Decisión nº 01 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 1 de Julio de 2010

Fecha de Resolución 1 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
Número de Expediente6177
PonenteAura María Ochoa Arellano
ProcedimientoProrroga Legal

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Kwa Fong Chu, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-21.759.000, domiciliado en San A.d.T., Municipio B.d.E.T., obrando por sus propios derechos y en su condición de presidente de la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el N° 55, Tomo 1-A de fecha 16 de enero de 2007.

APODERADO: J.L.A.S.N., titular de la cédula de identidad N° V-2.888.885 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 8.152.

DEMANDADA: Vasiliki Couyutas Leguizamon, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.131.350, domiciliada en San A.d.T., Municipio B.d.E.T..

APODERADO: C.A.C.M., titular de la cédula de identidad N° V-8.993.444 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 129.251.

MOTIVO: Prórroga legal arrendaticia. (Apelación a decisión de fecha 31 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandante, contra la decisión de fecha 31 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el presente asunto cuando el ciudadano Kwa Fong Chu, actuando por sus propios derechos y en su condición de presidente de la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, asistido por el abogado J.L.A.S.N., demandó a la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, por prórroga legal arrendaticia. Manifestó en el libelo que recibió del Juzgado del Municipio Bolívar una notificación, mediante la cual la mencionada Vasiliki Couyutas Leguizamon le participaba su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos y estableciendo una prórroga legal de seis (6) meses contados a partir del 1° de mayo de 2010, de acuerdo a las disposiciones legales existentes. Anexó marcada “A” dicha notificación.

Alegó que el tiempo de su relación inquilinaria y permanencia en el inmueble arrendado en condición de arrendatario, no data de hace un (1) año, como lo especifica la aludida notificación en razón de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado improrrogable de un año que tiene su vencimiento el último de abril de 2010; sino que su relación inquilinaria data desde el 1° de julio de 1997, cuando el ciudadano Constantinos Couyutas Kelperi, hoy fallecido, quien fue el padre de Vasiliki Couyutas Leguizamon, le alquiló el referido bien bajo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el lapso de dos (2) años, suscribiéndose sucesivamente otros contratos a tiempo determinado entre su persona y miembros de la familia Couyutas, cubriendo así el arrendamiento de un bien que lleva más de doce (12) años de vigencia y que abarca desde el año 1997 hasta el momento actual. Que dicha relación contractual se inició de manera personal, a su propio nombre, la cual firmó con el ciudadano C.C.K. dueño del inmueble en cuestión. Que luego, por iniciativa del arrendador y propietario del bien, las contrataciones de arrendamiento subsiguientes se hicieron a nombre de sus empresas, pero suscritas y firmadas en representación de las mismas por su persona, lo cual significa que el bien arrendado siempre ha estado bajo su responsabilidad personal, “dominio” y posesión en razón de los contratos de arrendamiento suscritos, que describe así:

  1. - El primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo firmó con el señor Constantinos Couyutas Kelperi, mediante el cual, éste le daba en arrendamiento por el tiempo de dos años contados a partir del 1° de julio de 1997, el bien ubicado en la Avenida Primero de Mayo, N° 8-47, otorgado por ante la Notaría Pública de San A.d.T., el 27 de junio de 1997, bajo el N° 13, Tomo 60 de los libros de autenticaciones, y en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 15 de julio de 1997, bajo el N° 25, Tomo 189 de los libros de autenticaciones, el cual agregó marcado con la letra “B”.

  2. - Un segundo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que el ciudadano Constantinos Couyutas Kelperi y su persona, en su condición de presidente de la empresa J.I.C.A., le dio en arrendamiento un edificio compuesto de tres pisos, sótano marcado con el N° 8-37, planta baja marcada con el N° 8-47 y primer piso marcado con el N° 8-41, ubicado en la Avenida Primero de Mayo entre carreras 8 y 9 de San A.d.T., por un tiempo de duración de dos años fijos que inició el día 1° de agosto de 1999, suscrito ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 19 de agosto de 1999, anotado bajo el N° 13, Tomo 54 de los libros de autenticaciones, el cual anexó marcado con la letra “C”.

  3. - Un tercer contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que la Inmobiliaria El Espartano en representación de los ciudadanos María Gerty Leguiza.d.C., Vasiliki Couyutas Leguizamon, Artemis Ahina Couyutas Leguizamon y Likourgus Stylianos Couyutas Leguizamon, da en arrendamiento por tiempo determinado el mencionado inmueble a la empresa J.I.C.A. representada por su presidente Kwa Fong Chu, por el tiempo de un (1) año fijo, el cual empezó a regir desde el 1° de enero de 2002 al 31 de diciembre de 2002, suscrito por ante la Notaría Pública de San A.d.T. en fecha 02 de abril de 2002, bajo el N° 23, Tomo 16 de los libros de autenticaciones, contrato que agregó marcado con la letra “D”.

  4. - Un cuarto contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon da en arrendamiento a la empresa Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, representada por su presidente Kwa Fong Chu, el inmueble ya referido por el tiempo determinado de 7 meses a partir del 1° de febrero de 2007 al 31 de agosto de 2007, suscrito ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 06 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 22, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, contrato que agregó marcado con la letra “E”.

  5. - Un quinto contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, da en arrendamiento a la empresa Diamante 223 Compañía Anónima, representada por su presidente Kwa Fong Chu, el inmueble referido en este proceso por un (1) año contado desde el 1° de mayo de 2009 hasta 30 de abril de 2010, suscrito ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 18 de mayo de 2009, bajo el N° 20, Tomo 90 de los libros de autenticaciones, el cual anexó marcado “F”.

    Que el bien arrendado ha pertenecido a miembros de la familia Couyutas de San A.d.T., iniciándose la relación arrendaticia desde el año 1997 cuando fue suscrita por el propietario inicial del bien, C.C.; que después, en otro momento de la relación arrendaticia firman el contrato los miembros de la sucesión del mencionado ciudadano, María Gerty Legiza.d.C., Vasiliki Couyutas Leguizamon, Artemis Ahina Couyutas Leguizamon y Likourgus Stylianos Couyutas Leguizamon; y finalmente lo firma la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon.

