Decisión nº PJ0262014000029 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 21 de Enero de 2014

Que proceda al desalojo del local ya identificado.

En que cancele las costas del proceso.

Estimó la demanda en la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000), equivalentes a mil unidades tributarias (1.000 U.T.).

-II-

De la contestación a la demanda

En la oportunidad de la contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2013 el demandado, en primer lugar, procedió a impugnar y rechazar la estimación de la demanda hecha por la parte actora “(…) toda vez que el objeto de la demanda es el desalojo de un bien inmueble cuyo valor en documento es de Tres Mil Quinientos Bolívares (sic) (Bs. 3.500,oo), y tal como se desprende del artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, y dado que el valor de la cosa demandada consta perfectamente, mal puede la parte actora estimar unilateralmente, sin fundamento legal alguno, y en flagrante violación de las reglas de la estimación de la cuantía de la causa establecidas en los artículo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (…)”.

Manifiesta que “(…) Impugno las copias fotostáticas producidas en el libelo de demanda”.

Señala que “Rechazo lo alegado por la demandante, en vista que no es cierto que el local comercial que ocupa y utiliza el demandado se encuentra en un punto de mal estado de estructura física que necesite de forma urgente el inicio de reparaciones mayores para “evitar su total colapso”, razón por la cual, según la demandante, amerita su “inmediata desocupación o desalojo”; ya que si bien es cierto que el inmueble propiedad de la ciudadana L.P.B.B. y que se encuentra arrendado a mi defendido tiene varios años de construcción, no es cierto que se encuentra en un estado físico que se considere de peligrosidad para las personas que laboran en el lugar, y que además el ciudadano Nawaf man el Din Nasr se haya negado a que se realicen las reparaciones que según la demandante son urgentes y que en reiteradas ocasiones haya exigido el acceso para emprender reparaciones ni es cierto que haya comunicado a su defendido la necesidad y urgencia de hacer las reparaciones que indica el demandante”.

Opuso la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma por no llenar el requisito exigido por el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, que se refiere al instrumento en que se fundamenta la demanda, arguyendo que la parte actora señala en su demanda una determinada actitud o posición que según ella tiene su defendido y ésta es la de no permitir que se le hagan reparaciones al local comercial de su propiedad y sin embargo no existe medio probatorio suficiente para confirmar ni hacer tal señalamiento y tampoco es suficiente para ello el simple hecho de hacer una inspección ocular y que en todo caso el hecho que pueda observar ciertos deterioros que pueda tener el inmueble en cuestión solo es producto del uso normal del mismo y es usual que ocurran ciertos deterioros cuando se trata de una construcción que tiene mucho años de haberse levantado.

Opuso igualmente la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debido a que el asunto debe acumularse a otro por razones de accesoriedad, conexión o continencia, ya que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres solicitud de desalojo incoada por la actora contra el NAWAF MAN EL DIN NASR, según expediente N° FP02-V-2010-001174, en donde puede constatarse la conexión objetiva existente entre dicha causa y la que contiene el presente expediente, lo que conlleva a que ambas deban acumularse en un solo juicio para que un mismo juez las decida y que aunado a ello estamos en un caso de conexión conforme al ordinal 1° del artículo 52 ejusdem, toda vez que es in discutible la identidad de personas y objeto, aunque el título sea distinto.

Igualmente opuso la cuestión previa del artículo 8 ex artículo 346, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, ya que cursa por ante el Juzgado supra mencionado el juicio de desalojo ya indicado, cuya resolución constituye un presupuesto para la decisión de la presente controversia.

Posteriormente rechazó que la actora le haya manifestado su deseo de efectuar reparaciones menores y las mayores en procura de conservar el buen estado de la estructura física del inmueble arrendado y que según la demandante ameritan de forma urgente el inicio de reparaciones mayores para evitar su colapso y que le haya exigido el acceso al local para emprender la reparación de las instalaciones en procura de evitar daños mayores.

Indica que rechaza haberse negado a permitir a la actora que efectuase reparaciones menores y las mayores en procura de conservar el buen estado de la estructura física del local comercial tales como filtraciones, grietas, desprendimiento del friso en gran parte del techo y las paredes.

Impugnó el valor probatorio del informe rendido por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, consignado por la actora con el escrito de demanda, ya que el hecho que aquella haya solicitado una inspección ocular a esta institución y que se haya observado que existe un deterioro en las instalaciones del local, lo cual es normal por ser una construcción bastante vieja y producto del desgaste normal por el tiempo, ya que esta estructura tiene más de treinta años, no quiere decir que sea suficiente motivo para deducir y alegar en la demanda que su persona, sepa sobre las conclusiones que haya tenido la persona que practicó dicha inspección y que sea motivo suficiente para solicitar el desalojo del local comercial, aunado al hecho de que no hubo el control de prueba necesario para asegurar el derecho a la defensa.

Alega que lo cierto del caso es que la arrendadora, aparentemente le quiere desalojar a toda costa desde hace algún tiempo atrás, pasando por encima de las estipulaciones convenidas en las cláusulas del contrato celebrado entre las partes, irrespetando su deber de notificarle formalmente si es que su deseo es no continuar con la relación de arrendamiento que llevan y darle el plazo que por ley le corresponde por concepto de prórroga legal y queriendo dejarle sin el local comercial irrespetando ese tiempo sagrado de prórroga legal, el cual es potestativo para su persona y obligatorio para la actora, y en cuyo local comercial, sostén económico de su familia, en el cual han venido desarrollando su persona, junto con sus hijos y esposa, actividades comerciales por mucho años.

Añade que por negativa de la arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento, se vio en la necesidad aperturar un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres, intenta valerse de otro medio para desalojarlo, alegando en este caso el deterioro del local comercial y las supuestas reparaciones mayores “urgentes” que hay que realizarle, cuando ella bien sabe que personalmente y bajo su propia cuenta ha hecho algunas reparaciones dentro del inmueble solventando las situaciones de emergencia.

Expresa que si bien es cierto que el local es una construcción vieja y que no es fuera de lo común que presente cierto deterioro que devienen por el transcurrir del tiempo, no es cierto que dicho local se encuentre en un estado de peligrosidad para el local no para las personas que laboran en este y que por lo tanto las reparaciones que deban realizarse se pueden ejecutar sin la necesidad que su defendido tenga que desocupar completamente el local, simplemente se pueden efectuar progresivamente sin tener que desalojarlo.

Indica que en ningún momento ha evitado, impedido o no haya querido permitir realizar las reparaciones necesarias para la conservación en buen estado del local comercial y más bien siempre ha estado abierto a contribuir con el buen estado de la edificación.

Aduce que en todo caso las reparaciones a las instalaciones que deben realizarse se pueden llevar a cabo sin la desocupación del local, llevándose a cabo de forma progresiva, permitiéndole a la demandante que las lleve a cabo y sin menoscabar el derecho que tiene el arrendatario se seguir usando el inmueble.

-III-

De la contradicción a las cuestiones previas

Mediante escrito de fecha 25 de septiembre de 2013, el apoderado de la parte actora contestó las cuestiones previas opuestas por el demandado de la siguiente forma:

1. - Respecto de la del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma conforme al ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, referido al instrumento fundamental de la pretensión, señala que el demandado no se ha percatado que está pendiente en este juicio el lapso para promover pruebas destinados a demostrar los hechos invocados en la demanda, por lo que la cuestión previa resulta infundada e improcedente.

2. - En relación a la cuestión previa del ordinal 1° ex artículo 346, debido a que el asunto debe acumularse a otro por razones de accesoriedad, conexión o continencia, ya que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres solicitud de desalojo incoada por la actora contra el NAWAF MAN EL DIN NASR, según expediente N° FP02-V-2010-001174, señala que el demandado no la promovió de forma preferente en su escrito, por ser la primera de las previstas en el artículo citado, optando en primer lugar por la prevista en el ordinal 6°.

   Asimismo rechaza dicha cuestión previa por cuanto en fecha 16 de julio de 2012 el referido Tribunal declaró improcedente la demanda de desalojo interpuesta por la actora contra el demandado, siendo la cuestión previa opuesta inoficiosa e improcedente.

3. - Con respecto a la prevista en el ordinal 8 del artículo 346, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, ya que cursa por ante el Juzgado supra mencionado el juicio de desalojo ya indicado, cuya resolución constituye un presupuesto para la decisión de la presente controversia, señala asimismo que el mencionado juicio de desalojo fue declarado improcedente por sentencia del 16 de julio de 2012, poniéndosele fin a dicha pretensión, siendo inoficiosa e improcedente la cuestión previa opuesta.

   -IV-

   Decisión sobre la impugnación de la estimación de la demanda

   Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene que decidir, como punto previo al asunto de mérito, el rechazo a la estimación de la demanda, planteada por la demandada en su escrito de contestación.

   En tal sentido tenemos, por una parte, que la actora estimó la demanda en la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000), equivalentes a mil unidades tributarias (1.000 U.T.) y, por la otra, el demandado rechazó esta cuantía al alegar “(…) toda vez que el objeto de la demanda es el desalojo de un bien inmueble cuyo valor en documento es de Tres Mil Quinientos Bolívares (sic) (Bs. 3.500,oo), y tal como se desprende del artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, y dado que el valor de la cosa demandada consta perfectamente, mal puede la parte actora estimar unilateralmente, sin fundamento legal alguno, y en flagrante violación de las reglas de la estimación de la cuantía de la causa establecidas en los artículo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (…)”.

   Por tal virtud, este Tribunal para decidir este punto previo, tiene que aplicar las reglas sobre el valor de la demanda, previstas en el Código de Procedimiento Civil, específicamente las contempladas en los artículos 31, 36 y 38 y el artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

   Ahora bien, el mencionado artículo 31 establece lo siguiente:

   Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.

   Por su parte, el artículo 36 expresa:

   En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

   En este mismo sentido el artículo 38 dispone:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación es capítulo previo a la sentencia definitiva.

   Asimismo el último aparte del mencionado artículo 1° de la Resolución in comento ordena:

   A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del mismo.

   De las disposiciones legales transcritas se desprende que, en principio, la cuantía de la demanda se determina sumando el capital demandado, los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios, como lo establece el artículo 31, es decir, que en estos supuestos el valor de la demanda consta en forma expresa.

   Ahora bien, hay casos en que no se demanda cantidad dineraria sino el cumplimiento de obligaciones de hacer, como en el caso de autos en el cual la pretensión consiste en la entrega del inmueble arrendado. En estos casos, en los cuales no consta en forma expresa el valor de la demanda, pero es apreciable en dinero, el actor debe hacer una estimación de ella, como lo expresa el artículo 38.

   En el caso específico en los cuales se trata la validez o continuación de un arrendamiento, la norma expresa aplicable es la del artículo 36, la cual dispone que si el contrato es por tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones de un año.

   En el caso de autos la actora estima la demanda en forma errada en la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000) sin indicar las razones por las cuales estimó la demanda en esta cantidad dineraria.

   También yerra el demandado al considerar que la cuantía viene dada por el valor del inmueble, ya que como en forma expresa lo indica el citado artículo 36, en materia de arrendamientos el valor de la demanda se determina por las pensiones o cánones de un año, si el contrato es a tiempo indeterminado y no por el valor del inmueble arrendado.

   Así las cosas, en el caso de autos se observa que tratándose supuestamente, como lo indica la actora, de una relación que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, habiéndose convenido como último canon de arrendamiento la suma de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600), en consecuencia la cuantía de la demanda vendría dada por la acumulación de los cánones de un año, es decir, la cantidad de diecinueve mil doscientos bolívares (Bs. 19.200) y no la suma de noventa mil bolívares (Bs.90.000) en que fue estimada por la actora. Así se declara.

   -V-

   Decisión sobre las cuestiones previas

1. - Con respecto a la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir el libelo el requisito exigido en el ordinal 6° del artículo 340, señala el demandado que el actor no acompañó a la demanda el instrumento fundamental de la pretensión, ya que no acompañó ningún medio de prueba que demuestre la actitud que tiene el demandado de no permitir que se le hagan reparaciones al local comercial y que en todo caso el hecho que pueda observar ciertos deterioros que pueda tener el inmueble en cuestión, es sólo producto del uso normal del mismo, y es usual que ocurran ciertos deterioros cuando se trata de una construcción que tiene muchos años de haberse levantado.

