Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 24 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

201° y 152°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: L.C.A.C., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-16.981.200, de este domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: P.E.R.M. y B.M.D., con Inpreabogados No. 44.270 y 19.737.

PARTE DEMANDADA: V.A.B.L., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-3.792.521, con domicilio procesal en el Edificio Don Vale, Carrera 6 entre calles 15 y 16, Piso 6, Apartamento 62 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: M.I.H.C., con Inpreabogado No. 111.823.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA.

EXPEDIENTE No.: 19.557

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 16 de enero de 2008 (fls. 1 al 7), la demandante L.C.A.C., debidamente asistida de abogado, manifiesta que mediante documento autenticado ante la notaría pública quinta de San Cristóbal en fecha 01 de junio de 2007, inserto bajo el No. 64, tomo 163, folios 143-145, suscribió con el demandado V.A.B.L., un contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre inmueble de su propiedad ubicado en el Edificio 38-A, del Conjunto Residencial Quinimarí, Segunda y Tercera Etapa, signado con el No. 03, del citado edificio, incluyendo puesto de estacionamiento, donde establecieron como precio de venta en la cantidad de CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 170.000.000,00), equivalentes hoy día en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y que la cantidad acordada como arras se deducirá del precio indicado, siempre y cuando la protocolización del documento de venta se realice dentro del plazo pactado, según la cláusula segunda en NOVENTA (90) días continuos a partir de la fecha de otorgamiento, comprometiéndose el demandado durante dicho plazo en tramitar la documentación y recaudos necesarios para la efectiva operación de compra venta ante el registro subalterno respectivo. El promitente vendedor recibió la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) en calidad de arras. Si el optante no cumpliere con la obligación, deberá pagar a título de cláusula penal el 50% de las arras. En dicho documento el propietario convino expresamente en traspasar la posesión y propiedad del referido inmueble una vez que el mismo sea entregado por los actuales ocupantes del mismo, quienes lo detentan en calidad de arrendatarios, según contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado, el cual se encuentra en juicio de ejecución, habiéndose ordenado la entrega del inmueble al propietario según sentencia emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de fecha 04 de mayo de 2007, aceptando la optante en conocer dicha situación donde tomará posesión del inmueble una vez cumplido la decisión judicial señalada y que en caso de incumplimiento por parte del propietario por causas no imputables al mismo, éste quedará obligado a devolver la totalidad de las arras recibidas. Que el ciudadano V.A.B.L., demandado de autos, hizo entrega de los recaudos para tramitar la compra del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta u opción de compra, cuyos gastos relacionados con la operación corrían por su cuenta, sin embargo, de conformidad con el referido contrato, la obligación del propietario no se resumía únicamente en hacerle entrega de los referidos documentos, sino que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula sexta, también se obligó expresamente en traspasarle la posesión y propiedad del referido inmueble, una vez que el mismo sea entregado por los actuales ocupantes del mismo, quienes lo detentan en calidad de arrendatarios, el cual se encuentra en ejecución, habiéndose ordenado la entrega del inmueble al propietario. Que presentado el documento de compra venta con los recaudos ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal se le hizo el cálculo de los gastos y se le acompañó depósito bancario para efectuar el pago correspondiente, para lo cual le comunicó al propietario indicándole que no tenía fecha cierta para el otorgamiento del documento ante el inminente inicio de vacaciones judiciales a partir del 15 de agosto de 2007, que interrumpirían en impulso procesal para intentar obtener la entrega del inmueble por parte de los inquilinos y por consiguiente el traspaso de la posesión y de la propiedad a su favor, a lo que se había obligado en la cláusula sexta del contrato bajo estudio, para lo cual le hizo entrega de fotocopia de las actuaciones contenidas en el expediente no. 5.266 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fase de ejecución de entrega del inmueble por los inquilinos, donde se demostraba que el día 12 de julio de 2007 se había pedido el cumplimiento voluntario y en fecha 25 de julio de 2007 la entrega forzosa del inmueble. Que ante el requerimiento de reanudar el impulso de la ejecución de la sentencia que ordenó la entrega del inmueble a partir del 16 de septiembre de 2007, fecha de reanudación de las actividades tribunalicias, estuvieron de acuerdo en suscribir un nuevo contrato en razón que los 90 días continuos vencían el 01 de septiembre de 2007, documento redactado por el demandado de auto de profesión abogado, como addendum del primero que consideraba la modificación de la cláusula segunda, dándole al optante un plazo adicional de sesenta (60) días continuos a partir del día siguiente de la fecha de vencimiento de la opción de compra venta otorgada el 01 de junio de 2007, es decir, 60 días a partir del 02 de septiembre de 2007, tiempo durante el cual el propietario se compromete durante dicha prórroga a otorgarle con carácter exclusivo a la optante la opción de compra venta sobre el referido inmueble. La cláusula sexta quedó invariable aparentemente, pero resultó con una diferencia de fondo entre ambas cláusulas, pues la primera condicionó la entrega de la posesión y propiedad del inmueble a la entrega de los inquilinos y ahora omitía el derecho de propiedad y mantenía como objeto de traslado a la posesión del inmueble objeto de compra venta original, pero que no conforme con eso, exigió el propietario que le fuera ajustado el monto de las arras, pretendiendo que le diera Bs. 20.000,00 para que ajustara el monto de las arras que se mantenía en Bs. 40.000,00, ya que él se tomaba para sí el 50% de éstas, pero este addendum no fue otorgado por cuanto el ciudadano V.A.B.L., suscribió en fecha 14 de septiembre de 2007 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el No. 22, tomo 253, folios 44 al 45 un convenimiento con la ciudadana A.L.S.D.S., arrendataria del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, cuya desocupación establecía el traspaso de la posesión y de la propiedad a su favor según el contrato original, convenimiento que contemplaba en el ordinal primero la cancelación de la cantidad de Bs. 8.050,00 por concepto del pago de deuda según sentencia de fecha 06/06/2007, de la demanda de cumplimiento incoada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el ordinal tercero el demandado conviene a no solicitar la ejecución forzosa de la sentencia, dándole un plazo que vence el 31 de diciembre de 2007, considerado como lapso prudencial en calidad de arrendataria en las condiciones pactadas contractualmente. Que dichos inquilinos dieron entrega del inmueble en cuestión en fecha 31 de diciembre de 2007, produciéndose la condición del contrato originario. Que vinculado a lo anterior, el 18 de octubre de 2007, el demandado procedió a través de una oferta real de pago por Bs. 20.000,00, cursante en el expediente No. 4959 del Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, constreñirle a recibir una parte de las arras que le fueron entregadas por Bs. 40.000,00, al haber dado a motu propio y unilateralmente por resuelto el contrato suscrito de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, sin que mediara una sentencia ejecutoriada que así lo ordenara, utilizando como argumento el plazo vencido de adquisición. En resumen el propietario: 1) le otorgó un plazo de 90 días continuos para adquirir a partir del 01 de junio de 2007 el inmueble; 2) le entrega los recaudos para hacer efectiva la operación de compra venta ante el registro respectivo; y 3) conviene expresamente en traspasar la posesión y la propiedad del referido inmueble una vez que el mismo sea entregado por los actuales ocupantes del mismo (según cláusula sexta). Por todo lo expuesto acude al Tribunal a demandar a V.A.B.L., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a: 1) que el contrato de marras sea declarado como perfecto contrato de compra venta inmobiliaria; 2) proceda a cumplir con la venta del inmueble descrito por ante la oficina respectiva, así como el reconocimiento de la cantidad de Bs. 40.000,00 que le entregó al momento de la firma del contrato de marras imputable al precio de la venta y el saldo del precio restante se obliga a erogarlos a favor del propietario al momento en que se concrete la transferencia de la propiedad, mediante cheque de gerencia librado a su nombre; 3) ordene al demandado a otorgar el documento definitivo de venta y traspaso de la propiedad del inmueble descrito en el contrato; 4) que en caso que el demandado no diere cumplimiento voluntario a lo ordenado, la sentencia reúna todos los requisitos exigidos por la Ley de Registro Público para que sirva de título de propiedad a su nombre y se le expida copia certificada a máquina de la misma; 5) solicita la expresa condenatoria en costas.