    Que de esta forma queda demostrado, a su entender, que la relación inquilinaria entre su persona Kwa Fong Chu, primero en nombre propio y luego en nombre de dos de sus empresas que forman parte de sus haberes y han funcionado en el sitio con la familia Couyutas, ha durado más de doce (12) años, siéndole aplicable en consecuencia el artículo 38 literal d) del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula que el tiempo de duración de la prórroga legal cuando existen más de diez años de relación arrendaticia es de tres (3) años. Señaló que ha cumplido puntualmente con sus obligaciones contractuales y que se encuentra al día con el pago de los cánones de arrendamiento. Finalmente, solicitó que sea declarado con lugar su derecho y se ordene a la ciudadana Vasiliki Couyutas convenir en que el tiempo de duración de la prórroga legal es de tres (3) años, pues personalmente y por intermedio de sus empresas ha mantenido por más de diez años su relación inquilinaria con la mencionada familia y con la persona hoy demandada, con la correspondiente condenatoria en costas. Fundamentó la demanda en los artículos 38, 39 y 40 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (fs. 1 al 6). Anexos (fs. 7 al 32)

    Por auto de fecha 15 de abril de 2010, el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, para la contestación de la misma. (fs. 33 al 34)

    En fecha 26 de abril de 2010, el ciudadano Kwa Fong Chu actuando en su propio nombre y en su condición de presidente de la sociedad mercantil Diamante 223 Compañía Anónima, confirió poder apud acta al abogado J.L.A.S.N.. (f. 36)

    Al folio 38 riela diligencia suscrita por el Alguacil del a quo mediante la cual dejó constancia de haber practicado la citación de la demandada en fecha 06 de mayo de 2010. (fs. 38 y 39)

    Mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2010, la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, asistida por el abogado C.A.C.M., dio contestación a la demanda. De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó como punto previo la falta de legitimación de la parte actora para sostener el presente juicio. Al respecto aduce que el ciudadano Kwa Fong Chu no posee cualidad para demandar en su propio nombre, pues la relación arrendaticia en cuestión fue establecida entre ella y la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, tal como consta en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 08 de mayo de 2009, bajo el N° 20, Tomo 90 de los libros de autenticaciones, a cuyo efecto hace valer en virtud del principio de comunidad de la prueba, la copia certificada de dicho contrato consignada por la parte actora, corriente a los folios 28 al 30, marcado con la letra “F”. Que la referida sociedad mercantil tiene personalidad jurídica y patrimonio propios, por lo que tiene suficiente cualidad y se encuentra habilitada para actuar en juicio a través de sus representantes legales. Por tanto, el Juez debe declarar como punto previo en la sentencia, la falta de legitimación del actor para sostener el presente juicio obrando personalmente por sus propios derechos, y así solicitó sea declarado.

    En cuanto al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, aduciendo que de la lectura del libelo se desprende que el actor sólo busca justificar una estadía que no ha sido de manera alguna personal; que por el contrario, han sido contrataciones con empresas de las cuales el ciudadano Kwa Fong Chu ha sido o es su representante, hecho este que explica el por qué aparece en varios de los contratos de arrendamiento como representante legal de las referidas sociedades mercantiles, las cuales tienen o han tenido personalidad jurídica suficiente para contratar, pero también para ser consideradas independientes de sus representantes.

    Resaltó que la parte actora enumera una secuencia de contratos, de los cuales alega ser inquilino desde el 1° de julio de 1997, queriendo hacer ver que hay igualdad entre las partes que contrataron para ese tiempo y los actuales contratantes arrendaticios, lo cual no es cierto. Que también se quiere hacer ver que el bien arrendado pertenece a miembros de la familia Couyutas de San A.d.T., como si se tratara de una especie de propiedad familiar o de alguna manera comunitaria, cuando la realidad es que ella es la legítima propietaria del inmueble en cuestión desde el 03 de octubre de 2001, tal como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio B.d.E.T., bajo el N° 9, Tomo I, Protocolo I, cuarto trimestre, el cual adquirió de la sociedad mercantil Inversiones A.C.A., documento que acompañó marcado con la letra “A”. Que aduce además la parte actora, que el bien arrendado, el cual se compone de tres locales comerciales, siempre ha estado bajo su responsabilidad personal, dominio y posesión en razón de los contratos de arrendamiento suscritos, pero que es evidente que quien sea inquilino y esté en posesión de un inmueble debe tener la responsabilidad de los bienes arrendados durante la vigencia del contrato que rija la relación arrendaticia, pero nunca el dominio, el cual pertenece a su legítimo propietario.

    Que el 16 de noviembre del 2005 se firmó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el mismo mueble en cuestión, entre Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon actuando como su apoderado, y la sociedad mercantil Jade 338 Compañía Anónima representada por la ciudadana Rosa América Gutiérrez Lizarazo, el cual pactaba vigencia de un año contado a partir del 1° de septiembre de 2005 hasta el 30 de agosto de 2006, contrato que quedó inscrito en el libro de autenticaciones llevado por la Notaría Pública de San A.d.T., bajo el N° 71, Tomo 116, el 16 de noviembre de 2005. Que posteriormente, el 27 de octubre de 2006 se renovó el contrato entre las mismas partes del anterior y sobre los mismos bienes inmuebles ya cedidos en calidad de arrendamiento, a tiempo determinado, con vigencia a partir del 1° de septiembre de 2006 hasta el 30 de agosto de 2007, con otro canon de arrendamiento, el cual quedó inscrito en el libro de autenticaciones de la Notaría Pública de San A.d.T., bajo el N° 09, Tomo 129 del 27 de octubre de 2006, contratos que agregó marcados “B” y “C”. Que dichos contratos representan una interrupción por un período de al menos dos años, de la presunta continuidad de la relación arrendaticia que quiere hacer valer el actor, por lo que tampoco puede afirmar que estuvo ocupando el inmueble ni exigir el derecho a una prórroga legal que incluya ese período. Asimismo, señala que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por 7 meses contados desde el 1° de febrero de 2007 al 31 de agosto de 2007, firmado entre su persona y la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, que la parte actora trae al proceso identificándolo con el N° 4, marcado con la letra “E”, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, al llegar al término cierto del mismo, transcurrir el plazo legal de la prórroga correspondiente que venció el último día del mes de febrero de 2008, y continuar ocupando dicha sociedad mercantil el inmueble aún cuando tenía la expresa obligación contractual de entregarlo al vencimiento del plazo fijo estipulado, tal como se desprende del contenido de la cláusula segunda del referido contrato marcado “E”.

