Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 20 de Mayo de 2013

Fecha de Resolución20 de Mayo de 2013
EmisorTribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
PonenteCristina Beatriz Martínez
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-

La Asunción 20 de Mayo de 2.013.-

203° y 154°.-

Visto la demanda que por RECTRATO LEGAL ARRENDAMIENTO, y acción subsidiaria por NULIDAD DE VENTA, y sus recaudos anexos, presentada por el ciudadano J.C.S.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 6.824.474, asistido de abogado, expediente N° 24.750; désele entrada y anótese en los libros correspondientes. A los fines de este Tribunal pronunciarse en cuanto a la admisión o no de la presente demanda observa:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la Admitirá si no es contraría al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…

La norma antes trascrita otorga una facultad al juez que conozca de la causa, quien proveerá la admisión cuando esta no aparezca contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley.

De acuerdo al artículo 341, in comento, establece supuestos de inadmisibilidad de la demanda los cuales son: A) si no es contraria al orden público (debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones reciprocas); B) a las buenas costumbres, (se entiende por buenas costumbres aquellas reglas tradicionales establecidas conforme a la decencia, honestidad y moral); y C) alguna disposición expresa de la Ley, (debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en la Ley).

La disposición contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es entonces una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al Juez, en virtud del cual el Juez puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley, se trata de una norma legal que tiene a resolver ab initio, in limine litis, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de celeridad procesal y del silogismo jurídico en virtud del cual, si la norma que el actor invoca, no existe como norma abstracta, es inútil investigar si se ha convertido en concreta.

En este sentido la parte actora en su escrito de demanda manifiesta que es arrendatario de un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y numero L-1, ubicado en la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL V.D.V., el cual se encuentra situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, del Estado Nueva Esparta, conforme consta del respectivo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 5 de Marzo de 2009, bajo el número 42 del tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

Que tiene derecho al retracto legal en relación con la operación de compra-venta realizada entre el propietario arrendador A.L.H.G., y el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, mediante documento protocolizado en la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y G.d.E.N.E., en fecha doce (12), de Abril de 2.013, anotada bajo el número 2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.5204, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013.

Que subsidiariamente demanda a A.L.H.G., y a FERAS MAHSARAH MAMAD, plenamente identificados, por Nulidad de Venta y cumplimiento de Contrato, invocando y reproduciendo los hechos ya narrados en la acción principal como parte de estas acciones subsidiarias.

En el caso analizado el ciudadano J.C.S.G., ya identificado, en el libelo de la demanda señaló: “…Con fundamento en las razones de hecho y de derecho que han quedado expuestas en los capítulos precedentes, en mi nombre y en representación de mis derechos e intereses, ocurro ante su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente DEMANDO en este acto, por RECTRATO LEGAL ARRENDATICIO, a los ciudadanos: 1) A.L.H.G., en su carácter de propietario-vendedor y arrendador; y 2) FERAS MAHSARAH MAHOMAD, en su carácter de comprador; todos anteriormente identificados, para que convengan, o en caso contrario así los decida este Tribunal, en lo siguiente: V.1.- en que mi persona, por virtud de la oferta preferencial de venta pura y simple que me hiciera A.L.H.G., del LOCAL L-1 del Centro Comercial V.d.V., a que se refiere esta demanda, oportunamente aceptada, tiene derecho preferente de adquirir el mencionado inmueble en las condiciones de la oferta, por el precio de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, (BsF. 5.200.000,oo).- V.2.- En que mi persona tiene el derecho de retracto legal y por efecto de SUBROGARSE en la persona del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD, en la operación de compra-venta realizada con violación de mi derecho preferencial, al cual consta de documento protocolizado en la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y G.d.E.N.E., en fecha doce (12), de Abril de 2.013, anotada bajo el número 2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.5204, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013, y tiene por objeto un (1) Local Comercial distinguido con la siglas L-1,…/….Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, en mi nombre y en representación de mis derechos e intereses, ocurro ante su competente autoridad, subsidiariamente, para demandar, como en efecto formalmente demando a los ciudadanos A.L.H.G., y FERAS MAHSARAH MAHOMAD, igualmente antes identificados en este libelo, par (sic) que convengan o en caso contrario así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva, en la NULIDAD de la venta del LOCAL L-1 del Centro Comercial v.d.V., la cual consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y G.d.E.N.E., en fecha doce (12) de Abril de 2.013, anotado bajo el número 2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013,…”

En este sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si.

