Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 3 de Mayo de 2013

(Folio 09-11) Marcado con la letra “A”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de junio de 2010 e inserto bajo el No. 31, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. en su carácter de oferentes (aquí demandados) y la ciudadana L.G.L.B. en su carácter de oferida (aquí demandante), cuyo objeto recayó sobre un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, ambas distinguidas con el Nº 10, las cuales forman parte de la Manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M.. En el cual las partes contratantes acordaron textualmente lo siguiente: “… CLÁUSULA PRIMERA: “LOS OFERENTES” Se comprometen en dar en venta y “LA OFERIDA” se compromete a comprar, mediante documento que será registrado ante la Oficina de Registro competente (…) CLAUSULA SEGUNDA: “LOS OFERENTES” garantiza a “LA OFERIDA” que para el momento de la Protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto del presente Contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada se adeudará por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales o Municipales igualmente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, teléfono etc.; a tales efectos se entregará a “LA OFERIDA” estos recibos debidamente cancelados o en su defecto las solvencias correspondientes. CLAUSULA TERCERA: De común acuerdo entre “LOS OFERENTES” y “LA OFERIDA” Se establece que el presente Contrato tendrá una duración de NOVENTA (150) (Sic) días continuos mas treinta (30) días continuos de única prorroga en caso de ser necesarios; tiempo que comienza a transcurrir desde la autenticación del presente documento (…) CLAUSULA QUINTA: “LOS OFERENTES” darán en venta a “LA OFERIDA” el inmueble antes identificado por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.F. 490.000,00), Precio éste que “LA OFERIDA” se obliga a cancelar de la siguiente manera: CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.F. 147.000,00) A) en dinero efectivo, entregados en calidad de arras, monto que será imputable al precio total de la venta y recibido en este acto a la entera satisfacción de “LOS OFERENTES” sirviendo el presente documento como recibo del mismo; B) La cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.F. 343.000,00), que se compromete a cancelar en el momento de la Protocolización del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. CLAUSULA SEXTA-(PENAL): En caso que no se lleve a cabo la Compra del inmueble, objeto de este contrato, por causas imputables a “LOS OFERENTES” y “LA OFERIDA” se establece la cantidad DIEZ MIL BOLÍVARES con 00/100 CENTIMOS (Bs.F. 10.000,00) acordado por ambas partes como clausula penal, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados. En caso de ser se establece un lapso de tiempo de entrega del dinero, no mayor a los cinco (5) días siguientes de vencida dicha obligación, CLAUSULA OCTAVA (Sic): El presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia cualquier otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique para que tenga validez, deberá ser expresamente aceptado por escrito entre las partes. (…)” (Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo tiene como demostrativo de la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, por cuanto los demandados se comprometieron a vender y la actora se comprometió a comprar; aunado a ello, lo tiene como demostrativo que los oferentes se comprometieron a que el inmueble para el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta estaría libre de todo pasivo y gravamen (cláusula segunda) y que la venta se realizaría por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,oo), siendo recibidos –según lo estipulado en la cláusula cuarta- por los prenombrados en la oportunidad en la cual se celebró el contrato en cuestión, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 147.000,oo) por concepto de arras.- Así se precisa.

(Folio 12-24/28-38) Marcados con las letras “B” y “F”, dos (02) copias certificadas del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1999, bajo el Nº 10, Tomo 17, Protocolo 1º, a través del cual la ciudadana A.J.Q.H. actuando en su carácter de apoderada de INVERSIONES ORTIVENCA UNO, C.A., dio en venta a los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas con el Nº 10, las cuales forman parte de la Manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M., por la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.200.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo tiene como demostrativo que los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. (aquí demandados), adquirieron en el año 1999 la propiedad del inmueble antes identificado y sobre el cual recayó posteriormente el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio; así mismo, se tiene como demostrativo que los prenombrados constituyeron sobre dicho bien una HIPOTECA HABITACIONAL LEGAL hasta por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 48.000.000,oo) a favor del BANCO MERCANTIL, C.A. (Banco Universal), y que en fecha 08 de marzo de 2004, el Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y T.d.C. decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre éste, como consecuencia del procedimiento de EJECUCIÓN DE HIPOTECA incoado por dicha entidad bancaria, siendo posteriormente, en fecha 1º de diciembre del 2010 suspendida la medida en cuestión, lo cual fue debidamente anotado en el cuaderno de comprobantes del Registro en fecha 10 de enero de 2011.- Así se precisa.

(Folio 25) Marcado con la letra “C”, en copia simple CHEQUE DE GERENCIA signado con el Nº 00070019, el cual aparece pagado a la orden del ciudadano F.D.S.N. por cuenta de la ciudadana L.G.L.B., a través del Banco Provincial BBVA (Agencia Terrazas del Ávila) en fecha 10 de junio de 2010, por la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 89.675,00); ahora bien, revisado el instrumento en cuestión este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia como indicio de que la parte demandante cumpliendo con sus obligaciones contractuales (en su carácter de oferida) pagó en fecha 10 de junio de 2010, la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 89.675,00) a favor del ciudadano F.D.S.N. (aquí codemandado), ello como parte de las arras acordadas.- Así se establece.

(Folio 26) Marcado con la letra “D”, en copia simple CHEQUE signado con el Nº 00002911, el cual aparece pagado a la orden del ciudadano F.D.S.N. por cuenta de la ciudadana L.G.L.B., a través del Banco Provincial BBVA (Agencia B.V.P.) en fecha 20 de abril de 2010, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); ahora bien, revisado el instrumento en cuestión este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia como indicio de que la parte demandante cumpliendo con sus obligaciones contractuales (en su carácter de oferida) pagó en fecha 20 de abril de 2010, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) a favor del ciudadano F.D.S.N. (aquí codemandado), ello como parte de las arras acordadas.- Así se precisa.

(Folio 27) Marcado con la letra “E”, en original RECIBO suscrito por concepto de “ADELANTO EN EFECTIVO DE INICIAL POR COMPRA DE INMUEBLE” a través del cual el ciudadano F.D.S. dejó constancia de haber recibido de la ciudadana L.L. la cantidad de DIECISIETE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 17.325,00); ahora bien, en virtud que el instrumento privado aquí analizado no fue desconocido por la parte contra la cual se produjo en la etapa procesal correspondiente, quien aquí decide lo tiene por reconocido y lo aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, le otorga pleno valor probatorio como demostrativo que el codemandado, ciudadano F.D.S. recibió de la demandante la cantidad de DIECISIETE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 17.325,00), ello en calidad de arras.- Así se precisa.

(Folio 39) Marcado con la letra “F”, en copia simple OFICIO signado con el Nº 0515 emitido en fecha 08 de marzo de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigido al Registro Subalterno del Municipio Autónomo Z.d.E.M., a través del cual se le hace saber a éste último sobre el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por dicho órgano jurisdiccional sobre un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas con el Nº 10, las cuales forman parte de la Manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M.; ello con motivo del juicio que por EJECUCIÓN DE HIPOTECA fuera incoado por el Banco Mercantil C.A. (Banco Universal) contra los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C.. Ahora bien, siendo que el documento judicial en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que en fecha 08 de marzo de 2004 fue decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio.- Así se establece.

(Folio 40-41) Marcado con la letra “G”, en original COMUNICACIÓN emitida por la ciudadana L.G.L.B. y dirigida al Banco Mercantil (sellada por dicha entidad como recibida en fecha 11 de noviembre de 2010), de la cual se desprende que la prenombrada se ofreció a cancelar la deuda (cuotas del préstamo hipotecario) contraída por los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. (aquí codemandados) con dicha entidad bancaria en fecha 14 de diciembre de 1999, ello en virtud que los prenombrados manifestaron no poseer recursos económicos para hacerlo. Ahora bien, siendo que el instrumento en cuestión fue suscrito por la misma promovente, quien aquí decide lo aprecia como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, esto es, como indicio de que la actora en su carácter de oferida tenía intenciones de comprar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

(Folio 42-44) Marcado con la letra “H”, en copia simple DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de octubre de 2010 e inserto bajo el No. 09, Tomo 192 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre las ciudadanas L.G.L.B. en su carácter de oferente y la ciudadana Y.D.P.G.L. en su carácter de oferida, cuyo objeto recayó sobre un apartamento destinado a vivienda y distinguido con el No. 12-05 ubicado en el piso 12 del Edificio DOMUSQUI en la Urbanización Las Islas (Villa Panamericana), en la Jurisdicción de Guarenas del Distrito Plaza del Estado Miranda. Bajo este orden de ideas, quien aquí decide considera que si bien el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso, no obstante, su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, por lo que en efecto debe ser desechado del presente proceso por impertinente.- Así se establece.

(Folio 45) Marcado con la letra “I”, en copia simple ACTA DE NACIMIENTO de la ciudadana A.G., que fuera expedida en fecha 03 de octubre de 2007, por la Primera Autoridad Civil del Municipio Bolivariano Libertador e inserta bajo el No. 1789; si bien la instrumental en cuestión corresponde a un acto de estado civil de carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, no obstante, el contenido de la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, por lo que en efecto debe ser desechado del presente proceso por impertinente.- Así se establece.

(Folio 46) Marcado con la letra “J”, en copia simple ACTA DE NACIMIENTO de la ciudadana A.D.L.A., que fuera expedida en fecha 24 de mayo de 2005, por la Primera Autoridad Civil del Municipio Z.d.E.M. e inserta bajo el No. 1.558, Folio Nº 8; si bien la instrumental en cuestión corresponde a un acto de estado civil de carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, no obstante, el contenido de la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, por lo que en efecto debe ser desechado del presente proceso por impertinente.- Así se establece.

(Folio 47) Marcado con la letra “K”, en copia simple ACTA DE NACIMIENTO del ciudadano C.A., que fuera expedida en fecha 03 de abril de 1990, por la Primera Autoridad Civil del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda e inserta bajo el No. 602; si bien la instrumental en cuestión corresponde a un acto de estado civil de carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, no obstante, el contenido de la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, por lo que en efecto debe ser desechado del presente proceso por impertinente.- Así se establece.

(Folio 48) Marcado con la letra “L”, en original RECIBO DE ALQUILER suscrito entre las ciudadanas Y.G. y L.L. en fecha 18 de octubre de 2010. Ahora bien, en lo atinente a la documental en cuestión este Tribunal observa que se trata de un instrumento probatorio de índole privado suscrito por un tercero ajeno al proceso, de esta manera para que devengara algún valor probatorio debió ser ratificado en su contenido a través de otros medios de prueba conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia ésta que no consta en autos; en efecto, ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darle validez a la documental promovida, aunado a que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso y no le concede ningún valor probatorio.- Así se establece.

(Folio 49-51) Marcados con las letras “M”, “N” y “Ñ”, en copia simple FACTURAS signadas con los Nos. 20100512258, 20100512255 y 20100512257 emitidas por la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora, Guatire Estado Miranda, en fecha 25 de mayo de 2010 y canceladas por ante el Banco Caroní, correspondientes al pago de sanciones fiscales sobre inmuebles urbanos; específicamente las sanciones fiscales que pesaban sobre un inmueble propiedad del ciudadano F.D.S.N. (aquí codemandado), ubicado en el Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), Manzana B, casa Nº 10. Ahora bien, en vista que las documentales antes señaladas son de naturaleza pública administrativa, quien aquí decide les confiere pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachadas en el decurso del proceso, y en efecto las tiene como demostrativas que en fecha 25 de mayo de 2010, fueron canceladas las sanciones fiscales que pesaban sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, sin embargo, cabe acotar que del contenido de las mismas no se evidencia quién canceló las referidas facturas.- Así se precisa.

(Folio 52-53) Marcados con la letra “O” y “P”, en original PLANILLA DE PAGO signada con el Nº 0004550, emitida por la Dirección Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., en fecha 29 de abril de 2010 y cancelada por ante el Banco Caroní, a nombre del contribuyente F.D.S.N. (aquí codemandado) y PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE DERECHOS ARANCELARIOS signada con el Nº 008001 emitida por la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador en fecha 15 de junio de 2010 (no se evidencia quien lo canceló). Ahora bien, revisado el contenido de las documentales en cuestión observamos que las mismas nada aportan para la resolución de la controversia, ya que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y por ende, la actividad probatoria de la promovente debiera hincarse en demostrar el incumplimiento de la contraparte de sus obligaciones contractuales; por tales razones quien aquí suscribe en vista que las instrumentales analizadas no aportan elementos para el esclarecimiento de las circunstancias debatidas e incluso se apartan del thema probandum, las desecha del presente proceso por impertinentes.- Así se establece.

(Folio 54) Marcado con la letra “Q”, en original COMPROBANTE DE PAGO suscrito en fecha 26 de mayo de 2010, a través del cual el abogado C.E.O. dejó constancia de haber recibido de la ciudadana L.G.L., en su carácter de inquilina responsable de la deuda de condominio que pesaba sobre el inmueble Nº B-10 ubicado en el Sector El Ingenio, Conjunto Residencial La Muralla 2, la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs. 4.255,16); cancelando la totalidad de la deuda de condominio existente hasta el mes de abril de 2010. Ahora bien, en lo atinente a la documental en cuestión, este Tribunal observa que se trata de un instrumento probatorio de índole privado suscrito por un tercero ajeno al proceso, de esta manera para que devengara algún valor probatorio debió ser ratificado en su contenido a través de otros medios de prueba conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia ésta que no consta en autos; en efecto, ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darle validez a la documental promovida, aunado a que la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso por impertinente y no le concede ningún valor probatorio.- Así se establece.

Una vez abierto el lapso probatorio, la parte actora mediante escrito consignado en fecha 30 de octubre de 2012, hizo valer todas las documentales cursantes en autos, sin embargo, este Tribunal mediante auto dictado en fecha 06 de noviembre de 2012, encontró que tal promoción operaba sin necesidad de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que las declaró inadmisibles; en efecto, siendo que el Tribunal ya se pronunció en la oportunidad correspondiente sobre las referidas probanzas, quien aquí decide no tiene materia sobre la cual emitir valoración.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Si bien la representación judicial de la parte demandada no promovió ningún instrumento probatorio conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, no obstante, una vez abierto el lapso probatorio la misma hizo valer las siguientes documentales:

(Folio 168-171) Marcado “A”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador en fecha 20 de abril de 2010 e inserto bajo el Nº 42, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. en su carácter de oferentes y la ciudadana L.G.L.B. en su carácter de oferida, cuyo objeto recayó sobre un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, ambas distinguidas con el Nº 10, las cuales forman parte de la Manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M.. Bajo este orden de ideas, quien aquí decide considera que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso por lo que tiene pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en efecto, este Tribunal lo tiene como demostrativo del contrato celebrado por las partes con anterioridad a la opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, el cual incluso guarda relación con los cheques consignados por la actora y valorados en los particulares “tercero” y “cuarto”, y el recibo valorado en el particular “quinto”.- Así se establece.

(Folio 172-174) Marcado “B”, “C” y “D”, en copia simple DENUNCIA de estafa interpuesta por la ciudadana L.G.L.B. por ante la Policía de Guatire en fecha 11 de noviembre de 2010 y COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE DENUNCIA interpuesta por la prenombrada por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario en la misma fecha; ahora bien, en vista que el contenido de las documentales en cuestión nada aportan para la resolución de la presente controversia e incluso se apartan del thema probandum, quien aquí suscribe las desechadas del presente proceso por impertinentes.- Así se establece.

(Folio 175-187) Marcado “E”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 14 de diciembre de 1999, bajo el Nº 10, Tomo 17, Protocolo 1º; ahora bien, quien aquí suscribe considera que la promoción de la documental en cuestión opera sin necesidad de ser promovida, siendo que ya sobre ella esta Sentenciadora emitió su valoración, por consiguiente no tiene materia que valorar.- Así se establece.

(Folio 188-190) Marcado “F” y “G”, en copia simple AUTO y OFICIO signado con el Nº 0515 emitido en fecha 08 de marzo de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigido al Registro Subalterno del Municipio Autónomo Z.d.E.M.; y DILIGENCIA suscrita en fecha 26 de marzo de 2008, por el apoderado judicial del Banco Mercantil a través de la cual solicitó al referido órgano jurisdiccional la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, ello en virtud del desistimiento del procedimiento de EJECUCIÓN DE HIPOTECA incoado por su representado contra los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C.. Ahora bien, quien aquí suscribe con respecto al auto y oficio antes señalados considera que la promoción de los mismos opera sin necesidad, siendo que ya sobre ellos esta Sentenciadora emitió su valoración y por consiguiente no tiene materia que valorar con respecto a los mismos; sin embargo, en lo que respecta a la diligencia antes señalada, se le confiere valor probatorio por tratarse de un documento judicial que no fue impugnado en el decurso del proceso y se tiene como demostrativa que el Banco Mercantil solicitó la suspensión de la medida decretada sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio.- Así se establece.

(Folio 191) Marcado “H”, en original SOLICITUD de remisión del expediente signado con el Nº 7175 (según nomenclatura correspondiente al Juzgado Segundo del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas) del archivo sede, suscrita por el ciudadano F.D.S. en fecha 09 de noviembre de 2010; ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso por impertinente.- Así se establece.

(Folio 192) Marcado “I”, en copia simple COMUNICACIÓN emitida en fecha 07 de septiembre de 2010, por el Banco de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), dirigida al ciudadano F.D.S.N., a través del cual se le informa sobre el otorgamiento de “Visto Bueno” con relación a la liberación de hipoteca; ahora bien, siendo que el documento público administrativo en cuestión no fue impugnado por la contraparte, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio.- Así se precisa.

(Folio 193) Marcado “J”, en copia simple AUTORIZACIÓN conferida por el ciudadano F.D.S.N. al ciudadano J.R., en fecha 21 de julio de 2010, para tramitar el borrador de hipoteca del inmueble ubicado en la Urbanización La Muralla 2, Sector el Ingenio Casa B-10 Guatire; ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se aparta del thema probandum, además de que solo aparece suscrita por el promovente, y en virtud que el tercero supuestamente autorizado no fue llamado a ratificar su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso.- Así se establece.

(Folio 194) Marcado “K”, en copia simple RECIBO signado con Nº 248 a través del cual la abogada R.C. dejó constancia de haber recibido de los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. la cantidad de DIEZ MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 10.125,00); ahora bien, en lo atinente a la documental en cuestión este Tribunal observa que se trata de un instrumento probatorio de índole privado suscrito por un tercero ajeno al proceso, de esta manera para que devengara algún valor probatorio debió ser ratificado en su contenido a través de otros medios de prueba conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia ésta que no consta en autos; en efecto, ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darle validez a la documental promovida, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso y no le concede ningún valor probatorio.- Así se establece.

(Folio 195-201) Marcado “L”, en copia simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona Municipio B.d.E.A., en fecha 1º de octubre de 2010 y anotado bajo el Nº 07, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, el cual fue suscrito por la ciudadana A.C.U.D.Á. en su carácter de arrendadora y el ciudadano F.D.S.N. en su carácter de arrendatario, recayendo sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 1-4-3, ubicado en el cuarto piso del Edificio No.1 que forma parte del Conjunto Residencial La Estancia II, situado en la Urbanización Nueva Barcelona; y DOCUMENTO DE PROPIEDAD de la ciudadana A.C.U.D.Á. sobre el descrito inmueble, autenticado en fecha 25 de marzo de 2010 por ante la Notaría Pública de la V.E.A. y anotado bajo el Nº 15, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Bajo este orden de ideas, quien aquí decide considera que si bien los documentos públicos en cuestión merecen plena fe de su contenido por cuanto fueron otorgados por un funcionario autorizado y no fueron impugnados en el decurso del proceso, no obstante, el contenido de los mismos nada aporta para la resolución de la presente controversia e incluso se apartan del thema probandum; consecuentemente, en vista que las instrumentales analizadas no aportan elementos para el esclarecimiento de las circunstancias aquí debatidas, las mismas se desechan del presente proceso por impertinentes.- Así se establece.

(Folio 202) Marcado “M”, en copia simple COMPROBANTE DE PAGO suscrito en fecha 26 de mayo de 2010, a través del cual el abogado C.E.O. dejó constancia de haber recibido de la ciudadana L.G.L., en su carácter de inquilina responsable de la deuda de condominio que pesaba sobre el inmueble Nº B-10 ubicado en el Sector El Ingenio, Conjunto Residencial La Muralla 2, la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs. 4.255,16); ahora bien, quien aquí suscribe considera que la promoción de la documental en cuestión opera sin necesidad de ser promovida, siendo que ya sobre ella esta Sentenciadora emitió su valoración, por consiguiente no tiene materia que valorar.- Así se establece.

INFORMES.- En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de lo cual solicitó se oficiara a la Fiscalía Cuarta del Municipio Guatire del Estado Miranda; a la Comandancia de la Policía Municipal de Guatire y a la Comandancia de la Guardia Nacional en Guatire. Así las cosas, este Tribunal observa que si bien la parte promovente indicó el objeto que con la prueba de informes pretendía probar o el hecho que quería demostrar, sin embargo, la misma no fue impulsada en actos posteriores; consecuentemente, de conformidad a las reglas de la sana crítica y de acuerdo con las disposiciones del artículo 507 del eiusdem, por no haber una regla legal expresa para la valoración de esta prueba, y en virtud que en las actas que conforman el presente expediente no cursa resulta alguna de los informes promovidos, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se establece.

POSICIONES JURADAS.- La parte demandada promovió posiciones juradas sosteniendo que consideraba importante que el Juez tuviera conocimiento exacto y preciso de cómo han ocurrido los hechos alegados por la actora en el libelo; en este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consisten en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial y en virtud que, de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que dicho instrumento probatorio haya sido evacuado conforme a lo establecido en el artículo 406 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia quien aquí decide no tiene materia que valorar.- Así se establece.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

En el presente proceso la ciudadana L.G.L.B. debidamente asistida por el abogado C.O., procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C., todos plenamente identificados en autos; sosteniendo para ello que en fecha 16 de junio de 2010, suscribió en carácter de oferida un contrato de opción de compra venta con los prenombrados, el cual recayó sobre un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas ambas con el Nº 10 y las cuales forman parte de la manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, en el Municipio Autónomo Z.d.E.M.. Aunado a ello, alegó que a pesar de haber pagado oportunamente la cantidad exigida en calidad de arras, con lo cual esperaba que fuera tramitada la suspensión de la medida y liberada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato, sin embargo, ello no se realizó sino hasta el día 10 de enero de 2011, es decir, después de vencido el referido contrato, por lo cual se hizo imposible la protocolización de la venta definitiva. Por último, señaló que fue ella quien agilizó los trámites de compra que le correspondían a los propietarios, y es por todas las razones expuestas que pretende el cumplimiento del contrato referido, a los fines de que se proceda a suscribir la venta definitiva del inmueble descrito y se proceda a su respectiva protocolización o en su defecto, que los demandados sean condenados a pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00) por concepto de incumplimiento de contrato y la cantidad de VEINTIDÓS MIL CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs. 22.143,16) por concepto de los gastos extras como consecuencia de la actualización de los documentos del inmueble objeto de la venta e indemnización por el referido incumplimiento.

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, observamos que la representación judicial de la parte demandada señaló como falsos los hechos y el derecho invocado por la actora; negando a la vez que sus representados hayan incumplido con el contrato cuyo cumplimiento se persigue y sosteniendo que antes de la autenticación de éste, específicamente en el mes de abril de 2010, se suscribió un primer contrato de opción de compra venta y fue por ello que se hizo el primer pago por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00). Así mismo, negó lo dicho por la demandante con respecto a la medida de prohibición de enajenar y gravar que alguna vez recayó sobre su propiedad, en virtud que -según su decir- la misma fue producto de una deuda de condominio, la cual fue solventada y levantada, y por lo tanto lo único que estaba pendiente era que en el Registro se levantara la nota marginal; finalmente, rechazó lo alegado por la actora en lo que respecta a que ésta haya pagado el condominio u otro servicio que le correspondiere pagar a sus representados.

Bajo este orden de ideas, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en base a las siguientes consideraciones:

En primer lugar, quien aquí decide considera pertinente antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, señalar lo preceptuado en los artículos que regulan la materia; los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 16 de junio de 2010, anotado bajo el Nº 31, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital (cursante al folio 09-11), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. (parte demandada), se comprometieron a venderle a la ciudadana L.G.L.B. (parte demandante) el inmueble identificado supra, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), de los cuales CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 147.000,00) debían ser pagados en calidad de arras (pago que ciertamente fue realizado según se desprende de los cheques signados con los Nos. 00070019 y 00002911, cursantes en autos a los folios 25 y 26; en concordancia con el recibo de adelanto inserto al folio 27), siendo la cantidad restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00) exigible al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente; estableciéndose inclusive en dicho contrato que, en caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble por causas imputables a cualquiera de los contratantes, el responsable tendría que pagar la cantidad DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) a la otra parte como concepto de cláusula penal (daños y perjuicios), por lo que se fijó en tal sentido un lapso de “…NOVENTA (150) (Sic) días continuos mas treinta (30) días continuos de única prórroga…”, tiempo éste que comenzaría a transcurrir desde su autenticación.

Con respecto a la evidente incongruencia sobre el lapso de vigencia del contrato, cabe acotar que la parte actora en el libelo sostuvo que el mismo era de ciento cincuenta (150) días continuos con una prórroga de treinta (30) días, así mismo, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas (folio 158) afirmó que del contrato de opción de compra venta “…se desprende que existe una incongruencia entre letras y números, en letras dice Noventa y en números (150), pero es el caso que ambas partes siempre acordaron un plazo inicial de (150) días, tal y como lo asevera la parte actora en su Libelo de Demanda al referirse a que la Vigencia del contrato era hasta el 13 de Diciembre de 2010…”; en consecuencia, se establece que el lapso de vigencia del contrato ciertamente era de ciento cincuenta (150) días continuos con una prórroga de treinta (30) días.- Así se precisa.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos se caracterizan por ser preparatorios o preliminares de una promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar (tal como se evidencia de la cláusula primera del contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051), con ponencia del Magistrado: Luis Antonio Ortíz Hernández, cuyo criterio me permito traer a colación:

(…) De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..”

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (…) Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…) Es muy común en los contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.

Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”

Según el doctor J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.

- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

- A través de una invitación a ofrecer.

- Mediante subasta pública.

- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567) (…) De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada. (…)

(Negrita y subrayado del Tribunal)

En este sentido, siendo que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el vencimiento del contrato sin haber alcanzado su fin original por motivos imputables a los demandados, por cuanto -según su decir- pesaba una hipoteca sobre el inmueble objeto del mismo, que no fue cancelada sino hasta después de haber vencido su término de duración; ello con sujeción a la cláusula segunda del contrato, la cual textualmente dispone lo siguiente:

“(…) CLAUSULA SEGUNDA: “LOS OFERENTES” garantiza a “LA OFERIDA” que para el momento de la Protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto del presente Contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada se adeudará por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales o Municipales igualmente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, teléfono etc.; a tales efectos se entregará a “LA OFERIDA” estos recibos debidamente cancelados o en su defecto las solvencias correspondientes (…)”.

De allí, que los demandados en su carácter de oferentes debían para el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, asegurar que el inmueble objeto del mismo estuviese libre de todo pasivo y gravamen; no obstante a ello, de las probanzas cursantes en autos, específicamente del documento de propiedad (cursante a los folios 12-24/28-38) debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 14 de diciembre de 1999, bajo el Nº 10, Tomo 17, Protocolo 1º, a través del cual la ciudadana A.J.Q.H. actuando en su carácter de apoderada de INVERSIONES ORTIVENCA UNO, C.A., dio en venta a los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, se desprende que los prenombrados constituyeron sobre dicho bien una HIPOTECA HABITACIONAL LEGAL hasta por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 48.000.000,oo) a favor del BANCO MERCANTIL, C.A. (Banco Universal), y que en fecha 08 de marzo de 2004, el Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y T.d.C. decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre éste, como consecuencia del procedimiento de ejecución de hipoteca incoado por dicha entidad bancaria; siendo posteriormente, en fecha 1º de diciembre del 2010 suspendida la medida en cuestión, lo cual fue debidamente anotado en el cuaderno de comprobantes del Registro en fecha 10 de enero de 2011.