    Que desde el momento en que debía hacerse la entrega del inmueble al término de la prórroga legal, es decir, el 29 de febrero del 2008, hasta la entrada en vigencia del contrato que hoy rige la relación arrendaticia, es decir, el 1° de mayo de 2009, han transcurrido 1 año y 2 meses y aunque la actual inquilina Comercial Diamante 223 Compañía Anónima estuvo ocupando el inmueble de manera irregular y no opera prórroga legal para ese período, se realizó un nuevo contrato acompañado por la parte actora marcado con la letra “F”, por lo que la relación arrendaticia con la mencionada empresa que ocupa actualmente el bien inmueble de su propiedad, sólo tiene un año de antigüedad.

    Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el actor, al querer hacer ver que la relación arrendaticia se extiende en el tiempo desde hace más de doce años, cuando lo verdadero y cierto es que tiene tan sólo un año de duración, razón por la cual le es aplicable lo establecido en el artículo 38 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, contradijo que el pago de los cánones de arrendamiento se hubiese hecho al día. Indicó que a la actual inquilina se le realizó una notificación por intermedio del Juzgado del Municipio Bolívar, la cual ratifica haciendo valer la copia de dicha notificación consignada por la parte actora que corre inserta al folio 7 marcada “A” , de cuyo texto se evidencia que se le está respetando el derecho consagrado en el artículo 39 del precitado Decreto, por lo que solicita se declare sin lugar la presente acción con la correspondiente condenatoria en costas.

    Asimismo, de conformidad con lo previsto en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso reconvención contra Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, representada por su presidente Kwa Fong Chu, por daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte de ésta del contrato arrendaticio, por cuanto la misma no cumplió su obligación de pagar puntualmente, en forma anticipada, los cánones de arrendamiento conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta del precitado contrato, procediendo además a consignar los cánones arrendaticios ante el Tribunal del Municipio Bolívar sin que ella se hubiese negado a recibirlos, haciéndolo con fundamento en un contrato que ya estaba vencido, a sabiendas de que para ese momento el contrato que hoy está vigente se encontraba ya en la Notaría Pública de san A.d.T. esperando por su otorgamiento. Estimó la reconvención en la cantidad de Bs. 11.741.25, equivalentes a 180,43 unidades tributarias. (fs. 40 al 55). Anexos (fs. 56 al 73)

    Por auto de fecha 10 de mayo de 2010 el Tribunal de la causa negó la admisión de la reconvención propuesta por la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon. (fs. 75 al 77)

    Mediante escrito de fecha 24 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas (fs. 78 al 89), las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha. (f. 90)

    A los folios 91 al 107 riela la decisión de fecha 31 de mayo de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

    Por diligencia de fecha 03 de junio de 2010, la parte actora apeló de la referida decisión (f. 108). Y por auto de fecha 04 de junio de 2010, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (fs. 109 al 111)

    En fecha 15 de junio de 2010 se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 113); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 114)

    En fecha 21 de junio de 2010, la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon confirió poder apud acta al abogado C.A.C.M.. (f. 115)

    II

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

    La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la parte actora contra la decisión de fecha 31 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte demandante, opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda. Asimismo, declaró parcialmente con lugar la demanda que por prórroga legal arrendaticia incoara la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, representada por su presidente Kwa Fong Chu, en contra de la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, y determinó que no hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo. (fs. 91 al 107)

    PUNTO PREVIO I

    DE LA ADMISIBILIDAD DE LA APELACIÓN

    Antes de entrar a conocer sobre de la materia controvertida en la presente causa, considera esta alzada necesario pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la decisión de fecha 31 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y al respecto observa:

    La causa se contrae a la demanda por prórroga legal arrendaticia interpuesta por Kwa Fong Chu actuando por sus propios derechos y en su condición de presidente de la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima contra la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon, en cuyo libelo no estimó cuantía alguna, ni existen elementos en autos que permitan estimar la cuantía de la demanda.

    Como puede observarse, la decisión corresponde a un juicio por prórroga legal arrendaticia incoado en fecha 12 de abril de 2010 (fl. 6), y admitido por auto del 15 de abril de 2010 (fls 33 y 34), cuya tramitación corresponde al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    El artículo 891 del Código de Procedimiento Civil consagra el recurso de apelación para la sentencia definitiva en el procedimiento breve, en los siguientes términos:

    Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. (Resaltado propio)

    De dicha norma se desprende que el legislador estableció como requisito para que sea oída la apelación en el juicio breve, la concurrencia de dos elementos: que se realice en tiempo hábil y que la cuantía del asunto sea mayor de cinco mil bolívares, cuyo equivalente actual es la cantidad de cinco bolívares.

    Por su parte, la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 del 02 de abril de 2009, modificatoria de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito, aplicable al presente asunto en virtud de que la causa fue admitida con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, establece:

    Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresados en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.). (Resaltado propio).

    Tal norma, eleva la cuantía de la limitante contenida en el precitado artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, a quinientas unidades tributarias (500 U.T.), es decir, a la suma actual de treinta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 32.500,00), dado que el valor de la unidad tributaria está fijado desde el 04 de febrero de 2010 en sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,00). Ahora bien existen numerosas causas que por ser de menor cuantía a la indicada en el artículo 2 transcrito supra, no se beneficiarían del conocimiento del Tribunal Superior en alzada.

    Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 2283 de fecha 18 de diciembre de 2007, señaló:

    Así, los órganos jurisdiccionales, habiendo sido previamente establecido el medio impugnativo dentro del ordenamiento jurídico, deben ante la evidente desproporción de un requisito de admisibilidad, ponderar la adecuación del ejercicio de dicha exigencia entre la cualidad del defecto o el efecto de dicho requisito y la sanción derivada del mismo; es decir, el impedimento que ocasiona y los efectos perniciosos que ello crea, en cuanto a si existen otros recursos más permisibles para el ejercicio de los accionantes que puedan revisar los fallos objeto de discusión.

    …Omissis…

    En atención a lo expuesto, si bien el principio procesal -pro actione- no tiene un igual grado de intensidad en el derecho de los recursos, existe una obligación constitucional para todos los jueces de interpretar las normas de la manera más progresiva posible para poder permitir el acceso a la justicia en todas sus instancias, en consecuencia, dicho principio interpretativo, el cual resulta cónsono con el principio de supremacía constitucional –ex artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela-, deben guiar la actividad de los órganos jurisdiccionales nacionales, ya que si bien es cierto que el relajamiento absoluto de los presupuestos procesales por la contrariedad con el libre acceso a los órganos jurisdiccionales podría desembocar en una situación de anarquía recursiva y en un posterior colapso de los órganos judiciales, no es menos cierto que éstos deben atender a la proporcionalidad y razonabilidad de ciertos presupuestos procesales, ya que algunos de ellos lucen como atentatorios al derecho a la tutela judicial efectiva.

    Así pues, los presupuestos legales de acceso al proceso o a los recursos deben interpretarse de forma que resulten favorables a la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, lo cual se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

    Valorados los elementos interpretativos y normas que rigen el caso concreto, esta Sala estima que la Sala Especial Agraria de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia incurrió en el fallo objeto de la presente revisión constitucional en una interpretación inconstitucional, la cual no sólo se da cuando el juez ordinario aplica una ley inconstitucional y no procede a su desaplicación, disponiendo de los medios utilizables para ello mediante la desaplicación de la norma por control difuso de la constitucionalidad y en respeto y garantía del principio de supremacía constitucional, sino también cuando su decisión infringe los derechos garantizados en la Constitución por cualquier otra causa (desconociéndolos en su totalidad, haciéndolos nugatorios de su ejercicio o menoscabando el desarrollo de los mismos, de manera tal en su esencia que queden desprovistos de toda operatividad), habiendo la referida Sala incurrido como previamente se ha expresado en el segundo de los supuestos mencionados (Vid. R.L., Francisco; “¿Divide et obtempera?. Una reflexión desde España sobre el modelo europeo de convergencia de protección en los Derechos”, REDC 67/2003, pp. 49-67).

    En efecto, el juez al momento de interpretar normas que restrinjan derechos constitucionales debe ser cauteloso y precavido en su actuar, por cuanto éste debe tratar de lograr la interpretación más acorde con la norma superior, en este caso, con la norma constitucional, en aras de resguardar el principio de supremacía de las normas constitucionales, por lo que no debe convertirse el juez en un mero subsumidor de hechos en la norma y menos aun cuando éstas no se encuentran consagradas de manera expresa, sino que debe el mismo, propender por la validez y adecuación del derecho en protección de la tutela judicial de los justiciables.

    De ello resulta pues, que en orden a lograr la debida proporcionalidad que debe observarse entre el requisito exigido y la consecuencia jurídica aplicable, es que los órganos judiciales deben propender a establecer un criterio restrictivo en el ámbito de la inadmisibilidad y, en consecuencia, favorable al enjuiciamiento del fondo del asunto, en aras de proveerle un valor de relevancia al derecho a la tutela judicial efectiva por parte de los órganos del Estado. (Resaltado propio)

    (Exp. Nº AA50-T-2007-0453)

    Conforme a lo expuesto, esta juzgadora cumpliendo con la obligación constitucional que tienen todos los jueces de la República de interpretar las normas de la forma más progresiva posible para garantizar el acceso a la justicia en todas sus instancias, y en consonancia con los principios de supremacía constitucional y de la doble instancia consagrados en los artículos 7 y 49 del texto fundamental, considera que la cuantía para acceder al recurso de apelación prevista en el artículo 2 de la Resolución N° 2009-0006, representa una restricción a la tutela judicial efectiva de los justiciables, en razón de que coloca al margen a una gran cantidad de asuntos que por no alcanzar la cuantía exigida en dicha norma (500 unidades tributarias, equivalentes actuales a Bs. 32.500,00), no tendrían oportunidad de ser sometidos a la consideración del Superior, la mayoría de los cuales se contraen a causas como la presente, provenientes de la relación arrendaticia, cuya consecuencia en muchos casos es la orden de desalojo, situación que a todas luces dista de la regulada en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, que establecía como presupuesto de acceso al recurso de apelación una cuantía de cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00), equivalente actual a Bs. 5,00, lo cual, como lo analizó la Sala Constitucional en la decisión N° 2667 del 25 de octubre de 2002, en el momento en que fue proferido dicho fallo no representaba en forma alguna una limitante a la tutela judicial efectiva de los justiciables.

    Igualmente, la declaratoria de inadmisibilidad de los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones dictadas en causas que no alcancen la cuantía señalada en el artículo 2 de la mencionada Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, traería como consecuencia la firmeza de dichos fallos, que en muchos casos no sólo contienen vicios de legalidad, sino que también pudieran resultar violatorias de derechos constitucionales de los recurrentes.

    La realidad señalada obliga a esta jurisdicente a interpretar los presupuestos legales de acceso al recurso de apelación de manera tal que resulten favorables a la efectividad del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, lo que se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

    Apreciados los argumentos antes señalados, así como el artículo 2 de la referida Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, norma vigente que regula la cuantía de acceso al recurso de apelación en las causas como la presente tramitada por el procedimiento breve, cuya demanda fue interpuesta con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha Resolución sin estimar cuantía alguna, esta juzgadora considera que la referida norma resulta contraria al derecho constitucional de acceso a la justicia consagrado en el artículo 26 del texto fundamental, así como al principio de la doble instancia previsto en el artículo 49 constitucional, y en tal virtud encuentra necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela aplicar el control difuso de la constitucionalidad, procediendo a desaplicar para el caso concreto el aludido artículo 2 de la mencionada Resolución, en relación a la limitante contenida en la precitada norma en cuanto a la cuantía para acceder al recurso de apelación, y así se decide. Una vez quede firme el presente fallo se ordena remitir copia certificada del mismo a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se establece.

    PUNTO PREVIO II

    DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

    En oportunidad de dar su contestación, la demandada solicitó que con carácter de pronunciamiento previo fuera resuelta la alegada falta de legitimación de la parte actora para sostener el presente juicio, aduciendo que el ciudadano Kwa Fong Chu no posee la cualidad para demandar en nombre propio, por cuanto la relación arrendaticia en cuestión, a su decir, fue establecida entre su persona y Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, tal como consta en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 18 de mayo de 2009, bajo el N° 20, Tomo 90 de los libros de autenticaciones, consignado por al parte actora en copia certificada marcada “F”. Que la mencionada sociedad mercantil tiene personalidad jurídica propia, por lo que tiene cualidad y está habilitada para actuar en juicio a través de sus representantes legales.

    Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 361, primer aparte, señala que “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”.

    El tratadista patrio Dr. L.L., en su obra “Ensayos Jurídicos”, al analizar el aspecto procesal de cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Ensayos Jurídicos, Fundación R.G., Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).

    La Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 1930 de fecha 14 de julio de 2003, conceptúa en este controversial asunto, lo siguiente:

    La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

    Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

    El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

    (Expediente N° 02-1597).

    De lo anterior se desprende que la cualidad o legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la simple afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio. De allí que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge la obligación para el sentenciador de pronunciarse con carácter previo respecto a su existencia, debiendo limitarse a constatar si quien acude al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, y si la persona accionada es la misma contra quien se afirma la existencia de aquel interés.

    En el caso sub iudice, al examinar el libelo de demanda se evidencia que el ciudadano Kwa Fong Chu obra por sus propios derechos y en su condición de presidente de la referida sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima. Igualmente, al revisar la documentación acompañada con el libelo de demanda y con el escrito de contestación, se evidencia que el prenombrado ciudadano Kwa Fong Chu aparece suscribiendo los referidos contratos de arrendamiento, ya sea como arrendatario, como representante legal de las compañías que figuran como arrendatarias o como fiador, por lo que a juicio de quien juzga, la parte demandante sí ostenta cualidad para intentar la presente acción por establecimiento de prórroga legal arrendaticia, y así se decide.

    Resueltos los anteriores puntos previos pasa esta sentenciadora a resolver el fondo de la controversia, para lo cual, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

    Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    En la norma transcrita el legislador especial consagró la llamada prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que le permite al finalizar el mismo ejercer potestativamente el derecho que tiene de permanecer en el inmueble durante el plazo máximo establecido en dicha norma, de acuerdo a la duración que haya tenido el contrato. La referida prórroga legal es de carácter obligatorio para el arrendador, teniendo una finalidad protectora para el inquilino; en tal virtud, no podría ser renunciada por éste en la oportunidad de celebración del contrato a tenor de lo previsto en el artículo 7 del mencionado Decreto Ley, el cual dispone:

    Artículo 7°.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

    En este sentido, el Dr. G.G.Q. destaca como característica de la prórroga legal, su irrenunciabilidad al momento de la celebración del contrato, de donde deviene su carácter de orden público relativo que el precitado autor explica así:

    …se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aun cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que el arrendador no puede imponerle al arrendatario la prórroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa, o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. (Resaltado propio)

    (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica A.B., Caracas 2006, ps. 267 y 268)

    En el presente caso, la parte actora aduce que fue notificada en fecha 23 de marzo de 2010 por la parte demandada, a través del Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre Vasiliki Couyutas Leguizamon como arrendadora y Comercial Diamante 223 Compañía Anónima como arrendataria, mediante el precitado documento autenticado en fecha 18 de mayo de 2009, por el tiempo determinado de un (1) año contado desde el 1° de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2010, notificación en la que estableció una prórroga legal de seis (6) meses a tenor de lo dispuesto en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no obstante, la prórroga correspondiente es la de tres (3) años prevista en el literal d) de la precitada norma, dado que la referida relación arrendaticia comenzó en fecha 1° de julio de 1997, mediante contrato de arrendamiento suscrito el 27 de junio de 1997 por el tiempo determinado de 2 años, entre el entonces propietario del inmueble Constantinos Couyutas Kelperi y Kwa Fong Chu en forma personal.

    Que sucesivamente se fueron firmando otros contratos de arrendamiento a tiempo determinado sobre el mismo inmueble, los cuales describe en el libelo, en los que actuaron como arrendadores, el propio Constantinos Couyutas Kelperi en el firmado el 19 de agosto de 1999; Inmobiliaria El Espartano en representación de los herederos del fallecido ciudadano Constantinos Couyutas Kelperi, en el firmado el 02 de abril de 2002 y Vasiliki Couyutas Leguizamon en los suscritos en fechas 06 de marzo de 2007 y 18 de mayo de 2009; y como arrendatarias la empresa J.I.C.A. representada por su presidente Kwa Fong Chu en el firmado el 19 de agosto de 1999, así como en el firmado el 2 de abril de 2002; y Comercial Diamante 223 Compañía Anónima representada por su presidente Kwa Fong Chu, en los suscritos el 6 de marzo de 2007 y 18 de mayo de 2009. Que por tanto, la relación

    arrendaticia entre Kwa Fong Chu, primero en nombre propio y luego en representación de dos sus empresas, las cuales han formado parte de sus haberes y han funcionado en el inmueble objeto del arrendamiento, se extiende por más de doce (12) años en los que el referido inmueble ha estado bajo su responsabilidad. En consecuencia, la prórroga legal aplicable es la de tres (3) años prevista en el literal d) de la precitada norma.

