Sentencia nº RC.000088 de Tribunal Supremo de Justicia - Juzgado de Sustanciación - Sala Plena de 18 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución:18 de Febrero de 2016
Emisor:Juzgado de Sustanciación - Sala Plena
Número de Expediente:15-307
Ponente:Guillermo Blanco Vázquez
Procedimiento:Recurso de Casación
 
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2015-000307

Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por simulación y subsidiariamente retracto legal arrendaticio, intentado ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil K-B-LLOS 00 C.A. representada judicialmente por los abogados A.J.F.D., F.E.D.R., J.A.F.R. y O.L.M., contra las sociedades mercantiles INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC, ambas representadas judicialmente por los abogados A.B.R., E.L.B., A.P.V., J.R.V.V., M.G.P.L., M.C.L., G.P.M. y Siham Massaad; el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 20 de febrero de 2015, mediante la cual declaró, sin lugar la apelación interpuesta por la sociedad mercantil K-B-LLOS 00 C.A. contra la sentencia definitiva dictada por el juzgado de la cognición de fecha 2 de junio de 2014, que declaró “SIN LUGAR la demanda (…); SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la falta de cautio judicatum solvi por parte de la co-demandada BEST CHOICE, INC., en relación a la reconvención propuesta en contra de la actora K-B-LLOS 00, C.A; TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. (…); se condena a la empresa K-B LLOS 00, C.A. a: 1) Entregar a BEST CHOICE, INC, el local comercial objeto del contrato; (….) Pagar los daños y perjuicios previstos como cláusula penal; (…) Pagar la indexación de los montos condenados (…); Se condena en costas a la empresa K-B-LLOS00, C.A., tanto de la demanda principal como de la reconvención propuesta en su contra”.

Contra el precitado fallo, la demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, se designó ponente a través del método de insaculación en acto público al Magistrado quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

En fecha 23 de diciembre de 2015, la Asamblea Nacional nombró Magistrados Titulares en la Sala de Casación Civil, quedando constituida de la siguiente forma: Magistrado Presidente Dr. G.B.V.; Magistrado Vicepresidente, Dr. F.R. Velázquez Estévez; Magistrada Dra. M.G. Estaba; Magistrada Dra. V.M.F.G. y Magistrado Dr. Y.D.B.F..

Siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los siguientes términos:

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

De conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 4° eiusdem, por incurrir el juzgador de alzada en el vicio de inmotivación por falta de fundamentos de derecho.

El formalizante alegó en su escrito, lo siguiente:

…Uno de los puntos controversiales en los que se fundamenta la pretensión de mi representada, lo es el hecho que la dación en pago celebrada entre las demandadas que tuvo por objeto, entre otros, el inmueble arrendado a mi representada, estaba fundada en una obligación inexistente, toda vez que la DISMINUCIÓN DE PATRIMONIO acordada en la Asamblea de Accionistas de la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., en forma alguna generó obligaciones a favor de la codemandada BEST CHOICE INC. Argumento que, a pesar de haber sido traído a los autos un Acta de Asamblea en la que se acordó dicha disminución de patrimonio, sigue teniendo vigencia en razón que no existe en la Ley Mercantil la figura de disminución de patrimonio y menos aún en el sentido y con las consecuencias que tanto las demandadas como el Tribunal de Alzada le han dado a dicha disminución, valga decir que la misma pudiere otorgar derechos patrimoniales a los accionistas. De allí que, al haberse celebrado la dación en pago, la misma lo fue a título gratuito por no haber obligación a favor de la accionista BEST CHOICE INC., que pagar con los inmuebles.

De hecho, en los informes presentados en la Alzada, por el contrario de lo aludido por el sentenciador de dicha instancia respecto de que se trataba de hechos nuevos no alegados en el libelo, se alegó y denunció la confusión en que incurrió el Tribunal de la causa entre los términos PATRIMONIO y CAPITAL, los cuales esbozó como si se tratara de la misma figura. En ese sentido y tratándose de una pretendida disminución de Patrimonio lo acordado en el Acta de Asamblea cuya existencia fue demostrada por la parte demandada pero cuyos efectos hizo valer la parte que represento en su favor, no surgía en cabeza de la empresa ninguna obligación que pagar a su accionista en razón que el patrimonio es de la compañía no pudiendo asimilarse en este caso, como pretende hacer ahora el sentenciador de segunda instancia, los efectos de la disminución de capital en lo que respecta al reintegro de la cuota correspondiente de dicha disminución a la accionista, en atención al derecho consagrado en ese sentido en nuestro Código de Comercio.

Ahora bien, en el fallo recurrido, respecto de la figura de la disminución de patrimonio y sus efectos s favor de los accionistas, el Juez Superior, entre otras cosas expresa lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

De lo expresado, sin lugar a dudas, se puede escindir que la conclusión a la que arriba el Sentenciador de Alzada es subjetiva y carece de fundamentos de derecho en virtud de no haberse indicado norma alguna que permita el surgimiento de obligaciones a favor del accionista luego de la pretendida disminución de patrimonio, tampoco que puede exigirse un incremento o incorporación de patrimonio –que no de capital- ya que el patrimonio se incrementa con la actividad propia de la empresa y con mayor razón si se toma en cuenta que en nuestra legislación no existe regulación alguna que permita a los accionistas, luego de acordar la disminución del patrimonio, que pertenece exclusivamente a la empresa y que sólo podrá repartirse entre los accionistas luego de la terminación y liquidación de la compañía en la forma prevista en la ley, hacer que el monto de dicha disminución se dirija a retornarles importe alguno, como ocurre en el caso del Capital. Situación distinta hubiere sido acordar –por ejemplo- la venta de los activos que integran el patrimonio y el importe de dichas operaciones se repartiese, al final del ejercicio económico, como dividendos entre los accionistas, tal y como lo prescribe el artículo 307 del Código de Comercio.

Siendo que en el presente caso se discute que la dación en pago mediante la cual se pretendió saldar las supuestas obligaciones a la accionista BEST CHOICE INC., en razón de la disminución patrimonial Acordada por la Asamblea de la sociedad INVERSIONES 1182450, C.A., es un acto simulado en virtud de la inexistencia de obligaciones a favor de la primera, y por consiguiente a título gratuito, que de suyo hace procedente el retracto legal arrendaticio invocado por mi mandante, resulta pertinente que el sentenciador de Alzada al valorar la pretendida legalidad de dicho acto, lo haga con suficientes argumentos de derecho que validen su apreciación, que en este caso resultó subjetiva y carente de motivación, sobre todo en lo que respecta a los pretendidos aportes o disminuciones patrimoniales y las supuestas obligaciones de los accionistas a incorporar al patrimonio o recibir en retorno, de la sociedad mercantil el monto (en proporción) de dicha disminución o aumento patrimonial, y al concluir la existencia de una obligación entre la dadora en pago y la receptora del inmueble objeto del juicio, sin precisar legalmente la fuente de tales obligaciones. Así pido sea declarado.

Por consiguiente resulta a todas luces procedente la denuncia por inmotivación del fallo en el sentido que éste no puede ser el resultado de afirmaciones subjetivas del sentenciador sin fundamentos de derecho que avalen su conclusión. Así pido se declare…

. (Mayúsculas y negrillas del escrito).

Con la finalidad de cotejar lo denunciado por el formalizante, seguidamente pasa esta Sala a transcribir la parte pertinente de la sentencia recurrida a fin de comprobar la veracidad de su señalamiento, observándose que el sentenciador de alzada hizo el siguiente pronunciamiento:

"... Del Thema Decidendum

Tal como fue plasmado en el libelo de demanda, lo peticionado en el presente juicio se circunscribe a la determinación si la operación a través de la cual la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. le transmitió a la también sociedad de comercio BEST CHOICE, INC, vía dación en pago, la propiedad de un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda es un negocio simulado en razón de no existir ninguna acreencia a favor de BEST CHOICE, INC, que emanaba de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A. en la que se acordó la disminución del valor del patrimonio de ésta última, alegándose que la operación se hizo a título gratuito. Asimismo, forma parte del thema decidendum determinar si resulta procedente el retracto legal arrendaticio a favor de K-B-LLOS 00, C.A.; en lugar de la empresa BEST CHOICE, INC. Por último, determinar la procedencia de la demanda intentada por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. por el cumplimiento del contrato de arrendamiento entre ambas empresas, determinando la procedencia de la cuestión previa opuesta en la oportunidad de contestar al fondo de la reconvención, relativa a la cautio judicatum solvi.

(…Omissis…)

La existencia y prueba de una Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el Nº 1, Tomo 1, 11-A Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, a través de la cual se disminuye el patrimonio de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. y se acuerda la dación en pago al accionista BEST CHOICE, INC. de varios inmuebles, incluido el ocupado por el actor en su condición de arrendatario, justifica a todas luces el contenido económico de la operación y que no hubo una venta en condiciones más favorables a terceras personas, pues el monto a que se refiere la operación coincide con el ofrecido al actor en su oportunidad.

