Decisión nº 391 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 13 de Abril de 2007

Se da inició a la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la ciudadana R.L.A., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 61.024, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.L.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.864.297, Ingeniero, domiciliado en la ciudad de Maturín, Estado Monagas, en contra de los ciudadanos N.L.D.D.G. y A.R.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.107.788 y 1.692.184, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 14 de Febrero de 2006, se admitió la demanda y se ordenó citar a los ciudadanos N.L.D.D.G. y A.R.G.M., antes identificados, para que comparecieran ante el Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a la citación del último de ellos a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha, 17 de Marzo de 2006, el Alguacil de este Juzgado, dejó constancia de haber citado al ciudadano A.G., y a la ciudadana N.L.D..

En fecha, 18 de Abril de 2006, la apoderada judicial de los codemandados, abogada M.A.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 52.902, presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 15 de Mayo de 2006, la parte actora promovió pruebas,

En fecha, 18 de Mayo de 2006, la parte demandada promovió pruebas.

En fecha, 19 de Mayo de 2006, el Tribunal agregó a las actas procesales las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 31 de Mayo de 2006, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 13 de Diciembre de 2006, el Tribunal fija el décimo quinto día de despacho siguiente a la notificación de las partes para la presentación de los informes.

En fecha, 15 de Febrero de 2007, la apoderada judicial de los codemandados presentó escrito de informes.

En fecha, 21 de Febrero de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 27 de Octubre de 1994, bajo el No. 92, Tomo: 115, que su representado a la cual alude en la demanda como el OPCIONADO, celebró contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA con la ciudadana N.L.D.D.G., a la cual se refiere como la OPCIONANTE, sobre un inmueble destinado a vivienda, y construido sobre un terreno propio de la OPCIONANTE, ubicado en la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., situado en la Avenida 2C, No. 85 A-30, el cual forma parte de un edificio que esta en construcción señalado en el contrato con el No. 85 A – 62, sin embargo, en la realidad esta nomenclatura no se corresponde con el inmueble en cuestión, ya que, el propietario del terreno, es decir, la opcionante no deslindó el mimos antes de ejecutar la obra, por lo que corresponde a la nomenclatura No. 85 A-30.

Que a dicho inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento, signado con el No. PB-1, y tiene los siguientes linderos: NORTE: Hall de circulación común del edificio; SUR: Fachada Sur del Edificio, ESTE: Apartamento PB-2, OESTE: Fachada Oeste del edificio y forma parte de del Edificio que se denominará Colinas del Valle, tal como lo señala la accionante en los recibos provisionales.

Aduce que quedó expresamente estipulado en la Cláusula Segunda, del aludido documento de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, que el precio del inmueble era la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) de los cuales al momento del otorgamiento, el OPCIONADO entregó a la OPCIONANTE, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) en calidad de arras, cantidad que sería deducida del precio del inmueble tal como lo estipula Cláusula Tercera.

Alega, que también se estipuló que el término de duración de la referida opción de compraventa sería de noventa (90) días contados a partir de la firma de ese documento.

Asimismo, señala la parte demandante que la opcionante, no había culminado con la construcción del inmueble y como consecuencia de ello no había podido cumplir con su obligación de protocolizar definitivamente el documento de compraventa y de entregar el permiso de habitabilidad y las respectivas solvencias, tal como se estableció en la cláusula cuarta.

Indica que aún así, el opcionado continuó pagando la suma restante a medida que iba avanzando la construcción, mientras que la opcionante permaneció incumpliendo su obligación de entregar el inmueble, ya que, nunca finalizó la obra, y por lo tanto no se pudo hacer la entrega del inmueble, ni la protocolización definitiva del documento respectivo.

Alega que los pagos realizados por el opcionado, se efectuaron de la siguiente manera: el día 26 de Enero de 1995, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) el día 3 de Febrero de 1995, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) y el día 14 de Mayo de 1997, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) cantidades estas que fueron entregadas por el opcionado, a la opcionante, por concepto de pago adelantado del precio total del inmueble que se opcionó en el documento de fecha 27 de Octubre de 1994.

Señala que las anteriores cantidades de dinero fueron entregadas a la opcionante, por concepto de pago por adelantado del precio total del inmueble objeto del contrato de compra venta, por lo tanto el opcionado, ha hecho entrega a la opcionante, de la suma total de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) por el pago de un inmueble cuyo precio total fue pactado en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) por lo cual se puede evidenciar que su representado pagó a la opcionante, el ochenta por ciento (80%) del precio total del inmueble.

