Decisión nº 0740 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Cojedes, de 8 de Mayo de 2007

PARTE ACTORA

L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. y C.M.D.S., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-5.209.175, V-9.531.565, V-8.671.689 y V-4.096.301, y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA

H.J.A. y M.A.M., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 32.339 y 31.782.

PARTE DEMANDADA

J.C.D.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.747.856.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA

No constituyó apoderado en el juicio.

MOTIVO

RETRACTO LEGAL ENTRE COMUNEROS

SENTENCIA

DEFINITIVA

EXPEDIENTE

4733

SINTESIS DE LA LITIS

Se inicia el juicio mediante demanda incoada en fecha 11 de agosto de 2006, por la Abogada H.J.A., en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. y C.M.D.S., contra el Ciudadano J.C.D.S., y previa distribución de causas, fue asignada a este juzgado, dándosele entrada el 18 de septiembre de 2006, admitiéndose la misma en fecha 21 de Septiembre de 2006.

Alegó la representación del actor en su escrito libelar: 1) Que en fecha 30 de julio de 1997, sus representadas ya identificadas, conjuntamente con su padre, ciudadano M.D.S.G., venezolano, mayor de edad, de estado civil viudo, titular de la cèdula de identidad Nº 7.564.797, adquirieron la propiedad de un inmueble ubicado en la Avenida Ricaurte de Tinaquillo, Municipio Autónomo F.d.E.C., dentro de los siguientes linderos: NACIENTE: Que es su frente con la Calle Ricaurte; PONIENTE Y NORTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión Pérez-Coronel; y SUR: Con casa y solar de la sucesión de M.P.J., documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio F.d.E.C., inserto bajo el N° 25, folios 01 al 10, Tomo I, Protocolo Primero, es decir dicho inmueble pertenece en ¾ partes a sus representadas lo cual significa que un ¼ parte pertenece al copropietario M.D.S.G., tal como consta al folio 7, tercera hojuela del documento originario que en copia anexa marcado “C”; 2) Que desde mucho antes de la adquisición del referido inmueble y hasta la presente fecha, sus representadas han ocupado de manera constante y pacifica dicho bien, ello en virtud de que su señor padre contrajo nuevas nupcias fijando un domicilio distinto; 3) Que al transcurrir el tiempo el progenitor de sus mandantes ciudadano M.D.S., comenzó a sufrir serios quebrantos de salud, que le produjeron entre otros males un accidente cerebro vascular, dejándolo incapacitado, permaneciendo hoy por hoy postrado en cama y bajo la atención permanente de su señora esposa, quien vela por sus cuidados personales y por su limitada alimentación basada en una dieta liquida y blanda, en razón de sus dificultades para morder, tragar y digerir; 4) Que esto hizo que el 02 de febrero de 2004, se conviniera en celebrar un contrato de arrendamiento entre sus representadas y el ciudadano M.D.S., por lo que respecta a la cuota parte de los derechos que le pertenecen sobre el inmueble, cuyo canon mensual se estableció en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), lo cual le generaba un ingreso mensual que le ayudaba a cubrir sus necesidades de alimentación, medicina, etc.; 5) Que el contrato se prorrogó automáticamente dado que el señor M.D.S., no podía firmar un nuevo contrato motivado a la incapacidad producida por la enfermedad y en atención a la buena relación arrendaticia y la solvencia en el pago de los cánones establecidos; 6) Que fue sorpresiva la información para sus mandantes cuando en fecha 04 de agosto de 2006, recibieron notificación firmada por el copropietario arrendador M.D.S., en la que se puede observar la dificultad de su firma y donde formalmente les comunica que procedió e vender su cuota parte de los derechos sobre el antes referido inmueble al ciudadano J.C.D.S., y para ello les anexa copia certificada de dicho documento protocolizado en fecha 04 de mayo de 2006, inserto bajo el N° 17, folios 112 al 113, Tomo I, Protocolo Primero; 7) Que sus representadas el 07 de agosto de 2006, se trasladaron a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio F.d.E.C., a los fines de informarse acerca de la situación legal del referido inmueble y cual sería su sorpresa cuando al revisar los respectivos protocolos se encontraron que el prenombrado condueño y arrendador M.D.S.G., enajenó la ¼ parte de los derechos del referido inmueble al ciudadano J.C.D.S., el día 04 de mayo de 2006, por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), sobrepasando los límites de sus derechos sobre el inmueble, lo cual indica que el enajenante les vulneró el derecho de preferencia que les otorga la ley como copropietarias y como arrendatarias para adquirir el porcentaje legal que corresponde sobre el citado inmueble, según se evidencia de documento protocolizado por ante esa oficina, cuya oferta de venta no fue notificada ni por el vendedor ni por el comprador, no obstante tener mas de nueve (09) años como legítimas poseedoras del inmueble y de encontrarse solventes en el pago de los cánones de arrendamiento y obviamente existiendo pruebas de las constantes manifestaciones de su voluntad de comprarle dichos derechos, violando flagrantemente expresas disposiciones contenidas en el artículo 1.546 del Código Civil y de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, contenidas en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48; 8) Que los hechos narrados anteriormente son causal suficiente para intentar la acción de retracto legal establecida en el artículo 1.546 del Código Civil, cuyo derecho es concomitante con el derecho de retracto legal arrendaticio estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su artículo 43; 9) Que la citada ley en su artículo 44 establece la obligatoriedad para el propietario de notificarle al arrendatario por documento autentico su voluntad de vender, requisito indispensable para la validez de la venta, violado por el copropietario del inmueble ciudadano M.D.S.G., como bien lo establece el artículo 48, pero habiéndose realizado la notificación por documento privado en fecha 04 de agosto de 2006, y no habiendo forma sacramental con respecto a los copropietarios en nuestra legislación, tratándose de una operación entre presentes, lo aprecian por haberse constatado dicha venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio F.d.E.C.; 10) Que teniendo sus representadas conocimiento de la negociación efectuada entre dichos ciudadanos el 04 de agosto de 2006, y estando dentro del lapso legal establecido en el artículo 1.547 del Código Civil y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, interponen demanda por retracto legal; 11) Fundamenta su acción en los artículos 1.547 y 1.548 del Código Civil Venezolano y en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; 12) Que debe considerarse que tanto el derecho de retracto legal antes descrito, como el derecho de retracto legal arrendaticio se encuentran estrechamente ligadas a este asunto, por tener sus representadas ambas cualidades, es decir, ser codueñas y arrendatarias; 13) Que no cabe la menor duda de que se está en presencia de un contrato de compra-venta sujeto a retracto legal, pues sus mandantes además de ser copropietarias del referido inmueble, mantenían una sociedad y una relación arrendaticia de más de dos años, con el mejor derecho que es la posesión del bien de manera pública, pacífica y continua, lo cual les daba el derecho de preferencia; 14) Que el derecho de preferencia lo define la doctrina y la jurisprudencia como la facultad que por ley y por costumbre tiene una persona para adquirir determinado bien con preferencia de diversos compradores y por el mismo precio; 15) Que este derecho de preferencia también opera a favor del copropietario de derechos pro indivisos quien tiene derecho a que se le notifique fehacientemente y legalmente de la transmisión del dominio a un tercero a efecto de que este ejerza su derecho de compra y así evitar la acción de retracto; 16) Que si se omite la notificación aludida resulta jurídicamente imposible el uso del derecho de preferencia cuya vulneración engendra como consecuencia legal la acción de retracto que tiene por objeto en la vía judicial el respeto del derecho de preferencia, removiendo el obstáculo jurídico que implica la venta hecha al tercero, subrogándose los derechos y obligaciones del comprador en los términos y condiciones en que se pactó, tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 17) Que siendo que sus representadas no recibieron en modo alguno la preferencia ofertiva es la razón y fundamento por la cual la presente acción debe prosperar en derecho; 18) Que por todo lo antes expuesto y en atención al derecho que asiste a sus representadas como copropietarias del 75% de la propiedad del referido inmueble y como arrendatarias del 25%, encontrándose solventes en los cánones de arrendamientos y siendo evidentes los derechos vulnerados que les impidieron el ejercicio del derecho a adquirir el 25% sobre dicho inmueble con preferencia de cualquier tercero extraño, y asimismo encontrándose dentro del lapso legal de los 9 días estipulados en el Código Civil y dentro de los 40 días de acuerdo con el decreto de rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siguientes a la notificación formal del acto de compra-venta, como se desprende de la notificación anexa, es por lo que ocurre ante esta autoridad a demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano J.C.D.S., en su carácter de tercer adquiriente (comprador) de los derechos descritos sobre el inmueble antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: La subrogación en la persona de sus representadas, prorrateado en la porción que a cada una de ellas le corresponda, en su condición de copropietarias y arrendatarias en el lugar que el ocupa como comprador en el contrato de compra-venta celebrado por el con el vendedor M.D.S.G., en relación a los derechos descritos; 19) Estima la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000.000,00)

En el caso de autos, cumplidas las formalidades inherentes a la citación de la parte demandada, este quedó formalmente citado para el acto de contestación de la demanda.

En la oportunidad legal correspondiente al acto de contestación de la demanda, el demandado formalmente citado para ello, no compareció al proceso, por sí, ni por medio de apoderado, en consecuencia no hay alegatos de su parte.

Debidamente promovidas, admitidas y evacuadas las pruebas de la parte actora, en fecha 26 de enero de 2007, el tribunal se acoge al lapso legal para dictar la correspondiente sentencia definitiva.

En el día de hoy, Cuatro (04) de mayo de 2007, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II

MOTIVACION

En efecto, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho (8) días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Debe verificar entonces este sentenciador si se han cumplido en el presente caso con los siguientes requisitos: 1.- Falta de contestación a la demanda; 2.- Que no probare nada que le favorezca; y 3.- Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.

Falta de contestación a la demanda.- El incumplimiento de esta primera exigencia, aparece evidente de los autos, pues, verificada la citación del demandado, éste no compareció en la oportunidad legal fijada para la contestación ni por sí ni por medio de apoderado, por lo que resulta así cumplido el primer requisito del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Que no probare nada que le favorezca. Abierto el juicio a pruebas la demandada no compareció, por lo que no probó nada que le favoreciera.

Ante la ausencia de la demandada en el lapso de promoción de pruebas, considera innecesario este sentenciador entrar a analizar los supuestos Doctrinales y Jurisprudenciales del citado requisito.

Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.- Toca ahora responder la interrogante ¿Cuándo es contraria a derecho una petición?, al respecto el Dr. J.E.C.R., en su Revista de Derecho Probatorio N° 12, Pag. 47-49, señala:

Indudablemente, cuando no existe acción, y de nuevo caemos en mi planteamiento anterior que le permite al demandado sin que lo haya opuesto antes, alegar y probar, si fuere el caso, el contenido de las antiguas excepciones de inadmisibilidad del artículo 257 del Código de Procedimiento Civil del 16, que hoy son las tres últimas del 346 y la falta de Cualidad e Interés.

Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 26/09/67, señalaron que si la acción está prohibida por la Ley la demanda es contraria a derecho. Pero si la acción está prohibida por la Ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción. Lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión. El que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, carece de acción, entonces, bueno le han buscado una indebida vuelta, diciendo que es contraria a derecho.

Realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

Se ha venido planteando ¿Qué sucede si la demanda es contraria al orden público?

Según el artículo 341, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el Juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho.

Por otra parte, es preciso analizar de oficio si están llenos en el presente caso los presupuestos procesales de la acción, esto es: La legitimación (activa y pasiva), y la caducidad, pues, ambas son de orden público, y toda demanda que es contraria al orden público es contraria a derecho.

Así las cosas, establece el artículo 1.546 del Código Civil, lo siguiente:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o daciòn en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sòlo podrà ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse còmodamente sin menoscabo.

En el caso de que dos o màs copropietarios quieran usar del retracto, sòlo podràn hacerlo a prorrata de la porciòn que tengan en la cosa comùn.

En consecuencia, no obstante la situación procesal en la presente causa, surge la necesidad por parte de este sentenciador de analizar los extremos antes elencados (legitimación y caducidad), para luego establecer si los hechos se subsumen en la norma objetiva y se configura el derecho de retracto, pues hay pretensiones contrarias a derecho cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

En efecto, la doctrina ha venido señalando los supuestos de procedencia del retracto legal: a) La adquisición de un derecho en la comunidad; b) Que la adquisición sea hecha por venta o daciòn en pago; c) Que la adquisición sea hecha por un extraño, es decir, por aquèl que no sea comunero; y d) Que la cosa o derecho no pueda dividirse còmodamente o sin menoscabo, pues caso contrario, la simple divisiòn de la cosa o derecho permitirìa a los comuneros originales hacer cesar toda relaciòn con el extraño.

En cuanto al ejercicio del derecho de retracto legal, expone el autor J. L. A.G.: 1) Legitimación activa: solamente pueden ejercerla los comuneros, pero no sus causahabientes a titulo particular; y en proporción a sus respectivas cuotas; b) capacidad y poder: lo mismo que en el retracto convencional; c) legitimación pasiva: contra el extraño adquirente y sus causahabientes a cualquier tìtulo; d) forma de ejercicio: en la misma forma que el retracto convencional; e) plazo para ejercer el derecho: dentro de nueve dìas contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero, so pena de caducidad.

Así tambien, la Jurisprudencia ha venido señalando que la ley exige ciertos requisitos indispensables para hacer posible accionar por retracto legal. Entre ellos estàn: a) que la cosa tenga varios dueños y que no admita una còmoda divisiòn sin menoscabo, pues si ella permite ser dividida, los inconvenientes que presentarìa la comunidad podrìan evitarse dividièndola, siempre que esa divisiòn no produzca menoscabo alguno; b) Que la cosa haya sido traspasada en propiedad a un extraño a la comunidad, gracias a una venta o daciòn en pago; c) Que la cosa en comunidad no haya sido ofrecida en venta a los otros condueños, previamente, pues de ser asì, èstos tuvieron oportunidad de adquirir ese derecho y al no aceptar la venta propuesta por su comunero, manifiestan su desinterés por quedar como dueños absolutos de la cosa o aumentar su cuota parte; d) Ese derecho a subrogarse al extraño no es indefinido, se halla limitado en el tiempo, por cuanto chocarìa contra un principio de derecho generalmente aceptado por los sabios del derecho; acogido por casi todas las legislaciones que buscan que la propiedad sea firme, logràndose con ello, que una adquisición de este tipo no pueda ser disuelta sino poco tiempo después de efectuada, consolidàndose el derecho de propiedad luego de transcurrido determinado tiempo.

Expuesto lo anterior, debe a.e.s. si los hechos alegados y admitidos como consecuencia de la confesiòn ficta se subsumen en el supuesto de las norma objetivas, que regulan el retracto, los artìculos 1546 y 1547 del Còdigo Civil que consagran los requisitos de procedencia del derecho de retracto entre comuneros, para ello es preciso efectuar las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACIÒN: Tal como lo sostiene la representación de los actores en el escrito contentivo de la demanda, las ciudadanas L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. Y CELIA MARÌA DA SILVA, adquirieron conjuntamente con el ciudadano M.D.S.G., la propiedad de un inmueble suficientemente descrito en la parte narrativa de este fallo, tal como se evidencia de documento de compraventa debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Pùblico del Municipio Autònomo Falcòn del Estado Cojedes, en fecha 30 de julio de 1997, inserto bajo el Nº 25, Folios 1 al 10, Tomo I, Protocolo Primero, que riela a los folios 17 al 27 del expediente, no impugnado y siendo un documento pùblico, presta para este sentenciador todo el mèrito probatorio que de su contenido se desprende.

El precitado instrumento contiene la partición hereditaria correspondiente a la sucesiòn integrada por los ciudadanos M.D.S.G., M.P.D.S.D.S., CELIA MARÌA DA S.D.G., J.E.D.S.D.S., L.G.D.S.D.I., J.C.D.S.D.S., MARÌA ALCINDA DA S.D.C., G.G.D.S.D.S., y entre los bienes que constituyen el activo patrimonial quedante al fallecimiento de la causante L.D.S.D.D.S. y objeto de la partición se encuentra identificado el siguiente:

TERCERO: Un lote de terreno que mide Dieciséis metros (16,00 mts) de frente por cincuenta metros (50.00 mts) de fondo, ubicado en la Calle Ricaurte de la población de Tinaquillo, Distrito Falcòn del Estado Cojedes, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NACIENTE: Que es su frente, la Calle Ricaurte; PONIENTE Y NORTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesiòn Pèrez Coronel; y SUR: Casa y Solar de la Sucesiòn de M.P. Jardìn; y la casa quinta construida sobre dicho lote de terreno, con techos de platabanda, paredes de bloque de arcilla y concreto, pisos de granito, puertas y ventanas de madera y hierro…

Ahora bien, en el documento de partición dicho inmueble fue objeto de las siguientes asignaciones: 1) Al ciudadano M.D.S.G., se le adjudicò en plena y exclusiva propiedad una cuarta (1/4) parte de los derechos de propiedad sobre el inmueble antes descrito; 2) A las ciudadanas C.M.D.S.D.G., L.G.D.S.D.I., M.A.D.S.C. y G.G.D.S.D.S., se les adjudicò en plena y exclusiva propiedad las tres cuartas partes (3/4) de los derechos de propiedad sobre el inmueble antes descrito. Señalàndose expresamente en el citado documento, que el referido inmueble ya identificado, quedarà en comunidad entre las hermanas CELIA MARÌA DA S.D.G., L.G.D.S.D.I., M.A.D.S.D.C. y G.G.D.S.D.S., y su padre M.D.S.G., en las partes proporcionales correspondientes.-

Como corolario de lo anterior y visto que en el presente juicio no se verificò el acto de contestaciòn a la demanda y tampoco el accionado promoviò pruebas, producièndose una admisión general de los hechos, no asì del derecho, concluye quien aquì sentencia, que con el instrumento antes descrito, no existe ninguna duda que la cualidad activa de los accionantes ha quedado plenamente establecida, pues los accionantes L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. Y C.M.D.S., tienen un derecho en la comunidad conjuntamente con el ciudadano M.D.S.G.. Asì se establece.

SEGUNDA CONSIDERACIÒN: Se evidencia del instrumento acreditado a los autos y que riela a los folios 33 al 34, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Falcòn del Estado Cojedes, en fecha 4 de mayo de 2006, y que no fue objeto de impugnación ni contradicción en el presente juicio, que el ciudadano M.D.S.G., vendiò al ciudadano J.C.D.S., una cuarta (1/4) parte de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por un lote de terreno que mide Dieciséis metros (16,00 mts) de frente por cincuenta metros (50.00 mts) de fondo, y la casa quinta sobre èl construida descrita en el numeral tercero de la particiòn de bienes, ubicado en la Calle Ricaurte de la población de Tinaquillo, Distrito Falcòn del Estado Cojedes, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NACIENTE: Que es su frente y la Calle Ricaurte; PONIENTE Y NORTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesiòn Pèrez Coronel; y SUR: Casa y Solar de la Sucesiòn de M.P. Jardìn.

En cuanto a la legitimaciòn pasiva, la acciòn se debe incoar contra el tercero adquirente extraño (no comunero). El demandado extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualquiera que sean sus vínculos con los demàs comuneros. En el caso de autos el accionado, es el ciudadano J.C.D.S., quien es hermano de los demandante e hijo del vendedor, pero de acuerdo con el precitado instrumento no le fue adjudicado ningún derecho sobre el inmueble por el adquirido y objeto del retracto.

Como corolario de lo anterior, el ciudadano J.C.D.S. deviene en extraño adquirente, pues, con posterioridad a la partición cesò el vínculo comùn con relaciòn al bien inmueble adquirido.- Asì se establece.

Queda establecida entonces la legitimación pasiva para el ejercicio de la presente acciòn, que no obstante su situaciòn procesal (confesiòn ficta), ha señalado la jurisprudencia que debe ser analizada de oficio, pues la cualidad activa y pasiva, es inherente a la propia existencia de la acciòn. Asì se decide.

TERCERA CONSIDERACIÒN: Establece el artìculo 1.547 del Còdigo Civil:

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve (9) dìas, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el tèrmino serà de cuarenta (40) dìas, contados desde la fecha del registro de la escritura.

El precitado artìculo, ha señalado la jurisprudencia consagra dos hipótesis para el ejercicio del retracto legal; que se lo haga valer dentro de los nueve dìas contados a partir de la notificación que el comprador o el vendedor deben darle al titular del derecho de retracto de la operación que hayan realizado, o que, en caso de imposibilidad material de practicar la referida notificación, porque el titular del derecho de retracto no se encuentra presente, ni haya dejado apoderado que lo represente, en cuyo caso el lapso para el ejercicio del derecho de retracto serà de cuarenta dìas desde la fecha de la protocolizaciòn de la correspondiente escritura.

Por otra parte, cita el Dr. Josè L.A.G. en su Manual de Contratos y Garantìas, pàgina 289, 16 ediciòn, una vieja sentencia proferida por la Corte de Casaciòn en fecha 4/XII/1.957, en la cual se declarò incidentalmente que: “es valida la doctrina de que el conocimiento del contrato de venta motivo del retracto, adquirido personalmente por el comunero interesado en ejercer la acciòn, aunque no se haya dado aviso, ni haya conocido el registro del documento, es suficiente para que, a partir de dicho conocimiento, comience a correr el lapso de caducidad de la acciòn de retracto”.

En el caso de autos y no obstante el criterio antes parcialmente transcrito, si se computara el tiempo transcurrido entre la fecha de la protocolizaciòn de la venta (4/05/2006) y la fecha en que se Interpone la demanda (11/08/2006), es evidente que habrìa operado la caducidad de la acciòn y siendo de orden pùblico, no obstante la confesiòn ficta, tendrìa este sentenciador que declararla; pero adicional al tiempo transcurrido (que en el caso de autos es de 97 dìas) tendrìa el accionado que haber demostrado en el juicio la imposibilidad de la notificación por las ùnicas razones admitidas por la ley, en consecuencia habiendo consignado el actor una carta de notificación de fecha 4 de agosto de 2006, es decir, posterior a la protocolizaciòn del documento de venta (4/05/2006), y siendo la circunstancia del registro del documento, requisito referido a los terceros, inocuo respecto a las personas intervinientes en el dar y recibir el aviso, no puede menos este sentenciador que considerar allanado el tercero de los extremos para la procedencia de la acciòn, este es el ejercicio del derecho dentro de los nueve (9) dìas contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero, pues habièndose producido el aviso en fecha 4 de agosto de 2006, y ejercida la acciòn en fecha 11 de agosto de 2006, se entiende que el mismo se verificò dentro de los nueve (9) dìas que establece la norma para la hipótesis de que quien tenga derecho de preferencia pueda ser notificado de la operación.- Asì se decide.