Con relación a dicha Acta en particular, de fecha 21 de marzo de 2012, observa este Juzgador que la misma se refiere a la disminución de patrimonio de una sociedad mercantil, lo cual –para nada- tiene relación con el pago de dividendos, o mucho menos con la venta de acciones u otras figuras que pudieran parecer análogas o parecidas. Los aportes o disminuciones de patrimonio conllevan a los accionistas de la sociedad a incorporar al patrimonio o recibir en retorno, según el caso, el monto proporcional de dicho aumento o disminución patrimonial, no formando el monto, en caso de aumento, parte del capital social, pero sí de la prenda común de los acreedores. El aumento o disminución del patrimonio es una figura jurídica y contable totalmente distinta del aumento o disminución del capital social y/o dividendos por repartir. Para que exista un aumento o disminución del capital o se declare el reparto de dividendos, tiene que haber una Asamblea de Accionistas que decida aumentar o disminuir el capital, y/o que declare el reparto de dividendos, lo cual no aparece en los autos de ninguna de las asambleas de accionistas estudiadas y presentadas por las partes. Por el contrario, además del acta de Asamblea de fecha 21 de marzo de 2012, consta de autos sendas Actas de Asamblea (Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de Octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el No. 37, Tomo 298-A-Sdo., además de otra Acta de Asamblea donde efectivamente se acuerda la disminución del patrimonio, celebrada el 24 de enero de 2012, registrada el 22 de marzo de 2012, bajo el No. 31, Tomo 71-A-Sdo.) donde se incrementa y posteriormente se disminuye el patrimonio, acordándose en su estudio concatenado la entrega de varios inmuebles a los accionistas en pago de su aportes, a título de dación en pago. Esta institución (dación en pago) es perfectamente válida y suficiente para pagar la disminución del patrimonio, al lograr retornar al accionista cuanto se ha disminuido el patrimonio. La dación en pago es uno de los mecanismos tradicionales previstos en el ordenamiento jurídico para extinguir obligaciones.

Analizado lo anterior, se puede colegir del estudio del Acta de Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el Nº 1, Tomo 1, 11-A Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, que no sólo se acordó una disminución de patrimonio, sino que se acordó la entrega a la accionista, en dación en pago, del aporte del patrimonio que habría desaparecido, de inmuebles que alcanzaban la suma de Doscientos Cuarenta y Siete Millones Novecientos Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Treinta y Un Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F.247.955.531,30). Dicha afirmación, contenida en instrumento debidamente inserto en acta que riela ante el Registro Mercantil y no desvirtuada, permite concluir que el acto jurídico registrado tiene efectos jurídicos frente a terceros y es suficiente para probar el negocio jurídico allí contenido, ello en estricta aplicación del contenido del artículo 19 y 25 del Código de Comercio Venezolano.

De esta manera, se concluye que sí existía una obligación entre la dadora en pago y la receptora en pago del inmueble objeto del contrato, emergiendo así como consecuencia lógica que la operación entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., tiene un origen patrimonial cierto y que se corresponde con operaciones mercantiles entre un accionista y la empresa en donde éste tiene acciones por efecto de la disminución de patrimonio. Así se decide.-

(…Omissis…)

Ahora bien, antes de pasar a cualquier otro punto ulterior, resulta necesario hacer algunos análisis sobre los informes presentados por la parte actora, en especial, en relación a sus señalamientos, pues pudiera alegarse que este Juzgador no tuvo en cuenta tales alegatos, irrumpiendo en el principio de exhaustividad. En este sentido, se observa que en sus informes presentados ante esta Alzada, la parte actora plantea una serie de eventos que tienen que ver con el análisis del acta de fecha 21 de marzo de 2012, al señalar: Que el Tribunal de la causa, confundió los términos patrimonio con capital, acepciones que en derecho mercantil tienen significados bastante disímiles. Que, la existencia del acta de fecha 21 de marzo de 2012, lejos de dar al traste con la pretensión deducida en razón de haber sido esbozada su inexistencia, refuerza los alegatos de la parte actora, respecto a la naturaleza simulada del acto traslativo de la propiedad, pues al disponerse del patrimonio de la empresa y convertirlo en dividendos a favor de la accionista, luego de haber declarado en Asamblea un incremento del mismo en razón del superávit por aumento de su valor en el mercado, es un acto que se encuentra reñido con el dispositivo del artículo 307 del Código de Comercio que textualmente establece que no se pueden pagar dividendos a los accionistas sino por utilidades líquidas y recaudadas y que del mismo modo la doctrina patria señala que sólo es posible el aumento de capital mediante revaluación de activos, empero que el reparto de dividendos que sea consecuencia de la revalorización, se encuentra prohibida conforme a un principio contable de aceptación general. Que, evidentemente, la disminución de patrimonio acordada en razón del error material señalado en Acta de Asamblea de Accionistas de la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada el 24 de enero de 2012, se encuentra justificada, mas no así la pretendida disminución total del patrimonio contenida en la Asamblea del 21 de marzo de 2012, mediante la capitalización del superávit o beneficio por revalorización de los inmuebles que constituyen el patrimonio de dicha empresa y menos aún con la salida de dicho patrimonio para el pago de una deuda con la accionista que no deviene de una utilidad líquida y recaudada, conforme las previsiones del citado artículo 307 del Código de Comercio. Que como presunciones para ser tomadas en este caso y determinar la simulación solicitada, establece: 1) Existe una relación estrecha entre la empresa BEST CHOICE, INC. e INVERSIONES 1182450, C.A., siendo la primera la única accionista de la última. Ello se patentiza además del hecho cierto que quien representa a la demandada BEST CHOICE, INC., en las asambleas es el ciudadano L.E.F.F.; quien a su vez forma parte la Junta Directiva de INVERSIONES 1182450, C.A.; 2) Luego de realizada la pretendida dación en pago en fecha 14 de noviembre de 2012, la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., se mantuvo como arrendadora cobrando cánones de arrendamiento a su mandante hasta el 04 de marzo de 2013, fecha en la que notifican no la dación en pago celebrada sino una supuesta cesión del contrato de arrendamiento ocurrida de derecho en razón de la traslación de la propiedad. Además, los negocios jurídicos de ambas empresas se verifican en el mismo domicilio; 3) La situación patrimonial de las partes intervinientes en el negocio jurídico simulado no demuestra la justificación económica para la realización del mismo; por el contrario, ha quedado evidenciado que la pretendida disminución del patrimonio no tiene justificación legal alguna sino que es contraria al artículo 307 del Código de Comercio; 4) Además de la imposibilidad legal de que se disminuya el patrimonio mediante la capitalización de superávit a favor de la accionista, lo cual hace que la dación en pago se verificara como consecuencia de obligaciones inexistentes, existen suficientes indicios que hacen suponer que el negocio resulta evidentemente simulado y por ende resulta a todas luces procedente el ejercicio del retracto legal; 5) A pesar de haber sido impugnada la copia impresa del correo electrónico y su archivo adjunto, tales documentos constituyen indicios que adminiculados a la omisión de notificación de la dación en pago por parte del adquirente; a la notificación hecha por la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. de un acto inexistente (cesión de contrato de arrendamiento) y a la imposibilidad legal de disminución total del patrimonio de dicha empresa mediante la capitalización del superávit o revaluación del mismo a favor del accionista, hacen presumir que la conducta de las codemandadas se encontraba dirigida a poner en cabeza de la accionista la propiedad de los activos de la empresa sin que existiese obligación alguna que saldar y sin que tal operación reportase el ingreso de activos líquidos al balance de INVERSIONES 1182450, C.A, en evidente detrimento del derecho de la parte.

Ahora bien, este Juzgador debe señalar que, por respeto al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no le es dable analizar ninguno de los elementos planteados por el actor en sus informes con respecto al análisis del Acta de Asamblea General de Accionistas de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 21 de marzo de 2012, pues ello sería tanto como a.t.q.e. al thema decidendum que se trabó con la litis, pues lo cierto es que nunca esos elementos fueron planteados en el libelo de la demanda y se incorporan, por primera vez, en los informes. Aceptar esos alegatos, sería tanto como mermarle el derecho a la defensa a la parte demandada, pues no tendría oportunidad procesal para alegar y probar la –eventual- improcedencia de tales señalamientos. Los análisis de hechos, que a su vez determinan el principio de congruencia, están limitados a los alegatos de las partes en su demanda y contestación, y, excepcionalmente, podrán analizarse argumentos planteados por primera vez en informes, cuando éstos contengan cuestiones de orden público, lo que no es el caso de autos. Así se decide.-

No obstante lo anterior, y para que no quede ninguna duda al respecto, en el análisis que se hizo acerca de los efectos del acta de fecha 21 de marzo de 2012, se puede colegir que la misma se refiere a la disminución patrimonial de una sociedad mercantil, lo cual –para nada- tiene que ver con el pago de dividendos, mucho menos, con la venta de acciones u otras figuras que pudieran parecer análogas o parecidas. Los aportes o disminuciones patrimoniales obligan a los accionistas a incorporar al patrimonio o recibir en retorno, de la sociedad mercantil el monto (en proporción) de dicha disminución o aumento patrimonial, no formando parte del capital, pero sí de la prenda común de los acreedores. El reforzamiento o disminución patrimonial, es una cuenta totalmente distinta al capital y/o dividendos por repartir, pues, tanto para que exista capital o se declaren dividendos, tiene que haber una Asamblea de Accionistas que declare dividendos o que decida aumentar capital, lo cual no aparece en los autos de ninguna de las asambleas de accionistas estudiadas. El pago por vía de dación en pago de una disminución de patrimonio, es perfectamente válido y suficiente para lograr el fin de retornar al accionista cuanto se ha disminuido el patrimonio, pues la dación en pago es uno de los mecanismos para extinguir obligaciones. Por tanto, no existe violación alguna de la norma contenida en el artículo 307 del Código de Comercio, pues no consta en autos que se hubieren decretado dividendos y se pretendan pagar los mismos a través de la dación en pago. Así también se declara.-