Ahora bien, señala la parte actora que la opcionante, ha incurrido en una postura de incumplimiento culposo, que denota una causal expresa de resolución del contrato, puesto que:

1. No ha finalizado la construcción del inmueble que se comprometió a vender en un plazo de 90 días.

2. Consecuencialmente no ha entregado a el opcionado, los documentos estrictamente necesarios para la protocolización definitiva del documento de compraventa, como lo son el permiso de habitabilidad otorgado por la Oficina Municipal de Planificación Urbana y las respectivas solvencias Municipal y de Hidrolago.

3. No cumplió con su promesa de instalar una unidad de aire acondicionado que estaría integrado al apartamento.

   De igual manera, señala que como quiera que el contrato de opción de compraventa contiene la expresión del vinculo legal y voluntario que impone a las partes una acción en el caso in comento de hacer, por medio del cual las partes intervinientes, se encuentran constreñidas entre sí a dar y a hacer, nuestro ordenamiento jurídico al respecto señala como responsable de daños y perjuicios a la parte contratante que no ha cumplido con su obligación exactamente como ha sido contraída.

   Por los fundamentos expuestos demanda a los ciudadanos N.L.D.D.G. y A.R.G.M., para que convengan o en su defecto a ello sean condenado por el Tribunal, en dar por resuelto el aludido contrato de opción de compraventa de fecha 27 de Octubre de 1994 y por consiguiente sean condenados a pagarle a su representados las siguientes sumas de dinero:

1. La cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.2.000.000,00) discriminados de la siguiente manera: UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) entregados por concepto de arras, y UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1 .000.000,00) como indemnización de conformidad con lo establecido en el articulo 1263 del Código Civil.

2. La cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.800.000,00), discriminados por los pagos efectuados los días 26 de enero de 1995 por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00), el 03 de Febrero de 1995, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) y el día catorce (14) de Mayo de 1997, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00).

3. La cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.3.513.862,00) por concepto de intereses legales moratorios calculados a la rata del 12% anual con fundamento en lo previsto en el artículo 1277 del Código Civil discriminados de la siguiente manera:

   - UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000, 00) por noventa y cuatro (94 días) por el doce por ciento (12%) anual suma la cantidad de TREINTA MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 00/1 00 (Bs.30.904, 00).

   - UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.300.000, 00) por ocho (08) días por el doce por ciento (12%) anual, suma la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES CON 00/100 (Bs.3.419, 00).

   - DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000, 00) por ochocientos treinta (830) días por el doce por ciento (12%) anual suma la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 545.753, 00).

   - DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.800.000,00) por tres mil ciento ochenta y siete (3.187) días por el doce por ciento (12%) anual suma la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES ( Bs. 2. 933.786, 00).

4. La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS.20.000000, 00) producto del dinero que dejó de percibir su representado como lucro cesante, tal como lo establece el Articulo 1.273 del Código Civil.

5. Los intereses que sigan generando estas cantidades de dinero hasta la culminación del proceso.

6. El pago de los gastos, costas y honorarios profesionales que genere este procedimiento.

   Por último solicitó la indexación de los montos pedidos y demandados en la presente demanda.

   III

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   Aduce la apoderada judicial de la a parte demandada, que el demandante R.L.A., celebró contrato de opción a compra con los codemandados ciudadanos N.L.D. y R.A.G., antes identificados, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 24 de Octubre de 1994, anotado bajo el No. 92, Tomo: 115, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaría.

   Alega que en dicho documento se acordó en primer lugar y así lo establecieron las partes en la cláusula primera, celebrar un contrato de compraventa por documento registrado, pero es el caso que desde esa fecha hasta la actualidad han transcurrido once (11) años, cinco meses y veinticinco días, tiempo suficiente para que la parte actora haya podido cumplir con su obligación de presentar ante la Oficina de Registro, respectiva, el documento definitivo de la compraventa y participarle a sus mandante la fecha cierta de la compraventa definitiva, por lo que señala que mal podría el actor demandar la resolución del contrato celebrado, alegando el incumplimiento culposo de la acción, cuando él en ningún momento ha presentado el documento definitivo de la compraventa debidamente redactado y visado ante el Colegio de Abogados, ni el recibo de cancelación de los derechos arancelarios al Registro Inmobiliario respectivo, donde evidencia los requisitos exigidos por esta Oficina de Registro Inmobiliario, respectivo, para protocolizar la compraventa pactada, ni ninguna notificación bien haya sido extrajudicial o judicial que compruebe que él ha cumplido con su obligación de comprar en el lapso de noventa (90) días.