ADMISIÓN

Mediante auto de fecha 24 de enero de 2008 (f. 126), el Tribunal admite la presente acción y ordena la citación del ciudadano V.A.B.L., quien tiene domicilio en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2008 (f. 132), el demandado de autos se da por citado conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 26 de marzo de 2008 (fls. 135 al 147), el demandado de autos contesta la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice en todos los términos, la temeraria y fraudulenta demanda intentada en su contra por la parte actora. Niega, rechaza y contradice que el objeto del libelo pueda ser el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito con la demandante el 01 de junio de 2007 como falsamente se afirmó, en virtud que quien incumplió fue la demandante al no dar fiel cumplimiento a la cláusula segunda del referido contrato denominado promesa bilateral del compraventa, la cual era del siguiente tenor que reza “La optante se compromete a adquirir el inmueble del propietario en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato ante Notaría Pública de esa ciudad y el propietario otorga al optante con carácter exclusivo de compra durante este mismo lapso”. Que la demandante utiliza el proceso judicial con un fin diferente al de la realización de la justicia, al pretender que se le declara propiedad sobre el apartamento de su propiedad suficientemente identificado en autos y respecto del cual como consta de las actas procesales no pagó precio alguno en el tiempo contractual estipulado el 01 de junio de 2007, es decir, los noventa días continuos a partir de la referida fecha. Que conforme se demuestra de autos quien ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las cláusulas del contrato de promesa bilateral de compraventa, es quien hoy resulta demandado, pues durante el tiempo de vigencia del referido instrumento, no solo mantuvo su consentimiento, sino que también como la misma demandante lo afirmó, entregó en su debida oportunidad los documentos pertinentes para que ella pudiera culminar a futuro el contrato definitivo. Que la demandante debió, en un plazo de noventa días continuos contados a partir de la autenticación de la promesa bilateral de compraventa, pagar el precio total del inmueble, lo cual NO CUMPLIÓ, violando dicha cláusula segunda, pues a partir de ese momento, quedó obligada a indemnizarle por los daños y perjuicios que su incumplimiento le causaron. Que por su parte, como bien lo reconoce la demandante al folio dos del libelo de demanda, cumplió dentro de esos noventa (90) días con entregarles la documentación y recaudos necesarios para que ella hiciera efectiva la protocolización del documento definitivo de compraventa, en consecuencia, mal podía pedirle cumplimiento de contrato, lo cual evidencia un uso indebido de la vía procesal para intentar adueñarse de un inmueble que en su momento no pudo adquirir. Que del propio libelo de la demanda se puede leer como la propia demandante reconoce que la cantidad que dio en arras se iba a deducir del precio total de la promesa bilateral de compraventa, siempre y cuando ella protocolizara el documento definitivo de compraventa dentro del plazo pactado de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de protocolización de la promesa bilateral de compraventa, lo cual no se efectuó como ya se ha dicho. Que mientras estuvo vigente el contrato objeto de la presente acción, le entregó como garantía en calidad de arras confirmatorias de la negociación, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), los cuales si ella hubiese cumplido, se hubiesen imputado al precio total de la compraventa a realizarse; sin embargo, al no cumplir con el contenido de la cláusula segunda del contrato preparatorio, operó la cláusula penal acordada consensualmente en al cláusula quinta del contrato y conforme al artículo 1.263 del Código Civil, retuvo el 50% de las arras como indemnización por los daños y perjuicios que le causaron. Que la lógica, la racionalidad y la honestidad que debe regir toda negociación, indicaba que al no producirse en la oportunidad debida, esto es hasta el 01 de septiembre de 2007, la protocolización del documento definitivo de compraventa, la demandante había perdido la exclusividad para la compra del inmueble, pues no bastaba el puro consentimiento de ambas partes o que él cumpliera con sus obligaciones contractuales, sino que como bien lo indica el artículo 1.474 Ejusdem, la compradora tenía que pagar el precio total del inmueble, dentro del plazo pactado y no lo hizo. Que la compradora conocía perfectamente que el contrato preparatorio o promesa bilateral de compraventa, se hizo con unos inquilinos ocupando el inmueble que se le había dado en promesa bilateral de compraventa a ella, y que por lo tanto, debían darse una serie de presupuestos para que él le transmitiera la propiedad y posesión del mismo: a) el pago del precio total del inmueble por parte de ella; y b) que la protocolización del documento definitivo de compra venta ocurriera dentro de los noventa (90) días continuos pactados en la cláusula segunda de la promesa bilateral de compraventa. Rechaza, niega y contradice por falaz, el alegato expuesto por la demandante que se comunicó con él para supuestamente protocolizar el documento definitivo y que no tenía fecha cierta para el otorgamiento del referido documento por el inicio de vacaciones judiciales a partir del 15 de agosto de 2007, que iba a interrumpir el impulso procesal de ejecución de la sentencia de desalojo contra los inquilinos que para esa fecha ocupaban el inmueble de su propiedad. Que es mentira porque ellos aceptaron culminar la negociación contenida en el contrato preparatorio, entre el 01 de junio de 2007 y el 01 de septiembre de 2007 el inmueble de su propiedad bajo contrato de promesa bilateral de compraventa, con los inquilinos adentro de dicho inmueble y así está reconocido en la cláusula sexta del contrato presentado por la demandante. Que la presencia de los inquilinos dentro del apartamento, no constituía de manera alguna, impedimento para la protocolización del documento definitivo de compraventa si para ello hubiera sido notificado dentro del plazo de noventa (90) días establecido para la ocurrencia de tal acto jurídico, pues la ocurrencia del mismo, no dependía de él, sino que la entidad bancaria ante la que ellos tramitaron el crédito, produjera el documento de compraventa definitivo dentro del plazo pactado, de tal manera que si la demandante no honró el contenido de la cláusula segunda en el plazo estipulado, ello le producía consecuencias jurídicas al tener que indemnizarle y perder de paso cualquier posibilidad de adquirir su inmueble, en consecuencia no es de la incumbencia de la demandante lo que en ejercicio de su legítimo derecho de propiedad pueda haber el hecho con su apartamento una vez vencido el plazo de vigencia del contrato. Rechaza, niega y contradice que haya entregado copia alguna del expediente 5266 que por desalojo contra los inquilinos ocupantes de su apartamento cursaba ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, ya que la demandante no tenía nada que ver con la referida causa y mucho menos le podía concernir luego de su no cumplimiento y obviamente es fácil deducir que al estar informada del asunto, pudo obtener por la vía como cualquier ciudadano, copias simples del referido expediente. Rechaza, niega y contradice el doloso argumento vertido por la demandante, con el cual se pretende confundir o distorsionar la apreciación objetiva de los hechos que debe hacer el juzgador en esta causa y es el que se refiere a la suscripción de un nuevo contrato, el cual la demandante agregó marcado “C” como addendum al primer contrato, el cual a todo evento en este mismo acto lo impugna por no estar suscrito por él y se reserva acciones penales por el uso fraudulento que en uso de su buen nombre pueda hacer la demandante. Que la demandante faltando al deber de lealtad y probidad exhibir como legítimo un documento sin valor jurídico alguno, al presentarlo como una reforma del contrato original, para hacerle ver que el plazo de noventa (90) días continuos se había extendido por sesenta (60) días mas, sin que le haya manifestado a éste juzgador que ella y únicamente ella quería ese nuevo plazo olvidado que todo contrato de promesa bilateral de compraventa es bilateral y consensual entre otras condiciones que lo configuran. Que resulta absurdo suponer que ante el no cumplimiento por parte de la demandante, él pretendiera seguir negociando con ella, cuando demostró mora en el pago oportuno en el término contractual establecido y esa fue la razón que le llevó a ejecutar el 50% de la suma dada en arras y que el otro 50% ante la negativa de no querer recibir la demandante, lo depositó en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en la causa de OFERTA REAL DE PAGO Expediente No. 4959. Niega, rechaza y contradice que el contrato de promesa bilateral de compra venta, pueda ser considerado como un contrato de venta, ello porque en si mismo constituye un acuerdo de voluntades que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, mal puede considerarse como un contrato de venta, si ni siquiera la demandante ha pagado precio alguno para que tenga el atrevimiento de considerarse propietaria de su apartamento. Que no es cierto y por tanto niega, rechaza y contradice el falaz argumento vertido por la demandante en cuanto a que para que se configure una verdadera opción, debió redactarse una promesa unilateral de venta por parte del vendedor y la compradora en este caso, era libre de aceptar o no la oferta del promitente. Que el pacto o promesa unilateral de venta constituye solo una variedad de promesas de venta, ya que cuando la compradora prometió comprar en un plazo de 90 días continuos, quedaba obligada a hacerlo en dicho plazo y convirtió con su otorgamiento, el contrato en bilateral, pues su promesa causaba efectos jurídicos dentro del plazo pactado para que pagara el precio definitivo. Que ¿Cómo podía traspasarle la posesión y propiedad a la demandante si no pagó el precio total del inmueble en el plazo estipulado?, que la demandante pretende que mediante sentencia se declare propiedad suya un apartamento que ha sido y es de su exclusiva propiedad, sin ni siquiera haber recibido el precio del inmueble, por lo tanto, es absurdo y hasta doloso pretender decir como lo hizo la demandante, que él tiene que garantizarle el saneamiento del inmueble como si ella fuera la propietaria del mismo o su poseedora. Que si bien es cierto el inmueble negociado con la demandante entre el 01/06/2007 hasta el 01/09/2007, fecha de su no cumplimiento al contrato, le fue entregado por los inquilinos formalmente el día 31 de diciembre de 2007, también es muy cierto que tal entrega ocurrió fuera del lapso de tiempo que comprendió la relación contractual con la hoy demandante, razón por la cual, tal entrega no generaba ningún derecho o consecuencia jurídica para ella y por eso rechaza, niega y contradice que él posteriormente a la fecha que terminó la referida relación contractual, le haya concedido prórroga alguna como falsamente pretende hacer ver. Que es falso que él conviniera en traspasarle la posesión y propiedad del inmueble por cuanto en el convenio celebrado entre él y los inquilinos en fecha 14 de septiembre de 2007, se celebró con posterioridad a la fecha de terminación del contrato de promesa bilateral celebrado con la demandante, por ello niega y contradice a la demandante que él con posterioridad a esa fecha le haya prometido ponerla en posesión y propiedad de su apartamento, máxime si no le ha pagado precio alguno. Que resulta aberrante en derecho que un contrato de promesa bilateral de compraventa, pueda ser declarado como perfecto contrato de compraventa, como así lo solicita la parte demandante, pues este tipo de contrato difiere del de compraventa, en cuanto a que en éste las partes se obligan a una futura prestación que llevará a un contrato posterior, pues como se ha visto, la compradora como ella lo reconoce al momento actual, no ha dado nuevas arras ni pagado precio alguno con posterioridad al 01 de septiembre de 2007, fecha en la que se extinguió la relación contractual, razón por la cual decidió conforme a derecho, efectuar negociaciones con el apartamento de su propiedad. Que a partir de ese momento, se reserva acciones civiles, penales y constitucionales que pudieran darse en el caso que se le obligue a vender bajo las cláusulas de un contrato no cumplido en sus cláusulas segunda y séptima, las cuales debieron ser de obligatorio y previo cumplimiento por la demandante para poder pretender algún derecho sobre el inmueble de su propiedad. Rechaza, niega y contradice que tenga en su poder CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) actuales en calidad de arras, dado que VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) fueron ejecutados como cláusula penal conforme la cláusula quinta del contrato y los otros VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) están como se señaló anteriormente, depositados en cuenta de ahorros a nombre de la demandante por oferta real de pago que se hiciera ante el Juzgado anteriormente mencionado, pues la demandante después de su no cumplimiento y contraviniendo lo estipulado, no los ha querido aceptar.

RECONVENCIÓN

Mediante el mismo escrito de contestación de la demanda (fls. 135 al 147), el demandado de autos reconviene a la demandante de autos para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a pagarle los daños y perjuicios que por su irregular proceder le causaron. Que su irregular proceder en esta sede judicial, le ha impedido efectuar disposición del inmueble de su propiedad, por cuanto el día 14 de enero de 2008, suscribió con terceras personas, contrato bilateral de opción de compraventa sobre el inmueble de su propiedad por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), hoy equivalentes a DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y cuyo traspaso definitivo no se ha podido realizar a consecuencia de la temeraria acción por ella intentada. Que el incumplimiento de la demandante no solo significó que en un primer momento no pudiere vender el inmueble de su propiedad, sino que también asumiendo una conducta fraudulenta al no informar al Tribunal de tal incumplimiento, pretende ahora, desconociendo la cláusula segunda del contrato bilateral de opción de compraventa suscrito el 01 de junio de 2007, impedir que él ejerza dominio sobre el identificado apartamento de su propiedad, lo cual le ha causado serios perjuicios patrimoniales, en primer lugar, porque durante 90 día no pudo revalorizar su apartamento, dado que estaba vigente el anterior contrato, pues de todos es conocido el elevado índice inflacionario que muestran los inmueble en esta ciudad y ahora nuevamente le causa perjuicio al obstruir la venta que por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) pretende efectuar por contrato de fecha 14 de enero de 2008 suscrito con terceros. Que el daño se circunscribe a la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a causa de tan cuestionable comportamiento negocial por parte de la demandante y a medida que pasa el tiempo, dicha suma perderá valor ante los índices inflacionarios actuales, razón por la cual tal cantidad deberá ser indexada o corregida monetariamente en la decisión que al efecto sirva dictar el Tribunal. Invoca para la reconvención los artículos 1.159, 1.168 y 1.185 del Código Civil y estima la misma en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), equivalentes al valor real que en la actualidad tiene el apartamento de su propiedad ubicado en la Urbanización Quinimarí II y III etapas de esta ciudad de San Cristóbal.

ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2008 (f. 150), el Tribunal admite la reconvención propuesta, fijando el quinto día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de las partes, a los fines que la demandante de contestación a la reconvención propuesta.

NOTIFICACIÓN SOBRE LA RECONVENCIÓN

Consta a los autos al folio 154, que la parte demandante se dio por notificada para la contestación a la reconvención admitida por éste Tribunal.