Con relación a esta última norma, el Dr. E.C.B., en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente: “Encontramos en esta norma tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber: A. En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo. B. No se pueden acumular en el mismo libelo las que por razón de la materia correspondan a otros tribunales y no al que inicialmente, así, un Tribunal Laboral no podrá conocer de una pretensión de índole mercantil que se pretenda acumular a la que está sustanciando dentro de su competencia. No obstante, un Tribunal Civil puede conocer de una causa mercantil si posee dicha competencia. En otro supuesto, un Tribunal, aun siendo civil, no podrá acumular otra pretensión civil, si ésta última corresponde al conocimiento de un tribunal distinto, verbigracia, los que conocen del derecho de familia exclusivamente, los de menores, etc. C. Se produce la inepta acumulación cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Si no se produce esta incompatibilidad de procedimientos, dos demandas siendo incompatibles entre sí, podrán acumularse en un mismo libelo para que se resuelva una como subsidiaria de la otra,…”.

Con relación a la inepta acumulación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta y uno (31) de marzo del año 2.005, con ponencia de la magistrada YRIS ARMENIA PEÑA DE ANDUELA dejó sentado lo siguiente:

Del análisis de autos se evidencia que el Juez de Primera Instancia admitió la demanda de interdicto de obra nueva interpuesta por el ciudadano J.C.B.S., ahora bien, de la recurrida se observa que el ad quem verificó la existencia de dos pretensiones cuyos procedimientos eran incompatibles, así las cosas ordenó reponer la causa al estado de que se admita nuevamente, por los trámites del procedimiento ordinario. La Sala constata que efectivamente tal y como lo señaló el juez de la recurrida existen procedimientos incompatibles entre sí, tramitados en una misma demanda. Sin embargo, el ad quem en lugar de declarar Inadmisible la demanda, ordenó la reposición de la causa al estado de admisión, originándose una subversión procesal, ya que de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, debió declarar la nulidad de todas las actuaciones y en virtud del artículo 78 del mismo código declarar inadmisible la demanda por la existencia de inepta acumulación de procedimientos en el mismo…Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. En el caso subjudice, el actor acumuló la demanda de interdicto de obra nueva y resarcimiento de daños y perjuicios e indemnización por gastos, las cuáles están sujetas a trámites y procedimientos diferentes e incompatibles entre sí, es por ello que existe una inepta acumulación de procedimientos…

Así misma la referida Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., en sentencia de fecha 21-7-2.009, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expediente nro. 08-0629, estableció lo siguiente:

…La prohibición de la Ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…

Ahora bien, en referencia a la acumulación de acciones, se ha señalado que son de eminente orden público, ya que la doctrina pacífica ha sido exigente en lo que respecta a la observación de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales.

En este sentido, a los fines de decidir sobre la admisión o no, de la presente demanda, corresponde en primer lugar analizar la naturaleza de las acciones incoadas, a saber: retracto legal arrendaticio y nulidad de venta; así, se aprecia que en cuanto al Retracto Legal Arrendaticio, en un sentido amplio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero que adquiere del arrendador el inmueble arrendado; al respecto, en el caso bajo análisis, la parte actora solicita en su petitum, su derecho a subrogarse en el carácter del comprador, en las mismas condiciones estipuladas según documento traslativo de la propiedad, protocolizado en fecha 12-4-2.013, anotado bajo el número 2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.5204, y de esta manera, subrogarse a los derechos adquiridos por el tercero adquirente.

En este orden de ideas es preciso analizar, lo concerniente a la definición que expone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011) sobre el retracto legal arrendaticio, en su artículo 138, que expresa lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para cumplir este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según el caso.

En el caso del retracto legal arrendaticio, la mencionada Ley de Arrendamientos, prevé en su artículo 98, que las demandas que pretendan tal acción, se sustanciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la referida ley.

La Nueva Ley de Arrendamientos, según el artículo 98, que expresa lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reíntegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley independientemente de su cuantía y supletoriamente se aplicaran las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil”.