   Que el actor en el contrato referido, se obligó a opcionar dentro del lapso de noventa (90) días, contados a partir del día 24 de Octubre de 1994, el inmueble ofertado en venta mediante el contrato y sus mandantes se obligaron a venderle mediante documento registrado, por lo que siendo el opcionado, ciudadano R.L.A., libre de elegir si ejercer o no la compra dentro de estos noventa (90) días, él mismo no lo hizo, por lo que mal pudiera en este momento intentar la acción de resolución de contrato, cuando ya sus representados quedaron liberados por no haber habido aceptación de la oferta irrevocable de vender, plasmada en el contrato celebrado de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil.

   Señala que la parte actora alega un incumplimiento culposo por parte de sus representados, sin probarlo, sin evidenciar por lo menos en el libelo de demanda, que sus mandantes no hayan ejecutado su obligación de vender por un obstáculo o causa imputable a ellos, o que intencionalmente lo hayan realizado.

   Aduce que las parte actora solo ha basado el supuesto incumplimiento de sus representados en alegatos estableciendo no han culminado con la construcción del inmueble y como consecuencia de ello no han podido suministrarle al ciudadano R.L.A., todos los instrumentos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compraventa, sin haber evidenciado tal requerimiento en el lapso de noventa (90) días, convenidos en el contrato.

   Arguye que tales requerimientos no han sido solicitados por el ciudadano R.L.A., a sus representados, razones por las cuales niegan, rechazan y contradicen que sus representados hayan incumplido culposamente las cláusulas contenidas en el contrato ut supra referido, ya que, la doctrina ha establecido que en primer término es necesario que el deudor sea el propietario del bien inmueble ofrecido y que a la vez sea capaz de enajenar la cosa o el derecho real de que se trate, requisitos estos que en la actualidad aun cumplen sus representados, en segundo lugar, para que se cumpla la obligación de dar, es necesario que el deudor otorgue su consentimiento, manifestado legítimamente. Y esta obligación de dar, aparejada a la de transmitir la propiedad de la cosa o del derecho real de que se trate, se cumple otorgando su consentimiento, para la transmisión de la propiedad o derecho real de que se trate sin que sea necesario, la realización de ninguna otra conducta o actividad.

   Aduce que sus poderdantes siempre han tenido la intención de vender, plasmado en el consentimiento expresado mediante el contrato autenticado, hecho este demostrado fehacientemente, por lo tanto no han incumplido su obligación de dar.

   Asimismo, indica que no habiendo optado el ciudadano R.L.A. demostrado en su libelo de demanda el cumplimiento de su obligación, la cual era presentar el documento de compraventa efinitiva ante la Oficina de Registro Inmobiliario, respectiva, ni mucho menos ha demostrado mediante algún indicio, el incumplimiento culposo de sus representados, es por lo que, en virtud de lo establecido en el artículo 1161 del Código Civil, sus representados han cumplido con la obligación, que era la de vender el inmueble objeto de contrato, mediante el consentimiento legítimamente manifestado, a través del documento fundamental de la acción de resolución de contrato.

   Señala que cabe considerar que la acción de daños y perjuicios, es autónoma a la acción de resolución de contrato, por lo tanto, demandada la resolución de contrato mal pudiera la actora pedir que se le resarza el daño supuestamente causado, ya que, hasta tanto no este sentenciada la presente demanda de resolución de contrato con lugar y que la misma esté definitivamente firme no puede pretender que se le indemnice un daño como consecuencia de un incumplimiento que aun no ha sido declarado por el juez, por lo cual, niega, rechaza y contradice la pretendida pretensión del demandante y excepciona a sus representados de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil.

   Asimismo, aduce que alegadas las cuestiones de derecho arriba referidas y no siendo imputable a sus representados la decisión del actor, de no ejercer su derecho a de compraventa, mal pudiera pretender el demandante solicitar la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) como lucro cesante, ya que no habiendo estipulado las partes pago alguno por el incumplimiento de alguna de las partes lo único que pudiere solicitar la parte a la que se le ha causado el daño, es el pago de un interés legal, tal como lo establece el artículo 1277 del Código Civil.