    Por su parte, la demandada alega que el actor busca justificar una estadía que no ha sido de manera alguna personal, sino que han sido contrataciones con empresas de las cuales el ciudadano Kwa Fong Chu ha sido o es su representante, lo cual explica el hecho de que aparezca en varios de los contratos como representante legal de dichas compañías. Que no es cierto que exista igualdad entre las partes que contrataron en el año 1997 y los actuales contratantes arrendaticios. Que no es cierto que el bien arrendado pertenezca a miembros de la familia Couyutas de San A.d.T., como si se tratara de una especie de propiedad familiar o comunitaria, pues lo cierto es que ella es la legítima propietaria del inmueble en cuestión desde el 3 de octubre de 2001, por haberlo adquirido de Inversiones A.C.A. según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio B.d.E.T., que anexó marcado “A”.

    Que en fecha 16 de noviembre de 2005 se firmó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el mismo inmueble entre Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon actuando como su apoderado, y Jade 338 Compañía Anónima representada por Rosa América Gutiérrez Lizarazo, con vigencia de un (01) año contado a partir del 1° de septiembre de 2005 hasta el 30 de agosto de 2006, el cual fue renovado en fecha 27 de octubre de 2006, entre las mismas partes y sobre el mismo bien, a tiempo determinado, con vigencia a partir del día 1° de septiembre de 2006 hasta el 30 de agosto de 2007, con otro canon de arrendamiento, contratos que anexó marcados “B” y “C”. Que los mismos representan una interrupción de al menos dos (2) años en la presunta continuidad de la relación arrendaticia alegada por la parte actora, por lo que no puede exigir derecho a una prórroga legal que incluya ese período.

    Que por otra parte, el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y comercial Diamante 223 Compañía Anónima que la parte actora identifica con el número 4 marcado “E”, se convirtió en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues habiéndose celebrado por el tiempo determinado de 7 meses contados a partir del 1° de febrero de 2007 hasta el 31 de agosto de 2007, al llegar este día de vencimiento y transcurrir el plazo legal de la prórroga correspondiente que llegó a su término el 29 de febrero de 2008, la mencionada sociedad mercantil siguió ocupándolo, aun cuando tenía la expresa obligación contractual de entregarlo a tenor de la cláusula segunda del referido contrato.

    Que desde el momento en que debía hacerse la entrega del inmueble al término de la prórroga legal, es decir, el 29 de febrero de 2008, hasta la entrada en vigencia del contrato que hoy rige la relación arrendaticia, es decir, el 1° de mayo de 2009, transcurrió el lapso de un (1) año y dos (2) meses, y aunque la actual inquilina Comercial Diamante 223 Compañía Anónima estuvo ocupando el inmueble de manera irregular, y no opera la prórroga legal para ese período, se realizó un nuevo contrato que fue consignado marcado “F” por la parte actora, conforme al cual la relación arrendaticia con la mencionada compañía sólo tiene un (1) año de antigüedad, razón por la que el plazo de prórroga legal que le es aplicable, es el establecido en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual opera de pleno derecho conforme al artículo 39 eiusdem.

    Establecido como ha quedado el thema decidemdum, pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas traídas a los autos.

    A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

    Con el libelo de demanda consignó boleta de notificación de fecha 23 de marzo de 2010, la cual recibe valoración conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, de la cual se evidencia que el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira notificó al ciudadano Kwa Fong Chu, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil Diamante 223 Compañía Anónima, en su carácter de arrendataria el deseo de la arrendadora Vasiliki Couyutas Leguizamon, de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, estableciéndose por tanto una prórroga legal de seis (6) meses según lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir del 1° de mayo de 2010, la cual concluye el 31 de octubre de 2010, notificación que se hace por vía judicial de conformidad con lo dispuesto en los artículos 38 y 39 eiusdem.

    Mediante escrito consignado en fecha 24 de mayo de 2010 (fls. 78 al 89), la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

    DOCUMENTALES:

  6. - El valor probatorio del documento de propiedad agregado por la parte demandada en copia simple marcada “A” junto con la contestación de la demanda, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B.d.E.T. en fecha 03 de octubre de 2001, bajo el N° 9, Tomo I, Protocolo Primero cuarto trimestre (fls. 56 al 60). Dicho documento se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada, 3 de octubre de 2001, la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon adquirió de la sociedad mercantil Inversiones A.C.A., representada por la ciudadana María Guerty Leguizamon viuda de Couyutas, bajo la modalidad de venta con pacto de retracto por el plazo de 90 días, el referido inmueble identificado con los Nos. 8-37, 8-42 y 8-47, ubicado en la Avenida Primero de Mayo de la ciudad de San A.d.T., Municipio B.d.E.T..

  7. - Valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado agregado en copia certificada marcada “B” con el libelo de demanda, otorgado por ante la Notaría Pública de San A.d.E.T. el 27 de junio de 1997, bajo el N° 13, Tomo 60 de los libros de autenticaciones, y ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira el 15 de julio de 1997, bajo el N° 25, Tomo 189 de los libros de autenticaciones. (fls. 8 al 12). Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el ciudadano Constantinos Couyutas Kelperi dio en arrendamiento al ciudadano Kwa Fong Chu, un local comercial ubicado en la planta baja del edificio signado con el N° 8-47, ubicado en la Avenida Primero de Mayo de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, por el tiempo determinado de dos años fijos contados a partir del 1° de julio de 1997, en cuya cláusula cuarta quedó establecido que el arrendatario no podría ceder, traspasar, compartir ni subarrendar el referido inmueble sin el consentimiento dado por escrito del arrendador y que el arrendatario continuaría respondiendo por todas las obligaciones derivadas del contrato hasta la total desocupación del mismo.

  8. - Valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado agregado en copia certificada marcada “C” con el libelo de demanda, otorgado ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 19 de agosto de 1999, bajo el N° 13, Tomo 54 de los libros de autenticaciones. (fls 13 al 17). Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el ciudadano Constantinos Couyutas Kelperi dio en arrendamiento a la empresa J.I.C.A., representada por su presidente Kwa Fong Chu, un edificio compuesto de tres pisos, sótano marcado con el N° 8-37, planta baja marcada con el N° 8-47 y primer piso marcado con el N° 8-41, ubicado en la Avenida Primero de Mayo entre carreras 8 y 9 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, por el lapso de dos (2) años contados a partir del 1° de agosto de 1999, observándose en la cláusula décima segunda que el prenombrado Kwa Fong Chu se constituyó en fiador y principal pagador de todas las obligaciones contraídas por la arrendataria, hasta la oportunidad en que real y efectivamente entregara al arrendador el referido inmueble.

  9. - Valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, agregado en copia certificada marcada “D” con el libelo de demanda, otorgado por ante la Notaría Pública de San A.d.E.T. el 02 de abril de 2002, bajo el N° 23, Tomo 16 de los libros de autenticaciones. (fls. 18 al 22). Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que Inmobiliaria El Espartano, representada por su presidente Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon, procediendo en nombre y representación de María Gerty Leguiza.d.C., Vasiliki Couyutas Leguizamon, Artemis Athina Couyutas Leguizamon y Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon, dio en arrendamiento a J.I.C.A., representada por su presidente Kwa Fong Chu, un local comercial compuesto por sótano y primer piso, perteneciente al edificio ubicado en la Avenida Primero de Mayo entre carreras 8 y 9 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, signado con los Nos. 8-37 y 8-41, por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del 01 de enero de 2002, finalizando el 31 de diciembre de 2002. Igualmente se aprecia en la cláusula décima tercera, que el prenombrado Kwa Fong Chu se constituyó a título personal en fiador y principal pagador de las obligaciones contraídas por la arrendataria, hasta la oportunidad en que real y efectivamente entregara a la arrendadora el referido inmueble.

  10. - Valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, agregado con el libelo de demanda en copia certificada marcada “E”, otorgado ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 06 de marzo de 2007, bajo el N° 22, Tomo 23 de los libros de autenticaciones. (fls. 23 al 27). Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon dio en arrendamiento a la empresa Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, representada por su presidente Kwa Fong Chu, tres locales comerciales conformados por el sótano, planta baja y primer piso del edificio ubicado en la Avenida Primero de Mayo entre carreras 8 y 9 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, por el plazo de siete (7) meses contados a partir del día 01 de febrero de 2007 hasta el 31 de agosto de 2007. Sobre este contrato la parte actora promovente señala que el mismo “se prolongó en el tiempo por cuanto la Arrendadora se ausentó de San A.d.T. hasta que a los tres (3) años nuevamente llegó al sitio produciendo ciertas desestabilizaciones en la empresa que constituye al Patrimonio (sic) Personal (sic) de mi representado”.

  11. - Valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, agregado en copia certificada marcada “F” con el libelo de demanda, otorgado por ante la Notaría Pública de San A.d.E.T. el 18 de mayo de 2009 bajo el N° 20, Tomo 90 de los libros de autenticaciones. (fls. 28 al 32). Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que la prenombrada Vasiliki Couyutas Leguizamon con el carácter de arrendadora, y Comercial Diamante 223 Compañía Anónima representada por su presidente Kwa Fong Chu con el carácter de arrendataria, celebraron contrato de arrendamiento sobre los precitados locales comerciales, que forman parte del edificio ubicado en la Avenida Primero de Mayo entre carreras 8 y 9 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, por el plazo de (1) contado a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2010.

  12. - El valor probatorio del contrato de arrendamiento a tiempo determinado agregado por la demandada con el escrito de contestación de demanda en copia certificada marcada “B”, otorgado ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira, el 16 de noviembre de 2005,bajo el N° 71, Tomo 116 de los libros de autenticaciones. (fls. 62 al 66) Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el ciudadano Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon actuando como apoderado de Vasiliki Couyutas Leguizamon, dio en arrendamiento a Jade 338 Compañía Anónima representada por la ciudadana América Gutiérrez Lizarazo los tres locales comerciales conformados por sótano, planta baja y primer piso del edificio ubicado en la Avenida Primero de Mayo, entre carreras 8 y 9 de San A.d.T., signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, por el lapso de un año fijo contado a partir del día 1° de septiembre de 2005 hasta el 30 de agosto de 2006, apreciándose igualmente en la cláusula décima tercera que el ciudadano Kwa Fong Chu se constituyó en fiador y principal pagador de todas las obligaciones contraída por la arrendataria hasta la oportunidad en que efectivamente se entregue el inmueble a la arrendadora.

  13. - El valor probatorio del contrato a tiempo determinado, agregado por la demandada con el escrito de contestación de demanda en copia certificada marcada “C”, otorgado ante la Notaría Pública de San A.d.T., el 27 de octubre de 2006, bajo el N° 9, Tomo 129 de los libros de autenticaciones. (fls. 67 al 73) Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el prenombrado ciudadano Likurgos Stylianos Couyutas Leguizamon en su condición de apoderado de Vasiliki Couyutas Leguizamon, dio en arrendamiento a Jade 338 Compañía Anónima los tres locales comerciales conformados por sótano, planta baja y primer piso ubicado en la Avenida Primero de Mayo, entre carreras 8 y 9 de San A.d.T., signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, por el lapso fijo de un año contado a partir del día 1° de septiembre de 2006 hasta el 30 de agosto de 2007, evidenciándose igualmente en la cláusula décima tercera, que el mencionado Kwa Fong Chu se constituyó principal pagador de todas las obligaciones contraídas por la arrendataria hasta la oportunidad en que efectivamente entregara el inmueble a la arrendadora.

    PRESUNCIONES:

    Conforme a lo previsto en los artículos 1.394 y 1.399 del Código Civil promovió como presunciones no establecidas por la ley las siguientes:

  14. - Que si en el mismo sitio desde 1998 hasta el 2005, las contrataciones de arrendamiento que se hicieron por parte de los propietarios del inmueble ubicado en la Avenida Primero de Mayo, entre carreras 8 y 9 de San A.d.T., signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, con el ciudadano Kwa Fong Chu por su empresa J.I.C.A. como arrendatarios, y si en el mismo sitio desde el año 2007 al 2010 las contrataciones de arrendamiento se hicieron por parte de los propietarios del mismo inmueble con el ciudadano Kwa Fong Chu por su empresa Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, se presume que las contrataciones arrendaticias que fueron hechas en el mismo sitio por los propietarios del inmueble con la ciudadana Rosa América Gutiérrez Lizarazo, para el funcionamiento de la empresa Jade 338 Compañía Anónima, en el lapso intermedio de 2005 al 2007, donde el ciudadano Kwa Fong Chu aparece como fiador y principal pagador, se hicieron fue a nombre del referido ciudadano Kwa Fong Chu.

  15. - Si el ciudadano Kwa Fong Chu desde el año 1997 hasta el 2005 hizo una contratación arrendaticia para que funcionase en el referido inmueble la empresa denominada J.I.C.A. que relacionó como suya, y si desde el año 2007 al 2010 de igual manera hizo contrataciones en donde relacionó como suya a la empresa Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, se presume que la empresa Jade 338 Compañía Anónima cuya denominación tiene la palabra Jade que también tiene J.I.C.A., propiedad de Kwa Fong Chu, sea una empresa del referido ciudadano; así como también el gusto del ciudadano Kwa Fong Chu en colocar cifras al lado en la denominación de sus empresas tal como sucede con Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, hace presumir que la empresa Jade 338 Compañía Anónima mencionada en dos contratos de arrendamiento señalados en este proceso, en donde se encuentra involucrado el ciudadano Kwa Fong Chu, sea de este ciudadano.

    Tales presunciones se valoran de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil por cuanto son precisas y concordantes con las pruebas documentales antes examinadas, coligiéndose de las mismas, la permanencia del ciudadano Kwa Fong Chu, en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, a través de las referidas empresas.

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    La demandada no promovió pruebas en su oportunidad legal, y los documentos que anexó con el escrito de contestación de demanda ya fueron examinadas con las pruebas de la parte actora.

    Del anterior análisis probatorio puede concluirse que la relación arrendaticia establecida entre los propietarios del referido inmueble ubicado en la Avenida Primero de Mayo de la ciudad de San A.d.T., entre carreras 8 y 9, signado con los Nos. 8-37, 8-41 y 8-47, y el ciudadano Kwa Fong Chu, ya sea en forma personal o a través de las precitadas empresas J.I.C.A., Jade 338 Compañía Anónima y Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, de las cuales dicho ciudadano se constituyó fiador y principal pagador, se ha extendido en el tiempo desde el 1° de julio de 1997 hasta la presente fecha; no obstante, dadas las fechas de celebración de los contratos antes relacionados, no puede entenderse que la misma haya sido siempre a tiempo determinado.

    En este sentido, aprecia esta sentenciadora que en el contrato marcado “E” celebrado el 6 de marzo de 2007, inserto a los folios 23 al 27, se estableció un lapso de duración de siete (7) meses contados a partir del 1° de febrero de 2007 al 31 de agosto de 2007, señalando la propia representación judicial de la parte actora promovente que dicho contrato “se prolongó en el tiempo por cuanto la Arrendadora se ausentó de San A.d.T. hasta que a los tres (3) años nuevamente llegó al sitio produciendo ciertas desestabilizaciones en la empresa que constituye el Patrimonio (sic) Personal (sic) de mi representado” (fl. 83), de lo cual se desprende que la relación arrendaticia adquirió el carácter de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no sujeto por tanto a prórroga legal.

    Igualmente, se observa que la relación arrendaticia se convirtió nuevamente a tiempo determinado, mediante el contrato suscrito el 18 de mayo de 2009, corriente en copia certificada marcada “F” a los folios 28 al 32, en el cual se estableció un lapso de duración de un (1) año contado a partir del 1° de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2010. En consecuencia, le corresponde una prórroga legal por el lapso de seis (6) meses según lo previsto en el artículo 38, literal a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Sin embargo, siendo la parte actora la única apelante, no puede esta alzada desmejorar su condición en virtud del principio de prohibición de la reformateo in peius, el cual es de orden público, debiendo por tanto confirmar la decisión apelada en la cual se estableció que la prórroga legal arrendaticia correspondiente es de un (1) año, a tenor de lo dispuesto en el literal b) del precitado artículo 38 (fl. 106). Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden a las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 03 de junio de 2010.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por prórroga legal arrendaticia incoara el ciudadano Kwa Fong Chu, actuando por sus propios derechos y en su condición de presidente de la sociedad mercantil Comercial Diamante 223 Compañía Anónima, contra la ciudadana Vasiliki Couyutas Leguizamon. En consecuencia, se establece que la prórroga legal arrendaticia en el presente caso, es de un (1) año contado a partir del día 1° de mayo de 2010 hasta el 1° de mayo de 2011, establecida en el artículo 38, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Queda confirmada con distinta motivación la decisión de fecha 31 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora apelante.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, al 1° día del mes de julio del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (03:05 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6.177