Decisión nº 2862 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 2 de Agosto de 2011

Fecha de Resolución 2 de Agosto de 2011
EmisorJuzgado Superior Civil
PonenteMaría Carolina Mariotto Ortíz
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 02 de agosto de 2011.

Año 201º y 152º

PARTE ACTORA: Ciudadanos L.M.G.M. y J.A.G.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.564.949 y 6.478.237.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.F.D.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 10.353.259.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Dres. LEÓN MASS, L.S., A.L.L. y J.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.248, 11.720, 30.169 y 123.080, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Dr. L.A.A.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.134.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Ha subido a esta Superioridad expediente N° 1691/10, proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas,

con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento basada en el vencimiento de los plazos de duración del contrato, incoada por los ciudadanos L.M.G.M. y J.A.G.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.564.949 y 6.478.237, respectivamente, representados por los abogados León Mass, L.S., A.L.L. y J.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 78.248, 11.720, 30.169 y 123.080, en el mismo orden, en contra del ciudadano A.F.D.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 10.353.259, representado por el abogado L.A.A.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado con el Nº 23.124, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado antes mencionado, de fecha 06 de mayo del presente año, mediante la cual declaró con lugar la demanda y parcialmente con lugar la petición de indemnización de daños y perjuicios reclamada por la parte actora, condenando a la demandada a pagar como tal indemnización la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (BS. 29.840,00), por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula Décima Tercera del contrato, a partir del día 8 de noviembre de 2009 hasta el 15 de noviembre de 2010 e igualmente al pago de esa indemnización a partir del 16 de noviembre de 2010 hasta la fecha en que se verifique la ejecución del fallo, a razón de OCHENTA BOLÍVARES(BS. 80,00) por cada día que se encuentran causados para la fecha de dicha decisión, así como los que se sigan causando y condenó a la parte demandada a cumplir con la entrega del local comercial objeto del juicio. Debido a los términos de la decisión, no hizo condenatoria en costas.

Dicha sentencia fue apelada por la representación judicial de ambas partes, siendo oída dichas apelaciones en ambos efectos mediante auto de fecha 13 de julio de 2011, ordenándose la remisión del expediente a esta alzada.

Por auto de fecha 19 de julio de 2011, esta Alzada se reservó el lapso de diez (10) días de despacho siguiente a la indicada fecha para decidir.

En fecha 01 de agosto de 2011, la abogada A.L.L. presentó escrito de fundamentación a la apelación.

Estando dentro de la oportunidad para decidir, esta Juzgadora procede a ello, de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO.

De la Competencia.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

(Subrayado nuestro).

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18-03-2.009, y a la decisión de fecha 10/12/2.009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.-

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4, de la Resolución bajo análisis, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud que la causa fue interpuesta en fecha posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución y tomando en consideración que la demanda fue estimada por la parte actora en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (1.241 U.T.) la cual excede con creces la limitación a que se refiere el artículo 2 de dicha Resolución para la admisibilidad de la apelación, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir el presente recurso. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Determinada como ha sido la competencia de este Tribunal para decidir el recurso ordinario de apelación que motivó la subida del expediente a esta Alzada, se procede a ello, previas las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES

Se alega en el libelo que según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas el día 25 de abril de 2005, se celebró un contrato de arrendamiento por el local comercial distinguido con el código catastral Nº 2.01.01.2, situado en la avenida El Ejército, entre las veredas 11 y 12 de la urbanización Páez, jurisdicción de la parroquia C.L.M.d.E.V., conforme al cual se pactó que el plazo de su duración sería de tres (3) años contados a partir del día 6 de noviembre de 2005 hasta el 6 de noviembre de 2008, prorrogable por un año, a menos que con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifestase a la otra su deseo de no renovarlo.

Que en fecha 13 de agosto de 2008 se le notificó al demandado que el contrato no sería prorrogado y que debía entregar el local arrendado el día 6 de noviembre de 2008, lo cual no ha cumplido, razón por la cual debe pagar la indemnización prevista en la cláusula décima tercera y que desde el día 6 de noviembre de 2008 hasta el 15 de noviembre de 2010, ambos inclusive, transcurrieron setecientos treinta y ocho(738) días, adeudándole por ello la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 59.040,00) por concepto de indemnización pactada como cláusula penal, la cual se incrementará hasta la entrega voluntaria o mediante ejecución de sentencia del local arrendado.