   Para decidir el Tribunal observa:

   El defecto de forma por no cumplir con lo exigido en el indicado ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se refiere a la falta de presentación del instrumento fundamental de la pretensión, es decir, aquél de cual se deriva inmediatamente el derecho deducido.

   Existen casos en los cuales necesariamente debe existir y acompañarse el instrumento fundamental, verbigracia, en un juicio de reivindicación de inmueble en los cuales debe acompañarse el documento que acredite la propiedad del actor sobre el inmueble a reivindicar; o en el caso que se alegue que existe un contrato escrito de préstamo o de compra venta y una de las partes solicite judicialmente el cumplimiento de una obligación de la otra, debe acompañarse el instrumento (contrato escrito) del cual derive el derecho pretendido.

   Empero hay casos en los cuales no existe un instrumento fundamental de la pretensión, como los de los juicios de divorcio por abandono voluntario, en el cual no existe un instrumento fundamental, ya que el acta de matrimonio no constituye el instrumento fundamental por cuanto de ésta no se deriva la causal del divorcio y en consecuencia puede producirse en juicio en una etapa posterior a la demanda.

   En el presente caso se observa, que la pretensión de la parte actora consiste en el desalojo del inmueble arrendado por la necesidad de efectuarse reparaciones que ameriten la desocupación, conforme al literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acompañando con el libelo copia fotostática del contrato de arrendamiento (cuyo análisis se hará al momento de analizar las pruebas producidas en este proceso), de manera que en el presente caso no puede existir un instrumento del cual se derive inmediatamente el derecho deducido, como lo pretende el demandado, ya que los deterioros cuyas reparaciones ameritan el desalojo y la renuencia o no del arrendatario de permitir las reparaciones, precisamente deben demostrarse durante la etapa probatoria y por tal motivo, al no existir un instrumento fundamental de la demanda en el presente caso, se declara sin lugar la cuestión previa analizada. Así se declara.

2. - En relación a la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debido a que el asunto debe acumularse a otro por razones de accesoriedad, conexión o continencia, menciona el demandado que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres solicitud de desalojo incoada por la actora contra el NAWAF MAN EL DIN NASR, según expediente N° FP02-V-2010-001174, donde puede constatarse la conexión objetiva existente entre dicha causa y la que contiene el presente expediente, lo que conlleva a que ambas deban acumularse en un solo juicio para que un mismo juez las decida y que aunado a ello estamos en un caso de conexión conforme al ordinal 1° del artículo 52 ejusdem, toda vez que es in discutible la identidad de personas y objeto, aunque el título sea distinto.

   Para decidir el Tribunal observa:

   De la copia certificada que cursa en los folios 217 al 233, de la sentencia proferida en fecha 16 de julio de 2012 por el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuio y Circunscripción Judicial –a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por tratarse de una actuación emanada de funcionario público competente para ello- y del oficio N° 1023-779-2013, de fecha 14 de noviembre de 2013 emanado de ese mismo Tribunal, se evidencia que el mencionado juicio de desalojo incoado por la ciudadana L.P.B.B. contra el ciudadano NAWAF MAN EL DIN NASR por la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue declarado inadmisible por sentencia proferida por dicho Tribunal en la fecha arriba indicada (16/12/12), decisión ésta que adquirió firmeza por haberse declarado inadmisible la apelación ejercida por la parte actora en fecha 9 de octubre de 2012.

   De lo anterior se infiere que el juicio en mención culminó, es decir, que no existe una causa pendiente a la cual acumular la presente causa, requisito este indispensable para declarar la acumulación a que se refiere el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, ya que como lo indica el artículo 51 ejusdem, la controversia debe tener conexión con una causa ya pendiente ante otra autoridad judicial.

   En atención a lo expuesto, al no existir una causa pendiente entre las mismas partes de este proceso, por haber culminado con sentencia definitivamente firme el juicio de desalojo llevado ante el Tribunal Segundo de Municipio mencionado, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por este motivo.

3. - Por las mismas razones antes expuestas, debe declararse sin lugar la cuestión previa del artículo 8 ex artículo 346 -la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto- es decir, por cuanto la causa llevada ante el Juzgado supra mencionado, según expediente FP02-V-2010-001174, contentivo del juicio de desalojo por falta de pago en la cual intervinieron las mismas partes de este proceso, culminó mediante sentencia definitivamente firme dictada en fecha 16 de julio de 2012. En atención a ello se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

   -VI-

   Del mérito de la causa, análisis y valoración de pruebas

   El presente juicio trata de una demanda de desalojo interpuesta por L.P.B.B. contra NAWAF MAN EL DIN NASR, alegando la parte actora que el inmueble arrendado presenta múltiples filtraciones, humedad, desprendimiento del friso en gran parte del techo y las paredes, deterioros en una parte del techo debido al mal estado en que se encuentra el inmueble y que se ha verificado un menoscabo progresivo que amerita de forma urgente el inicio de reparaciones mayores para evitar su total colapso que amerita su inmediato desalojo.

   Por su parte el demandado negó que el local comercial arrendado se encuentre en un punto de mal estado de estructura física que necesite de forma urgente el inicio de reparaciones mayores para “evitar su total colapso”, razón por la cual, según la demandante, amerita su “inmediata desocupación o desalojo” y que no es cierto que se encuentre en un estado físico que se considere de peligrosidad para las personas que laboran en el lugar, y que además el ciudadano Nawaf man el Din Nasr se haya negado a que se realicen las reparaciones que según la demandante son urgentes y que en reiteradas ocasiones haya exigido el acceso para emprender reparaciones ni es cierto que haya comunicado a su defendido la necesidad y urgencia de hacer las reparaciones que indica el demandante afirmando que en todo caso son normales los deterioros presentados en el inmueble por ser una construcción bastante vieja y producto del desgaste normal por el tiempo, ya que esta estructura tiene más de treinta años, negando que ello sea motivo suficiente para solicitar el desalojo del local comercial.

   También dice el demandado que la actora irrespetó su deber de notificarle formalmente si es que su deseo es no continuar con la relación de arrendamiento que llevan y darle el plazo que por ley le corresponde por concepto de prórroga legal y queriendo dejarle sin el local comercial irrespetando ese tiempo sagrado de prórroga legal, el cual es potestativo para su persona y obligatorio para la actora; que si bien es cierto que el local es una construcción vieja y que no es fuera de lo común que presente cierto deterioro que devienen por el transcurrir del tiempo, no es cierto que dicho local se encuentre en un estado de peligrosidad para el local o para las personas que laboran en este y que por lo tanto las reparaciones que deban realizarse se pueden ejecutar sin la necesidad que su defendido tenga que desocupar completamente el local, simplemente se pueden efectuar progresivamente sin tener que desalojarlo.

   Planteada en esta forma la litis, corresponde a este juzgador analizar las pruebas producidas en este juicio, a los fines de establecer cuál de las partes demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

1. - Con el libelo de demanda la actora acompañó copia fotostática del documento de propiedad del inmueble, mediante el cual la empresa CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTO GARRIBEN, le da en venta el inmueble cuyo desalojo se pretende.

   Esta copia fue impugnada por la parte demandada en el escrito de contestación de demanda, siendo consignado el original por la parte actora en el respectivo lapso probatorio, teniéndose como fidedigna esta instrumental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   No obstante a ello se observa que el carácter de propietaria del inmueble, por parte de la actora no es un hecho controvertido ni relevante para la resolución del litigio. El hecho de ser arrendadora del inmueble es un hecho admitido expresamente por el demandado, siendo este hecho el verdaderamente relevante para solucionar este proceso, de manera que no hay nada que valorar con respecto a esta instrumental. Así se establece.

2. - Igualmente consignó la actora, con la demanda, copia fotostática de un contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre su persona y el demandado, así como también copia fotostática de factura N° 0130, la cual es ilegible.

   Estos instrumentos también fueron impugnados por el demandado en el escrito de contestación de la demanda. A este respecto la actora no produjo los originales de dichos instrumentos, de manera que no se tienen como fidedignos y se desechan, en consecuencia, del presente proceso, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. - Al folio 12 cursa un acta de inspección ocular practicada en fecha 5 de diciembre de 2011 por la División de Seguridad, Prevención, e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, sede Ciudad Bolívar en el local comercial objeto de este proceso.

   En esta inspección el funcionario actuante dejó constancia de lo siguiente:

   (…) PRIMERO: Se pudo constatar que en el citado inmueble funciona la empresa denominada “MUEBLERIA Y CARPINTERIA EL TERMINAL, C.A.” la cual es representada legalmente por el ciudadano NAWAF MAN EL DIN NARS, Titular de la Cédula de Identidad V-12.601.504, SEGUNDO: Construida a base de paredes de bloques, frisadas y pintadas, piso de demento pulido, techo de placa. TERCERO: Dividido internamente de la siguiente manera: un (01) área de exhibición, una (01) oficina, un (01) baño y un (01) depósito. CUARTO: Durante el recorrido de inspección se pudo observar lo siguiente:

1. No cuenta con un Sistema de Detección y Alarma contra Incendios, N.C. N° 823, Sistema de Detección y Alarma contra Incendios.

2. Los tableros principal no cuenta con la señalización de riesgo eléctrico. Como lo establece la N.C. N° 200, Código Eléctrico Nacional.

3. Las vías de medios de escapes, no están adecuadamente señalizados mediante letreros o señales foto luminiscentes, no cuenta con un sistema de iluminación de emergencias (auto contenidas), Como lo establece la N.C. N° 810, Características de los Medios de Escapes según el Tipo de Ocupación.

4. No cuenta con suficientes extintores, ya que los actuales no cubren las áreas a proteger, N.C. N° 1040, Extintores Portales.

5. Existen múltiples filtraciones, grietas, humedad, desprendimiento de friso en gran parte del techo y las paredes del inmueble, por otra parte se udo visualizar el colapso de una parte del techo, esto debido al mal estado en que se encuentra todo el inmueble, por lo que puede colapsar en su totalidad en cualquier momento y causarle daños a la integridad física de las personas que laboran dentro de la estructura antes descrita.

   Cabe destacar por lo antes descrito que la mencionada empresa no da cumplimiento a las exigencias formuladas en el Decreto Presidencial 2195, y demás normas concernientes en prevención y protección contra incendio.

De acuerdo a los resultados obtenidos en el recorrido de inspección a fin de darle cumplimiento a los artículos N° 55 y 332 de la CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, Artículos N° 5 y 22 del DECRETO CON CUERZA DE LEY DE LOS CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL, en concordancia con el Artículo N° 17 de la ORDENANZA GENERAL DEL FUNCIONAMIENTO DEL CUERPO DE BOMBEROS DE CIUDAD BOLIVAR, MUNICIPIO HERES. Esta División ORDENA: El desalojo inmediato de las personas que laboran dentro de la empresa MUEBLERIA Y CARPINTERIA EL TERMINAL, C.A.”, ubicado en la Avenida República, local N° 40, diagonal al terminal de pasajeros, ya que este presenta múltiples fallas técnicas visibles en toda su estructura, por lo cual pudiese colapsar en su totalidad en cualquier momento y causarle daños a la integridad física de las personas que laboran dentro de la estructura antes descrita.

Este instrumento se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, el cual en principio gozaría del mismo valor de los documentos públicos negociales, por provenir de funcionario público autorizado para ello, conforme a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil.

Sin embargo, la contraparte puede impugnar el valor probatorio que dimanan de los instrumentos públicos administrativos y en este sentido, la parte demandada en el escrito de contestación impugnó el valor probatorio de la mencionada inspección ocular, alegando que el hecho que la actora haya solicitado una inspección ocular a esta institución y que se haya observado que existe un deterioro en las instalaciones del local, lo cual es normal por ser una construcción bastante vieja y producto del desgaste normal por el tiempo, ya que esta estructura tiene más de treinta años, no quiere decir que sea suficiente motivo para deducir y alegar en la demanda que su persona, sepa sobre las conclusiones que haya tenido la persona que practicó dicha inspección y que sea motivo suficiente para solicitar el desalojo del local comercial, aunado al hecho de que no hubo el control de prueba necesario para asegurar el derecho a la defensa.

Ahora bien, es cierto que la Constitución Nacional consagra el derecho a la defensa en materia de la obtención de pruebas; sin embargo, los cuerpos de bomberos y bomberas de la República, ante una situación de emergencia o cuando esté en peligro la salud o vida de las personas, están facultados tanto para penetrar en un inmueble como para realizar inspecciones e informes técnicos, aún contra la autorización del propietario u ocupante.

En efecto, la Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil establece que una de las finalidades del Cuerpo de Bomberos y Bomberas es salvaguardar la vida y los bienes de la ciudadanía frente a situaciones que representen amenaza, vulnerabilidad o riesgo, promoviendo la aplicación de medidas tanto preventivas como de mitigación, atendiendo y administrando directa y permanentemente las emergencias, cuando las personas o comunidades sean afectadas por cualquier evento generador de daños, conjuntamente con otros organismos competentes, así como también vigilar la observancia de las normas técnicas y de seguridad de conformidad con la ley.

El artículo 23 de dicha ley faculta a los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y de Administración de Emergencias de carácter civil, a investigar de oficio o por denuncia las presuntas infracciones a las normas técnicas de prevención y protección contra incendios y otras emergencias, que pongan en peligro el ambiente, la vida de las personas, la integridad de sus bienes o el ejercicio de sus derechos, así como para adoptar en el ámbito de su competencia, las medidas pertinentes para solventar la irregularidad detectada.

Estos funcionarios, como antes se expresó, están facultados por la ley mencionada para penetrar en los inmuebles o muebles afectados o a aquellos que por su contigüidad estén directamente amenazados, aún sin la autorización de los propietarios u ocupantes, y ninguna persona puede oponerse a las inspecciones que esta institución practique con el fin de evitar cualquier emergencia, estando igualmente facultados para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguridad en espacios públicos, comerciales o privados de uso público.

Si los funcionarios adscritos al Cuerpo de Bomberos y Bomberas están facultados para penetrar en un inmueble, aún sin la autorización de propietarios u ocupantes, cuando exista una circunstancia que amenace la vida o la seguridad de las personas, por razonamiento en contrario, también pueden realizar estas inspecciones e informes y penetrar en los inmuebles aún cuando los propietarios u ocupantes no tengan conocimiento de tal actuación, sin que ello signifique que se les vulneró el derecho a la defensa, porque, precisamente, ante tal emergencia o situación de apremio o de riesgo se prescinde de la autorización o conocimiento del propietario u ocupante para realizar las labores que por ley están facultados.

En este sentido, tratándose la institución del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de un organismo facultado legalmente para realizar inspecciones y levantar los informes que consideren conducentes, cuando exista una situación que amenace la vida o integridad de las personas, inclusive sin la autorización o en contra de la voluntad de los propietarios u ocupantes, en consecuencia este Tribunal considera que no hubo, en el presente caso, una vulneración al derecho a la defensa de la parte demandada, motivo por el cual se le otorga valor probatorio a la inspección analizada. Así se establece.

4. - Cursa a los folios 40 al 210, producida por la parte demandada, copia certificada del expediente N° FP02-V-2010-001174, contentivo del juicio de desalojo interpuesto por falta de pago de cánones de arrendamiento, por la ciudadana L.P.B.B. contra NAWAF MAN EL DIN NASR, llevado ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en cuyos anexos también cursa copia certificada del expediente N° FP02-S-2010-002229, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por el arrendatario a favor de la demandante, las cuales, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

5. - Cursa, asimismo, en los folios 217 al 236 copia certificada, producida por la parte actora, de la sentencia de fecha 16 de julio de 2012 dictada por el Juzgado Segundo de Municipio en referencia, la cual fue analizada al momento de decidir lo relativo a las cuestiones previas, a cuyo capítulo correspondiente se remite.

6. - En los folios 251 y 252 cursan facturas N° 78 y 000053, de fechas 11 de diciembre de 2011 y 27 de marzo de 2012, expedidas por las empresas Impermeabilizadora Oriente e Inversiones JK, 2008, C.A. y producidas por la parte demandada.

   Estos instrumentos constituyen documentos privados emanados de terceros que deben ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   Sin embargo, la parte demandada no promovió testimonial alguna para la ratificación de estos instrumentos, motivo por el cual se desechan del proceso. Así se establece.

7. - En fecha 4 de octubre de 2012, este Tribunal practicó inspección judicial en el inmueble objeto de este proceso, promovida por la parte actora, en la cual se dejó constancia que la estructura de la edificación presenta agrietamiento y desprendimiento de parte del friso de la losa de tabelón; que la losa al final del local o edificación está soportada por una estructura metálica y que en algunos lugares está fisurada; que en local inspeccionado funciona una empresa dedicada a la venta de muebles (colchones, mesas, sillas, etc.) y que en la fachada del mismo se observa un anuncio que dice textualmente “Mueblería y Carpintería El terminal, C.A.”, ejerciendo la parte demandada el control de la prueba al hacer observaciones señalando que las características señaladas por el ingeniero (práctico designado) se refieren a una parte del local y no a su totalidad.

   Esta inspección merece todo su valor probatorio, por haber sido practicada por este mismo Juzgado, con garantía plena del ejercicio del derecho a la defensa del demandado, y en atención al principio de la inmediación probatoria. Así se establece.

8. - Con relación al informe y fotografías presentadas por el ciudadano CHAHOUD KURY NASSIM, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, en vista que fueron realizadas por un práctico designado por este mismo Juzgado en la oportunidad de la práctica de la inspección judicial arriba señalada, en atención a la facultad concedida por los artículos 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

9. - Respecto a la testimonial del ciudadano L.F.M., testigo promovido por la parte demandada, se observa que declaró ser herrero; que le hizo un trabajo al demandado consistente en una estructura metálica que servía para reforzar el friso de la placa que estaba cayendo; que la estructura metálica hace las veces de columna pero todo el local es un local viejo y podría derrumbarse por cualquier otro lado; que el demandado fue la persona que le pagó el trabajo realizado y que en el año 2008 realizó esa reparación pero no está seguro del mes.

