Decisión nº 06 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 15 de Julio de 2010

Fecha de Resolución15 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteAura María Ochoa Arellano
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

1111

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: L.R.B.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.684.831, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, actuando por sus propios derechos y como coheredera de la Sucesión Delgado de Briceño C.R., según consta de Declaración Sucesoral N° 0068279, expediente 081164, de fecha 01 de julio de 2008; y de la Sucesión A.R.B.D., en trámite por ante la Oficina de Tributos Internos del SENIAT, quien falleció ab intestato el 27 de febrero de 2009, según acta de defunción N° 325.

APODERADOS: A.G.B.C. y M.L.B.C., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.669.133 y V-15.501.101 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 28.314 y 127.827, en su orden.

DEMANDADA: I.d.C.R.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.334.978, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO: Sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. (Apelación a decisión de fecha 22 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2010 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana L.R.B.D. contra la ciudadana I.d.C.R.Z. y condenó a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inicio el presente asunto cuando la ciudadana L.R.B.D., actuando por sus propios derechos y como coheredera de la Sucesión Delgado de Briceño C.R., según consta en Declaración Sucesoral N° 0068279, expediente 081164, de fecha 01 de julio de 2008; y de la Sucesión A.R.B.D., actualmente en trámite por ante la Oficina de Tributos Internos del SENIAT, quien falleció ab intestato el día 27 de febrero de 2009, según acta de defunción N° 325, asistida por el abogado J.L.U., demanda a la ciudadana I.d.C.R.Z. por resolución de contrato de arrendamiento. Manifestó que su difunto padre A.R.B.D., suscribió un contrato de arrendamiento con I.d.C.R.Z., sobre un apartamento que forma parte de un inmueble ubicado en la calle 1, N° 13-27, Barrio Las Delicias, San Cristóbal, Estado Táchira, para ser destinado como casa de habitación, no debiendo dársele un uso distinto. Que ese contrato fue suscrito en la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal el 02 de febrero de 1999, teniendo una vigencia a partir del 01 de enero de 1999 según la cláusula segunda del contrato. Que la ciudadana I.d.C.R.Z. incumplió la cláusula octava del referido contrato que textualmente expresa: “La falta de cumplimiento de las cláusulas del presente contrato, especialmente, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, dará lugar a que EL ARRENDADOR considere rescindido el presente contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble”.

Que conforme a dicha cláusula, el incumplimiento de los acuerdos establecidos en el contrato por parte de la arrendataria da derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato a través de la instancia judicial. Que la arrendataria ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento convenido a partir del mes de septiembre de 2009, es decir, tres (3) meses, lo que suma la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00), y a pesar de las múltiples gestiones realizadas para que la misma pague dichos cánones de arrendamiento vencidos, ha hecho caso omiso a dicha petición, mostrándose molesta e intransigente cuando se ha realizado el cobro.

Que en el contrato de arrendamiento, en la cláusula tercera, se convino que la arrendataria se comprometía a cancelar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido, y la misma ha hecho caso omiso a dicha cláusula.

Que debido a la muerte de su padre A.R.B.D., ella asumió la responsabilidad de exigirle el pago como coheredera de la sucesión, emitiéndole recibos de cancelación cada vez que ella cumplía con el pago de la mensualidad vencida, pero que a partir del mes de septiembre de 2009 no ha pagado dicho canon, estando en consecuencia insolvente hasta la fecha. Que han sido agotados todos los recursos extrajudiciales y amistosos para lograr el pago por parte de la arrendataria y siempre se encuentra con la negativa de ésta a pagar dichos cánones.

Fundamentó la demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo que al efecto establece el Código Civil en materia arrendaticia y en materia contractual, así como en lo acordado por las partes en el referido contrato de arrendamiento, específicamente en las cláusulas tercera y octava.

Manifestó, que el objeto de la pretensión es que se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus A.R.B. y la ciudadana I.d.C.R.Z..

Estimó la demanda en la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo), equivalentes a 54,54 unidades tributarias. (fl. 1 al 4). Anexos. (Fls. 5 al 31).

