Sentencia nº RC.000728 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 22 de Noviembre de 2012

Fecha de Resolución:22 de Noviembre de 2012
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:11-690
Ponente:Luis Antonio Ortiz Hernández
Procedimiento:Recurso de Casación
 
ÍNDICE
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. Nº AA20-C-2011-000690

Magistrado Ponente: LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ

En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos L.M.V. y R.G.M., representados judicialmente por los profesionales del derecho G.G.M. y M.G.G. contra los ciudadanos G.C.R.d.D.S., J.E.D.S.J., asistidos por los abogados F.S.M.P. y A.E.P., y la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO, C.A. patrocinada por los abogados en ejercicio de su profesión I.C.M., J.F.N.S., S.N.C., E.N.C., F.T.O. y E.R.H.G.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, el 12 de agosto de 2011 dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación ejercido por los demandantes y sin lugar la demanda, confirmando de esa forma la decisión apelada y condenando a los mismos al pago de las costas procesales.

Contra la preindicada sentencia, los demandantes anunciaron recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación, y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243, ordinal 5° eiusdem, por haber incurrido la recurrida en el vicio de incongruencia negativa.

La denuncia se motiva de la siguiente forma:

…La atenta lectura de la recurrida revela con facilidad que el sentenciador de alzada no examinó y mucho menos resolvió los alegatos expresos formulados en nuestras conclusiones escritas presentadas oportunamente ante el tribunal de alzada sobre la consumación de la confesión ficta o ‘admisión definitiva de los hechos’ para valernos del elegante lenguaje de C.F., con particular énfasis en las aniquiladoras consecuencias jurídicas que se derivan de la confesión ficta, con cuya conducta la recurrida eludió el problema judicial debatido entre las partes también conocido como thema decidendum, el cual define los límites de la cuestión sometida al conocimiento y decisión de los jueces que queda circunscrito a los asuntos planteados en la demanda, la contestación y en los escritos de informes o conclusiones escritas, naturalmente, cuando se trate de peticiones surgidas en el curso del proceso después de trabada la litis, en acatamiento del principio de la exhaustividad del fallo que le impone al juez decidir ‘sólo sobre lo alegado’ y ‘sobre todo lo alegado’, como medio seguro para garantizar el cabal cumplimiento del imprescindible requisito de la congruencia del fallo.

(…omissis…)

(…) la recurrida estaba constreñida a examinar y resolver los alegatos esgrimidos en muestras (sic) conclusiones escritas de alzada y al no haberlo hecho perpetró el vicio de incongruencia negativa y resultaron quebrantados los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil que obliga al juez a atenerse a lo alegado y probado en autos y al mismo tiempo le prohíbe sacar elementos de convicción fuera de éstos y suplir argumentos de hecho no alegados ni probados; 243, ordinal 5°, eiusdem, que proclama que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas y al no contener la recurrida ningún pronunciamiento sobre los copiados alegatos formulados oportunamente por esta representación en sus conclusiones escritas presentadas en la alzada el 5 de agosto de 2011 y sus demoledoras consecuencias, es obvio que la recurrida incurrió en el vicio de citra petita o incongruencia negativa ‘la que se da cuando la sentencia omite decidir sobre algunas de las pretensiones procesales’. (Cfr. J.G.. Derecho Procesal Civil. Sgda. Edición. Tomo I. p. 533. Madrid, 1961), que fue precisamente lo que aconteció en la situación particular. Por lo tanto, solicitamos de esta Sala que declare con lugar la presente denuncia

.

Por las razones que anteceden, solicitamos que esta denuncia sea declarada procedente...”. (Resaltado de los recurrentes).

La Sala para decidir, observa:

El requisito de la congruencia del fallo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, exige al juez dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, es decir, conforme a lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Dicho requisito ha sido extendido por la Sala a los alegatos formulados en los escritos de informes, siempre que se trate de peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis y, por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del juicio, como serían por ejemplo la confesión ficta, cosa juzgada sobrevenida u otras similares. (Sentencia número 338 de fecha 2 de noviembre de 2001, expediente número 00-484, caso: J.J.V.E. contra Distribuidora De Materiales y Equipos C.A.).

Asimismo tiene establecido esta Sala que dicho criterio resulta aplicable no sólo al procedimiento civil ordinario, sino al procedimiento oral por el que se tramitan las demandas de tránsito, con la particularidad de que en este último, tales alegatos, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del juicio, pudieran formularse también en la audiencia o debate oral en la breve exposición del actor o del demandado a que se refiere el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil o en los informes de segunda instancia (ex artículo 879 eiusdem), ello, por no estar prevista la posibilidad de presentación de informes en primera instancia (Vid. sentencia N° 502 del 17 de septiembre de 2009, expediente N° 09-141, caso: A.Y.C.C. contra Banco De Venezuela C.A., Banco Universal, Grupo Santander).

En el caso que se examina, los formalizantes le endilgan a la recurrida el vicio de incongruencia negativa porque omitió pronunciamiento sobre la consumación de la confesión ficta o admisión definitiva de los hechos que alegó en las “conclusiones escritas presentadas oportunamente ante el tribunal de alzada”.

A juicio de esta Sala, por virtud de los principios de igualdad procesal y preclusión establecidos en los artículos 15 y 196 del Código de Procedimiento Civil, el juez sólo está obligado a considerar en su decisión, los alegatos de hecho formulados por las partes en la ocasión en que válidamente pueden oponerse, estando éstos en principio, restringidos al libelo de demanda y su contestación, y en las otras oportunidades en las cuales fuese excepcionalmente válido hacerlo, como en el caso de las incidencias, cuando los alegatos se refieran al tema debatido en ellas y no al fondo de la causa.

Quedando claro, que el vicio de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento, en torno a los alegatos articulados en el escrito de informes ante el juez de alzada, solo se configura cuando este no se pronuncie sobre las peticiones, alegatos o defensas que pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como la confesión ficta u otras similares, más no si se solicitare la reposición de la causa, dado que esta denuncia debe ser planteada por defecto de actividad como vicio de reposición preterida o no decretada. (Cfr. Fallo N° 371 del 23 de noviembre de 2001, Exp. N° 2001-84).-

Ahora bien, observa esta Sala que el presente caso se tramitó por la vía del procedimiento breve, en el que, por su naturaleza, no está legalmente prevista oportunidad alguna para la presentación de informes ni de conclusiones escritas en ninguna de sus instancias, por lo que el alegato al que hacen alusión los formalizantes no tenía porque ser considerado por la recurrida, por versar sobre un aspecto que no formó parte del thema decidendum.

De igual forma esta Sala observa, que el juez de alzada basó su decisión en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, o cuestión jurídica previa, al determinar que la acción escogida por la demandante, de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, y que lo que podía intentar era la demanda de desalojo.-

Al efecto, esta Sala en sentencia Nº RC-306 de fecha 23 de mayo de 2008, expediente Nº 2007-904, en el juicio de la sociedad mercantil Representaciones V.F. F, C.A, contra las sociedades mercantiles Administradora Alegría, C.A., y Centro Importador Abánico, C.A., estableció lo siguiente:

Ahora bien, sobre la cuestión jurídica previa en la sentencia de mérito, la Sala ha establecido de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000, Caso: R.M.C.d.B. y otros c/ Inversiones Valle Grato C.A. que:

‘“...cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso..”’.

En igual sentido, este Alto Tribunal estableció en decisión de fecha 24 de septiembre de 2003, Caso: Construcciones y Mantenimiento S Y P C.A., c/ Rasacaven S.A., que:

‘“...el formalizante omitió impugnar, a través de su denuncia de actividad, la cuestión jurídica previa establecida por la recurrida... Sobre la carga del formalizante de atacar la cuestión jurídica previa establecida, la Sala de Casación Civil ha señalado lo siguiente: “...Como previamente fue establecido, en el caso bajo estudio, el Juez de la recurrida se basó en una cuestión jurídica previa para declarar sin lugar la demanda:... que de conformidad con la doctrina de esta Sala ha debido ser atacado en forma previa por el formalizante ya sea bajo el amparo de denuncias por defectos de forma o por defectos de fondo...”’. (Mayúsculas y cursivas del texto).

