 del presente juicio, cuya valoración hecha en la parte motiva del fallo, tanto a éste como a los contratos de arrendamiento que fueron consignados como prueba por la parte demandada no le es dable al ciudadano L.B.B. pretender vincular los anteriores contratos de arrendamiento con el último de éstos, ni demuestran tal vinculación en la relación arrendaticia controvertida, por lo que finalmente el tiempo de duración y el lapso de prórroga legal resulta tal como fue alegada por la parte actora según el contrato escrito suscrito entre las partes y obviamente con plena vinculación jurídica entre la parte actora y demanda, en tanto que la prórroga comenzó al vencimiento del año de duración del contrato que lo fue el día 01 de septiembre de 2006, hasta el 01 de septiembre de 2007, por lo que la prórroga legal de seis (6) meses, que culminó el 01 de marzo de 2008, por lo que tales circunstancias no fueron desvirtuadas a los autos por la parte demandada ciudadano L.B.B., puesto que del contrato de arrendamiento dimana la obligación de éste en entregar el inmueble al vencimiento del término, específicamente en la cláusula octava, y en virtud de que en el libelo se alegó el vencimiento de la prórroga legal en beneficio del arrendatario L.B.B., que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el literal a del artículo 38 que dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses...omisis

En atención a la preindicada norma, al ciudadano: L.B.B. por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de un año, por lo que le correspondería al arrendatario seis (6) meses de prórroga legal, por lo que evidentemente según alega y fue demostrada por la parte actora ya el lapso de la prórroga se encuentra completamente vencida. Y así se decide.

- Promovió el valor y mérito jurídico de los recibos de pagos correspondientes a un mes por año firmados por la ciudadana J.R.D.G., con ocasión del alquiler de una parcela propiedad de la demandante de autos, ubicada en la Avenida 7 con calle 25 n° 25-38, en la ciudad de M.E.M., para demostrar la continuidad de la Relación Arrendaticia a favor del ciudadano L.B.B..

A los folios 72 al 83 del presente juicio se encuentran agregados recibos de pago, correspondientes al alquiler de un inmueble ubicado en la avenida 7, con calle 25, Nº 25-38, en la ciudad de Mérida. Los mismos aparecen discriminados así: 1-) El mes correspondiente a junio del año 1.996; 2-) el mes de enero del año 1.998; 3.-) el mes de abril del año 1.999; 4-) el mes de septiembre del año 2.000; 5-) el mes de noviembre del 2.001; 6-) el mes de marzo del año 2.002; 7-) el mes de febrero del año 2.003; 8-) el mes de enero del año 2.004; 9-) el mes de diciembre del año 2.005; 10-) el mes de diciembre del año 2.006.

Los presentes recibos demuestran los pagos efectuados por personas ajenas a la presente controversia cuyos pagos están referidos a probar según alega el demandado la continuidad arrendaticia y que soportan los contratos de arrendamientos aportados por el accionado, pero que fueron desechados en la parte superior de este fallo por no corresponder a la cuestión controvertida al estar referida a una relación arrendaticia distinta no discutida por sus titulares y que son terceros ajenos, pero como ya se indicó nada prueban acerca de la continuidad de la relación arrendaticia alegada por el demandado de autos, pues al igual que en los contratos ya valorados, aparecen personas distintas al demandado como arrendatarios. Y es pertinente destacar que los recibos de pagos sólo son instrumentos dirigidos a demostrar el efectivo cumplimento de la cancelación de cánones de arrendamientos sobre el referido bien, no pudiendo éstos servir de prueba acerca de la existencia de una relación arrendaticia o su continuidad. Por tal motivo esta Juzgadora de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil desecha tales instrumentos, por no aportar elementos relevantes y pertinentes a la situación controvertida en la presente causa. Y así se decide.

En relación al mes de enero del año 2.007 y el recibo del mes de marzo del año 2.008, observa este Tribunal que tales recibos de pagos demuestran el efectivo cumplimento de la cancelación de cánones de arrendamientos de los referidos meses del arrendatario en el presente juicio, sobre el referido bien, pero que en virtud de que esta circunstancia de la falta de pago no esta discutida en este juicio se desechan, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

- Promovió el valor y mérito jurídico del Registro de Comercio donde aparece un acta de fecha 03 de Octubre del año 1.996, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 27 de Abril del año 2.005, inserta bajo el número 65; Tomo A-10, donde en la cláusula Tercera de la misma, el demandado adquiere 150 cuotas de participación, en la misma el ciudadano L.B.B., es designado DIRECTOR EJECUTIVO, en consecuencia, es la persona que siempre ha estado a cargo del estacionamiento.

El Registro de Comercio traído a los autos en copia certificada obrante a los folios 84 al 92 del presente expediente y es un documento público que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, es un instrumento capaz de demostrar la participación del ciudadano L.B.B. en la empresa denominada: “MULTISERVICIOS Y ESTACIONAMIENTO SÉPTIMA AVENIDA S. R. L” producto de la venta de 150 cuotas de participación hecha por el ciudadano C.A.B.V., y que fue designado como Director Ejecutivo junto al ciudadano O.Z.P..

Ahora bien, dicho documento mercantil no resulta una prueba pertinente en el caso bajo análisis, puesto que no aporta a los autos elementos de convicción sobre los hechos controvertidos, motivo por el cual es desechado de la presente causa. Y así se establece.