Finalmente, en cuanto a los efectos del retracto legal, de conformidad con lo dispuesto en el artìculo 1.546 del Còdigo Civil, en concordancia con el artìculo 1.544 eiusdem, aplicable al retracto legal, a partir de la declaraciòn (sentencia) la venta se resuelve, producièndose la subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros, quedando solamente a favor del extraño adquirente o retraìdo, la retensiòn, y se convierte en acreedor del retrayente por el monto de las cantidades que èste debe reembolsar.

Asì las cosas, la presente demanda no puede calificarse como contraria a derecho, pues no estamos ante el supuesto de la inexistencia de la acción, tampoco se puede considerar que la acción esta prohibida por la Ley, y los hechos planteados en la demanda no están en el terreno de lo imposible, por lo tanto, tampoco se violaría una máxima de experiencia, pues, los hechos planteados pueden subsumirse perfectamente en el mundo de lo que es la confesión. Así se declara.

Expuesto lo anterior, y por cuanto los hechos esgrimidos en el libelo por el actor eran conocidos por el demandado y los mismos no fueron controvertidos ni desvirtuados en la secuela del juicio, es por lo que opera en el caso de autos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, la CONFESION FICTA del demandado, derivándose en su contra los efectos que tal circunstancia genera. Así se declara.

Cabe destacar que la situación planteada en el presente caso, se trata de una demanda de retracto legal entre comuneros, con ocasión de la relación que vincula a los actores y al vendedor, siendo el adquirente demandado un extraño en la comunidad.

Habiendo consignado el actor conjuntamente con su libelo, instrumentos ratificados en el escrito de promoción de pruebas y exentos de impugnación y contradicción en el curso del presente juicio, no hay duda de la condiciòn de comuneros de los accionantes (legitimación activa), asì como la cualidad de adquirente extraño a la comunidad que ostenta el demandado, respecto al inmueble cuya cuota parte le ha sido vendida. Tambièn, ha sido concluyente el análisis de la caducidad para el ejercicio de la acciòn, dictaminando quien aquì decide, que la misma fue ejercida dentro de la oportunidad de ley. Todos estos supuestos, asì como los hechos descritos por el actor fueron admitidos por el demandado, al no contestar la demanda, ni promover pruebas en la presente causa.

Llenos los extremos legales necesarios para declarar la confesión ficta en este juicio y no habiendo lugar a ninguna de las excepciones que bajo el Código anterior se denominaban de inadmisibilidad (La Cosa Juzgada, La caducidad de la acción establecida en la Ley, La Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la falta de cualidad e interés) con respecto al demandado subsistente, que a criterio de este Juzgado extinguen la acción y de oficio el juez puede declararla, quien aquí juzga, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA, y así lo hará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

V

DECISIÓN

Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA, que por Retracto Legal entre Comuneros, interpusieran las Ciudadanas L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. y C.M.D.S., en contra del Ciudadano J.C.D.S., extraño adquirente de un derecho en la comunidad. Así se declara. SEGUNDO: La subrogación en la persona de L.G.D.S., M.A.D.S., G.G.D.S. y C.M.D.S., prorrateado en la porción que a cada una de ellas le corresponda, en su condición de comuneras en el lugar que ocupa el ciudadano J.C.D.S. como comprador en el contrato de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio F.d.E.C., en fecha 04 de mayo de 2006, inserto bajo el N° 17, folios 112 al 113, Tomo I, Protocolo Primero, celebrado con el vendedor M.D.S.G.. Así se decide. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada.

PUBLÌQUESE, REGÌSTRESE, NOTÌFIQUESE Y DÈJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISION.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en San Carlos, a los Ocho (08) días del mes de mayo de 2007.

EL JUEZ TITULAR,

Abg. C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

Abg. S.M. VILORIO R.

En la misma fecha de hoy, 08 de mayo de 2007, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:15 pm.

LA SECRETARIA,

Abg. S.M. VILORIO R.

Expediente N° 4733.

CEOF/SV/WM.