Es claro, pues, que el recurrente ha debido combatir el pronunciamiento del Juez Superior…”.

Por las razones expuestas, dado que no se atacó la cuestión jurídica previa establecida por la alzada y en el procedimiento breve no está previsto el acto de informes o conclusiones, se desecha esta delación. Así se declara.-

II

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243, ordinal 5° eiusdem, por haber incurrido la recurrida en el vicio de incongruencia negativa.

Expresan los formalizantes:

(...omissis…)

Al revisar con cuidado y atención la recurrida resulta fácil advertir que ella no contiene ninguna decisión expresa, positiva precisa sobre las transcritas alegaciones notables fomuladas en nuestras conclusiones escritas presentadas en alzada el 5 de agosto de 2011, las cuales tenían el atributo y relevancia de imponerle al juez de alzada la insoslayable obligación de pronunciarse sobre la constitución del litis consorcio pasivo facultativo, con especial énfasis en que la fiadora tampoco tenía cualidad ni facultad para articular las excepciones y defensas personales y privativas de los arrendatarios, según las reglas del artículo 1.832 del Código Civil, y siendo así salta a la vista que la fiadora en su contestación de la demanda desbordó los limites de sus facultades procesales y opuso excepciones o defensas personales que correspondían con exclusividad a los arrendatarios demandados, circunstancias que compelían a la recurrida con mayor rigor y sin ninguna excusa dictar el pronunciamiento correspondiente sobre los señalados alegatos planteados oportunamente en nuestras conclusiones escritas de alzada.

(…omissis…)

(…) la recurrida no contiene decisión expresa, positiva y precisa sobre los alegatos esenciales relativos a la constitución del litis consorcio pasivo facultativo y sus efectos procesales, así como la falta de legitimación de la fiadora para articular las excepciones personales de los arrendatarios, surge definitiva la perpetración del delatado vicio de omisión de pronunciamiento, por lo que solicitamos de esa Sala que así lo declare

.

La Sala para decidir, observa:

Al igual que en la denuncia anterior, los recurrentes delatan el vicio de incongruencia negativa respecto del contenido de las “…conclusiones escritas presentadas en alzada el 5 de agosto de 2011…”, pero en esta ocasión, en lo que atañe a “…los alegatos esenciales relativos a la constitución del litis consorcio pasivo facultativo y sus efectos procesales, así como la falta de legitimación de la fiadora para articular las excepciones personales de los arrendatarios”.

Al respecto la Sala reitera que al no estar prevista la posibilidad de presentar tal escrito ante la alzada en este tipo de procedimientos, ninguno de los alegatos allí contenidos tenía que ser considerado por la juez, por no estar comprendidos los mismos dentro del thema decidendum, aunado al hecho, de que el juez de alzada basó su decisión en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, o cuestión jurídica previa, al determinar que la acción escogida por la demandante, de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, y que lo que podía intentar era la demanda de desalojo, y dicha cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, no fue atacada por el formalizante, lo que determina la improcedencia de la delación.-

En consecuencia, se da por reproducido el análisis hecho al respecto en la denuncia anterior en este acto, y por ende se desestima la denuncia. Así se declara.-

III

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243, ordinal 5° eiusdem, por haber incurrido la recurrida en el vicio de incongruencia negativa.

Expresan los formalizantes:

(…) la recurrida nuevamente cometió el vicio de incongruencia negativa al no contener pronunciamiento expreso, preciso y positivo sobre los alegatos formulados en la reforma de la demanda acerca de las notificaciones realizadas a los tres demandados para comunicarles el vencimiento de la prórroga contractual que finalizó el 31 de agosto de 2009 y el inicio de la prórroga legal que comenzó el 1 de septiembre de 2009 y concluyó el 31 de agosto de 2010, particularmente la omisión de pronunciamiento sobre las consecuencias jurídicas de las apuntadas notificaciones.

(…omissis…)

(…) nuestros representados alegaron en la reforma de la demanda los hechos relevantes sobre las notificaciones realizadas el 27 de octubre de 2009, que sirvieron para comunicarles a los arrendatarios (…), por intermedio Notaría (sic) Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que la prórroga contractual prevista en el contrato había finalizado el 31 de agosto de 2009 y que a partir de esa fecha se iniciaría la prórroga legal de un (1) año que culminaría el 31 de agosto de 2010, en cuya última fecha debían entregar el inmueble arrendado.

(…) igualmente nuestros patrocinados alegaron que habían realizado una segunda notificación a los arrendatarios demandados el 14 de junio de 2010, también por intermedio Notaría (sic) Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, para comunicarles que la prórroga legal de un (1) año contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios finalizaría el 31 de agosto de 2010, con la notificación adicional acerca de la voluntad de los demandantes de pedirles formalmente la desocupación y entrega del inmueble arrendado en la fecha indicada 31 de agosto de 2010.

(…) del mismo modo los demandantes alegaron que el 4 de noviembre de 2009 notificaron a la fiadora demandada Autolavado Expreso Chacao 200, C.A., a través de la indicada Notaría Pública Novena para hacerle saber que habían notificado a los arrendatarios sobre el inicio y conclusión de la prórroga legal, es decir, desde el 1 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010.

(…) importa ahora expresar que los alegatos esbozados sobre la existencia de esas tres notificaciones, con particular acento en las consecuencias jurídicas que se derivan de las mencionadas notificaciones, las cuales ratificaban la voluntad inequívoca de nuestra patrocinada de respetar la prórroga legal que se inició el 1 de septiembre de 2009 y concluyó el 31 de agosto de 2010, fueron completamente ignorados por la recurrida con cuya conducta omisiva incurrió en el denunciado vicio de incongruencia negativa, aunque es verdad que en la parte narrativa de la sentencia recurrida dio cuenta que en la demanda y su reforma se había articulado los alegatos sobre la existencia de las tres notificaciones (Cfr. F. 274 y 275), con la relevante circunstancia que también es verdad que en ninguna parte de la recurrida contiene pronunciamiento sobre el criterio u opinión que a la sentenciadora de alzada le merecían dichas notificaciones y sus efectos procesales en el presente juicio, por lo que es evidente que la recurrida padece del vicio de citrapetita o incongruencia negativa por haber omitido su decisión sobre la eficacia y consecuencias jurídicas de las notificaciones en cuestión, y en tal caso resultaron violados los artículos 12, 243, ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitamos de esa Sala declare con lugar la presente denuncia

.

La Sala para decidir, observa:

El vicio de incongruencia tiene lugar, tal como de manera reiterada lo ha venido sosteniendo la doctrina de esta Sala, cuando el sentenciador no resuelve sobre lo alegado, y sobre todo lo alegado por las partes, y el mismo puede presentarse bajo las modalidades de incongruencia positiva, cuando el juez extiende la decisión más allá de los límites del problema debatido, o incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.

En el presente caso aducen los formalizantes que la juez de la recurrida no emitió pronunciamiento sobre el criterio u opinión que le merece las notificaciones “…realizadas a los tres demandados para comunicarles el vencimiento de la prórroga contractual que finalizó el 31 de agosto de 2009 y el inicio de la prórroga legal que comenzó el 1 de septiembre de 2009 y concluyó el 31 de agosto de 2010…”, lo que en modo alguno configura el vicio de incongruencia negativa.

En efecto, el criterio que le merece o no a la juez de alzada las notificaciones practicadas es un asunto atinente a la valoración de las pruebas que debió haber sido esgrimido mediante la correspondiente denuncia por infracción de ley, en conformidad con lo estatuido en los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, en el sub-tipo de casación sobre los hechos.-

De igual forma esta Sala reitera, que el juez de alzada basó su decisión en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, o cuestión jurídica previa, que no fue atacada por el formalizante, lo que determina la improcedencia de la denuncia.-

En consecuencia, esta Sala de Casación Civil, desecha la denuncia. Así se establece.-

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por falta de aplicación del artículo 12 eiusdem y de los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la falsa aplicación de los artículos 1.600 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresando lo que a continuación se indica:

(…) la recurrida perpetró las infracciones denunciadas cuando examinó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y equívocamente consideró que la prórroga contractual establecida en dicho contrato era una prórroga legal (…).

(…omissis…)

(…) la recurrida consideró correctamente que la duración del arrendamiento era de tres (3) años que se vencieron el 31 de agosto de 2008, aunque equívocamente resolvió que la prórroga legal se inició automáticamente y sin solución de continuidad el 1 (sic) de septiembre de 2008 y venció el 31 de agosto de 2009, lo cual configuró una logomaquia al prevalecer las palabras textuales del contrato siempre inciertas y discutibles, en detrimento de los argumentos sistemáticos que son los que sirven para discernir sobre cuáles son los aspectos del arrendamiento que corresponden discutir y pactar a los contratantes y cuáles son las cuestiones reservadas a la voluntad concreta de la ley, en las que los interesados no pueden intervenir para consensuar ningún acuerdo por ser materia de acatamiento incondicional por estar interesado el orden público, con cuyo proceder la recurrida no comprendió cabalmente el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

(…) para corroborar el argumento que se defiende conviene ahora expresar que la prórroga contractual es aquella que puede pactarse en el contrato de arrendamiento por acuerdo libre y espontáneo de los contratantes por corresponder a la esfera de las relaciones contractuales de los interesados, mientras que la prórroga legal viene impuesta por el texto de la ley y a los contratantes le está vedado estipularla o concertarla por su observancia incondicional, puesto que tiene su origen en normas de interés público e indisponibles por los particulares, como lo preceptúa con claridad el artículo 7° (sic) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y entonces al contrastar la prórroga contractual con la prórroga legal muestran notables diferencias o condiciones opuestas por su naturaleza y origen cuando se comparan ambas, sobre todo si advertimos la naturaleza de interés público de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que imponen –se repite- la necesidad de acatar el concepto de orden público que tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al interés particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente (…).

(…) los razonamientos antecedentes también sirven para ratificar que la prórroga establecida en el contrato de arrendamiento es de eminente naturaleza contractual, al extremo que ella fue pactada por los intervinientes en dicho contrato, aunque impropiamente la calificaron como la prórroga legal prevista en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya impropiedad es esa calificación resultó trascendente y no susceptible de producir los efectos jurídicos deseados por la fiadora demandada, puesto que como ya se alegó la prórroga legal no puede ser pactada o discutida por las partes por no ser derogables por disposición privada, al contrario tiene que ser estrictamente acatada por los litigantes por su evidente carácter de orden público, y siendo así entonces despliegan todos sus efectos los artículos 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además la duración de la prórroga legal, en definitiva la determina la duración del arrendamiento sin intervención de los contratantes.

(…) Conviene ahora resaltar lo innecesario y hasta inútil que las partes establezcan en el contrato los plazos de la prórroga legal, al punto que esos plazos pudieran ser inferiores a los establecidos por la ley, y en tal hipótesis sería nulo todo pacto o convenio sobre el particular, puesto que según el artículo 7° (sic) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las partes están imperativamente obligadas a respetar incondicionalmente los plazos de la prórroga legal conforme a las previsiones del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este razonamiento sirve para reiterar la inutilidad de pactar en el contrato plazos sobre la prórroga legal.

(…omissis…)

En conclusión cuando la recurrida analizó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento controvertido y consideró que la prórroga contractual establecida en el contrato de arrendamiento, aunque impropiamente denominada prórroga legal, debía reputarse como una prórroga legal quebrantó las normas delatadas en esta denuncia, al desconocer el carácter de orden público de las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que –se itera- les impedía a los contratantes pactar en el contrato de arrendamiento la prórroga legal, porque podrían vulnerarse los derechos irrenunciables de los arrendatarios con violación del artículo 7° (sic) eiusdem, que conceptúa nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos’.

(…) las normas que la recurrida debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia fueron los siguientes artículos: 12 del Código de Procedimiento Civil al no haberse atenido a lo alegado y probado en autos, sacar elementos de convicción fuera de éstos y suplir argumentos de hecho no probados; 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por no tener presente el eminente carácter de orden público de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y desconocer la naturaleza esencialmente contractual de la prórroga establecida en el contrato de arrendamiento. También la recurrida aplicó falsamente los artículos 1.600 del Código Civil, al resolver que el contrato de arrendamiento celebrado a plazo determinado pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar que el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia era un contrato indeterminado y que los demandantes debían demandar el desalojo con invocación de las causales establecidas en dicho precepto.

(…) las violaciones acusadas resultaron determinantes de lo dispositivo del fallo recurrido, puesto que si la recurrida hubiese aplicado los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no hubiera cometido la equivocación de declarar que la prórroga establecida en el contrato era una prórroga legal y tampoco hubiese decidido que el contrato de arrendamiento era por tiempo indeterminado, y mucho menos que nuestros patrocinados debieron optar por el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, en lugar de pronunciarse como procedía declarando con lugar la demanda

.

La Sala para decidir, observa:

Aseveran los formalizantes que la recurrida incurrió en las infracciones denunciadas cuando examinó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y equívocamente consideró que la prórroga contractual establecida en dicho contrato era una prórroga legal, es decir, que el fundamento de la denuncia se refiere al error intelectual del juez en la interpretación de la referida cláusula del contrato.

En relación con ello, este Tribunal Supremo reitera que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto ha señalado la Sala lo siguiente:

...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste (sic) de derecho.

En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste (sic) de derecho, o por suposición falsa.’

Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...

(Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).

En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala tiene establecido que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa, para cuya denuncia el formalizante debe cumplir con la siguiente técnica: a) indicar el hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, c) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; y d) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante del dispositivo de la sentencia. (Vid. Sentencia N° 65 del 29 de enero de 2002, expediente N° 00-991, caso: C.S.d.B. contra Servicios de Vehículos y Estacionamientos Granadillo C.A.).

En el caso concreto, no se hizo indicación alguna del hecho positivo y concreto que el juzgador dio por cierto valiéndose de una suposición falsa, por lo que la denuncia no cumple con tal exigencia, en consecuencia, la Sala desestima la misma por inadecuada fundamentación. Así se establece.

-II-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por falsa aplicación del artículo 1.832 del Código Civil y la falta de aplicación del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, expresando lo que a continuación se señala:

En la contestación de la demanda que ofreció la fiadora Autolavado Expreso Chacao 2000, C.A., olvidó deliberadamente que ella había sido traída al juicio para que conviniera únicamente en pagar las sumas de dinero por concepto de indemnización de daños y las costas procesales, cuyos pedimentos fueron articulados en petitorio separado (Cfr. F.41), mientras que en el petitorio correspondiente a los arrendatarios se reclamó la entrega a nuestros representados del inmueble arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibieron, así como el pago de las mismas cantidades y conceptos reclamados a la fiadora por concepto de indemnización de daños y las costas procesales. (Cfr. F. 40 Vto. Y 41).

Atendiendo el claro y definido reclamo formulado a la fiadora en el petitorio de la reforma de la demanda sobre el pago de los montos reclamados por concepto de daños y perjuicios pactados anticipadamente en el contrato de arrendamiento, la fiadora admitió en su contestación que había sido traída al proceso exclusivamente para que pagara las sumas reclamadas en la reforma de la demanda (…).

(…omissis…)

(…) no empeciente que la fiadora en su contestación reconoció que había sido demandada para que pagara únicamente las sumas y conceptos especificados en el petitorio de la reforma de la demanda, ella se desbordó en el ejercicio de sus facultades y derechos procesales privativos y se insertó en el plano propio, peculiar y singular de los derechos y facultades de los arrendatarios al ejercer y hacer valer excepciones personales que corresponden con exclusividad a los deudores principales y arrendatarios (…).

(…omissis…)

(…) en obsequio de la claridad y precisión de la presente denuncia, conviene puntualizar que la existencia del litis consorcio pasivo facultativo fue invocada en la reforma de la demanda y también fue alegada en nuestras conclusiones escritas presentadas en el tribunal de la recurrida el 5 de agosto de 2011 (…).

(…) la fiadora hizo uso de excepciones personales de los arrendatarios que sólo ellos podían ejercer y, entonces resultó concluyente que la fiadora se excedió en el ejercicio de sus derechos procesales y pretendió aprovecharse de las excepciones personales de los arrendatarios, quienes eran los únicos legitimados por la ley para ejercer esas defensas y excepciones sobre la distinción entre prórrogas contractual y legal y sobre el inicio y conclusión de dichas prórrogas, con la protuberante alegación que la fiadora no podía articular las excepciones personales de los arrendatarios por prohibición del artículo 1.832 del Código Civil, el cual autoriza al fiador oponer todas las excepciones que pertenezcan al deudor principal, siempre que no sean excepciones personales de éste. (sic)

(…) igualmente se desentendió de las claras reglas del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil sobre el litis consorcio pasivo facultativo, cuando examinó y acogió los excedidos alegatos de la contestación de la demanda ofrecida por la fiadora (…).

(…omissis…)

(…) con los anteriores pronunciamientos la recurrida ignoró la existencia del litis consorcio pasivo facultativo integrado por los arrendatarios y la fiadora, con las demoledoras consecuencias de permitirle a la fiadora que se aprovechara y beneficiara de las excepciones personales de los arrendatarios sobre la naturaleza de las prórrogas contractual y legal y la determinación de las fechas de comienzo y finalización de dichas prórrogas, y siendo así conculcó por falta de aplicación el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil que reputa a los litis consortes facultativos ‘como litigantes distintos, de manera que los actos de cada litis consorte no aprovechan ni perjudican a los demás’. También quebrantó el artículo 1.832 del Código Civil, por falsa aplicación, por su inconsecuencia con el rigor lógico y dialéctico del proceso al examinar favorablemente las excepciones opuestas por la fiadora, cuyo ejercicio la ley reserva con exclusividad al deudor principal, puesto que no tomó en cuenta que dicho precepto le prohíbe al fiador ejercer las excepciones personales del deudor principal.

(…) las consideraciones y argumentos que anteceden guardan la debida correspondencia con la doctrina científica de los autores patrios contemporáneos, representada por el profesor y académico J.L.A.G.; quien (…) enseña que ‘Si la obligación afianzada es contractual’, la excepción sobre ‘la resolución por incumplimiento del deudor’ constituye una excepción personal del deudor principal que no puede ejercer el fiador.

(…) importa ahora reiterar que las excepciones personales del deudor principal a las que alude el artículo 1.832 del Código Civil son esencialmente las referidas a su incapacidad, según la autorizada enseñanza del maestro L.S., así como las que provienen de ‘una condición o término estipulado exclusivamente en su provecho’, (Cfr. L.S.. Instituciones de Derecho Civil Venezolano. T. 3. p. 87. Imprenta Nacional. Caracas, 1873), como lo es sin duda la prórroga contractual estipulada únicamente en beneficio de los arrendatarios, puesto que dicha prórroga estaba destinada a extender la vigencia en el tiempo del arrendamiento, y entonces los arrendatarios por tratarse de una excepción personal eran los únicos que conocían con propiedad si estaban o no interesados en prolongar la vigencia del arrendamiento y cavilar sobre las consecuencias jurídicas de los incumplimientos que le imputaron los demandantes acreedores, y en tal caso el fiador estaba privado de ejercer esa excepción por ser exclusiva de los arrendatarios y deudores principales, según la salvedad postulada en el artículo 1.832 del Código Civil.

En definitiva surge concluyente que la excepción sobre la naturaleza contractual o legal de la prórroga establecida en el contrato de arrendamiento por versar sobre los incumplimientos que los demandantes le imputaron a los deudores principales y arrendatarios sobre la devolución del inmueble arrendado, configuraron excepciones personales de los arrendatarios y no podían ser articuladas por la fiadora, con la alegación final que la existencia del litis consorcio pasivo facultativo es tan protuberante que los demandantes podían haber demandado únicamente a los arrendatarios y después de concluido el juicio contra los arrendatarios, nuestros patrocinados tenían la opción de demandar por separado a la fiadora, lo cual corrobora la existencia del litis consorcio pasivo facultativo.

(…omissis…)

(…) las normas que la recurrida debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia están contenidas en el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, porque la recurrida desconoció la existencia del litis consorcio pasivo facultativo que también impedía a la fiadora aprovecharse de los actos del otro litis consorte por tratarse de litigantes distintos, la recurrida también aplicó falsamente el artículo 1.832 del Código Civil, puesto que consideró que los fiadores podían oponer al acreedor todas las excepciones del deudor principal, incluso las excepciones personales que privativamente corresponden a éste. (sic)

(…) las violaciones acusadas resultaron determinantes de lo dispositivo del fallo recurrido, puesto que si la recurrida hubiese aplicado el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil al verificar cuáles eran las excepciones que la fiadora no podía articular en la contestación de la demanda, no hubiera cometido la equivocación de resolver favorablemente las excepciones ilegalmente opuestas formuladas por la fiadora en su contestación y jamás hubiese desestimado la pretensión deducida, por lo que solicitamos que la presente denuncia sea declarada con lugar

. (Resaltado de los formalizantes)

La Sala para decidir, observa:

Aducen los formalizantes que la recurrida desconoció la existencia del litis consorcio pasivo facultativo que impedía a la fiadora aprovecharse de los actos del otro litis consorte por tratarse de litigantes distintos, y que, además, aplicó falsamente el artículo 1.832 del Código Civil, puesto que consideró que los fiadores podían oponer al acreedor todas las excepciones del deudor principal, incluso las excepciones personales que privativamente corresponden a este, errores éstos que fueron determinantes de lo dispositivo del fallo, por cuanto, de haberse aplicado el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, la recurrida “…no hubiera cometido la equivocación de resolver favorablemente las excepciones ilegalmente opuestas formuladas por la fiadora en su contestación y jamás hubiese desestimado la pretensión deducida”.

Con el objeto de dilucidar lo denunciado considera esta Sala pertinente realizar una transcripción de lo decidido por la recurrida, en la que se lee:

“(…omissis…)

PARTE DEMANDADA: G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J. (…) y la Sociedad (sic) mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A. (…) en su carácter de fiadora solidaria (…).

(…omissis…)

  1. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia ésta causa por libelo de demanda presentado el 24 de noviembre de 2010, por los Apoderados (sic) judiciales de la parte accionante, mediante el cual demandan por cumplimiento de contrato arrendaticio por vencimiento del término a los ciudadanos G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., y a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A, el Tribunal dictó auto de (sic) admitiendo la demanda y ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos que del último de los co-demandados se haga en el Expediente. Aduce la parte actora en su libelo de demanda:

  1. Que el 14 de septiembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., mediante el cual se les dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un terreno de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Calle Galarraga (anteriormente Calle Las Mercedes), esquina con calle El Samán, distinguido con el Nº 208-350, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005.

  2. Que los co-demandados G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., se obligaron a utilizar el referido inmueble para el funcionamiento de un fondo de comercio denominado AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., del cual son accionistas y representantes legales, no pudiendo cambiar el uso con previa autorización dada por escrita, so pena de rescisión del citado contrato.

  3. Que el término de la duración del citado contrato de arrendamiento era de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga contractual, contado a partir del día 01 de septiembre de 2005.

  4. Que la relación arrendaticia contractual, entró en vigencia el 01 (sic) de diciembre de 2002, habiéndose suscrito sucesivos contratos con el mismo objeto y duración.

  5. Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.F 25.000,00).

  6. Que el referido canon de arrendamiento sería incrementado cada año de conformidad con el Índice de Precio al Consumidor (IPC), que fijara el Banco Central de Venezuela, en base a la inflación habida en el último período anual finalizado el 31 de agosto de cada año.

  7. Que el 27 de enero de 2009, por medio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notificaron a los arrendatarios, su intención de no renovar el referido contrato, una vez vencido para el 31 de agosto de 2009, el término del contrato y su prórroga contractual y que éstos podían hacer uso de la prórroga legal de un año establecida en la ley, la cual debería finalizar el 31 de agosto de 2010.

  8. Que en fecha 14 de junio de 2010, por medio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notificaron a los arrendatarios que la prórroga legal establecida en la ley y de la cual estaban haciendo uso finalizaba el 31 de agosto de 2010, fecha en la cual debían hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes.

  9. Que el 04 (sic) de noviembre de 2009, le comunicaron por escrito a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., quien se constituyó a los efectos de dicho contrato de arrendamiento en fiadora de los arrendatarios, que por acta Nº24 levantada por la Notaría Pública Novena del Municipio libertador del Distrito Capital, se dejó constancia que los arrendatarios quedaron notificados que no se renovaría el contrato y que éstos podían hacer uso de la prórroga legal y que el canon de arrendamiento durante dicho término sería de cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta y tres céntimos (Bs.F 56.437,53).

  10. que (sic) los arrendatarios además de las construcciones ya existentes realizaron en el inmueble arrendado una serie de construcciones destinadas a la puesta en funcionamiento del fondo de comercio que allí funciona.

  11. Que vencida la prórroga legal, los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble arrendado.

  12. Que por lo antes expuesto es que comparecen por ante este órgano jurisdiccional para demandar el cumplimiento del contrato y piden que se les haga entrega formal del inmueble arrendado.

  13. Demandan subsidiariamente el pago de los daños y perjuicios, de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima curta (sic) del contrato, los cuales estiman en la cantidad de trescientos treinta y ocho mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes con dieciocho céntimos (Bs.F 338.625,18), cantidad ésta que equivalente a un incremento del cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento mensual vigente para el momento del incumplimiento, el cual era de cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta y tres céntimos (Bs.F 56.437,53), y que se obligaban a pagar por cada mes de mora en la entrega del bien arrendado, los cuales comprenden para el momento de introducción de la demanda los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2010, más los que se sigan hasta que el fallo que se dicte en éste (sic) proceso (sic) sentencia que quede definitivamente firme.

(…omissis…)

-III-

ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte co-demandada, Auto Lavado Expreso Chacao 2000, C.A, basa su escrito de contestación de la demanda, en los siguientes argumentos:

(…omissis…)

3) Que no es cierto que la prórroga de un (1) año pactada en el contrato, la cual se verificó desde el 1 de septiembre de 2008, hasta el 31 de agosto de 2009, sea una prórroga convencional, sino que la misma es una prórroga legal, ya que así fue convenido.

4) Que el contrato de arrendamiento y la prórroga legal habían vencido en fecha 31 de agosto de 2009, y permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde el 1 de septiembre de 2009, hasta el 31 de agosto de 2010, por lo cual se verificó la tácita reconducción del contrato.

5) Que siendo que se verificó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, éste (sic) se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

6) Que a partir de agosto de 2010, la parte accionante, cerró la cuanta (sic) bancaria en donde realizaba el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se vio obligada a realizar el pago de dichos cánones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el Nº 2010-1726, de la nomenclatura interna de ese Juzgado.

(…omissis…)

-V-

DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE ACTORA:

Por escrito del 24 de Marzo de 2.011, la parta actora procedió a promover el siguiente material probatorio:

1) Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de septiembre de 2005, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga todo valor probatorio, en atención a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

2) Notificación efectuada por la Notaría Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2009, a los ciudadanos G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., marcada “C”, mediante la cual la parte demandante les comunica su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y que éstos estaban haciendo uso de la prórroga legal. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio, con arreglo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

3) Notificación efectuada por la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de junio de 2010, a los ciudadanos G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., marcada “D”, mediante la cual la parte demandante les comunica que una vez finalizada la prórroga legal debían hacer entrega del bien arrendado. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

4) Cartas de notificación dirigidas por la parte actora a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., de fechas 4 y 9 de noviembre de 2009, mediante la cual le comunica que los ciudadanos G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., fueron debidamente notificados que no se renovaría el contrato de arrendamiento y una vez vencida a (sic) prórroga legal debían hacer entrega del bien arrendado. Al respecto, el Tribunal observa los referidos documentos fueron recibidos por la codemanda, (sic) según acuse de recibido contenido en el mismo, y como quiera que la firma estampada en dicho acuse de recibo no fue desconocido por la codemandada tiene el mismo como tácitamente reconocido el acuse de recibo de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

VI

DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A.

Por escrito del 24 de Marzo de 2.011, la parte co-demandada, procedió a promover las pruebas que ahora se describen y se valoran posteriormente:

1) Doce (12) facturas originales emitidas por la parte actora a nombre de la ciudadana G.C.R.d.D.S., correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, toda vez que no fueron desconocidos por la parte contra la cual se oponen, y ASI SE DECIDE.-

2) Catorce (14) vouchers o planillas de depósitos emitidas por la sociedad mercantil BFC, Banco Fondo Común, de la cuenta signada con el Nº LD-500-077348-0, a nombre de L.M.V.. Al respecto, este Tribunal Superior, les otorga todo valor, conforme a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, considerando que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, tal y como lo ha expresado en numerosos fallos el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., en fecha 20 de diciembre de 2005, y ASI SE DECIDE.-

3) Copia certificada del expediente Nº 2010-1726, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se evidencia que la parte demandada pagó por ante el citado Despacho Judicial, los cánones de arrendamientos que van desde septiembre de 2009, hasta febrero de 2010. Al respecto, este Tribunal Superior, les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil., y ASI SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO

DE LA RELACION ARRENDATICIA:

(…omissis…)

Observa éste (sic) Tribunal Superior, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos, celebrado el 14 de Septiembre de 2005, con vigencia el 01 de Septiembre de 2005, dispone lo siguiente:

De manera expresa se establece y así lo aceptan Los Arrendatarios, que el plazo de duración del presente contrato será de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga. Se acuerda y conviene entre las partes que este año de prórroga equivale a la prórroga legal que el establece el Art.38, aparte b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este contrato se iniciará a partir del día primero de septiembre de 2005

.-

En el presente caso, considera éste (sic) Tribunal Superior, es preciso resaltar, que evidentemente existe una relación arrendaticia entre los ciudadanos: L.M.V. y R.G.M. como Arrendadores y los ciudadanos G.C.R.D.D.S. y J.E.D.S.J. como Arrendatarios, la cual será objeto de análisis a fin de verificar si la misma se encuentra a tiempo determinado o no, por el inmueble constituido por un (1) terreno de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2) aproximadamente, debidamente cercado, ubicado en la Calle Galarraga (anteriormente Calle Las Mercedes), esquina con calle El Samán, distinguido con el Nº 208-350, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005.

Dicho inmueble, considera ésta (sic) Juzgadora, (sic) está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de una lectura del libelo de demanda, se expresa la afirmación de la parte accionante, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra edificado, lo cual se ratifica con el material probatorio traído en ésta Instancia Judicial, por la parte actora, referido a actuaciones emanadas de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, que riela a los folios 244 al 254, en donde se constata que el inmueble de autos, se encuentra edificado, actuaciones que éste (sic) Juzgado valora como documentos públicos administrativos, conforme lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE ESTABLECE.-

Establecen los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil lo siguiente:

(…omissis…)

Considera éste (sic) Tribunal Superior, que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

(…omissis…)

La citada cláusula segunda, prevé que la duración del contrato es de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga, y acuerda que éste (sic) año de prórroga equivale a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “B”. Por su parte la parte actora, considera que dicha prórroga era contractual más no prórroga legal, en arreglo a lo pautado el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Conforme lo prevé el contrato de arrendamiento de autos, con vigencia del 01 de Septiembre de 2005, observa éste (sic) Tribunal Superior, que la duración contractual fenece el 01 (sic) de Septiembre de 2008, iniciándose automáticamente el lapso de prórroga legal, la cual culminó el 01 (sic) de Septiembre de 2009, de conformidad a lo pautado en el literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo manifiesta la parte demandante en su libelo de demanda, que la relación contractual concluía el 31 de Agosto de 2010, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifiesta por la partes interventoras, y ASI SE DECIDE.-

En éste (sic) sentido, observa éste (sic) Tribunal Superior, que vencida la prórroga legal, para el momento en que fue interpuesta la presente demanda, la parte demandada, continúa ocupando el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones previstas en el mencionado contrato de arrendamiento. Ahora bien, se desprende del análisis del asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, los arrendatarios han permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento siguientes al vencimiento de la citada prórroga legal, es decir, los meses que van desde septiembre de 2009 hasta el 31 de Agosto de 2010, como lo señala la parte co-demandada AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 11 de marzo de 2011, lo que permite concluir que el contrato en cuestión se indeterminó en el tiempo, tal y como lo establece el A-quo en su fallo, y ASI SE DECIDE.-

De allí pues, esta Juzgadora observa que, al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas el contrato de arrendamiento que inicialmente estuvo a tiempo determinado pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Por consiguiente, la parte actora intentó una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza del contrato, lo que podrá intentar es una demanda el DESALOJO fundamentada su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)

.-

(…omissis…)

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, al intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual no le es aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 05 de mayo de 2011, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.

Considera éste (sic) Tribunal Superior, que verificada la Improcedencia de la acción interpuesta por la parte actora, hace inoficioso pronunciarse sobre los otros alegatos, defensas y probanzas aportadas al presente proceso judicial.

VII

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la Apelación ejercida por la parte demandante, representada por el Abogado G.G.M., contra la sentencia definitiva dictada el 05 de mayo de 2011, por el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos L.M.V. y R.G.M. contra los ciudadanos G.C.R.D.D.S., J.E.D.S.J. y AUTOLAVADOEXPRESO CHACAO 2000, C.A.

TERCERO

SE CONFIRMA la sentencia dictada el 05 de mayo de 2011, por el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-

CUARTO

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso judicial”.

De la decisión transcrita se comprueba que la recurrida declaró sin lugar la pretensión deducida por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal porque consideró que con la misma lo que se perseguía era la desocupación de los arrendatarios, lo cual sólo es posible mediante el ejercicio de la correspondiente pretensión de desalojo con base en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes –originariamente a tiempo determinado- había pasado a ser a tiempo indeterminado.

A tal determinación arribó la juzgadora luego de que consideró que había operado la tácita reconducción, la cual estableció con base en el análisis que hizo de la cláusula segunda del contrato relativa a su duración y las pruebas producidas por la fiadora codemandada relativas al pago de varios cánones de arrendamiento luego del vencimiento del contrato.

De donde se deduce que la decisión fue tomada considerando los alegatos y pruebas tanto de los demandantes como de la codemandada sociedad mercantil Autolavado Expreso Chacao, C.A. en su carácter de fiadora solidaria de los codemandados G.C.R.d.D.S. y J.E.D.S.J., quienes no contestaron la demanda.

Partiendo de tal premisa corresponde a ésta Sala determinar, en primer término, la existencia del litisconsorcio pasivo facultativo alegado y, en segundo lugar, su supuesto desconocimiento por parte de la juez y consecuente infracción por falta de aplicación del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, observa esta Sala que en el presente caso la fianza es solidaria por lo que la afianzadora podía ser constreñida al cumplimiento de las obligaciones por ella garantizadas sin previa excusión de los bienes de los deudores (arrendatarios), por la totalidad de la deuda o prestación, pudiendo optar los acreedores entre demandar a la fiadora únicamente, a los deudores, o a ambos, de modo que al no ser imprescindible la presencia conjunta en el juicio de los arrendatarios y de la fiadora, la cualidad pasiva reside plenamente en cualquiera de ellos, por lo que el litisconsorcio pasivo en el presente caso ciertamente es facultativo y no necesario como lo alegaron los formalizantes.

Ahora bien, tiene establecido esta Sala que es característica del litis consorcio la unidad de la relación jurídica y autonomía de los sujetos procesales que la constituyen, en forma tal que los actos de uno no aprovechan ni perjudican a los otros, salvo aquellos en los cuales se trate de materias en que esté interesado el orden público o las disposiciones que regulan la relación sustantiva tengan su efecto previsto expresamente, como ocurre en los casos de obligaciones solidarias, y, en general, en los casos de litis consorcio necesario (Cfr. Sentencia del 27 de enero de 1993, expediente N° 89-0023, caso: R.A.M.C. c/ Wilhermus Fleminsks Keur).

En el caso que se examina se abordaron aspectos de orden público como lo relativo a la prórroga legal del contrato (obligatoria para los arrendadores), la tácita reconducción y el ejercicio de la pretensión de desalojo, aunado a que la relación sustantiva tiene previsto su efecto expresamente en los artículos 1.832 y 1.836 del Código Civil, que establecen:

Artículo 1.832.- El fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones que pertenezcan al deudor principal y que a éste (sic) no sean personales.

Artículo 1.236.- La sentencia dictada contra uno de los deudores solidarios no produce los efectos de la cosa juzgada contra los otros codeudores. La sentencia dictada en favor de uno de los deudores aprovecha a los otros, a menos que se la haya fundado en una causa personal al deudor favorecido. (Resaltado añadido)

De donde se deduce que la fiadora podía oponer a los acreedores demandantes todas las excepciones pertenecientes a los deudores principales, quienes a su vez podían aprovecharse o verse beneficiados -como en efecto lo fueron- de la sentencia favorable a su garante, por lo que no hubo infracción por falta de aplicación del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil.

Con respecto a la falsa aplicación del artículo 1.832 del Código Civil se observa que dicha norma no aparece citada, aplicada ni desarrollada en ninguna parte del fallo recurrido, por lo que resulta improcedente su delación. Así se decide.

-III-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 320 eiusdem, se delata “(…) la infracción de los artículos 12 y 147 del mismo Código, ambos por falta de aplicación y 1.832 del Código Civil, por falsa aplicación, y 506 del Código de trámites y 1.354 del Código Civil, ambos por falta de aplicación, que contienen las normas sobre el establecimiento de los hechos y a su vez son reglas sobre la carga de la alegación y la distribución y riesgo de la carga de la prueba”, expresando lo que a continuación se señala:

La recurrida se desentendió del principio dialéctico del proceso sobre la carga de la alegación que predica que los litigantes deben exponer los hechos pertinentes en la demanda y en la contestación, si aspiran obtener un resultado jurídico satisfactorio, al punto que en la situación particular no reparó que la pretensión deducida fue la de cumplimiento del contrato de arrendamiento y reconocimiento de daños y perjuicios por el incumplimiento de los arrendatarios en la devolución oportuna del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, la cual ocurrió el 31 de agosto de 2010, y tampoco advirtió sobre la existencia del litis consorcio pasivo facultativo integrado por los arrendadores (sic) y la fiadora, que determinó la existencia de ‘litigantes distintos, de manera que los actos de cada litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás’, según lo dispuesto en el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil.

(…) la fiadora se desbordó en el ejercicio de sus facultades y derechos procesales privativos y se insertó en el plano propio, peculiar y singular de los derechos y facultades de los arrendatarios al ejercer y hacer valer excepciones personales que corresponden con exclusividad a éstos (…).

(…) la recurrida ignoró la existencia del litis consorcio pasivo facultativo y acogió los excedidos alegatos de la contestación de la demanda de la fiadora (…).

(…) la recurrida desconoció la existencia del litis consorcio pasivo facultativo al establecer y fijar los hechos invocados por la fiadora en su contestación de la demanda, sin darse cuenta que ella no podía articular las excepciones personales de los arrendatarios, y siendo así equivocadamente constató su existencia y los fijó sin importarle su evidente equivocación por carecer la fiadora de legitimación para oponer dichas excepciones, con la grave circunstancia que la recurrida se valió de las mencionadas excepciones para desestimar la pretensión deducida, y de este modo quebrantó las normas jurídicas que regulan el establecimiento de los hechos y la carga de la alegación, las cuales están consagradas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. (Resaltado con subrayado de la Sala).

(…) dada la índole de la denuncia y su correcta formulación conforme a la técnica que reclama esa Sala para las delaciones de casación sobre los hechos, y al haber sido denunciada la infracción de normas jurídicas que regulan el establecimiento de los hechos, esa Sala podrá extenderse al fondo de la controversia y comprobar los hechos siguientes: (i) Que en la reforma de la demanda y en nuestras conclusiones escritas de alzada aparecen alegados los hechos sobre la existencia de un litis consorcio (sic) pasivo facultativo; (ii) Comprobar la falta de contestación de la demanda por los arrendatarios; (iii) Que la fiadora en su contestación invocó hechos sobre la distinción de las prórrogas contractual y legal y sobre las fechas de inicio y conclusión de dichas prórrogas y también alegó el hecho acerca de que el arrendamiento se había convertido en indeterminado, hechos cuya alegación correspondía con exclusividad a los arrendatarios, y entonces se configuró una reprochable permisión de la recurrida que la condujo al equivocado establecimiento de los hechos y la subsiguiente violación de las normas denunciadas. Pedimos así se resuelva. (Resaltado con subrayado de la Sala).

(…omissis…)

(…) las normas que la recurrida debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia son los siguientes artículos: 12 del Código de Procedimiento Civil al no haberse atenido a lo alegado y probado en autos, sacar elementos de convicción fuera de éstos y suplir excepciones y argumentos de hecho no alegados; 147 del Código de Procedimiento Civil, porque la recurrida no se percató de la existencia del litis consorcio (sic) pasivo facultativo, que también impedía a los fiadores aprovecharse de los actos del otro litis consorte por tratarse de litigantes distintos; 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que contienen normas sobre el establecimiento de los hechos por haber fijado la recurrida hechos alegados por la fiadora cuando la alegación de esos hechos era facultad privativa de los arrendatarios por tratarse de excepciones personales de éstos. Igualmente la recurrida aplicó falsamente el artículo 1.832 del Código Civil al considerar que los fiadores podían oponer al acreedor las excepciones personales que con exclusividad corresponden al deudor principal. (Resaltado con subrayado de la Sala).

(…) las violaciones acusadas resultaron determinantes de lo dispositivo del fallo atacado, puesto que si la recurrida hubiese aplicado los artículos 12, 147 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, no hubiera cometido la equivocación de acoger favorablemente las excepciones ilegalmente formuladas por la fiadora demandada en su contestación de la demanda y tampoco hubiese declarado sin lugar la demanda, por lo que solicitamos de esa Sala que esta denuncia sea acogida

.

La Sala para decidir, observa:

En esta denuncia los formalizantes delatan nuevamente la falsa aplicación del artículo 1.832 del Código Civil, y la falta de aplicación del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, infracciones que ya fueron desestimadas por la Sala al resolver la denuncia anterior, solución ésta que se da aquí por reproducida.

Sólo resta entonces por dilucidar la denuncia de infracción por falta de aplicación de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 1.354 del Código Civil, y en tal sentido se observa:

Aseveran los formalizantes que la fiadora invocó en su contestación hechos sobre la distinción de las prórrogas contractual y legal así como sobre las fechas de inicio y conclusión de dichas prórrogas y que también alegó el hecho acerca de que el arrendamiento se había convertido en indeterminado, lo que, a su juicio, constituyen excepciones personales privativas o exclusivas de los arrendatarios que al haber sido analizadas y acogidas por la sentenciadora la condujo a un equivocado establecimiento de los hechos y a la subsiguiente violación de las normas denunciadas.

Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil es una norma general sobre distribución de la carga de la prueba que reproduce y amplía la regla del artículo 1.354 del Código Civil, preceptos éstos que en modo alguno guardan relación con la actividad del juez al establecer los hechos. Las normas que regulan el establecimiento de los hechos son aquellas que exigen un preciso medio de prueba para establecer determinados hechos.

De la lectura de la denuncia no se avizora que se haya planteando problema alguno relativo a la carga de la prueba como tal, sino un supuesto error en el establecimiento de unos hechos, sin que se haya especificado cuáles son los mismos, ni la norma o normas jurídicas expresas que regulan su establecimiento.

En consecuencia, esta Sala de Casación Civil, desecha la denuncia por falta de técnica. Así se establece.

-IV-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y con apoyo en el artículo 320 eiusdem, se delata “…la infracción de los artículos 12 del mismo Código, 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, y 1600 del Código Civil, por falsa aplicación”, en los siguientes términos:

(…) la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, según los datos aportados por la recurrida fue redactada así (…).

(…) la recurrida desnaturalizó los términos claros y precisos de la cláusula segunda precedentemente transcrita, al propiciar una interpretación que se presta a discusión con menoscabo de la claridad y precisión con que fue redactada, cuya desnaturalización configuró el hecho falso, positivo e inexacto que no encuentra respaldo en la verdad objetiva del expediente y que obedece al error de percepción de la recurrida según lo comprueba el trozo del fallo atacado que se copia de inmediato:

(…omissis…)

(…) la falsa suposición perpetrada por la recurrida consistió en la desnaturalización que hizo de dicha cláusula, la cual por su claridad y precisión impedía que se interpretara de una forma diferente a aquella que se desprende de su transparente redacción, esto es, que la prórroga pactada en el contrato de arrendamiento es una prórroga contractual, y al haber sido denunciado el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil ese ‘Alto Tribunal entrará a examinar el acto o documento para determinar, a título de ‘quid’ único, si se está ante un acto o documento que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, caso en el cual deberá atenerse a la interpretación dada por la instancia en ejercicio de la facultad que en tal hipótesis le reconoce a ésta el artículo 12; o si por lo contrario, se está en presencia de un acto o documento claro y preciso, caso en el cual anulará la interpretación dada por la instancia. (Cfr. L.M.A.. El Recuso de Casación, La Cuestión de Hecho y el Artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. P. 205 y S. Fondo de Publicaciones UCAB-Fundación Polar. Caracas, 1994).

(…) la recurrida desnaturalizó la mención existente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento sobre la evidente naturaleza de la prórroga contractual allí pactada, al extremo que la recurrida con la delatada desnaturalización resolvió equivocadamente que la prórroga pactada en el contrato era una prórroga legal, olvidando deliberadamente que el tiempo de la prórroga legal la (sic) determina la duración del contrato conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que surge evidente la perpetración de la falsa suposición delatada por desnaturalización de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

(…omissis…)

(…) las normas que la recurrida debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia son los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil al no haberse atenido a lo alegado y probado en autos, sacar elementos de convicción fuera de éstos y suplir argumentos de hecho no probados; 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque la recurrida no tuvo presente el eminente carácter de orden público de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también desconoció la naturaleza esencialmente contractual de la prórroga establecida en el contrato de arrendamiento. También la recurrida aplicó falsamente el artículo 1.600 del Código Civil al resolver que el contrato de arrendamiento celebrado a plazo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

(…) las violaciones acusadas resultaron determinantes de lo dispositivo del fallo recurrido, puesto que si la recurrida hubiese aplicado los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 7° (sic) y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no hubiera cometido la equivocación de considerar que la prórroga establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento era una prórroga legal y tampoco hubiese decidido que el contrato de arrendamiento se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, cuando lo procedente era declarar con lugar la pretensión deducida (…)

.

La Sala para decidir, observa:

En el caso concreto, la denuncia fue sustentada en el error intelectual del juez en la interpretación del contrato, que según los formalizantes desnaturalizó el contenido de la cláusula segunda del mismo, al considerar que la prórroga allí pactada, es una prórroga legal y no una prórroga contractual. A juicio de los recurrentes, tal desacierto aparejó como consecuencia que la juez errara al establecer la duración del contrato, lo que a su vez determinó que la misma decidiera erróneamente que había operado la tácita reconducción; que el contrato de arrendamiento se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado y que, por tanto, era improcedente demandar el cumplimiento del contrato. Si bien los formalizantes no especificaron que la suposición falsa por ellos denunciada es la prevista en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la que consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen, esta Sala considera que está claro que ello es lo que se delata.

Al respecto, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el primer caso de suposición falsa, tiene lugar “…cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador…”. (Vid. Sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008).

Se está aseverando, como lo constató la Sala de la lectura de la cláusula segunda del contrato, la desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige “pedir prestado” en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final de la recurrida producto del “travisamento” italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el “mal juge” de la doctrina francesa.

Y esto no es otra cosa, que atacar la conclusión del juez. El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estrictu sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible. (Vid. Sentencia N° 187 del 26 de mayo de 2010, expediente N° 09-532, caso: V.E.C.S. c/ Desarrollos Valle Arriba Athletic Club C.A.).

Bajo tales premisas y en obsequio a los principios constitucionales de transparencia de la justicia y tutela judicial eficaz, es por lo que, a pesar de que los formalizantes no especificaron cuál fue el hecho positivo específico o concreto falsamente establecido por la recurrida, se pasa a dilucidar si hubo o no la desviación intelectual delatada, para lo cual resulta indispensable la transcripción de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento así como el extracto de la recurrida referida a la misma, los cuales son, en su orden del siguiente tenor:

SEGUNDA: De manera expresa se establece y así lo aceptan Los Arrendatarios, que el plazo de duración del presente contrato será de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga. Se acuerda y conviene entre las partes que este año de prórroga equivale a la prórroga legal que establece el Art. 38, aparte b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este contrato se iniciará a partir del día primero de septiembre de 2.005

. (Resaltado con subrayado de la Sala).

“La citada cláusula segunda, prevé que la duración del contrato es de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga, y acuerda que éste (sic) año de prórroga equivale a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “B”. Por su parte la parte actora, considera que dicha prórroga era contractual más no prórroga legal, en arreglo a lo pautado el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Conforme lo prevé el contrato de arrendamiento de autos, con vigencia del 01 (sic) de Septiembre de 2005, observa éste (sic) Tribunal Superior, que la duración contractual fenece el 01 (sic) de Septiembre de 2008, iniciándose automáticamente el lapso de prórroga legal, la cual culminó el 01 (sic) de Septiembre de 2009, de conformidad a lo pautado en el literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo manifiesta la parte demandante en su libelo de demanda, que la relación contractual concluía el 31 de Agosto de 2010, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifiesta por la partes interventoras, y ASI SE DECIDE.-

En éste (sic) sentido, observa éste (sic) Tribunal Superior, que vencida la prórroga legal, para el momento en que fue interpuesta la presente demanda, la parte demandada, continúa ocupando el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones previstas en el mencionado contrato de arrendamiento. Ahora bien, se desprende del análisis del asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, los arrendatarios han permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento siguientes al vencimiento de la citada prórroga legal, es decir, los meses que van desde septiembre de 2009 hasta el 31 de Agosto de 2010, como lo señala la parte co-demandada AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 11 de marzo de 2011, lo que permite concluir que el contrato en cuestión se indeterminó en el tiempo, tal y como lo establece el A-quo en su fallo, y ASI SE DECIDE.-

De allí pues, esta Juzgadora observa que, al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas el contrato de arrendamiento que inicialmente estuvo a tiempo determinado pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Por consiguiente, la parte actora intentó una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza del contrato, lo que podrá intentar es una demanda el DESALOJO fundamentada su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)

.-

El Doctrinario Patrio, el Dr. H.H. (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, al intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual no le es aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 05 de mayo de 2011, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.

Considera éste (sic) Tribunal Superior, que verificada la Improcedencia de la acción interpuesta por la parte actora, hace inoficioso pronunciarse sobre los otros alegatos, defensas y probanzas aportadas al presente proceso judicial”.

Establecido lo anterior, es oportuno destacar el criterio de esta Sala en relación a la interpretación de los contratos, al respecto ha dicho que: “…La facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos (negocios jurídicos) no es ilimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia…”. (Sentencia N° 169, del 22 de junio de 2002, expediente N° 00-377, caso: Jalutra Trading Company B.V. c/ Procesadora Agroindustrial Colon S.A. y otros).

Asimismo, respecto a este mismo tema y su censura en casación, el autor patrio Dr. L.M.Á., en su Obra: “El Recurso de Casación, la Cuestión de Hecho y el Artículo 320 del Código de Procedimiento Civil…”, Universidad Católica A.B., Caracas 2000, página 193, expresa:

…De acuerdo con la máxima in claris non fit interpretatio, la regla contenida en el artículo 12 parte final, restringe categóricamente las facultades de interpretación de la instancia a aquellos contratos o actos (negocios jurídicos) que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, casos en los cuales la interpretación dada por la instancia será mandatoria y vinculante, y estará desde luego excluida del control por Casación. Pero, por el contrario, si la instancia entró a ‘interpretar’ un acto o contrato claro y preciso, la interpretación que haya dado sí estará sujeta al control por Casación (Sic), ya que en tal hipótesis el juez de la instancia habría infringido la norma del artículo 12, parte final, que implícitamente le prohíbe entrar a ‘interpretar’ actos o contratos (negocios jurídicos) que sean claros y precisos, desnaturalizándolos. Para este objeto, es obvio que el Alto Tribunal tiene una innegable facultad de calificación con respecto a si el acto o contrato (negocio jurídico) es claro y preciso, o si, distintamente, es de aquellos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia; y como resultado de esa calificación, determinar si hay lugar o no al control por Casación...

. (Cursivas del transcrito).

En el caso que se examina, al contrastar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y lo sostenido en el fallo recurrido con respecto a la misma, no se revela o exterioriza que la juez hubiese realizado una labor interpretativa de dicha cláusula, tan sólo se limitó a señalar lo que de manera precisa y diáfana estipularon las partes en la misma, esto es, que el contrato tenía una duración de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga, y que dicha prórroga equivale a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “B”, con lo cual estableció correctamente que dicho contrato se inició el 1° de septiembre de 2005, venció el 1° de septiembre de 2008, y que luego se inició la prórroga legal, la cual culminó el 1° de septiembre de 2009.

Por lo tanto, considera la Sala que no hubo la desviación intelectual delatada, pues ninguna deficiencia, oscuridad o ambigüedad presentaba dicha cláusula, la que coincide perfectamente con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existiendo violación alguna del orden público.

Distinto hubiese sido el caso si el lapso de la prórroga legal a que se refiere la cláusula segunda hubiese diferente al previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo supuesto la cláusula estuviese viciada de nulidad por ser contraria a la ley y al orden público.

El hecho de que las partes hubiese estipulado en el contrato exactamente lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con respecto a la prórroga legal en modo alguno puede interpretarse como ilegal ni contrario al orden público como lo sostienen los formalizantes, mucho menos cabe la elucubrada interpretación por ellos concebida de que ese lapso de un (1) año corresponde a una prórroga contractual a la que debía adicionarse la prórroga legal.

Por tales razones, considera la Sala que si la juez de alzada no entró a interpretar la cláusula segunda del contrato, no es factible que ésta haya incurrido en la desnaturalización del mismo que acusan los recurrentes.

En consecuencia se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

D E C I S I Ó N Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por los demandantes contra la sentencia dictada el 12 de agosto de 2011, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena a los recurrentes al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre de dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

__________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

_______________________

ISBELIA P.V.

Magistrado Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

____________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________

A.R.J.

Secretario,

________________________

C.W. FUENTES

Exp.: Nº AA20-C-2011-000690.-

Nota: Publicado en su fecha a las ( )

Secretario,