Con relación a los elementos del cual pretende la parte actora emerjan presunciones, se colige que ninguno de ellos permiten a este Juzgador arribar a la presunción hominis que pretende sea acogida por la parte actora, pues si bien existe una relación entre la empresa BEST CHOICE, INC. e INVERSIONES 1182450, C.A., siendo la primera la única accionista de la última, los hechos relativos a la representación por parte del ciudadano L.E.F.F.; que la empresa INVERSIONES 1182450, C.A se mantuvo como arrendadora cobrando cánones de arrendamiento hasta el 04 de marzo de 2013, fecha en la que notifican la cesión del contrato de arrendamiento ocurrida de derecho por cuanto de la traslación de la propiedad; que los negocios jurídicos de ambas empresas se verifican en el mismo domicilio; no son capaces, aun y adminiculándose con las distintas asambleas de accionistas celebradas en el marco de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., de generar la sensación o presunción de que no hubo la dación en pago anunciada en el acta de asamblea de fecha 21 de marzo de 2012 y/o de que se trata de un acto simulado, pues tal actuación es perfectamente válida desde el punto de vista mercantil y abarcaba, no sólo el bien arrendado por el actor, sino otra gran cantidad de bienes inmuebles (más de 50), lo que desdice de una intención deliberada y específica de afectar al actor. No le convence a este Juzgador que la Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, tuvo como objeto dañar o afectar a la actora y/o que tuvo como norte soslayar su derecho de preferencia o de retracto legal arrendaticio, pues de ser así, ningún sentido habría tenido incluir tantos otros bienes inmuebles en la operación, pagar los derechos de registro y los impuestos asociados a tal operación, y, las demás consecuencia de tales actos. La solución de continuidad que explica esos hechos, sin duda, obedece a actuaciones propias en el marco de empresas, por sus complejas actividades. La ilación exigida por los indicios endoprocesales, tienen que estar dirigidos a burlar a los acreedores, cuestión ésta que no luce el norte de la operación, pues se transmitieron en el documento cuya simulación se pretende más de cincuenta (50) locales comerciales, lo cual desdice del fin señalado por la parte actora en su libelo. Pagar semejante cantidad de impuestos, tasas y contribuciones, por solo decir una de las consecuencias naturales de tales operaciones, no tendría ningún sentido, si el fin hubiese sido burlar a la parte actora. No puede entonces derivarse la presunción hóminis señalada por el actor en sus informes, pues no está ese “olor” necesario para determinar que el ánimo de la parte era dañar o afectar a los derechos al acreedor, pues amen de no existir prueba alguna de que otra(s) persona(s) pudieran haberse dañado o afectado con la operación en cuestión, es evidente que se trató de una operación compleja, que comportó más de cincuenta (50) bienes inmuebles, resultando ajeno a la lógica de este Juzgador entender la misma dentro del marco de una simulación. Así se decide.-

En razón de los razonamientos expuestos y visto el establecimiento y apreciación del material probatorio traído a los presentes autos, no queda otro camino que declarar improcedente la pretensión actoral de simulación del contrato o negocio jurídico contenido en el contrato de dación en pago celebrado entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC, el cual consta en documento protocolizado en fecha 14 de noviembre de 2012, bajo el N° 2012.2093, bajo el asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.19876, correspondiente al folio Real del año 2012, mediante el cual se le transmitió a la última de las mencionadas, entre otros bienes inmuebles, un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Así expresamente se decide…". (Resaltado de la sentencia).

La Sala para decidir, observa:

Resulta pertinente en atención a la naturaleza de la denuncia por falta de base legal del fallo, citar el criterio expresado sobre este particular por esta Sala de Casación Civil en diversas oportunidades, entre otras en sentencia N° 677 del 7 de noviembre de 2003, caso: Arroz del Guárico, C.A. contra L.A.L.R. y otro; reiterado en decisión N° RC-604 del 23 de septiembre de 2008, expediente N° 2008-133, caso: A.S.d.L.P. y P.C.L.P.S. contra Banesco Banco Universal C.A., en la cual se expresó lo siguiente:

…En cuanto a la denunciada inmotivación de derecho, en sentencia Nº RC-0071, de fecha 5 de febrero de 2002, dictada en el juicio de M.M.B.A. y otra contra P.D.D.C., esta Sala expresó lo que sigue:

‘Si el vicio de inmotivación consiste en la falta absoluta de fundamentos, como se ha establecido anteriormente, el fallo recurrido no habría incurrido en el alegado vicio de inmotivación, ya que la alzada ha consignado varios razonamientos para respaldar su tesis acerca de la existencia en el caso concreto de un litisconsorcio activo de carácter obligatorio. Por otra parte, bajo la doctrina general establecida por esta Sala de Casación Civil, el requisito de la motivación sólo puede considerarse incumplido cuando falten en absoluto razonamientos y consideraciones de derecho que el juez está obligado a formular en su fallo, pero no cuando éstos sean escasos, insuficientes, breves o exiguos.’

De igual manera es conveniente tener presente que, en relación con lo alegado por el formalizante, en el sentido de que el juez de la recurrida “...no realizó la subsunción de los hechos establecidos en las normas jurídicas que consagran los hechos, para demostrar la falta de cualidad como cuestión de fondo...”, la Sala de Casación Civil abandonó desde hace tiempo el concepto relacionado con la falta de base legal del fallo, tema íntimamente vinculado con el requisito de la motivación, en el aspecto que concierne principalmente a la cuestión de derecho, porque en las escasas sentencias de la Sala Civil que lo resolvieron, la idea que prevaleció fue que la falta de base legal era el resultado de una falla en la actividad de subsunción que la juez le corresponde hacer en toda sentencia.

(…Omissis…)

Es evidente que la jurisprudencia transcrita precedentemente se adapta al caso que nos ocupa, en el que el formalizante considera que la recurrida está inmotivada debido a que la juzgadora superior omitió mencionar las normas aplicables para resolver la controversia, y ello, en todo caso, implicaría una falla en la subsunción efectuada por la juez superior pero nunca que la decisión que se examina carezca totalmente de fundamentos. Así se declara…

. (Resaltado de la sentencia).

En este mismo sentido, en sentencia N° 515 del 22 de septiembre de 2009, expediente N° 2008-613, caso: sociedad mercantil Inversiones Alvamart, C.A., contra la empresa Edoval, C.A., e Inmobiliaria Centrolider, C.A. la Sala, sostuvo lo siguiente:

“…El recurrente delata el vicio de inmotivación de derecho, ya que según sus dichos el juez de la recurrida no señaló en cuál norma se fundó para pasar a resolver el fondo, pues simplemente se citan extractos de una sentencia que tampoco cita normas legales en los extractos copiados.

Sobre el particular, la Sala en sentencia de fecha 22 de septiembre de 2004, reiterada entre otras, en sentencia de fecha 13 de marzo del 2007, caso: J.A.A. contra Corp Banca C.A. Banco Universal, estableció lo que de seguidas se transcribe:

‘En atención al vicio de inmotivación, mediante pacífica y consolidada doctrina, esta Sala ha sostenido que la expresión de los motivos de derecho no involucra necesariamente la cita de las disposiciones legales aplicables al caso concreto; la obligación del jurisdicente radica en la adecuación de los hechos alegados y probados en juicio a las normas jurídicas pertinentes, realizando el enlace lógico de una situación particular, con la previsión abstracta, predeterminada en la ley. De lo que se (sic) resulta necesario ratificar, que la falta de señalamiento de las normas aplicables, no configura el vicio de inmotivación de derecho denunciado.

(…Omissis…)

De lo anterior se observa que el juzgador de alzada a pesar de que no mencionó los artículos que lo conllevaron a conocer el fondo del asunto dio los motivos por los cuales entraba al conocimiento del fondo del asunto, fundamentado los mismos en una sentencia de esta Sala.

Así pues reiteradamente, se ha indicado que la falta de señalamiento de las normas aplicables, no configura el vicio de inmotivación de derecho, razón por la cual la presente denuncia debe declararse improcedente. Así se decide”. (Destacados de la Sala).

De la jurisprudencia citada, se desprende que inmotivación de la sentencia se presenta ante la carencia absoluta de fundamentos y no ante la falta de señalamiento expreso de las normas de derecho o como lo alega la recurrente argumentos “subjetivos”, por cuanto la mención de los motivos de derecho no implica necesariamente la cita pormenorizada y repetitiva de las disposiciones legales aplicables al caso concreto, en tanto que la obligación del juez radica en la adecuación de los hechos alegados y probados en juicio a las normas jurídicas pertinentes, mediante un relación lógica entre la situación particular y la previsión abstracta de la norma.