   Ahora bien, puede observarse que la declaración rendida por este testigo está orientada a demostrar que realizó reparaciones en el local objeto de este juicio. No obstante, el hecho de haberle realizado el arrendatario, reparaciones al local arrendado, es un hecho irrelevante para la solución de este litigio, ya que la causa alegada por la propietaria para solicitar el desalojo es que el inmueble debe ser sometido a reparaciones que ameritan su desocupación.

   En este sentido, se repite, el hecho de que el arrendatario haya realizado algunas reparaciones en el local no excluye el hecho de que haya que realizársele reparaciones que ameritan su desocupación. Es decir, que con esta testimonial no se demuestra que no es necesario realizarle tales reparaciones al local comercial.

   Por otra parte, se observa las reparaciones a que hace referencia haber realizado en el local, datan del año 2008, es decir, cuatro años antes de haberse instaurado el presente juicio contra el demandado. Es decir, que este testigo no tiene conocimiento del estado en que se encontraba el inmueble para la fecha de la instauración de este proceso.

   Tales razones son suficientes para no otorgarle a esta testimonial ningún valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

10. - El testigo P.E.G. declaró ser albañil; que conoce al demandado, que reparó el baño del local arrendado por cuenta del arrendatario, cambió las tuberías de aguas negras desde el baño hasta la calle y que realizó tal reparación hace año y medio o dos años.

    Es evidente que la declaración de este testigo no guarda pertinencia con los hechos controvertidos de este proceso (que el local deba ser objeto de reparaciones que ameritan o no la desocupación), además que la reparación del baño del local no es relevante para la resolución del litigio ya que este hecho en nada incidiría en el dispositivo del fallo, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio a esta testimonial. Así se establece.

11. - Con respecto a la experticia promovida por la parte demandada, presentada en fecha 10 de octubre de 2013 por los expertos designados en este proceso, se observa que en el respectivo dictamen, los expertos señalaron:

    Con la finalidad de hacer una experticia de las condiciones del local, se hizo una visita al inmueble donde tiene su sede la “Mueblería y Carpintería EL TERMINAL” ubicado en la Avenida República, sector Centurión, de la parroquia Catedral de Ciudad Bolívar.

    El inmueble está asentado sobre una parcela de terreno, con los siguientes linderos:

    (…omissis…)

    Características del Inmueble:

    El inmueble e (sic) una construcción de un nivel, con tres ejes de columnas sobre las cuales hay tres ejes de vigas a lo largo (Ejes “A”, “B” y “C”) con siete (7) columnas cada eje, y cuatro ejes de vigas a lo ancho (Ejes “1”; “2”: “3” y “4”) con tres columnas cada eje, según se indica en el croquis anexo.

    La estructura es de concreto armado en vigas y columnas, con piso de cemento y paredes de bloques de cemento, frisadas en ambas caras. (Interior y exterior). La losa de techo es una placa (platabanda) con nervios metálicos.

    La electricidad va por tubería conduit y cajetines embutidos en las paredes, con algunas conexiones externas en forma puntual.

    La tubería de agua blanca son de H.G. algunas extensiones de plástico y las aguas negras descargan por tuberías de P.V.C.

    Estado Físico del Inmueble:

    En el croquis de la página anterior, podemos destacar seis (VI) áreas que conforman el local y que están separadas por la retícula que forma el envigado.

    Las cuatro primeras áreas (cuadrículas I, II, III y IV) no presentan más requerimiento que un mantenimiento menor de limpieza y pintura con el sellado y saneamiento de ligeros agrietamientos de techo y paredes causadas por la humedad, debido a filtraciones de la placa por una impermeabilización dañada o inexistente.

    En los sectores, (III y IV) el daño de las filtraciones es mayor que el (sic) la parte delantera, pudiéndose notar zonas atacadas que deberán ser saneadas.

    En la mayor parte de estas partes afectadas, se nota que el deterioro es de manchas viejas, lo cual indica una posible reparación parcial de algunas filtraciones.

    Otras filtraciones dejan huellas recientes, por lo que se deduce que persiste el problema en algunos puntos.

    Finalmente, hacia el fondo del local, en los sectores V y VI el daño es mayor, llegando al máximo deterioro en el fondo del local donde los frisos del techo sufrieron abombamiento con desprendimiento de una parte dejando al descubierto un perfil de sustentación del techo.

    Conclusión:

    La estructura del inmueble construida con vigas en los dos sentidos (largo y ancho) nos permite una acometida de los trabajos que tengan que realizarse para la reparación parcial o total del local, acometiendo la ejecución de los mismos en forma que afecte a cada uno de los seis sectores individualmente, aislando el área a ser trabajada y desalojándola según el alcance de los trabajos.

    Esto nos permitirá la acometida del trabajo necesario en cada área, desde la simple limpieza y pintura, hasta la remoción de frisos, limpieza de áreas afectadas e incluso tratamiento de la estructura de la platabanda en caso necesario, sin que tenga que ser desalojado el resto del local, ni represente ningún peligro para la estructura.

    Se recomienda que se haga el estudio de la totalidad de los trabajos a ejecutarse en el local, es tres partes independientes (Áreas I y II; áreas III y IV; y áreas V i VI) debido a que el alcance de los trabajos en cada uno de estos sectores es notablemente distinto entre sí.

    Como puede observarse, este dictamen, por una parte, establece que las áreas del frente y parte media del local (identificadas como áreas I, II, III y IV en el croquis realizado por los expertos) presentan requerimientos de mantenimiento de limpieza y pintura, ligeros agrietamientos de techo y paredes causadas por la humedad, debido a filtraciones de la placa por una impermeabilización defectuosa e inexistente y que en las áreas medias (III y IV) el daño de las filtraciones es mayor, pudiéndose notar zonas atacadas que deben ser saneadas.

