Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 8 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

EXPEDIENTE N° 25.679

PARTE ACTORA: L.E.B.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 11.486.281.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SFANCY RODRÍGUEZ y J.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 76.579 y 4.760, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.Q.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 7.661.073.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial debidamente constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

DE LA RELACIÓN BREVE DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 13 febrero de 2.006, ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana L.E.B.P., arriba identificada, contra el ciudadano F.Q.R., ya identificado, en virtud del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 04 de agosto de 2.005, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 1-B, piso 1, Edificio 21-1 del sector 1-A, que forma parte del Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa, Parcela 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, 2da etapa, Guión “A”, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, basando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

Mediante auto dictado en fecha 20 de marzo de 2.006, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diera contestación a la demanda.

No cumplida la citación personal de la parte demandada, la misma procedió a darse por citada mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2.006, consignando posterior a esa fecha escrito de contestación a la demanda.

Abierto el procedimiento a pruebas, las partes demandada y actora promovieron pruebas, respectivamente, en fecha 11 de enero de 2.007, siendo agregados en fecha 15 de enero de 2.007, y posteriormente admitidos mediante auto de fecha 23 de enero de 2.007.

Mediante providencia fechada 23 de enero de 2.007, este Tribunal previa solicitud de la parte actora, apercibió al ciudadano F.Q.R., antes identificado.

Llegada la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal pasa a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

1. - De la impugnación hecha por la parte accionada a la cuantía de la demanda establecida por la parte actora, este Tribunal observa:

   La parte demandada al dar contestación de la demanda, en relación a la estimación efectuada por la parte actora, señaló que: “(…) Rechazo, niego y contradigo la supuesta cuantía de la demanda que asciende a la cantidad de Veintisiete millones de Bolívares (Bs. 27.000.000,00)… Ciudadana Juez, el rechazo y oposición a la cuantía es por lo siguiente: Si sumamos 18.000.000 Bs. Más 9.000.000 Bs. Más 239.000 Bs. Nos da la fabulosa suma de 27.239.000,00 Bs. (…)”, sin fundar su rechazo en que la misma era insuficiente o exagerada y sin señalar una nueva estimación, que a su juicio fuera la correcta, tal y como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “(…) Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva… OMISSIS (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). El referido dispositivo legal exige que quien impugne la cuantía de una demanda debe hacerlo en fundamento a que la misma resulta irrisoria o exagerada, siendo criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que:

   (...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada (…)

   . Sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma, debiendo señalar la cuantía que a su criterio corresponde al litigio, so pena de que al no hacerlo su impugnación o rechazo se tenga como no hecho y en consecuencia válida la estimación hecha por la parte actora en su libelo. Ahora bien, como quiera que el demandado en referencia al impugnar la cuantía no señaló que lo hacía por ser irrisoria o exagerada y omitió señalar la cuantía que a su criterio resultaba adecuada; esta Juzgadora considera y así lo deja establecido, que la cuantía definitiva del presente asunto es la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000), señalada por la parte actora en su demanda, y así se declara.

   2) De la supuesta omisión e inobservancia por parte de la actora, respecto de los requisitos y formalidades del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa:

   La parte demandada al dar contestación de la demanda, señaló que: “(…) Ahora bien, para demostrar la omisión e inobservancia de los requisitos y formalidades del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que hace la profesional del derecho como apoderada judicial de la demandante; cuando presenta dos documentos en la demanda, pero que posterior acciona por uno solo, nos hace un patuque jurídico, pues no aclara entonces como es que en el primer documento en su cláusula segunda, que expresa que el vendedor recibe en este acto la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000), en cheque de gerencia, y el saldo restante, la cantidad de Cuarenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 48.000.000),… en la fecha que se protocolice el documento definitivo (…)”. Al respecto el artículo 361 el artículo de nuestra Ley Adjetiva establece “(…) En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…OMISSIS (…)”. (Negritas y subrayado de este Tribunal); asimismo el artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, reza que: “(…) Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:..OMISSIS... 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…OMISSIS (…)”. (Negritas y subrayado de este Tribunal), y siendo que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, no esgrimió la defensa previa de defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340 eiusdem, a que se contrae el artículo antes mencionado, aunado ello a que la relación jurídico procesal queda circunscrita, conforme a la Ley, a los hechos alegados en la demanda y en la contestación, por lo que no es potestativo de los Jueces ni de las partes cambiarlos para considerar pedimentos no demandados o excepciones o defensas no opuestas, pues es el caso que la parte accionada se limitó a esgrimir un supuesto defecto de forma del libelo de demanda, de conformidad con el artículo 340 ebidem, sin oponerlo formalmente como una cuestión previa establecida en nuestro ordenamiento jurídico. En consecuencia, en atención a lo antes mencionado, se tiene como no propuesta la defensa previa que aquí se estudia, por lo que es menester para quien aquí decide, desechar dicho alegato, y así se establece.

   -III-

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

   Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Código Civil, que:

   Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

   .

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .

   Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

   .

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   .

   Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

   DE LOS ALEGATOS RELACIONADOS CON EL MERITO DE LA CAUSA

   Tal y como se desprende del escrito contentivo de la demanda, la representación judicial de la parte actora, sostiene que:

   1) Consta de documento autenticado en la Notaría Pública de Guarenas, en fecha 04 de agosto de 2.005, bajo el Nº 09, Tomo 70 de los libros de autenticaciones respectivos, que el ciudadano F.Q.R., antes identificado, dio en opción de compraventa, a su representada un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 1-B, piso 1, Edificio 21-1 del sector 1-A, que forma parte del Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa, Parcela 21, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, 2da etapa, Guión “A”, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual le pertenece al demandado según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Protocolo Primero, Tomo 39, en fecha 23 de diciembre de 1.998.

   2) La finalidad de la opción de compra venta era, supuestamente, solicitar y obtener de una institución bancaria, un Crédito sometido a subsidio por la Ley de Política Habitacional, para la adquisición del referido apartamento destinado a vivienda familiar, hasta por un monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍARES (Bs. 50.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), el cual a decir de la accionante se solicitó a través del Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal).

   3) Conforme al formulario que facilita el Banco Mercantil, supuestamente, las solicitudes de crédito deben ir acompañadas en una carpeta preparada al efecto, entre otros por el siguiente instrumento certificación de las medidas y gravámenes que pesan sobre el inmueble, condición ésta que a decir de la accionante es sine qua non, y por lo tanto, al no consignar dicho instrumento el banco, supuestamente, se negaría a recibir tal solicitud.

   4) Es el caso que estando el vendedor obligado por la Cláusula Quinta del contrato de opción compraventa, a solicitar la respectiva certificación de gravámenes del inmueble, siendo, supuestamente, esta certificación uno de los requisitos exigidos por la entidad financiera para la aprobación del crédito, no cumpliendo el vendedor con tal formalidad, resultando ser que su representada hiciera la gestión para una supuesta solicitud de certificación de gravámenes, cancelando a su decir un monto de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 239), siendo ésta la razón por la cual la carpeta de solicitud de crédito con todos los recaudos fue introducida ante la institución bancaria en fecha 24 de agosto de 2.005.

   5) Vencido el tiempo de otorgamiento definitivo de compraventa en el mes de diciembre de 2.005, a decir de la accionante, el vendedor tampoco efectuó el trámite de liberación de hipoteca que, supuestamente, pesa sobre el inmueble objeto de la controversia, siendo dicha liberación indispensable para llevar a cabo el otorgamiento, vulnerando el vendedor hoy demandado, supuestamente, las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción compraventa.

   6) Que el día 24 de agosto de 2.005, su representada, supuestamente, hizo entrega al banco de toda la documentación requerida, quedando a discreción de la entidad bancaria al fijar la oportunidad de la aprobación del crédito respectivo, y que a su decir los 90 días consecutivos, más los 30 días de prórroga, deberían contarse sólo a partir del 24 de agosto de 2.005, fecha en que se introdujo la carpeta con todo lo requerido por el banco.

   7) Consta de notificación de fecha 19 de diciembre de 2.005, que supuestamente, la entidad bancaria hizo entrega del documento aprobatorio del crédito a su representada; posteriormente a esa fecha, exactamente el día 29 de diciembre de 2.005, la compradora, supuestamente, recibió del vendedor sendos telegramas donde se le hace saber que tenía en su poder un cheque de gerencia de la entidad bancaria Banesco Nº 10611846, de fecha 28 de diciembre de 2.005, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000) cantidad ésta que equivale hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000), toda vez que dicho dinero se adeudaba según la cláusula cuarta establecida en los documentos de opción compraventa de fecha 04 de agosto de 2.005, insertos bajo el Nº 09, Tomo 70 y Nº 10, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda.

   8) Que oficialmente, el documento que se hizo valer ante la entidad bancaria, y por el cual se obtuvo el crédito, es el que se refiere al monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), como monto total de la negociación; pero lo cierto y verdadero, según el decir de la parte accionante es que el vendedor quería una suma mayor, e hizo firmar a la compradora otro documento, donde se expresa que la negociación es por SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000), debiendo su representada (compradora) aportar de su propio peculio un incremento de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000), y el aporte inicial de la opción compraventa que era de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000), ascendió a la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000), todo ello sin afectar el compromiso financiero con el banco crediticio.

   Por lo anteriormente expuesto, la representación judicial de la parte accionante demandó al ciudadano F.Q.R., por cumplimiento de contrato de opción compraventa, para que conviniese o en su defecto fuese condenado por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En la restitución sin plazo alguno de la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), recibidos como arras y parte del precio de venta del inmueble, según el último documento de opción compra venta señalado, cuyo contenido ratificamos y damos por reproducidos. SEGUNDO: En pagar sin plazo alguno la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES, conforme lo prevé el documento último de opción de compraventa, en la cláusula cuarta… OMISSIS…TERCERO: En restituir a la parte actora la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000,00), que fueron pagados por concepto de SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES, según consta de instrumento que se indicó como marcado LETRA “D”. CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio incluidos los honorarios profesionales de abogado, que conforme al artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, pueden estimarse hasta un 30 % del valor de la demanda (…)”. Estimaron su demanda en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000), suma ésta que equivale hoy en día a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000).

   Pide al Tribunal se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar, de conformidad con los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, y finalmente solicita que la demanda sea declarada con lugar.

   DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

   El 28 de noviembre de 2.006, se verificó la contestación de la demanda, donde la parte accionada, esgrimió lo siguiente:

   1) Rechaza, niega y contradice, tanto en lo hechos como en derecho, todos y cada uno de los puntos de la demanda incoada por la ciudadana L.E.B.P., por ser falsos y nada coherentes con la realidad.

   2) Rechaza, niega y contradice que él no haya cumplido con el trámite para obtener la respectiva certificación de gravámenes, y que no haya cumplido con los trámites para obtener la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble.

   3) Rechaza, niega y contradice, que él como vendedor haya estado obligado por la cláusula quinta del contrato de opción compraventa, a solicitar la respectiva certificación de gravámenes del inmueble, y menos aún siendo esta certificación uno de los requisitos fundamentales exigidos por la entidad financiera para la aprobación del crédito.

   4) Rechaza, niega y contradice, que la compradora L.E.B.P., haya hecho la gestión de solicitud de certificación de gravámenes, y que haya cancelado un monto de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 239), según planilla Nº 22570, de fecha 23 de agosto de 2.005; asimismo, rechaza, niega y contradice, que ésta sea la razón por la cual la carpeta de solicitud de crédito con todos los recaudos fue introducida ante la institución bancaria el día 24 de agosto de 2.005, toda vez que dicha tramitación y gestión la efectuó, supuestamente, la empresa de nombre DARMAR PUBLICACIONES, representada por la ciudadana Y.J.P.P., intermediaria, supuestamente, contactada por la demandante, quien se comprometía a efectuar todas las gestiones, para lo cual la compradora le entregó TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000), la cual a su decir, quedó plasmada en el documento privado que fue él quien aparentemente entregó la referida cantidad de dinero.

   5) Rechaza, niega y contradice, que vencido el tiempo de otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el mes de diciembre de 2.005, no haya efectuado el trámite de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble , siendo que la demandante no coloca la fecha de vencimiento, sino que nombra el vencimiento en el mes de diciembre de 2.005, cuando, a su decir, la verdadera fecha de vencimiento fue el día 04 de diciembre de 2.005, y no la totalidad del mes de diciembre, como lo pretende, supuestamente, la demandante.

   6) Rechaza, niega y contradice, que haya incumplimiento por su parte y que haya vulnerado las cláusulas Tercera y Quinta del contrato de opción compraventa, toda vez que a su decir la compradora no hubiese podido introducir los documentos ante el banco; asimismo, esperó pacientemente para firmar la venta definitiva, pero, supuestamente, nunca se le notificó de tal firma, incluso esperó dos (02) semanas, porque estaba presto a todo.

   7) Rechaza, niega y contradice, que éste supuesto, pretendido e infundado incumplimiento, acarree consecuencias, porque supuestamente no le proporcionó a tiempo la documentación requerida.

   8) Rechaza, niega y contradice, que si supuestamente, la demandante entregó en fecha 24 de agosto de 2.005, la documentación requerida, no quiere decir que ésta es la fecha de inicio del lapso preclusivo de la opción de compra venta, establecido en la cláusula tercera de dicho contrato, toda vez que no se estableció la fecha de inicio del término fatal.

   9) Rechaza, niega y contradice que cuando se trate de adquisición de un inmueble que se tramita conforme a la Ley de Política Habitacional, quede a discreción de la respectiva entidad bancaria la oportunidad de la aprobación del crédito respectivo; asimismo, rechaza, niega y contradice, que deba contarse sólo a partir del 24 de agosto de 2.005, fecha en que la demandante introdujo la carpeta con todo lo requerido y que el tiempo estipulado culminaría junto con la prórroga el día 24 de diciembre de 2.005.

   10) Rechaza, niega y contradice, el extracto del documento de préstamo dado por el Banco Mercantil bajo el Nº 06-20585439, toda vez que este documento se otorgó para que la demandante solicitara solamente el subsidio como programa de adquisición de vivienda, y que al otorgarle este documento fue por medio de la demandante, porque a ella se le estaba ofertando el apartamento, era por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000), y no por CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000).

   11) Rechaza, niega y contradice, la supuesta oportunidad del otorgamiento de dicho documento definitivo de compraventa ante el Registro Subalterno de Guarenas.

   12) Rechaza, niega y contradice, el supuesto recibo Nº 27981, de fecha 20 de diciembre de 2.005, emitido a nombre de la demandante L.B., y a su decir, fraudulentamente se fijó el 21 de diciembre de 2.005, como supuesta fecha de otorgamiento, asimismo, rechaza, niega y contradice, que la demandante hay participado al vendedor de alguna manera y menos telefónicamente, pues esto a su decir no está permitido por la Ley.

   13) Rechaza, niega y contradice, el acta levantada por el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2.005, toda vez que la misma, a su decir, no está firmada por el representante del banco, quien, supuestamente, se encontraba en el momento.

   14) Rechaza, niega y contradice, que haya tenido una reacción contraria, respecto al otorgamiento del documento definitivo de venta en la supuesta oportunidad señalada.

   15) A su decir la parte demandada afirma le envió a la parte actora, sendos telegramas, para que aquella retirara su dinero, lo que él estimó en la cantidad NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000), lo que, supuestamente, constituye plena prueba a su favor, demostrando su buena intención de conformidad con lo convenido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa,.

   16) Rechaza, niega y contradice, la aclaratoria sobre el segundo documento existente y referido a la misma opción de compraventa, en cuanto a que el vendedor haya querido una suma mayor, siendo, supuestamente, falso que haya obligado a la compradora a firmar un nuevo documento, toda vez que a su decir la verdadera negociación fue por SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000).

   17) Rechaza, niega y contradice, que no haya atendido a la solicitud de otorgamiento del documento de compraventa pactado, toda vez que a su decir jamás fue notificado, aunado a que la opción de compra venta ya estaba lo suficientemente vencida.

   18) Rechaza, niega y contradice, que deba restituir sin plazo alguno la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000) , cantidad ésta que equivale hoy en día a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000), recibidos en arras y como parte del precio de venta del inmueble, asimismo, rechaza, niega y contradice, que deba imperiosamente y sin razón alguna pagar sin plazo la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000), toda vez que a su decir la que está incumpliendo es la demandante.

   19) Rechaza, niega y contradice, que tenga que restituir a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239), que supuestamente fueron pagados por la demandante por concepto de solicitud de certificación de gravamen.

   20) Rechaza, niega y contradice, la cuantía de la demanda que asciende a la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000), suma ésta que equivale hoy en día a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000).

   21) Admite que la verdadera negociación se efectuó por SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000), los cuales el vendedor a los fines de colaborar con la compradora, le otorgó, supuestamente, a ésta última un documento el día 04 de agosto de 2.005, bajo el Nº 09, Tomo 70 de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, por un monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), a los fines de que la compradora, pudiera optar por el subsidio directo que otorga el Consejo de la Vivienda (CONAVI), quedando en el a.Q.M.D.B. (Bs. 15.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000), saldo éste que, supuestamente, la compradora se comprometió verbalmente a dar en arras, sin que aparecieran reflejados en el documento de los CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), pero a su decir las palabras se las lleva el viento, la profesional del derecho FANCY RODRIGUEZ, se le ocurrió la fabulosa idea de crear un contra documento, de fecha 04 de agosto de 2.005, bajo el Nº 10, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones llevados por la misma Notaría, por la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000), para darle, supuestamente, tanto al vendedor como a la compradora, seguridad jurídica por la diferencia que la compradora, quedaría a dar en arras.

   22) Que por sugerencias de la compradora, el vendedor tuvo que contratar y convenir con la firma personal “D.P.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 10., Tomo 7-B-SGDO, de fecha 05 de junio de 1.998, representada por la ciudadana Y.Y.P.P., titular de la cédula de identidad Nº 7.661.073, la cual, supuestamente, cobro por su gestión de venta una comisión de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3000), comprometiéndose a la tramitación oportuna de todos aquellos documentos como solvencias, certificación de gravámenes, fijación de firma con el Banco otorgante del crédito entre otras. Ahora bien, ya teniendo fecha cierta de inicio, siendo la misma el día 04 de agosto de 2.005.

   23) Afirma que es injusta la demanda, toda vez que el vendedor lo que hizo fue activar la cláusula penal, sin necesidad de demostrar ningún tipo de incumplimiento, tal como se estableció en el documento de opción compra venta.

   24) Si bien es cierto a su decir que la fecha en que el Banco Mercantil hizo participación de la aprobación y entrega del documento definitivo a la demandante, fue el día 19 de diciembre de 2.005, no es menos cierto que la opción de compraventa ya estaba vencida.

   25) Se opuso a la medida preventiva dictada por el Tribunal en fecha 04 de mayo de 2.006, y finalmente, pide que la contestación sea agregada a los autos, y declarada con lugar en la definitiva.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

   De la parte actora:

1. - Folio 12 al 13. Instrumento Poder otorgado por la ciudadana L.E.B.P., antes identificada, a los abogados en ejercicio J.S. y FANCY RODRÍGUEZ, también identificados, debidamente autenticado en fecha 06 de febrero de 2.006, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 58, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Este Tribunal le da valor de plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado que los prenombrados abogados tienen el carácter de representante legal de la parte actora, y así se establece.

2. - Folio 14 al 15. Copia simple del documento de opción compra venta, suscrito entre el ciudadano F.Q.R., (demandado), y la ciudadana L.E.B.P. (actora), debidamente autenticado en fecha 04 de agosto de 2.005, ante Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 09, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Dicha prueba documental debe ser apreciada por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

3. - Folio 16. Copia simple de una planilla de consignación de recaudos para solicitud de crédito, de la cual se desprende el logo de la entidad bancaria Banco Mercantil. Este Tribunal desecha la referida documental toda vez que no cumple con los supuestos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

4. - Folio 17. Original de planilla de pago Nº 22570, emanada de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 2.005, a nombre de la ciudadana L.B., por un monto de DOS CIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs.239). Este Tribunal le atribuye valor de plena prueba, toda vez que no fue impugnado, ni desconocido por las partes de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

5. - Folio 19 al 26. Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia, debidamente protocolizado en fecha 23 de diciembre de 1.998, ante el Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Folios 279 al 289, Tomo 39, Protocolo Primero. Dicha prueba documental debe ser apreciada por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

6. - Folio 27. Documento de fecha 19 de diciembre de 2.005, titulado “ENTREGA DE DOCUMENTO”, del cual se desprende un supuesto sello que expresa lo siguiente: “…BANCO MERCANTIL, C,A,M S.A.S.A., ADMINISTRACIÓN CRÉDITOS HIPOTECARIOS…”. Este Tribunal desecha la referida documental toda vez que no cumple con los supuestos exigidos en el artículo 1.364 del Código Civil, y de igual forma en dado caso de haber emanado de la entidad bancaria en referencia la parte actora no promovió la prueba legal respectiva, a los fines de convalidar su contenido, y así se establece.

7. - Folio 28 al 34. Original de documento privado suscrito entre el ciudadano F.Q.R., antes identificado, y la ciudadana L.E.B.P., también identificada. Este Tribunal no atribuye eficacia valor probatorio alguno a la referida documental, toda vez que carece de firma de los obligados, no cumpliendo así los requisitos exigidos en el artículo 1.368 del Código Civil, y así se establece.

8. - Folio 35. Copia simple de planilla de pago Nº 27981, de fecha 21 de diciembre de 2.005, a nombre de la ciudadana L.B., por un monto de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 2.940), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.2, 94). Este Tribunal desecha la referida documental toda vez que no cumple con los supuestos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

9. - Folio 36. Acta Nº 14, levantada por el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza de Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2.005, mediante la cual se deja constancia de lo siguiente: “(…) OMISSIS… se presentó a la sede del REGISTRO la ciudadana: L.E.B.P., venezolana, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.486.281, acompañada del apoderado del Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), con la finalidad de realizar una operación de COMPRA-VENTA, con el carácter de COMPRADORA de un inmueble ubicado en el: CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL CIUDAD CASARAPA, PARCELA 21, SEGUNDA ETAPA GUION A (ETATA II-A), DISTINGUIDO CON EL NÚMERO Y LETRA 1-B, SITUADO EN LA PLANTA PISO 1, EDIFICIO 21-1, DEL SECTOR 1-A, GUARENAS JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO PLAZA ESTADO MIRANDA, según documento presentado con recibo Nº 27981, cuyo otorgamiento correspondía al día de hoy de los corrientes, no compareciendo EL VENDEDOR, ciudadano: F.Q.R., venezolano, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.661.073…OMISSIS (…)”. Este Tribunal, observa que si bien dicha documental debe ser apreciada por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, de ella solo se desprende que la Registradora Subalterna del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, deja constancia de la comparecencia de la accionante a un acto que se verificó en día 21 de diciembre de 2.005, y así se establece.

10. - Folio 37 al 38. Dos (02) Telegramas de fecha 29 de diciembre de 2.005, emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) y dirigidos a la ciudadana L.E.B.P. (actora). Este Tribunal no le atribuye eficacia probatoria a las referidas documentales, toda vez que las mismas no guardan relación con los hechos controvertidos en el proceso, y así se establece.

11. - Folio 39 al 40. Copia simple de la aclaratoria del documento de opción compra venta, suscrito entre el ciudadano F.Q.R., (demandado), y la ciudadana L.E.B.P. (actora), debidamente autenticado en fecha 04 de agosto de 2.005, ante Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Dicha prueba documental debe ser apreciada por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

    De la parte demandada:

1. - Folio 68 al 69. Copia simple del documento de opción compra venta, suscrito entre el ciudadano F.Q.R., (demandado), y la ciudadana L.E.B.P. (actora), debidamente autenticado en fecha 04 de agosto de 2.005, ante Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 09, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Dicha prueba documental debe ser apreciada por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

2. - Folio 70 al 71. Copia simple de la aclaratoria del documento de opción compra venta, suscrito entre el ciudadano F.Q.R., (demandado), y la ciudadana L.E.B.P. (actora), debidamente autenticado en fecha 04 de agosto de 2.005, ante Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Dicha prueba documental fue anteriormente valorada en el particular Nº 11, de las pruebas promovidas por la parte actora. Y así se establece.

3. - Folio 72 al 77. Copia certificada del registro mercantil de la firma personal D.P., debidamente protocolizado en fecha 05 de junio de 1.998, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 103, del Libro 7-B, del Segundo Trimestre del año 1.998. Este Tribunal aprecia dicha prueba documental por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por no haber sido impugnado ni desvirtuado en el curso del proceso. Y así se declara.

4. - Folio 79. Reproducción fotostática simple de documento privado, del cual se desprende el logo de la entidad bancaria Fondo Común (Banco Universal), y el visado del abogado R.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.071. Este Tribunal desecha la referida documental toda vez que no cumple con los supuestos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

5. - Folio 99. Copia simple de documento privado de exclusividad de venta, suscrito entre la sociedad mercantil D.P., antes identificada, y el ciudadano F.Q. (demandado), mediante el cual el vendedor hace constar haber recibido la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), cantidad ésta que equivale hoy en día a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000), por concepto de pago de reserva para la compra del inmueble objeto de la controversia. Este Tribunal no atribuye eficacia alguna al referido recaudo, toda vez que carece de firma del obligado, no cumpliendo así los requisitos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

6. - Folio 100. Copia simple de planilla de pago Nº 27981, de fecha 21 de diciembre de 2.005, a nombre de la ciudadana L.B., por un monto de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 2.940), cantidad ésta que equivale hoy en día a DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.2, 94). Este Tribunal desecha la referida documental toda vez que no cumple con los supuestos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Dicha prueba documental fue anteriormente valorada en el particular Nº 8, de las pruebas promovidas por la parte actora. Y así se establece.

7. - Folio 101. Dos (02) recibos de pago emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Este Tribunal observa que si bien dicha documental un documento administrativo, el cual se presume legítimo, auténtico y veraz, por versar sobre manifestaciones de voluntad del órgano que lo suscribe, la misma no desvirtúa ni comprueba ningún hecho controvertido en el proceso, por lo que no se le otorga ninguna eficacia probatoria, y así se establece.

8. - Folio 102. Copia simple de cheque de gerencia Nº 106611846, librado por la entidad bancaria BANESCO, en fecha 28 de diciembre de 2.005, a favor de la ciudadana L.E.B. (actora), en contra de la cuenta Nº 0134-0106-38-2120210001, de dicha entidad. Este Tribunal desecha la referida documental toda vez la parte demandada no promovió la prueba legal respectiva a los fines de convalidar su contenido, así se establece.

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado reconocido por ellas que celebraron un contrato de opción compraventa, que por definición involucra a dos o más personas, naturales o jurídicas, quienes realizan acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa. En el contrato en referencia la parte demandante de autos se denominó “LA COMPRADORA” y la parte demandada se denominó “EL VENDEDOR”. En este sentido, del contrato en referencia se desprende que ambas partes previeron, en su cláusula cuarta que: “(…) Ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: si por causas imputables a “LA COMPRADORA” no se efectuare la operación definitiva de compra-venta en el plazo pactado, este contrato quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de aviso especial y estos perderán el 50% de la cantidad entregada como parte del precio de venta por concepto de daños y perjuicios; si el incumplimiento fuere por parte de “EL VENDEDOR”, este devolverá a “LA COMPRADORA”, la suma total recibida como parte del precio de venta o sea la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 18.000.000,00), mas otra cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 9.000.000), por concepto de daños y perjuicios en un plano no mayor de treinta (30) días (…)”.

   Ahora bien, el origen de la presente causa es el supuesto incumplimiento por parte de “EL VENDEDOR” del contrato antes referido, alegado por la parte actora, que según sus dichos, el referido incumplimiento se desprende de las documentales traídas a los autos. Puntualizado lo anterior, se observa que el objeto de este juicio es determinar a cual de las partes es atribuible el incumplimiento del contrato objeto de la controversia, el cual traería como consecuencia la extinción del mismo, tal y como quedó pactado por las partes en la cláusula penal arriba mencionada. Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y atribuye la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

   En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, explica:

   (…) Dice la jurisprudencia de la Corte que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra (…)

   .

   En atención a lo antes trascrito, quien decide se permite puntualizar que durante el iter procesal, ambas partes debían cumplir con su carga probatoria, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil. Así las cosas, la parte demandada trae a los autos copia simple del documento de opción compraventa suscrito entre las partes, inserto a los folios 68 al 69 del presente expediente, así como su posterior aclaratoria, inserta a los folios 70 al 71, de los cuales se evidencia que uno forma parte integrante del otro, toda vez que el segundo no modificó totalmente el contenido del primero, sino que solo contiene modificaciones parciales del acuerdo principal, respecto a las cláusulas segunda y cuarta, sin quitarle eficacia alguna a lo pactado, quedando vigente el primero de ellos, y siendo que en la cláusula tercera del referido contrato establece que:“(…) El tiempo de duración del presente compromiso de compra-venta será de NOVENTA DÍAS (Sic) (90) días consecutivos más TREINTA (30) días de prorroga (…)”, lo cual constituye un compromiso establecido por ambas partes para el perfeccionamiento del contrato, sin indicar desde que fecha comenzaría a computarse dicho lapso, ocasionando esto de alguna manera, una especie de incertidumbre entre los obligados, toda vez que la accionada afirma a su decir que el lapso para la protocolización del documento definitivo de venta comenzaría a computarse desde la fecha en que fueran entregados por su persona los recaudos para la solicitud del crédito hipotecario en la entidad bancaria de su elección, la cual es el día 24 de agosto de 2.005, y así lo explana en su libelo de demanda: “(…) Por cuanto fue en fecha 24 DE AGOSTO DE 2005 en que se hizo entrega al Banco de toda la documentación requerida, y siendo que la transcrita Cláusula TERCERA estipula como tiempo de duración de la opción de compra venta, un plazo de 90 días consecutivos más 30 días de prórroga, todo ello SIN INDICARSE LA FECHA DE INICIO DE TAL TIEMPO, es importante destacar que por cuanto se trata de una adquisición de inmueble que se tramita conforme a la Ley de Política Habitacional, queda a discreción de la respectiva entidad bancaria la oportunidad de la aprobación del crédito respectivo, que indudablemente debe contarse sólo a partir del 24 DE AGOSTO DE 2.005, fecha en que efectivamente se introdujo la carpeta con todo lo requerido, por lo que debe entenderse que el tiempo estipulado culminaría junto con la prórroga, el día 24 DE DICIEMBRE DE 2.005 (...)”, afirmación ésta que fue desconocida por el demandado, quien a su decir el lapso para el otorgamiento del documento definitivo debía contarse a partir de la fecha cierta de autenticación del contrato de opción compra venta suscrito entre la accionada y su persona, la cual es el 04 de agosto de 2.005, y así lo esgrime en su escrito de contestación a la demanda: “(…) Ahora bien, ya teniendo fecha cierta de inicio, siendo la misma el día cuatro (4) de agosto de 2.005, porque cuando en un documento no se indica, cuando inicia un lapso que precluye tal o cual día (Sic), se toma como fecha cierta del documento la fecha de su Autenticación del mismo, y esto es harto sabido por jueces, abogados, etc... OMISSIS (…)”.

   Al respecto esta Juzgadora considera necesario traer a colación el contenido del artículo 1.369 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “(…) La fecha de los instrumentos privados no se cuenta, respecto de terceros, sino desde que alguno de los que hayan firmado haya muerto o haya quedado en la imposibilidad física de escribir; o desde que el instrumento se haya copiado o incorporado en algún Registro público, o conste habérsele presentado en juicio o que ha tomado razón de él o lo ha inventariado un funcionario público, o que se haya archivado en una Oficina de Registro u otra competente (…)”. Conforme a la anterior disposición, es indudable que un documento tiene fecha cierta cuando por la razón que sea, ha sido presentado a una autoridad y ésta ha certificado la fecha de su inscripción o emisión en los libros respectivos, por consiguiente, la fecha a partir de la cual se tendría que computar el lapso perentorio establecido por las partes en la cláusula tercera del contrato de opción compraventa del cual hoy se exige su cumplimiento, sería la fecha de autenticación del mismo, la cual no es otra que el día 04 de agosto de 2.005, quedando el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia circunscrito al vencimiento del lapso por ellos establecido en la supra mencionada cláusula tercera, y de verificarse algún incumplimiento por parte de cualesquiera de los obligados, operaría de manera automática la cláusula penal establecida en el referido contrato, la cual reza en su contenido lo siguiente: “(…) CUARTA: Ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: si por causas imputables a “LA COMPRADORA” no se efectuare la operación definitiva de compra-venta en el plazo pactado, este contrato quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de aviso especial y estos perderán el 50% de la cantidad entregada como parte del precio de venta por concepto de daños y perjuicios; si el incumplimiento fuere por parte de “EL VENDEDOR”, este devolverá a “LA COMPRADORA”, la suma total recibida como parte del precio de venta o sea la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 18.000.000,00), mas otra cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 9.000.000), por concepto de daños y perjuicios en un plano no mayor de treinta (30) días (…)”.

   En este orden de ideas, esta Juzgadora observa que la parte accionada expresa en su escrito libelar que el día 19 de diciembre de 2.005, fue notificada por la entidad bancaria Banco Mercantil, de la aprobación del crédito hipotecario solicitado por ella, hecho éste que aunque de forma alguna fue desvirtuado y rechazado por el demandado, se verificó que la verdadera fecha del otorgamiento de referido crédito hipotecario fue la mencionada por la parte accionante en su escrito libelar; asimismo, corre inserta al folio 36 del presente expediente, acta Nº 14, levantada por el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2.005, mediante la cual entre otras cosas se deja constancia, que en esa misma fecha fue fijada la oportunidad para que se otorgara el documento definitivo de venta, sin lograrse ésta, toda vez que el demandado (vendedor) no compareció a dicho acto, pero es el caso que para la fecha del otorgamiento del crédito hipotecario a favor de la actora, así como en la fecha fijada por el Registro Inmobiliario, ya estaba más que fenecida la prórroga establecida en la cláusula tercera del contrato de opción compraventa, ello en virtud de que como se dijo antes el lapso establecido en la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, comenzó a correr a partir del día 04 de agosto de 2.005, verificándose su vencimiento el día 04 de diciembre de 2.005, tal y como lo afirma el accionado en su escrito de contestación, y siendo que para la fecha que le fue aprobado el crédito hipotecario a la parte actora, ya había más que fenecido el lapso establecido en el contrato para su perfeccionamiento, quedando el referido contrato resuelto de manera automática tal y como lo establecieron las partes en su cláusula penal, no habiendo obligación alguna que cumplir por parte del accionado, razón por la acción intentada por la parte actora no debe prosperar, debiendo ser declarada sin lugar en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.

   -III-

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana L.E.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 11.486.281, contra el ciudadano F.Q.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 7.661.073.

   Se condena a la parte actora al pago de las costas generadas el presente juicio, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   REGISTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010). 199° años de la Independencia y 151° años de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR,

   E.M.M.Q.

   LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

   BEYRAM DÍAZ

   En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 10:00 a.m.

   LA SECRETARIA,

   EMMQ/RG/jcda

   Exp. N° 25.679