Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 15 de Marzo de 2016

Fecha de Resolución15 de Marzo de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE:

Ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.401.506.

Abogado en ejercicio A.V.J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 164.312.

Ciudadano J.J.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.453.421.

Abogados en ejercicio C.L.B.H. y L.G.T.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 150.754 y 33.249, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

15-8790.

CAPÍTULO I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano J.J.C.G., estando debidamente asistido por los abogados en ejercicio SONIDIA PARIATA y I.D.M.V., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 08 de julio de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON contra el prenombrado, todos ampliamente identificaos en autos.

Mediante auto dictado en fecha 07 de octubre de 2015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes.

En fecha 10 de noviembre de 2015, la parte demandada consignó escrito de informes; posteriormente, en fecha 23 de noviembre del mismo año, la parte demandante consignó escrito de observaciones a los informes.

Mediante auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2015, este Tribunal declaró concluida la sustanciación en la presente causa y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia; posteriormente, en fecha 10 de febrero de 2016, DIFIRIÓ la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Mediante libelo presentado en fecha 13 de agosto de 2013, la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON, estando debidamente asistida de abogado, procedió a demandar al ciudadano J.J.C.G. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

  1. Que en fecha 19 de noviembre de 2012, su representada suscribió un contrato de opción de compraventa con el ciudadano J.J.C.G., el cual quedó anotado bajo el Nro. 16, Tomo 342 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual recayó sobre un apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral Nro. (D-43), ubicado en el cuarto piso (4), situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Residencial “PARQUE LA CIMA”, sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, en el sitio denominado también “Segundo Callejón Almenar”; cuyas características y demás determinaciones se especifican en la cláusula primera del citado contrato de opción de compraventa.

  2. Que una vez otorgado el mencionado contrato de opción de compra, su representada procedió a tramitar su solicitud de crédito en el Banco del Tesoro y en “PDVSA INTEVEP, S.A.”, y en fecha 13 de febrero de 2013, el Banco del Tesoro le aprobó el crédito.

  3. Que en fecha 12 de marzo de 2013, el demandado obtuvo la solvencia del aseo urbano del inmueble.

  4. Que en fecha 13 de marzo del mismo año, el demandado obtuvo la solvencia de impuesto sobre inmuebles urbanos y que en esa misma fecha el Banco del Tesoro remite comunicación en la cual autoriza la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de “PDVSA-INTEVEP S.A.”

  5. Que en fecha 18 de marzo de 2013, el vendedor obtuvo por parte de la empresa Hidrocapital la solvencia del agua del apartamento.

  6. Que en fecha 21 de marzo de 2013, el vendedor obtuvo la cédula catastral del inmueble.

  7. Que en fecha 01 de abril de 2013, el demandado obtuvo la constancia de registro de vivienda principal.

  8. Que en fecha 12 de abril de 2013, la demandante presentó el documento definitivo de compra venta del inmueble ante el Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según planilla emitida con el Nro. 229.2013.2.434.

  9. Que en fecha 27 de mayo de 2013, la demandante envió correo electrónico al demandado en el cual le participó de la firma del documento definitivo para el día 29 de mayo de 2013, en esa misma fecha se establece que la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON, acompañada de la ciudadana I.R. al laboratorio de PDVSA-INTEVEP S.A., lugar donde trabaja el demandado ciudadano J.J.C.G., a fin de notificarle del otorgamiento del documento definitivo de compra venta para la mencionada fecha, el cual recibe una copia pero se negó a firmar el original como recibido.

  10. Que el día 29 de mayo de 2013, se hicieron presentes en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la demandante ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON y la apoderada del Banco del Tesoro ciudadana M.M., y que en virtud de la incomparecencia del vendedor (hoy demandado en autos), las mismas procedieron a dejar constancia de tal hecho.

  11. Que en virtud de la negativa del vendedor J.J.C.G., la demandante se vio en la obligación de devolver a la Gerencia Funcional del Recursos Humanos de PDVSA-INTEVEP, S.A., el cheque de gerencia Nro. 49014283, a nombre del demandado por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00).

  12. Que el vendedor se ha negado en repetidas oportunidades a la firma del documento definitivo de compra venta alegando la más reciente devaluación de la moneda y afirmando que si vende a la demandante al precio convenido en el precitado contrato de opción de compra, el mismo perdería mucho dinero; razón por la que se ve en la obligación de demandar por cumplimiento de contrato.

  13. Que de la cláusula tercera se infiere que el día límite de vencimiento de la opción de compraventa, tomando como fecha de inicio el día de su autenticación por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012, es de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga; sin embargo, las partes consideraron extensión del plazo para cubrir cualquier contingencia bancaria, por lo que finalizó el día 19 de marzo de 2013, de allí la obligación del vendedor de hacer entrega a tiempo de los recaudos necesarios para que su representada pudiese consignarlos en forma oportuna y conjuntamente con el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obligación de hacer que no fue cumplida por parte del comprador J.J.C.G.d. la manera como establecía el contrato, toda vez que los referidos recaudos fueron obtenidos por éste de forma extemporánea por tardíos, lo que coloca al referido ciudadano en situación de incumplimiento en cuanto a los plazos establecidos en la convención para la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público competente.

  14. Que debido al retardo por parte del vendedor en la entrega de los recaudos exigidos por el Registro, la compradora se vio imposibilitada para presentar el citado documento definitivo de compra venta de manera oportuna, dentro de los plazos establecidos en la convención suscrita el 19 de noviembre de 2012.

  15. Que el Banco del Tesoro no pudo emitir el cheque correspondiente al crédito aprobado el 13 de febrero de 2013, ya que no había recibido los recursos correspondientes del “Banco Nacional de Vivienda y Hábitat”, razón por la cual invoca Resolución No. 11 de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40115 de fecha 21 de febrero de 2013.

  16. Que el vendedor se ha negado en repetidas oportunidades a firmar el documento definitivo de compra venta, alegando la más reciente devaluación de la moneda y afirmando que si vende a su representada al precio convenido en el ya citado contrato de opción de compra, perdería mucho dinero, razón por la cual demanda por cumplimiento de contrato, para que se ordene al demandado que suscriba el documento definitivo de compra venta del apartamento antes descrito y consecuentemente, se perfeccione el acto traslativo de propiedad que se pactó en el mencionado contrato de opción de compraventa.

  17. Que finalmente estima la demanda en la cantidad de QUINIENTOS VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 526.000,00), equivalentes a CUATRO MIL NOVECIENTAS QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (4.915 UT).

    PARTE DEMANDADA:

    Mediante escrito consignado en fecha 03 de diciembre de 2013, los abogados en ejercicio C.L.B. y L.G.T.C., actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.J.C.G., procedieron a contestar la demanda intentada contra su representado; sosteniendo para ello lo siguiente:

  18. - Que admiten que su representado celebró un contrato de opción de compraventa con la parte actora ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en la fecha estipulada en el mismo y en los términos establecidos.Que niegan, rechazan y contradicen en nombre de su poderdante el argumento explanado por la parte demandante referente del documento marcado con letra “C”, impugnado el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser una copia fotostática donde supuestamente el Banco del Tesoro aprobó el crédito hipotecario.