   IV

   ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   Parte Demandante:

   1. - Acompañó a la demanda contrato de opción de compraventa celebrado entre la ciudadana N.L.D.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.107.788, y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y R.E.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.864.297, y de este domicilio, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, construido sobre su terreno propio, ubicado en la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., situado en la avenida 2C No. 85 A-62, y consta de los siguientes linderos: Norte: Apartamento PB-2; Sur: Fachada Sur del Edificio; Este: Apartamento PB-2, y Oeste: Fachada Oeste del Edificio, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 27 de Octubre de 1994, inscrita bajo el No. 92, Tomo: 115 A, de los Libros de Autenticaciones. En relación a esta prueba se observa que la misma es un documento autentico que no fue tachado, ni desconocido de alguna manera por la parte demandada, por lo cual este juzgador lo aprecia y le otorga el valor probatorio que del mismo emana de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      2-. Acompañó a la demanda Recibo Provisional, suscrito por la ciudadana N.D.D.G., en fecha 26 de Enero de 1995, mediante el cual declara haber recibido del ciudadano R.L., la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por concepto del valor del apartamento No. 2, Piso No. 2, de Residencias Colinas del Valle, actualmente en construcción. Luego del análisis de esta prueba observa este juzgador que el mismo es un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, por lo cual, este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   3. Acompañó a la demanda Recibo Provisional, suscrito por la ciudadana N.D.D.G., en fecha 3 de Febrero de 1995, mediante el cual declara haber recibido del ciudadano R.L., la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), por concepto del valor del apartamento No. 2, Piso No. 2, de Residencias Colinas del Valle, actualmente en construcción. Luego del análisis de esta prueba observa este juzgador que el mismo es un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, por lo cual, este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   4. Acompañó a la demanda Recibo Provisional, suscrito por la ciudadana N.D.D.G., en fecha 14 de Mayo de 1997, mediante el cual declara haber recibido del ciudadano R.L., la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), por concepto del valor del apartamento No. 2, Piso No. 2, de Residencias Colinas del Valle, actualmente en construcción. Luego del análisis de esta prueba observa este juzgador que el mismo es un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, por lo cual, este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   5. En la etapa probatoria, invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su representado.

   6. Promovió, Recibo Provisional, suscrito por la ciudadana N.D.D.G., en fecha 3 de Octubre de 1994, mediante el cual declara haber recibido del ciudadano R.L., la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto del valor del apartamento No. 2, Piso No. 2, de Residencias Colinas del Valle, actualmente en construcción. Luego del análisis de esta prueba observa este juzgador que el mismo es un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, por lo cual, este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   7. Promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, ubicado en la Avenida 2C, antes S.D., entre las calles 85 A y 85 B, signado con el No. 85A-30, Piso 2, Apartamento 2, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d. esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, y deje constancia de los siguientes hechos: Primero: De las condiciones características del edificio al cual pertenece el apartamento. Segundo: Si existe acceso a los pisos superiores del inmueble y de existir escaleras en que condiciones se encuentran. Tercero: Del estado actual de habitabilidad del apartamento. Cuarto: Si el referido inmueble, posee estacionamiento y en que estado y condiciones se encuentra. Quinto: Si el referido apartamento posee una unidad de aire acondicionado. Sexto: De cualquier otro particular señalado al momento de la inspección.

      En relación a esta prueba, en fecha 26 de Junio de 2006, se trasladó y constituyó este juzgado en la Avenida 2 C, antes S.D., entre calles 85 A y 85 B, en un inmueble signado con el No. 85 A-30, Piso 2, Apartamento 2, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., notificando de ello al ciudadano A.R.G., titular de la cédula de identidad No. 1.692.184, y quien permitió el acceso al Inmueble. En cuanto al Tercer particular dejan constancia que el apartamento se encuentra dividido en tres compartimientos, y dos apartes con sus respectivas puertas, se observan pisos de cerámicas de color marrón claro, con polvo y sucio y en la entrada falta una de las piezas; en un compartimiento posee un piso de cemento. Con respecto a las paredes se observan ventanas pequeñas sin vidrio, de estructura metálica y sin pintar, forradas con alambre, en las paredes se observan tomacorrientes, cajeras con cables, tobos de diferentes diámetros, el techo se encuentra frisado y pintado de blanco con cinco puntos para electricidad, en uno de los compartimientos, se observa un tubo en la parte del piso, con piso rústico y paredes frisadas sin pintar y en el friso se observan unas grietas.

