Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 19 de Febrero de 2008
| Fecha de Resolución | 19 de Febrero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques |
| Ponente | Hector del Valle Centeno |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta, |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
197º y 148º
PARTE ACTORA: J.D.V.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.129.837.
APODERADO PARTE
ACTORA: J.Y., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.027.
PARTE DEMANDADA: L.D.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.173.211.
APODERADO PARTE
DEMANDADA: H.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.655.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE N° 14493
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
CAPITULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 25 de Mayo de 2004, la cual según distribución de causas le correspondió conocer a este Tribunal, quien en fecha 07 de junio de 2004, admitió la misma, ordenando el emplazamiento de la demandada, para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, contestara la demanda.
En fecha 21 de Junio de 2004, fueron decretadas las Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitadas por la parte actora en su libelo de demanda.
En fecha 04 de abril de 2006, la demandada, a través de su apoderado se dio por citada. Posteriormente, el 18 de mayo de 2006, contestó la demanda. En fecha 01 de junio de 2006, se declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto la misma no cumplió con los requisitos exigidos por nuestro código adjetivo.
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
En fecha 22 de septiembre de 2006, la parte actora, consigno un escrito de conclusiones.
CAPITULO II
MOTIVA
Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, pasa este Tribunal a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que según documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de enero de 2004, anotado bajo el N° 55, Tomo 3; de los libros respectivos; donde la ciudadana L.D.C.G., suscribió con su poderdante un contrato de opción de compra venta, de un inmueble de su propiedad, constituido por una casa, ubicada en la ciudad Residencial la Rosa, Urbanización Colinas de Guatire, Manzana I, Avenida 6, N° 247, Guatire, Estado Miranda, con una superficie aproximada de Doscientos Metros Cuadrados (200 M2), sus linderos NORTE: En una distancia de veinte metros (20 m2) con la Parcela I-248; SUR: En una distancia de veinte metros (20 m), con la Parcela I-246; ESTE: En una distancia de diez metros (10 m), con la avenida 6 de la Urbanización y OESTE: En una distancia de diez metros (10 m), con la parcela I-238; y le pertenece a la vendedora según documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Zamora en fecha 17 del mes de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 48, protocolo 1°, Tomo 19.
Que en el contrato se expresa claramente que el precio de venta del inmueble es por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,oo), los cuales serían cancelados de la forma siguiente: TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo) en dinero efectivo por la Optante en el momento de la protocolización del documento compra venta. Igualmente la Optante (su representada), también para el momento de la protocolización, entregaría en dación de pago, un inmueble de su propiedad.
Que en la cláusula segunda, las partes convinieron en que la duración del contrato sería hasta el 31 de diciembre de 2002, prorrogable por 30 días más.
Que en la cláusula tercera determinan que la vendedora declara recibir de la parte de la Optante la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo), dicha cantidad sería imputado al precio de venta del inmueble, más el precio establecido de la cantidad de VEINTE MILLONES EXACTOS (Bs. 20.000.000,oo) que era el precio del apartamento otorgado como donación de pago, más la cantidad de VEINTIUNO MIILON DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,oo), que entregaría la Optante al momento que se verificara la venta.
Que la ciudadana L.D.C.G., no cumplió con lo establecido en la cláusula sexta, que se refiere a los documentos, declaraciones y solvencias requeridas para protocolizar los documentos de compra venta definitivos, siendo que su representada si cumplió con lo convenido a cabalidad y diligentemente en esta cláusula.
Que su representada dio fiel cumplimiento a lo establecido en todas y cada una de las cláusulas del contrato de opción. Aún más en el cumplimiento anticipado de la dación de pago.
Que en virtud de lo expuesto demanda a la ciudadana L.D.C.G. para que cumpla con todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de opción, o a ello sea condenada, al pago de las costas y costos, más los honorarios de abogados.
Finalmente estima la acción en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,oo).
Por último solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar de los Inmuebles descritos en el libelo.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
Por su lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, por no ser ciertos los hechos narrados en la misma, ni asistirla el derecho invocado.