Por auto de fecha 23 de noviembre de 2009, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la ciudadana I.d.C.R.Z. para dar contestación a la misma. (fl. 32).

En fecha 22 de enero de 2010, la demandada I.d.C.R.Z., asistida por la abogada M.A.O., dio contestación a la demanda. Convino en la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble ubicado en la calle 1, N° 13-27 del Barrio Las Delicias, San Cristóbal, Estado Táchira. Igualmente, en que su carácter de arrendataria se deriva del contrato de arrendamiento suscrito con el de cujus A.R.B.D., a través de una convención suscrita de manera auténtica por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal el 02 de febrero de 1999, inserta bajo el N° 31, Tomo 10; y en que el correspondiente canon arrendaticio se pactó inicialmente en el contrato en la suma de Bs. 70.000,oo, siendo en la actualidad por la suma de Bs. 800,oo.

Negó, rechazó y contradijo haber incumplido la cláusula octava del señalado contrato de arrendamiento. Igualmente, negó y contradijo haber incumplido el pago del canon de arrendamiento convenido, a partir del mes de septiembre de 2009, es decir, que deba el canon de tres (3) meses vencidos por la suma de Bs. 2.400,oo; que a partir de septiembre de 2009 no haya pagado el canon de arrendamiento y que se encuentre insolvente; que haya dado negativa al pago de los cánones arrendaticios; que esté en el supuesto que permite a la parte arrendadora solicitar la resolución del referido contrato de arrendamiento, así como el objeto de la pretensión de la actora de que se declare resuelto el mismo.

Manifestó que la relación arrendaticia iniciada con el de cujus A.R.B.D. transcurrió de manera normal dentro del respeto con el primigenio arrendador. Que luego de la muerte de éste, la demandante pretende el desalojo del inmueble ocupado por ella, sin razón legal que lo justifique. Que es así como interpone la presente demanda de resolución de contrato sin sustento legal alguno, puesto que la misma se fundamenta en el supuesto de estar ella insolvente en el pago de tres meses de alquiler, lo que materialmente es imposible, ya que la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento indica textualmente: “El canon de arrendamiento convenido es la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) mensuales, que la ARRENDATARIA se compromete a cancelar dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes vencido, en la casa de habitación del arrendador”.

Que siendo el contrato en cuestión ley entre las partes, la obligación que ella tenía era la de cancelar el canon de arrendamiento en el lapso de cinco (5) días luego de vencido el mes correspondiente, por lo que no tiene sentido o lógica alguna que la actora manifieste que ella debe tres meses, es decir, los meses de septiembre, octubre y noviembre, cuando la demanda fue recibida por distribución en el tribunal de la causa el día 16 de noviembre de 2009 y admitida el 23 de noviembre de 2009, no encontrándose vencido aún dicho mes.

Que el pago de este canon era exigible sólo cinco (5) días después de finalizado el mes aunado a que como arrendataria contaba además con los quince (15) días que para tal efecto concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 05 de febrero de 2009, caso Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A. .

Indicó asimismo, que los meses de septiembre y octubre de 2009 fueron legítimamente cancelados, encontrándose liberada del pago de los mismos conforme a lo establecido en el precitado artículo 51, ya que ante la negativa de la arrendadora de recibir tal pago optó por el procedimiento de consignación de alquileres, expediente de consignaciones N° 767 llevado en el mismo Tribunal de la causa, en el que efectuó la cancelación de los meses que se le imputan como insolutos. Que así, los meses de septiembre y octubre de 2009 fueron cancelados y consignados en fecha 05 de noviembre de 2009, tal como se evidencia de recibos de ingresos de cancelación expedidos por el Tribunal. Que el mes de noviembre de 2009, fue cancelado y consignado ante el Tribunal el 07 de diciembre de 2009. Por último, manifestó que los hechos narrados no se subsumen de manera alguna en la causal de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana L.R.B. por lo que lo solicitó que se declare sin lugar la demanda. (fls. 43 al 47). Anexos (fls. 48 al 52)

En fecha 01 de febrero de 2010 el coapoderado judicial de la parte actora promovió pruebas (fl. 53), las cuales fueron admitidas por auto del 02 de febrero de 2010.