      Con respecto, al quinto particular, no se observan dentro del inmueble ningún tipo de objetos.

      En cuanto al particular segundo, se observan escaleras con vigas de hierro y escalones de madera con cuatro tramos, faltando un escalón de madera en el tercer tramo, y cuatro escalones de madera en el cuarto tramo, hasta llegar al apartamento ubicado en el Piso 2, luego hacia arriba se aprecian tres tramos mas, en el primero faltan dos escalones de madera, en el segundo faltan tres escalones de madera, y en el tercero se observan solo vigas de hierro, los entrepisos son de piso rustico, y se observa mucha arena, excremento de animales, y agua en la entrada del apartamento.

      Con respecto al cuarto particular, se observa en la parte trasera del edificio un área de terreno con monte y en el acceso principal hay un espacio con piso de granito hacia el fondo por el cual se observan las escaleras y la entrada del apartamento, y en la parte derecha del edificio se observa una puerta que da acceso al área de terreno, y escombros.

      Con respecto al primer particular, se observó que el edificio posee una fachada de piedra de granito dos tonos, constante de tres pisos, y en la parte baja existe una pared con friso y una con pintura, y en una se observan dos salientes con vigas de hierro y bloques rotos, y la fachada derecha se observa totalmente frisada con granito.

      En relación a esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil, al no haber la parte demandada objetado algún punto de la misma. Así se establece.

   8. Promovió informe emanado de la Oficina de Planificación U.d.M.M.d.E.Z., en el cual señalan que ante esa oficina no reposa información alguna referente a si ese despacho otorgó constancias de variables urbanas fundamentales y posterior y constancia de habitabilidad a un inmueble ubicado en la Avenida 2 C, No. 85 A-30 y No. 85 A-62, en jurisdicción de la Parroquia S.L.. En relación a esta prueba se evidencia que la misma constituye un documento público administrativo el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo cual este juzgador lo aprecia y le otorga el valor probatorio que del mismo se desprende de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

      Parte demandada:

   1. Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de sus representados.

   2. Promovió prueba de informes a los efectos que se oficiara a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia., a los fines que informara al Tribunal si entre el 27 de Octubre de 1994 al 27 de Enero de 1995, ambas fechas inclusive, fue presentado un documento contentivo de la compra de un inmueble ubicado en la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., situado en la Avenida 2 C No. 85 A-41, propiedad de la ciudadana N.L.D..

      En relación a esta prueba se ofició a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7 de Junio de 2006, informando la referida oficina, mediante Oficio No. 7850-1010, de fecha 10 de Agosto de 2006, que de la revisión efectuada de la base automatizada correspondiente al registro de otorgantes del Sistema Integrado y Administración de Registros Inmobiliarios (SIARI) que lleva esa oficina, no existe presentado documento alguno en el que aparezca como otorgante la ciudadana N.L.D., en el lapso comprendido desde el 27 de Octubre de 1994 y el 27 de Enero de 1995. Esta prueba este juzgador la aprecia y la valora de conformidad con lo dispuesto en loas artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      V

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

      Se dio inicio al presente juicio por demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa, intentada por el ciudadano R.L., en contra de los ciudadanos N.D.D.G. y A.R.G.M., antes identificados.

      Arguye la parte demandante que quedó expresamente estipulado en la Cláusula Segunda, del aludido documento de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, que el precio del inmueble era la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) de los cuales al momento del otorgamiento, el OPCIONADO entregó a la OPCIONANTE, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) en calidad de arras, cantidad que sería deducida del precio del inmueble tal como lo estipula la Cláusula Tercera.

      Asimismo, señala la parte demandante que la opcionante, no había culminado con la construcción del inmueble y como consecuencia de ello no había podido cumplir con su obligación de protocolizar definitivamente el documento de compraventa: tales como permiso de habitabilidad y las respectivas solvencias, tal como se estableció en la cláusula cuarta, y aun así continuó pagando la suma restante a medida que iba avanzando la construcción, mientras que la opcionante permaneció incumpliendo su obligación de entregar el inmueble, ya que, nunca finalizó la obra, y por lo tanto no se pudo hacer la entrega, ni la protocolización definitiva del mismo, razón por la cual demanda a los referidos ciudadanos para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compraventa.

      Por su parte los demandados exponen lo siguiente: que no habiendo optado el ciudadano R.L.A., el inmueble ofertado en el contrato celebrado ut supra referido en el lapso de 90 días, contados a partir de la fecha cierta del documento, mal podría trasladar su incumplimiento a sus representados, ya que, él no ha demostrado en su libelo de demanda el cumplimiento de su obligación, la cual era presentar el documento de compraventa definitiva ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, ni mucho menos ha demostrado mediante algún indicio, el incumplimiento culposo de sus representados, razón por la cual y en virtud de lo establecido en el artículo 1161 del Código Civil, sus representados han cumplido con la obligación, que era la de vender el inmueble objeto de contrato, mediante el consentimiento legítimamente manifestado, a través del documento fundamental de la acción de resolución de contrato.

      Asimismo, señala que cabe considerar que la acción de daños y perjuicios, es autónoma a la acción de resolución de contrato, por lo tanto, demandada la resolución de contrato mal pudiera la actora pedir que se le resarza el daño supuestamente causado, ya que, hasta tanto no este sentenciada la presente demanda de resolución de contrato con lugar y que la misma esté definitivamente firme mal pudiera pretender que se le resarciera un daño como consecuencia de un incumplimiento que aun no ha sido declarado por el juez, por lo cual, niega, rechaza y contradice la pretendida pretensión del demandante y excepciona a sus representados de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil.

      Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

      La Acción de Resolución de Contrato se encuentra establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

      En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Asimismo, la presente acción resolutoria se fundamenta en un contrato de opción de compraventa, el cual la parte demandante señala que la demandada ha incumplido, por cuanto no ha terminado la construcción del mismo, ni ha otorgado los correspondientes permisos de habitabilidad y solvencias municipales.

      El contrato de opción de compraventa, ha sido denominado por la doctrina como un contrato innominado, al cual se refieren como promesa bilateral de venta, definiendo el autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS, al mismo de la siguiente manera: “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

      Por su parte el autor A.R.M., en su obra CONTRATOS, Volumen II, ha señalado lo siguiente:

      La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

      La promesa bilateral de compra y venta no es mas que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana, resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él, al extremo de que su incumplimiento dará lugar únicamente a la indemnización de daños y perjuicios.

      Así las cosas, se evidencia del contrato de opción de compraventa fundamento de la presente acción, que entre las obligaciones de la parte demandante, y denominado en el contrato el opcionado, se establecieron las siguientes:

      SEGUNDA: El opcionado, se obliga a comprar el referido inmueble por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00). TERCERO: EL OPCIONADO entrega en este acto a LA OPCIONANTE, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00); por concepto de arras, cantidad esta que será deducida del precio a que se refiere la cláusula segunda…QUINTA: Todos los gastos que se ocasionen por concepto de este contrato y de la venta definitiva del inmueble, incluyendo los de redacción, autenticación y protocolización serán por cuenta de EL OPCIONADO.

      De igual manera, entre las obligaciones de la demandada se establecieron las siguientes:

      CUARTA: LA OPCIONANTE, se compromete a suministrar al OPCIONADO, todos los documentos, solvencias y demás que se requieran para la protocolización del documento definitivo, en la Oficina Subalterna del Registro correspondiente. SEPTIMA: Incluye ésta promesa de compra-venta una unidad de aire acondicionado que estará integrado al apartamento.

      Así las cosas se observa, que la demandante se obligó al pago del precio, el cual, fue convenido en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) y a cubrir los gastos ocasionados para el registro del documento de compraventa definitivo, y el demandado, a otorgar todas las solvencias, y a integrar al apartamento una unidad de aire acondicionado.

      Ahora bien, se observa de las actas procesales que la parte demandante indica que la parte accionada, no ha cumplido con ninguna de las dos obligaciones contraídas en el contrato.

      A este respecto, y los fines de demostrar este incumplimiento, promovió una constancia expedida por la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA adscrita a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO MARACAIBO, y la cual no fue tachada por la parte demandada, de la cual se deduce que la parte accionada no ha gestionado la entrega de las solvencias correspondientes al inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, incumpliendo de esta manera con la obligación contraída en la cláusula cuarta del contrato.

      De otra parte mediante la inspección judicial, realizada por este juzgado al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, se evidenció que el mismo se encontraba al momento de la práctica de la inspección en construcción, sin que se observara la instalación del aire acondicionado, el cual se comprometió a suministrar la accionada, tal y como se evidencia de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa.

      De lo anterior, concluye este juzgador que la parte demandada ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, sin embargo, la misma se excepciona de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, señalando que la parte demandante tampoco ha cumplido con su obligación de presentar ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, para hacer la tradición del inmueble.

      Así las cosas, observa este operador de justicia, que la norma fundamento de defensa del demandado, establece la excepción non adimpleti contractus, disponiendo lo siguiente:

      En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

      A este respecto, el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, señala:

      La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el incumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación.

      De manera que la parte demandada se excepciona de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que la parte actora tampoco cumplió su obligación y promueve la prueba de informes a los efectos que la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, informe sobre la presentación de un documento que versara sobre la venta del inmueble de su propiedad, informando la referida oficina que no se evidencian en sus registros la presentación de ningún documento sobre el referido inmueble, sin embargo, luego del análisis del documento de opción de compraventa fundamento de la presente decisión, no se observa que la parte demandante haya asumido la obligación de presentar el documento de venta definitivo ante la oficina de registro respectiva, toda vez, que en la cláusula quinta, se estableció su obligación de cubrir los gastos que ocasionara la protocolización de la venta definitiva, sin establecer de quien sería la carga de presentar el mismo, por lo cual mal puede el demandado alegar la excepción non adimpleti contractus, sin haber una obligación específicamente asumida por el demandante en relación a este punto.

      No obstante, observa este juzgador, que la parte actora se obligó a pagar el precio definitivo de la venta, el cual se estableció en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), entregando al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) que sería deducida del precio total del inmueble, evidenciándose igualmente de los recibos acompañados al libelo de demanda y que no fueron desconocidos por la parte demandada que el demandante ciudadano R.L., ha pagado la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) del precio total del inmueble, es decir, que si bien no ha pagado la totalidad del precio, ha pagado mas del setenta por ciento del precio total convenido, es decir, que ha habido un incumplimiento parcial de su parte.

      En relación a este punto, el autor J.L.A.G., al tratar las condiciones de procedencia de la expeción non adimpleti contractus, opina lo siguiente:

      El incumplimiento que motive la oposición debe ser un incumplimiento de importancia…

      En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto.

      En materia de incumplimiento parcial corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento salvo en determinadas obligaciones cuyo incumplimiento parcial es regulado en su efectos expresamente por el legislador.

      Así las cosas, en aplicación al criterio citado, y al estudiar este juzgador las circunstancias de hecho suscitadas en el presente caso, observa que la parte demandante venía cumpliendo con su obligación de pagar el precio del inmueble, hasta el punto que el mismo ha cancelado mas de la mitad del mismo, sin embargo, comprobado como ha sido el incumplimiento total, por parte demandada, ciudadana N.L.D.D.G., considera este juzgador que el incumplimiento por parte de la demandante del pago de la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), no es de tal magnitud como para que pueda considerarse procedente la excepción planteada, máxime cuando se evidencia que el inmueble que sería objeto del contrato de compraventa definitivo, no se encuentra en condiciones de habitabilidad que hagan presumir la intención de la demandada de cumplir con la obligación pactada y aún así está continuó recibiendo los pagos realizados y que serían imputados al precio total convenido.

      En virtud de las consideraciones expuestas, considera quien suscribe este fallo que la acción de resolución de contrato es procedente en derecho, debiendo la parte demandada, reintegrar al demandante, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00), otorgada como parte del precio convenido por la venta del inmueble. Así se decide.

      En cuanto a la acción subsidiaria de daños y perjuicios, intentada por el demandante ciudadano R.L., advierte este juzgador a la parte demandada, que tal como lo afirma en su escrito de contestación, la misma puede intentarse de manera autónoma, una vez declarada la resolución del contrato, sin embargo, esto no obsta para que en un mismo libelo y mediante el mismo procedimiento se demanden los mismos, subsidiariamente, en caso de declararse procedente la acción principal, y así lo ha previsto el legislador en el artículo 1.167 del Código Civil, y en consecuencia, procede este operador de justicia a pronunciarse en relación a este punto.

      En tal sentido, se evidencia que el demandante, reclama la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) como indemnización.

      En este orden de ideas, el artículo 1263, del Código Civil, dispone:

      A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

      Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

      De manera que a tenor de la norma transcrita en las obligaciones constituidas con arras, en caso de incumplimiento, las mismas garantizaran los daños y perjuicios a la parte afectada, pudiendo la parte demandante en este caso, exigir el doble de las que ha dado, siendo esta la indemnización por el perjuicio sufrido, y en consecuencia, por ser la acción de daños y perjuicios es procedente, debe determinarse la misma en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Así se decide.

      En cuanto a los intereses moratorios reclamados, observa este juzgador que conforme al artículo 1.277 del Código Civil, los mismos, se generan como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones que tienen como objeto el pago de una cantidad de dinero, en consecuencia, tomando en consideración que la obligación asumida e incumplida por la parte demandada ciudadana N.D.D.G., no consistía en el pago de cantidad de dinero alguna, sino en la entrega de la inmueble, con sus solvencias, permisos de habitabilidad, y con una unidad de aire acondicionado, así como celebrar el contrato de compraventa definitivo, y que al haber contraído una obligación por medio de arras, estas son la garantía de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, pudiendo la parte demandada exigir el doble de los mismas como indemnización, como en efecto, lo hizo, debe este operador de justicia declarar improcedente el pago de los mismos. Así se decide.

      En cuanto al lucro cesante también reclamado, resulta oportuno traer a las actas lo apuntado por el autor E.M.L., en su obra Curso de obligaciones, en relación al mismo, exponiendo lo siguiente:

      Es el daño experimentado por el acreedor por un no aumento de su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenia derecho, privación que se debió al incumplimiento.

      De lo anterior puede colegir este juzgador que el lucro cesante constituye la privación de una ganancia que el acreedor no ha podido obtener como consecuencia del incumplimiento, en el presente caso, no observa este operador de justicia de las actas procesales, que la parte demandante haya sufrido la pérdida de alguna ganancia como consecuencia del incumplimiento de la demandada, y en tal sentido se declara improcedente el pago de la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) por este concepto. Así se decide.

      En cuanto, a la indexación de los montos demandados, resulta oportuno citar lo establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 17 de Marzo de 1993, Caso: Camillius Lomerell contra Machinery Care y otros, señalando que: “la justificación del método de la indexación judicial está en el deber que tiene el Juez de la acción indemnizatoria que la víctima obtenga la reparación real y objetiva del daño sufrido.”

      De igual manera, la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 24 de Noviembre de 1998, Caso: Sajoven contra INOS, estableció lo siguiente:

      Asimismo, se precisó que cuando el artículo 1.737 del Código Civil, consagra la hipótesis de que el aumento o disminución del valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación si incurre antes de que éste vencido el término del pago; pero por interpretación al contrario, si la variación en el valor de la moneda ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible, el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma.

      Así pues, observando este juzgador que la demanda se admitió en fecha 14 de Febrero de 2006, y siendo un hecho notorio la pérdida del valor adquistivo de la moneda, lo cual pudiese causar un perjuicio al acreedor quien por el transcurso del tiempo podría ver menoscabada su acreencia, sin que su pretensión pueda ser satisfecha correctamente, es por lo que este Tribunal acuerda la misma ordenando oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que sea calculada desde la fecha de la admisión de la demanda hasta que quede firme la presente decisión. Así se establece.

      VI

      DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

      Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara.

      - PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentada, por el ciudadano R.L.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.864.297, Ingeniero, domiciliado en la ciudad de Maturín, Estado Monagas, en contra de los ciudadanos N.L.D.D.G. y A.R.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.107.788 y 1.692.184, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

      - Se declara RESUELTO, el contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 27 de Octubre de 1994, bajo el No. 92, Tomo: 115.

      - Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), más la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

      - Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines de que calcule la Indexación monetaria, de las cantidades de dinero condenadas a pagar desde la fecha de admisión de la demanda hasta que quede firme la presente decisión

      - No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

      Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

      Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Trece (13) días del mes de Abril de 2007.Año 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

      El Juez

      Abog. Adán Vivas Santaella

      La Secretaria

      Abog. Mariela Pérez de Apollini

      En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

      La Secretaria

      Abog. Mariela Pérez de Apollini.