Decisión nº 109-O-05-10-06 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 5 de Octubre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

EN SU NOMBRE

Expediente: Nº 3947.-

Vista la apelación interpuesta por las abogadas C.C.S.L. y D.V.S., actuando con el carácter de directora y apoderada, de VENEZOLANA AÉREA DE FUMUGACIÓN PVA, C.A., respectivamente, contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas, mediante la cual se declaró con lugar la demanda, con motivo del juicio que por cobro de bolívares por vía ejecutiva intentara la junta de condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISMAR SUITES contra la apelante, quien suscribe para decidir observa:

II

Se trata del cobro insoluto de 19 cuotas de condominio correspondiente a los apartamentos Nº 3-2, de un área de ochenta y un metros con ochenta y nueve decímetros cuadrados (81,89), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: pasillo de circulación; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: con el apartamento 3-1; y OESTE: con el apartamento 3-3, y propiedad de la demandada, según documento protocolizado el 21 de agosto de 1997, ante el Registro subalterno inmobiliario del municipio Silva, del estado Falcón, bajo el Nº 9, folios 51 al 58, Protocolo I, tomo 8, tercer trimestre del año respectivo; y del apartamento 3-3, de un área de ochenta y un metros con veintiséis decímetros cuadrados (81,26) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: pasillo de circulación; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: con el apartamento 3-2; y OESTE: con el apartamento 3-4 y ascensor, propiedad de la demandada, según documento protocolizado el 02 de septiembre de 1997, ante el Registro subalterno inmobiliario del municipio Silva, del estado Falcón, bajo el Nº 27, folios 172 al 179, Protocolo I, tomo 10, tercer trimestre del año respectivo, ambos del edificio BRISMAR SUITES, situado en la avenida S.d.T. municipio S.d.e.F. soportados por las siguientes facturas:

Facturas S/N del apart. A 3-2 Meses del año 2003 Monto (Bs) Emitente

Julio 153.129,12

Condominio

Brismar Suites

Agosto 152.591,65

Septiembre 139.475,15

Octubre 139.213,67

Noviembre 144.524,56

Diciembre 145.336,53

Meses del año 2004 Monto (Bs.)

Enero 147.848,01

Febrero 152.255,51

Marzo 150.048,08

Abril 147.792,93

Mayo 206.982,06

Junio 208.841,90

Julio 216.853,70

Agosto 218.218,03

Septiembre 226.175,55

Octubre 252.725,98

Noviembre 254.489,81

Diciembre 223.055,01

Mes del año 2005 Monto (Bs.)

Enero 144.880,72

Facturas S/N del apart. A 3-3 Meses del año 2003 Monto (Bs.) Emitente

Julio 151.742,09

Condominio Brismar Suites

Agosto 151.209,47

Septiembre 138.211,79

Octubre 137.952,68

Noviembre 143.215,46

Diciembre 144.020,07

Meses del año 2004 Monto (Bs.)

Enero 146.508,80

Febrero 150.876,38

Marzo 148.688,95

Abril 146.454,23

Mayo 205.343,73

Junio 207.187,31

Julio 215.127,13

Agosto 216.423,63

Septiembre 224.309,53

Octubre 250.524,75

Noviembre 252.367,99

Diciembre 219.215,83

Mes del año 2005 Monto (Bs.)

Enero 143.568,39

incoada por la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISMAR SUITES, representada por los ciudadanos A.A.G.H. y H.R.M.A.; y más el pago de los intereses moratorios y la indexación de la suma demandada y las costas procesales; ante la cual VENEZOLANA AEREA DE FUMIGACIONES PVA, C.A., luego de reformada y admitida la demanda y citada, en el acto de contestación alegó: a) impugnó los recibos de cobro por cuotas mensuales de condominio, acompañados a la demanda, al considerar que éstos, no tenían firmas y que no se sabía quién los había emitido, por lo que no producían ningún efecto de responsabilidad personal y jurídica; b) alegó la improcedencia de la vía ejecutiva, dado que esta vía, sólo permite el cobro de cantidades líquidas y con plazo vencido; y no, las cuotas de condominio vencidas o por vencerse; c) la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar el juicio, dado que la persona con cualidad e interés para actuar y reclamar los derechos, era la comunidad de propietarios, en representación de la Junta de Condominio; d) la liberación de la obligación, por no tener los apartamentos los servicios comunes de agua y luz, los cuales les fueron cortados y como consecuencia no pudo disfrutar de ellos; y e) la improcedencia de la indexación reclamadas como deuda, debido a que la presunta mora, se genera, a consecuencia del incumplimiento de la demandante, no imputable a ella.

Para probar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las pruebas que se especifican en la parte motiva de este fallo.

Pruebas que fueron admitidas por el Tribunal de la causa.

El 20 de marzo de 2006, el Tribunal de la causa, declaró con lugar la demanda promovida por el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISMAR SUITES, contra VENEZOLANA AEREA DE FUMIGACION PVA, C.A., con motivo del Juicio que por cobro de bolívares por vía ejecutiva, sentencia que fue apelada y en razón del cual sube el proceso a conocimiento de este Tribuna Superior.

III

Así las cosas quien suscribe para decidir observa:

La falta de cualidad alegada por la sociedad demandada, se limita a señalar que el Conjunto Residencial BRISMAR SUITES, no es una persona jurídica, sino el nombre de un inmueble, sometido al régimen de propiedad horizontal que no le otorga capacidad para contratar, ni para intentar el presente juicio.

Lo que afirma la demandada es cierto, en el sentido que una cosa no es sujeto de derecho, pero, olvida que todos los propietarios agrupados en la comunidad surgida del régimen de propiedad horizontal, específicamente, en los artículos 18 al 22 de la Ley, que le otorgan la facultad a la Junta de Condominio, legalmente constituida conforme a los estatutos, para ejercer las acciones de cobro de las cuotas de condominio insolutas, de manera que la falta de cualidad carece de todo fundamento, ya que quien demandó fue la Junta de Condominio del conjunto residencial BRISMAR SUITES, para lo cual produjeron el documento de condominio; y así se establece.

En cuanto, a la impugnación de los treinta y ocho (38) recibos, acreditativos de la deuda reclamada, hecha por la sociedad demandada, por cuanto carecía de firma, lo cual le restaba validez, según ella, cabe destacar que el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.s. que tales recibos tienen fuerza ejecutiva, pero además lo más importante, es que ellos, se emiten para comprobar la liberación del deudor, es decir, que la sociedad demandada cumplió con su obligación, para lo cual se debe colocar el sello de cancelación debidamente firmado; si la sociedad demandada no pagó, mal puede pretender que se hayan emitido recibos debidamente firmados a su favor, además a los autos se acompañó actas de asamblea donde se acordó fijar las cuotas de condominio a pagar, por lo que tal alegato es improcedente, según el documento que riela del folio 117 al 119 del expediente, ya hemos señalado que el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.s. que las planillas pasadas por el administrador a los propietarios de los apartamentos, respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva, por lo que el argumento de defensa de la demandada carece de fundamento; y así se declara.

También, la sociedad demandada señaló que la acción de cobro deducida por la demandante era inadmisible en atención a lo establecido en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:

La inadmisibilidad prevista en la referida norma constituye una excepción a la garantía del libre acceso a la tutela judicial establecida en el artículo 26 de la Constitución nacional, por lo que toda prohibición de la Ley para admitir el derecho de acción, debe ser expresa. En tal sentido, cabe señalar que la Ley de Propiedad Horizontal consagra el derecho de la Junta de Condominio para ejercer acciones judiciales contra los propietarios, ante los Tribunales de la República, entre ellos, el cobro de las cuotas de condominio insolutas, tal como lo proveen los artículos 14, 15 y 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal; de manera que la defensa perentoria propuesta es improcedente; y así se de clara.

También, la sociedad demandada pretende alegar una especie de excepción de contrato no cumplido, al señalar que no se le puede exigir el pago de la deuda porque le fueron cortados los servicios de agua y de luz, lo cual implica, un reconocimiento implícito de la deuda.

Quien suscribe para decidir observa:

Si bien es cierto, que el corte de los mencionados servicios constituye un mecanismo abusivo por parte de la Junta de Condominio, al hacerse justicia por su propia mano, no menos es cierto, que ese alegato no demuestra que el demandado haya cumplido con su obligación, ni le da derecho a excepcionarse en el pago de la deuda reclamada, porque él está obligado a contribuir con los gastos de las cosas comunes; y así se declara.

Resuelto los anteriores aspectos, y dado el alegato de la parte apelante de que la sentencia no se atuvo a lo alegado y probado por las partes, tal como lo exigen los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, lo cual la infecta de inmotivación y por tanto de nulidad, quien suscribe para resolver observa:

Ciertamente, el fallo apelado no hace ninguna consideración sobre las pruebas aportadas por las partes al expediente, lo cual hace que adolezca del vicio de inmotivación por silencio de prueba, lo cual acarrearía la nulidad del fallo, pero, esta declaratoria no da lugar a la reposición de la causa, sino a que este Tribunal decida el fondo de la misma, tal como lo señala el artículo 209 eiusdem; y así se declara.

En tal sentido, quien suscribe para decidir observa:

La demandante promovió las siguientes pruebas: 1) copia simple del documento de condominio del Conjunto Residencial BRISMAR SUITES, inscrito ante el Registro subalterno del municipio S.d.E.F., el día 15 de marzo de 1995, bajo el Nº 1, folio 01 al 41, protocolo I, tomo 10, primer trimestre del año respectivo, el cual acredita la existencia de ese condominio y de la designación de la administración e instrumento, que es admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.

2) los documentos de propiedad de los inmuebles cuyos datos regístrales ya se han mencionado con anterioridad, que acreditan la condición de propietario de la sociedad demandada y que merecen la fe pública atribuida por los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, y que son admisibles a tenor del artículo 429 del Código adjetivo civil y que también fueron acompañados en copia certificada por la parte demandada; y así se decide.

3) los treinta y ocho (38) recibos de condominio ya identificados, que tienen el valor probatorio de títulos ejecutivos que les confiere los artículos 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y que se emiten de conformidad con el documento de condominio y que deben ser debidamente firmados como cancelados, una vez que hayan sido pagados; y así se decide.

4) en cuanto, a la declaración del ciudadano A.G.H., la misma, era improcedente, a la luz de lo establecido en el artículo 1387 del citado Código Civil, que señala que esta prueba es inadmisible para probar obligaciones superiores a dos mil bolívares, en todo caso, a este testigo mal se le podía llamar a juicio para que declarara si fue elegido como presidente de la Junta de Condominio, porque ese hecho se acreditaba con el acta respectiva; y para que reconociera las planillas de cobro de las cuotas de condominio reclamadas, porque no se trataba de la impugnación de un documento privado emanado y suscrito por él. Recuérdese que la Junta de Condominio, es una entidad distinta a las personas que la componen; y finalmente, ese testigo si fue miembro de la Junta y emitió los recibos, sería inhábil para declarar, ya que tendría interés en ello; y así se decide.

La testigo S.M., promovida por la parte demandante, no declaró.

En tanto que, por su parte la demandada, promovió las siguientes pruebas:

1) Copia de la inspección ocular que cursa en el expediente N° 2336, practicada por el Tribunal de la causa, para demostrar que existe un solo medidor de agua y de luz para todo el edificio y el estado de deterioro, en el que se encuentran las instalaciones del mismo, medio probatorio que es impertinente a los hechos controvertidos, fundamentalmente, en cuanto este último aspecto; además, si existe la deuda por cuotas de condominio o no, si el reclamante carece de cualidad, porque como ya se ha dicho, el presunto corte del servicio de agua y de luz, no funciona como una excepción, para que no se pueda exigir el pago de las cuotas de condominio, este hecho no puede demostrarse a través de una inspección ocular; y así se establece.

2) En cuanto, a los documentos de propiedad de los inmuebles antes identificados, como ya se dijo acreditan la condición de propietario de la sociedad demandada, tal como se ha valorado anteriormente; y así se establece.

3) el acta de asamblea de copropietarios del condominio de la demandante, celebrada el 09 de febrero de 1997, donde se aprobó el corte de los servicios. De la inspección anteriormente analizada, se observa que solamente existe un medidor para el servicio de agua y que lo que existe es la brequera y llaves particulares, lo que en principio implicaría que no podría haber un corte permanente de esos servicios sin afectar a los demás apartamentos.

En todo caso, éstas circunstancias, no eximían al demandado para abstenerse de pagar las cuotas de condominio exigidas; es más, como lo afirmó el Juez de la causa, pudo muy bien incoar una acción de amparo que le permitiera el restablecimiento del servicio; y así se establece.

4) Los testigos Douglas José Yánez, José L.A., R.A.P., M.A., M.L., G.M., J.D., J.P., E.M.R., A.C. y L.C., no declararon.

En cuanto, al mérito de la prueba, al principio de la comunidad de ésta y al reconocimiento por parte del demandado del reconocimiento de la deuda, alegados por la demandante, cabe observar:

El mérito favorable de los autos, no es un medio probatorio; que el principio de la comunidad de la prueba, implica que una prueba idónea, legal, promovida por mi contraparte me puede beneficiar; o que una prueba promovida por mí, puede favorecer a la contraparte; y finalmente, que conforme al artículo 509 del citado Código de Procedimiento Civil, el Juez está obligado a valorar todas las pruebas producidas por las partes, para adecuarlas a los hechos controvertidos alegados, evitando incurrir en el silencio de prueba; análisis que ya se ha hecho y donde específicamente se ha señalado que al pretender excepcionarse la sociedad demandada al pago, alegando el corte de los servicios de agua y luz eléctrica, reconoció la existencia de la deuda; y así se declara

Con relación a la defensa de la demandada, en cuanto a la indexación imputable a la demandante, lo cual impedía que se le exigiese el pago de cuotas no vencidas, quien suscribe para resolver observa:

Ya hemos dicho, que el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que las planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios, relacionadas con la exigencia de pago por los gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva y h.f. contra el propietario moroso, por tanto, dado que se trata del pago de sumas de dinero, sobre las cuales tiene incidencia el fenómeno inflacionario, que implica la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, es procedente acordar la indexación de las sumas demandadas, desde la fecha que se propuso la demanda, hasta la fecha del auto que declare ejecutoriada la sentencia, para lo cual se tendrá como punto de referencia, el índice de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, establecidos por el Banco Central de Venezuela, practicado por un sólo experto designado por el Tribunal de la causa, en cuya experticia también se incluirán los intereses legales del tres por ciento (3%) anual, calculados desde la fecha de vencimiento de cada cuota de condominio, hasta la fecha del auto que declare ejecutoriada la presente sentencia. Sin embargo, dado que estas cuotas tienen que ser líquidas y exigibles para poder demandarse por el procedimiento de vía ejecutiva, conforme al artículo 330 del Código de Procedimiento Civil, sólo podía la parte demandante reclamar las cuotas vencidas para el momento de la presentación de la demanda que el 07 de marzo de 2005 y no las que se vencieran durante el transcurso del juicio, pues, para ello, debió utilizar entonces la vía del procedimiento ordinario, ello entraña declarar parcialmente con lugar la demanda y establecer que los intereses legales del 3% se imputarán única y exclusivamente a las cuotas vencidas y la indexación se practicará por medio de expertos, que deberán tomar en cuenta los índices de precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas fijados por el Banco Central de Venezuela y el lapso comprendido entre las fechas de admisión de la demanda y el auto que declare ejecutoriada la presente sentencia; y así se decide.

Por último, cabe observar que el Juez de la causa hizo un pronunciamiento sobre la prescripción de las cuotas de condominio que no fue una defensa perentoria alegada por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, por lo que esa apreciación en la sentencia carece de fundamento. Lo que si debe quedar claro, es que no se puede alegar la liberación de la deuda porque los inmuebles hayan sido abandonados; aunque este hecho hubiese ocurrido, la naturaleza proptem rem de las obligaciones generadas por lo gastos comunes en propiedad h.s. al propietario donde éste se encuentre y en autos existe prueba de que la sociedad demandada es la propietaria de los apartamentos que generaron la deuda; y así se establece.

IV

En consecuencia, este Tribunal impartiendo Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara.

PRIMERO

Parcialmente con lugar la apelación interpuesta por las abogadas C.C.S.L. y D.V.S., actuando con el carácter de directora y apoderada, respectivamente, de VENEZOLANA AÉREA DE FUMIGACIÓN PVA, C.A., contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas, mediante la cual se declaró con lugar la demanda, con motivo del juicio que por cobro de bolívares vía ejecutiva intentara el Conjunto Residencial BRISMAR SUITES contra la apelante, sentencia que se sustituye por este fallo, sin necesidad de reposición de la causa.

SEGUNDO

En consecuencia, se condena a VENEZOLANA AEREA DE FUMIGACIÓN PVA., a pagar a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial BRISMAR SUITES, la suma de seis millones trescientos setenta y cinco mil ciento cuarenta y tres con ochenta y nueve (Bs. 6.375.143,89), que comprende, las cuotas insolutas de los meses y años indicados en los antecedentes de este fallo, más los intereses moratorios causados a la fecha de presentación de la demanda, por ellas, calculados al 3% anual; y a partir de la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha de la ejecutoria de la presente sentencia, se indexará la suma condenada, conforme al índice de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, mediante experticia complementaria del fallo, conforme a los lineamientos establecidos en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se declara sin lugar la pretensión de condena al pago de las cuotas de condominio que se sigan venciendo a partir de la fecha de admisión de la demanda, conjuntamente con la pretensión de pago de intereses moratorios y de

indexación sobre las mismas, por las razones señaladas en la parte motiva de este fallo.

Dado, que no hubo un vencimiento total, en cuanto a las pretensiones de condena planteada por la parte demandante, no se condena en costas a la parte demandada.

Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.

Agréguese, regístrese y publíquese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del T.N. y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., cinco (5) días del mes octubre de de dos mil seis (2006). Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

ABG. M.R. ROJAS G.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. D.C..

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 05/10/06, a la hora de _______________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. D.C..

Sentencia Nº 109-O-05-10-06.-

MRG/DC/jessica.-

Exp. 3947.-