  19. - Que niegan, rechazan y contradicen que el argumento emanado del documento acompañado y marcado con letra “D”, en lo referente a que el demandado obtenga la solvencia para entregarla a la demandante lo que -a su decir- no es causal de incumplimiento del contrato suscrito de opción de compra-venta por cuanto según la cláusula tercera del contrato tantas veces mencionado el plazo de duración es de noventa días (90) a partir de la fecha de autenticación mas treinta (30) días continuos, por lo contrato se venció el 19 de marzo de 2013.

  20. - Que niegan rechazan y contradicen lo expuesto en por la parte demandante en cuanto a los documentos marcados y acompañados a la demanda identificados con la letra “E” y “F”, por cuanto en fecha 13 de marzo de 2013, el vendedor obtiene la solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos y el Banco del Tesoro en esa misma fecha autoriza la constitución de la hipoteca de segundo grado a favor de PDVSA-INTEVEP, por lo que manifiesta que el contrato expiró en fecha 19 de marzo de 2013; motivos por los cuales su representado no incurrió en incumplimiento, ya que de la cláusula tercera y cuarta el opcionante tiene la obligación de pagar los impuestos municipales pertenecientes al inmueble objeto del presente juicio, por lo que dio cumplimiento a su obligación.

  21. - Que niegan rechazan y contradicen lo referente a los documentos acompañados a la demanda marcados con las letras “G”, “H” y “I” referentes a la solvencia de hidrocapital, cédula catastral y constancia de registro principal de vivienda, por lo siguiente: la solvencia marcada con letra “G” se obtiene dentro del plazo para cumplirse las obligaciones, es decir, el 19 de marzo de 2013, en cuanto a la carta catastral marcada con letra “H” durante la etapa probatoria se demostrará que el sistema de la Alcaldía del Municipio Autónomo Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, para la obtención de tal documento se debe pasar por una serie de trámites que en la mayoría de los casos demoran de dos (02) a tres (03) meses, al igual que el documento marcado con la letra “I” en lo que respecta a el registro principal de vivienda, ésta se suple con el pago de cero como cinco por ciento (0,5%) mediante la planilla de declaración y pago de inmuebles para personas naturales y jurídica, forma 33 establecido en la Ley por cada unidad tributaria en base a 107 bolívares, ante el registro público, por lo que el argumento señalado por la parte actora no es valedero para considerar el incumplimiento de su poderdante.

  22. - Que niegan rechazan y contradicen en nombre de su defendido los documentos acompañados en la presente demanda y debidamente marcado con la letra “J” en lo referente a que el demandante señala en el libelo que presentó al registro correspondiente el documento definitivo de venta en fecha 12 de abril de 2013, que a su vez le oponen el mismo ya que tal y como se dejo establecido el término establecido en la cláusula tercera feneció en fecha 19 de marzo de 2013, por lo que mal podría cargarle el incumplimiento a su poderdante cuando el demandado presentó el documento definitivo al registro en día 12 de abril de 2013.

  23. - Que niegan rechazan y contradicen el documento acompañado a la presente demanda y debidamente marcado con la letra “J”, e igualmente impugnan el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil vigente por ser una copia fotostática, así mismo niegan y rechazan el supuesto recibo de copia por parte de su representado de copia de constancia de firma de documento de fecha 28 de mayo de 2013 y que se negó a firma la copia en donde se le notificaba.

  24. - Que niegan, rechazan y contradicen en nombre de su demandado lo referente al documento marcado con la letra “L”, por cuanto -a su decir- resulta inoperante lo argumentado por la parte actora nunca notificó a su representado de la firma por ante el registro del documento definitivo, por lo que rechazan dicho argumento, y que con respecto a la copia del correo electrónico marcado “K” lo impugna por ser una copia simple, y que ratifica que nunca se le notificó de la firma a su representado para el día especifico en el registro y que no tuvo conocimiento y señala lo establecido en la resolución Nº11 de fecha 05 de febrero de 2013.

  25. - Que niegan, rechazan y contradicen en lo referente a lo acompañado a la presente demanda y debidamente marcado con la letra “L” por cuanto la responsabilidad de su defendido en cuanto a la devolución del cheque de gerencia y su constancia que se acompañó por la demandante marcado con la letra “M”, por cuanto su representado no fue notificado por la misma, y toda responsabilidad radica dentro de lo establecido en el contrato y no se puede responsabilizar a este por las obligaciones que le correspondían a la demandante.

  26. - Que niegan, rechazan y contradicen en lo referente a que su defendido se ha negado a firmar en reiteradas ocasiones el documento definitivo de venta alegando la devaluación de la moneda y el precio convenido de venta en el contrato, razón por la cual se intenta la presente demanda.

  27. - Que niegan, rechazan y contradicen que su representado se encuentre en la normativa referente a la Resolución Nº11 del 05 de febrero de 2013, y mucho menos que lo señalan en primer lugar que el apartamento objeto de opción de compraventa lo adquiere la compradora para destinarlo como asiento de su vivienda principal.

  28. - Que niega, rechaza y contradice en nombre de su representada que sus poderdantes opere el cumplimiento del contrato de opción de compraventa y el derecho a exigirlo a tenor del artículo 1.167 del Código Civil.

  29. - Que niegan rechazan y contradicen la estimación de la cuantía.

    *Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON; sin embargo, en vista que la contrademanda fue declarada INADMISIBLE por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 16 de diciembre de 2013, quien aquí suscribe estima innecesario señalar los términos en los cuales dicha reconvención fue planteada.- Así se precisa.

    CAPÍTULO III

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

    PARTE ACTORA:

    Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora junto con el libelo de la demanda, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 07-11) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 178, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acreditó al abogado en ejercicio A.V.J.G., como apoderado judicial de la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, parte actora en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, en vista que el instrumento público bajo análisis no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de las circunstancias supra explanadas.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 12-18) Marcado con la letra “B”, en copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 16, Tomo 342 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado, en carácter de opcionante) y la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN (aquí demandante, en su carácter de opcionaria), en los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: EL OPCIONANTE VENDEDOR, se compromete a vender y LA OPCIONARIA COMPRADORA, a comprar, un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda, identificado con la Cédula Catastral N° 28750, distinguido con la letra y número D raya cuarenta y tres (N° D-43), ubicado en el piso cuatro (04) situado en la esquina Sur- Este de la torre “D” del Conjunto “Parque Residencial la Cima” situado en el Sector Punta Brava, al final de la calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado “Segundo callejón Almenar”. El apartamento tiene un área aproximada de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2), consta de las siguientes dependencias: entrada, sala-comedor, cocina-lavadero, pasillo, un (1) baño, cuarto principal con closet y baño; dos (2) dormitorios con sus respectivos clóset, con las medidas linderos y demás determinaciones que están suficientemente especificadas en el Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1984, bajo el No. 6, Tomo 27, Protocolo Primero y que se dan aquí por reproducidas en su totalidad, conocido por la compradora, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el apartamento D-44 y con la caja de las escaleras; SUR: con la fachada Sur de la torre; ESTE: con la fachada Este de la Torre; y OESTE: con el apartamento D-42 y con la caja de las escaleras. (…). SEGUNDA: El precio de esta venta es por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), de los cuales “EL OPCIONANTE” recibe en este acto la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), en efectivo, en calidad de ARRAS y la diferencia, es decir; la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs.526.000,00), los cuales serán cancelados al momento de la protocolización de venta ante el Registro respectivo. TERCERA: El plazo de duración de esta opción de compra-venta es de noventa días (90) continuos, a partir de la fecha de la autenticación de este documento, mas treinta (30) días continuos ante cualquier contingencia bancaria. Siendo obligación de “LA OPCIONARIA”, la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina Registro Inmobiliario respectiva, acompañado de todos los recaudos exigidos por dicha oficina para su protocolización, previa entrega de los mismos por parte del “EL OPCIONANTE”. CUARTA: los gastos que ocasionen la presente negociación serán repartidos así: son por cuenta de “EL OPCIONANTE”, el pago de los impuestos municipales pertenecientes al inmueble objeto de la presente negociación y serán por cuenta de “LA OPCIONARIA” el pago de los derechos de Registro, honorarios profesionales, por redacción del presente documento y la redacción del documento definitivo de venta. QUINTA: Se establece como CLÁUSULA PENAL la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios de la parte que no cumpla con la presente negociación y por los daños causados, es decir; que si la negociación a que se refiere la presente OPCION DE COMPRA-VENTA, no se realizare dentro del tiempo estipulado por causas imputables a “LA OPCIONARIA”, estos perderán la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios de los CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,00), dados en arras; en tanto que si la negociación a la que se refiere la presente OPCION DE COMPRA-VENTA no se realizare por casusas imputables a “LA OPCIONARIA” la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,00), que recibe a la firma del presente documento, mas la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios que tal acción le ocasionare con un tiempo máxima estimado de treinta días. (…)”

Ahora bien, en vista que la copia certificada del documento público en cuestión no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 19 de diciembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad del demandado constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral N° 28750 y distinguido con el No. D-43, ubicado en el piso cuatro (04), esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto “Parque Residencial la Cima” situado en el Sector Punta Brava, al final de la calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado “Segundo callejón Almenar”. Así mismo, se tiene como demostrativo de que el precio de la venta se fijó en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), de los cuales la demandante en carácter de futura compradora pagó CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) en calidad de inicial, siendo el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINIENTOS VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 526.000,00), pagadera a través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga; quedando en consecuencia establecido que la opcionaria presentaría el documento definitivo de venta ante la oficina registral respectiva, acompañando a tales efectos todos los recaudos exigidos previa entrega de los mismos por parte del opcionante, quien a su vez se comprometió a pagar los impuestos municipales del descrito inmueble.- Así se establece.

Tercero

(Folio 19) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática C.D.A.D.C.H. emitida en fecha 13 de febrero de 2013, por la ciudadana A.O. en su carácter de Gerente de Crédito Hipotecario del Banco del Tesoro (debidamente sellada). Ahora bien, aun cuando la referida copia simple fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe observa que la misma fue promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, siendo que puede comprobarse su autenticidad, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que el crédito hipotecario solicitado por la parte actora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA, fue aprobado por la mencionada entidad bancaria dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, es decir, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes contados a partir del 19 de noviembre de 2012, fecha en que se celebró dicha convención.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 20) Marcado con la letra “D”, en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA emitido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 12 de marzo de 2013, a favor del ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado), respecto a un bien inmueble ubicado en el Estado Miranda, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Los Teques, Sector Punta Brava, Conjunto residencial La Cima, Torre D, piso 4, apartamento Nº D-4. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, se encontraba solvente frente a la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro para el día 12 de marzo de 2013, esto es, antes de que el mencionado contrato feneciera en fecha 19 de marzo del mismo año.- Así se precisa.

Quinto

(Folio 21) Marcado con la letra “E”, en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA MUNICIPAL expedido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 13 de marzo de 2013, a nombre del contribuyente J.J.C.G. (aquí demandado); por concepto de un inmueble urbano ubicado en el Sector Punta Brava, final de Calle Guaicaipuro, Conjunto Residencial La Cima, Torre D, piso 4. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito fue erróneamente impugnado por la parte demandada, cuando lo correcto era proceder a su tacha; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, se encontraba solvente frente a la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro para el día 13 de marzo de 2013, esto es, antes de que el mencionado contrato feneciera en fecha 19 de marzo del mismo año.- Así se precisa.

Sexto

(Folio 22) Marcado con la letra “F”, en original OFICIO Nº CJ/O/2013/002817 emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en fecha 13 de marzo de 2013, y dirigido a PDVSA INTEVEP S.A.; a través del cual se autorizó la constitución de hipoteca de segundo grado sobre el inmueble objeto del presente juicio, a favor del mencionado organismo y a nombre de la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN (aquí demandante). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, aunado a que la misma fue promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que la demandante fue autorizada para la constitución de hipoteca de segundo grado sobre el inmueble objeto del presente juicio, dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, esto es, dentro del lapso de ciento veinte días (120) de vigencia de dicha convención.- Así se precisa.

Séptimo

(Folio 23) Marcado con la letra “G”, en original CONSTANCIA de condición de servicio de agua potable y saneamiento en condominio, emitida por HIDROCAPITAL en fecha 18 de marzo de 2013 (debidamente sellada); referente a un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº D-43, piso 04, Torre “D” del conjunto Parque Residencial La Cima, Ubicado en la Calle Guaicaipuro, Sector Punta Brava, Los Teques del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio; y lo tiene como demostrativo de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, se encontraba solvente respecto al servicio de agua potable y saneamiento en condominio para el día 18 de marzo 2013, esto es, dentro del lapso de ciento veinte días (120) de vigencia a que hace referencia el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende.- Así se precisa.

Octavo

(Folio 24) Marcado con la letra “H”, en original CÉDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 21 de marzo de 2013, a través de la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) por medio de la presente se hace constar, que el Sistema de Codificación Catastral que se emplea en el Municipio, es a través del Número Asignado al Boletín al momento de la Inscripción del Inmueble. Número de Boletín Catastral: 28750. A nombre de: J.J.C.G.. Dirección: Situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro, en el sitio también denominado segundo callejón Almenar, Conjunto Parque Residencial La Cima, Torre D, piso 4, apartamento Nº D-43. Los datos indicados en la presente Cédula Catastral, corresponden a la documentación contenida en el Boletín Catastral inscrito en esta Dirección bajo el Nº 28750. Cédula Catastral válida hasta el 31/12/201 (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en fecha 21 de marzo de 2013, se emitió cédula catastral respecto al bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, esto es, después de fenecida dicha convención en fecha 19 de marzo del mismo año, por lo que puede afirmarse que la parte accionado obtuvo el recaudo en cuestión de manera extemporánea.- Así se precisa.