    Por otra parte, los expertos indican que en el área posterior o fondo del local (áreas V y VI del croquis) el daño es mayor, llegando al máximo deterioro donde los frisos del techo sufrieron abombamiento con desprendimiento de una parte dejando al descubierto un perfil de la sustentación del techo.

    Esta parte objetiva del dictamen de los expertos, coincide plenamente tanto con la inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos en el local, como con la inspección judicial practicada por este mismo Juzgado, previamente valoradas, en el sentido de que, ciertamente, el local presenta deterioros mayores, como lo es desprendimiento del friso del techo, exposición de las vigas de soporte de la losa, etc. y en este sentido se le otorga valor probatorio con respecto al estado físico en que se encuentra el inmueble plasmado en el dictamen. Así se establece.

    No sucede lo mismo con las conclusiones a que arriban los expertos en el dictamen, en el sentido de que las reparaciones a efectuarse en el inmueble se realicen individualmente sin necesidad de desalojar el resto del local.

    En efecto, no duda este Tribunal en que se puedan realizar las reparaciones en cada área, una por vez, ya que difícilmente se realicen todas las reparaciones necesarias al mismo tiempo en todas las áreas.

    En lo que difiere este Juzgado de la opinión de los expertos es que las reparaciones puedan efectuarse sin necesidad de desalojar el local, ya que, al estar la mayor área comprometida con los deterioros en la parte posterior del mismo, necesariamente todos los materiales y utensilios requeridos para las reparaciones (verbigracia, cemento, granza, arena, cabillas, alambres, carretillas, palas, etc.), así como los obreros a emplear en la obra, deben introducirse por la parte frontal que es el mismo frente del negocio que funciona en el local comercial, con todo el riesgo que ello implica para la seguridad tanto del mismo arrendatario, como de los trabajadores que allí laboran y del público, usuarios y clientes de dicha empresa, así como de los bienes que se encuentran dentro del local.

    Por ello, este Tribunal, en atención a las facultades previstas en el artículo 1.427 del Código Civil, según el cual los jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos, si su convicción se opone a ello, no toma en consideración las conclusiones emitidas por los expertos en relación a que las reparaciones a efectuarse puedan serlo sin necesidad de desalojar el local. Así se establece.

    Analizadas las probanzas producidas en juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:

    La actora alega que el local objeto de este juicio le fue dado en arrendamiento por el término fijo de 2 años al demandado, desde el 1 de abril de 1.993 hasta el 1 de abril de 1.995, pero que una vez vencido el contrato de arrendamiento el arrendatario continuó en posesión del inmueble por lo cual se produjo la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

    Por su parte el demandado nada dice en la contestación de la demanda sobre la fecha de inicio de la relación arrendaticia ni sobre el carácter de determinado o indeterminado del contrato de arrendamiento. Tampoco el demandado se refirió a la fecha de inicio de la relación arrendaticia en la contestación de la demanda efectuada en el juicio de desalojo por falta de pago llevado ante el Tribunal Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, según expediente N° FP02-V-2010-001174, cuyas copias certificadas fueron apreciadas por este Tribunal y cuyas pruebas y alegatos que guarden relación con el presente proceso este Tribunal está en la obligación de a.y.a. conforme al principio de la “comunidad de la prueba”, por haber sido instaurado entre las mismas partes de este proceso y con ocasión a la relación arrendaticia existente entre ambos.

    Sin embargo, en el expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2010-002229 que cursa ante este mismo Tribunal y cuyas copias certificadas se encuentran anexas a las copias certificadas del mencionado expediente N° FP02-V-2010-001174, la parte consignante manifiesta que el inmueble lo ocupa como arrendatario desde enero del 2000.

    Ahora bien, la actora acompaña con su demanda en este proceso, como prueba para demostrar el inicio de la relación arrendaticia, una copia fotostática de un contrato privado de arrendamiento, el cual fue desechado previamente en este juicio por haber sido impugnada dichas copias por el demandado, no siendo acompañado el original de tal instrumento como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Por su parte el demandado en este proceso no produjo ninguna prueba para demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia. Empero, en el expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2010-002229 a que se hizo referencia supra, el demandado consignó en original un contrato de arrendamiento para demostrar que la relación arrendaticia se inició en enero de 2000.

    Sin embargo, este documento carece de la firma de la arrendataria, motivo por el cual no tiene ninguna validez y en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, en atención a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se declara.

    De lo antes expuesto se infiere que no existe ninguna prueba en autos de la cual se evidencie que el contrato existente entre las partes se haya plasmado por escrito por lo cual este Tribunal llega a la conclusión de que la relación arrendaticia es verbal. Así se declara.

    Tampoco existe prueba alguna de la fecha de inicio de la relación arrendaticia. Lo que sí es cierto es que, por lo menos, la relación arrendaticia existe entre las partes desde el año 2.000 como lo asevera el demandado, ya que la actora dice que existe desde el año 1.993 pero no hay prueba de ello.

    En consecuencia de lo expuesto y ante la falta de prueba de que el contrato se haya convenido a tiempo determinado, este Tribunal llega a la convicción de que la relación arrendaticia existente entre las partes es sin determinación de tiempo. Así se declara.

    Es por ello que, al ser el contrato a tiempo indeterminado, la duración de la relación arrendaticia pierde importancia, ya que el arrendatario sólo puede ser desalojado si incurre en una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

    Por otra parte, al ser la relación arrendaticia a tiempo indeterminado (ante la falta de prueba escrita) es improcedente la solicitud de que se le reconozca el beneficio de la prórroga legal formulada por el demandado en el escrito de contestación, en atención a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que este beneficio procede en los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado. Así se declara.

    Alega también la actora que el último canon de arrendamiento fue fijado en la suma de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600). El demandado nada dijo en su contestación acerca del canon de arrendamiento. Sin embargo, del expediente de consignaciones de arrendamientos a que se hizo referencia anteriormente, se evidencia que el arrendatario ha venido consignando, ante este mismo Tribunal, la suma indicada por la actora (Bs. 1.600) desde el mes de junio de 2010, de manera que este Tribunal llega a la convicción de que el último canon vigente entre las partes es la suma indicada de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600) sobre todo para los efectos derivados de la estimación de la cuantía, decidida en capítulo previo por este Juzgado. Así se declara.