En el presente caso, se observa que a pesar de que el análisis del acta de asamblea general de accionistas de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 21 de marzo de 2012, es planteado por primera vez por la parte actora en la etapa de informes, el ad quem fundamentado en los artículos 19 y 25 del Código de Comercio analiza el acto de dación en pago contenido en dicha acta de asamblea llegando a la conclusión de que: “…el acto jurídico registrado tiene efectos jurídicos frente a terceros y es suficiente para probar el negocio jurídico allí contenido…”, expresando que del acta de asamblea se desprendía que con dicha operación no sólo se abarcaron más de cincuenta (50) locales comerciales sino que también se acordó una disminución de patrimonio y la entrega a la accionista, en dación en pago, del aporte del patrimonio que habría desaparecido, lo cual alcanzaba la suma de doscientos cuarenta y siete millones novecientos cincuenta y cinco mil quinientos treinta y un bolívares con treinta céntimos (Bs.F.247.955.531,30) monto sobre el cual se generaban una serie de pagos de impuestos, tasas y contribuciones concluyendo de todo lo anterior que: “…Pagar semejante cantidad de impuestos, tasas y contribuciones, por solo decir una de las consecuencias naturales de tales operaciones, no tendría ningún sentido, si el fin hubiese sido burlar a la parte actora (…) amen de no existir prueba alguna de que otra(s) persona(s) pudieran haberse dañado o afectado con la operación en cuestión, es evidente que se trató de una operación compleja, que comportó más de cincuenta (50) bienes inmuebles, resultando ajeno a la lógica de este Juzgador entender la misma dentro del marco de una simulación…”, apreciándose de esta manera que el juez de la recurrida sí motivó y justificó los fundamentos sobre los cuales basó su pronunciamiento, para desechar la presunta simulación de la dación en pago opuesta por la parte demandante.

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos así como de los criterios jurisprudenciales citados, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la denuncia. Así se establece.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Denuncia el formalizante con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 317 ordinal 3° eiusdem, la infracción por falta de aplicación de los artículos 280, 282, 307 y 350 ordinal 4° del Código de Comercio, en los siguientes términos:

…Como se expresó en el capítulo anterior, el punto más controversial de esta litis, sobre el que se fundamenta la pretensión de mi representada de que se declare la simulación del acto jurídico demandado, lo era el hecho que la dación en pago celebrada entre las demandadas que tuvo por objeto, entre otros, el inmueble arrendado a mi representada, estaba fundada en una obligación inexistente, toda vez que la DISMINUCIÓN DE PATRIMONIO acordada en la Asamblea de Accionistas de la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A, en forma alguna generó obligaciones a favor de la codemandada BEST CHOICE INC., argumento que, a pesar de haber sido traída a los autos un Acta de Asamblea en la que se acordó dicha disminución de patrimonio, sigue teniendo vigencia en razón que no existe en la Ley Mercantil la figura de la disminución de patrimonio y menos aún en el sentido y con las consecuencias que tanto las demandas como el Tribunal de Alzada le han dado a dicha disminución, valga decir que la misma pudiere otorgar derechos patrimoniales a los accionistas. De allí que, al haberse celebrado la dación en pago, lo fue a título gratuito por no haber obligación que pagar con los inmuebles a favor de la accionista BEST CHOICE INC.

De hecho, en los informes presentados en la Alzada, por el contrario de lo aludido por el sentenciador de dicha instancia respecto de que se trataba de hechos nuevos no alegados en el libelo, se alegó y denunció la confusión en que incurrió el Tribunal de la causa entre los términos PATRIMONIO y CAPITAL los cuales esbozó en el fallo como si se tratara de la misma figura. En ese sentido y tratándose de una pretendida disminución de Patrimonio lo acordado en el Acta Asamblea cuya existencia fue demostrada por la parte demandada pero cuyos efectos hizo valer la parte que represento en su favor, no surgía en cabeza de la empresa ninguna obligación que pagar a su accionista en razón que el patrimonio es de la compañía no pudiendo asimilarse en este caso, como pretende hacer ahora el sentenciador de segunda instancia, los efectos de la disminución de capital en lo que respecta al reintegro de la cuota correspondiente de dicha disminución a la accionista, en atención al derecho consagrado en ese sentido en nuestro Código de Comercio.

Ahora bien, en el fallo recurrido, respecto de la figura de la disminución de patrimonio y sus efectos a favor de los accionistas, el Juez Superior, entre otras cosas expresa lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

Como puede observarse, el fallo recurrido se limitó a establecer en términos generales que la Asamblea que acordó la disminución total del patrimonio de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. y su entrega mediante dación en pago a la accionista BEST CHOICE INC., era perfectamente válida y suficiente para lograr el fin de retornar al accionista cuanto se había disminuido del patrimonio, concluyendo que no existía violación alguna al artículo 307 del Código de Comercio.

Ahora bien, de acuerdo a nuestra legislación y doctrina en materia mercantil, el Patrimonio social lo integran el conjunto de bienes materiales o inmateriales orientados hacia un objetivo determinado, como consecuencia de la inversión del capital llevada a cabo por los administradores de la compañía. Así pues, indudablemente el Patrimonio pertenece a la compañía, no así a los accionistas.

Se denuncia la no aplicación al caso de las normas contenidas en los artículos 280, 282, 307 y 350 ordinal 4°, pues son éstas las que contienen los derechos económicos de los accionistas en las compañías anónimas.

De tal modo, el artículo 280 del Código de Comercio, establece el derecho de que los accionistas en Asamblea acuerden el reintegro o aumento de capital, pudiendo recibir el monto proporcional a la reducción del capital social acordada; mientras el 282 del Código de Comercio establece el derecho al reintegro, a los accionistas que no acuerden el reintegro o aumento del capital social, del valor de sus acciones en proporción al activo social, mas no el activo mismo.

El artículo 307 del mismo texto legal, dispone el derecho del accionista a recibir los dividendos que se obtienen sólo por utilidades líquidas y recaudadas en el ejercicio fiscal y de la manera que acuerde la Asamblea.

Por último, el artículo 350 ordinal 4° del Código de Comercio, dispone el derecho del accionista a que se le pague la denominada CUOTA DE LIQUIDACIÓN, o lo que es lo mismo a la cuota parte que les corresponde, una vez liquidada la sociedad, no sin antes haber pagado a todos los acreedores. Dicho pago será proporcional al valor real de las acciones.

Se denuncia que fue negada la aplicación de dichas normas, toda vez que aparte de éstas, no existe en la legislación mercantil ninguna otra que permita al accionista obtener provecho económico de la compañía, por lo que de haber sido aplicadas, evidentemente se habría declarado que la obligación que se pagó a la accionista de la demandada INVERSIONES 1182450, C.A., a través de la dación en pago cuya simulación se pretende, era a todas luces inexistente pues deviene de una disminución de Patrimonio de la empresa que no tiene por qué reportar ningún beneficio patrimonial a la accionista BEST CHOICE INC., dado que la ley no lo prevé.

Por consiguiente el fallo dictado por el Juzgado Superior, contra el que se recurre, adolece del vicio de infracción de ley por haber negado la aplicación de las normas jurídicas indicadas y en ese sentido debe ser Casado. Así expresamente pido sea declarado…

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Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia la formalizante alega la falta de aplicación por parte del juzgador de alzada de los artículos 280, 282, 307 y 350 ordinal 4°, del Código de Comercio, pues sostiene que la dación en pago celebrada entre las demandadas que tuvo por objeto, entre otros, el inmueble arrendado por la demandante, está fundada en una obligación inexistente, toda vez que la disminución de patrimonio acordada en la asamblea de accionistas de la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., no generó obligación alguna a favor de la codemandada BEST CHOICE INC., por lo que de haber sido aplicadas las citadas normas el sentenciador de alzada hubiese concluido que la disminución de patrimonio de la empresa no tenía por qué reportar algún beneficio patrimonial a la accionista BEST CHOICE INC., dado que la ley no lo prevé, incurriendo el tribunal de la causa en una confusión entre los términos patrimonio y capital los cuales, en su opinión, fueron esbozados en el fallo como si se tratara de la misma figura.

Ahora bien, la falta de aplicación o inaplicación de una norma que esté vigente, tiene lugar cuando el juzgador se niega a aplicar la norma a una relación jurídica que está bajo su alcance. Establecen los artículos del Código de Comercio venezolano, denunciados por el recurrente como no aplicados lo siguiente:

…Artículo 280.- Cuando los estatutos no disponen otra cosa, es necesaria la presencia en la asamblea de un número de socios que represente las tres cuartas partes del capital social y el voto favorable de los que representen la mitad, por lo menos, de ese capital, para los objetos siguientes:

1º Disolución anticipada de la sociedad.

2º Prórroga de su duración.

3º Fusión con otra sociedad.

4º Venta del activo social.

5º Reintegro o aumento del capital social.

6º Reducción del capital social.

7º Cambio del objeto de la sociedad.

8º Reforma de los estatutos en las materias expresadas en los números anteriores.

En cualquier otro caso especialmente designado por la ley.

(…Omissis…)

Artículo 282 Los socios que no convengan en el reintegro o en el aumento del capital o en el cambio del objeto de la compañía, tienen derecho a separarse de ella obteniendo el reembolso de sus acciones en proporción del activo social según el último balance aprobado.

La sociedad puede exigir un plazo hasta de tres meses para el reintegro dando garantía suficiente.

Si el aumento de capital se hiciere por la emisión de nuevas acciones no hay derecho a la separación de que habla este artículo.

Los que hayan concurrido a algunas de las asambleas en que se haya tomado la decisión, deben manifestar, dentro de las veinticuatro horas de la resolución definitiva, que desean el reembolso. Los que no hayan concurrido a la asamblea, deben manifestarlo dentro de quince días de la publicación de lo resuelto.

(…Omissis…)

Artículo 307: No pueden pagarse dividendos a los accionistas sino por utilidades líquidas y recaudadas.

Ni en la escritura constitutiva, ni en los estatutos, ni en otros documentos podrán las sociedades establecer interés en favor de sus acciones.

Los accionistas no están obligados a restituir los dividendos que hayan percibido en virtud de balances sociales hechos de buena fe.

La acción de repetición se prescribe en todo caso por cinco años, contados desde el día fijado para la distribución.

(…Omissis…)

Artículo 350.- En todo caso los liquidadores están obligados:

(…Omissis…)

4. A liquidar y cancelar las cuentas de la sociedad con los terceros y con cada uno de los socios; pero no podrán pagar a éstos ninguna suma sobre las cuotas que pueden corresponderles mientras no estén pagados los acreedores de la sociedad…

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En atención a las normas señaladas por el recurrente, referentes a la disminución del capital societario, debe acotar esta Sala que las sociedades mercantiles se constituyen sobre la base de los aportes de los socios bien sea en dinero o en especies, constituyéndose de esta forma típicas asociaciones de capitales, ello así el capital de una empresa constituye una cifra estática, conformada por el valor asentado al momento de la constitución de la sociedad, pudiendo solo variar como consecuencia de posteriores aumentos.

Por su parte, el patrimonio, figura jurídica y contable totalmente distinta al capital social, comprende el conjunto de derechos y obligaciones de valor pecuniario que le pertenecen al ente societario, producto de los diferentes movimientos que se suscitan en impulso de la empresa los cuales bien pueden aumentarlo o disminuirlo reflejándose en el la verdadera situación de la compañía. Desde el punto de vista jurídico el patrimonio social se encuentra conformado tanto por los activos como por los pasivos imputables a la sociedad.

Argumenta la recurrente que la dación en pago fue a título gratuito por lo tanto un acto simulado, siendo que las demandas llevaron a cabo actos gratuitos con el fin de perjudicarla, sosteniendo que la arrendadora no estaba en disposición de venderle el local, por cuanto nunca existió una obligación entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC; y, que la disminución de patrimonio se debió a un error de cálculo.

En tal sentido, constata la Sala la existencia de una asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, en la cual se acuerda la dación en pago al accionista BEST CHOICE, INC. de varios inmuebles, incluido el ocupado por la actora en su condición de arrendataria, lo cual evidencia el carácter económico de la operación, no existiendo una venta en condiciones más favorables a terceras personas, pues el monto a que se refiere la operación coincide con el ofrecido a la empresa K-B-LLOS 00, C.A. en su oportunidad. En efecto, al acordarse una reducción de patrimonio de una sociedad mercantil, las disminuciones de patrimonio conllevan a que los accionistas reciban en retorno el monto proporcional de dicha disminución.

En este mismo orden de ideas, no se desprende de ninguna de las actas de asambleas de accionistas cursantes en autos que se haya realizado asamblea alguna en la que se hubiese acordado un aumento o disminución del capital de empresa, figura jurídica y contable totalmente distinta del aumento o disminución del patrimonio, pues para que exista un aumento o disminución del capital o se declare el reparto de dividendos, tiene que haber una asamblea de accionistas que decida aumentar o disminuir el capital, y/o que declare el reparto de dividendos.

En el presente caso, si bien es cierto, que las actas a las cuales se refiere la actora, no evidencian la existencia de obligación alguna por parte de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. para con la empresa BEST CHOICE, INC., ello no desdice de la existencia, validez y fuerza probatoria del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., que contiene la dación en pago cuya nulidad se pretende, en tanto que de ella se desprende que aun cuando en forma inicial se incrementó su patrimonio posteriormente, se disminuyó el mismo en virtud de lo cual fue acordada la entrega de varios inmuebles a la accionista en pago por su aporte, a título de dación en pago, perfectamente válida y suficiente para pagar la disminución del patrimonio, retornando al accionista el monto en el que se ha disminuido tal patrimonio siendo la dación en pago, uno de los mecanismos tradicionales previstos en el ordenamiento jurídico para extinguir las obligaciones.

En efecto, del Acta de Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el Nº 1, Tomo 1, 11-A Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, se desprende que no sólo se acordó una disminución de patrimonio, sino que se acordó la entrega a la accionista, en dación en pago, del aporte del patrimonio que habría desaparecido, de inmuebles que alcanzaban la suma de “Doscientos Cuarenta y Siete Millones Novecientos Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Treinta y Un Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. F. 247.955.531,30)”, siendo que dicho instrumento debidamente inserto ante el Registro Mercantil al no haber sido desvirtuado adquirió efectos jurídicos frente a terceros siendo suficiente para probar operaciones mercantiles entre un accionista y la empresa donde éste posee acciones, ello en estricta aplicación del contenido del artículo 19 y 25 del Código de Comercio venezolano.

En conclusión, la existencia una obligación entre la dadora (INVERSIONES 1182450, C.A.) y la receptora (BEST CHOICE, INC.) en pago, entre otros, del inmueble objeto del contrato, determina que la operación entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., tiene un origen patrimonial que no ha sido desvirtuado en su validez legal en el caso de autos, y que se corresponde con operaciones mercantiles entre un accionista y la empresa en donde éste tiene acciones por efecto de la disminución de patrimonio. Por tanto, no existe violación alguna de la norma contenida en el artículo 307 del Código de Comercio, pues no consta en autos que se hubieren decretado dividendos y se pretendan pagar los mismos a través de la dación en pago.

Aunado a lo anterior, observa la Sala que la negociación mercantil realizada entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., es perfectamente válida desde el punto de vista mercantil y abarcaba, no sólo el bien arrendado por la empresa K-B-LLOS 00, C.A., es decir, el local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio “TORRE LA CASTELLANA”, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, estado Miranda, sino otra gran cantidad de bienes inmuebles (más de 50), lo que desdice de una intención deliberada y específica de afectar al arrendador, no resultando probado en autos que la dación en pago en cuestión haya tenido como objeto dañar o afectar a la actora y/o a su derecho de preferencia o de retracto legal arrendaticio, pues están incluidos otros bienes inmuebles en la operación la cual generó el pago de derechos de registro, tasas, contribuciones e impuestos considerables.

En virtud de los anteriores razonamientos, esta Sala declara improcedente la denuncia por falta de aplicación de los artículos 280, 282, 307 y 350 ordinal 4°, del Código de Comercio. Así se decide.

II

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 317 ordinal 3° eiusdem, denuncia la recurrente la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las razones siguientes:

…Dispone el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

Tal y como fue señalado en el libelo de la demanda y debidamente comprobado en el curso del debate probatorio, en fecha 04 de marzo de 2013, la arrendadora INVERSIONES 1182450, C. A., envió una comunicación privada a mi representada mediante la cual le notificó que había cedido todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado con ésta, a la empresa “BEST CHOICE INC.” Constituida bajo el N° 33997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en Carleton Court, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados, la cual existe de conformidad con las Leyes de Barbados, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-400 17279-9, por lo que a partir de esa fecha los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento serían facturados y cobrados por la cesionaria.

Pues bien, tal notificación no reúne los requerimientos del citado artículo 47 y del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que: 1- No fue hecha por la adquirente; 2- No expresa la ocurrencia de la negociación o acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado; 3- No fue anexada copia certificada del documento contentivo del negocio. No obstante, tampoco contiene la verdad del negocio jurídico que había sido celebrado, por lo que muy por el contrario del desacertado criterio esbozado por el Juzgador de Instancia respecto que estas notificaciones sólo son concebibles cuando se cambia la propiedad no podía atribuírsele a mi representada la deducción de que dicha notificación lo había sido en virtud del traslado de la propiedad del inmueble.

No obstante, en la sentencia recurrida, el Juez de la Alzada expresa, luego de transcribir parcialmente un criterio jurisprudencial al respecto, lo siguiente:

(…Omissis…)

Del fragmento transcrito se evidencia que efectivamente la recurrida incurrió en falsa aplicación de la norma contenida en el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón que, en caso de marras, la notificación que envió la arrendadora originaria no cumplió ninguno de los requisitos contenidos en la citada norma para que pudiera tenerse como punto de partida del cómputo del lapso de caducidad de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ya que ni siquiera reúne el requisito contenido en el criterio jurisprudencial citado, pues no denota que mi representada hubiere tenido conocimiento de la operación de dación en pago, más allá de las conjeturas y apreciaciones subjetivas realizadas por el sentenciador. Así pues, se aplica el dispositivo del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sanciona con caducidad de la acción por interposición de la misma pasados 40 días de haber tenido conocimiento el arrendatario de la operación traslativa de la propiedad, cuando evidentemente no se cumplió ninguno de los supuestos contenidos en la referida norma para la notificación de dicha operación, por lo que mal podría haberse enterado mi representada con la misiva enviada, de la verdadera naturaleza de la dación en pago.