Noveno

(Folio 25) Marcado con la letra “I”, en original REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL Nº 202014100-70-13-00319740 emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 1º de abril de 2013; con respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº D-43, piso 04, Torre “D” del conjunto Parque Residencial La Cima, Ubicado en la Calle Guaicaipuro, Sector Punta Brava Los Teques, del Estado Miranda, propiedad del ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado). Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato cuyo cumplimiento se pretende a través del presente juicio, le pertenece al demandado y constituye su vivienda principal, así mismo, se tiene como demostrativo de que dicha documental fue emitida luego de fenecida la opción de compraventa en cuestión, esto es, después del 19 de marzo de 2013, por lo que puede afirmarse que la parte demandada obtuvo dicho recaudo de manera extemporánea, aun cuando el mismo era necesario para la protocolización de la venta definitiva (según se desprende de la planilla cursante al folio 162 del presente expediente).- Así se establece.

Décimo

(Folio 26-32) Marcado con la letra “J”, en original CONSTANCIA DE RECEPCIÓN Nº 26 emitida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 12 de abril de 2013, con respecto al trámite No. 229.2013.2.434, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “Presentante: KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Guaicaipuro, Miranda, de estado civil Soltero con documento de identidad CÉDULA Nº V-14.401.506. Naturaleza del Acto Jurídico: Venta con Valor Estimado y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Miércoles, 17 de abril de 2013. Sin traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Registro de Vivienda Principal, Certificado de Solvencia Municipal, Anexo, Registro de Información Fiscal, Certificado de Solvencia de Agua y Cédula Catastral (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión fue erróneamente impugnado por la parte demandada, pues lo correcto era proceder a su tacha; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que en fecha 12 de abril de 2013, la demandante presentó ante la mencionada oficina registral un documento de venta con constitución de hipoteca de primer grado.- Así se precisa.

Décimo Primero

(Folio 33) Marcado con la letra “K”, en formato impreso MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO enviado por la ciudadana KAROLLY SAAVEDRA desde la cuenta “saavedrak@pdvsa.com” en fecha 27 de abril de 2012, y dirigido a “JUAN CORTEZ/CORTEZJ/INT/PDVSA”; siendo el caso que, de su contenido se desprende lo siguiente: “(…) Por medio de la presente le participo que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta que suscribimos el día 19/11/2012 en la Notaria del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, será el día miércoles 29/05/2013 a las 8:00 am en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, ubicado en la Carretera Panamericana-Carrizal, Centro Comercial la Cascada, Piso 2, Ofic. 2-8 a la 2-13, Los Teques; donde en fecha 11/04/2013 se introdujo el documento para la firma. (…)”. Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe ante la impugnación realizada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, debe desechar la documental en cuestión del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Décimo segundo

(Folio 34) Marcado con la letra “L”, en original CONSTANCIA suscrita en fecha 29 de mayo del año 2013, por la ciudadana KAROLLY SAAVEDRA (aquí demandante) y la ciudadana M.M. (tercera ajena al proceso); a través de la cual manifestaron que la demandante en la misma fecha acudió ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, ello a los fines de protocolizar la venta definitiva, sin embargo, el ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado), no compareció al otorgamiento del mismo. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión fue desvirtuado por la parte demandada en la contestación, aunado a que el mismo fue suscrito únicamente por la promovente y una tercera ajena al proceso, quien no lo ratificó a través de la prueba testimonial a que hace referencia el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe viéndose imposibilitado de verificar su autenticidad, procede a desecharlo del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Décimo tercero

(Folio 35) Marcado con la letra “M”, en copia fotostática CHEQUE DE GERENCIA Nro. 49014283 emitido por Mercantil Banco Universal, a favor del ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado), por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00); en el cual la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAVEDRA (aquí demandante) dejó constancia que en fecha 30 de mayo de 2013, hace entrega del mencionado cheque motivado a que el vendedor supra mencionado no se presentó ante la oficina registral el día de la firma de la venta definitiva, cabe acotar que la documental en cuestión se encuentra sellada como recibida por la GERENCIA FUNCIONARIAL DE RECURSOS HUMANOS (PDVSA INTEVEP). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, aunado a que la misma fue promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que la demandante en fecha 30 de mayo del año 2013, devolvió el cheque de gerencia emitido a favor del ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado) en su condición de futuro vendedor, por cuanto éste último no se presentó en la oportunidad fijada para la protocolización de la venta definitiva.- Así se precisa.

Decimo cuarto

(Folio 36-37) Marcado con la letra “N”, en copia fotostática LISTADO DE BENEFICIARIOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), correspondiente al mes de mayo del año 2013. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, pues las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; en efecto, siendo que el contenido de la probanza en cuestión puede adminicularse con las resueltas de la prueba de informes cursantes al folio 173-174 del presente expediente, consecuentemente, esta Sentenciadora de las mismas infiere que la ciudadana KAROLLY D.S. (aquí demandante) aparece en la lista de los beneficiarios a nombre de los cuales fueron transferidos los recursos por BANAVIH a los operadores financieros para créditos hipotecarios.- Así se precisa.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación de la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

-En primer lugar, la representación judicial de la parte actora reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente, de todas las probanzas consignadas junto con el libelo de la demanda; en efecto, siendo que tal promoción no constituye un medio probatorio válido en nuestra Legislación, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

-PRUEBA DE INFORMES: Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT, para que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) Si el referido Oficio, se autoriza a KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, para que constituya Hipoteca de Segundo Grado a favor de PDVSA INTEVEP, S.A. (…)”. Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 173-174) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) me permito hacer de su conocimiento que en nuestro archivo reposa copia del Oficio Nº CJ/0/2013-002817 de fecha 13 de marzo de 2013, dirigido a PADVSA INTEVEP S.A., mediante el cual se notifica de la autorización de constitución de hipoteca de segundo grado a favor de la mencionada empresa del Estado solicitada por la ciudadana Karolly Dariella Saavedra Rondón, titular de la cédula de identidad NºV-14.401.506, sobre un inmueble identificado en el documento de opción a compraventa, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, en fecha 19 de noviembre de 2012 (…)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de que la demandante fue autorizada para la constitución de hipoteca de segundo grado sobre el inmueble objeto del presente juicio, dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, esto es, dentro del lapso de los ciento veinte días (120) de vigencia de dicha convención.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al BANCO DEL TESORO, para que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) Me dirijo a usted en la oportunidad de hacer de su conocimiento, que este Tribunal por auto de fecha tres (03) de febrero de 2014, dictado en el expediente 30.200, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON, contra el ciudadano J.J.C.G., se ha ordenando oficiarle a solicitud de la parte actora, a fin de que suministre la información requerida en el Capítulo II,, específicamente en el numeral 2, del escrito de promoción de pruebas que se anexa en copia certificada, a los fines de que informe o en su defecto remita copia certificada donde conste lo que pudiere aseverar (…)”. Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 163-166) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) a la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA se le aprobó un crédito hipotecario por DOSCIENTOS DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs.216.000,00), en fecha 13 de febrero de 2013. (Ver anexo 1 (…) el crédito otorgado a la ciudadana Karolly Saavedra fue para la adquisición de vivienda principal. (…) La dirección del inmueble para cuya adquisición se solicitó el préstamo es: Parque Residencial La Cima, Torre D, Apartamento distinguido con el N° D-43, piso 4, Sector Punta Brava al final calle Guaicaipuro. Los Teques, Estado Miranda, Municipio Guaicaipuro (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de que el crédito hipotecario solicitado por la parte actora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA, fue aprobado dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, es decir, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes contados a partir del día 19 de noviembre de 2012, fecha en la cual se celebró dicha convención.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la empresa PDVSA INTEVEP S.A., para que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Si a KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, le fue aprobado un prestamos (sic), por parte de la empresa, para la compra de su vivienda principal. SEGUNDO: Si para el pago del saldo del precio, se le hizo entrega a KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN del cheque de gerencia Nº. 49014283 del Banco Mercantil, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), a favor de J.J.C.G.. TERCERO: Si el identificado cheque de gerencia fue devuelto por KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN y que razones alegó para dicha devolución. (…)”. Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 134-135) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) PRIMERO: Efectivamente, a la trabajadora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, C.I. 14.401.506, le fue aprobado el Plan de Ayuda Para Adquisición de Vivienda que otorga la empresa a sus trabajadores para la adquisición de su vivienda principal. SEGUNDO: En fecha 28/05/2013 se hizo entrega a la trabajadora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN un cheque de gerencia identificado con el Nro. 49014283 del Banco Mercantil, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 310.000,00) a la favor de J.J.C.G. (…) TERCERO: En fecha 30/05/2013, la trabajadora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN hizo entrega del cheque de gerencia anteriormente identificado alegando que “…El vendedor J.C. no se presentó en el día de ayer 29/05/2013 al Registro para el otorgamiento del documento (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de que la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN en fecha 30 de mayo de 2013, devolvió el cheque de gerencia emitido a favor del ciudadano J.J.C.G., en virtud que éste último no compareció a la firma del documento definitivo de venta.- Así se precisa.

