Decisión nº 15-07-01 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 28 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y TRÁNSITO DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 28 de julio de 2015

Años 205º y 156º

ASUNTO Nº EH21-V-2014-000103

Sent. N° 15-07-01.

VISTOS SIN INFORMES DE LAS PARTES

:

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Leximar N.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.183.584, representada por el abogado en ejercicio V.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.916, en contra de la ciudadana A.Q.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.402.102.

Alega la actora en el libelo de demanda que consta de documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas, en fecha 15 de octubre de 2013, asentado bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos, que la ciudadana A.Q.G. le dio en venta a plazo una casa de habitación de su propiedad de las siguientes características: paredes de bloques, techo de tabelones, pisos de cemento, frisada, pintada, puertas de hierro y madera, ventanas de madera, distribuida en sala de recibo, comedor, cocina, área de lavandería, patio, estacionamiento para cuatro (4) vehículos, un (1) porche con jardinería, cuatro (4) habitaciones, un cuarto para depósito, cinco baños tres internos y dos externos, con sus respectivos servicios de luz, aguas blancas y servidas, construida en una extensión de terreno de seiscientos noventa y tres metros cuadrados con doce centímetros cuadrados (693,12 M2) y un área de construcción de trescientos un metros cuadrados con cero dos centímetros cuadrados (310,02 M2), según ficha catastral 06040411210306, ubicado en el Barrio F.d.M., avenida Altamira Nº 15, Parroquia C.d.J., Municipio y Estado Barinas, alinderado así: norte: con casa Nº 17, sur: con casa Nº 13, este: con casa Nº 30-45 y oeste: avenida Altamira; el cual dice pertenecerle a la vendedora según documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, la vivienda anotada bajo el Nº 9303, 9304 y 9305, Folios 11546, 11547, 11548, 11549 y 11550, de fecha 30 de julio de 2010, y el terreno bajo el Nº 288.5.2.9.1567 de fecha 22 de agosto de 2013.

Que el precio de la venta es por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00), habiéndose convenido el pago así: que el 19 de julio de 2013 le entregó a la compradora la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), mediante cheque de gerencia Nº 92019086 del Banco Mercantil a nombre de A.Q.G.; la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) el 28 de octubre de 2013, y la cantidad restante, a saber, trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00) al momento de protocolizar el documento definitivo. Que se estableció una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos a partir de la firma de dicho contrato; que la vendedora se obligó a entregar oportunamente todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, el cual se prorrogaba automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos, y que las consecuencias derivadas de dicho retardo no serían imputadas a la compradora. Que tal contrato es de compra venta a plazo y no de opción de compraventa como sostiene fue denominado por el abogado redactor. Citó sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/11/2013, caso O.P.M. contra Agropecuaria Santiago C.A., afirmando que de dicho extracto se evidencia que el contrato que firmó con A.Q.G. es de compraventa.

Que a los fines de cumplir con su obligación de compradora, tramitó por ante el Banco Industrial de Venezuela, a través de la Ley de Política Habitacional, ente que afirma haberle aprobado el crédito, según nota de la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 11/03/2014; que en fecha 24 de marzo de 2014, quedaron en encontrarse en el Registro, donde ella iba a llevar copia de los requisitos exigidos por esa oficina para introducir el documento redactado por el abogado del Banco, que la ciudadana A.Q.G. no se presentó en el Registro, que no le atendió las llamadas ni la pudo localizar en todo el día, que en la noche fue a su casa manifestándole que la había llamado todo el día para que buscara los requisitos que pedía el Registro para poder darle curso, quien le respondió que ya no iba a vender la casa por ese precio, que costaba más de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00).

Que en vista de ello, la citó al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que el 26/03/2014, a las 10:00 a.m. acudieron ambas asistidas de abogado a la Sala de Audiencias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Barinas, donde la ciudadana A.Q.G., expuso que a su vivienda se le había incrementado el valor. Adujo que el Banco Industrial de Venezuela aprobó el crédito y la Consultoría Jurídica redactó el documento, el cual retiró el 22/03/2014, que no se pudo introducir al Registro por no haber entregado la mencionada ciudadana los recaudos necesarios para la protocolización; que una vez registrado el documento el Banco le iba a entregar el cheque a la señora A.Q.G.; que para cumplirle vendió su casa, que está confinada en una habitación con sus dos menores hijas, en la casa de la abuela paterna de sus hijas; que cuando hicieron el negocio llevó parte de sus bienes muebles y los depositó en una habitación de la casa que le vendió esa señora, a saber: una bombona de gas de 18 kilos, dos (2) maletas, una motobomba de agua, una licuadora, cuatro vacíos de cerveza, dos (2) bicicletas de niño, una (1) botella de agua, cepillos y tobos para limpieza.

Que con fundamento en los artículos 1.133, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil, y por las razones de hecho expuestas, demanda a la ciudadana A.Q.G., para que convenga en la ejecución o cumplimiento total del contrato de compraventa del inmueble constituido por la casa de habitación con las características, áreas de terreno y construcción, ubicación y linderos, ya indicados, y en caso contrario, sea condenada por el Tribunal a que le haga la tradición de la propiedad otorgándole el documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio y Estado Barinas, colocándola en posesión y dominio del referido inmueble, conforme a lo previsto en los artículos 1.487 y 1.488 ejusdem. Solicitó se ordene el registro del fallo a los fines de suplir el otorgamiento de la escritura. Expuso poner a disposición de la vendedora el cheque emitido a nombre de ésta por el Banco Industrial de Venezuela, el cual dijo ser entregado en el acto de la firma del documento. Manifestó estimar la demanda en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) más las costas y costos del procedimiento, equivalente a 3.149,6062 Unidades Tributarias.

Acompañó: original de contrato denominado ‘de opción de compraventa’ suscrito por las ciudadanas A.Q.G. y Leximar N.M.R., del inmueble allí descrito, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 15/10/2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos; copia simple de documento por el cual la ciudadana A.Q.G. dio en venta a la ciudadana Leximar N.M.R., el inmueble allí descrito, constituyendo ésta última hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, C.A., autenticado por ante la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., de fecha 11/03/2014, bajo el Nº 49, Tomo 6 de los libros respectivos llevados por dicha Notaría, otorgado sólo en lo que respecta a la firma de la apoderada de la referida entidad bancaria ciudadana Vivien Omaivi B.M., y de los testigos ciudadanos A.B. y Thaisely Albarrán, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.906.872 y 16.900.859 en su orden; original de: acta S/N de fecha 26/03/2014, levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Barinas, con motivo de la audiencia de asesoría legal celebrada por la funcionaria encargada ciudadana F.D.A. con los comparecientes ciudadanas Leximar N.M.R. y A.Q.G., asistidas por los abogados en ejercicio X.d.L.P.C. y J.A.P.A.; copia simple de: constancia de entrega de documento signada con el Nº 2014-00033 expedida por el Banco Industrial de Venezuela, a nombre de la ciudadana Leximar N.M.R., de fecha 22/03/2014, Nº Exp. 0030113; actas de registro civil de nacimiento de las niñas A.D. y M.V.C.M., asentadas por ante laPrefectura de la Parroquia C.d.J.d.M.B.d.E.B.,bajo los Nros. 4364 y 2409, de fechas04/11/2007 y 28/07/2011 respectivamente; original de documento privado por el cual la ciudadana X.d.L.P.C. hace constar que la ciudadana Leximar N.M.R.d. mutuo acuerdo con la ciudadana A.Q.G., dejó los bienes muebles allí descritos en la casa de opción a compraventa ubicado en el Barrio F.d.M., avenida Altamira Nº 15 de la Parroquia C.d.J., Municipio Barinas, Estado Barinas, el 15/01/2014.

En fecha 27 de mayo de 2014, se realizó el sorteo de distribución de causas por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la demanda intentada, la cual se admitió por auto dictado el 28 de aquél mes y año, ordenándose emplazar a la demandada ciudadana A.Q.G., para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

En fecha 18 de junio de 2014, se libraron los recaudos para la citación de la demandada, quien fue citada personalmente el 29 de septiembre de 2014, según consta de la diligencia suscrita y el recibo de citación consignado por el Alguacil, cursantes alos folios33 y 34 en su orden.

Dentro del lapso legal, la ciudadana A.Q.G. asistida por el abogado en ejercicio L.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.728, presentó escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola por ser temeraria e infundada en todas y cada una de sus partes. Negó, rechazó y contradijo que le haya dado en venta a plazo el inmueble en cuestión, que lo cierto es que lo acordado entre ellas fue un contrato con opción a compra, tal y como está suscrito en el documento cursante a los folios 07 al 12; que haya incurrido en incumplimiento de contrato, por cuanto el documento de opción a compraventa fue suscrito el 15/10/2013, que en la cláusula cuarta estableció que tendría una vigencia de noventa (90) días continuos, que venció el 13/01/2014, que como se estableció una prórroga de treinta (30) días continuos, ésta finalizó el 15/02/2014; que la accionante anexó un documento de finiquito emanado del Banco Industrial de Venezuela en el que le aprobaron un crédito en fecha 11/03/2014, que la actora de manera expresa confiesa que le fue aprobado fuera del lapso establecido para el pago de la totalidad del precio convenido en el contrato de opción a compraventa, que por ello quien incumplió con su obligación fue la actora y no su persona. Negó, rechazó y contradijo que no le vendía a la actora porque a la vivienda se le incrementó el valor, sino que ella no cumplió en el lapso y prórroga establecidas.

Durante el lapso legal, ambas partes presentaron escritos de pruebas, mediante los cuales promovieron las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Original de contrato denominado ‘de opción de compraventa’ suscrito por las ciudadanas A.Q.G. y Leximar N.M.R., del inmueble allí descrito, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 15/10/2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Copia simple de documento por el cual la ciudadana A.Q.G. dio en venta a la ciudadana Leximar N.M.R., el inmueble allí descrito, quien constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, C.A., autenticado por ante la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., de fecha 11/03/2014, bajo el Nº 49, Tomo 6 de los libros respectivos llevados por dicha Notaría, otorgado sólo en lo que respecta a la firma de la apoderada de la referida entidad bancaria ciudadana Vivien Omaivi B.M., y de los testigos ciudadanos A.B. y Thaisely Albarrán, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.906.872 y 16.900.859 en su orden. Se aprecia en todo su valor para comprobar que la entidad bancaria en cuestión aprobó crédito a favor de la ciudadana Leximar N.M.R., para la adquisición del inmueble a que se contrae, y sobre el cual se constituiría hipoteca convencional de primer grado a favor de tal Banco.

3. Original de acta S/N de fecha 26 de marzo de 2014, levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Barinas, con motivo de la audiencia de asesoría legal correspondiente en la materia establecida en la Resolución Nº 11 de fecha 05/02/2013 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat (G.O. Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013), celebrada por la funcionaria encargada ciudadana F.D.A. con los comparecientes ciudadanas Leximar N.M.R. y A.Q.G., asistidas por los abogados en ejercicio X.d.L.P.C. y J.A.P.A., siendo partes las ciudadanas Leximar N.M.R., en su condición de optante a compra de una vivienda ubicada en el Barrio F.d.M., avenida Altamira Nº 15 de la Parroquia C.d.J.d.M.B.d.E.B., y A.Q.G., en su condición de propietaria del referido inmueble, exponiendo la optante a compra que: “En fecha 15 de Octubre de 2013 suscribí promesa de Opción a Compra Venta, con la ciudadana A.Q.G., para adquirir una vivienda por la Ley de Ahorro Obligatorio de Vivienda,…(sic) una vez tramitado y aprobado el crédito me dirijo a la propietaria para solicitarle los demás registros para la protocolización del documento y me insinúa que su vivienda ha aumentado. Actualmente vivo arrimada en casa de un familiar…(omissis)”. Exponiendo la propietaria que: “Su vivienda actualmente se le incrementa el valor de la vivienda, haciendo la exposición de motivo su abogado asistente en donde manifiesta que esta no es la oficina encargada de ventilar este asunto y que en el mencionado contrato el lapso establecido era de noventa días con una prórroga de treinta días más, añadiendo que en caso de la materialización de la venta, no tiene a donde mudarse”. La mencionada Superintendencia, en virtud de que las partes no llegaron a acuerdo alguno, instó a solicitar ante BANAVIH, manifestando la negativa de venta del inmueble el pronunciamiento correspondiente, e instó a acudir ante el órgano judicial competente para obtener pronunciamiento definitivo con respecto al caso planteado. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, por haber sido celebrada por ante un organismo público.

4. Posiciones juradas. No fueron evacuadas en virtud de no haberse practicado la citación de la demandada ciudadana A.Q.G., por las razones expuestas en la diligencia suscrita por el Alguacil Titular de este Tribunal, cursante al folio 47.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• El mérito de los autos, específicamente el que consta en el libelo de demanda que señala: “A los fines de cumplir con mi obligación de compradora tramité por ante el Banco Industrial de Venezuela a través de la Ley de Política Habitacional, ente que me aprobó el crédito, lo que se evidencia de la notaría interna del grupo financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 11 de marzo de 2.014”. Tratándose de una afirmación expresa efectuada por la parte actora en el libelo de la demanda aquí presentado, hace contra ella plena prueba, y por ende, se aprecia en todo su valor, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil.

• Original de contrato denominado ‘de opción de compraventa’ suscrito por las ciudadanas A.Q.G. y Leximar N.M.R., del inmueble allí descrito, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 15/10/2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Oficiar a la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, Caracas, para que dentro del lapso de veinticinco (25) días de despacho siguientes a la fecha de entrega del oficio en cuestión por parte del Alguacil de este Juzgado, en la oficina de correo correspondiente, informara sobre cual fue su decisión sobre la comunicación recibida por esa Institución en fecha 14 de abril de 2014, debidamente firmada por la ciudadana Leximar N.M.R., titular de la cédula de identidad Nº 14.183.584. En fecha 09/01/2015 se libró oficio Nº 0035, el cual fue entregado el13/01/2015, conforme se evidencia de la diligencia suscrita por el Alguacil de este Juzgado, inserta al folio 46, cuya respuesta no fue recibida, y por ende, mal puede ser valorada.

Por auto dictado en fecha 13 de abril de 2015, se señaló que vencido como se encontraba el término previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, sin que ninguna de las partes hubiese presentado escrito de informes, el Tribunal dijo “Vistos” entrando en fase para dictar sentencia dentro del lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a aquél, conforme a lo establecido en el artículo 515 ejusdem.

PREVIO:

Seguidamente quien aquí decide observa que por cuanto la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento o ejecución se pretende en esta causa constituye un hecho controvertido, ello en virtud de que la actora Leximar N.M.R., sostiene haber suscrito con la ciudadana A.Q.G., contrato de venta a plazo del inmueble que describe, autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas, en fecha 15 de octubre de 2013, asentado bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos, y que no es una opción de compraventa como sostiene fue denominado por el abogado redactor; en tanto que la accionada afirma que lo acordado entre ellas fue un contrato con opción a compra, tal y como está suscrito en el documento cursante a los folios 07 al 12, ha de precisarse lo dispuesto en el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

En consecuencia, en atención a la facultad estipulada en la citada disposición legal, esta juzgadora procede a determinarla en los siguientes términos:

La teoría general del contrato, estudia todo lo relacionado con esta fuente principalísima de obligaciones, es decir, concepto, clasificación, estructura, efectos y terminación. Dentro de tal teoría, encontramos los hechos, actos y negocios jurídicos, siendo este último, el acto por el cual un sujeto de derecho regula sus intereses propios en las relaciones con los otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico dispone para determinar sus efectos jurídicos; y los cuales pueden ser unilaterales y bilaterales.

Por su parte, el negocio jurídico bilateral consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común. Estos a su vez, se clasifican en acuerdos, convención y contratos.

El artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, así:

Es la convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

De otro modo, encontramos dentro de la clasificación de los contratos, y atendiendo a las normas legales que lo regulen, los denominados contratos innominados o atípicos, que son los que carecen de regulación legal específica, aun cuando en la doctrina y en la práctica tengan una denominación, pues son producto de la autonomía de la voluntad, se rigen por las reglas fijadas por las partes contratantes, siempre que no violen normas imperativas y supletoriamente, por normas y principios generales a todos los contratos en cuya categoría estén comprendidos, y a los principios generales aplicables a los mismos.

Los contratos preliminares, también denominados por la doctrina promesas, precontratos o contratos preparatorios, son negocios jurídicos bilaterales, que se caracterizan por producir el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrarlo una o ambas partes.

Sobre la promesa bilateral de compra-venta, (también llamada por algunos autores precontrato o contrato preparatorio de compraventa), la doctrina patria sostiene, que:

…(sic). La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compraventa, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

Es un convenio porque no solo se cumplen en su formación todos los requisitos inherentes al contrato, sino porque estas dos expresiones son equivalentes para el legislador venezolano; decimos partes y no personas porque nos estamos refiriendo a un contrato innominado, pero afirmamos que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa por ser éste el objeto de dicho contrato; afirmamos que se comprometen a concurrir ellas mismas ya que, de no ser así, cambiaría la naturaleza jurídica de la institución; y agregamos, por último, que no han querido, no han podido o no les ha convenido celebrar en el momento, puesto que cualquiera de estos tres supuestos constituirán siempre el motivo de la celebración de semejante convenio.

Admitido, como lo hemos hecho, que la promesa bilateral de compra y venta no es más que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él…(omissis).

En cuanto a la promesa bilateral de compra y venta, la diferencia fundamental con el contrato de compraventa se encuentra en que éste último constituye el objeto de aquél y, en consecuencia, cuando éste se celebra simplemente se está consumando el anterior. En efecto, mediante el precontrato o contrato innominado de compra y venta las partes se comprometen a celebrar otro contrato, el de compraventa, luego al dar cumplimiento a dicho compromiso ya no tendremos más el precontrato, el cual habrá desaparecido para dar paso a la compraventa como tal…(sic)

. (Tomado de la obra Contratos, Volumen II, A.R.M.E., Primera Edición, 1998).

“Es el contrato por el cual dos o más personas se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta…(sic).

En Venezuela,… en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…(sic). (Tomado de la obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, J.L.A.G., Décima Sexta Edición, año 2006).

“…la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio…(omissis). (Tomado de la obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, E.M.L.E.P.S., UCAB, Caracas 2007).

De los criterios doctrinarios que preceden, los cuales comparte plenamente esta sentenciadora, se colige claramente que, el contrato de compraventa constituye el objeto de la promesa bilateral de compra y venta o contrato preparatorio de compraventa, razón por la cual mal pueden equipararse tales términos, a un contrato de venta a plazo, como erróneamente lo adujo la accionante en el libelo de la demanda.

De otro modo, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, establece:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

En el caso de autos, del contenido del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, de fecha 15/10/2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos, contentivo del contrato suscrito por las partes en litigio, acompañado como instrumento fundamental de la pretensión de cumplimiento del mismo aquí ejercida, y cuya naturaleza se analiza, se desprende que las partes contratantes y hoy en controversia, en forma expresa convinieron en celebrar un contrato de opción de compraventa, el cual conforme a las motivaciones que preceden, constituye dentro de nuestra legislación, un contrato innominado inmerso en los contratos preliminares, y dado que en éste ambas partes asumieron obligaciones, es por lo que, tomando en consideración los fundamentos (jurídicos y doctrinarios) antes señalados, resulta forzoso para quien aquí decide determinar que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio en esta causa -cumplimiento o ejecución-, es la de una promesa bilateral de compraventa, o contrato preparatorio de compraventa, también conocido en la práctica como un contrato de opción de compraventa; Y ASÍ SE DECLARA.

Para decidir este Tribunal observa:

La pretensión aquí ejercida versa sobre el cumplimiento o ejecución del contrato de opción de compraventa celebrado entre las ciudadanas Leximar N.M.R. -actora- y A.Q.G. -demandada-, autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas, de fecha 15 de octubre de 2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos, alegando la accionante que la ciudadana A.Q.G. le dio en venta a plazo el inmueble cuyas características, áreas de terreno y construcción, ubicación y linderos señaló; que el pago del precio estipulado en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00), fue convenido así: que el 19/07/2013 le entregó la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), mediante cheque de gerencia que señaló, la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) el 28/10/2013, y la cantidad restante de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00) al momento de protocolizar el documento definitivo; que se estableció una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos a partir de la firma del mismo; que la vendedora se obligó a entregar oportunamente todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, el cual se prorrogaba automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos, y que las consecuencias derivadas de dicho retardo no serían imputadas a la compradora; que a los fines de cumplir con su obligación de compradora, tramitó por ante el Banco Industrial de Venezuela, a través de la Ley de Política Habitacional, ente que afirma haberle aprobado el crédito, según nota de la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 11/03/2014; que en fecha 24 de marzo de 2014, quedaron en encontrarse en el Registro, donde ella iba a llevar copia de los requisitos exigidos por esa oficina para introducir el documento redactado por el abogado del Banco, que la ciudadana A.Q.G. no se presentó en el Registro, que no le atendió las llamadas ni la pudo localizar en todo el día, que en la noche fue a su casa manifestándole que la había llamado todo el día para que buscara los requisitos que pedía el Registro para poder darle curso, quien le respondió que ya no iba a vender la casa por ese precio, que costaba más de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00); que el Banco Industrial de Venezuela aprobó el crédito y la Consultoría Jurídica redactó el documento, el cual retiró el 22/03/2014, que no se pudo introducir al Registro por no haber entregado la mencionada ciudadana los recaudos necesarios para la protocolización.

El artículo 1.167 del Código Civil, establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

Por su parte, la accionada debidamente asistida de profesional del derecho, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la negó, rechazó y contradijoen todas y cada una de sus partes. Negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en incumplimiento de contrato, que el documento de opción a compraventa fue suscrito el 15/10/2013, que en la cláusula cuarta se estableció que tendría una vigencia de noventa (90) días continuos, que venció el 13/01/2014, que como se estableció una prórroga de treinta (30) días continuos, ésta finalizó el 15/02/2014; que la accionante anexó un documento de finiquito emanado del Banco Industrial de Venezuela en el que le aprobaron un crédito en fecha 11/03/2014, que la actora de manera expresa confiesa que le fue aprobado fuera del lapso establecido para el pago de la totalidad del precio convenido en el contrato de opción a compraventa, que por ello quien incumplió con su obligación fue la actora y no su persona. Negó, rechazó y contradijo que no le vendía a la actora porque a la vivienda se le incrementó el valor, sino que ella no cumplió en el lapso y prórroga establecidas.

Así las cosas, ha de destacarse que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual, las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba ala demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos, constitutivos o modificativos que alegare.

En este orden de ideas y a los fines de precisar si la demandada incurrió o no en incumplimiento del contrato objeto de la pretensión que nos ocupa, resulta menester precisarlo estipulado en el referido contrato suscrito por las partes aquí en controversia, autenticado por ante la Notaría Segunda del Estado Barinas, de fecha 15/10/2013, bajo el Nº 26, Tomo 314 de los libros respectivos, cuyas cláusulas segunda, cuarta, séptima, novena y décimason del tenor siguiente:

SEGUNDA: el precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de Setecientos cincuenta Bolívares (750.000), dicho precio será cancelado en la forma siguiente:A) la suma de cuatrocientos mil Bolívares Bs.(400.000), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de la venta y que EL VENDEDOR declara recibir en este acto de parte de EL COMPRADOR mediante cheque de Gerencia Nº 92019086 del Banco Mercantil a nombre de A.Q.G. por un monto de trecientos mil Bolívares (Bs300.000) B) la cantidad restante de cien mil bolívares (Bs100.000) como parte de la inicial será cancelada el quince de Octubre del dos mil trece 15-10-2013. La cantidad restante de la venta es de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000) será cancelada al momento de protocolizar el documento de COMPRA-VENTA ante la oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del sistema Nacional de Vivienda y hábitat.

CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta 30 días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. EL VENDEDOR, se obliga a entregar al comprador a EL COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva de la compra-venta, si EL VENDEDOR, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogara automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a EL COMPRADOR.

SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, el vendedor o comprador deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al iniciar.

NOVENA: EL VENDEDOR acepta en este acto que EL COMPRADOR acudirá ante una institución financiera para tramitar crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de la venta del inmueble objeto de la presente negociación.

DÉCIMA: cualquier notificación que deben hacerse a EL VENDEDOR, se hará la siguiente dirección Urbanización F.d.M. avenida Altamira número quince Nº 15 mediante comunicación certificada, con acuse de recibo y si fuere a EL COMPRADOR, se hará en la siguiente dirección Barrio la Esperanza calle uno (1) casa Nº 5 -36.

(Negrillas de tal documento).

Del contenido que precede, se desprende en primer término que el precio de tal negocio jurídico fue pactado en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00), cuyo pago sería efectuado en la forma prevista en la citada cláusula segunda, habiéndose convenido que el saldo restante por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00)sería cancelado al momento de protocolizar el documento de compraventa ante la oficina de registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Ahora bien, a tales efectos, las partes contratantes y aquí en litigio, fijaron como lapso de vigencia del contrato en cuestión, noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del mismo, a saber, 15 de octubre de 2013, comprometiéndose la ciudadana A.Q.G. a entregar a la ciudadana Leximar N.M.R., todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva de la compraventa, estableciéndose que el lapso de vigencia del mismo se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos, y que las consecuencias derivadas de dicho retardo no serían imputables a la hoy actora.

En tal sentido, ha de tenerse en cuenta que en el libelo de demanda expuso la actora de manera expresa que, a los fines de cumplir con su obligación tramitó crédito por ante el Banco Industrial de Venezuela, a través de la Ley de Política Habitacional, ente que afirma habérselo aprobado, según nota de la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 11/03/2014; que dicho Banco aprobó el crédito y la Consultoría Jurídica redactó el documento, el cual retiró el 22/03/2014.

Ante tal situación, y en estricto apego a las referidas estipulaciones contractuales, se observa que el negocio jurídico cuyo cumplimiento aquí se pretende fue celebrado por las partes en controversia en fecha 15/10/2013, conforme consta de la nota de autenticación estampada por la Notaría Pública Segunda de Barinas, transcurriendo el lapso de vigencia de noventa (90) días continuos a partir del 16 de octubre de 2013, el cual venció el 13/01/2014, comenzando a discurrir la prórroga de treinta (30) días continuos, el 14/01/2014 que feneció el 12 de febrero de 2014 inclusive; Y ASÍ SE DECIDE.

No obstante ello, debe tenerse en cuenta que conforme al texto de la cláusula séptima del contrato en cuestión, una vez vencido el plazo estipulado en la cláusula cuarta, cualquiera de las partes debía manifestar a la otra su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de acuerdo con lo dispuesto en las cláusulas anteriores, pues en caso de que el plazo culminare sin dicha manifestación expresa, se entendería que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.

Por lo tanto, no habiendo sido demostrado en autos que la aquí accionada hubiere manifestado a la contraria, por escrito, su interés expreso de disolver el negocio jurídico cuyo cumplimiento se pretende, forzosamente ha de concluirse que ambas partes contratantes convinieron en mantenerlo por un tiempo igual al inicial, y por vía de consecuencia esta juzgadora advierte que el señalado contrato se encontraba vigente para la fecha de aprobación del crédito tramitado por la actora por ante el Banco Industrial de Venezuela y debidamente aprobado; Y ASÍ SE DECIDE.

De otro modo, se observa que la accionante de autos alegó que tramitó el crédito por ante el Banco Industrial de Venezuela, a través de la Ley de Política Habitacional, el cual le fue aprobado según nota de la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, de fecha 11/03/2014, y que retiró el documento correspondiente redactado por la Consultoría Jurídica de tal entidad bancaria el 22/03/2014, el cual no se pudo introducir en el Registro correspondiente para su protocolización, porque el 24 de marzo de 2014, oportunidad en que sostiene quedaron en encontrarse en el Registro, la ciudadana A.Q.G. no se presentó a llevar los recaudos o requisitos necesarios exigidos, que no le atendió las llamadas ni la pudo localizar en todo el día, que en la noche fue a su casa manifestándole que la había llamado todo el día para que buscara los requisitos que pedía el Registro.

En este orden de ideas, quien aquí decide estima menester resaltar que de la transcrita cláusula décima, se colige que las partes intervinientes en la relación contractual objeto de litigio, convinieron en forma expresa que cualquier notificación que debieran hacerse las mismas se realizaría en las direcciones allí indicadas y mediante comunicación certificada, con acuse de recibo. Sin embargo, siendo que la parte actora no alegó, ni demostró haber cumplido con la notificación de la contraria de la forma pactada en la referida cláusula contractual, a los fines de materializar la protocolización del documento respectivo, es por lo que resulta forzoso considerar que quien incurrió en incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa cuya ejecución aquí se pretende, fue la accionante ciudadana Leximar N.M.R., y no la demandada ciudadana A.Q.G., motivo por el cual la demanda intentada mal puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de las motivaciones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentada por la ciudadana Leximar N.M.R., contra la ciudadana A.Q.G., ya identificadas.

SEGUNDO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No se ordena notificar a las partes de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 515 ejusdem.

Regístrese y Publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.C.J.C.d.E.B.. En Barinas, a los veintiocho (28) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

La Jueza Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo, siendo las doce y diez minutos de la tarde (12:10 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

Asunto Nº EH21-V-2014-000103.

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