De manera pues que habiendo demostrado en autos que mi mandante tuvo conocimiento de la dación en pago al solicitar y obtener la copia simple del documento contentivo de dicha operación en el Registro Público correspondiente, no podía declararse la caducidad del retracto legal ejercido.

Por tales razones la sentencia se encuentra inficionada efectivamente en el vicio de defecto de infracción de ley por falsa aplicación de norma y en consecuencia debe ser Casada. Así pido se declare…

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La Sala para decidir, observa:

En la presente denuncia, la recurrente delata la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentando que la recurrida al decretar la caducidad no cumplió, en relación a la notificación, con las exigencias previstas en la referida norma.

A efecto de verificar lo denunciado por el recurrente se pasa a transcribir la parte pertinente del fallo, en el cual se estableció:

…Oponen las demandadas, dos defensas, a saber, que de prosperar, hacen innecesario cualquier análisis acerca de la consumación o no de la oferta preferente y sus consideraciones:

(…Omissis…)

(b) La caducidad de la acción, por haberse ejercido luego del término previsto en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…Omissis…)

Con respecto a la caducidad determinada en el punto (b), ciertamente deben hacerse una serie de reflexiones para determinar la procedencia –o no- de tal alegato que se esgrime como defensa por la parte demandada. En este sentido, tal y como lo dispone el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ‘…el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado’. En ampliación a dicho concepto, y en cumplimiento al norte constitucional relativo a la búsqueda de la verdad y la justicia por encima de las formas (artículos 26 y 257 de la Carta Magna), se ha entendido a nivel jurisprudencial que en caso de no cumplirse con la notificación prevista en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de caducidad de cuarenta (40) días comenzará a constar desde el mismo momento en que el arrendatario adquiere conocimiento de la operación susceptible de ejercer el derecho de retracto; criterio que ha sido repetido en innumerables fallos, y traemos a colación el contenido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº RC.000040, de fecha 21 de febrero de 2013, Exp. Nº 12-307, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., señaló:

(…Omissis…)

Es evidente que en el caso de autos, la parte demandada no cumplió con la notificación en la forma estricta prevista en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al –por ejemplo- no acompañar a la notificación de fecha 4 de marzo de 2013 (sobre la cual no existe ninguna controversia en cuanto a su existencia) copia certificada de la operación de dación en pago; no obstante lo anterior, sí existen elementos que permiten deducir que la arrendataria tuvo conocimiento de la transmisión del inmueble, al menos, desde el 4 de marzo de 2013, con lo cual se cumplió con el fin útil de la notificación, naciendo a partir de ese día el lapso de cuarenta (40) días para su ejercicio.

En efecto, juzga esta superioridad que de la carta de fecha 4 de marzo de 2013, emergen elementos de convicción que determinan que el actor podría determinar la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues no solo se señala se transmiten las resultas económicas del contrato, sino también las obligaciones de la relación arrendaticia, las cuales, por su naturaleza, normalmente son cumplidas únicamente por aquel que tiene la propiedad o, al menos, la posesión del bien objeto del contrato de arrendamiento, con lo cual, era evidente que implicaba entonces que BEST CHOICE, INC no sólo habría recibido un conjunto de derechos económicos del contrato de arrendamiento (vgr. cobro de cánones), sino también de obligaciones, cuya naturaleza permitía inducir la existencia de una operación de mayor entidad con BEST CHOICE, INC., capaz de transmitirle la propiedad, naciendo entonces, a partir del 4 de marzo de 2013, el lapso de caducidad, el cual es fatal. Las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a nuestras máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar. Se concluye así que transcurrieron más de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento efectivo el actor de la transmisión de la propiedad cuyo retracto se pretende en fecha 4 de marzo de 2013, siendo forzoso entonces a esta Superioridad declarar la caducidad del retracto legal. Así expresamente se decide…

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En consideración a lo expuesto por la formalizante, respecto al modo en que le fueron efectuadas las notificaciones a fin de decretar la caducidad para ejercer la acción de retracto legal, la Sala considera oportuno hacer un recuento conforme al orden cronológico de las actuaciones procesales pertinentes, constatándose que:

En fecha 2 de julio de 2012, la arrendataria K-B-LLOS OO C.A. envió comunicación privada a INVERSIONES 1182450, C. A. en la cual manifestó su: “…interés e intención de adquirir el local que ustedes me ofrecen a la venta, el cual se encuentra ubicado (…) me dirijo a ustedes a fin de poner a su consideración la siguiente propuesta de compra: -Pagar la cantidad de Bs. 1.824.000,00 (Bs. 38.400,00) el metro cuadrado por dicho inmueble…”. (Folio 42, pieza 1 de 2).

En fecha 27 de julio de 2012, la arrendadora remitió correo electrónico dirigido a la Directora General de la sociedad mercantil arrendataria ciudadana M.L.B. contentivo de dos (2) archivos adjuntos “PREFERENCIA OFERTIVA LOCAL N° 2 K-BELLOS 00.doc.” y “RESPUESTA A PREF. OFER. LOCAL.02.doc.”

En fecha 15 de agosto de 2012, la arrendataria K-B-LLOS OO C.A. envió comunicación privada a la arrendadora INVERSIONES 1182450, C. A. mediante la cual notificó “…la aceptación plena para la adquisición del Local Comercial (…). Todo de conformidad a correo electrónico enviado por ustedes a mi correo electrónico donde me ofrecen en venta el inmueble el cual ocupo, aceptando en toda su fuerza y vigor; en todas y cada una de sus partes la oferta efectuada por ustedes. Por lo antes expuesto solicito en el término de siete (7) días continuos se dé respuesta a la presente comunicación, fijando una reunión en su oficina a los fines de finiquitar la negociación.

Anexo a la presente copia simple de la comunicación electrónica enviada por ustedes, el cual se explica por sí sola.”. (Folio 61, pieza 1 de 2).

En fecha 23 de agosto de 2012 la arrendataria K-B-LLOS OO C.A. envió a la arrendadora original de la aceptación a la oferta autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda.

En fecha 11 de octubre de 2012, la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda hace “entrega formal de la Notificación correspondiente a la Preferencia Ofertiva” hecha por la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450 C.A. a la arrendataria, en la persona de su Directora General M.L.B.N., en la cual se establece como precio de venta del inmueble la cantidad de “DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.193.452,79)”. (Folio 70 y sig. de la pieza 1 de 2).

En fecha 30 de octubre de 2012, la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda hizo entrega de la notificación “de la aceptación de Preferencia Ofertiva” por parte de la arrendataria a la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C. A. (Folio 90. Pieza 1 de 2).

En fecha 14 de noviembre 2012, la arrendataria otorga en dación en pago a la sociedad mercantil BEST-CHOICE INC, entre otros el inmueble arrendado por la cantidad de “DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 247.955.531,30)”. (Folios 536 y sig. Pieza 1 de 2).

En fecha 4 de marzo de 2013 la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C. A. mediante comunicación privada a la arrendataria expone que “…a los fines de notificarles que fueron cedidos todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la sociedad mercantil “INVERSIONES 1182450” a la sociedad de comercio denominada “BEST CHOICE INC” (…) en su condición de arrendadora cesionaria, en consecuencia, a partir de la presente fecha los pagos que realicen por concepto de cánones de arrendamiento, serán facturados y cobrados por la mencionada empresa. (Folio 93. Pieza 1 de 2).

En fecha 17 de mayo de 2013, la arrendataria, sociedad mercantil “K-B-LLOS OO C.A.” interpone demanda por simulación y subsidiariamente retracto legal arrendaticio contra las sociedades mercantiles “INVERSIONES 1182450, C. A.” y “BEST CHOICE INC.

Ahora bien, en el caso de autos, no resulta un hecho controvertido que en fecha 04 de marzo de 2013, la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., remitió comunicación a la actora, K-B-LLOS 00, C.A, notificándole que había cedido todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento a la empresa BEST CHOICE, INC., sin embargo, no se produjo ningún elemento de convicción que evidencie el acompañamiento a dicha comunicación del documento traslativo de propiedad entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC.