-PRUEBA DE TESTIGOS: Se evidencia que la parte demandante promovió las testimoniales de las ciudadanas M.C.M.P. y I.Z.R.A., ambas venezolanas y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.734.428 y V-15.519.887, respectivamente; así mismo, se evidencia que en la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar la declaración de las prenombradas, éstas no comparecieron y los actos fueron declarados DESIERTOS, en efecto, siendo que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte accionada consignó las siguientes documentales:

Primero

(Folio 58- 63) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 15 de noviembre de 2013, e inserto bajo el No. 04, Tomo 332 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acreditó a los abogados en ejercicio C.L.B.H. y L.G.T.C., como apoderados judiciales del ciudadano J.J.C.G., parte demandada en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 64-65) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 1995, e inscrito bajo el Nº 23, Protocolo Primero, Tomo 14, del Trimestre en curso; a través del cual la ciudadana M.B.P., dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado) un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra D-43, ubicado en el piso 4, Torre D, del Conjunto Residencial La Cima, situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, por la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00). Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativa de que el demandado adquirió la propiedad del referido bien en el año 1995, sobre el posteriormente suscribió el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

Tercero

(Folio 66-71) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 21 de abril de 2010, e inserto bajo el Nº 26, Tomo 40, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre los ciudadanos J.J.G. (aquí demandado, en condición de arrendador) y KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON (aquí demandante, en condición de arrendataria), con respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº D-43, ubicado en el piso 4, situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D”, del Conjunto Residencial la Cima, ciudad de Los Teques del estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativa de que la parte actora arrendó y ocupa el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 72-75) Marcado con la letra “D”, en formato impreso dos (02) ESTADOS DE CUENTA emitidos por el Banco Mercantil, correspondientes a la cuenta corriente del ciudadano J.J.G.C. (aquí demandado), y relacionados con los meses de noviembre y diciembre del año 2012. Ahora bien, aun cuando las probanzas en cuestión no fueron desvirtuadas por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe observa que la promoción de las mismas se realizó a los fines de demostrar que el demandado no cobró ningún cheque por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), ello en contravención con lo sentado en la nota realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012; sin embargo, en vista que en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de opción de compra venta suscrito en la mencionada fecha, cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso, las partes contratantes dejaron constancia de que el opcionante recibía en efectivo la cantidad de dinero supra señalada, e incluso, del escrito de contestación a la demanda se desprende “DE LOS HECHOS ADMITIDO (sic) si es cierto que suscribió nuestro representado dicho contra (sic) en la fecha estipulada y en los términos del contrato en el establecido como se expresa de las cláusulas contractuales”, consecuentemente, esta Alzada debe desechar la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio, pues ha quedado evidenciado en autos que la demandante en condición de futura compradora pagó a favor del demandado en condición de futuro vendedor, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) en calidad de arras.- Así se precisa.

*Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en el lapso probatorio, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 95-99) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012; ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue promovida junto con el libelo de la demanda y oportunamente valorado, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