En cuanto al incumplimiento que alude la actora, de las cláusulas contractuales (Liberación de Hipoteca) aun cuando en el libelo de demanda señala que el termino del contrato era a tiempo determinado; siendo que el mismo se firmó el 18 de enero de 2002, con vencimiento al 31 de diciembre del mismo año, lo que nos lleva a considerar el mismo como de plazo vencido; asimismo señala que la fecha de interposición de la demanda es al 25 de mayo de 2004; o sea 2 años después del vencimiento del contrato.
Que el demandante no trajo a los autos alegato alguno donde se pueda corroborar si entre las partes hubo alguna comunicación en el sentido de solventar las anomalías que pudieron tener, limitándose a señalar que su poderdante si cumplió con su parte del contrato; cual fue pagar la inicial, sin embargo no consta el que haya sido diligente en coadyuvar para la consecución de uno de los requisitos crediticios como lo es la LIBERACION DE HIPOTECA DEL INMUEBLE, siendo que aún cuando no le corresponde; en virtud de su necesidad de obtener titulo de propiedad del inmueble enajenado, pudo ser expedita en la consecución del mismo.
En Cuanto al incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de opción de compra, la demandada hizo entrega a la demandante de una carpeta contentiva de las solvencias requeridas, para que le fuese otorgado el crédito que por Ley de Política Habitacional, había solicitado la actora por ante el Banco Mercantil.
Que el contrato tiene fecha DIECIOCHO (18) de enero de 2002, desde ese mismo momento la demandada inicio las gestiones por ante el departamento de Seguridad Social del Banco Central de Venezuela, para el momento de ofertar en venta la vivienda, reposa en el archivo comunicaciones entre otras fechadas 21.-05-02; 31-10-02; 10-03-03, en las cuales de manera reiterada se le indica al órgano la necesidad de hacer entrega del borrador de Liberación de Hipoteca, para ser enviado a la Institución Bancaria encargada.
Que el plazo estipulado en el contrato se venció y la prórroga también, sin embargo la demandada en su afán de continuar con la negociación no cesó en su empeño y continúo en el año 2003, comunicándose con el Banco Central, y le envió carta con fecha 24 de marzo de 2003, la cual se explica por sí sola y anexa a su escrito.
Que no es cierto que la demandada no cumplió, solo que hubo retardo en las gestiones para solicitud de crédito por parte de la actora
.
En la oportunidad de contestar a la demanda, la misma reconvino a la parte demandante, siendo declarada INADMISIBLE por este Tribunal, tal y como consta en auto de fecha 01 de junio de 2006.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1) Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó original del Contrato de Opción de Compra, celebrado entre las ciudadanas L.D.C.G., como Vendedora, y la ciudadana J.D.V.P., como Optante, sobre el inmueble objeto del presente juicio de Cumplimiento, autenticado en fecha 18 de Enero de 2002, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 55, Tomo 3.
Dicho instrumento al no haber sido impugnado ni desconocido por la parte demandada, este Tribunal lo valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil, que nos dice: “Instrumento público o autenticado es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un Juez, u otro funcionario o empleado público que tenga la facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”.
Con dicho contrato queda demostrado el negocio jurídico celebrado entre las partes, así como sus principales obligaciones. Así se decide.
2) Copia Certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M., en fecha 17 de Diciembre de 1993, bajo el No. 48, Protocolo 1°, Tomo 19, el cual valora este Tribunal, conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un documento público autorizado por un funcionario con facultad para darle fe pública. Con dicho documento quedó acreditado en autos que la ciudadana L.D.C.G., es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio.
3) Copia Fotostática de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., en fecha 24 de Febrero de 2003, bajo el No. 09, Protocolo 1°, Tomo 10, y por cuanto se trata de un documento público, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento público autorizado por un funcionario facultado para darle fe pública, y el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra quien se opuso, quedando demostrado en autos que la ciudadana J.D.V.P., cumplió con la obligación de venderle a la ciudadana L.D.C.G., el inmueble que según el Contrato de Opción de Compra, entregaría en Dación de Pago.
4) Copia Fotostática de documento mediante el cual la ciudadana L.D.C.G., demandada en este juicio, vende en la misma fecha a un tercero, el inmueble entregado en Dación de Pago por la parte actora, sin relación alguna con respecto a los hechos controvertidos, por lo cual se desecha del proceso.
5) Carta Misiva dirigida a FOMBIENES, supuestamente por la ciudadana J.D.V.P., parte actora en este juicio, la cual desecha este Tribunal como prueba, por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.374 del Código Civil, vale decir, la aceptación de ésta por la parte a quien le fue opuesta.
