Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 4 de Julio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cuatro (4) de julio de dos mil siete

197º y 148º

PARTE DEMANDANTE: “LARRY H.S. y Y.Z. ESPAÑA”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.996.963 y 9.488.937 respectivamente. Con domicilio procesal constituido en autos en: Urbanización Los Guayos, Calle Páez, N° 15-1, apartamento N° 2, Valencia, Estado Carabobo.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: La misma parte actora abogada Y.Z., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 98.345, quien también actúa asistiendo al codemandado L.H..

PARTE DEMANDADA: “CARLOS I.A.G. Y SILVIA MARINA CEDEÑO”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.972.455 y 11.031.060 respectivamente. Sin domicilio procesal constituido en autos.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDADA: “LEONARDO J.V.G., M.D.L.A.P.N. y C.I.A. GONZÁLEZ”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.385, 119.895 y 81.875, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-0003

II

DESARROLLO DEL JUICIO

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 11 de enero de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, conforme al cual los ciudadanos L.H. y Y.Z., pretenden de los ciudadanos C.A. y S.C., en el marco de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un Inmueble identificado con el número 4-D, ubicado en el piso 4, Torre “B”, del edificio Central Park, situado en la calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre esquina de C.d.L.v. y Palo Grande, Parroquia San Juan, Distrito Capital.

Por auto de fecha 15 de enero de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, al mismo tiempo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 12 de febrero de 2007, se libró la correspondiente compulsa para la citación de la parte demandada.

En fecha 16 de febrero de 2007, compareció el ciudadano J.E. en condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, y dejó constancia mediante diligencia de haberse trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, a fin de gestionar la citación personal de la parte demanda, logrando sostener entrevista con la ciudadana S.M.C., quien impuesta de su misión firmó el correspondiente recibo de citación. Asimismo dejó constancia de la imposibilidad de citar al codemandado C.A.G..

En fecha 15 de marzo de 2007, previa solicitud de la representación judicial actora y de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se acordó la citación por carteles del ciudadano C.A..

Mediante diligencia de fecha 3 de abril de 2007, fueron agregados al expediente carteles de citación publicados en los diarios el Nacional y Últimas Noticias.

En fecha 15 de mayo de 2007, por canto el codemandado C.A. no compareció a darse por citado, por sí ni por intermedio de apoderado judicial alguno, se le designó defensor ad litem recayendo el nombramiento en la persona del abogado R.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 49.296.

En este estado, en fecha 31 de mayo de 2007, compareció personalmente el ciudadano C.I.A.G., y se dio por citado en el presente juicio confiriendo poder apud acta a los abogados L.V. y M.d.L.Á.P..

En fecha 4 de junio de 2007, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada procedió a oponer las defensas previas y perentorias que consideró pertinentes, para enervar los hechos afirmados por la parte actora en su escrito libelar

En fecha 6 de junio de 2007, la parte actora presentó escrito de alegatos en rechazo de la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada.

Durante la etapa probatoria correspondiente hubo actividad de ambas partes; así en fecha 14 de junio de 2007, tanto la mandataria judicial de la parte demandada como la parte actora, promovieron las probanzas que consideraron conducentes para la comprobación de sus respectivos argumentos de hecho, admitidos por el Tribunal mediante auto de fecha 15 del mismo mes y año.

En fecha 21 de junio de 2007, la parte actora presentó escrito de alegatos.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

-III-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Señala la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la parte actora:

Afirma que en fecha 21 de marzo de 2006, adquirieron de los ciudadanos A.M. y G.E., titulares de las cédulas de identidad números 2.610.584 y 3.478.064, respectivamente, un Inmueble identificado con el número 4-D, ubicado en el piso 4, Torre “B”, del edificio Central Park, situado en la calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre esquina de C.d.L.v. y Palo Grande, Parroquia San Juan, Distrito Capital, según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 12, tomo 31, Protocolo Primero.

Aduce que para el momento de la operación de compraventa, el inmueble en referencia se encontraba alquilado a los ciudadanos C.A. y S.C., según consta en un último contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, en fecha 27 de mayo de 2003, bajo el N° 31, tomo 52 de los libros respectivos, en cuya cláusula segunda el plazo de duración se pactó por seis (6) meses fijos no prorrogables, y el canon de arrendamiento a tenor de la cláusula tercera contractual, quedó convenido en la suma de Bs. 300.000,00, pero que de común acuerdo fue aumentado a la suma de Bs. 350.000,00, tal como consta en las planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta de ahorros N° 350-1792307 del Banco Caroní, cuyo titular es el ciudadano A.M..

Arguye que transcurrido íntegramente los seis (6) meses, expiró el término fijado para la vigencia del contrato quedando los arrendatarios en el uso y goce del inmueble, sin oposición de los arrendadores por lo que -en su criterio- el contrato es a tiempo indeterminado.

Alega que para el momento de la compra del inmueble, los arrendatarios se encontraban en mora ya que adeudaban los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero de 2006, razón por la cual los propietarios no le ofertaron formalmente el inmueble en cuestión, sino una informal comunicación escrita donde le imponían de tal hecho.

Sostiene que los inquilinos han seguido ocupando el inmueble sin pagar los cánones de arrendamiento insolutos, y los subsiguientes hasta el mes de noviembre de 2006, teniendo pleno conocimiento de que ellos adquirieron el inmueble objeto del contrato, “porque antes de efectuarse la venta los antiguos propietarios le notificaron tal hecho, inclusive tienen ese conocimiento desde el mismo momento que pactaron privadamente la operación de compra-venta.

Afirma que están dadas las condiciones de procedibilidad para demandar el Desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, con fundamento en el literal A) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, demanda a los ciudadanos C.A. y S.C., para que convengan o sean condenados en que adeudan las mensualidades correspondientes a los meses que van de 27 de enero de 2006 al 27 de noviembre de 2006, a razón de Bs. 350.000,00 cada uno; en devolver el inmueble objeto del contrato en las mismas buenas condiciones que lo recibieron, solvente en el pago del condominio y de los servicios públicos prestados al inmueble; la indexación de los conceptos demandados.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada se excepciona en su pertinente escrito de contestación de la demanda, alegando los siguientes hechos:

Alegatos de la parte demandada

Promueve la cuestión previa del ordinal octavo (8°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que al momento de efectuarse la venta del inmueble objeto de la demanda, entre los ciudadanos A.M. y G.E., propietarios y arrendadores, y el ciudadano L.H., la misma se llevó a cabo sin que se hubiese materializado correctamente la preferencia ofertiva de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por ello, interpusieron demanda de Retracto Legal Arrendaticio, la cual fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, encontrándose en fase de citación personal, tal como consta de copias certificadas del expediente N° 06-8821 de su nomenclatura interna.

Alega como defensa perentoria, la falta de cualidad de la parte actora integrada por los ciudadanos L.H. y Y.Z., aseverando que “se dicen propietarios del inmueble identificado apartamento distinguido con el Nro. 4-D, situado en el piso (4), de la Torre “B” del Edificio denominado “CENTRAL PARK”, ubicado en la Calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre las esquinas de C.d.L.V. y Palo Grande, Parroquia San Juan”, Caracas, cuyo documento de compraventa se protocolizó ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2006, bajo el N° 12, tomo 31, Protocolo Primero, y afirmando haber adquirido todos los derechos de los contratos que hayan suscrito los ciudadanos A.M. y G.C.E., sin acompañar el documento original de cesión mediante el cual los arrendadores de sus patrocinados, cedan todos los derechos, acciones y obligaciones que se derivan del último contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 27 de mayo de 2003.

En este mismo sentido, aduce que los actores no cumplieron con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, lo que según su dicho pone de manifiesto “que los ciudadanos A.M. y G.C.E.d.M., antes plenamente identificados no celebraron cesión alguna de derechos con la parte actora, además de una operación de compra-venta, que acredita a los actores como nuevos propietarios del inmueble en cuestión, más no demuestra su cualidad de arrendadores”.

Que por tales razonamientos, la parte actora no posee la cualidad e interés que justifique su pretensión en el presente proceso en calidad de demandantes, por no poseer la titularidad de los derechos que derivan del contrato de arrendamiento, y de allí niegan que pueda proponer la demanda por falta de interés. En tal sentido, alega que la acción de Desalojo incoada en contra de los demandados está mal planteada.

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho, alegando que sus arrendadores son los ciudadanos A.M. y G.E., según consta en el contrato de arrendamiento accionado.

Por último arguye que los depósitos bancarios efectuados a nombre de A.M., en la entidad financiera Banco Caroní, cuenta N° 0128-0135-12-3501792307, corresponden a los meses de febrero, marzo y abril, identificados con los números 2427157, 2606568 y 2822144, así como los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, que fueron consignados ante el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y que nunca tuvieron conocimiento de la venta, ya que la misma no le fue debidamente notificada.

Ahora bien, de acuerdo con la verificación y confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza el Tribunal -prima facie- que el thema decidendum impone el deber de determinar, sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero de 2006 a noviembre de 2006, ambos inclusive, conforme lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 27 de mayo de 2003.

Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la cuestión previa de prejudicialidad ex ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la defensa perentoria de falta de cualidad, promovidas por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda. Al respecto observa:

IV

PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum; por tanto, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada promovió como cuestión previa, la establecida en el ordinal octavo (8°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en proceso distinto.

En sustento de la cuestión previa sub examine, afirma que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por Retracto Legal Arrendaticio sustanciada en el expediente N° 06-8821 de su nomenclatura interna, la cual se encuentra en fase de citación personal, tal como consta de las copias certificadas que acompañó marcada “E”.

En tal sentido, es menester advertir que ciertamente la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, concierne a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; de cuya exégesis se desprende que el concepto de prejudicialidad alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado, cuya finalidad consiste en suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto, pero estrechamente relacionado con ella.

En criterio del Dr. Brice, la misma se define “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”.

Por otra parte, el Dr. A.R.-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado nuestro).

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, aprecia este juzgador que la parte actora pretende de la parte demandada el Desalojo de un inmueble cedido en arrendamiento, sobre la base de un supuesto incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero a noviembre de 2006; mientras que la representación judicial de la parte demandada, en sustento de la defensa previa en examen, incorpora a los autos copia certificada del libelo de la demanda y su correspondiente auto de admisión, del juicio en el cual se debate la afirmada cuestión prejudicial, evidenciando con ello la interposición de una demanda por Retracto Legal Arrendaticio en contra de los ciudadanos L.H.S., A.M. y G.C.E., por haber vendido el inmueble –según su dicho- sin cumplir con la preferencia ofertiva ex artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La situación jurídica precedentemente descrita, conlleva a examinar si efectivamente, el juicio de Desalojo sometido al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional, debe quedar en suspenso hasta tanto se resuelva mediante sentencia definitivamente firme, el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio se sigue ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, y si lo que allí se resuelva, es o no determinante para la solución del presente juicio de Desalojo. Para responder a esta interrogante, es preciso hacer las siguientes consideraciones.

En primer lugar, que para el caso de resultar procedente en Derecho la demanda de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la parte demandada ante otro Tribunal, infiere este juzgador que el efecto jurídico material que se produciría sería el que los ciudadanos C.A.G. y S.C., se subroguen en el lugar que ocupan los ciudadanos L.H. y Y.Z. (compradores), según consta en el documento público registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2006, anotado bajo el N° 12, tomo 31, Protocolo Primero, contentivo de la compraventa suscrita con los ciudadanos A.M. y G.E., en condición de vendedores, todo conforme lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y asimismo, que la parte demandada en autos, solo podrían entrar en posesión del bien vendido (inmueble arrendado), una vez satisfechos los presupuestos del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 1.548 eiusdem.

Por otra parte, que para el caso de que el referido juicio por Retracto Legal Arrendaticio, resulte adverso a los intereses de los ciudadanos C.I.A. y S.M.C., parte demandada en el sub judice, es evidente que su condición de inquilinos respecto del inmueble objeto de esta pretensión de Desalojo, en nada se vería afectado; ergo, la obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento debidos como contraprestación por el uso del inmueble, tampoco resultaría extinguida o alterada, manteniéndose la misma con todo vigor.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, colige este operador jurídico, que teniendo la pretensión de Desalojo como causa petendi, la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento, y como objeto la entrega del inmueble arrendado a cargo de los arrendatarios demandados, la sentencia definitiva que se dicte en el Juicio por Retracto Legal Arrendaticio donde se debate la alegada cuestión prejudicial, en nada incide sobre la sentencia definitiva que soberanamente dicte este órgano jurisdiccional; razón por la cual no estamos en presencia de dos procesos cuya naturaleza haga depender la resolución de uno sobre el otro, ni mucho menos que exista un requisito previo que cumplirse, para la toma de una decisión que resuelva el merito de la causa instruida en este p.d.D..

Siendo así, la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada referida a la prejudicialidad, no puede prosperar en derecho, y así se decide.-

En cuanto a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio, alegada por la representación judicial de la parte demandada como defensa perentoria ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa:

Sostienen los mandatarios judiciales de la parte demandada, que los actores “se dicen propietarios del inmueble identificado apartamento distinguido con el Nro. 4-D, situado en el piso (4), de la Torre “B” del Edificio denominado “CENTRAL PARK”, ubicado en la Calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre las esquinas de C.d.L.V. y Palo Grande, Parroquia San Juan”, Caracas, cuyo documento de compraventa se protocolizó ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2006, bajo el N° 12, tomo 31, Protocolo Primero, y afirman haber adquirido todos los derechos de los contratos que hayan suscrito los ciudadanos A.M. y G.C.E., sin acompañar el documento original de cesión mediante el cual los arrendadores de sus patrocinados, cedan todos los derechos, acciones y obligaciones que se derivan del último contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 27 de mayo de 2003.

En este mismo sentido, aduce la representación judicial de la parte demandada, que los actores no cumplieron con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, lo que según su dicho pone de manifiesto “que los ciudadanos A.M. y G.C.E.d.M., antes plenamente identificados no celebraron cesión alguna de derechos con la parte actora, además de una operación de compra-venta, que acredita a los actores como nuevos propietarios del inmueble en cuestión, más no demuestra su cualidad de arrendadores”.

Que por tales razonamientos, la parte actora no posee la cualidad e interés que justifique su pretensión en el presente proceso en calidad de demandantes, por no poseer la titularidad de los derechos que derivan del contrato de arrendamiento y por lo tanto la negación de proponer la demanda por falta de interés, por lo cual la acción de Desalojo incoada en contra de los demandados está mal planteada.

Al respecto de los alegatos precedentemente citados, el Tribunal considera conveniente aducir que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06/02/2001).

En este mismo sentido, sostiene nuestra mejor doctrina respecto de la cualidad o legitimatio ad causam deviniente de la titularidad, que es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico que desea.

Por otra parte, el procesalista patrio Dr. L.L., sostiene que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción.

Sobre la base de los criterios expuestos, colige este operador jurídico que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. En efecto, si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.

De acuerdo con los criterios jurisprudenciales antes citados, y visto que corre inserta en las actas del expediente, copia simple del documento público debidamente protocolizado mediante el cual en fecha 21 de marzo de 2006, los hoy demandantes, adquirieron de los ciudadanos A.M. y G.C.E., como vendedores, el inmueble objeto de la demanda, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, infiere este juzgador que a partir de esa fecha los ciudadanos L.H.S. y Y.Z.E., ostentan legitimación en la causa para proponer la presente demanda de Desalojo, puesto que indudablemente el mencionado documento de compraventa mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos válidos conforme lo establecen los artículos 1.359, 1.360, 1.919 y 1.924, todos del Código Civil; para lo cual solo debemos recordar que conforme nuestro Derecho, artículo 1.488 eiusdem, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, teniendo el nuevo adquirente la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados ex artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, la defensa perentoria de falta de cualidad ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada, no puede prosperar en Derecho; y así se decide.-

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como ha sido señalado ut supra, resulta evidente que la parte actora ejerce la presente acción de Desalojo sosteniendo la existencia de una relación contractual arrendaticia “a tiempo indeterminado”, y aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, afirmando el incumplimiento por parte de los demandados a la obligación contractual de pagar los cánones de alquiler, correspondiente a los meses de enero a noviembre de 2006, ambos inclusive, de acuerdo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de mayo de 2003.

Frente a esta afirmación, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho esgrimidos en el escrito libelar, al tiempo que alega como hecho extintivo haber efectuado depósitos bancarios en la entidad financiera Banco Caroní, número de cuenta 0128-0135-12-3501792307, a favor del ciudadano A.M., correspondiente a los meses febrero, marzo y abril de 2006; así como los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, consignados en el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a nombre del ciudadano A.M., por cuanto a su decir la venta nunca les fue notificada a sus patrocinados y no hubo cesión de los Derechos del contrato de arrendamiento que acredite a los actores y los legitime para hacer efectivo el cobro del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda.

Siendo así, a los fines de establecer la procedencia en Derecho de la acción sub examine, sobre la base de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa:

Dispone el artículo 552 del Código Civil lo siguiente:

Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce.

Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o canteras.

Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias.

Las pensiones de arrendamiento so colocan en la clase de los frutos civiles.

Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día

.

La hermenéutica jurídica de la citada disposición legal evidencia, que los frutos civiles constituyen aquellas utilidades o rentas que producen las cosas, en vista de la cesión que se ha hecho de su uso o goce a tercera persona. No se trata de un producto orgánico o inorgánico que se desprenda de la cosa madre, sino de una utilidad que deriva de la realización de negociaciones jurídicas con motivo de la cosa.

El tratadista M.S.E., en su obra “Bienes y Derechos Reales”, página 237, sostiene lo siguiente:

Uno de los problemas de mayor interés que plantea la cuestión de los frutos es determinar quien tiene el derecho de gozar de las cosas que se producen civil o naturalmente. Al respecto, el principio fundamental que siguen la doctrina y la legislación es que el de que lo accesorio sigue la condición de lo principal (accesorium sequitur principale), y por aplicación de la plenitud del dominio, por extensión de la facultad dominical, la propiedad de la cosas se extiende a lo que ella produce, sean frutos naturales o frutos civiles…Se debe partir en esta materia, pues, de que la propiedad de los frutos corresponde al propietario de la cosa madre. Y esta atribución se verifica en vista de la extensión del dominio, y no por virtud de un título originario como sucede en la accesión propia.

Ahora bien, este principio, recogido en sus fundamentos por el artículo 552, está también señalado y asentado por el artículo 1.494, de acuerdo con el cual desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador, y pertenecen precisamente al comprador desde este momento porque el propietario tiene derecho a todo aquello que la cosa produzca, bien sea frutos naturales o frutos civiles, a y partir de la venta, el comprador pasa a ser propietario de la cosa…

. (Subrayado nuestro).

En el caso sub judice, no existe duda alguna en cuanto a la titularidad del derecho de propiedad que asiste a los actores, según emerge del documento público de compraventa protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2006, bajo el N° 12, tomo 31, Protocolo Primero; y por tanto, de acuerdo con el criterio doctrinario anteriormente citado, es a partir del día siguiente a tal fecha cuando los ciudadanos L.H.S. y Y.Z.E., se hacen propietarios por derecho de accesión de las pensiones de arrendamiento o frutos civiles que produce el inmueble arrendado, pues la cualidad de propietarios les otorga el derecho a poseer los frutos cuando éstos se produzcan. En efecto, por la venta el nuevo dueño pasa a ser el arrendador con derecho a percibir los alquileres futuros, y no puede seguir siendo acreedor de éstos el vendedor, salvo que el contrato de venta hubiere hecho expresamente tal reserva. (Vid. JTR. 10-5-60. V. VIII. Pág. 313 s.).

Ahora bien, no consta en autos documento alguno que evidencie que la parte actora, haya pactado con los antiguos propietarios del inmueble arrendado, ciudadanos A.M. y G.C.E., la cesión venta de los derechos derivados del contrato de arrendamiento accionado, específicamente en cuanto a las pensiones de alquiler correspondiente a los meses de enero y febrero de 2006, las cuales entran en la categoría de frutos civiles y por tanto forman parte del patrimonio de dichos vendedores por derecho de accesión. La probanza de esta situación de hecho con relevancia jurídica, constituye una carga procesal para la parte actora, a los fines de evidenciar la subrogación y por ende el interés jurídico procesal para pretender de la parte demandada, en el marco de lo previsto por el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el Desalojo del inmueble arrendado por haber supuestamente dejado de pagar dos mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, y subsumir tal omisión en lo previsto por el literal A) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo tanto, no existe duda para el Tribunal en cuanto a la defensa de falta de interés de la parte actora, que alega la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, en tanto y en cuanto se refiere a las pensiones de alquiler correspondiente a los meses de enero y febrero de 2006, ambas inclusive,; entendido dicho interés como “la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica”. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, pág. 92). Y así se establece.-

En lo que respecta a las pensiones de alquiler reclamadas por la parte actora como insolutas, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, a razón de Bs. 350.000,00 cada una, el Tribunal observa:

De acuerdo con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamientos accionado, las partes convinieron lo siguiente:

“El canon de arrendamiento es de la cantidad de TRECIENTOS (sic) MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 300.000,00) mensuales que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar mensualmente a “EL ARRENDADOR”.

No obstante se deja establecido, que no forma parte del debate el hecho de que las partes convinieron en aumentar posteriormente dicho canon de alquiler, a la suma de Bs. 350.000,00 mensuales.