    En este estado de cosas, el punto neurálgico a dilucidar en este proceso es si el inmueble debe ser sometido a reparaciones que ameriten la desocupación del local arrendado, como lo exige la causal c) del artículo 34 de la Ley en referencia, causal ésta alegada por la actora para fundamentar su pretensión de desalojo, lo que implícitamente conlleva a demostrar que el inmueble presenta deterioros o daños que ameritan su reparación.

    Para decidir, el Tribunal observa:

    El artículo 1.594 del Código Civil dispone que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor; al paso que el artículo 1.595 ejusdem establece que si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.

    Aplicando las disposiciones mencionadas al caso sub iudice, se observa que no existe prueba del estado en que el arrendatario recibió el bien arrendado, de manera que este Tribunal presume que la recibió en buen estado y con las reparaciones locativas. Así se declara.

    Al hilo de lo expuesto, se evidencia de la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 4 de octubre de 2012 y de las fotografías e informe presentados por el práctico designado en ese mismo acto (previamente valoradas) que en la parte posterior del local la losa del techo, específicamente del lado izquierdo presenta una deformación y el techo cedió, observándose que se colocó una estructura metálica de perfiles para soportar y estabilizar esa parte del techo. Se observó también muchas fisuras en las paredes laterales del local, filtraciones pequeñas en el techo de la parte delantera del local y desprendimiento del friso, presumiendo este Juzgador que se debe a las filtraciones de agua pluvial a través del techo del local.

    Lo antes observado también se evidencia de la inspección practicada por el cuerpo de bomberos en el local arrendado (además del incumplimiento de las normas COVENIN sobre el Sistema de Detección y Alarma contra Incendios, Código Eléctrico Nacional, Características de los Medios de Escapes según el Tipo de Ocupación, Extintores Portales, que no son objeto de este proceso), la cual dejó constancia de las múltiples filtraciones, grietas, humedad, desprendimiento del friso en parte del techo y las paredes del inmueble, así como del colapso de una parte del techo (que es la que se encuentra soportada con la estructura metálica de perfiles a que se hizo referencia supra), así como también de la experticia practicada en este mismo juicio la cual determinó que en la parte frontal existen ligeros agrietamientos de techo y paredes causadas por la humedad, en la parte media filtraciones mayores que en la parte frontal y en la parte posterior el daño es mayor, llegando al máximo deterioro al fondo del local donde los frisos del techo sufrieron abombamiento con desprendimiento de una parte dejando al descubierto el perfil de la sustentación del techo, observándose en la última gráfica presentada por los expertos la estructura metálica que sirve de soporte del techo y que no forma parte de la estructura original de la construcción.

    De todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal llega a la convicción de que, ciertamente, el inmueble objeto de este juicio presenta daños y deterioros mayores que no son provenientes del uso normal del inmueble, y que tampoco son provenientes de la vetustez del edificio, como lo sostiene el demandado; primero porque no consta en autos el tiempo de construcción que tiene el inmueble y, segundo, aún cuando se hubiese demostrado que el inmueble tiene un tiempo de construcción considerablemente amplio, no se demostró que los daños y deterioros observados sean como consecuencia de la vetustez de éste ni que hayan provenido por causas de fuerza mayor. Así se declara.

    No obstante, aún cuando el deterioro provenga de la vetustez del edificio o por causas de fuerza mayor, ello no obsta a la procedencia de la causal de desalojo establecida en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la necesidad de reparaciones que ameriten la desocupación es independiente de la responsabilidad que tenga el arrendatario en tales deterioros. Esta causal es objetiva. Al necesitar el inmueble reparaciones que ameriten la desocupación, se hace abstracción de tal responsabilidad. Al verificarse la necesidad de efectuar reparaciones que necesiten la desocupación, se hace procedente la causal de desalojo alegada.

    También concluye este Juzgador que las reparaciones que deben realizarse en el inmueble ameritan la desocupación del arrendatario, primero porque una parte de la losa del techo del local colapsó (cedió) al punto que el mismo arrendatario se vio en la necesidad de colocar una estructura metálica para soportar el techo. Esta por sí sola es una situación que pone en peligro la vida y seguridad tanto del arrendatario, como de los trabajadores, así como de los clientes de la empresa que allí funciona y usuarios en general. No hay seguridad, y ello no fue demostrado en este proceso, que esa estructura metálica colocada como soporte de parte del techo del local sea suficiente para evitar el desprendimiento de la losa. En segundo lugar todos los materiales de construcción necesarios para reparar los daños presentados en el inmueble (cemento, cabillas, granza, arena, palas, carretillas, etc.) así como los obreros a emplear en la obra a realizar deben introducirse por la parte frontal del inmueble. Ello plantea la imposibilidad de que en ese local se realicen las mismas actividades que realiza la empresa que allí funciona, ni ninguna otra, pues, tales actividades de construcción pueden poner en peligro la vida, seguridad o salud de las personas referidas, lo que hace procedente, a juicio de este Tribunal la pretensión incoada por la parte actora, como así será determinado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

    Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se decide.

CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por L.P.B.B. contra NAWAF MAN EL DIN NASR. Así se decide.

En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble constituido por un local comercial y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificado, constante ésta de seiscientos veintitrés metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros cuadrados (623,47 M2), ubicado en la avenida República, signado con el N° 40, diagonal al Terminal de Pasajeros de esta ciudad, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Terreno de propiedad privada con diecisiete metros con noventa centímetros (Bs. 17,90 Mts.); Sur: Que es su frente: Avenida República, con catorce con setenta centímetros (14,70 Mts.); Este: Casa y solar de A.G., con treinta y nueve metros con ochenta centímetros (39,80 Mts.) y Oeste: Casa y solar de C.A. con treinta y seis metros con setenta centímetros (36,70 Mts.), concediéndosele al arrendatario un lapso improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble a la parte actora, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme al Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandada haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuere del lapso correspondiente se ordena notificar a las partes de la presente decisión, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil catorce (2.014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez.,

Dr. N.A.R.

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas