Decisión nº 20-I de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 19 de Junio de 2012

Pagarle la alícuota que le corresponde sobre todos los bienes, por el cincuenta por ciento (50%) del total, que comprende el apartamento, el terreno y las prestaciones sociales de la demandante, pues mis prestaciones sociales ya no están afectas de deducción alguna por cuanto el Instituto de Previsión de las Fuerzas Armadas ya le pagó a la demandante y el Tribunal así las declaró, lo cual adquirió el carácter de cosa juzgada, por lo cual le OFERTO pagar todo por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), los cuales depositaré una vez lo indique el tribunal con la venia de estilo se me haga la transferencia de la total propiedad de los bienes inmuebles y quedan libres las prestaciones sociales de la demandante, dejándose constancia que la suma real de lo que pago asciende realmente a la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que suman los Bs. 40.000,00 propuestos, más lo Bs. 40.525, 90 debitados indebidamente sobre mis prestaciones sociales que fueron despojados por la Juez del Municipio Michelena y Lobatera del Estado Táchira, en un abuso de poder y que consta en autos, la suma de Bs. 3.493,49 entregados por el IPSFA a la demandante y el restante de los gastos pagados por mí, durante el proceso como lo son el pago de peritos, viajes a Caracas, honorarios de abogados.

La venta pública subasta, como ya se ha solicitado y fue acordado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y que cursa en el expediente.

Que la demandante pague la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) para dejar a su favor la titularidad del apartamento, el terreno y sus prestaciones sociales conforme fuera propuesto en el acto conciliatorio celebrado el día 10 de Octubre de 2011, los cuales deberán ser depositados en una cuenta que indique el Tribunal en un sólo pago.

Ofrecer en venta los inmuebles, bien sea la demandante o el demandado, por cuenta propia con las supervisión y participación del Tribunal.

En fecha 25 de Abril de 2012, mediante diligencia la ciudadana L.A.R., asistida por el abogado F.J.R.R., consignó copia certificada de la venta de dos apartamentos, ubicados en el Conjunto Residencial Nueva Michelena, indicando que en los mismos se refleja los precios de las ventas, que son los precios referenciales que los expertos debieron tomar y no precios de inmuebles que no corresponden con las características del inmueble objeto de avalúo.

Ahora bien, para resolver acerca de la impugnación efectuada, considera necesario este Juzgador precisar lo siguiente:

La parte demandante impugnó el Informe de Actualización de Avalúo por considerar que existe error en el valor de la cosa justipreciada (apartamento), en virtud de que las condiciones y/o características del apartamento asignada por los peritos, no se corresponden con el documento de adquisición del mismo. Asimismo, considera que los Peritos no recabaron la información necesaria para determinar el valor actual del apartamento, ni recopilaron los datos necesarios para la determinación de los valores del mercado y, todo ello es razón suficiente a su parecer para que dicho informe sea declarado nulo.

Sobre la base del referido pedimento, es oportuno indicar que cuando se habla de “Actualización de un Avalúo”, se debe entender como la extensión al Informe Técnico de Avalúo Original, y en el cual se va a reflejar el nuevo valor actualizado del bien para la fecha de actualización, ello en virtud de que las condiciones del mercado pueden variar en el tiempo. De allí, que al ser una Actualización, el experto debe observar que se cumplan las condiciones del Informe Original, es decir, que sean las mismas, partes, el (los) mismo (s) bien (s) y con la debida certificación de que el Informe es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados.

En este sentido, una de las obligaciones que tienen los peritos avaluadores es que deberán inspeccionar personalmente el bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotográfica del bien, así como su descripción, estado de conservación y condición del mismo en el cuerpo del Informe Técnico o en sus anexos.

De allí, que en la elaboración de un Informe de Avalúo, el (los) perito (s) deberá (n) emplear correctamente todos los métodos y técnicas, comúnmente aceptadas, para producir un Informe Técnico ajustado a la realidad y perfectamente comprobable, evitando errores u omisiones, que afectan significativamente la determinación del valor del bien objeto de avalúo, ya que ello pudiera perjudicar seriamente a las partes o su patrimonio.

En razón de esto, el Informe Técnico de Avalúo, debe expresar claramente cada uno de los análisis efectuados con la información suficiente para que técnicamente el informe esté bien elaborado.

En el caso bajo análisis, debe constatar este Juzgador si el Informe Técnico de Avalúo consignado en fecha 10 de abril de 2012, por los Peritos Avaluadores J.A.M., Orangel Calderón y E.R.A., debidamente designados para realizarlo, y el cual corre insertos a los folios 174 al 222, se encuentra ajustado a la realidad, o si por el contrario está incurso en errores u omisiones, que afecten los derechos de las partes o su patrimonio.

Así observa este Jurisdicente, que el referido Informe contiene una descripción de los inmuebles objetos de partición (lote de terreno y apartamento), en cuanto a sus aspectos legales con respecto a la identificación de la propiedad, linderos y medidas; aspectos físicos donde se incluye la ubicación político territorial, zonificación, servicios, vialidad y usos; superficie total del terreno: área de los inmuebles; así como también el objeto del avalúo, la metodología valuatoria, valor del terreno y del apartamento, valor total estimado de los inmuebles, certificación del avalúo y la presentación de anexos que se refieren a los documentos de propiedad de los inmuebles, informe fotográfico y referenciales al enfoque de mercado.

El quid de la impugnación efectuada por la demandante principalmente versa sobre la estimación que establecieron los peritos sobre el área del apartamento, precisada en ciento setenta y ocho metros cuadrados con dieciocho centímetros (178,18 M2), y lo cual a su decir es contrario a lo indicado en el respectivo documento de propiedad. Aunado a que en el informe de avalúo no precisaron los peritos, circunstancias de cambio o alteración del valor establecido, como serían deterioro o mejoras en el bien, a pesar de señalar que realizaron el informe con base a inspecciones presenciales y sensoriales in situ.

Respecto a tal señalamiento, se observa del informe impugnado, en su página 2, que los peritos avaluadores indican:

...habiendo tomado las mediciones técnicas pertinentes, analizar las fuentes jurídicas de propiedad y sus características, y realizado el proceso adecuado a la información recabada, donde los datos obtenidos de las inspecciones presenciales y sensoriales en los sitios, fueron tomados de las inspecciones anteriores con el objetivo de economizar los costos del trabajo,…

(Subrayado del Tribunal)

Igualmente, se aprecia del mencionado informe, en sus páginas 8 y 9, en el título denominado “V PROCESAMIENTO DE INFORMACIÓN”, como sigue:

1- PRELIMINARES:

1. a- DE LOS DOCUMENTOS LEGALES DISPONIBLES.

   Los documentos de compra, los cuales están disponibles en el presente informe en el anexo A.

2. DATOS GENERALES INICIALES:

   Se tomaron como datos iniciales los recabados durante las inspecciones, así como también los recabados de las investigaciones documentales, y que se expresan ordenada y oportunamente en este informe de avalúo.

   También se aprecia del informe, que en el punto Fase de Localización y Descripción del Bien, Objeto de Avalúo, en las características del apartamento en el numeral 14, precisan el área en: “ciento setenta y ocho con dieciocho (178,18) metros cuadrados, según documento.”

   Con base a dicha superficie, los peritos fijaron el precio del apartamento, y la alícuota correspondiente de la siguiente manera:

   3. OPERACIONES MATEMÁTICOS (sic) DE VALOR.:

   (…omissis…)

   3.2.- VALOR DEL APARTAMENTO.

   Considerado los referenciales registrados y afines al objeto de Avalúo: Apartamentos ubicados en el Municipio Michelena del Estado Táchira (Anexo Referenciales utilizados), obtenidos los resultados por los procedimiento (sic) aplicados (Anexo Cálculos), el Valor total viene dado de la siguiente manera: TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 384.226,91)

   3.3.- VALOR DE LA SUMA DE LOS INMUEBLES.

   Considerado la suma de los dos (2) montos anteriormente expresados, se obtiene el resultado del Valor total que viene dado de la siguiente manera: CUATROCIENTOS TRES MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (Bolívares. 403.329,22).

   3.4.- VALOR DE LA MITAD DE SUMA DE LOS INMUEBLES.

   Considerado lo anteriormente expresado, se obtiene el resultado del valor total del cincuenta por ciento (50%) de la suma de los montos de los valores de los dos (2) inmuebles, viene dado de la siguiente manera: DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 201.664,61)

   De los extractos transcritos del informe de avalúo, a todas luces resulta evidente que los peritos asignados, hicieron la respectiva valoración del referido bien inmueble (apartamento) sobre la base de un área de ciento setenta y ocho con dieciocho (178,18) metros cuadrados, y con ello fijaron la respectiva cuota que le correspondía a cada comunero, tal determinación de la superficie la tomaron de las “inspecciones anteriores”, con la finalidad de economizar los costos del trabajo.

   Tal como se indicó anteriormente, la “Actualización de un Avalúo”, debe cumplir con los parámetros del Informe Primigenio, ello significa que se debe inspeccionar personalmente el bien, dejar constancia escrita y fotográfica del mismo, así como la descripción, estado de conservación y condición en que se encuentra, y todos lo necesario para que técnicamente el Informe esté ajustado a la realidad.

   Resulta contradictorio, que los peritos avaluadores indican que tomaron en cuenta para la “ACTUALIZACIÓN DE AVALÚO”, informes anteriores, cuando en Informe anterior a éste, y que corre inserto a los folios 03 al 56, en la página 10, subtítulo denominado “1.7.- SUPERFICIE”, indican: “De acuerdo con el documento de propiedad presentado, el apartamento tiene una superficie aproximada se SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECIMETROS (sic) CUADRADOS (66.65 MTS2).”

   Aunado a lo anterior, los peritos precisan en el informe impugnado, que tomaron en consideración el documento de propiedad del inmueble; no obstante quien aquí suscribe, de la revisión efectuada al documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de Junio 1998, anotado bajo el Nº 25, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, observa sobre la ubicación, superficie, medidas y linderos específicos lo siguiente:

   …el Apartamento N° 01-01 del Bloque 03, E-01 de la Urbanización Nueva Michelena, jurisdicción del Municipio Michelena del Estado Táchira. Tiene una superficie de Setenta y Cinco con Sesenta y Cinco Metros Cuadrados (65,65 M2), cuyos linderos son los siguientes: TECHO: con piso del apartamento 02-01; PISO: con techo del apartamento 00-01; NORTE: con fachada Norte; SUR: con área de circulación; ESTE: con escalera común del edificio; OESTE: con fachada Oeste del mismo edificio.

   Del contenido del anterior documento, a simple vista se evidencia una disparidad en la superficie en cuanto a lo indicado en la letra y en número, sin embargo, del informe consignado a los folios 135 al 190 de la I Pieza y del Informe consignado a los folios 03 al 56 de la II Pieza, los peritos dejan constancia que el área del referido apartamento es de: SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (65,65 MTS2), por lo que la misma sería el área real del bien objeto de avalúo y, si los precitados peritos hubieran tomado en consideración dichos informes, se hubieran percatado que la superficie del apartamento no se correspondía con la que estaban plasmando en su nuevo informe.

   Por otro lado, respecto a los señalamientos de la parte impugnante referido a que los peritos no tomaron en consideración bienes inmuebles vendidos en la Urbanización Nueva Michelena, donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de avalúo, para lo cual anexan copias certificadas sobre venta de dos apartamentos en la referida urbanización, se observa que en el folio 32 del Informe impugnado, los referenciales utilizados por los peritos para compararlo con el inmueble objeto de evalúo, no hay una debida especificación de la zonificación de los mismos; también se evidencia que aún cuando la mayoría de los referenciales utilizados no difieren notablemente en cuanto al área, si se aprecia una diferencia en los precios unitarios; y dentro de los referenciales utilizados no se refleja la venta efectuada sobre dos inmuebles ubicados en la misma urbanización, realizadas en el año 2008, lo cual sin duda alguna constituían una importante referencia que debió ser tomada en cuenta para ilustrar algún parámetro de la actualización del valor del inmueble objeto de controversia.

   Vista la certificación de todos los hechos y datos suministrados por los peritos, así como el documento de adquisición del inmueble, este juzgador extrae las siguientes conclusiones:

1. - Aún cuando consta en los folios 14 y 15 del Informe, fotocopia del documento del apartamento, en el que se evidencia el área de extensión del mismo, los peritos avaluadores utilizaron inadecuadamente otra extensión, lo cual altera de manera sustancial el valor del inmueble objeto de avalúo y, por ende, incide negativamente sobre los intereses patrimoniales de la impugnante, ciudadana L.A.R..

2. - Los peritos al restringir las referencias derivadas de las ventas hechas de otros inmuebles con elementos comunes de ubicación y características al que es objeto de avalúo, limitaron el factor denominado “precios medios” con efectos impredecidles para la determinación de un valor objetivo y justo del inmueble objeto de avalúo.

3. - En los referenciales que examinan los peritos para compararlos con el inmueble objeto de evalúo, se evidencia:

   1. No hay una debida especifican de la zonificación de los referenciales utilizados.

   2. La mayoría de los inmuebles utilizados como referenciales difieren en su precio unitario.

   3. Los referenciales utilizados no se incluyó dos inmuebles vendidos en la Urbanización Nueva Michelena, y cuyas ventas constan en el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Lobatera del Estado Táchira.

   Hecho el análisis precedente, este juzgador debe destacar que quienes, como auxiliares de la justicia coadyuvan en la misión encomendada a los órganos jurisdiccionales, tienen en su haber principios morales y éticos y credenciales académicos que son garantía para que el iter procesal llegue a feliz término, y que en el caso de marras, quienes realizaron el avalúo cuyo Informe es objeto de impugnación, tienen un calificado reconocimiento profesional, sin que ello les exima de incurrir en errores, cuya rectificación debe ser resuelta por quien tiene la potestad de ser el director del proceso, bien mediante la consensuada y oportuna subsanación, o por la sustitución de lo plasmado en un Informe, dejando sin efecto el mismo.

   En el caso que nos ocupa, siendo el cálculo de la superficie del apartamento lo que incidió en la tergiversación del factor precio, ya que sostuvieron que para la determinación del apartamento el área del mismo en: Ciento Setenta y Ocho Metros con Dieciocho (178,18 Mts); cuando lo correcto es: SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (65,65 MTS2), de acuerdo a lo indicado en los informes anteriores, y por ende, ello afecta de manera considerable los derechos e intereses de las partes.

   De modo que, las imprecisiones observadas respecto a la determinación del área evaluada sobre el apartamento ut supra descrito, se aparta totalmente de lo indicado en el documento de propiedad y del informe original, lo cual se traduce en que los peritos avaluadores no se ajustaron de manera cabal a las exigencias para la presentación de una “Actualización de Avalúo”; por lo que este Juzgador, habiéndose demostrado el error en el Informe de Actualización de Avalúo, considera forzoso declarar procedente la impugnación efectuada por la parte demandante. Así se decide.

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PROCEDENTE la impugnación efectuada por la ciudadana L.A.R., asistida por el abogado F.J.R.R., al Informe de Avalúo, presentado por los peritos avaluadores J.A.M., Orangel Calderón y E.R.A.S., en fecha 10 de Abril de 2012. En consecuencia, se deja sin efecto el Informe de Actualización de Avalúo de fecha 10/04/2012.

Se ORDENA la práctica de una nueva Actualización de Avalúo sobre los bienes inmuebles objeto de partición, una vez conste en autos la última notificación de las partes y, para lo cual se debe designar tres (03) nuevos peritos avaluadores, y los gastos que ocasione la realización del mismo, correrá en partes iguales por la ciudadana L.A.R. y el ciudadano A.R..

Notifíquese la presente decisión a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de Junio de Dos Mil Doce (2012).

P.A.S.R..

EL JUEZ

MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ

SECRETARIA

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia previa las formalidades de Ley, siendo tres (03) de la tarde y se dejó copia certificada en el archivo del Tribunal.

PASR/

Exp. N° 18.689-2011