A tal efecto, la actora señala y aporta pruebas acerca de la solicitud de copia simple del documento contentivo de la dación en pago que hiciera en fecha 08 de abril de 2013, es decir, justo cuarenta (40) días antes de que se interpusiera la demanda con que se diera inicio el presente proceso, siendo entonces el punto a dilucidar, ¿Cuál es el medio capaz de cumplir con los supuestos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para servir de punto de partida de la caducidad? esto es, ¿la comunicación de fecha 03 de Marzo de 2013?, o, en su defecto, ¿la solicitud de las copias simples del documento de fecha 08 de Abril de 2013?. Al respecto y en interpretación de casos análogos al sub iudice, la Sala en sentencia Nº 40, de fecha 21 de febrero de 2013, exp. Nº 12-307, señaló que:

…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal…

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En dicho fallo, la parte actora exigía que para que fuera válida la notificación era menester se acompañase copia certificada del documento traslativo de propiedad del inmueble, siendo que la Sala desestimó tal argumento bajo la premisa del “conocimiento” por parte del arrendatario como punto de partida para la caducidad, argumentando que:

...Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador G.G.B.V., en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece…

. (Resaltado de la Sala).

De lo anterior, se observa que las partes pueden ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en que quede demostrado que hayan tenido conocimiento claro de la enajenación o dación en pago del inmueble.

Ahora bien, partiendo de las anteriores consideraciones, la misiva del 3 de marzo de 2013, en la que el demandante recibió la información de que a partir de esa fecha debía pagar los cánones de arrendamiento y tratar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC no indicaba expresamente la dación en pago del inmueble a esta última, ni el precio ni los términos generales en que se llevó a cabo, al no haber sido acompañada por el documento traslativo de la propiedad. Tal imprecisión u omisión generó en la arrendataria tal incertidumbre que en fecha posterior a su recibo, 8 de abril de 2013, concurrió al Registro respectivo a solicitar copia simple del documento contentivo del negocio jurídico mediante el cual Inversiones 1182450, C.A. da en pago a la empresa Best Choice INC. todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el edificio “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el inmueble que ocupa.´

De acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, donde se indica que el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, se concluye que en el presente caso la sentencia impugnada incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que le fue enviada comunicación privada a la arrendataria sin que fuese informada claramente de la dación en pago del inmueble, considerando erróneamente que era una carga para los actores revisar el Registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que hubiese tenido conocimiento cierto y claro de la enajenación.

En virtud de los razonamientos expuestos, se declara procedente la denuncia de infracción, por falsa aplicación, del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

III

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 317 ordinal 3° eiusdem, se denuncia la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:

…Dispone el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

Tal y como fue señalado en el libelo de la demanda y debidamente comprobado en el curso del debate probatorio, en fecha 04 de marzo de 2013, la arrendadora INVERSIONES 1182450, C. A., envió una comunicación privada a mi representada mediante la cual le notificó que había cedido todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado con ésta, a la empresa “BEST CHOICE INC.” Constituida bajo el No 33997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en Carleton Court, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados, la cual existe de conformidad con las Leyes de Barbados, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-4001 7279-9, por lo que a partir de esa fecha los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento serían facturados y cobrados por la cesionaria.

Pues bien, tal notificación no reúne los requerimientos del citado artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que: 1- No fue hecha por la adquirente; 2- No expresa la ocurrencia de la negociación o acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado; 3- No fue anexada copia certificada del documento contentivo del negocio. No obstante, tampoco contiene la verdad del negocio jurídico que había sido celebrado, por lo que - muy por el contrario del desacertado criterio esbozado por el Juzgador de Instancia respecto que estas notificaciones sólo son concebibles cuando se cambia la propiedad - no podía atribuírsele a mi representada la deducción de que dicha notificación lo había sido en virtud del traslado de la propiedad del inmueble.

No obstante, en la sentencia recurrida, el Juez de la Alzada expresa, luego de transcribir parcialmente un criterio jurisprudencial al respecto, lo siguiente:

(…Omissis…)

Del fragmento transcrito se evidencia que efectivamente la recurrida incurrió en falsa aplicación de la norma contenida en el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón que, en caso de marras, la notificación que envió la arrendadora originaria no cumplió ninguno de los requisitos contenidos en la citada norma para que pudiera tenerse como punto de partida del cómputo del lapso de caducidad de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ya que ni siquiera reúne el requisito contenido en el criterio jurisprudencial citado, pues no denota que mi representada hubiere tenido conocimiento de la operación de dación en pago, más allá de las conjeturas y apreciaciones subjetivas realizadas por el sentenciador. Así pues, se aplica el dispositivo del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sanciona con caducidad de la acción por interposición de la misma pasados 40 días de haber tenido conocimiento el arrendatario de la operación traslativa de la propiedad, cuando evidentemente no se cumplió ninguno de los supuestos contenidos en la referida norma para la notificación de dicha operación, por lo que mal podría haberse enterado mi representada con la misiva enviada, de la verdadera naturaleza de la dación en pago y mucho menos existe elemento alguno que permita al sentenciador escindir que el traslado al Registro y la solicitud de la copia fotostática del negocio jurídico celebrado por las demandadas hubiere sido producto del conocimiento que ésta tuviere de dicho negocio, sino que fue debido a la asesoría jurídica brindada que se logró dicho hallazgo.

De manera pues que habiendo demostrado en autos que mi mandante tuvo conocimiento de la dación en pago al solicitar y obtener la copia simple del documento contentivo de dicha operación en el Registro Público correspondiente, no podía declararse la caducidad del retracto lo legal ejercido.

Por tales razones la sentencia se encuentra inficionada efectivamente en el vicio de defecto de infracción de ley por falsa aplicación de norma y en consecuencia debe ser Casada. Así pido se declare…

.

La Sala para decidir observa:

En razón de la similitud entre la argumentación que sustenta la presente denuncia y la resuelta en el capítulo anterior, esta Sala en virtud del principio de la celeridad procesal, da por reproducidos los fundamentos respecto a la falta de notificación cierta de la dación en pago del inmueble arrendado por la demandante, expuestos en el capítulo que precede para declararla con lugar.

En consecuencia debe declararse procedente la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

I

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con los artículos 317 ordinal 3° y 320 eiusdem, se denuncia la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de una suposición falsa, por las razones siguientes:

…Como señalé con anterioridad en el fallo recurrido, especialmente en lo que respecta a la caducidad de la acción declarada, el Juez Superior, entre otras cosas expresa lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

Ahora bien, la recurrida yerra al aplicar el dispositivo del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en favor de la parte demandada, partiendo de un falso supuesto de hecho como lo es que del contenido de la carta del 4 de marzo de 2013 emergen elementos de convicción que permiten deducir que mi representada tuvo conocimiento de la operación de dación en pago celebrada entre las demandadas que tuvo por objeto el inmueble que ocupa ésta.

Así pues, la demandada INVERSIONES 1182450, C.A., arrendadora originaria del inmueble, no legitimada por la ley para hacer la notificación prevista en la referida norma legal, envía una carta a mi mandante, en la que, en términos generales, notifica lo siguiente:

(…Omissis…)

Supone falsamente el sentenciador de Alzada, como pido sea declarado, que la cesión de las obligaciones de un contrato de arrendamiento conjuntamente con sus derechos, por su naturaleza, permite inducir la existencia de una operación de mayor entidad, capaz de transmitirle la propiedad a la cesionaria, pues tales obligaciones normalmente son cumplidas únicamente por aquel que tiene la propiedad o, al menos, la posesión del bien objeto del contrato de arrendamiento, toda vez que lo cierto es que la cesión de los derechos y obligaciones de un contrato de arrendamiento es una figura legal que debe interpretarse en el sentido estricto de su naturaleza misma. Como en efecto pido sea declarado.

Consta de los informes de segunda instancia que mi representada se alzó contra el criterio similar proferido por el sentenciador de primera instancia, que repite con mayor desacierto la sentencia recurrida, lo cual hace procedente la denuncia de suposición falsa ya que el Juez de la recurrida dio por cierto un hecho que no aparece evidente de la misiva analizada y el dispositivo del fallo que declara con lugar la denuncia de caducidad de la acción formulada por la demandada, es consecuencia de una suposición falsa ya que dio por demostrado un hecho con una prueba que no contiene mención alguna al respecto. De manera que el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil aplicado erróneamente a favor de la demandada lo fue bajo un falso supuesto de hecho y por tanto debió ser aplicado en su contra en razón que la notificación que hiciera de la cesión del contrato de arrendamiento no fue suficiente para enterar a mi mandante de la operación de dación en pago del inmueble objeto de la acción.

Por consiguiente el fallo dictado por el Juzgado Superior, contra el que se recurre, adolece del vicio de suposición falsa y en ese sentido debe ser casado para que el Juzgado Superior se pronuncie expresamente sobre el fondo del asunto debatido y la no ocurrencia de la caducidad de la acción. Así expresamente pido sea declarado…

.

La Sala para decidir observa:

Aduce la formalizante que el ad quem incurrió en el vicio de “falsa aplicación” del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “partiendo de un falso supuesto de hecho como lo es el contenido de la carta del 4 de marzo de 2013… aplicado erróneamente a favor de la demandada… Por consiguiente el fallo dictado por el Juzgado Superior, contra el que se recurre, adolece del vicio de suposición falsa”.

De la denuncia antes transcrita se desprende, que el formalizante le atribuye a la recurrida la comisión del primer caso de suposición falsa por desviación ideológica, así como la infracción del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación.