CONTESTACIÓN A LA RECONVEN CIÓN

Mediante escrito de fecha 26 de mayo de 2008 (fls. 155 al 162), la parte demandante da contestación a la reconvención interpuesta en su contra de la siguiente manera: invoca defecto de forma en la reconvención que sin embargo no puede ser objeto de subsanación, pero a todo evento plantea los vicios de forma por mandato del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que se observan en el instrumento en cuestión. Que la relación de los hechos no guarda ningún tipo de relación con el derecho invocado, sin dejar de señalar que no se encuentran cumplidos los extremos del ordinal 7° del artículo mencionado, relacionado con la especificación y causas de los daños y perjuicios, así como tampoco aparecen expuestas las pertinentes conclusiones y tampoco se ha acompañado instrumento alguno que fundamente la pretensión donde se deriva inmediatamente el derecho deducido a que se refiere el ordinal 6° del artículo 340 Ibidem. Que de la relación de los hechos narrados en la reconvención se concluye que su pretensión se circunscribe a dos causas: 1) que por haber accionado la vía judicial en su contra por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; y 2) por no haber podido durante el lapso fijado en el contrato de promesa bilateral de compraventa revalorizar el apartamento objeto del contrato. Que los daños y perjuicios derivan del “irregular proceder” o “conducta fraudulenta” que edilga la demandante los ha fundamentado en el artículo 1.185 relacionado con la “responsabilidad civil delictual”, definido por J.L.A.G., como la obligación de reparar un daño proveniente del incumplimiento culposo de una conducta o deber jurídico preexistente el cual ocurre cuando el agente causa un daño a la víctima mediante la comisión de un hecho ilícito. Que iniciada la demanda, las medidas preventivas tienen por objeto de asegurar los derechos deducidos en el pleito y por consiguiente su suerte está íntimamente ligada a la demanda que le sirve de base. Que aceptar que una de tales medidas pudiera engendrar por su ejecución en el propio juicio, una contrademanda por posibles daños y perjuicios, sería entrabar el derecho de la parte a solicitarla y la eficacia que de ella se deriva, situación absurda que no puede prosperar en derecho, según lo afirma la doctrina de E.C.B., página 522, Vol VI, tomo I. Alega el demandado reconviniente además de imputar que no puede ejercer el dominio sobre el inmueble de su propiedad, que no pudo revalorizar su apartamento por el elevado índice inflacionario durante los noventa (90) días de vigencia del contrato de promesa bilateral de compra venta. Que dicha defensa caen en la conducta tipificada en el ordinal 2° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues está suficientemente demostrado en autos que las partes convinieron el precio de la venta en Bs. 170.000,00 equivalentes al precio de hoy, monto que no podía ser modificado como consecuencia de las obligaciones contraídas por las partes, sin embargo, no es cierto que su mandante le hubiese podido haber causado perjuicio alguno, pues está demostrado que SI revalorizó el precio del inmueble al 14 de enero de 2008, en la cantidad equivalente hoy en DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a los terceros que el demandado les ofreció el apartamento objeto de litigio. Que no ha existido en la conducta de la actora, ningún hecho del cual pueda derivarse la declaratoria de daños y perjuicios, puesto que no debe existir una indemnización de daños y perjuicios distinta a la establecida ante un eventual incumplimiento culposo en donde no se contemplaron otros daños. Que el reconviniente pretende estimar su acción en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), equivalentes al valor real que en la actualidad tiene el apartamento de su propiedad. Que al demandado reconviniente no se le ha infringido daño alguno de la cual pudiera derivarse su reparación, es decir, la desproporcionada indemnización pecuniaria que pretende, ya que por efectos de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal, cumplidos los requisitos de Ley, mantiene la propiedad del inmueble, siendo de su disposición los frutos que el mismo produzca, limitándose únicamente el derecho de enajenarlo y por lo tanto sea burlada la finalidad del juicio y el menoscabo de los derechos legítimos de quien resulte propietario, como así hubiese sido al no entender que el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito con la actora, tenía que cesar en sus efectos de mutuo acuerdo mediante vía judicial por resolución o cumplimiento de contrato, para hacer tenido la facultad de suscribir con terceros una nueva menta, conformándose un fraude a los intereses de la actora. Que los daños y perjuicios que ha su decir ha causado, los estima en el mismo monto del valor que tiene el apartamento en la actualidad, aún cuando no guardan relación directa con el inmueble como sería el caso de resarcir los daños por su deterioro o la pérdida del mismo, sin embargo el impedimento de ley a la libre disposición lo calcula en la misma cuantía. Rechaza de manera enfática por improcedente, la indexación solicitada en la desproporcionada cantidad con la que pretende resarcirse el daño, ya que está sólo es procedente en las obligaciones pecuniarias, corrección monetaria que no puede derivarse de obligaciones cuando las mismas no han sido contraías y cuya indemnización pretende derivar de un juicio que hasta ahora se sustancia. Que de todos los argumentos de hecho y de derecho ampliamente expuestos, es imperioso concluir que no se encuentran presentes los requisitos para que se configure la responsabilidad civil por el hecho ilícito, la actora ha actuado apegada al ordenamiento jurídico vigente y en ejercicio de sus derechos constitucionales, es una conducta lícita que está autorizada por el ordenamiento jurídico el ejercicio de su derecho, mediante una conducta prevista y autorizada por el legislador, por lo que no puede pretenderse en ningún caso que de ello pudiera derivarse responsabilidad civil alguna a la que pudiera ser condenada, ya que no ha desarrollado ninguna conducta que se considere como culposa, y menos aún a través de una mutua petición, como que si la causa intentada por su mandante y que se sustancia, hubiese sido declarada sin lugar. Solicita se declare sin lugar la reconvención y el pronunciamiento de condenatoria de costas.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 16 de junio de 2008 (f. 167 al 171), la parte demandante reconvenida presenta las siguientes pruebas:

Para el Juicio Principal: 1) confesión judicial espontánea confesados judicialmente por el demandado reconviniente: a) la existencia del contrato de promesa bilateral de compraventa; b) las arras de garantía, así como las frases “...entonces retuve el cincuenta por ciento (50%) de las arras como indemnización de daños y perjuicios que se me causaron...” (f. 136 y 137); “...esa fue la razón que me llevó a ejecutar el cincuenta (50%) por ciento de la suma dada en arras...” (f. 139); “...en consecuencia la ejecución de la cláusula penal causó que el contrato quedara resuelto...” (f. 141); c) con relación a la firma del convenimiento con los inquilinos sin haberse resuelto el contrato; d) con relación a la oferta de pago y depósito; 2) prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se oficie: a) al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes para que solicite: .- copia certificada del expediente 5266; y copia certificada de la tablilla de los días de despacho entre el 16 de agoto y el 16 de septiembre de 2007; b) al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira para que remita copia certificada de la sentencia definitiva recaída o se informe el estado en que se encuentra la causa contenida en el expediente No. 4959, procedimiento de Oferta Real de Pago propuesta por V.A.B.L. a L.C.A.C.; 3) conforme al artículo 446 del Código de Procedimiento Civil y Artículos 451 y siguientes del mismo código, promueve el cotejo de la firma de V.A.B.L., a través de una experticia como consecuencia que en la contestación de la demanda el addendum al contrato de promesa bilateral de compraventa fue impugnado por no estar suscrito por él demandado, correspondiente a la firma superior izquierda del documento de su autoría, señalando como instrumentos indubitados para hacer el cotejo, el escrito de contestación de la demanda y demás diligencias contenidas en el expediente de la presente causa suscritas por V.A.B.L., ante la secretaria del Tribunal.

Para la reconvención: 1) confesión espontánea contenida al folio 144 del escrito de reconvención que demuestran que no intentó demanda alguna de resolución de contrato tal como lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, con lo cual privó a la demandante del legítimo derecho a la defensa y al debido proceso para demostrar que no había incumplido con los términos del contrato, así como ejecutó de manera unilateral la cláusula penal pactada, apropiándose indebidamente del 50% de las arras de garantía por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00); 2) copia certificada del documento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 14 de enero de 2008, mediante el cual el demandado suscribió con G.A.V.T. y F.A.V.P., un contrato de promesa bilateral de compraventa por el mismo inmueble ubicado en el edificio 38-A del Conjunto Residencial Quinimarí II y III Etapas, que tienen el mismo objeto de promesa bilateral de compraventa con la demandante de esta acción; 3) copia certificada de documento suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha abril de 2008 entre el demandado y los ciudadanos antes mencionados, en el cual: a) suspende en forma temporal la opción de compra por el mismo inmueble objeto del cumplimiento de contrato intentado por la actora en la acción principal; b) extiende el plazo señalado en la cláusula segunda del contrato originario por un lapso de noventa días a partir del 15 de mayo de 2008; c) el precio de la compra-venta acordado inicialmente en Bs. 200.000,00, se incrementará en proporción al porcentaje de inflación estipulado por el Banco Central de Venezuela desde la fecha efectiva de protocolización de la opción de compra original, hasta la fecha efectiva de protocolización de la compra venta ante la oficina subalterna de registro público respectiva; continuar con la negociación de compraventa conforme a la cláusula cuarta que habla de que una vez levantada la medida de prohibición de enajenar y gravar; todo lo cual demuestran la inexistencia de daños y perjuicios.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADADA

Mediante escrito de fecha 16 de junio de 2008 (fls. 180 al 182), la parte demandada reconviniente promueve las siguientes pruebas: 1) el documento original objeto de la presente acción conforme al principio de la comunidad de la prueba; 2) constancia de entrega de la documentación requerida por la demandante para procesar el crédito bancario para obtener los fondos para adquirir el apartamento de su propiedad y donde al pié de la misma se lee fecha: 27 de junio de 2007, consta firma autógrafa en señal de recibidos por la actora; 3) actas procesales que cursan en el expediente 4959 por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira contentiva de oferta real de pago y subsiguiente depósito que le formuló a la demandante por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 20.000,00), equivalentes al 50% del monto total de las arras que la demandante le dio; 4) promueve libelo de demanda interpuesto por la demandante en su contra que demuestra que en el petitum del mismo, la demandante no reclama judicialmente la suma que se le penalizó de las arras; 5) planilla de depósito No. 34071592 del Banco Sofitasa, de fecha 01-06-2007 mediante el cual depositó en la cuenta corriente a su nombre, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVAERS (Bs. 40.000.000,00); hoy equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), en cheque de la cuenta No. 0134-0044-08-044306484-2 del Banco Banesco, Plaza La Candelaria, Caracas, correspondiente a la cantidad recibida en arras de parte de la demandante y de la cual penalizó el 50% de lo acordado en la cláusula quinta del contrato preparatorio de opción de compraventa; 6) copia del segundo contrato preparatorio de opción de compraventa sucrito con los ciudadanos G.A.V. y F.A.V., sobre el inmueble de su propiedad; 7) promueve las testimoniales de los ciudadanos: G.A.V.T. y F.A.V.R., de este domicilio.

OPOSICIÓN A LAS PRUEBAS

OPOSICIÓN A LA ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 25 de junio de 2008 (fls. 207 al 215), el demandado de autos promueve escrito de convenimiento y oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante, sin embargo, mediante auto de fecha 27 de junio de 2008 (f. 216), el Tribunal ordenó la realización de cómputo por secretaría, el cual determinó que el lapso de oposición a las pruebas debió efectuarse entre el 18 de junio de 2008 y el 20 de junio de 2008, por lo que el Tribunal considera inoficioso entrar a conocer en detalle lo contenido en el escrito de oposición a las pruebas mencionado, con excepción que en dicho escrito, el demandado aceptó que su firma era la estampada en el documento promovido por la demandante en el anexo “C” de recaudos que acompañaron al libelo de la demanda y así lo hizo constar el Tribunal mediante auto de fecha 27 de junio de 2008 (fls. 217 al 218).

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante auto de fecha 27 de junio de 2008 (fls. 217 y 218), el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora.

Mediante auto de fecha 27 de junio de 2008 (f. 221), el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

TACHA DE TESTIGOS

Como parte de la narrativa de lo acontecido en el presente expediente, el Tribunal hace constar que mediante escrito de fecha 01 de julio de 2008 (f. 222 y vuelto), la parte demandante tachó a los testigos promovidos por la parte demandada, en virtud que los mismos tienen interés en las resultas del juicio, tal como lo previó el legislador en el artículo 478 del manual adjetivo, sin embargo, durante el transcurso de toda la etapa de evacuación de pruebas, a pesar de las múltiples peticiones de la parte promovente y con pronunciamiento acordado por el Tribunal, los testigos no fueron evacuados, por tanto se hace inoficioso entrar en detalle sobre la tacha de unos testigos que no rindieron su declaración.

INFORMES

Mediante escrito de fecha 01 de octubre de 2008 (fls. 358 al 361), la parte demandada presenta sus informes.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Juzgado de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana L.C.A.C., contra el ciudadano V.A.B.L..

Aduce la demandante haber celebrado contrato de promesa bilateral de compra-venta de un inmueble propiedad del demandado, en el cual no tan solo se fijo el precio o valor de éste, sino también se pactaron obligaciones recíprocas entre ellas, como la cláusula sexta, en la cual, el propietario de manera expresa se comprometió de traspasar la propiedad y posesión del inmueble objeto de promesa de venta, una vez que el mismo fuese desalojado por los inquilinos que lo ocupaban. Así mismo argumenta, que el pasado 31 de diciembre de 2007, los inquilinos formalizaron la entrega del apartamento libre de personas y cosas al demandado, sin que éste traspasara la posesión y propiedad del inmueble a la demandante, incumpliendo así con la obligación asumida por éste en el Contrato de marras.

Por su parte, el demandado manifestó que el contrato fue claro en fijar un lapso para el cumplimiento de las obligaciones de las partes, el cual fue establecido en noventa días (90) DÍAS, tiempo durante el cual la demandada, no cumplió con la obligación de pagar el precio pactado. Por tanto, al no haber recibido cantidad alguna de dinero como contraprestación a la venta, mal podría traspasar la posesión y propiedad del mismo, razón por la cual; una vez vencido el plazo del contrato, el accionado ejecutó la cláusula penal y retuvo el 50% de las arras recibidas.

Vista la controversia planteada, el Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas al presente procedimiento, a los fines de formarse mejor criterio para emitir opinión sobre el fondo de la causa y sobre la reconvención propuesta.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Al original inserto del folio 8 al folio 12, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, el contrato bilateral celebrado entre la demandante y el demandado con cláusulas de compromiso entre las partes, todo lo cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 01 de junio de 2007, el cual quedó inserto bajo el No. 64, tomo 163, folios 143 al 145.

A la original inserta al folio 13, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, comunicación dirigida por el demandado a la Gerencia Regional de Tributos Internos a los fines de notificar la Venta del apartamento No. 03, del Edificio No. 38, Primera planta, parcela No. 2 del Conjunto Residencial Quinimarí, el cual es el mismo inmueble ofrecido en venta a la demandante por parte del demandado.

A la copia simple inserta del folio 14 al folio 16, la cual corresponde a un acta de entrega de inmueble, por parte del demandado al ciudadano R.S.A., en calidad de arrendatario del inmueble dado en arrendamiento, de dicha documental no se desprende elementos de convicción que desvirtúen, apoyen o sirvan para esclarecer la acción hoy debatida, por ello el Tribunal la desecha y no valora conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta del folio 17 al folio 19, consistente en convenio celebrado entre el demandado y la ciudadana A.L.S.D.S., inquilina para ese momento del apartamento ofrecido en venta; el Tribunal observa que de dicha documental, no se desprenden elementos de convicción que sirvan para apoyar o desvirtuar la acción aquí debatida, por lo tanto se desecha y no valora conforme lo establece el artículo 509 Ejusdem.

Al original inserto al folio 21, consistente en un proyecto de contrato o convenio entre las partes involucradas en la presente acción, el cual no está firmado por ninguna de las partes, el Tribunal no le ofrece valor probatorio alguno y la desecha conforme lo establece el artículo 509 Ibidem.

A las copias fotostáticas simples insertas del folio 22 al 125, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende, que por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, corre expediente N° 5266 relacionado con el juicio de CUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA DE INMUEBLE intentado por V.A.B.L. en contra de A.L.S.D.S., el cual tiene fecha de entrara el 27 de marzo de 2007.

A la copia certificada inserta del folio 172 al folio 175, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende que el demandado, por una parte; y por la otra, los ciudadanos G.A.V.T. y F.A.V.R., acordaron suspender en forma temporal la opción de compra suscrita ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 14 de enero de 2008, inserta bajo el No. 53, tomo 06, folios 117 y 118, lo cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 28 de abril de 2008, inserto bajo el No. 19, tomo 69 de los libros de autenticaciones.

A la copia certificada inserta a los folios 176 al 179, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que el demandado celebró con los ciudadanos antes mencionados contrato de opción de compra sobre el apartamento del edificio 38-A, primera planta, N° 3, quedando autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 14 de enero de 2008, bajo el No. 53, tomo 06, folios 117 al 118.

Al oficio N° 680 de fecha 15 de julio de 2008 (f. 226) y sus anexos insertos en copias certificadas del folio 227 al folio 343; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 Ejusdem, y de ella se desprende, que por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira cursa Expediente N° 5266, sobre cuya valoración el Tribunal ya se pronuncio. Con respecto a la copia certificada de la tablilla de demostración de días de despacho, correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2007, el Tribunal encuentra que de ellas no se desprende ningún elemento capaz de desvirtuar o apoyar los hechos controvertidos; razón por la cual, conforme al artículo 509 Ibidem, el Tribunal las desecha y no valora.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A la original inserta al folio 183, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandado de autos entregó a la demandante, los recaudos en original, a los fines de tramitar la compra del inmueble ubicado en el Edificio 38-A del Conjunto Residencial Quinimarí, Segunda y Tercera etapa.

A la copia simple inserta del folio 184 al folio 200, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, corre causa signada con el Expediente No. 4959 del juicio de OFERTA REAL DE PAGO, intentada por V.A.B.L. a la oferida L.C.A.C. y con fecha de entrada 18 de octubre de 2007.

A la copia al carbón inserta al folio 201, el Tribunal acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/12/2005, expediente Nº 2005-000418, que estableció: “…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental…”; le confiere el valor probatorio que emerge de dicho artículo; y de ella se desprende; el depósito realizados mediante cheque del banco Banesco en la cuenta corriente No. 0137-0012-51-000142440-1 a nombre del ciudadano V.B.L., por un total de Bs. 40.000.000,00, según planilla de depósito No. 34071592 de fecha 01 de junio de 2007, cantidad que hoy equivale a Bs. 40.000,00.

A la copia simple inserta del folio 202 al folio 204, por cuanto el Tribunal observa que la misma pertenece a la documental inserta del folio 176 al folio 179, se da por reproducida su valoración.

Valoradas como han sido las pruebas, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de lo controvertido contenido en la causa principal que nos ocupa.

Así las cosas y visto que éste Tribunal se constituye bajo la única directriz de conocer la verdad en atención de lo alegado y probado en autos, pasa entonces a estudiar las condiciones idóneas para la procedencia de la acción principal, tal como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto, se observa:

El Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Sobre el mismo contexto, el artículo 1.167 Ejusdem, reza:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 01 de junio de 2007, inserto bajo el N° 64, tomo 163, folios 143 al 145, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial. Así se establece.

En lo relativo al segundo requisito; relacionado con el incumplimiento del demandado, el Tribunal pasa a transcribir las cláusulas del contrato objeto de marras (fls. 8 al 12), las cuales se analizarán, a los fines de determinar junto con los hechos narrados y las pruebas aportadas, si existe o no un incumplimiento por parte del demandado de autos.

Así las cosas, la cláusula segunda del contrato de marras (fls. 8 al 12), establece:

Segunda: La Optante se compromete a adquirir el inmueble de el propietario, en un plazo de NOVENTA DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato ante Notaría Pública de esta ciudad y, el propietario otorga al optante con carácter exclusivo, opción de compra durante este lapso.

La parte demandante produjo un Contrato de promesa bilateral de compra-venta que data desde el año 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 01 de junio de 2007, inserto bajo el No. 64, tomo 163, folios 143 al 145, cuyo contenido conviene analizar en cuanto al lapso de duración del mismo, así:

De la lectura de la cláusula Segunda arriba trascrita, se concluye que el período de vigencia del contrato, es de NOVENTA (90) DÍAS, contados a partir del 01-06-2007.

En tal sentido, para determinar con exactitud los 90 días continuos, el Tribunal hace un cuadro demostrativo a los fines de ilustrar, sin lugar a dudas y con total claridad, el lapso de noventa días continuos, el cual se realiza a continuación:

No. DEL AL Días Transcurridos ACUMULADO

1) 01/06/2007 30/06/2007 30 días 30 días

2) 01/07/2007 31/07/2007 31 días 61 días

3) 01/08/2007 29/08/2007 29 días 90 días

De la tabla antes trascrita se desprende con claridad meridiana que el período de duración del contrato objeto de marras fue: desde el 01 de junio de 2007 hasta el 29 de agosto de 2007, ambas fechas inclusive, fecha esta última en la que se cumplieron los 90 días continuos de duración del contrato objeto de estudio. Así se establece.

De la redacción de la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compra-venta, cuyo cumplimiento se demanda y que conforme al artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes, se observa claramente que la duración única del contrato era de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, sin que las partes pactaran algún tipo de prórroga o celebraran contrato posterior que modificara el lapso de duración, por tanto el Tribunal concluye que la relación contractual celebrada entre las partes, estuvo comprendida entre el 01 de junio de 2007 y el 29 de agosto de 2007, ambas fechas inclusive, y así debe considerársele. Así se establece.

La cláusula tercera del contrato objeto de estudio (fls. 8 al 12), reza:

Tercera: El Propietario se compromete a tramitar durante el lapso la documentación y recaudos necesarios para hacer efectiva la operación de compra venta ente el Registro Subalterno respectivo.- Todos los gastos relacionados con la presente operación y las subsiguientes serán de exclusiva cuenta de La Optante, tales como derechos arancelarios, redacción de documentos, habilitaciones y cualquier otro pago de derechos de Notaría y Registro.-

Del análisis de la cláusula Tercera, se observa que la misma contiene la obligación del demandado de tramitar y entregar a la optante toda la documentación necesaria para que ésta última tramite el documento definitivo de venta y que todos los gastos ocasionados correrían por parte de la demandada. Esto fue reconocido por la propia demandante en su escrito libelar, manifestando que efectivamente el demandado sí entregó toda la documentación necesaria a los fines de tramitar la protocolización del documento definitivo de venta, por tal razón, esta cláusula no constituye un hecho controvertido, por tanto se hace innecesario profundizar sobre el cumplimiento o no de la misma. Así se establece.

La cláusula Cuarta del contrato objeto de acción de cumplimiento (fls. 8 al 12), establece lo siguiente:

“Cuarta: El propietario declara haber recibido en este acto de manos de la optante, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.000.000,00), en moneda de curso legal, en calidad de ARRAS para garantizar el cabal cumplimiento por parte de la Optante de la obligación de adquirir el inmueble ofertado por el Propietario.-“

Con relación a ésta cláusula, las partes manifestaron en sus diferentes escritos, que efectivamente el demandado de autos recibió en calidad de arras una cantidad que hoy equivalen por conversión monetaria a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), los cuales darán garantía del cabal cumplimiento de la obligación asumida por la optante en adquirir el inmueble ofertado; por tanto, esta cláusula tampoco es un hecho controvertido en el presente juicio, haciéndose inoficioso entrar a conocer en detalle sobre el cumplimiento o no de dicha cláusula. Así se establece.

La cláusula quinta del contrato de marras (fls. 8 al 12), establece:

“Quinta: Si la optante no cumpliere con la obligación asumida en este documento deberá pagar a título de cláusula penal el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en calidad de arras, dado que las mismas garantizan el cumplimiento de la obligación contraía por La Optante.-“

Dicha cláusula contiene una cláusula penal para la optante- aquí demandante-, en caso que incumpliere el contrato, es decir, que la cláusula en cuestión no impuso al demandado ninguna obligación. En consecuencia, visto que se está analizando el incumplimiento del demandado, es innecesario profundizar en el análisis de la misma. Así se establece.

Continuando con el detalle de las cláusulas del contrato objeto de cumplimiento en el presente juicio, la cláusula sexta, reza:

Sexta: El Propietario conviene expresamente en traspasar la posesión y propiedad del referido inmueble una vez que el mismo sea entregado por los actuales ocupantes del mismo, quienes lo detentan en calidad de arrendatarios, según contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Quinta de esta ciudad, bajo el No. 86, tomo 219 de fecha 09-09-2005 el cual se encuentra en juicio de ejecución, habiéndose ordenado la entrega del inmueble a El Propietario, según sentencia emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 04 de mayo de 2007.- La Optante declara conocer la situación señalada y tomará posesión del inmueble una vez se de cumplimiento a la decisión judicial anteriormente indicada.

Sobre ésta cláusula, se observa que la parte actora manifiesta en su escrito libelar, que el demandado convino en traspasarle la posesión y propiedad del inmueble conforme a lo pactado; y por cuanto los ocupantes del inmueble lo entregaron libre de personas y cosas el 31 de diciembre de 2007, -a decir de la actora- el demandado tenía el compromiso de traspasar la posesión y propiedad del inmueble prometido en el contrato objeto de cumplimiento, tal como fue acordado entre las partes y que sin embargo, el demandado no cumplió con lo establecido en dicha cláusula.

En apoyo a su teoría, continúa la demandante exponiendo, que en virtud de las vacaciones judiciales del año 2007, vale decir, del 15 de agosto de 2007 al 15 de septiembre de 2007, se interrumpió el impulso procesal para intentar obtener la entrega del inmueble por parte de los inquilinos y por consiguiente el traspaso de la posesión y de la propiedad a su favor; por ello el contrato no tenía fecha cierta de culminación.

Efectivamente, de la lectura de la cláusula bajo análisis, se desprende de forma clara que el demandado convino en traspasar la posesión y propiedad del inmueble, una vez que los inquilinos hubieren entregado el mismo. De los autos se desprende que éstos inquilinos entregaron el bien inmueble objeto de promesa bilateral de compra-venta, según convenio entre el demandado y ellos, el pasado 31 de diciembre de 2007.

Ahora bien, la parte in fine del artículo 12 del Código Adjetivo Civil, impone a los Jueces el deber de interpretar los contratos ateniéndose al propósito e intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En virtud de lo expuesto, las cláusulas pactadas entre los contratantes, deben ser interpretadas en forma armónica o en conjunto y no en forma individual o separada, ya que se desnaturalizaría el verdadero propósito e intención de las partes.

En éste sentido, se observa que la demandante en la cláusula Segunda, se comprometió a adquirir el inmueble en el plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, el cual culminó en pasado 29 de septiembre de 2007, según cuadro demostrativo realizado anteriormente, que determinó con absoluta claridad, el lapso de duración del contrato objeto de controversia.

Por tal motivo, mal podría el propietario traspasar la propiedad y posesión del inmueble, cuando éste no había recibido el pago total pactado del precio del mismo a la fecha de culminación del contrato.

Sobre éste respecto, el manual sustantivo civil establece:

Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Artículo 1.479.- El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes.

Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes en el acto de la venta. También puede estipularse que la elección del tercero se haga con posterioridad por las partes, de común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convención el modo de nombrar el tercero a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede hacer la determinación del precio, la venta es nula.

También puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y en un día determinado.

Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

En atención a la cláusula segunda y siguiendo lo establecido en el Código Civil, es evidente que la optante compradora debía pagar el precio dentro del plazo convenido (90 días) y al no hacerlo incurrió en un incumplimiento contractual.

La parte actora, no trajo a los autos ningún elemento serio de fuerte convicción que demuestre que dio cumplimiento a su obligación principal, cual era la de pagar el precio en el tiempo convenido, pues, hasta la presente fecha –según aduce el demandado- el ciudadano VISTO BUENO no ha recibido cantidad alguna por concepto de pago o abono del capital, excepto lo recibido de la compradora en calidad de arras. Igualmente, se aprecia que dicho alegato no fue debatido, negado, rechazado y/o contradicho por la demandante en ninguna de las etapas del proceso, quedando demostrado así, que la demandante de autos, hasta la fecha, no ha pagado el precio pactado como valor del inmueble ofrecido en promesa de venta, incumpliendo con la obligación de pagar el precio pactado conforme lo a lo previsto en el contrato.

Por consiguiente, tampoco existe evidencia en autos que el demandado haya incumplido con dicha cláusula, en virtud que no fue sino hasta el 14 de enero de 2008 que ofreció o prometió en venta el inmueble a unos terceros, cuando el contrato objeto de marras culminó o terminó en fecha 29 de agosto de 2007, tal como lo determinó el Tribunal anteriormente.

La demandante manifiesta no haber cumplido con el compromiso de pago por cuanto las vacaciones judiciales interrumpirían el desalojo del inmueble; situación que no guarda relación con la obligación de pagar el precio pactado en el tiempo convenido, pues el pago no se iba a realizar en los Tribunales, máxime, cuando las vacaciones judiciales no interrumpen las labores de las oficinas notariales, registros inmobiliarios, entidades bancarias y de ahorro y préstamo, por lo cual mal puede la demandante de autos excusar el incumplimiento del pago con las vacaciones judiciales.

En consecuencia, ante la falta de pago, el demandado de autos no podía cumplir cabalmente con la cláusula sexta y traspasar la posesión y propiedad del inmueble, cuando no había recibido el pago.

Cabe destacar que a pesar que la demandante no manifestó al Tribunal en sus diferentes escritos, que estaba tramitando la diferencia del precio pactado ante una entidad bancaria; sin embargo, el demandado de autos si lo trajo a colación, comprendiendo el Tribunal que cualquier obstáculo o cualquier tardanza ante dichas instituciones, podrían ser motivo de incumplimiento de la demandante, pero no imputable a ella.

Sin embargo, no existe argumentación alguna de la actora inclinada a manifestar que su incumplimiento en el pago durante el lapso fijado, lo fue por causas ajenas a su voluntad en virtud del retraso de las entidades bancarias ante las cuales estaba tramitando el crédito hipotecario, lo cual hubiese sido entendible en virtud de lo complicado de dichos trámites bancarios. No obstante, el alegato de las vacaciones judiciales y la posterior entrega del inmueble no es causa justificada para incumplir con el pago del precio pactado, en virtud que el compromiso asumido de pagar el precio, fue en un lapso de noventa (90) días continuos, recordando nuevamente que dicha cláusula tiene fuerza de Ley entre los aquí contratantes.

También cabe resaltar que existe un proyecto de contrato que posiblemente modificaría las cláusulas del contrato original, que fue denominado por la actora “addendum” y que riela al folio 21 del presente expediente (pieza I), que otorgaría sesenta (60) días más a la optante aquí demandante para el cumplimiento en el pago del precio pactado; tiempo durante el cual, de haberse aprobado dicho adendum, la actora tampoco cumplió.

En todo caso, lo que es importante precisar, es que el contrato celebrado el 01/06/2007 se mantuvo intacto en sus términos, por cuanto no sufrió ninguna alteración. Por ende, el plazo para el pago se mantuvo en 90 días calendario.

En tal sentido, a pesar de existir un aparente incumplimiento del demandado sobre la Cláusula Sexta del Contrato bajo análisis, en virtud que los inquilinos que ocupaban el inmueble entregaron el mismo libre de personas y cosas, ésta entrega se realizó fuera del lapso pactado por las partes como duración del contrato, recordando que la entrega del inmueble por parte de los inquilinos se hizo efectiva el 31 de diciembre de 2007 y la duración del contrato celebrado entre las partes para el cumplimiento de las obligaciones asumidas, estuvo comprendido entre el 01 de junio de 2007 y el 29 de agosto de 2007, por lo tanto, mal podría el demandado haber traspasado la propiedad y posesión del inmueble cuando, como ha quedado claro para el Tribunal, la demandante no ha pagado el precio pactado.

Este tipo de contravenciones se encuentra prevista por el legislador, en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

En tal sentido, analizadas y sintetizadas todas las actas que componen el presente expediente y de las cláusulas del contrato objeto de marras, este Jurisdicente, en apego al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, no encuentra ningún tipo de incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta por parte del demandado lo suficientemente contundente como para obligarlo a traspasar la propiedad y posesión del inmueble a la demandante, en virtud que a la fecha, la demandante de autos no ha pagado el precio, quedando así insatisfecho el tercer requisito para la procedencia de la acción principal intentada. Así se decide.

Por lo antes expuesto, es forzoso para quien aquí juzga, declarar sin lugar la acción principal intentada y en consecuencia, condenar en costas a la parte actora, tal como se hará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Ahora bien, dada las resultas del presente fallo y en virtud del cumplimiento de contrato objeto de marras, por cuanto a los autos se consignó del folio 364 al folio 371 copia fotostática certificada de la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente No. 4.959, antes valorado por éste Tribunal, en la cual se declaró inválida la Oferta Real de Pago, este Tribunal por vía de consecuencia en aras de aplicar una recta administración de la justicia y siguiendo el principio de igualdad entre las partes, es prudente e impretermitible pronunciarse sobre la contraprestación dada por el actor y recibida por el demandado tal como así lo hicieron saber en la cláusula Cuarta del contrato objeto de controversia, lo cual en cumplimiento de la cláusula Quinta del Contrato antes trascrita, por cuanto existió un incumplimiento por parte de la demandante y por cuanto no existe en autos prueba en contrario que demuestre que dicho incumplimiento haya sido de buena fe, es decir, causas involuntarias y ajenas a la voluntad de la demandante, el demandado deberá restituir a la demandante la cantidad que hoy equivalen a VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 20.000,00), por aplicación analógica de la cláusula quinta del contrato varias veces detallado en el presente fallo. Así se decide.

SOBRE LA RECONVENCIÓN

El ciudadano V.A.B.L., junto con el escrito de contestación de la demanda de fecha 26 de marzo de 2008 (fls. 135 al 147), formuló una mutua petición a la demandante de autos para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a pagarle los DAÑOS Y PERJUICIOS que por su irregular proceder le causaron.

En este sentido, el artículo 365 del manual adjetivo civil, permite en los juicios civiles la mutua petición, estableciendo además en forma clara que dicha solicitud debe estar circunscrita en los requisitos de las demandas establecidos en el artículo 340 Ejusdem. A tal efecto señala lo siguiente:

Artículo 365.- Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

En la parte in fine del artículo bajo estudio, se menciona la norma que regula la forma impretermitible que debe contener toda demanda en los juicios civiles, recordando que la mutua petición es una demanda en contra de quien está demandando la acción principal y por tanto, conforme al ordinal 7° del artículo 340, que reza “7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”, el demandante debió especificar con meridiana claridad los daños en forma amplia y detallada y la causa que originó tales daños, sin que quede la menor duda de su petición.

Sobre éste particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, estableció mediante decisión de fecha 15 de junio de 2000, caso: Aerolíneas Argentinas, C.A. contra Banco Central de Venezuela y La República de Venezuela, magistrado ponente: Carlos Escarrá Malavé, exp. N° 15.531, dejó sentado:

En este orden de ideas, observa la Sala que efectivamente el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordena que el actor en su libelo de demanda, especifique los daños que alega haber sufrido junto con sus causas. No indica –como se puede observar- alguna formalidad especial para realizar la especificación de los mismos y menos aún sobre las causas que originan tales daños.

La Sala entiende que esta obligación del actor contenida en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que pueden reclamarse, sino más bien a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento. Para la doctrina nacional, este requerimiento de la norma adjetiva civil se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permitan garantizar el derecho constitucional a la defensa. Expresa el autor A.R.-Romberg sobre el particular, lo siguiente:

Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7° del Artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas.

No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas. La Corte de Casación ha sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo, no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas en forma genérica y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas. Pero si esto vale para la especificación de los daños y perjuicios, no ocurre lo mismo con la estimación de su monto, la cual puede dejarse reservada por el demandante para su determinación por expertos, mediante experticia complementaria del fallo, cuando el juez no pueda estimar la cantidad según las pruebas, como lo permite el Art. 249 C.P.C.

(Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Tomo III. El Procedimiento Ordinario. Página 19).

En opinión de esa doctrina, que esta Sala Político-Administrativa hace suya, la especificación de los daños y sus causas no se refiere a la cuantificación de los daños, ya que tal estimación puede dejarse, conforme lo prevé el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, al sometimiento de una experticia que complemente el fallo, si los daños no pudieran ser calculados por el juez. La especificación de los daños y sus causas exige las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor.

La misma Sala en decisión de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado: José Rafael Tinoco, caso Corporación Revi, C.A. en contra de Banco Industrial de Venezuela, estableció:

Para empezar es necesario que exista una falta o culpa, es decir, un hecho ilícito. Luego, se requiere la presencia de un daño, el cual debe a su vez tener un carácter cierto y un carácter personal. Finalmente, el accionante debe demostrar la relación causa efecto o relación de causalidad, pues no basta que un particular haya sufrido daños, sino que es necesario también que tales daños puedan atribuirse al hecho ilícito predeterminado, esta relación de causalidad puede además romperse en presencia de circunstancias exoneratorias, a saber: falta de la víctima, fuerza mayor, caso fortuito y hecho de un tercero.

En tal sentido, este Tribunal en principio, deberá determinar si efectivamente existe culpabilidad en la demandante para establecer la verificación o no del hecho ilícito.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de abril de 2004, caso: J.P.P.M. en contra de C.H.K.B. y Gerhardt O.K.R., magistrado: Franklin Arrieche G., expuso:

Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

Así las cosas, y bajo las directrices de la Sala antes citada, la demandante debió incurrir en: 1) contraer una obligación imposible y ocultar o disimular esta imposibilidad al acreedor; 2) que el contrato sea inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos y subjetivos que puedan afectarle siempre que ello sea imputable a la mala fe o ocultación del deudor; 3) que el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella (mera violación de la obligación contractual); ésta última deberá tener los siguientes requisitos: a) el hecho debe implicar violación de un deber legal independiente del contrato; b) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato; todo a los fines de haber incurrido en un hecho ilícito.

Ahora bien, de autos no se desprenden argumentos de hecho y de derecho que pueda considerar la convención celebrada entre las partes como un acto ilícito. Inclusive el incumplimiento de la demandante en pagar el precio durante el lapso o plazo otorgado para ello en el contrato, no es causal de un hecho ilícito y menos si no existió intencionalidad en el incumplimiento de la demandante, puesto que el propio demandado trajo a los autos que la ciudadana L.C.A.C. estaba tramitando un crédito a los fines de honrar la deuda contraída en el contrato de promesa bilateral de compra venta; y cualquier retraso en dicho procedimiento de solicitud de crédito, no puede ser imputable a la demandante, salvo que exista plena prueba de ello.

Por otra parte, el contrato no resultó inútil, así como tampoco nulo, puesto que el contrato se cumplió a cabalidad, tanto así que el demandado de autos retuvo, -a pesar que no existía sentencia definitivamente firme que resolviera el contrato, pero que obviamente la demandante incumplió como ya se determinó- el 50% del dinero recibido en calidad de arras, como penalización por el incumplimiento de pago, pero ello no configura una causal dañosa para el demandado, puesto que éste en ningún momento perdió el inmueble prometido en venta.

Al no existir hecho ilícito que genere un daño, no podrá prosperar la acción de daños y perjuicios, en virtud que, a todo evento, el demandado reconviniente debió demostrar al Tribunal antes de manifestar un daño, que la demandante incurrió en un hecho ilícito derivado de la contratación de una promesa bilateral de compra venta de un inmueble. Por tanto, entrar a conocer los posibles daños sufridos por el reconviniente sin mediar daño o culpabilidad ilícita por parte de la demandada, la mutua petición deberá sucumbir en su declaratoria sin lugar, tal como se hará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, interpuesta por la ciudadana L.C.A.C., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-16.981.200, de este domicilio y hábil, contra del ciudadano V.A.B.L., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-3.792.521, con domicilio procesal en el Edificio Don Vale, Carrera 6 entre calles 15 y 16, Piso 6, Apartamento 62 de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, relacionada con el contrato de Promesa Bilateral de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 01 de junio de 2007, inserto bajo el No. 64, tomo 163, folios 143-145 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial.

SEGUNDO

El demandado de autos deberá pagar a la demandante de autos, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de reintegro del 50% de las ARRAS por él recibidas, en aplicación a la cláusula quinta del contrato antes aludido.

TERCERO

Sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano V.A.B.L., arriba identificado, contra de la ciudadana L.C.A.C., antes identificada.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el juicio principal, según el supuesto genérico de vencimiento total, conforme a lo disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la reconvención o mutua petición propuesta, según el principio genérico de vencimiento total, conforme a lo disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinticuatro (25) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

J.M.C.Z.

El Juez Jocelynn Granados S.

Secretaria

Exp. 19.557

JMCZ/cm.-

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 horas de la mañana y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados S.

Secretaria