Que en la cláusula décima quinta se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario daría derecho a los arrendadores a proceder judicialmente para solicitar el desalojo.

También se alegó en la demanda que el arrendatario ha violado el contrato porque no ha presentado a los arrendadores los recibos debidamente cancelados por concepto de electricidad, aseo, teléfono y consumo de agua, tal como se previó en la cláusula vigésima.

Que el día 3 de julio de 2008 el coarrendador L.A.G.M. le cedió a los demandantes todos los derechos que tenía sobre el contrato de arrendamiento.

En base a dichas razones solicita que el demandado reconozca que el contrato de arrendamiento suscrito con sus representados venció el 6 de noviembre de 2008; que cumpla con dicho contrato en cuanto al plazo establecido y, en consecuencia, devuelva el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, tal como se estipuló en la cláusula quinta de dicho contrato; en pagar la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 59.040,00) por concepto de la indemnización estipulada, hasta el día 10 de noviembre de 2010 y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado así como el pago de los gastos y costas del proceso, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décima sexta del contrato.

ALEGATOS DEL DEMANDADO

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, opuso como Cuestión Previa, la indebida acumulación de pretensiones, de conformidad con los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el Tribunal, debió hacer un análisis de los hechos y pretensiones que le fueron sometidos a su conocimiento, pero que pasó por alto la violación al orden público procesal, por cuanto en el mismo libelo se acumularon pretensiones que se excluyen mutuamente por cuanto se demanda tanto la resolución como el cumplimiento del contrato.

Respecto a dicha defensa, esta juzgadora comparte los argumentos expuestos en la recurrida, aducidos también por la parte actora, por cuanto lo cierto del caso es que la pretensión contenida en la demanda no es de resolución de contrato de arrendamiento, sino de cumplimiento del mismo basada en el vencimiento del término y, por otra parte, la pretensión complementaria reclamada en la demanda es la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la falta de cumplimiento de la obligación del demandado de entregar el inmueble en la oportunidad en que correspondía, con base, precisamente, en el vencimiento del término del contrato que se alegó, tal como se pactó en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, a título de cláusula penal prevista, justamente, para el evento de que tal incumplimiento ocurriese. De manera que no excluyéndose mutuamente las pretensiones entre sí ni siendo contrarias ni contradictorias; por cuanto ambas pretensiones pueden corresponder al conocimiento del mismo tribunal y por cuanto el procedimiento para ventilar dichas pretensiones no es incompatible, forzoso es concluir que la defensa de inepta acumulación alegada por la parte demandada no puede prosperar en derecho, como en efecto ASÍ SE DECIDE.

En segundo lugar, la parte demandada opuso como Cuestión Previa la prejudicialidad a que se refiere el numeral octavo (8°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que en otro proceso en el que se incluye al ciudadano L.A.G.M., se discute su condición de comunero del inmueble objeto del presente juicio, en virtud que el ciudadano L.A.G.M. le ofreció en venta la tercera parte del mismo, ofrecimiento que fue aceptado por él y pagó el precio mediante un procedimiento de Oferta Real, perfeccionándose la venta. Añade que la sentencia de dicha Oferta Real, dictada por este Tribunal, fue impugnada mediante una pretensión de A.C. que actualmente se encuentra en apelación por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y cuya declaratoria con lugar traerá como consecuencia la nulidad de la Sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró sin lugar el procedimiento de Oferta Real. Que como consecuencia de dicha nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, habrá de ser dictada una nueva decisión por otro Tribunal de igual Jerarquía, que cumpla con todos los requisitos de una verdadera sentencia, analizando todas y cada una de las probanzas aportadas a los autos y examinando todas y cada una de las defensas opuestas, lo que no hizo dicho Tribunal. Alega que se deben esperar las resultas de la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y esperar también la decisión que habrá de ser dictada por otro Tribunal de igual jerarquía al de la primera instancia que conoció en segundo grado el juicio de oferta real, porque de prosperar aquella acción, ya no sería arrendatario del inmueble objeto del presente juicio sino copropietario con los hoy demandantes en el mencionado inmueble, y habrá de reconocerlo su cualidad de copropietario con todos los derechos que la Ley le concede.

Respecto a esa defensa, observa esta juzgadora que independientemente del resultado de la decisión que pueda dictar la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la circunstancia de que el demandado llegase a ser reconocido como copropietario del inmueble no necesariamente involucraría la desestimación de la reclamación a que se refiere el libelo de demanda que dio inicio al presente juicio, ya que nada impide que entre comuneros se celebre un contrato de arrendamiento en el que uno de ellos utilice el bien respectivo en calidad de arrendatario, siendo los arrendadores los restantes condóminos. Los efectos que su condición de copropietario le produciría se limitarían, únicamente, a que la renta le pertenecería a ese copropietario arrendatario en la misma proporción en que sea su participación en los derechos de propiedad sobre el bien o, dicho de otra manera, que los restantes copropietarios le rentan al comunero la parte que a ellos le pertenece y, en consecuencia, que conservan el derecho de solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato del contrato, según el caso.

Por ello, no se dan los supuestos necesarios para que proceda la defensa de prejudicialidad alegada, por cuanto independientemente del resultado de dicha acción de a.c., dicha sentencia no incidiría sobre la pretensión de cumplimiento de contrato a que se refiere este juicio.

Pero, además, mediante decisión de fecha 15 de junio del corriente año, la mencionada Sala Constitucional declaró sin lugar la apelación que se interpuso contra la decisión de este Tribunal que declaró improcedente la referida pretensión de A.C., lo cual abona la necesaria desestimación de la cuestión prejudicial alegada, como en efecto.

Iguales argumentos son aplicables a la defensa de prejudicialidad alegada con base en la existencia del proceso de simulación que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, que intentó en contra de los ciudadanos L.M.G.M., L.A.G.M. y J.A.G.M., relacionada con la cesión efectuada por el ciudadano L.A.G.M. a favor de L.M.G.M. y J.A.G.M., y que tiene relación con la Oferta Real a que se refieren los párrafos anteriores, por cuanto independientemente del resultado de dicho proceso, en el que la parte actora sostiene en su escrito de contestación a las cuestiones previas que para entonces no se había producido su citación, lo cierto es que ello no invalidará el contrato de arrendamiento que constituye el instrumento fundamental de este juicio.

Además de las Cuestiones Previas anteriormente indicadas, el demandado negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en su contra tanto en los hechos por no ser ciertos, como en cuanto al derecho por no asistirles.

Sin embargo, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento suscrito, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, Parroquia Catia la Mar, el día 25 de abril de 2005, bajo el Nº 40, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre el inmueble objeto del presente litigio, en el que se establece que la duración del contrato sería de tres años comenzando a regir el 06 de noviembre de 2005 hasta el día 06 de noviembre de 2008, pudiendo prorrogarse por un año a menos que con 30 días de anticipación, cualquiera de las partes manifestase a la otra su deseo de no renovarlo.

Reconoce también que los demandantes le notificaron en fecha 13 de agosto de 2008, su voluntad de no renovar dicho contrato y de seguidas adujo que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tenía derecho a una prórroga de un año, la cual opera de pleno derecho y, solamente una vez que la misma se hubiese vencido le podían exigir la entrega del inmueble, es decir que en su caso la prórroga legal se inició el día 07 de noviembre de 2008, la cual vencía el día 07 de noviembre de 2009.

Que los arrendadores se negaron a recibir los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2008, razón por la cual procedió a realizar consignaciones por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y acompañó copia certificada del expediente de consignación signado bajo el Nº 606/08, la cual opuso formalmente a la parte actora.

Añade que vencida la prórroga legal, el arrendador no exigió la entrega del inmueble y él continuó realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento, tal y como se evidencia de los folios 96 y 97, correspondiente al pago al mes de diciembre de 2009, en los folios 102 y 103, el mes de enero de 2010, y en los folios 108 y 109 el mes de febrero de 2010.

Que igualmente consta en autos el escrito presentado por ante el Juzgado Segundo de Municipio en el expediente de las consignaciones, en el que se evidencia que los demandante solicitaron se les hiciese entrega de la cantidad depositada por el demandado, desde el 15 de julio de 2007 hasta el mes de diciembre de 2009, aunque dejan expresa constancia, que el contrato se encuentra vencido y que el retiro de la cantidad consignada no convalida la ocupación del inmueble ni constituye renuncia a los derechos a accionar en contra del arrendatario. Que su mandante canceló los meses de marzo de 2010, hasta abril de 2010, evidenciándose que siempre ha estado solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, tanto durante la vigencia del contrato como del lapso de la prórroga legal, así como los sucesivos hasta la fecha del escrito de la contestación de la demanda y en adelante.

Alegó que si bien la prorroga legal finalizó el día 07 de noviembre de 2009, este permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento y los arrendatarios retiraron todas las cantidades que fueron consignadas una vez vencida la mencionada prorroga, es decir, el mes de diciembre de 2009, y desde enero hasta abril de 2010, lo que deja claro que hubo la tacita reconducción del contrato, añadiendo que para que opere la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, además de la permanencia del arrendatario dentro del inmueble, son los hechos y actitudes asumidas por las partes de continuar con la relación contractual entendiéndose estas actitudes o hechos en el caso del arrendatario de continuar pagando los cánones de arrendamiento y ocupando el inmueble y del arrendador, la no exigencia de la entrega material del inmueble y la aceptación de los cánones de arrendamiento bien directamente o a través del retiro de las cantidades de dinero consignadas en el Tribunal respectivo, sobre todo si tales actitudes se llevan a cabo después que la prorroga legal se ha vencido, lo que efectivamente ocurrió, pues continuó ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento y los arrendadores retirando las cantidades de dinero que fueron consignadas correspondientes estas a los pagos de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal y que si bien es cierto que las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su duración sería de tres años, también es cierto que vencido dicho lapso operó la prorroga legal de un año y que vencida ésta, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibió los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello tal ocupación, con lo cual el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por cuanto no se limitaron a solicitar la entrega de los cánones de arrendamiento causados durante el lapso de la prórroga legal, sino que también solicitaron la de meses posteriores a su vencimiento.

Por otra parte, alegó que no le hizo entrega a los arrendadores los recibos de electricidad, teléfono, aseo y consumo de agua, por cuanto ello lo hacía en la misma oportunidad en que le pagaba los cánones de arrendamiento, y por cuanto ellos se negaron a recibirlos, se vio en la necesidad de consignar los pagos en el Tribunal de consignaciones, donde no podía, consignar tales recibos por cuanto la Ley no contempla esa posibilidad.

También impugnó el anexo “D” del libelo con el que la parte actora pretende demostrar que el coarrendador L.A.G.M. supuestamente le cedió a los actores todos los derechos que tenía sobre el contrato de arrendamiento basado en que el mismo es sólo una declaración unilateral de la supuesta cesión pero de ella no emerge ni aceptación expresa por parte de los últimos ni precio convenido de esa supuesta operación, razón por la cual solicito el pronunciamiento sobre su invalidez respecto del presente proceso.

Debido a la trascendencia que para la suerte del proceso tiene el alegato del demandado relacionado con la tácita reconducción del contrato, considera esta juzgadora indispensable efectuar un pronunciamiento respecto al mismo, por cuanto él es susceptible de incidir sobre la admisibilidad de la pretensión.

En el evento de que tales argumentos fuesen procedentes en derecho, la demanda incoada estaría irremisiblemente destinada a sucumbir por inadmisible, por cuanto para que proceda el desalojo en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado es indispensable que se configurase alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en ninguna de las cuales se basó la pretensión contenida en el libelo de la demanda.

En efecto, de conformidad con lo establecido en el mencionado artículo:

"Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …"

En ese orden de ideas, se observa que el contrato a que se refiere este juicio fue celebrado en fecha 25 de abril de 2005, y en él se previó que su duración sería de tres (3) años contados a partir del día 6 de noviembre del mismo año, hasta el día 6 de noviembre de 2008, pudiendo prorrogarse por un año, a menos que con treinta (30) días de anticipación cualquiera de las partes manifestase a la otra su deseo de no renovarlo.

En fecha 13 de agosto de 2008, los arrendadores notificaron al arrendatario su voluntad no renovarlo, razón por la cual la prórroga legal se inició el día 6 de noviembre de 2008, culminando el día 6 de noviembre de 2009, pero no fue sino hasta el día 12 de noviembre de 2010 cuando los ciudadanos L.M.G.M. y J.A.G.M. incoaron la demanda a que se refieren estas actuaciones; es decir, después de un año de vencida la prórroga legal, ya que si bien es cierto que según se indica en la recurrida que antes de la demanda que hoy nos ocupa, la parte actora había intentado otra y que según la apelada es una demostración de que no fue la intención de los demandantes permitir que el demandado permaneciera en el inmueble, no es menos cierto que dicha demanda la dejó perimir y lejos de comportarse con la diligencia suficiente para lograr el desalojo después de vencido el lapso a que se refiere el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil para volver a demandar, dejó transcurrir – como quedó dicho – más de un año para incoar la nueva demanda, lo que sólo puede ser interpretado como su consentimiento para que se produjese la tácita reconducción.

En torno a ese aspecto, dijo así la recurrida:

"Consta en las actas procesales, aportado por la propia parte demandada como anexo de su escrito de contestación, formando parte de la copia certificada del Expediente N° 11908, sustanciado por el Juzgado 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito (Sic) y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que cursa a los folios 120 al 402 del presente expediente, contentivo de una Acción de Nulidad de Documento incoada por el arrendatario demandado en contra de los ciudadanos: L.A., L.M. y J.A.G.M., concretamente a los folios 345 al 349 de la primera pieza del presente expediente, copia de una Sentencia dictada por este mismo Tribunal 4° de Municipio del Estado Vargas, en fecha 05 de Mayo de 2010, en el Expediente N° 1507/09, referido al Juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de los plazos de duración del contrato y de su prorroga legal, fue incoado por los aquí demandantes ciudadanos L.M. y J.A.G.M., en contra del aquí demandado A.F.D.S., decisión conforme a la cual, este Tribunal previo alegato de la parte demandada, declaró la Perención de la Instancia de conformidad con lo previsto en el Artículo 267, ordinal 1°, del Código de ProcedimientoCivil. Lo resaltado del Tribunal.

La verificación en el presente expediente, de la antes referida decisión, detectada en virtud de la revisión minuciosa de las actas que lo conforman, llevada a cabo por esta Juzgadora en cumplimiento del Principio de Exhaustividad que compete a todo órgano jurisdiccional en la búsqueda de la verdad, conforma un hecho que por efecto de la denominada Notoriedad Judicial, es amplia y suficientemente conocido por esta Juzgadora.

Por otra parte, aplicando en este caso el Principio de la Comunidad de la Prueba, conforme al cual, una vez aportadas las pruebas, estas pasan a formar parte del proceso, y no pertenecen exclusivamente a quien la aporta, pudiendo el Juez examinarla y derivar de ellas la existencia o inexistencia de hechos que interesen a la controversia objeto de decisión, independientemente de que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, a criterio de esta Sentenciadora, la consignación en el expediente de la copia de la antes referida sentencia, impone su valoración en el sentido de que se evidencia de la misma, que la parte actora con antelación al presente juicio, había incoado una acción para exigir el Cumplimiento del mismo Contrato por parte del demandado, en virtud de haberse vencido los plazos de duración del contrato y de su prorroga legal, cuyo objeto era obtener la entrega del inmueble arrendado, ello independientemente de que en dicho procedimiento se haya declarado la Perención de la Instancia planteada por la parte demandada (Avelino Fernándes).

Llama la atención de este órgano jurisdiccional, el que a pesar de que la parte demandada tenía conocimiento de la interposición de la demanda de Cumplimiento incoada con antelación, esta obviara tal hecho, para alegar como fundamento de la Tacita Reconducción invocada, la supuesta conducta permisiva de los arrendadores demandantes, para que éste se mantuviera en el inmueble a pesar de su vencimiento, sin que sus arrendadores hubieren intentado exigir la entrega del mismo.

En ese sentido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un Contrato de Arrendamiento, resulta imprescindible que una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de marras, pues los arrendadores demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, tal como quedó evidenciado con la interposición de la acción de Cumplimiento por Vencimiento del termino (Sic), incoada en Enero de 2010, vale decir, dos (02) meses después de haberse vencido la prorroga lega (Sic), la cual fue sustanciada por este Tribunal. Así se declara.

Elementos los antes sentados, que derivan la improcedencia del argumento esgrimido por la parte demandada, como fundamento de la tacita reconducción invocada, por cuanto no es cierto que los arrendadores demandantes hayan observado la referida conducta silente a que se refiere la doctrina, y que pretende hacer ver el demandado para sustentar la tacita reconducción, pues no es cierto que aquellos no hayan intentado exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. Así se declara. (Cursivas de esta alzada)

Ahora bien, aun cuando sea cierto que los demandantes habían interpuesto una demanda de cumplimiento de contrato dos (2) meses después de haberse vencido la prórroga legal, la negligencia que demostraron cuando dejaron perimir esa pretensión, es una conducta que evidencia su desinterés en obtener la desocupación del inmueble, a pesar de la reserva que pudieron haber hecho en la oportunidad en que solicitaron la entrega del dinero que había consignado judicialmente la parte demandada a su favor por concepto de pago de los cánones de arrendamiento. Validar la afirmación de la recurrida sería tanto como sostener que por virtud de aquella demanda perimida los demandantes tenían la posibilidad de demandar en cualquier tiempo el cumplimiento del contrato, sin importar el tiempo excesivo que hubiese transcurrido entre la fecha en que el demandado debió entregarles el inmueble como consecuencia del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, lo cual estaría en contradicción con el espíritu, propósito y razón de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, ante la demanda perimida y el tiempo que dejaron transcurrir los arrendadores para intentar la nueva demanda, la conclusión necesaria es que el contrato se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y, por tanto, que la entrega del local comercial a que se refiere este juicio sólo podrá ser demandada a través de una demanda de desalojo basada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, por lo tanto, que la que encabeza las presentes actuaciones no debió ser admitida, como de manera expresa, positiva y precisa se decidirá en el dispositivo del presente fallo.

Además, en torno al documento que cursa al folio 53 del expediente, fechado 3 de julio de 2008, mediante el cual el ciudadano L.A.G.M., le cedió a los ciudadano L.M.G.M. y J.A.G.M., los derechos que le correspondían sobre el contrato de arrendamiento autenticado el día 25 de abril de 2005, relacionado con el inmueble objeto del presente juicio, se observa que esa cesión de derechos se hizo a través de un documento privado que no está suscrito por el arrendatario y por lo tanto no le es oponible, razón por la cual no podía ser valorado en juicio por cuando no fue ratificado en el juicio mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que no ocurrió, lo que resulta suficiente para desecharlo.

Debido a la naturaleza del pronunciamiento de inadmisibilidad contenido en los párrafos anteriores, se hace innecesario el análisis del resto de los alegatos y argumentos de las partes en este juicio.

Por cuanto la apelación de la parte actora se circunscribió a su inconformidad con el pronunciamiento que con relación a las costas efectuó la recurrida, debido a la inadmisibilidad anteriormente referida, forzoso es declarar sin lugar dicha apelación, como en efecto así será decidido en el dispositivo de la presente decisión.

DECISIÓN

En virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 6 de mayo de 2011 por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por los ciudadanos L.M.G.M. y J.A.G.M., en contra del ciudadano A.F.D.S., suficientemente identificados en el texto de esta decisión.

En consecuencia, se declara inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato contenida en el escrito libelar.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte actora, y de acuerdo al artículo 274 del mismo Código se le condena igualmente al pago de las costas del recurso por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los dos (02) días del mes de agosto de dos mil once (2.011).

LA JUEZA

DRA. M.C.M.O.

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

MCMO/Mb.-

Exp. N° 2170.-

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