Decisión nº 63-10 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 8 de Junio de 2010

Acudió ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el ciudadano L.A.L.L., asistido por la abogada A.N.A.C., y demandó al ciudadano F.G.R.S., por DESALOJO, del inmueble ubicado en el conjunto Residencial Concordia, Edificio No. 2. Primer piso del ala A, signado con el número 1-B, de la Urbanización Concordia entre las calles Colombia y calle Venezuela de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia,…”. Lo anterior, de conformidad con lo establecido en los “…artículos 33 y 34 ordinales a y f y lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de acuerdo a los artículos 1167 y 1579 del Código Civil y los artículos 77, 78, 585 y 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil….”:

A dicha demanda le correspondió conocer por distribución el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, y éste le dio entrada en fecha 9 de abril de 2010, ordenando lo pertinente al caso.

Citada como fue la parte demandada, en fecha 16 de abril de 2010, el demandado, asistido de abogado, dio contestación a la demanda.

Transcurrido los lapsos de promoción y evacuación de pruebas, en fecha 5 de mayo de 2010, el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, declara “…IMPROCEDENTE la demanda intentada por el Ciudadano L.A.L.L., en contra del Ciudadano F.G.R.S., ya ampliamente identificados, por concepto de DESALOJO y otros conceptos. Segundo: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión….”. Contra dicha decisión la parte demandante ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 14 de mayo de 2010.

Remitidas como fueron las actas en este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 24 de mayo de 2010, se le dio entrada.

En fecha 3 de junio de 2010, la profesional del derecho A.N.A.C., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito a manera de informes.

Con éstos antecedentes históricos del asunto y, siendo hoy, el último día del lapso establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo y lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Competencia

La decisión contra la cual se apela fue dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en un Juicio de DESALOJO. Por lo cual este Tribunal como Órgano jerárquicamente Superior del a-quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66, aparte B, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

…Las demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal Arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía...

.(Las negritas y el subrayado son de la decisión)

Igualmente, prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, y el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino pactado para el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. …

.

En este orden de ideas, el Dr. E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª edic, Pág. 382, comenta en relación con el contrato, lo siguiente: “…constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico…”. Por su parte, Osorio, en la obra Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, (Dic. Acad), en su Pág. 167, señala que el contrato es un: “… Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas…”.

En el sentido expresado, el artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra:

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…

.

Asimismo, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 1.354 C.C.:“quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Artículo 506 C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Las normas anteriormente transcritas nos conducen a la noción de carga de la prueba, es decir, el principio en virtud del cual las partes con el propósito de persuadir al juzgador respecto a la veracidad de sus afirmaciones de hecho esgrimidas en los escritos de alegaciones y defensas, deben demostrar a través de medios probáticos legales, idóneos y pertinentes cada uno de esos hechos que resulten controvertidos y sean objeto de prueba. La noción de carga de la prueba, además, tiene el propósito de permitirle al operador de justicia, ante la ausencia de pruebas de las partes, no absolver la instancia y proceder a dictar un pronunciamiento judicial conforme a los requerimientos deontológicos intrínsecos de la función jurisdiccional.

En el contexto de las presentes argumentaciones, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Es así como, conforme a las normas citadas up supra, y dada la facultad revisora que esta Superior Instancia posee en cuanto la juridicidad del fallo recurrido, es ineludible para quien juzga efectuar un análisis adminiculado de la fórmula probática incorporada, lo cual se realiza atendiendo las siguientes valoraciones:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Fueron acompañados con la demanda los siguientes documentos:

1. - Riela en los folios 5 y 6, copia simple del documento donde consta el contrato de venta del inmueble ubicado en el conjunto Residencial Concordia, Edificio No. 2. Primer piso del ala A, signado con el número 1-B, de la Urbanización Concordia entre las calles Colombia y calle Venezuela de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, autenticado ante la Notaria Primera de la Ciudad de Cabimas del estado Zulia, en fecha 13 de julio de 2000, bajo el No. 82, tomo 06.

   Dicho documento, presentado en copia fotostática, no fue impugnado, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno. Sin embargo, con la referida documental sólo se demuestran los aparentes derechos de propiedad de la actora, no siendo ese asunto tema desidendum en la presente causa. En consecuencia, se desestima la presente prueba a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

2. - Riela del folio 7 al 9, copia simple, la cual consta en original entre los folios 39 al 42, del documento de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el sub iudice, el cual tiene como objeto el inmueble identificado en actas. Dicha instrumental está debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, en fecha 12 de mayo de 2006, bajo el No. 10, tomo 26.

   El documento in examine no fue atacado, impugnado o desconocido. Evidenciándose de la instrumental el establecimiento de derechos y obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria. Por lo cual, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

3. - Corre inserto del folio 11 y 12, copia simple, igualmente en copia certifica (44 al 46), del documento donde consta el contrato de arrendamiento suscrito por las partes del proceso, el cual tiene por objeto el inmueble identificado en actas, encontrándose debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, en fecha 17 de abril de 2009, bajo el No. 15, tomo 43.

   Dicho documento no fue atacado, impugnado o desconocido. Evidenciándose de la instrumental el establecimiento de derechos y obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria. Por lo cual, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

4. - Consta al folio 13, copia simple de la notificación efectuada en fecha 4 de noviembre de 2008, mediante la cual la parte actora le solicita a la demandada la desocupación del inmueble.

   En cuanto a la valoración atribuible a la anterior probática, se constata igualmente que en el caso de autos, la misma fue promovida en copia simple; contraviniendo con ello lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser de los documentos que pudieran aportarse al proceso en copias fotostáticas, sino en originales, pues el artículo antes citado textualmente establece:

   … Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada por funcionarios competentes, con arreglo a las leyes…

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…” (Subrayado nuestro).

   Ahora bien, la norma antes transcrita señala que sólo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos”. No así los documentos privados simples, como sucede con dicha documental. En consecuencia, este Tribunal considera que la fotocopia bajo examen, se insiste, por no tratarse de los documentos a los que se refiere el legislador en la citada norma como susceptibles de ser allegados a las actas en copia fotostáticas, debe ser desestimada y, por ende, no atribuírsele valor alguno a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

5. - Corre inserto del folio 14 y 15, copias simples de la comunicación de fecha 8 de febrero de 2010, emanada de la Administración de Condominio del inmueble identificado en actas, en la cual informan a la parte actora de la existencia de una obligación por concepto de pago de condominio, cuyo monto es la cantidad de NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 915,oo).

   En cuanto a la valoración atribuible a la anterior probática, se constata igualmente que en el caso de autos, la misma fue promovida en copia simple. Por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no ser de los documentos que pueden aportarse al proceso en copias simples, sino en originales, debe ser desestimada la prueba en cuestión a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   En el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el actor promovió:

6. - Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a su favor.

   Se considera que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, pues esa invocatoria va dirigida en propender la aplicación del principio de la comunidad. Es decir, no es un medio probatorio que debe ser promovido como fórmula probática de las partes, se trata, si se quiere de una frase redundante, en virtud que el operador de justicia se halla compulsado, debido a su función teleológica a la obtención, a través de la relación jurídico- procesal, del principio axiológico primario de justicia. De allí que, insoslayablemente, el Juez ha de asirse, además de su ciencia y su conciencia, de las pruebas allegadas al proceso y de todo cuanto conste en las actas procesales. ASÍ SE ESTABLECE.

7. - Corre inserto del folio 27 al 37, copias certificadas de los documentos donde consta la cadena documental de la presunta propiedad que tiene el actor del inmueble ubicado en el conjunto Residencial Concordia, Edificio No. 2. Primer piso del ala A, signado con el número 1-B, de la Urbanización Concordia entre las calles Colombia y calle Venezuela de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, autenticado ante la Notaria Primera de la Ciudad de Cabimas del estado Zulia, en fecha 13 de julio de 2000, bajo el No. 82, tomo 06.

   Dicho documento no fue atacado, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, el contenido del mismo se tiene como cierto. Sin embargo, con las referidas documentales sólo se demuestra la cadena documental de los aparentes derechos de propiedad del actor, no siendo ese asunto tema desidendum en la presente causa. En consecuencia, se desestima la presente prueba a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1. - Corre inserto del folio 49 al 51, en copias simples, las cuales en copias certificadas rielan del folio 55 al 58, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este proceso. Dicha instrumental se encuentra debidamente autenticada ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, en fecha 28 de noviembre de 2003, bajo el No. 6, tomo 53.

   Dicho documento no fue atacado, impugnado o desconocido. Siendo promovido a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia no comenzó en fecha 12 de mayo de 2006, como lo alega el actor en el libelo de la demanda, sino en fecha 28 de noviembre del 2003. Por lo cual, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   Valoradas y adminiculadas como han resultado todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal atendiendo las consideraciones anteriores y, por cuanto, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en virtud de la doctrina descrita up supra; da por cierto, clara y diáfanamente deducido, que la demandada sólo demostró que la relación arrendaticia comenzó en fecha 28 de noviembre de 2003, y no el 12 de mayo de 2006. Sin embargo, no probó haber cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2009, hasta la fecha de la presentación de la demanda.

   Por su parte, el actor no demostró las presuntas deudas de condominios adquiridas por el arrendatario por haber ocupado el inmueble identificado en el libelo de la demanda. Asimismo, el pretensor fundamentó la demanda conforme los artículos 33 y 34, literales a) y f) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como de conformidad con lo previsto en el artículo 40 eiusdem.

   Ahora bien, en cuanto al citado literal “a” del artículo 34 ibidem, este Tribunal observa que el demandante no demostró con las pruebas aportadas la necesidad de ocupar el inmueble identificados en actas. Por lo que se desestima el susodicho argumento como basamento de su pretensión. ASI SE DECIDE.

   En relación con el alegado literal “f” de la ley in commento, el mismo no aparece contemplado en dicho elemento regulador, además, de omitir el actor cualquier estructura contingente, afirmada en el libelo, que pueda basado en el principio iura novit curia, subsumirse, luego de su valoración, en cualquiera de los literales contemplado en el artículo 34 de la norma en referencia. Motivo por el cual, se declara improcedente dicho pedimento. ASI SE DECIDE.

   Por otro lado, atendiendo al error material cometido por el actor en el libelo de la demanda, referente a las cantidades de dinero causado por los cánones no solutos, esto como justa indemnización por el uso del inmueble identificado en actas, este Tribunal trae a colación la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 12 de junio de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., en el expediente No. AA20-C-2002-000413, en la cual se dejó asentado lo siguiente:

   …En consecuencia, cada vez que, como en el caso de autos, en materia civil aparezca escrito a la vez una cantidad en letras y en guarismos, con diferencias entre ellas, se tomará como cierta y correcta la expresada en letras. Así se decide….

   .

   En atención a dicha Jurisprudencia, este Órgano Jurisdiccional reputa como cantidad cierta adeudada por el demandado, la suma de “…TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES…”. ASI SE DECIDE.

   En relación al petitorio formulado por el actor, según el cual “…el ciudadano F.G.R.S., antes identificado, para que cancele la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 365.26), calculados de conformidad con lo establecido en el articulo 27 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios….”. Este Tribunal, resuelve lo siguiente:

   El citado artículo dispone: “Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.”.

   Visto el artículo anterior, este Tribunal acuerda el pago de los intereses de mora en base a la cantidad de “…TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES…” (Bs. 3.200,00). Por lo que, ordenará al Juzgado del conocimiento de la causa, oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que sea calculado dichos intereses, conforme la regla expuesta up supra y, una vez recibida dicha información, le sean entregados al actor las cantidades de dinero por el mencionado concepto. ASI SE DECIDE.

   Como derivación de lo anteriormente expresado en estos fundamentos, quien juzga declarará en la parte Dispositiva del presente fallo: Con Lugar la apelación interpuesta por la profesional del derecho A.N.A.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado de la recurrida en fecha 5 mayo de 201; y por vía de consecuencia, Parcialmente Con Lugar, la demanda de DESALOJO seguida por el ciudadano L.A.L.L. contra el ciudadano F.G.R.S., ambos plenamente identificados. Por lo que, se ordenará al demandado, ciudadano F.G.R.S., la desocupación, libre de bienes y personas, salvo derechos de terceros, del inmueble ubicado en el conjunto Residencial Concordia, Edificio No. 2. Primer piso del ala A, signado con el número 1-B, de la Urbanización Concordia entre las calles Colombia y calle Venezuela de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia. Asimismo, se ordenará al demandado, ciudadano F.G.R.S., el pago de los cánones no solutos, esto como justa indemnización por el uso del inmueble identificado en actas, específicamente, la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00); Acuerda el pago de los intereses de mora en base a la cantidad de “…TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES…” (Bs. 3.200,00), por lo que, ordenará al Juzgado del conocimiento de la causa, oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que sea calculado dichos intereses conforme a la regla mencionada en esta motiva y, una vez recibida dicha información, le sean entregados al actor la cantidad de dinero por el mencionado concepto. ASI SE DECIDE.-

   EL FALLO

   Por los razonamientos y motivos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, declara:

   • CON LUGAR la apelación interpuesta por la profesional del derecho A.N.A.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado de la recurrida en fecha 5 mayo de 201; y por vía de consecuencia,

   • PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, seguida por el ciudadano L.A.L.L. contra el ciudadano F.G.R.S., ambos plenamente identificados.

   • ORDENA al demandado, ciudadano F.G.R.S., la desocupación, libre de bienes y personas, salvo derecho de terceros, del inmueble ubicado en el conjunto Residencial Concordia, Edificio No. 2. Primer piso del ala A, signado con el número 1-B, de la Urbanización Concordia entre las calles Colombia y calle Venezuela de la ciudad y municipio Cabimas del estado Zulia;

   • ORDENA al demandado, ciudadano F.G.R.S., el pago de los cánones no solutos, esto como justa indemnización por el uso del inmueble identificado en actas, la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00);

   • ACUERDA el pago de los intereses de mora en base a la cantidad de “…TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES…” (Bs. 3.200,00), la cual deberá pagar el demandado al actor.

   • ORDENA al Juzgado del conocimiento de la causa, oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que sea calculado dichos intereses y, una vez recibida dicha información, le sean entregados al actor la cantidad de dinero por el mencionado concepto.

   No se condena en costas procesales a la parte demandada en virtud que no hubo vencimiento total, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Queda de esta manera revocada la decisión recurrida.

   Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, ya los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Cabimas, a los ocho (08) días del mes de junio del año dos mil diez (2010). Año: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

   El Juez,

   Dr. J.G.N.. La Secretaria,

   M.F.G..

   En la misma fecha siendo las 3 y 25 de la tarde, y previo al anuncio de ley dado por el alguacil a las puertas del presente despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede. La Secretaria,

   M.F.G..

   JGN/ca.