Así pues, consta en autos que la parte demandada, a los fines de demostrar el hecho extintivo de pago, aportó junto al escrito de contestación de la demanda original de las planillas de depósitos bancarios números 2606568 y 2822144, respectivamente, efectuados en fechas 5 de abril de 2006 y 12 de mayo de 2006, también respectivamente, en la entidad financiera Banco Caroní, cuenta número 0128-0135-12-3501792307, a favor del ciudadano A.M.. En tal sentido, acompañó igualmente original de las planillas de depósitos bancarios efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, identificadas con los números 858833, 858834, 858835, 924000, 945666, 921732 y 945667. Estos instrumentos no fueron tachados de falsos ni impugnados por el adversario, razón por la cual se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en cuanto al pago del alquiler correspondiente a los meses de marzo y abril de 2006, ambos inclusive, que la parte demandada pretende demostrar con las planillas de depósitos bancarios números 2606568 y 2822144, respectivamente, efectuados en fechas 5 de abril de 2006 y 12 de mayo de 2006, también respectivamente, en la entidad financiera Banco Caroní, cuenta número 0128-0135-12-3501792307, por un monto de Bs. 350.000,00 cada uno, el Tribunal los reputa tempestivos, válidos y con efectos jurídicos liberatorios, aún cuando hayan sido hechos a favor del ciudadano A.M., ya que no consta en autos que para la fecha en que los mismos fueron realizados, los arrendatarios hayan sido debidamente notificados de la operación de compraventa del inmueble arrendado, la cual se materializó el día 21 de marzo de 2006; así se decide.-

En cuanto al pago del alquiler correspondiente a los meses de mayo de 2006 a noviembre de 2006, ambos inclusive, que forman parte del debate, aprecia el Tribunal que la parte demandada cumpliendo con lo previsto en la cláusula tercera contractual, y de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a consignarlos de manera tempestiva ante el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, lo cual se verifica al examinar las citadas planillas identificadas con los números 858833, 858834, 858835, 924000, 945666, 921732 y 945667, respectivamente, y por lo tanto aún cuando fueron realizados a nombre del ciudadano A.M., se reputan con efectos liberatorios pues si bien es cierto que para la fecha de sus respectivos depósitos, ya se había efectuado la operación de compraventa del inmueble arrendado, no puede este operador jurídico soslayar el hecho de que por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cursa demanda por Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por los ciudadanos C.I.A.G. y S.M.C., quienes precisamente no reconocen la titularidad del derecho de propiedad que invocan los ciudadanos L.H. y Y.Z.E.. En todo caso, no existe impedimento legal alguno para que estos últimos de los nombrados, de ser su voluntad, acudan al órgano competente y retiren las cantidades dinerarias depositadas en concepto de cánones de arrendamiento; y así se establece.-

Como consecuencia de lo antes expuesto, concluye este sentenciador que la parte actora incumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, contraviniendo la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, J.P. Quijano1, quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.

Aplicando al caso de marras la citada posición doctrinal, se evidencia, una vez trabada la litis, que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar los supuestos de hecho de la norma jurídica que invoca, para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el literal A) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, a cuanto a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquile. En efecto, no logró probar su interés jurídico para reclamar las pensiones de alquiler correspondiente a los meses de enero y febrero de 2006, ambas inclusive, apreciando el Tribunal que los instrumentos acompañados junto al libelo de la demanda, de unas pretensas notificaciones que según su dicho le fueron enviadas a los arrendatarios, en fechas 16 de febrero de 2005 y 28 de febrero de 2005, respectivamente, no tienen ningún valor probatorio por tratarse de simples fotostatos de instrumentos privados; y en cuanto a la prueba de informes evacuada por intermedio del Juzgado 11° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, si bien se trata de una prueba trasladada incorporada al proceso en copia certificada, ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto a la condición de los actores, de ser cesionarios de las citadas pensiones de alquiler de los meses de enero y febrero de 2006.

Mientras por otra parte, de las probanzas aportadas a los autos por la representación judicial de la parte demandada se evidencia, sin lugar a dudas, que cumplió con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho extintivo afirmado en su pertinente escrito de contestación de la demanda, referido al pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, a razón de Bs. 350.000,00, cada uno, debiendo por tanto la parte actora sucumbir en la contienda, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

VI

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la pretensión contenida en la demanda propuesta por los ciudadanos L.H.S. y Y.Z.E., contra los ciudadanos C.I.A.G. y S.M.C., por Desalojo de Inmueble, ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese, NOTIFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cuatro (4) días del mes de julio de 2006. Años 196º de la Independencia y 147 de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

Abg. R.R.B.

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las de la tarde se registró y publicó la anterior decisión

LA SECRETARIA