Decisión nº 091-A-30-04-10 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 30 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Camilo Hurtado Lores |
| Procedimiento | Rectracto Legal Arrendatario |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente Nº 4734
Vista la apelación interpuesta por la abogada M.S., matrícula N° 55.958, en su condición de apoderada del ciudadano STAVROS KOUFI CARAMANOLI, cédula de identidad Nº 9.923.440, contra la sentencia de fecha 01 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio que incoara el apelante contra los ciudadanos DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPETADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI, A.S., de nacionalidad griega, titulares de pasaportes N° AE1528313, AE4928108, AE4979714, AA2609404, AE4727678 respectivamente, representados judicialmente por los abogados Dixon I.U. y S.H.A., matrículas N°. 44.562 y 44.385 respectivamente, quien decide para suscribir observa:
La parte actora alega: 1) que desde hace más de veinte (20) años es arrendatario de un bien mueble, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Manaure entre calles Churuguara y Buchivacoa de esta ciudad de S.A.d.C., cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Solar de la casa que fue de A.C., hoy inmueble de la Sra. E.R.d.P.; SUR: Casa que fue de W.D., hoy casa de Rackmir Wakssol; ESTE: Que es su frente, Avenida Manaure y OESTE: Solar y casa que fue de R.M.. Hoy de A.G.P., edificado en un área de terreno setecientos cuarenta y nueve metros cuadrados con diecisiete centímetros (749,17 Mts.2); 2) que el último contrato de arrendamiento fue suscrito por ante la Notaría Pública de Coro, Municipio M.d.E.F., en fecha 09 de febrero de 2006, bajo el N° 29, tomo 13, con el ciudadano G.S.B., cédula de identidad N° 5.665.468, quien falleció en Atenas, Grecia: 3) que al fallecer el mencionado ciudadano, la ciudadana ESPOINA SEPETADELI, quien era la dueña del local, en un cincuenta (50%) por ciento por la comunidad de gananciales fomentada con su cónyuge G.S.B., se hace propietaria de un diez (10%) adicional por haberlo heredado de su causante; 4) que la demandada vendió el inmueble que ocupaba en arrendamiento a los ciudadanos FOTIOS SEPETADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI, A.S., también demandados, sin haberle hecho la notificación debida para que ejerciera el derecho de preferencia de acuerdo con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5) que al momento de realizarse la venta se encontraba solvente con su obligación de pagar puntualmente el canon; 6) que el inmueble descrito debió haber sido vendido a él y que por lo tanto debe sustituir a los comparadores al pagar el precio de la negociación por doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo); 7) solicita medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble; 8) solicita el decreto de la medida cautelar innominada; 9) estima la demanda por la cantidad de doscientos bolívares fuertes (Bs. 200.000,oo).
Por su parte los demandantes rechazan la demanda en todas y cada una de sus partes 1) oponen la caducidad de la acción, según lo establecido en el artículo 1.547 del Código de Procedimiento Civil, debido a que la venta se realizó el día 18 de septiembre de 2008, por lo que el lapso para interponer la presente acción precluyó el día 28 de octubre de 2008, siendo admitida la demanda el 16 de julio de 2009; 2) niegan que el demandante es arrendatario del inmueble desde hace mas de veinte (20) años, debido a que los contratos presentados por el demandante, se evidencia que el primero fue suscrito en fecha 13 de abril de 1999, y su vigencia era desde el 01 de mayo de 1999 por un lapso de dos años, por lo que tiene nueve (09) años como arrendatario; 3) que es cierto que la ciudadana ESPOINA SEPETADELI es propietaria del 50% por comunidad de gananciales con el ciudadano G.S.B. y que a su fallecimiento se hizo propietaria de un 10% adicional como heredera, pero también es cierto que quienes adquirieron el inmueble por herencia del causante, son sus hijos, quienes detentan la titularidad sobre el otro 40% indivisible, es por tal razón que los demandados se convirtieron en comuneros y arrendadores del inmueble, razón por lo cual se originó una comunidad forzosa de bienes, por lo que es falso que haya vendido a un tercero.
Razonamiento del fallo, con base a las pruebas producidas por las partes
Pruebas del demandante:
1) Contratos de arrendamientos suscritos ante la Notaría Pública de Coro, de fecha 13 de abril de 1999, bajo el N° 83, Tomo 26, Contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública de Coro, de fecha 12 de noviembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 69, Contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública de Coro, de fecha 09 de febrero de 2006; los cuales se valoran como documentos privados reconocidos, atendiendo los establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, como demostrativos de la relación arrendaticia a que se ha hecho mención a partir del día 01 de mayo de 1999.
2) Planilla de declaración Sucesoral en copia fotostática emitida por el Sistema Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 13 de agosto de 2008, relacionada con la declaración correspondiente al causante G.S., donde aparece que la ciudadana DESPOINA SEPETADELIS se hace heredera del 10% del inmueble objeto de este juicio, instrumento que se valora como demostrativo de tal hecho, como documento administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y mediante la aplicación de criterio jurisprudencial que establece que este tipo de documento puede ser presentado en copia fotostática.
3) Documento de venta del inmueble protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 18 de septiembre de 2008, bajo el N° 10, Folio 83 al 88, en copia certificada el cual se valora como documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de la venta del mencionado inmueble realizado por la ciudadana DESPONIA SEPETADELIS a los demás mencionados codemandados, en la fecha y por el precio indicado.