En fecha 04 de febrero de 2010 la demandada I.d.C.R.Z., asistida por la abogada M.A.O., presentó escrito de pruebas (fls. 55 al 57 y anexos fls. 58 al 65), las cuales fueron admitidas por auto del fecha 08 de febrero de 2010. (fl. 66).

A los folios 68 al 78 riela la decisión de fecha 22 de marzo de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fls. 68 al 78).

Al folio 80 riela poder apud acta conferido por la ciudadana L.R.B.D. a los abogados A.G.B.C. y M.L.B.C..

Mediante diligencia de fecha 01 de junio de 2010, el coapoderado judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada el 22 de marzo de 2010. (fl. 84).

Por auto de fecha 09 de junio de 2010, el Juzgado de la causa acordó oír en ambos efectos la apelación y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (fl. 85).

En fecha 22 de junio de 2010 se le dio entrada al presente expediente y el curso de Ley correspondiente. (fl. 86, 87).

Mediante escrito de fecha 12 de julio de 2010, el coapoderado judicial de la parte demandante consignó constancia médica expedida por el Dr. I.A.A. de fecha 2 de junio de 2010, con sello húmedo estampado al reverso por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, sobre diagnóstico progresivo de síndrome de esclerosis múltiple padecido por la ciudadana L.R.B.D., efectuando nuevos alegatos para solicitar se acuerde la desocupación del inmueble por causas que no fueron aducidas en su oportunidad legal. Por tanto, los mismos no serán considerados por esta alzada, por ser extemporáneos. (fls. 88 al 89).

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia deferida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el abogado A.G.B.C., coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 22 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por L.R.B.D. contra I.d.C.R.Z. y condenó a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO ÚNICO

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA APELACIÓN

Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la materia controvertida en la presente causa, considera esta alzada necesario pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la decisión de fecha 22 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y al respecto observa:

La causa en la cual se dicta la sentencia recurrida se contrae a la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana L.R.B.D. con el carácter antes indicado, contra la ciudadana I.d.C.R.Z..

La referida decisión corresponde a un juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado en fecha 16 de noviembre de 2009 (fls. 1 al 04), y admitido por auto del 23 de noviembre de 2009 (fls 32), cuya tramitación corresponde al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 891 del Código de Procedimiento Civil consagra el recurso de apelación para la sentencia definitiva en el referido procedimiento breve, en los siguientes términos:

Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. (Resaltado propio)

De dicha norma se desprende que el legislador estableció como requisito para que sea oída la apelación en el juicio breve, la concurrencia de dos elementos: que se realice en tiempo hábil y que la cuantía del asunto sea mayor de cinco mil bolívares, cuyo equivalente actual es la cantidad de cinco bolívares.

Por su parte, la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 del 02 de abril de 2009, modificatoria de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito, aplicable al presente asunto en virtud de que la causa fue admitida con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, establece:

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresados en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.). (Resaltado propio).

Tal norma, eleva la cuantía de la limitante contenida en el precitado artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, a quinientas unidades tributarias (500 U.T.), cuyo monto para el momento de introducción de la demanda ascendía a Bs. 27.500,oo, dado que para esa fecha la unidad tributaria estaba fijada en Bs. 55,oo, y actualmente equivalen a Bs. 32.500,00 en virtud de que el valor de la unidad tributaria está fijado desde el 04 de febrero de 2010 en Bs. 65,00. En consecuencia, conforme a dicha norma existe una gran cantidad de causas que por ser de menor cuantía a la indicada en el artículo 2 transcrito supra, no pueden ser sometidas al conocimiento del superior.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 2283 de fecha 18 de diciembre de 2007, señaló:

Así, los órganos jurisdiccionales, habiendo sido previamente establecido el medio impugnativo dentro del ordenamiento jurídico, deben ante la evidente desproporción de un requisito de admisibilidad, ponderar la adecuación del ejercicio de dicha exigencia entre la cualidad del defecto o el efecto de dicho requisito y la sanción derivada del mismo; es decir, el impedimento que ocasiona y los efectos perniciosos que ello crea, en cuanto a si existen otros recursos más permisibles para el ejercicio de los accionantes que puedan revisar los fallos objeto de discusión.

…Omissis…

En atención a lo expuesto, si bien el principio procesal -pro actione- no tiene un igual grado de intensidad en el derecho de los recursos, existe una obligación constitucional para todos los jueces de interpretar las normas de la manera más progresiva posible para poder permitir el acceso a la justicia en todas sus instancias, en consecuencia, dicho principio interpretativo, el cual resulta cónsono con el principio de supremacía constitucional –ex artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela-, deben guiar la actividad de los órganos jurisdiccionales nacionales, ya que si bien es cierto que el relajamiento absoluto de los presupuestos procesales por la contrariedad con el libre acceso a los órganos jurisdiccionales podría desembocar en una situación de anarquía recursiva y en un posterior colapso de los órganos judiciales, no es menos cierto que éstos deben atender a la proporcionalidad y razonabilidad de ciertos presupuestos procesales, ya que algunos de ellos lucen como atentatorios al derecho a la tutela judicial efectiva.

Así pues, los presupuestos legales de acceso al proceso o a los recursos deben interpretarse de forma que resulten favorables a la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, lo cual se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Valorados los elementos interpretativos y normas que rigen el caso concreto, esta Sala estima que la Sala Especial Agraria de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia incurrió en el fallo objeto de la presente revisión constitucional en una interpretación inconstitucional, la cual no sólo se da cuando el juez ordinario aplica una ley inconstitucional y no procede a su desaplicación, disponiendo de los medios utilizables para ello mediante la desaplicación de la norma por control difuso de la constitucionalidad y en respeto y garantía del principio de supremacía constitucional, sino también cuando su decisión infringe los derechos garantizados en la Constitución por cualquier otra causa (desconociéndolos en su totalidad, haciéndolos nugatorios de su ejercicio o menoscabando el desarrollo de los mismos, de manera tal en su esencia que queden desprovistos de toda operatividad), habiendo la referida Sala incurrido como previamente se ha expresado en el segundo de los supuestos mencionados (Vid. R.L., Francisco; “¿Divide et obtempera?. Una reflexión desde España sobre el modelo europeo de convergencia de protección en los Derechos”, REDC 67/2003, pp. 49-67).

En efecto, el juez al momento de interpretar normas que restrinjan derechos constitucionales debe ser cauteloso y precavido en su actuar, por cuanto éste debe tratar de lograr la interpretación más acorde con la norma superior, en este caso, con la norma constitucional, en aras de resguardar el principio de supremacía de las normas constitucionales, por lo que no debe convertirse el juez en un mero subsumidor de hechos en la norma y menos aun cuando éstas no se encuentran consagradas de manera expresa, sino que debe el mismo, propender por la validez y adecuación del derecho en protección de la tutela judicial de los justiciables.

De ello resulta pues, que en orden a lograr la debida proporcionalidad que debe observarse entre el requisito exigido y la consecuencia jurídica aplicable, es que los órganos judiciales deben propender a establecer un criterio restrictivo en el ámbito de la inadmisibilidad y, en consecuencia, favorable al enjuiciamiento del fondo del asunto, en aras de proveerle un valor de relevancia al derecho a la tutela judicial efectiva por parte de los órganos del Estado.

(Exp. Nº AA50-T-2007-0453)

Conforme a lo expuesto, esta juzgadora cumpliendo con la obligación constitucional que tienen todos los jueces de la República de interpretar las normas de la forma más progresiva posible para garantizar el acceso a la justicia en todas sus instancias, y en consonancia con los principios de supremacía constitucional y de la doble instancia consagrados en los artículos 7 y 49 del texto fundamental, considera que la cuantía para acceder al recurso de apelación prevista en el artículo 2 de la precitada Resolución N° 2009-0006, representa una restricción a la tutela judicial efectiva de los justiciables, en razón de que deja por fuera a una gran cantidad de asuntos que por no alcanzar la cuantía exigida en dicha norma de 500 unidades tributarias, equivalentes actuales a Bs. 32.500,00, no pueden ser sometidos a la consideración del superior, la mayoría de los cuales se contraen a causas como la presente provenientes de la relación arrendaticia, cuya consecuencia en muchos casos es el desalojo u orden de entrega del inmueble por parte de los arrendatarios, situación que a todas luces dista de la regulada en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, donde se establecía como presupuesto de acceso al recurso de apelación en las causas tramitadas por el procedimiento breve una cuantía de cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00), equivalentes actuales a Bs. 5,00, la cual como bien lo analizó la Sala Constitucional en la decisión N° 2667 del 25 de octubre de 2002, en el momento en que fue proferido dicho fallo no representaba en forma alguna una limitante a la tutela judicial efectiva de los justiciables.

Igualmente, la declaratoria de inadmisibilidad de los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones dictadas en la causas que no alcanzan la cuantía señalada en el artículo 2 de la mencionada Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, trae como consecuencia la firmeza de dichos fallos, convirtiéndose en ejecutables sentencias que en muchos casos no sólo contienen vicios de legalidad, sino que también pudieran resultar violatorias de los derechos constitucionales de los recurrentes.

La realidad señalada obliga a esta jurisdicente a interpretar los presupuestos legales de acceso al recurso de apelación de manera tal que resulten favorables a la efectividad del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, lo que se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Apreciados los argumentos interpretativos antes señalados, así como el artículo 2 de la referida Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, norma vigente que regula la cuantía para el acceso al recurso de apelación en las causas como la presente tramitada por el procedimiento breve, cuya demanda fue interpuesta con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma, esta juzgadora considera que dicha norma resulta contraria al derecho constitucional de acceso a la justicia consagrado en el artículo 26 del texto fundamental, así como al principio de la doble instancia previsto en el artículo 49 constitucional, y en tal virtud encuentra necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela aplicar el control difuso de la constitucionalidad, procediendo a desaplicar para el caso concreto el aludido artículo 2 de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en relación a la limitante contenida en la precitada norma en cuanto a la cuantía para acceder al recurso de apelación. Una vez quede firme el presente fallo se ordena remitir copia certificada del mismo a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se establece.

PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

Resuelto el anterior punto previo pasa esta alzada a pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida.

La actora L.R.B.D. pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre su fallecido padre A.R.B.D. y la demandada I.d.C.R.Z., ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 02 de febrero de 1999, inserto bajo el N° 31, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, sobre un apartamento que forma parte del inmueble ubicado en la calle 1, N° 13-27 del Barrio Las Delicias, San Cristóbal, Estado Táchira, con fundamento en el supuesto incumplimiento por parte de la mencionada arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009 a razón de Bs. 800,00 cada uno, lo cual contraviene lo previsto en la cláusula tercera del referido contrato que establece que tal pago debe hacerse dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido, dando lugar a la aplicación de la cláusula octava eiusdem, según la cual, la falta de cumplimiento de las cláusulas del contrato, especialmente la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, da lugar a la rescisión del mismo.

Por su parte, la demandada conviene en la existencia de la relación arrendaticia sobre el precitado inmueble, según el referido contrato de arrendamiento, cuyo canon de arrendamiento actual es la cantidad de Bs. 800,00. Asimismo, niega la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento alegada por la parte actora, aduciendo que el canon correspondiente al mes de noviembre de 2009 no se encontraba causado para el momento de incoarse la demanda, dado que conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, los cánones deben ser cancelados dentro de los cinco (5) días siguientes al mes vencido. Igualmente, indica que los cánones correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2009 fueron consignados en el mismo Tribunal de la causa en fecha 5 de noviembre de 2009, según el procedimiento previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante la negativa de la arrendadora para recibir tal pago, siendo consignado también el mes de noviembre en fecha 07 de diciembre de 2009. Que en consecuencia, no existe causal alguna para que sea procedente la resolución del contrato de arrendamiento pretendida por la parte actora.

Establecido el thema decidendum, se pasa al análisis de las pruebas aportadas por las partes conforme a los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Junto con el libelo consignó:

- Copia simple de recaudos correspondientes a la declaración sucesoral de la Sucesión Delgado de Briceño C.R. presentada ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio de Finanzas (SENIAT) (fls. 06 al 17). Dicha prueba se valora como documento administrativo que no fue desvirtuado en el juicio mediante prueba en contrario, sirviendo para demostrar que la actora L.R.B.D. es parte de dicha sucesión, y que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra dentro del activo declarado.

- Copia simple de acta de defunción N° 325 correspondiente a A.R.B.D., expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal el 13 de abril de 2009 (fl. 18). Dicha prueba se valora de conformidad con los previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil. De la misma se constata que el ciudadano A.R.B.D. falleció el 27 de febrero de 2009.

- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el mencionado de cujus A.R.B.D. y la ciudadana I.d.C.R.Z. por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal el 02 de febrero de 1999, inserto bajo el N° 31, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (fls. 22 al 23). Dicha prueba se valora como documento autenticado, del cual se evidencia que en la fecha indicada, el ciudadano A.R.B.D. dio en arrendamiento a la ciudadana I.d.C.R.Z., un apartamento que forma parte de inmueble ubicado en la calle 1, N° 13-27 del Barrio Las Delicias, San Cristóbal, Estado Táchira, con sujeción entre otras, a las siguientes cláusulas:

SEGUNDA

El plazo de duración del presente CONTRATO es de seis (06) meses fijos, contados a partir del 01 de Enero de 1999 prorrogable por igual período de tiempo a voluntad de ambas partes. Si una de las partes contratantes, no desea prorrogar el presente Contrato (sic), deberá avisar a la otra por escrito con un (01) mes de anticipación por lo menos, su voluntad de dar por finalizado el presente Contrato (sic).

TERCERA

El cánon (sic) de Arrendamiento (sic) convenido es la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 70.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido, en la casa de habitación de EL ARRENDADOR.

OCTAVA

La falta de cumplimiento de las cláusulas del presente Contrato (sic), especialmente la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, dará lugar a que EL ARRENDADOR considere rescindido el presente Contrato (sic) y pueda exigir la inmediata desocupación del Inmueble (sic).

- Copia simple de documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., el 28 de octubre de 1968, bajo el N° 36, Tomo 02, Protocolo Primero, y el 27 de diciembre de 1979, bajo el N° 9, folios 19 y 20, Tomo 7° Adic, Protocolo Primero, los cuales se valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar la adquisición del terreno en el que se encuentra construido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por parte del ciudadano A.R.B.D.. (fls. 26 al 31).

Mediante escrito de fecha 01 de febrero de 2010 (fl. 53), promovió:

  1. - Impugnación de la consignación de los cánones de arrendamiento contenidos en el expediente N° 767 que cursa en el mismo Tribunal de la causa, por extemporáneos, alegando que su representada fue notificada de esta situación el día 18 de noviembre de 2009, lo que a su entender significa una ratificación de la insolvencia. Tales alegatos sobre la extemporaneidad de la consignación de cánones de arrendamiento insolutos, no constituyen medios probatorios objeto de la valoración.

  2. - Prueba de informes:

    Remitió al Tribunal al expediente N° 767 de consignación de cánones de arrendamiento insolutos, con el objeto de probar lo alegado en el libelo de demanda y en el propio escrito de promoción de pruebas. Tal remisión no constituye prueba de informes alguna, susceptible de valoración.

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

  3. - Invocó los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba a objeto de que las que fueren presentadas en el proceso, sean apreciadas en su justo valor con independencia de su proponente, a objeto de la demostración de los hechos alegados por las partes. Tales principios rectores para la valoración probatoria, no constituyen medios de prueba objeto de valoración.

  4. - Promovió la confesión judicial expresada por la actora, respecto a la insolvencia del mes de noviembre de 2009 y lo indicado en auto del Tribunal respecto a la fecha de admisión del libelo. Cabe destacar al respecto, que las afirmaciones contenidas en el libelo de demanda y en la contestación no constituyen la confesión como medio de prueba contemplado en el artículo 1.401 del Código Civil, pues carecen del “animus confitendi”, razón por la cual no pueden ser objeto de valoración probatoria, sino que constituyen actos procesales que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y RN y C-00681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil).

  5. - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal el 02 de febrero de 1999, anotado bajo el N° 31, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha documental ya recibió valoración con las pruebas de la parte actora.

  6. - Documentales:

    Originales de recibos expedidos por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial sobre las consignaciones arrendaticias efectuadas en el expediente de consignaciones N° 767, nomenclatura del mencionado Tribunal, correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009. (fls. 61 y 62).

    Dichas documentales se valoran como documentos públicos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que la ciudadana I.d.C.R.Z. consignó en fecha 05 de noviembre de 2009, los cánones de alquiler correspondientes a los meses de septiembre y octubre de dicho año; y el 7 de diciembre de 2009, el canon correspondiente al mes de noviembre, el cual, por otra parte, no se encontraba vencido al momento de interposición de la demanda.

    De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue celebrado el 02 de febrero de 1999. Que el término de duración del mismo sería de seis (06) meses fijos, prorrogable por igual período de tiempo a menos que las partes con un mes de anticipación al vencimiento del contrato manifestaran por escrito su voluntad de terminarlo. Que el canon de arrendamiento debía ser pagado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido, en la casa de habitación del arrendador, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas sería causa suficiente para dar por rescindido dicho contrato. Igualmente, que la arrendataria consignó el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2009 en fecha 05 de diciembre de 2009, y el canon correspondiente al mes de noviembre el 07 de diciembre de 2009.

    En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

    Del contenido de tales normas se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; que los contratantes deben cumplir cabalmente las obligaciones contraídas, tal como fueron pactadas, y que en caso de que alguno incumpla sus obligaciones, el otro puede a su elección, solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si a ello hubiere lugar.

    En el caso de autos, la pretensión de la parte actora se fundamenta en el incumplimiento en que a su decir incurrió la demandada al no efectuar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

    Ahora bien, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

    Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

    En dicha norma el legislador estableció en beneficio del arrendatario la posibilidad de que éste pueda consignar los cánones de arrendamiento en el Tribunal de Municipio donde esté ubicado el inmueble, en los casos en que el arrendador se niegue a recibirlos, otorgándole para ello un plazo de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

    Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 55 de fecha 05 de febrero de 2009, estableció de manera vinculante lo siguiente:

    En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

    … Omissis…

    Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

    Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

    En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

    Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

    … Omissis…

    Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

    (Expediente N° 07-1731).

    Conforme a lo expuesto, los cánones de arrendamiento en el presente caso debían ser consignados dentro de los veinte (20) días siguientes al vencimiento del mes, apreciándose de los comprobantes de ingreso de consignaciones corrientes a los folios 61 al 63, que la parte demandada sólo consignó extemporáneamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2009, y que las consignaciones correspondientes a los meses de octubre y noviembre fueron hechas en forma temporánea a tenor de lo establecido en el precitado artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aparte de que el canon del mes de noviembre no se encontraba causado para el momento de interposición de la demanda. Así se establece.

    En consecuencia, al no haber quedado demostrado el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago de dos mensualidades consecutivas, conforme a lo previsto en la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscito en fecha 02 de febrero de 1999, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda por resolución del mismo. Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden a las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 01 de junio de 2010.

SEGUNDO

DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana L.R.B.D. contra la ciudadana I.d.C.R.Z., por resolución del contrato de arrendamiento sobre el apartamento que forma parte de un inmueble ubicado en la calle 1, N° 13-27, Barrio Las Delicias, San Cristóbal, Estado Táchira, celebrado mediante documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal en fecha 02 de febrero de 1999, bajo el N° 31, Tomo 10.

TERCERO

Queda CONFIRMADA la decisión dictada el 22 de marzo de 2010 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora apelante.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los quince días del mes de julio del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6183

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