De esta manera, la actora logró demostrar que la parte demandada no cumplió con su obligación contractual de librar el inmueble objeto del contrato “de todo pasivo o gravamen” de manera oportuna, por cuanto no fue sino hasta el 10 de enero de 2011, cuando se dejó constancia en el cuaderno de comprobantes del Registro sobre la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada como consecuencia del procedimiento de ejecución de hipoteca incoado en su contra por el Banco Mercantil, C.A.; aún cuando el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 16 de junio de 2010, tenía un lapso de vigencia de ciento cincuenta (150) días continuos prorrogables únicamente por treinta (30) días, es decir, que venció en fecha 13 de diciembre de 2010.- Así se establece.

En efecto, siendo que se constituyeron en el decurso del proceso elementos probatorios suficientes como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de oferente incumplió con sus obligaciones contractuales, lo cual impidió la protocolización de la venta definitiva del inmueble tantas veces señalado; resulta en consecuencia procedente la pretensión de la ciudadana L.G.L.B. con respecto a que se ordene el cumplimiento del contrato suscrito con los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. en fecha 16 de junio de 2010.- Así se decide.

Ahora bien, en vista que la parte actora en libelo solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 16 de junio de 2010 o que en su defecto fueran condenados los demandados a pagar: PRIMERO: La cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00) por concepto de incumplimiento de contrato de opción de compra venta y, SEGUNDO: La cantidad de VEINTIDÓS MIL CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs. 22.143,16), por concepto de los gastos extras como consecuencia de la actualización de los documentos del inmueble objeto de la venta e indemnización por el incumplimiento de la opción de compra venta; quien aquí suscribe en vista de la procedencia de la pretensión principal, esto es, el cumplimiento de contrato, considera que resultan improcedentes las solicitudes de pago de las cantidades detalladas supra, aunado a que, con respecto a la solicitud referida en el particular segundo, no cursa en autos ningún instrumento probatorio que le sirva de sustento.- Así se precisa.

En virtud de las anteriores decisiones este Tribunal debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana L.G.L.B. contra los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y por ende se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la actora en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso que aquélla no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PROCEDENTE la pretensión de la ciudadana L.G.L.B. con respecto a que se condene a los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. al cumplimiento del contrato que suscribieron de manera autenticada en fecha 16 de junio de 2010.

IMPROCEDENTE la pretensión de la ciudadana L.G.L.B. relacionada con la solicitud de pago de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00), por concepto de incumplimiento de contrato de opción de compra venta y, la cantidad de VEINTIDÓS MIL CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs. 22.143,16), por concepto de gastos extras e indemnización por incumplimiento de contrato.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana L.G.L.B. contra los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas ambas con el Nº 10 y las cuales forman parte de la manzana B del Parque Residencial La Muralla, Segunda Etapa (La Muralla II), situada en el Sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, en el Municipio Autónomo Z.d.E.M. (dicha parcela posee una superficie aproximada de noventa y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (91,50 Mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: Noroeste: Calle 1 del parque residencial la Muralla, segunda Etapa (La Muralla II); Sureste: Avenida Principal del Parque Residencial la Muralla; Noroeste: Parcela Nº 9 de la Manzana B; y Suroeste: Parcela Nº 11 de la Manzana B; por su parte, la vivienda es dúplex, es decir dos niveles comunicados por una escalera interna, tiene una superficie de construcción aproximada de setenta metros cuadrados (70,00 Mts2), de los cuales treinta y cuatro metros cuadrados (34,00 Mts2) son en planta baja y treinta y seis metros cuadrados (36,00 Mts2) son en planta alta, constando el nivel inferior o nivel de acceso de salón, comedor, cocina y área de lavadero; y el nivel superior integrado por dos (02) dormitorios, un (01) salón de estar convertible y un (01) baño, y un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el área de jardín situado en la parte delantera de la vivienda), cuya propiedad corresponde según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1999, bajo el Nº 10, Tomo 17, Protocolo 1º, a los ciudadanos F.D.S.N. y C.C.D.C.; ello de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso que aquélla no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los tres (03) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.)

LA SECRETARIA,

Exp. No. 19.728