En relación a la desviación ideológica en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, expediente N° 09-532, caso: V.E.C.S. contra Desarrollos Valle Arriba Athetic Club, C.A., esta Sala estableció que:

…Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: “un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error sólo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría “falsa aplicación”. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.

La suposición falsa denunciada, contenido en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen. Lo que esta Sala considera como una desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose -respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos.

Al respecto, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el primer caso de suposición falsa, tiene lugar “…cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador…”. (Vid. Sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008)

(…Omissis…)

El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estrictu sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible…”.

En presente caso, el ad quem tomó como fecha de inicio para el cómputo del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio, la fecha de la notificación privada del 4 de marzo de 2013 enviada por el arrendador a la arrendataria, bajo el siguiente razonamiento:

…Es evidente que en el caso de autos, la parte demandada no cumplió con la notificación en la forma estricta prevista en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al –por ejemplo- no acompañar a la notificación de fecha 4 de marzo de 2013 (sobre la cual no existe ninguna controversia en cuanto a su existencia) copia certificada de la operación de dación en pago; no obstante lo anterior, si existen elementos que permiten deducir que la arrendataria tuvo conocimiento de la transmisión del inmueble, al menos, desde el 4 de marzo de 2013, con lo cual se cumplió con el fin útil de la notificación, naciendo a partir de ese día el lapso de cuarenta (40) días para su ejercicio.

En efecto, juzga esta superioridad que de la carta de fecha 4 de marzo de 2013, emergen elementos de convicción que determinan que el actor podría determinar la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues no solo se señala se transmiten las resultas económicas del contrato, sino también las obligaciones de la relación arrendaticia, las cuales, por su naturaleza, normalmente son cumplidas únicamente por aquel que tiene la propiedad o, al menos, la posesión del bien objeto del contrato de arrendamiento, con lo cual, era evidente que implicaba entonces que BEST CHOICE, INC no sólo habría recibido un conjunto de derechos económicos del contrato de arrendamiento (vgr. cobro de cánones), sino también de obligaciones, cuya naturaleza permitía inducir la existencia de una operación de mayor entidad con BEST CHOICE, INC., capaz de transmitirle la propiedad, naciendo entonces, a partir del 4 de marzo de 2013, el lapso de caducidad, el cual es fatal. Las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a nuestras máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar. Se concluye así que transcurrieron más de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento efectivo el actor de la transmisión de la propiedad cuyo retracto se pretende en fecha 4 de marzo de 2013, siendo forzoso entonces a esta Superioridad declarar como fecha de inicio para el cómputo del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio. Así expresamente se decide…

.

En el texto de la misiva, fechada 4 de marzo de 2013, enviada por la arrendadora a la arrendataria se expresó lo siguiente:

…Luego de un cordial saludo nos dirigimos a ustedes, a los fines de notificarles que fueron cedidos todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la sociedad mercantil “INVERSIONES 1182450,C.A.” a la sociedad de comercio denominada “BEST CHOICE INC” constituida bajo el No. 33997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en Carleton Court, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados, la cual existe de conformidad con las Leyes de Barbados, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J-40017279-9 en su condición de arrendadora cesionaria, en consecuencia, a partir de la presente fecha los pagos que se realicen por concepto de cánones de arrendamiento, serán facturados y cobrados por la mencionada empresa…”. (Subrayado del texto).

Constata la Sala de lo antes transcrito, que el juez de alzada desnaturalizó por desviación intelectual o ideológica, el contenido de la notificación privada de fecha 4 de marzo de 2013 enviada por el arrendador a la arrendataria, al establecer, que se deducía de lo expuesto en ella la ocurrencia cierta de la transmisión de la propiedad del inmueble.

Lo anterior, evidencia claramente del texto de la identificada comunicación, la cual, no cumplió con los extremos previstos en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto en ella, no se indicó de manera cierta la negociación a través de la cual el inmueble cambió de propietario, tampoco se señaló ni se desprende de su contenido los términos y monto en que la operación fue llevada a cabo, y, pese a todo ello, y aun admitiendo, el ad quem, que la misma no cumplió con los requisitos de ley le atribuyó menciones que no contenía.

Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contenido de la comunicación y considerar que mediante ella la arrendataria estaba en conocimiento de la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conllevó a que determinara al día siguiente a su recepción, 4 de marzo de 2013, como data de inicio para el cómputo del lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio en virtud de lo cual, fue declarada la caducidad del mismo, lo cual generó la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala que se demuestre de manera fehaciente que la arrendataria tuvo conocimiento cierto e inequívoco de la enajenación del inmueble, requisito sine qua non que no se cumplió.

En virtud de los razonamientos y consideraciones precedentemente expuestos esta Sala declara procedente la denuncia analizada y así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 317 ordinal 3° y 320 eiusdem, la recurrente denuncia la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de una suposición falsa, por las razones siguientes:

…Como señalé con anterioridad en el fallo recurrido, especialmente en lo que respecta a la caducidad de la acción declarada, el Juez Superior, entre otras cosas expresa lo que a continuación me permito transcribir:

(…Omissis…)

Ahora bien, la recurrida yerra al aplicar el dispositivo del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en favor de la parte demandada, partiendo de un falso supuesto de hecho como lo es que las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a sus máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar.

En ese sentido es menester precisar que en el escrito libelar se adujo lo siguiente:

(…Omissis…)

Tales dichos fueron corroborados con la Planilla correspondiente al pago de los derechos de registro por concepto de la copia fotostática solicitada.

Ahora bien, supone falsamente el sentenciador de Alzada, como pido sea declarado, que mi representada se trasladó motu proprio al Registro Público a solicitar la copia fotostática del instrumento contentivo de la dación en pago, en razón del conocimiento que tenía de dicha operación pues de autos no existe ninguna elemento con el que pueda sustentar su subjetiva apreciación. Lo cierto, alegado y demostrado fue que el traslado al Registro Público obedeció a la asesoría legal brindada por los abogados que representan a la empresa, quienes luego del análisis del material documental que le fue presentado para su examen y vista la controversia surgida por la oferta de venta del inmueble cuya aceptación resultó fallida, pudieron escindir la posibilidad de que hubiera ocurrido un acto traslativo de la propiedad, como en efecto ocurrió, teniendo conocimiento cierto en fecha 8 de abril de 2013, a partir de la cual se debe computar el lapso de caducidad, conforme a la jurisprudencia que al respecto ha dejado sentada esta honorable Sala. Como en efecto pido sea declarado.

Por consiguiente el fallo dictado por el Juzgado Superior, contra el que se recurre, adolece del vicio de suposición falsa y en ese sentido debe ser casado para que el Juzgado Superior se pronuncie expresamente sobre el fondo del asunto debatido y el cómputo del lapso de caducidad a partir de la fecha en que mi representada tuvo conocimiento cierto de la existencia de la operación de dación en pago, valga decir a partir del 08 de abril de 2013 y por consiguiente la no ocurrencia de la caducidad de la acción. Así expresamente pido sea declarado…

.

La Sala para decidir observa:

Denuncia el formalizante que el juez de la recurrida partió de una suposición falsa, al estimar que la locataria tuvo conocimiento cierto que se había transmitido la propiedad del bien arrendado desde que le fuera comunicado en fecha 4 de marzo de 2013, pues fue sólo a partir del 08 de abril de 2013, cuando la representación judicial de la misma se trasladó al Registro, vista la controversia surgida por la oferta de venta del inmueble cuya aceptación resultó fallida, y que se tuvo la certeza de la ocurrencia de la dación en pago del inmueble, fecha a partir de la cual, en su opinión, debe comenzar a computarse el lapso de caducidad.

Respecto a lo denunciado por el formalizante, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:

…Las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a nuestras máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar. Se concluye así que transcurrieron más de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento efectivo el actor de la transmisión de la propiedad cuyo retracto se pretende en fecha 4 de marzo de 2013, siendo forzoso entonces a esta Superioridad declarar como fecha de inicio para el cómputo del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio. Así expresamente se decide…

Para decidir, la Sala observa:

Señala nuevamente el recurrente, que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, al declarar la caducidad de la acción, tomando como fecha de inicio para tal cómputo, la comunicación de fecha 4 de abril de 2013, aplicando falsamente el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aun cuando consta en autos que la arrendataria tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble, en fecha 8 de abril de 2013 cuando obtuvo copia en Registro Público del instrumento contentivo de la dación en pago.

Visto que lo que pretende delatar nuevamente el formalizante ya fue resuelto en la delación anterior, la Sala, a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles y el degaste de la jurisdicción, considera innecesario realizar nuevamente los razonamientos expuestos precedentemente, los cuales da por reproducidos aquí íntegramente para declarar procedente esta denuncia. Así se resuelve.

Al ser declarados procedentes las denuncias por infracción de ley, el presente recurso de casación será declarado con lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acogiendo el criterio emanado del presente fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar a la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil dieciséis. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

Presidente de Sala Ponente,

________________________________

G.B.V.

Vicepresidente,

__________________________________________

F.R. VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada,

____________________________

M.G. ESTABA

Magistrada,

______________________________________

V.M.F.G.

Magistrado,

_________________________________

Y.D.B.F.

Secretario,

_____________________________

C.W.F.

Exp. AA20-C-2015-000307

Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,