Esta juzgadora finalmente para decidir observa:

De la valoración del acervo probatorio y de los argumentos expuestos por las partes, deberá esta Juzgadora emitir su pronunciamiento en el caso de marras, en primer lugar queda fuera de discusión la naturaleza del bien arrendado, en tanto que de las pruebas examinadas, fundamentalmente la inspección judicial quedó perfectamente dilucidado que estamos en presencia de un inmueble edificado con las mejoras que quedaron descritas atinentes a un cubículo o local comercial, con las especificaciones antes descritas, y descartado el argumento de defensa del accionado de que el inmueble pertenece al previsto en el literal a) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

En virtud de que la pretensión interpuesta es el cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, en consecuencia habiéndose demostrado suficientemente a los autos que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debidamente fundada con los elementos probatorios aportados por ambas partes, concluye quien sentencia que la parte demandada ciudadano L.B.B. no logró desvirtuar las pretensiones de la accionante ciudadana J.R.D.G., pues de su argumentos y probanzas no demostró la inexistencia de la relación contractual invocada por la parte actora, de manera que quedó determinado suficientemente que según el contrato arrendaticio la relación arrendaticia existente entre las partes comenzó el día 01 de septiembre de 2006, y que venció al término del un (1) año fijo, el día 01 de septiembre de 2007.

La parte accionada L.B.B., no demostró a los autos con las probanzas aportadas, la existencia de una relación superior, y por ende que le correspondiera una prorroga distinta a la que dimana del contrato de arrendamiento que vincula a las partes contendientes y que obra inserta al folio 5 y 6 el cual constituyó el instrumento fundamental de su pretensión, y que según el artículo 38 de la Ley especial, le corresponde según lo dispuesto en el literal a), seis (6) meses de prorrogas que se le vencieron el día 01 de marzo de 2008, por o que durante la prorroga legal el contrato de arrendamiento sigue siendo a tiempo determinado.

Por el contrario del examen realizado al contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.R.D.G. y L.B.B., está juzgadora verificó que efectivamente se trata de un contrato a tiempo determinado que comenzó a regir a partir del primero de septiembre del año 2.006, además quedó demostrada a los autos la intención de la arrendataria de no renovar el referido contrato de arrendamiento, con la notificación realizada a través del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción del Estado Mérida en fecha 13 de agosto del año 2.007 al arrendatario. Así pues una vez vencido el contrato y su correspondiente prórroga debió el ciudadano L.B.B. hacer la efectiva entrega del inmueble arrendado a la ciudadana J.R.D.G., y según lo alegado por la parte actora en el caso sub iudice no se cumplió con lo pactado en el contrato, razón por la cual la accionante procedió a demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento, operando la misma de pleno derecho, por lo que esta acción judicial encuentra sustento legal en lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.

En tal sentido, llenos los extremos legales valoradas las pruebas presentadas a los autos, queda demostrada la relación arrendaticia que surgió del contrato suscrito en fecha primero de septiembre de 2006 y el vencimiento de la prórroga legal correspondiente, por tales motivos deberá está Juzgadora en alzada declarar con lugar la acción de cumplimiento de contrato instaurada por la ciudadana J.R.D.G., lo cual se hará en la parte dispositiva de este fallo.

IV

DISPOSITIVA

En orden a las consideraciones expuestas en esta sentencia, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA, dictada en fecha 28 de mayo de 2008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta el día 5 de junio de 2008, por el apoderado judicial de la parte actora, abogado J.O.P.R. contra la sentencia definitiva proferida el día 28 de mayo de 2008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentara por la ciudadana J.R.D.G., contra el ciudadano L.B.B., todos identificados en este fallo.

CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana: J.R.D.G., contra el ciudadano: L.B.B.; en consecuencia se ordena a la parte demandada, la inmediata entrega del inmueble arrendado, consistente en un local comercial, ubicado en la Calle 25, cruce con Avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Se condena en las costas del juicio a la parte perdidosa en el presente fallo, ciudadano: L.B.B., en atención a la condena objetiva prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo por las numerosas causas en estado de sentencia de las que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de este fallo a las partes o a sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes contra la presente decisión, empezará el primer (1°) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la notificación ordenada.

Por cuanto al folio 4 del presente expediente, se evidencia que la parte demandante tiene su domicilio procesal en la siguiente dirección: Avenida las Américas, Centro Comercial Mayeya, Nivel Mezzanina, oficina J-21, Municipio Libertador del Estado Mérida. Líbrese boleta de notificación y entréguese al alguacil del Tribunal, practicándola en la forma ordenada en este fallo, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 174 ejusdem.

Y la parte demandada, según se desprende del folio 63 de este expediente, fijó como domicilio procesal el siguiente: Avenida 4 Bolívar, Edificio Oficentro, entre calles 24 y 25 Oficina 001, M.E.M.. Líbrese boleta de notificación y entréguese al alguacil del Tribunal, a los fines de que la practique en la forma ordenada en este fallo, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 174 ejusdem.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.

DADA, FIRMADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Mérida, a los veintidós (22) días de febrero del año dos mil diez (2010). Años: 199 de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

ABG. Y.F.M.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY Q.R.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11: 30 a.m.). Se expidió copia certificada para la estadística del Tribunal.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY Q.R.

Exp. 27.831

YFM/LQR/rr