Segundo

(Folio 100-108) Marcado con la letra “B”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 21 de abril de 2010; ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue promovida junto con el escrito de contestación a la demanda y oportunamente valorado, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello la promovente solicitó que se oficiara a la OFICINA DE CATASTRO MUNICIPAL DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los fines de que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) sobre la actualización del boletín catastral Nº 28750, es decir: Presentación de planilla, recaudos solicitados, Inspección(sic); tramites (sic) para obtención de solvencia (pago de derechos de frente), certificación de Solvencia(sic); y Carta (sic) catastral del Inmueble (sic) , debidamente catastrado y aforado con ese número de boletín, y de ser posible el tiempo del procedimiento desde la admisión de planilla para actualizar hasta la fecha de entrega de la Carta Catastral del Inmueble”. Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 149-152) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) PRIMERO.- En el boletín Catastral Nro. 28750, se encuentra inscrito un inmueble correspondiente a un apartamento ubicado al final de la calle Guaicaipuro, Conjunto Residencial La Cima, Torre D, piso 4 Apto. D-43, Sector Punta Brava, a nombre del ciudadano J.J.C.G., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.453.421, quien en fecha 23 de febrero del año 1996, realiza el cambio de nombre a su favor según documento Registrado bajo el Nro. 23, Protocolo Primero, Tomo 14 de fecha 10/11/1995. SEGUNDO.- Posteriormente el ciudadano J.J.C.G., solicita el 60% de descuento establecido en la Ordenanza de Impuestos Sobre Inmuebles Urbano, lo que le fue acordado en fecha 02 de agosto de 1996. TERCERO.- Posteriormente en fecha 29 de septiembre de 2008, el ciudadano J.J.C.G., actualiza el boletín y obtiene la primera Cedula (sic) Catastral a su nombre en fecha 21 de octubre de 2008. CUARTO.- Posteriormente, en fecha 29 de julio de 2011, el ciudadano J.J.C., autoriza a la ciudadana C.M.P.G., C.I.- 22.666.763, para que le gestione ante esta Dirección de Catastro, la tramitación del pago del impuesto y la obtención de la Cedula Catastral, quien obtuvo el Certificado de Solvencia Nro. 195715 y la Cedula (sic) Catastral en fecha 21 de septiembre del 2011, valida (sic) hasta el 31/12/2011. QUINTO.- Posteriormente, en fecha 10 de abril del 2012, el ciudadano J.J.C., autoriza a la ciudadana, Karolly Dariella Saavedra Rondón, C.I. V- 14.401.506, para que le gestione ante esta Dirección de Catastro, la tramitación del pago de impuesto y la obtención de la Cedula (sic) Catastral, quien obtuvo el Certificado de Solvencia Nro. 199426 y la Cedula (sic) Catastral de fecha 05 de junio del 2012, valida (sic) hasta el 31/12/2013. SEXTO.- Posteriormente, el ciudadano J.J.C., autoriza al ciudadano, J.E.B.M., C.I. V- 6.245.223, para que le gestione ante esta Dirección de Catastro, la tramitación del pago de impuesto y la obtención de una Cedula (sic) Catastral, quien presenta el Certificado de Solvencia Nro. 216619 y obtuvo la Cedula Catastral de fecha 21 de marzo de 2013, el Certificado de Solvencia Nro. 216619 y la Cedula (sic) Catastral de fecha 21 de zarzo del con vigencia hasta el 31/12/2013. SEPTIMO (sic).- Y por último, en fecha 06 de Agosto (sic) del 2013, el ciudadano J.J.C., obtiene una nueva Cedula (sic) Catastral, valida (sic) hasta el 31/12/2013. Siendo esta la última actuación realizada en el presente Boletín Catastral Nro. 28750. (…) En conclusión; las actuaciones presentadas en el presente boletín Catastral Nro. 28750, a partir del cambio de nombre a favor de JUAN JOSÈ CORTEZ GONZALEZ, C.I. 5.453.421, son las siguientes: (…) En fecha 18/03/2013, consigna una nueva solicitud de Cédula Catastral, junto al recibo de pago de la tasa por constancia catastral emitido por la Dirección de Hacienda, bajo el Nro. 352305, de fecha 13 de marzo de 2013; Certificado de Solvencia Nro. 216619, de fecha 13/03/2013; Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y domiciliario (sic) Nro. 0658845 de fecha 13/03/2013; autorización realizada a J.E.B.M., C.I. 6.245.223, copia de la Cédula de identidad de ambos y copia del Rif de J.J.. La Cédula Catastral solicitada, le fue elaborada y recibida en fecha 21 de marzo de 2013 (…); y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de los hechos señalados por la referida Alcaldía.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello la promovente solicitó que se oficiara al BANCO MERCANTIL, a los fines de que dicha entidad bancaria informara sobre los siguientes particulares: “(…) si se deposito (sic) cheque Nº 02188653 del Banco Mercantil, por un momento (sic) de Cuatro Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 4.000,00), cheque de fecha 19-11-2012 a la orden de J.J.C.G., o si por el contrario dicho cheque se hizo efectivo en otro momento.” Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 159) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) A fin de dar respuesta a su Oficio 0740-116 (Causa Nº 30200), de fecha 12 de febrero de 2014, recibido por nosotros en fecha 26 de febrero de 2014, le informamos que en revisión realizada a los movimientos de la cuenta corriente Nº 1037-23377-8 perteneciente a J.J.C.G. C.I: V-5.453.421, desde noviembre de 2012 hasta febrero de 2013 no figuro depósitos en cheques. Así mismo le informamos que es requisito indispensable informar datos de la cuenta contra la cual se giró el cheque Nº 02188653 a objeto de ubicarlo en nuestros archivos y poder verificar si fue cobrado por el ciudadano arriba mencionado (…)”, y en virtud que el objeto de la prueba en cuestión era demostrar que el demandado no cobró ningún cheque por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), ello en contravención con lo sentado en la nota realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a lo previsto en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de opción de compra venta suscrito en la mencionada fecha, cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso, a través de la cual las partes contratantes dejaron constancia de que el opcionante recibía en efectivo la cantidad de dinero supra señalada, y con apego a lo expuesto por el demandado en el escrito de contestación, del cual se desprende “DE LOS HECHOS ADMITIDO (sic) si es cierto que suscribió nuestro representado dicho contra (sic) en la fecha estipulada y en los términos del contrato en el establecido como se expresa de las cláusulas contractuales”, desecha la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio, pues ha quedado evidenciado en autos que la demandante en condición de futura compradora pagó a favor del demandado en condición de futuro vendedor, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) en calidad de arras.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello la promovente solicitó que se oficiara a la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los fines de que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) cuales son los recaudos a presentar para la firma definitiva de un documento de compraventa con la constitución de hipoteca ( ley de política habitacional) después de haber realizado la Opción (sic) de compra-venta por ante la Notaria Pública.” Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 131) se desprende que el remitente hizo saber al Tribunal de la causa que: “(…) Me dirijo a usted muy respetuosamente, en la oportunidad de acusar recibo del oficio Nº 0740-117 de fecha 12-02-2014, emitido por su despacho y recibido en este Registro Público, el día: 14-03-2014, a la vez remitirle anexo al presente Oficio COPIA DE PLANILLA DE RECAUDOS necesarios para la firma definitiva de un documento de compraventa, solicitada en el oficio antes mencionado (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de los recaudos que son necesarios presentar para la firma definitiva de documentos ante la mencionada oficina registral.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV

DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 08 de julio de 2014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo siguiente:

“(…) Bajo tales premisas, este Tribunal observa que la mayoría de los recaudos que debía suministrar el accionado a la actora fueron obtenidos por este a partir del 12 de marzo de 2013, es decir cuando estaba por finalizar el lapso de ciento veinte (120) días, tal y como se desprende de las documentales aportadas a tal efecto por la accionante, cuando aquel pudo haber realizado las gestiones para la obtención de los mismos con suficiente antelación si actualmente quería vender el inmueble ofrecido a la accionante. Adicionalmente, este Juzgado encuentra que la cedula catastral que emite la Alcaldía, tal y como lo refirió la accionante, que fue obtenida por el demandado el 21 de marzo de 2013, es decir, vencido el lapso de la opción, lo que fue corroborado por dicho ente administrativo, en el oficio signado con el N°. 0062-2014 de fecha 11 de marzo de 2014, cursante a los folios 149 al 152, de cuyo contenido se desprende que, el ciudadano J.J.C. autoriza al ciudadano J.E.B.M., C.I. V-6.245.223, para que gestionara ante la Dirección de Catastro la tramitación del pago del impuesto y la obtención de Cedula Catastral, lo que fue solicitado el día 18 Marzo de 2013, es decir, faltando un día para el vencimiento del Plazo de la opción de compra, de allí que la obtuviese de forma tardía (21 de marzo de ese año), lo que constituye un incumplimiento de los términos del contrato, por parte del demandado, a pesar de que contaba con tiempo suficiente para realizar los trámites a que hubiere lugar para obtener el referido recaudo, lo que impidió a la accionante la presentación oportuna del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva, por no contar con la cedula catastral, documentación necesaria –repito- para el otorgamiento del mismo, tal y como se desprende de la prueba de informes que la misma parte accionada adecuara y cuyas resultas cursan a los folios 161, 162, y vto., en virtud de la cual la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda informa que entre los requisitos necesarios para la revisión de documentos relativos a la adquisición de inmuebles se encuentra la solvencia de derecho a frente y la cedula catastral (original y vigente) y así establece.

En cuanto a la afirmación de la parte demandada relativa a que puede prescindirse del Registro de Vivienda Principal, si es cancelado el 0,5% del monto de la venta, mediante planilla Forma 33 del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la misma resulta cierta siempre que el precio de venta exceda las tres mil unidades tributarias (3.000UT), sin embargo, aún y cuando tal recaudo puede suplirse mediante tal pago, la solvencia de impuestos municipales y la cedula catastral no tienen sustitutos, por que debieron gestionarse con suficiente antelación y ser aportados por el accionado dentro de la oportunidad contractualmente pactada, habida cuenta que el lapso para ello era suficientemente largo y, no de forma tardía como quedo evidenciado en las actas del expediente, dado a que ello incidiría de forma negativa en la presentación del documento de venta ante la Oficina de Registro, por lo que se reitera que el demandado incumplió con la “previa entrega” de los recaudos exigidos para la protocolización del contrato definitivo de venta, lo que no se llevo a cabo en la oportunidad pactada por la entrega tardía de la Solvencia de Impuestos Municipales y Cedula Catastral, recaudos necesarios para ello tal y como se determino en los párrafos que anteceden. Y así establece.

(…omissis…)

DISPOSITIVA

Por lo antes expuesto este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana KAROLLI DARIELLA SAAVEDRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-14.401.506, contra del ciudadano J.C.G., de nacionalidad Venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-5.453.421, y consecuentemente, se condena al demandado a transferir en forma Registral, a favor de demandante la propiedad de un (01) inmueble destinado a vivienda, identificado con la cedula catastral distinguido con la letra y numero D raya cuarenta y tres (N° D-43), ubicado en el piso cuatro (04) situado en la esquina Sur- Este de la torre “D” del Conjunto “Parque Residencial la Cima” situado en el Sector Punta Brava, al final de la calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado “Segundo callejón Almenar”. El apartamento tiene un área aproximada de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2), consta de las siguientes dependencias: entrada, sala-comedor, cocina-lavadero, pasillo, un (1) baño, cuarto principal con closet y baño; dos (2) dormitorios con sus respectivos clóset, con las medidas linderos y demás determinaciones que están suficientemente especificadas en el Documento de Condominio (…) y en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, previo pago por parte de la accionante del saldo del precio pactado en el contrato de opción de compra venta, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. (…)”.

CAPÍTULO V

ALEGATOS EN ALZADA.

*En fecha 10 de noviembre de 2015, el ciudadano J.J.C.G., en su carácter de parte actora en la presente causa, debidamente asistido por abogado, consignó ESCRITO DE INFORMES (inserto al folio 223-226), a través del cual efectuó un recuento de las actuaciones procesales realizadas en el curso del juicio; así mismo, sostuvo entre otras cosas que la sentencia recurrida adolece de vicio de suposición falsa y error de juzgamiento, motivos por los cuales fundamenta la apelación propuesta en los artículos 26, 49 y 109 de la Carta Magna, en concordancia con los artículos 298 y 517 del Código de Procedimiento Civil, así como en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia proferida en fecha 20 de julio de 2015. Finalmente, solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto, se revoque la decisión recurrida en virtud de los vicios detectados, y se declare SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpusiera la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON.

*Posteriormente, mediante ESCRITO DE OBSERVACIONES consignado en fecha 23 de noviembre de 2015 (inserto al folio 223-231), el apoderado judicial de la parte actora, procedió a contradecir los vicios señalados por la parte demandada en su escrito de informes; y finalmente, solicitó que se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por su contraparte.

CAPÍTULO VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de julio de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON contra el ciudadano J.J.C.G., ambos ampliamente identificados en autos.

Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso interpuesto, quien aquí suscribe estima prudente precisar en primer lugar que el presente juicio fue interpuesto por la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 19 de noviembre de 2012, suscribió con el ciudadano J.J.C.G., un contrato de opción de compra venta que recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. D-43, ubicado en el piso No. 04, Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima, sector Punta Brava. Así mismo, la prenombrada señaló que una vez suscrito el contrato de opción, procedió a tramitar de inmediato una solicitud de crédito en el Banco del Tesoro y ante “PDVSA INTEVEP S.A.”, siendo en fecha 13 de febrero de 2013, aprobada tal solicitud por la mencionada entidad bancaria; que en fecha 12 de abril del mismo año, procedió a presentar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, y que en fecha 27 de mayo de 2013, procedió a notificar al vendedor a los fines de manifestarle sobre la fecha fijada para el otorgamiento de dicho documento, sin embargo, en vista que el prenombrado no compareció ante la oficina respectiva en la oportunidad fijada para finiquitar la venta, aunado a que el referido no consignó de forma oportuna los recaudos necesarios para tal protocolización, y en vista que el Banco del Tesoro no pudo emitir el cheque correspondiente al crédito aprobado el 13 de febrero de 2013, ya que no había recibido los recursos correspondientes del “Banco Nacional de Vivienda y Hábitat”, es por lo que procede a demandar al ciudadano J.J.C.G. a los fines de que convenga o sea condenado a dar cumplimiento a su obligación de vender, y suscriba el documento definitivo de compra venta respecto al inmueble supra identificado.

Por otra parte, la representación judicial del demandado en la oportunidad para contestar, procedió a impugnar la estimación a la demanda y procedió a negar que representado haya incurrido en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, pues éste se encuentra solvente; aunado a que hizo entrega de la solvencia de hidrocapital, cédula catastral y constancia de registro principal de vivienda, dentro del plazo para contractualmente convenido. Así mismo, con respecto a la carta catastral manifestó que el sistema de la Alcaldía del Municipio Autónomo Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, para la obtención de tal documento se debe pasar por una serie de trámites que en la mayoría de los casos demoran de dos (02) a tres (03) meses, al igual que el documento de registro principal de vivienda, aunque éste se suple con el pago cero como cinco por ciento (0,5%) mediante la planilla de declaración y pago de inmuebles para personas naturales y jurídica; motivo por el cual considera que los argumentos de la demandante no son valederos para considerar el incumplimiento de su parte actora; quien –según su decir- nunca notificó a su representado sobre la oportunidad para la firma del documento definitivo de venta, motivos por los que niega, rechaza y contradice la pretensión de la demandante, niega que pueda aplicarse al caso de marras lo previsto en la Resolución Nº 11 del 05 de febrero de 2013, y finalmente señala que la demandante no pretende adquirir el inmueble tantas veces identificado para destinarlo a vivienda principal.

Ahora bien, antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto controvertido, quien aquí suscribe en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Vd. Sentencia No. 735 SCC 10/12/2009); y en vista que, de la revisión efectuada a la sentencia recurrida se evidencia que el Tribunal de la causa omitió resolver como punto previo la IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA propuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar, incurriendo de esta manera en una omisión de pronunciamiento sobre un aspecto importante del tema debatido, consecuentemente, de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir la impugnación en cuestión como punto previo a la decisión definitiva (Vd. SC 15/12/2004, Exp. 07-0473).

IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

Observa quien decide que mediante escrito de contestación a la demanda presentado ante el Tribunal de la causa en fecha 03 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte accionada rechazó la estimación de la demanda propuesta de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; siendo el caso que, de dicha norma se desprende que aunque el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada.

Bajo este orden de ideas, tenemos que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre la impugnación de la cuantía está expresado -entre otros- en el fallo dictado en fecha 18 de diciembre de 2007, (caso: G.A.B.P. contra P.J.C.V.); el cual es del siguiente tenor:

(...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

. (Negrita y subrayado del Tribunal)

Siendo dicho criterio ratificado mediante decisión dictada en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P.); la cual expresa:

(...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)

(Negrita y subrayado del Tribunal)

Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su libelo, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en nuestro ordenamiento jurídico.