4) Treinta (30) planillas de depósito bancaria efectuados en la cuenta N° 3650067307 del Banco de Venezuela y siete (07) planillas de depósito bancaria efectuados en la cuenta N° 1470043912000230411 de Banorte, en original, realizados por el ciudadano STAVROS KOUFI; los primeros treinta (30) a favor de G.S. y los siete (07) últimos a favor del ciudadano APÓSTOLOS KAKKAROS, valorados como demostrativo de tal hecho, como documentos privados denominados tarjas de conformidad con el criterio jurisprudencial imperante.
5) Copia del expediente de consignaciones arrendaticias N° 71-2009, que cursa ante el Juzgado Segundo de Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, donde constan las consignaciones de los meses Marzo 2009 a Mayo 2009, realizados por el demandante a favor de los demandados, por cánones de arrendamiento del local comercial objeto de este juicio, que se valora como demostrativo de este hecho, como documento público en copia fotostática de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Recibo de notificación de fecha 25 de febrero de 2008, dirigido al demandante por G.S., el cual al constituir un documento privado en copia fotostática carece de todo valor probatorio en el juicio civil.
De los demandados:
1) Mérito favorable de los autos, al cual no se le otorga ningún valor probatorio, dado que el mérito de cada prueba le corresponde al juzgador derivarlo de los elementos que aparezcan en los autos.
2) Copia simple de documento de venta protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 18 de septiembre de 2008, anotado bajo el N° 10, Folio 83 al 88, Protocolo Primero, Tomo 20, Tercer Semestre, documento que ya fue valorado.
3) Copia simple de la Planilla de Declaración Sucesoral, de fecha 13 de agosto de 2008, en la que consta quienes son los herederos del ciudadano G.S.B., de igual manera esta prueba ya fue valorada.
Así planteada la controversia quien suscribe para decidir observa:
Que si bien logra el demandante demostrar que lleva más de dos (02) años como arrendatario del inmueble identificado sobre el cual pretende el retracto legal arrendaticio, extremo exigido por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento, así como el hecho de que la ciudadana DESPOINA SEPETADELIS dio en venta a sus comuneros, codemandados en este juicio, la parte que le correspondía en la comunidad sobre el inmueble arrendado, en fecha 18 de septiembre de 2008, se encuentra que la parte demandada opone la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción, por cuanto de conformidad con el artículo 1547 del Código Civil, la acción debió intentarse dentro de los cuarenta (40) días siguientes a la fecha del registro de la venta, caducidad sobre la cual debe pronunciarse este Tribunal antes de prenunciarse al fondo; pero se observa de antemano que el demandante invoca el derecho de retracto legal arrendaticio por considerar que tenía derecho a la preferencia ofertiva, consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando esta alzada que la preferencia ofertiva corresponde al arrendatario cuando se está en presencia de un tercero que no es parte en la relación arrendaticia, siendo que con ocasión del fallecimiento del primitivo arrendador G.S.B., sus herederos pasaron a formar parte de la relación arrendaticia que da origen a este juicio y en consecuencia no son terceros en la mencionada relación, y en virtud de ello no es aplicable la presente norma, ni procedente la pretensión del demandante relacionada con el retracto legal arrendaticio, por lo que al no ser aplicable dicha norma, el arrendatario no tenía ningún derecho a que se le ofreciera en venta el inmueble y no existía ningún plazo perentorio para intentar la acción, por lo que se declara sin lugar la oposición de la parte demandada relativa a la caducidad de la acción. Así se decide.
En lo que se refiere al fondo de la controversia esta superioridad comparte el criterio sostenido por el ad quo al declarar sin lugar la pretensión de la parte demandante relacionada con el retracto legal arrendaticio, por el hecho de que si bien hubo un acto traslativo de propiedad, éste no fue realizado por los arrendadores a un tercero extraño a la relación arrendaticia, sino que existiendo una comunidad entre los arrendadores, parte de la propiedad del inmueble fue trasladada de un comunero arrendador a los otros comuneros arrendadores, dejándose establecido que el artículo 42, ya citado, establece que la preferencia del arrendatario es frente a terceros y no frente a los mismos arrendadores; en virtud de ello se impone declarar sin lugar la apelación ejercida por la abogada M.S., matrícula N° 55.958, en su condición de apoderada del ciudadano STAVROS KOUFI, cédula de identidad Nº 9.923.440, contra la sentencia interlocutoria de fecha 01 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio presentara el apelante contra los ciudadanos DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPETADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI, A.S., de nacionalidad griega, titulares de pasaportes N° AE 1528313, AE4928108, AE4979714, AA2609404 y AE4727678 respectivamente, representados judicialmente por los abogados Dixon I.U. y S.H.A., matrículas N°. 44.562 y 44.385 respectivamente.
En fuerza de los anteriores razonamientos este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
Sin lugar la apelación interpuesta por la abogada M.S., matrícula N° 55.958, en su condición de apoderada del ciudadano STAVROS KOUFI, cédula de identidad Nº 9.923.440, contra la sentencia de fecha 01 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, incoara el apelante contra los ciudadanos DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPETADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI, A.S., de nacionalidad griega, titulares de pasaportes N° AE1528313, AE4928108, AE4979714, AA2609404, AE4727678 respectivamente, representados judicialmente por los abogados Dixon I.U. y S.H.A., matrículas N°. 44.562 y 44.385 respectivamente.
Se confirma la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber vencimiento total.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil diez (2010). Años 200 de la Independencia y 151 de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL
(FDO)
Abg. C.H.L..
LA SECRETARIA
(FDO)
MARIA ALEJANDRA PINEDA
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 30/04/10, a la hora de ______________________________________________( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
LA SECRETARIA
(FDO)
MARIA ALEJANDRA PINEDA
Sentencia N° 091-A-30-04-10.-
CHL/MAP/mf.-
Exp. Nº 4734.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL
