Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Enero de 2011

Fecha de Resolución21 de Enero de 2011
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJose Daniel Pereira
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.998

PARTE ACTORA:

Ciudadana L.D.V.H.L., abogada en ejercicio, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 10.744.469, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 81.988, asistida por la abogada ALFIDIA A.M.D.N., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 83.814.

PARTE DEMANDADA:

Ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.740.806, representada judicialmente por el abogado N.C.P., de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.254.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 10 DE JUNIO DEL 2010 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 15 de junio del 2010 por el abogado N.C.P. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 10 de junio del 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el proceso seguido por la ciudadana L.D.V.H.L. contra la ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, cuyo dispositivo reza:

…En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por la ciudadana L.D.V.H.L., contra la ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, ambas identificadas al inicio de este fallo, en consecuencia se condena a la demandada a hacerle entrega a la actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización del documento traslativo de propiedad, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la accionada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandante, caso que aquélla no cumpla, deberá ésta pagar el saldo del precio, esto es, la cancelación por parte de la actora de la suma de Bs. 104.840,00; y, una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro, estableciéndose que la transmisión de la propiedad se contrae al apartamento propiedad de la ciudadana Hilian Carmona, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 26-7-2002, bajo el Nº 8, Tomo 3, Protocolo 1º, destinado a vivienda, ubicado en el piso 2, distinguido con el Nº 15 del edificio J.M., situado en la avenida principal de urbanización La Carlota, Municipio L.M., Distrito Sucre del estado Miranda, el cual tiene un área aproximada de 29,75 metros cuadrados, cuyos linderos son: NORTE: Pared colindante con el apartamento Nº 16; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada este del edificio; y, OESTE: Pasillo de circulación y pared colindante con el apartamento Nº 14; y, le corresponde un porcentaje de condominio de 4,853009%.

Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

. (reproducción textual)

La apelación en mención fue oída en ambos efectos mediante auto del 1 de julio del 2010, disponiéndose en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial a los fines de ley.

El expediente fue recibido el 21 de julio del 2010 y por providencia del 23 de ese mismo mes se le dio entrada, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por el abogado N.C.P. en representación de la parte demandada, en tres folios, y por la abogada L.D.V.H.L., en cinco folios. El 5 de noviembre del 2010, la parte actora hizo observaciones a los informes presentados por la parte demandada.

El 8 de noviembre retropróximo se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta días continuos para sentenciar, contado a partir de esa data, inclusive.

Encontrándonos dentro de dicho plazo, tomando en cuenta que desde el 24 de diciembre de 2010 al 6 de enero del año en curso, ambas fechas inclusive, no transcurrió lapso procesal alguno, por ser de vacaciones judiciales, se procede a decidir, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato presentada el 3 de mayo del 2007 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por la ciudadana L.D.V.H.L., asistida por la abogada ALFIDIA A.M.D.N., contra la ciudadana HILIAN CARMONA, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Los hechos relevantes expuestos por la demandante como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:

  1. - Que el día 13 de junio de 2006 observó un anuncio donde se ofrecía en venta un apartamento ubicado en la urbanización La Carlota, por la cantidad de CIENTO TREINTA MILONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), por lo que ese mismo día llamó a la señora HILIAN CARMONA y visitó el inmueble en cuestión, expresándole en esa ocasión a la oferente, además de su deseo de adquirir el bien, que como cotizaba la Ley de Política Habitacional e IPAS-ME, tenía que solicitar ambos créditos para llegar al monto que ella exigía.

  2. - Que después de varias semanas de haber contactado a la señora HILIAN CARMONA recibió una llamada de ésta, quien le comunicó que le vendería el apartamento, por lo que procedió a pedir los recaudos ante Banesco e IPAS-ME, que anexaba marcados con las letras “A” y “B”, los cuales entregó a la ciudadana HILIAN CARMONA.

  3. - Que de común acuerdo con dicha ciudadana, depositó en su cuenta corriente número 0102-0501-82-00-09270284 del Banco de Venezuela, con cargo al precio de venta, primeramente DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en fecha 26 de julio de 2006, según consta en anexo que acompañaba marcado “C”, y, en segundo lugar, VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) el 1 de agosto de 2006, tal como consta de anexo que acompañaba marcado “F”, día en que se firmó la opción, según consta de los anexos que producía marcados “D” y “E”.

  4. - Que el 3 de agosto de 2006 “entregó los papeles que le faltaban” y la cédula de identidad, según consta de los anexos que acompañaba marcados “G” y “H”.

  5. - Que el 4 de agosto de 2006 entregó a Banesco la documentación, según consta de los anexos que acompañaba marcados “I” y “J”, abriendo luego a instancias del banco una cuenta de ahorros con el 3% del monto solicitado, es decir, con la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00) según consta de la copia de la libreta que acompañaba marcada “K”; mientras que el 9 de agosto consignó la documentación ante el IPAS-ME.

  6. - Que en la segunda semana de septiembre le informaron que ya iban a pasar su solicitud a la comisión de aprobación de crédito y previniendo vendió su carro, según consta de anexo que acompañaba marcado “LI”, y otros muebles, para tener la cantidad que faltaba.

  7. - Que el 17 de noviembre se dirigió al apartamento para informar a la señora HILIAN CARMONA que los créditos estaban aprobados y debía consignar ante el registro correspondiente los siguientes recaudos: RIF, solvencia de Hidrocapital, derecho de frente.

  8. - Que el 23 de noviembre recibió una llamada de la ciudadana HILIAN CARMONA, quien le solicitó el monto que le correspondía darle aparte de los créditos, puesto que lo necesitaba por enfermedad de su padre, a lo que accedió, lo cual hizo a través de la emisión de un cheque personal número 11112847 del Banco Venezuela, a nombre de HILIAN CARMONA, por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00); que para dejar constancia de la entrega del dinero llevó el documento en diskette, para ser revisado y aprobado por ambas partes, el cual no pudo imprimirse, acompañado marcado “M”, quien le dijo que le entregaría un cheque a su nombre como constancia de haber recibido la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), según consta en anexo que acompañaba marcado con la letra “N”, correspondiente a la diferencia del monto que sería entregado el día de la protocolización por parte del Banco Banesco e IPASME, completándose así el monto total, o sea la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), “igual como lo hicimos con la Opción de Compraventa”.

  9. - Que el 14 de diciembre del 2006 llamó a la demandada y ésta le informó que ya el apoderado del Banco Venezuela había acordado con el apoderado del Banco Banesco para firmar el día 18 de diciembre, por lo que inmediatamente pasó por el Registro correspondiente, para solicitar el monto para habilitar, acordando con la apoderada del IPASME “para que se presentará (sic) el 18 de Diciembre (sic) de 2007” (sic), pero que llegado el 18 de diciembre llamó a la ciudadana HILIAN CARMONA, quien le dijo que no pagara nada hasta que su esposo se comunicara con ella “o conmigo”, informándole aproximadamente a la 1: 30 p.m que no se podía firmar ese día porque a su esposo no le habían entregado la solvencia de derecho de frente, y que ya los apoderados estaban al tanto, “que quedaría para Enero de 2007”, anexando en tal sentido certificado de solvencia de derecho de frente marcado “Ñ”.

  10. - Que el día 26 de enero del 2007 la demandada le informó que pasara el 31 de enero, para que una vecina le entregara la documentación que faltaba, “la cuales (sic) anexo marcada con las letras “O” y “P”; que una vez con los papeles en la mano se dirigió al Registro correspondiente y fijó la fecha de la firma para el día 13 de febrero del 2007, como consta de las planillas números 8999 y 9000 que anexaba marcadas “Q” y “R”. Que llegado el día y la hora, la ciudadana HILIAN CARMONA no se presentaba, por lo que la llamó, sin poder comunicarse con ella; que aproximadamente a las 3: 30 p.m los apoderados de Banesco e IPASME hicieron saber que debían retirarse; que el apoderado de Banesco llamó al apoderado del Banco Venezuela y éste le informó que la ciudadana HILIAN CARMONA lo había llamado en horas de la mañana manifestándole que la firma se había suspendido; que la revisora dejó constancia de la presencia de la compradora, según consta al reverso de la planilla número 9000 anexada marcada “R”; que a las 3:50 p.m aproximadamente la ciudadana HILIAN CARMONA le informó que los abogados del Banco Venezuela le aconsejaron que no realizara la venta, porque el dinero que le daría no era suficiente para que ella comprara, que prefería pagar la cláusula penal y dejar las cosas así, que el Banco estaba elaborando los cheques para devolverle el dinero.

  11. - Que el día 27 de febrero del 2007 notificó a la ciudadana HILIAN CARMONA por medio de la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que se presentara ante el Registro Segundo del Municipio Sucre el 1 de marzo del 2007, a la 1:00 p.m, para la firma y entrega del inmueble, “a (sic) la cual no se presento (sic)”, notificación que acompañaba marcada “S”, de lo cual dejó constancia la revisora al reverso de la planilla 8999, anexada marcada “Q”

  12. - Que desde el 13 de febrero del 2007 ha tratado de agotar la vía amistosa, generándose en su persona un clima de desestabilidad económica, psicológica, moral, habitacional, puesto que vive alquilada y el dinero que estaba cancelando como canon de arrendamiento pudiese estarlo cancelando a los créditos, mientras que la ciudadana HILIAN CARMONA se ha lucrado con el dinero que le ha dado, o sea la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00)

  13. - Que en el contrato de opción se pactó que el inmueble a adquirir sería el identificado con el número 15 del segundo piso del edificio J.M. (sic), ubicado en la urbanización La Carlota, ratificando que el monto convenido consensualmente fue por la cantidad CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), aunque verbalmente se acordó fijar en el documento de opción de compraventa la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), para que los créditos se aproximaran lo más posible al monto convenido de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), pagadero de la siguiente forma: 1) la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) para garantizar el cumplimiento bilateral de compraventa, según consta en la cláusula segunda del documento de opción; 2) la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 118.000.000,00) en la ocasión de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, destacando en este sentido que sólo restaban las cantidades que le iban a entregar las instituciones financieras Banesco e IPASME el día que se protocolizara el documento definitivo de venta, por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 94.840.000,00).

  14. - Que la obligación asumida tanto verbal como contractual fue cumplida total y cabalmente por su parte, “quedando libre de mi obligación contraída, que no fue mas (sic) que el pago del precio, uno de los elementos esenciales para existencia y validez del contrato de compraventa”, formalizándose la venta con la entrega del cheque personal a nombre de la ciudadana HILIAN CARMONA el día 28 de noviembre de 2006, por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESETA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), quedando el monto restante, aprobado por el IPASME y la institución bancaria Banesco, para ser entregado en el momento de protocolización del documento definitivo.

  15. - Que para el 13 de febrero del 2007 y hasta la fecha de la demanda, la ciudadana HILIAN CARMONA no ha liberado el inmueble de la hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela; que la prenombrada ciudadana no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, ponerla en posesión y otorgarle el correspondiente título de propiedad.

    En cuanto a las razones de derecho, la actora hizo valer el contenido de los artículos 1.161, 1.167, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil.

    El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

    …acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago, a la ciudadana HILIAN E.C.E., suficientemente identificada en autos, para que convenga en ello y sea condenada en la acción de:

    PRIMERO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

    . SEGUNDO: para que cumpla con su obligación de protocolizar a mi nombre el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, este Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de título de propiedad a mi favor, por la inconsistencia y negación de cumplir con las obligaciones pre establecidas por parte de la vendedora. TERCERO: Que se calculen a partir del mes de Enero de 2007, los pagos correspondientes a cánones de arrendamiento hasta la decisión definitiva, tomando en consideración el índice inflacionario de acuerdo a la establecido por el Banco Central de Venezuela, anexo recibos de pago de arrendamiento de los meses: Enero, Febrero, Marzo, anexo marcados con la letra “S”. CUARTO: Oficiar a Consultoría Jurídica del Banco Banesco, para que remita a este Tribunal resolución de aprobación del crédito. QUINTO: Oficiar al IPASME, departamento de Gerencia y Créditos, Unidad de Apoyo de Créditos y al Banco Banesco, Consultoría Jurídica, para que tengan conocimiento de la presente causa y se tomen las previsiones correspondientes con los créditos ya aprobados. Vistos los señalamientos aquí esgrimidos y las pruebas consignadas, Solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar, con imposición de costas de la accionada. De igual forma solicito que la presente Sentencia se diere como titulo suficiente y constitutivo de propiedad, oficiando al Registro Subalterno correspondiente a los fines de estampar las notas marginales a que haya lugar” (copia textual).

    La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00).

    El 8 de mayo del 2007 la demandante, asistida por la abogada ALFIDIA MEDINA, consignó los distintos instrumentos citados en el libelo original, de la siguiente manera:

    “…a)- Requisitos para la concesión de Créditos del IPASME; b)-Requisitos para creditos ante el Banco Banesco; c)- Bauche de deposito N° 90685528, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 2.000.000), a nombre de Hilian Carmona; d)- Planilla de Liquidación de derechos arancelarios N° 145088, donde se otorga la firma de Opcion de Compraventa para el 01 de Agosto de 2006; E)- Copia fotostática de Opción de Compraventa; F)- Bauche de depósito N° 90293669, por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 20.000.000) a nombre de Hilian Carmona; G)- Fotocopias de la Cédula de Identidad de la ciudadana Hilian Carmona; H)- Copia fotostática de la Cédula de Identidad de la Hilian Carmona; I)- Copia fotostática de la Cédula de Identidad donde se evidencia mediante sello del Banco Banesco de la fecha de recepción de la documentación (04 de Agosto de 2006); J)- copia fotostática de la Cédula de la ciudadana Hilian Carmona donde se evidencia mediante sello del Banco Banesco fecha de recepción de la documentación (04 de Agosto de 2006); K)- Copia fotostática de la libreta aperturada ante el Banco Banesco, como requisito para la solicitud del Prestamo; L)- Comprobante de Solicitud de Credito Hipotecario, en el cual se evidencia la recepción del documentación correspondiente ente el IPASME; Ll)- Copia fotostatica de la venta del vehiculo de mi propiedad, marca Hyundai, Modelo Accent de fecha 19 de Septiembre del 2006; M)- Copia Simple de Constancia de entrega de la Cantidad de trece Millones Ciento Sesenta mil con Cero Céntimos (Bs13.160.000). Como pago de el monto total que me correspondia a parte de los creditos; N)- Original de cheque N° S-91 42294704- codigo cuenta 0102-0501-82-0009270284, de la cuenta corriente de la Ciudadana Hilian Carmona; Ñ) Copia fotostática de Certificado de Solvencia de derecho de frente, expedida el 18 de Diciembre del 2006; “O)- Solvencia de Hidrocapital de fecha 29 de Enero de 2007; “P)- Certificado de Solvencia de Derecho de Frente de fecha de expedición 30 de Enero de 2007; Q-R)- Planillas de otorgamiento de la firma de la Venta N° 8999 y N° 9000 de fecha 01 de febrero de 2007; S)- Notificación por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para efectuar la firma el día 01 de Marzo de 2007” (copia textual).

    El 1 de junio del 2007 fue admitida la demanda, concediéndosele a la demandada veinte días de despacho para la contestación

    En fecha 2 de julio del 2007 el ciudadano J.F. CENTENO, alguacil del juzgado a quo, dejó constancia de que la ciudadana L.D.V.H. le proporcionó ese mismo día, a los fines de realizar las diligencias pertinentes para la práctica de la citación, lo exigido en la ley, y el 16 de julio de ese mismo año consignó en un folio útil recibo de citación firmado por la ciudadana HILIAN E.C.E..

    El 30 de julio del 2007, la actora, asistida por la profesional del derecho ALFIDIA MEDINA, reformó la demanda, en los siguientes términos:

    …Según lo establecido en el “CAPITULO VIII. PETITORIO: TERCERO: Que se calculen a partir del mes de Enero de 2007, los pagos correspondientes a cánones de arrendamiento hasta la decisión definitiva, tomando en consideración el índice inflacionario de acuerdo a la establecido por el Banco Central de Venezuela, anexo recibos de pago de arrendamientos de los meses: Enero, Febrero, Marzo, anexo marcados con letra “S”, se Reforma: PRIMERO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, plenamente identificada en autos, al pago de la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.800.000,00), correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio, los cuales he tenido que cancelar desde el mes de Enero del 2007, en la residencia donde habito, según como consta en autos, dicha suma hubiese sido amortizada a los créditos ya otorgados. Desde el mes de Enero de 2007, ya debía estar ocupando el inmueble distinguido con el número 15, ubicado en el segundo piso del Edificio J.M., situado en la Avenida Principal de la Carlota.

    SEGUNDO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, al pago de la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,00), mensuales a partir del mes de Enero de 2007, por concepto de cánones de arrendamiento, asi como los aumentos que se puedan presentar en el transcurso del proceso, hasta la Sentencia definitiva.

    TERCERO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, al pago de los gastos y Honorarios profesionales a los en que he tenido que incurrir, los cuales serán consignados en su oportunidad.

    CUARTO: Que se calcule mensualmente; a partir del mes de Marzo de 2007, la cantidad de Trescientos Cincuenta y Tres Mil Novecientos Veintiséis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 353.926.08), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por el IPASME y la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Mil Novecientos Once Bolívares con Sesentidós Céntimos (Bs. 174.911,62), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por BANESCO, los cuales suman un total de la cantidad de Quinientos Veintiocho Mil Ochocientos Treinta y Siete Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 528.837,07), mensuales. Solicito que en el calculo se tome en consideración el índice inflacionario de acuerdo a lo establecido por el Banco Central de Venezuela, hasta la Sentencia definitiva, para que el monto estimado sea IMPUTABLES al valor del inmueble objeto del presente litigio.

    QUINTO: Oficiar a Consultoría Jurídica del Banco Banesco, para que remita a este tribunal resolución de aprobación del crédito Y Original de la OPCIÓN DE COMPRAVENTA. JURO LA URGENCIA DEL CASO. Es fe a la fecha de su presentación

    (reproducción textual).

    Dicha reforma fue admitida el 13 de agosto del 2007, concediéndosele a la demandada otros 20 días de despacho para la contestación de la demanda y su reforma.

    En fecha 10 de octubre del 2007 la accionada, asistida por el abogado en ejercicio N.C.P., dio contestación a la misma, de la siguiente forma:

  16. - Convino en que es cierto que en fecha 1 de agosto de 2006 celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana L.D.V.H.L. sobre un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda, ubicado en el piso 2, N° 15, del edificio J.M., situado en la avenida principal de la urbanización La Carlota, Jurisdicción del municipio L.M., Distrito Sucre del estado Miranda, el cual le pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha del 26 de julio de 2002, bajo el número 8, tomo 3, protocolo primero.

  17. - Después de reproducir el contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA del contrato de opción de compraventa, afirma que esta última estipulación es clara al establecer una indemnización, a manera de cláusula penal, a la parte responsable, de los posibles daños y perjuicios que se le pudiera causar a la otra parte por el incumplimiento. Fuera de esta indemnización por incumplimiento -agrega- no existe otra sanción u obligación a la parte responsable de la no protocolización del documento definitivo de venta.

  18. - Alegó que la responsabilidad de la no protocolización del documento recayó en la ciudadana L.D.V.H.L., por haber dejado vencer las solvencias que le proporcionó en la oportunidad en que se las exigió y postergar la firma del citado documento para una fecha acordada unilateralmente por ella, por cuanto no fue debidamente notificada, puntualizando en este sentido que “Como notificación jamás ha de entenderse la supuesta colocación debajo de la puerta del escrito contentivo de la misma; esto no existe en el derecho”.

  19. - Adujo que es cierto que la compradora le hizo un préstamo a título personal por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), habiéndole hecho entrega de un cheque de su cuenta personal, por igual cantidad, por lo que dicho monto “no podrá acreditarse a la cantidad que cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo”, complementando que si ello llegare a considerarse así, aparte de su devolución, la cláusula penal fue acordada a los fines de solucionar a la parte que llegare a resultar responsable de la no realización de la venta.

  20. - Negó y rechazó la pretensión de la compradora de que con la entrega del cheque personal a su favor, por la cantidad de Bs. 13.160.000,00, la venta quedó formalizada, puesto que le había entregado un cheque pos-datado por la misma cantidad, para que lo hiciere efectivo y de esa manera cancelar la obligación que había contraído como consecuencia del aludido préstamo; “que no lo hubiera hecho efectivo -dice- es otra cosa”, ratificando a reglón seguido que la referida venta no se llegó a realizar por culpa de “LA COMPRADORA”, que dejó vencer las solvencias que les fueron entregadas en las oportunidad que las exigió.

  21. - Señaló que no es cierto que “LA COMPRADORA” haya cumplido con la obligación de pagar el precio, fijado por las partes en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), añadiendo que si la demandante demuestra que ha cancelado esta cantidad, “no quedaría duda alguna de la obligación que tendría yo, de hacer entrega formal de la cosa vendida, pero esto es totalmente falso”.

  22. - Alegó que no tiene obligación alguna de entregar el inmueble, poner en posesión a “LA COMPRADORA” y otorgarle el correspondiente título de propiedad, ya que desde su punto de vista esta obligación pudiera darse si “LA COMPRADORA” le hubiere cancelado la totalidad de la suma acordada, lo cual no ha llegado a ocurrir, insistiendo en que no está obligada a entregar la cosa vendida y otorgar el título de propiedad correspondiente “en razón a que la venta no se ha realizado, por no haber hecho “LA COMPRADORA” el pago total acordado”.

  23. - Rechazó y contradijo la estimación de la demanda.

  24. - Rechazó y contradijo el pedimento de la actora de cancelar cánones de arrendamiento a partir del mes de enero del 2007 y hasta el momento en que se produzca la decisión definitiva, y mucho menos en consideración al índice inflacionario, en razón de que ella no es propietaria del inmueble en cuestión, ya que estos frutos a los cuales se refiere sólo pertenecen al propietario y ella no lo es.

  25. - Negó y rechazó por improcedente la solicitud de cancelación de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) por concepto de pago de cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio del 2007, ya que ello no está contemplado en el contrato de opción de compraventa; igualmente rechazó la pretensión formulada por la actora en el sentido de que le sea cancelada la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) a partir del mes de enero del 2007 por cánones de arrendamiento y los que pudieran presentarse en el transcurso del proceso hasta sentencia definitiva, así como gastos de honorarios.

  26. - Negó y rechazó por improcedente, el pedido de la actora de pagar mensualmente, a partir del mes de marzo del año 2007, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VEINTE Y SEIS MIL BOLÍVARES CON 8/100 (Bs. 353.926,08), supuestamente correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por el IPASME, y CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS ONCE BOLÍVARES CON 62/100 (Bs.174.911,62), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por Banesco, ya que ello es de su exclusiva responsabilidad.

  27. - Finalmente, pidió que se declarara sin lugar la demanda y su reforma que por cumplimiento de contrato ha intentado en su contra la ciudadana L.D.V.H.L..

    En fecha 1 de noviembre del 2007 la demandante, asistida por la abogada ALFIDIA MEDINA, ofreció pruebas, así: 1) ratificó el libelo de la demanda y su reforma e hizo valer el mérito probatorio de los autos en cuanto le favorezcan; 2) promovió y consignó los siguientes instrumentos: i) marcadas “A” y “C”, copias fotostáticas de comunicaciones dirigidas por Hilian Carmona a la ciudadana C.L., fechadas los días 4 y 5 de diciembre del 2006 (folios 58 y 60); ii) marcada “B”, comunicación enviada por la ciudadana J.R. a Hilian Carmona, fechada el 8 de diciembre del 2006 (folio 59); iii) marcada “D”, copia simple de certificado de solvencia de la contribuyente Hilian E.C.E., número T01-955640, correspondiente al apartamento 15 del edificio J.M. (folio 61); iv) marcadas “E” y “F”, copias fotostáticas de dos cheques de gerencia emitidos por Banesco Banco Universal, uno por la cantidad de Bs. 21.001.840,00 y otro por Bs. 3.336.773,89, ambos a nombre de Hilian E.C.E. (folios 62 y 63); v) marcada “G”, copia fotostática de cheque de gerencia emitido por Banesco Banco Universal a favor del Banco de Venezuela (folio 64); vi) marcada “H”, copia de cheque de emitido por IPASME a favor de Hilian E.C.E., por Bs. 50.000.000,00 (folio 65); vii) marcada “I”, constancia emitida por la Gerencia de Servicios al Personal del Banco de Venezuela, dando fe de que a la señora Hilian E.C.E. le fue otorgado un crédito para adquisición de un inmueble, el cual acusaba un saldo deudor al 13/2/07 de Bs. 19.663.226,11 (folio 66); viii) marcados “J” y “K”, recibos originales emitidos a favor de L.H., por concepto de alquiler de los meses de enero a octubre del 2007, cada uno por la cantidad de Bs. 400.000,00 (folios 67 y 68); ix) marcada “L”, constancia emitida por la Unidad de Apoyo Crediticio, Gerencia de Créditos del IPASME, dando fe de que el crédito hipotecario pedido por la afiliada L.H. fue solicitado en fecha 9/8/2006 y aprobado el 29/11/2006, según se evidencia en el “Subsistema de Crédito anexo” (recaudos formantes de los folios 69, 70, 71 y 72); 3) de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se oficiara: a la Consultoría Jurídica de Banesco, para que remitiera resolución de aprobación del crédito y original de la opción de compraventa; al IPASME, para que consignara las actas donde consta que la ciudadana Hilian Carmona no se presentó a la protocolización de la compraventa; y, por último, a la ciudadana Hilian Carmona, exigiéndole la consignación de las solvencias de derecho de frente y de Hidrocapital, puesto que las correspondientes al mes de enero se encontraban en el expediente

    Dichas pruebas fueron admitidas mediante auto del 7 de noviembre del 2008, excepto la de informes a los fines de que la demandada consignara los originales de las solvencias de derecho de frente y de Hidrocapital, por considerar el a quo que la prueba de informe no puede ser utilizada por el promovente con la finalidad de traer al expediente documentos que se encuentran en poder del adversario; sin embargo, su evacuación se dispuso una vez que ambas partes fueran notificadas de dicha providencia. El 17 de junio del 2009 la demandante se dio por notificada y el 28 de enero del 2010 tuvo lugar la notificación de la demandada, librándose los oficios a Banesco y al IPASME en fecha 1 de febrero del 2010.

    De acuerdo con comunicación fechada en Caracas el 26 de enero del 2010, Banesco remitió el Informe de Resolución y original de la opción de compraventa que se le requirieron (folios 99 al 103).

    En fecha 9 de junio del 2010, la abogada M.E.M.G., actuando en su carácter de apoderada judicial del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), consignó original de oficio número 135 del 19/3/10, dirigido por la abogada Yelictze Aular a la Coordinación Legal de Crédito del IPASME (folios 113 al 119), dictándose el fallo recurrido parcialmente estimatorio de la demanda, como antes se apuntó, el 10 de junio del 2010.

    En virtud de la apelación ejercida por el apoderado judicial de la demandada, a esta alzada concierne revisar el fallo de primera instancia con el propósito de determinar si procedió acertadamente el juzgado a quo al declarar con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compraventa y firme la estimación de la demanda que hiciera la parte actora; sin que forme parte del thema decidendum en este grado jurisdiccional lo relativo a la pretensión indemnizatoria deducida por la actora, puesto que ésta no apeló del veredicto que desestimó dicha petición resarcitoria, lo que quiere decir que se conformó con lo resuelto al respecto por el tribunal de la causa.

    Lo anterior constituye, en opinión de quien sentencia, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la contienda judicial.

    MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

La demandada rechazó y contradijo, pura y simplemente, la estimación que de la demanda hizo la actora en la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00), sin llegar a expresar en ningún momento si tal rechazo y contradicción se debía a que consideraba insuficiente o exagerada la cuantía asignada por la querellante. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, expresa:

Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, al interpretar el alcance de este dispositivo, que no es posible el rechazo puro y simple de la estimación. En efecto, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, caso C.B.R. contra María de los Á.H.d.W. y R.W., expediente 99-417, dicha Sala expuso:

…Con apoyo en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatan los formalizantes la infracción por la recurrida de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil por falsa aplicación.

Por vía de fundamentación señalan los formalizantes:

En el escrito de contestación de la demanda, que ocupa los folios 352 y 355 del expediente, al finalizar del Capítulo I se dijo textualmente:

‘RECHAZO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 38 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR EXAGERADA, LA ESTIMACION QUE SE HACE A LA PRESENTE DEMANDA DE CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,oo)’

(…) Ahora bien, se trató de un mero rechazo y no de una afirmación acerca del valor de la demanda, por lo que cuando la recurrida dice que se alegó un hecho nuevo, viola e infringe, por mala, incorrecta, falsa e indebida aplicación, el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y además viola por falsa aplicación, el Artículo 506 del mismo Código, violaciones que explano así:

Cuando el Artículo Nº 38 señala que el demandado podrá rechazar por exagerada la estimación, se limita a eso: al mero rechazo, pero sin hacerse una contraafirmación al respecto, por lo que cuando la recurrida impone a los demandados la carga de la prueba aplica mal, indebida, incorrecta y falsamente el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y

Cuando la recurrida asienta que los demandados tiene la carga de probar, hace una falsa aplicación del Artículo 506 del mismo Código de Procedimiento Civil pues en el caso nada se afirmó en cuanto al valor de la demanda, sino que hubo un rechazo escueto, simple y sin aditamentos ni adiciones, en virtud del cual la recurrida aplicó falsamente este precepto

.

Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.

Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

.

En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.

Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece”. (subrayado de este tribunal)

En el caso de especie, repetimos, la demandada se concretó a impugnar la cuantía de la demanda, sin exponer los motivos que la indujeron a tal afirmación; en consecuencia, de acuerdo con la reproducida doctrina de la Sala de Casación Civil, que el tribunal acoge, y en atención a que la demandada nada probó en apoyo de su genérica objeción, desecha la misma y declara firme la estimación hecha por la actora.

SEGUNDO

Definido lo anterior, se procede al estudio de la cuestión de fondo, a cuyo fin, se observa:

Como se desprende de lo narrado, ambas partes están totalmente de acuerdo en que celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa, contenido en el instrumento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del municipio Sucre el 1 de agosto de 2006, inserto bajo el número 50, tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, acompañado en copia simple con la demanda (folios 14 al 17), y posteriormente remitido en original al tribunal a quo por la institución financiera Banesco, en razón del requerimiento que a tal efecto se le hizo a instancia de la demandante, cursante a los folios 101 al 103. Para una mejor comprensión de que aquí se decide, el sentenciador transcribe a continuación el tenor las cláusulas del referido contrato, las cuales rezan así:

“Entre. HILIAN E.C.E., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.064.893, quien en lo sucesivo se denominara, “LA VENDEDORA” por una parte y por la otra, L.D.V.H.L., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 10.744.469, quien en lo sucesivo se denominará “LA COMPRADORA” se ha convenido en celebrar el presente contrato de Opción de Compraventa que se regirá por las siguientes Cláusulas: PRIMERA: “LA VENDEDORA” declara ser la única dueña de un inmueble Según como consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de Julio de 2002, inscrito bajo el N° 8, Tomo 3, Protocolo Primero. Cconstituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 15, con una superficie aproximada de VEINTINUEVE METROS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (29,75 M2). El apartamento esta situado en el segundo piso del edificio J.M., esta integrado por una (01) habitación, un (01) baño, una (01) dependencia para cocina y sala-comedor; y sus linderos son: NORTE: con pared colindante con el apartamento N° 16; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con fachada Este del Edificio; y Oeste: Con pasillo de circulación y pared colindante con el apartamento N° 14, al inmueble descrito le corresponde un porcentaje de condominio de Cuatro Enteros Ochocientas Cincuenta y Tres mil Nueve Millonésimas por ciento (4,853009%), Ubicado en la Av. Principal de la Urbanización la Carlota, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO: “LA VENDEDORA” otorga con carácter exclusivo a “LA COMPRADORA” Opción de Compraventa sobre el apartamento, la cual tiene una vigencia de Ciento Cincuenta (150) hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. TERCERO: El Apartamento objeto de esta Opción de compra venta tiene como precio la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 140.000.000,00), los cuales serán pagados por “LA COMPRADORA” en dinero en efectivo y de curso legal de la siguiente manera: en este acto la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 22.000.000,00), que entrega en este acto en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción a “LA COMPRADORA”, para garantizar el cumplimiento de esta promesa bilateral de compra-venta, los cuales se imputaran al valor de la negociación; el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 118.000.000,00), en la oportunidad de protocolizar la Venta definitiva del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente. CUARTA: Convienen las partes que si “LA COMPRADORA” por culpa o negligencia no cumpliera con las obligaciones asumidas en este documento deberá pagar a titulo de cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios a “LA VENDEDORA” la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00). Así mismo si el incumplimiento es imputable a “LA VENDEDORA” como consecuencia de su culpa o negligencia esta deberá pagar a “LA COMPRADORA” a titulo de cláusula penal la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00). QUINTA: “LA VENDEDORA” se compromete a Vender el inmueble libre de todo graven tributo, impuestos o contribución Nacional, Estadal o Municipal, así mismo al momento de la venta entregará a “LA COMPRADORA” las solvencias de los servicios públicos que correspondan, como: Luz, Agua, Aseo, Teléfono, Gas, Gastos de Condominio, Derecho de Frente, entre otros, y a realizar la entrega tradicional de dicho inmueble libre de personas y cosas. SEXTA: Ambas partes acuerdan elegir como domicilio especial la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes someterse. En la Ciudad de Caracas, en la fecha de su otorgamiento” (copia textual).

Aprecia el tribunal, igualmente, que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se desprende que una y otra están de acuerdo en que en puridad se trató de una compraventa. Lo que si discuten, con especial afán, es sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, ya que para la demandante la incumpliente fue la demandada, al no presentarse a otorgar la escritura definitiva de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente el día 1 de marzo del 2007, a la 1:00 p.m, fecha fijada para la protocolización de la escritura definitiva de venta, pese a haberle notificado la fijación del acto para esa oportunidad por medio de la Notaría Vigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, mientras que para la accionada quien faltó al compromiso contraído fue la accionante, al dejar vencer las solvencias que le proporcionó y postergar la firma del documento para una fecha acordada unilateralmente por aquella, por cuanto no fue debidamente notificada, y también por no haber pagado el precio estipulado. En relación con esto último la demandada alegó en el acto de contestación a la demanda lo que seguidamente se transcribe a la letra:

“…No es cierto que “LA COMPRADORA” haya cumplido con la obligación de pagar el precio; es entendido que, el precio del apartamento en referencia fue fijado, por las partes en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 140.000.000,00); ahora bien, si la demandante demuestra que ha cancelado esta cantidad, no quedaría duda alguna de la obligación que tendría yo, de hacer entrega formal de la cosa vendida, pero esto es totalmente falso.------------------------------------------------------------------

Ha de entenderse que, no tengo obligación alguna de entregar el inmueble, poner en posición (sic) a “LA COMPRADORA” y otorgarle el correspondiente título de propiedad. Esta obligación pudiera darse si la compradora me hubiere cancelado la totalidad de la suma acordada, lo cual no ha llegado a ocurrir”.

Esta actitud encontrada de las partes nos lleva a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo.

Para decidir, se observa:

  1. De acuerdo con lo estatuido en la cláusula SEGUNDA del contrato celebrado, la vigencia de la opción fue convenida en 150 días hábiles contados a partir de la fecha de autentificación. Por cuanto las partes no aclararon qué debía entenderse por “días hábiles”, el tribunal encuentra aplicable analógicamente lo prevenido en el artículo 42 de la Ley Orgánica de la Administración Pública, regla según la cual “Se entenderá por días hábiles a los efectos de esta Ley los días laborables de acuerdo con el calendario de la administración pública”; en consecuencia, verificado el cómputo pertinente, es evidente que dicho lapso de 150 días hábiles, contado a partir de la fecha cierta del contrato de opción, venció, como acertadamente lo concibió el juzgado a quo, el 6 de marzo del 2007. Esto nos demuestra que el alegato defensivo de la demandada de que una de las causas de no haberse realizado la protocolización del documento definitivo se debió al hecho de que la demandante dejó vencer las solvencias carece de toda sustentación, porque en autos está plenamente acreditado con los controles de trámite 8999 y 9000 producidos con la demanda marcados “Q” y “R” (folios 34 y 35), calzados con la firma y sello del Segundo Circuito de Registro del municipio Sucre del estado Miranda, que el otorgamiento fue establecido para el día 13 de febrero del 2007, lo que patentiza que no fue la falta de expedición de las solvencias que deben presentarse ante el Registro para la protocolización del acto traslativo de la propiedad raíz lo que motivó el no registro del documento definitivo, por lo tanto, carecen de toda relevancia probatoria a los efectos de esta sentencia los certificados de solvencia T01-955640 y T01-26572524 cursantes a los folios 31 y 33, así como la c.d.H. formante del folio 27. Así se decide.

    No obstante lo inmediato anterior, la situación cambia radicalmente cuando consideramos la imputación de incumplimiento que hace la demandada a la demandante, al argumentar que “No es cierto que “LA COMPRADORA” haya cumplido con la obligación de pagar el precio”, fijado por las partes -asevera- en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), la cual reafirma al señalar luego que la obligación de entregar el inmueble y otorgar el correspondiente título de propiedad “pudiera darse si la compradora me hubiere cancelado la totalidad de la suma acordada, lo cual no ha llegado a ocurrir”; pues, el tribunal encuentra que en este sentido tiene razón la demandada, como veremos a continuación:

    El precio del apartamento, según la cláusula TERCERA del contrato de opción, antes trasladada, fue estipulado en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), que la compradora se comprometió a pagar en dinero en efectivo y de curso legal, de esta manera: VEINTÍDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) en el momento de la autenticación de la opción, y el saldo restante (Bs. 118.000.000,00), “en la oportunidad de protocolizar la Venta (sic) del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente”. La demandante ha sostenido desde un principio, y reiterado durante el curso del procedimiento, que el precio real acordado fue de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), aunque verbalmente, manifiesta, se acordó fijar en el documento de opción de compraventa la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), “para que los créditos se aproximaran lo más posible al monto convenido”, y consecuente con ello ha dicho que una vez pagada previamente a la vendedora TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00), restaba “sólo la cantidad que le iban la (sic) entregar las instituciones financieras Banesco e IPASME, el día que se protocolizara el documento definitivo de venta por ante el Registro correspondiente, por la cantidad de Noventa y Cuatro Millones Ochocientos Cuarenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 94.840.000,00), para que la venta quedara materializada”, discriminando incluso en su escrito de pruebas los efectos librados por dichos entes crediticios para cubrir este monto, del siguiente modo: Bs. 21.840.000,00 cheque de Banesco N° 57928487; Bs. 19.663.226,11 cheque de Banesco N° 57928485; Bs. 3.336.773,89 cheque de Banesco N° 57928486 y Bs. 50.000.000,00 cheque del IPASME N° 33822686. No hay duda de que la accionante demostró que oportunamente (dentro del período de vigencia de la opción) obtuvo la concesión de los préstamos en los términos por ella relatados. En efecto, la veracidad de ese aserto se deduce de la constancia (acompañada de los soportes pertinentes) e informe emanados del IPASME, cursantes a los folios 69 al 72 y 113 al 116 respectivamente; del informe y soporte suministrados por Banesco (folios 99 y 100 respectivamente), y de las copias de los cheques producidas durante el período de pruebas por la querellante, cursantes a los folios 62, 63, 64 y 65, todos a nombre de la ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, excepto el cheque cuya copia hace el folio 64, por Bs. 19.663.226,11, que fue librado a favor del Banco de Venezuela, lo que se explica, según lo declarado por la actora, por el hecho de que la demandada tenía un crédito hipotecario pendiente con dicho Banco por igual monto, a cancelarse el día de la protocolización, presentando como prueba de la existencia de ese gravamen las comunicaciones formantes de los folios 58, 59 y 60 y la constancia que corre al folio 66 emitida por el Banco de Venezuela, cuya autenticidad obviamente reconoce la actora al producirlas en el expediente.

    Ahora bien, si tomamos en cuenta que de acuerdo con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, a las partes corresponde demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, es indudable que a la accionante le tocaba probar que el precio real pactado fue de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00) y no el que formalmente aparece escriturado en el instrumento de opción (Bs. 140.000.000,00), sin embargo, la demandante no cumplió con semejante carga procesal, puesto que en autos no consta ningún elemento de convicción demostrativo de la veracidad de su señalamiento en aquel sentido, de donde se sigue que a falta de tal prueba el tribunal debe atenerse a lo que consta en la escritura redactada como prueba del negocio jurídico celebrado; en consecuencia, a los fines de esta sentencia se deja sentado que el precio por el cual las partes convinieron vender y comprar el identificado apartamento fue la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), sin que venga al caso pensar, contrariamente a lo que ha dejado entrever la querellante en su escrito de promoción de pruebas, que “Aquí no puede operar ninguna prueba escrita, sino el testimonio de las personas ya mencionadas y la toma de conciencia, honestidad y moralidad de la ciudadana HILIAN CARMONA”, habida cuenta de que el juez está en el insoslayable deber de pronunciar su veredicto con sujeción a los elementos de convicción allegados al expediente. Así se decide.

    Partiendo de esta declaratoria, es evidente que la actora no podía constreñir a la demandada a que le traspasara registralmente el inmueble si no le entregaba, o si se prefiere, si no le ofrecía pagarle a cambio, en el momento de la protocolización, el contravalor indicado en el contrato (principio de integridad del pago); pues, la ley tutela o ampara en estos casos al contratante que a su vez ha satisfecho las prestaciones a su cargo, no a quien las incumple; por eso no puede conceptuarse como jurídicamente correcta la solución adoptada por el tribunal a quo, quien a pesar de dejar plasmado que el precio fue el ya señalado (Bs. 140.000.000,00), obliga de todos modos a la demandada a otorgar la venta, sin reparar en el hecho, de suyo trascendente, de que lo ofrecido como saldo de la obligación fue la suma de NOVENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 94.840.000,00), y no el monto de CIENTO CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 104.840.000,00) que en definitiva ordena pagar la recurrida, lo cual, (aun cuando haya sido consentido por la demandante al no cuestionar esa cifra, ni siquiera por la vía de la adhesión a la apelación), es completamente improcedente, pues, lo importante era que la cantidad que ahora ordena pagar el a quo por concepto de saldo del precio se le hubiese ofrecido espontáneamente a la vendedora en la oportunidad de la protocolización, ya que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 del Código Civil); por consiguiente, el hecho de que la demandada no se hubiese presentado a otorgar el documento definitivo el día 1 de marzo de 2007, pese a habérsele impuesto oportunamente de la fijación del otorgamiento para esa fecha, como quedó comprobado con la notificación que se le hizo a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Federal, acompañada con la demanda marcada “S” (folios 36,37 y 38), actuación ésta que resulta perfectamente válida aplicando analógicamente lo previsto en el artículo 1.137 eiusdem (vid. sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2006, expediente N° 060730, con ponencia del Magistrado Rondón Hazz), no tiene la significación jurídica que le atribuyó su contendora (incumplimiento), porque, como con acierto lo alegó a su debido tiempo la demandada, la obligación de otorgarle el título de propiedad “pudiera darse si la compradora me (le) hubiere cancelado la totalidad de la suma acordada, lo cual no ha llegado a ocurrir”, y es que, a decir verdad, jamás hubo la determinación de la demandante de pagar el precio estipulado, sino uno inferior. Así se decide.

    En resumen, atendiendo a la conclusión de que la demandante no satisfizo el fundamental deber que impone el artículo 1.527 del Código Civil a todo comprador (“pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”), el tribunal conceptúa a su vez que no ha lugar la pretensión de cumplimiento formalizada en el libelo de demanda, y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.

  2. Por cuanto es deber del jurisdicente, de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (ver sentencia de fecha 11 de agosto del 2006, expediente número 2006-117, caso: Inversiones Farma Shop 2000 C.A., contra Inversiones Tata 88 C.A., ratificada mediante sentencia de fecha 25 de noviembre del 2010, expediente N° 2010-000378, caso: M.I.E. contra J.E.L.) establecer en situaciones como la de autos el destino de las sumas entregadas a cuenta de la negociación fallida, se procederá previamente a esclarecer la cantidad adelantada por la actora como parte del precio.

    Para decidir sobre ambos particulares, se observa:

    La demandante señaló que pagó a cuenta del precio del inmueble un sub total de TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00), así: a) DOS MILLONES (Bs. 2.000.000,00) el 26 de julio del 2006; b) VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) el día de la autenticación del documento de opción (1-8-2006), a través de sendos depósitos en la cuenta corriente de la demandada del Banco de Venezuela; y c) TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00) mediante cheque de su cuenta personal del Banco de Venezuela 11112847, a nombre de la ciudadana HILIAN CARMONA. Para comprobar dichos pagos bancarios consignó marcadas “C” y “F” las planillas de depósito correspondientes, cursantes a los folios 12 y 19 respectivamente. Estos instrumentos, que se valoran como tarjas de conformidad con el criterio mantenido al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acreditan el pago de VEINTIDÓS MILLONES (Bs. 22.000.000,00) para el día de la firma del contrato de opción. Por lo demás, dicho pago con cargo al precio del apartamento es algo que aparte de no estar en discusión, consta fehacientemente en la cláusula TERCERA del acuerdo preliminar. Así se decide.

    En cuanto al pago de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00) alegado por la demandante, la querellada replicó al contestar la demanda que ciertamente aquélla le hizo un préstamo por esa suma, habiéndole entregado un cheque por igual cantidad, por lo que dicho monto no podía “acreditarse a la cantidad que cancelaría al momento de la protocolización”. Delineada de la forma descrita la posición de las partes en relación con la naturaleza de la entrega objeto de comentario, cree el sentenciador que la demandada alegó un hecho nuevo, al sostener que la relación jurídica surgida no fue la de un pago con cargo al precio del inmueble (tesis de la actora), sino un contrato de préstamo, por ende le correspondía, según las reglas de distribución de la carga de la pruebas antes citadas, comprobar el hecho nuevo fundamento de su defensa. Empero, es evidente que la accionada no llegó a probar que lo recibido por ella (Bs. 13.160.000,00) fue en razón de un negocio jurídico distinto al de opción de compraventa, en consecuencia, faltando tal demostración, es forzoso imputar la recepción de esa cantidad al precio de venta pactado, resultando de esta manera verídica la afirmación de la ciudadana L.D.V.H.L. de que adelantó a la vendedora, por concepto de abono al precio del apartamento, TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00); sin que enerve este parecer el hecho de que la demandante haya declarado que el cheque que recibió de su contraparte por Bs. 13.160.000,00, acompañado con la demandada marcado “N”, fue a título de constancia de la entrega de esa suma a la ciudadana HILIAN CARMONA; pues, no consta que este cheque haya sido cobrado por la demandante, a lo que cabe adicionar que la demandada no demostró su versión de que la recepción de aquel monto (Bs. 13.160.000,00) de manos de la compradora haya sido en calidad de préstamo, en consecuencia, el tribunal no le atribuye mérito probatorio alguno a la copia del cheque que hace el folio 30, copia a la cual se refirió en ciertas ocasiones el juzgado a quo. Así se decide. Corolario de este pronunciamiento es que la demandada queda obligada a devolver a la demandante, sin plazo alguno, la cantidad recibida a cuenta del precio del apartamento (Bs. 35.160.000,00), y así se ordenará en la sección dispositiva de esta sentencia.

    Finalmente, para cumplir con el mandato a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el tribunal establece que carecen de toda eficacia y virtud probatoria la copia simple de los requisitos para concesión de créditos acompañada con la demanda marcada “A” (folios 9 y 10); la planilla de solicitud de créditos ante Banesco, acompañada con el libelo marcada “B” (folio 11); las copias de las cédulas de identidad de la demandada, acompañadas con la demanda marcadas “G”, “H” y “J” (folios 19, 20 y 22); la copia de la cédula de identidad de la demandante, acompañada con la demanda marcada “I” (folio 21); la copia de la libreta de la cuenta de ahorro a nombre de la demandante, acompañada con la demanda marcada “K” (folio 23); el comprobante de solicitud de créditos hipotecarios acompañado con la demanda marcado “L”, expedido por el IPASME (folio 24); la copia simple del documento mediante el cual L.D.V.H.L. dio en venta a la ciudadana M.C. un vehículo de su exclusiva propiedad marca Hyundai (folios 25 y 26), ni la copia simple del Certificado de Registro de Vehículo expedida a nombre de la vendedora, cursante al folios 27 y 28, estas últimas acompañadas con la demanda marcadas “Ll”; debido a que tales instrumentos en nada se refieren o están conectados con los hechos relevantes controvertidos en esta causa, de manera que su impertinencia es evidente. Así se decide.

    Tampoco se le asigna ningún mérito probatorio al documento acompañado con la demanda marcada “M” (folio 29), por cuanto el mismo no está suscrito por la demandada y en consecuencia no le es oponible; ni a los recibos emitidos por concepto de arrendamiento, cursantes a los folios 67 y 68, por cuanto los mismos tienen que ver con la pretensión resarcitoria articulada a la demanda, que no es objeto de examen en esta alzada.

    DECISIÓN

    Por los fundamentos antes expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compraventa deducida por la ciudadana L.D.V.H.L. contra la ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, ambas identificadas al comienzo de esta sentencia. 2) Como consecuencia de lo decidido en el numeral anterior, la demandada queda obligada a devolver a la demandante, sin plazo alguno, la suma de TREINTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 35.160,00), equivalente a TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00) antes de la reconversión monetaria, recibida a cuenta del precio del apartamento. 3) SIN LUGAR la impugnación de la cuantía. 4) PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 15 de junio del 2010 por el abogado N.C.P. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 10 de junio del 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Queda MODIFICADA la apelada.

    Debido a que la demandada no tuvo éxito en su defensa de impugnación de la cuantía y visto que de acuerdo con el criterio de la Sala de Casación Civil (vid. sentencia de fecha 14-2-2006, caso S.L.d.S. contra Vacaro e hijos C.A. y otros), la impugnación del valor de la demanda “constituye un elemento de hecho, que materialmente forma parte del debate judicial”, no hay especial condenatoria en las costas del juicio.

    Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

    EL JUEZ,

    J.D.P.M.

    LA SECRETARIA,

    E.R.G.

    En la misma fecha, 21/1/2011, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 p.m.

    LA SECRETARIA,

    E.R.G.

    Exp. N° 5.998

    JDPM/ERG/ana

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