En este sentido, siendo que en el caso de marras la impugnación a la estimación fue realizada de manera genérica, pues la representación judicial de la parte demandada se limitó a señalar lo siguiente: “(…) Negamos, rechazamos y contradecimos la estimación de la cuantía por cuanto del contrato suscrito de Opción (sic) de compraventa ante la Notaria Pública (…) en su CLÀUSULA segunda el precio que es uno de el (sic) elemento del contrato se pacto en QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000, 00) sumando las arras CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,00) equivalente a 4.915 unidades tributarias; pero es el caso que el supuesto Cheque (sic) del Banco del Tesoro se giro TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,00) suma ésta mas la de las arras que no arroja QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000, 00) sino TRESCIENTOS CATORCE MIL BOLIVARES (Bs.314.000,00)(…) lo pautado como precio del apartamento dado en opción compra venta en la clausula SEGUNDA del contrato, son QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.530.000,00) (…)”, omitiendo incluso traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión; consecuentemente, quien aquí suscribe declara IMPROCEDENTE la impugnación bajo análisis conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo en la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 526.000,00).- Así se establece.

DEL FONDO DEL ASUNTO.

Resuelto lo anterior, y en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejar sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012 (inserto al folio 14-16), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano J.J.C.G. (aquí demandado, en carácter de opcionante) se comprometió a venderle a la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAVEDRA RONDON (aquí demandante, en carácter de opcionaria), un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. D-43, ubicado en el piso Nº 04, esquina Sur-este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima, sector Punta Brava, Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), pagadera de la siguiente manera: 1º La cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) como pago inicial al momento de la firma del documento, y 2º La cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 526.000,00) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del documento, más treinta (30) días de prórroga.

En efecto, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de dicha relación.- Así se precisa.

Siguiendo con este orden de ideas, quien aquí decide con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de su contraparte respecto a sus obligaciones; en otras palabras, le correspondía a la demandante demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales y de haber realizado todas las diligencias tendientes a obtener el crédito hipotecario para finiquitar la venta, e incluso presentarla ante la oficina registral respectiva, el demandado -en su condición de propietario y futuro vendedor- no se encontraba solvente en el pago de los impuestos correspondientes, no consignó oportunamente los recaudos necesarios para la protocolización de la venta, ni compareció ante la oficina registral en la oportunidad fijada para tal protocolización.

Ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno; y en vista que, de las pruebas consignadas por la actora detentan valor probatorio las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 19 de noviembre de 2012, el cual constituye el documento fundamental de la demanda; C.D.A.D.C.H. suscrito en fecha 13 de febrero de 2013 (sellado por el Banco del Tesoro, Gerencia de Crédito Hipotecario), del cual se desprende que en la mencionada fecha fue aprobado crédito a favor de la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA; OFICIO Nº 002817 emitido por BANAVIH, a través del autorizó a la prenombrada para que constituyera hipoteca de segundo grado sobre el inmueble objeto del presente juicio; CÉDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro en fecha 21 de marzo de 2013, de la cual se desprende que dicho recaudo indispensable para la protocolización de la venta fue emitido después de vencido el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se persigue; REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL emitida por el SENIAT en fecha 1º de abril de 2013; CHEQUE DE GERENCIA Nro. 49014283 emitido por el BANCO MERCANTIL a favor del demandado por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), el cual fue devuelto por la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN en fecha 30 de mayo de 2013, a la Gerencia funcionarial de Recursos Humanos (PDVSA INTEVEP), del que se desprende que la actora tenía la intención de pagar el precio restante de la venta; LISTADO DE BENEFICIARIOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS emitido por BANAVIH, del cual se desprende que la prenombrada se encontraba dentro de la lista de beneficiarios de créditos hipotecarios; CERTIFICADO DE SOLVENCIA emitido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 12 de marzo de 2013; CERTIFICADO DE SOLVENCIA MUNICIPAL expedida en fecha 13 de marzo de 2013 por el mencionado organismo; CONSTANCIA de condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, emitida por el HIDROCAPITAL, de la cual se evidencia que el inmueble objeto del presente juicio se encontraba solvente en los referidos pagos; en concordancia con las resultas de las PRUEBAS DE INFORMES que cursan a los folios 134-135, 163-166 y 173-174; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que los hechos referidos en el párrafo que antecede quedaron suficientemente probados en autos, específicamente en lo que respecta a que el demandado obtuvo la cédula catastral necesaria para la protocolización de la venta de manera extemporánea, e incluso, que el prenombrado no compareció ante la oficina registral a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble.- Así se precisa.

Aunado a lo anterior, debe precisarse que estando aprobado el crédito hipotecario solicitado por la actora ante el BANCO DEL TESORO, no fue sino hasta el mes de mayo del año 2013, que BANAVIH transfirió los recursos a los operadores financieros para créditos hipotecarios; motivo por el cual quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de fecha 21 de febrero del 2013), del cual se desprende que “(…) En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o por suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuesto de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para la protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”; puede afirmar que la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la actora como erróneamente lo afirmó el demandado en la oportunidad para contestar, pues ésta efectúo todas las gestiones pertinentes (tramitó tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta) e incluso cumplió con todas sus obligaciones contractuales, siéndole de esta manera el retardo alegado imputable a terceros, esto es, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), quien no entregó oportunamente los fondos requeridos para el referido crédito, aunado a que de las actas del proceso se evidencia que la demandante tiene arrendado el inmueble sobre el cual recayó la opción, lo que hace presumir que pretende destinarlo a vivienda principal, sobre todo porque no consta en autos que la referida sea propietaria de algún bien que constituya tal vivienda principal.- Así se precisa.

De esta manera, siendo que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto el demandado incumplió con su obligación de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues el hecho de haberse consumado el lapso contractualmente fijado no lo liberaba del cumplimiento de las obligaciones adquiridas; aunado a que, no puede atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a la actora, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, es por lo que este Tribunal Superior verifica la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de la demanda en cuestión.- Así se establece.

Por las razones antes expuestas, quien aquí suscribe declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano J.J.C.G., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de julio de 2015, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos; y CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

CAPÍTULO VII

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara

PRIMERO

IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda propuesta por la parte accionada en la oportunidad para contestar, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano J.J.C.G., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de julio de 2015, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDON contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos; y CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, razones por las que se ORDENA al ciudadano J.J.C.G., a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con la cédula catastral No. 28750 y distinguido con el No. D-43, ubicado en el piso 04, situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en el sitio también denominado Segundo Callejón Almenar, con un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2), cuyos linderos son los siguientes: “NORTE: con el apartamento No. D-44 y con la caja de las escaleras; SUR: con la fachada Sur de la Torre; ESTE: con la fachada Este de la Torre y OESTE: con el apartamento D-42 y con la caja de las escaleras”, así mismo, se ordena al prenombrado hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización de la venta, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquél no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 526.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEYDIMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

Exp. Nº 15-8790

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