6) Con relación a las otras comunicaciones sin firma, planillas de recaudos y supuesto recibo de entrega de documento a la parte actora, por cuanto no se sabe de donde provienen, carecen de validez y no constituyen prueba alguna..
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Con el escrito de contestación, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó Comunicación emitida por el Jefe del Departamento de Bienestar Social del Banco Central de Venezuela, a la ciudadana L.D.C.G., parte demandada en este juicio, la cual desecha este Tribunal como prueba, por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.374 del Código Civil, vale decir, la aceptación de ésta por la parte a quien le fue opuesta.
2) Comunicación enviada supuestamente por la ciudadana L.D.C.G., parte demandada en este juicio, al Departamento de Seguridad Social, División de Préstamo Hipotecario del Banco Central de Venezuela, la cual desecha este Tribunal como prueba, por cuanto debió promoverse a tal fin la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
3) Comunicación enviada supuestamente por la parte actora a FOMBIENES, así como otras comunicaciones sin firma, planillas de recaudos y supuesto recibo de entrega de documento a la parte actora, que no se sabe de donde proviene, sobre las cuales ya hizo pronunciamiento este Tribunal al a.l.p.d.l. parte actora.
4) Comunicación enviada por la ciudadana L.D.C.G. al Banco Central de Venezuela, Unidad de Crédito Hipotecario, la cual no se aprecia, por cuanto debió promoverse para ello la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
5) Documento que contiene el supuesto contrato de préstamo a interés otorgado por el Banco Mercantil a la parte actora en este juicio, el cual se desecha como prueba por no estar suscrito por las partes.
6) Comunicación enviada por la ciudadana L.D.C.G. al Departamento de Seguridad Social del Banco Central de Venezuela, en fecha 24 de marzo de 2003, la cual se desecha, por cuanto debió promoverse para ello la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La parte actora demanda el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra, autenticado en fecha 18 de Enero de 2002, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 55, Tomo 3 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, suscrito por las ciudadanas: L.D.C.G., y J.D.V.P., mediante el cual la demandada otorga a la actora la opción de compra de un Inmueble constituido por una (1) casa, ubicada en la Ciudad Residencial La Rosa, Urbanización Colinas de Guatire, Manzana I, Avenida 6, No. 247, Guatire, Estado Miranda, con una superficie aproximada de Doscientos Metros Cuadrados (200 Mts.2), cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en autos, negociación ésta que fue pactada por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), para ser cancelados en los términos contenidos en dicho contrato, en virtud de que la parte demandada no cumplió con las Cláusulas contenidas en el mismo, específicamente con la liberación de la Hipoteca de la casa objeto del contrato, así como la falta de entrega por parte de la demandada a la actora, de los documentos, declaraciones y solvencias requeridas para protocolizar los documentos de compra venta definitiva.
Ahora bien, la parte demandada, sólo se limitó a negar, el incumplimiento de las cláusulas contractuales, como es el hecho de la Liberación de la Hipoteca del Inmueble, y de la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra, referido a la obligación de entregar la documentación requerida para la protocolización del instrumento definitivo de venta, sin haberlo demostrado en autos sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil., existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso, la Optante, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.
Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor, por lo que quien aquí sentencia considera procedente declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, ha interpuesto la ciudadana J.D.V.P., contra la ciudadana L.D.C.G.. En consecuencia, se condena a la demandada a que cumpla con todas y cada una de las Cláusulas contenidas en el Contrato de Opción de Compra cuyo cumplimiento ha sido demandado en este juicio.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, ha interpuesto la ciudadana J.D.V.P., contra la ciudadana L.D.C.G., ampliamente identificadas:
Se condena a la demandada, ciudadana L.D.C.G., a que cumpla con todas y cada una de las Cláusulas contenidas en el Contrato de Opción de Compra cuyo cumplimiento ha sido demandado en este juicio.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.
Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ibidem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los Diecinueve (19) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
DR. H.D.V. CENTENO G.
LA SECRETARIA ACC,
ABG. A.M.G..
NOTA: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 01:00 p.m.
LA SECRETARIA ACC,
MJFT/lcfa.
Exp. No. 14493.