En cuanto a la acción de nulidad, se trata ésta de una acción de naturaleza personal que, en principio, persigue dejar sin efecto la negociación sobre la cual haya recaído el contrato de compra-venta de que se trate, tomando como base la presunción de que dicha operación fue efectuada en detrimento de los intereses de algún sujeto relacionado directa o indirectamente con la operación en cuestión, por lo que se asemeja este planteamiento a lo que eventualmente configura una acción de nulidad.

En ese sentido, la acción de nulidad, como tal, se asimila su carácter como al de la simulación e incluso, al del fraude procesal y tal es su contenido, que el ejercicio de la misma se supedita al procedimiento ordinario, ajustándose a las reglas que al efecto la Ley Adjetiva consagra.

En este estado de cosas, de la pretensión de nulidad se deduce, que las causas por las cuales el contrato puede ser anulado, son: la demostración efectiva de la existencia de incapacidad legal de las partes contratantes o de una de ellas; y por vicios del consentimiento.

Ahora bien, con relación a la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1131 dictada en fecha 13 de julio de 2011, caso S.M.P.G. y TEUDIS A.C.P., bajo la ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, dejó establecido:

…En relación con la posibilidad de que se permita la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, lo que en criterio de los demandantes no infringiría el debido proceso ni la tutela judicial eficaz, la Sala reitera el criterio que expresó con ocasión del análisis de la acumulación de pretensiones de amparo y revisión constitucional en el sentido de que:

Por último esta Sala considera oportuna la cita del único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que complementa al artículo transcrito supra, en los siguientes términos:

‘... podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí’ (Subrayado añadido).

De la lectura de la norma en cuestión se colige que sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles.

Entiende entonces esta Sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.

(s. S.C. n.º 3045 02.12.02, caso: Micro Computers Store S.A.)

De manera que está fuera de la consideración de esta Sala permitir la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles y mucho menos ordenarle a otro Juzgado actuar fuera de su competencia.

Para mayor abundamiento, debe esta Sala observar a los peticionantes de revisión que contrariamente a lo que ellos afirman, la nulidad de la venta en la que las solicitantes pretenden subrogarse es incompatible con la demanda de retracto legal arrendaticio, cuestión que esta Sala expresó en sentencia n.º 04 del 26 de febrero de 2010 (caso: M.M.O.d.M.) en la que se afirmó la incompatibilidad de las pretensiones de simulación –la que acarrearía la nulidad del acto simulado incluso respecto de los terceros que conocían la simulación- y el retracto legal arrendaticio, por cuanto dichas pretensiones “…son excluyentes entre sí, ya que no se puede pedir la simulación de una venta y pretender subrogación en la misma”.

En el caso bajo análisis los arrendatarios pretendieron que el Juzgado de la causa anulase la venta a las ciudadanas E.P.V. y R.E.P. y que, concomitantemente, se les subrogase en la venta cuya nulidad pretenden, peticiones entre las cuales no establecieron subsidiariedad alguna, en su demanda…

En virtud de las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales supra señaladas, se hace necesario acotar en este punto, que la incompatibilidad de procedimiento impide cualquier acumulación de autos y pretensiones, siendo que, en un proceso en el cual se encuentran contenidas dos causas, estas no pueden transcurrir, ni ser llevadas por distintos procedimientos, ni lapsos.

En acatamiento a la norma y al criterio sostenido por nuestro M.T., siendo que en el presente caso nos encontramos ante la acumulación de dos pretensiones que se excluyen y son contrarias entre sí, en virtud de que no es procedente subrogarse a un contrato cuya nulidad se pretende, y siendo además que dichas pretensiones deben ser tramitadas en procedimientos distintos, toda vez, que, la acción de retracto legal arrendaticio, por el procedimiento oral especial establecido en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios; y la acción de nulidad de venta tramita por el procedimiento ordinario, de conformidad con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil; y en este caso específico, en que se ha demandado la acción de Retracto Legal Arrendaticio, subsidiariamente con la Nulidad de Venta; estamos ante un caso de inepta acumulación de pretensiones conforme el artículo 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, debiendo declararse en consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA.

Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara INADMISIBLE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, subsidiariamente con la ACCIÓN DE NULIDAD y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano J.C.S.G., contra los ciudadanos A.L.H.G., y FERAS MAHSARAH MOHAMAD.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinte (20) días del mes de Mayo del año Dos Mil Trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

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