Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 5 de Agosto de 2016

Promovió el documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio B.d.E.A., en fecha 27/09/2006, bajo el Numero 38. Folios 359 al 373, Tomo 43, Protocolo Primero, a los fines de demostrar que la demandada adquirió el inmueble motivo del presente juicio.

Promovió el documento de Opción de Compra-Venta, autenticado ante la Notaria Publica Primera de Lechería, Estado Anzoátegui en fecha 18/06/2013, bajo el N° 005, Tomo 14, a los fines de demostrar los términos y condiciones establecidos por las partes, para la venta del inmueble en litigio.

Promovió la prueba de informes y solicitó se oficie a la Institución Bancaria BANESCO, a los fines de que se informe sobre los siguientes particulares:

1. Si la ciudadana: L.S.P.D., titular de la cedula de identidad N° 12.691.454, RIF N° V12691454-3, tramitó ante dicha institución bancaria un crédito para la adquisición del apartamento motivo del presente juicio.

2. La fecha en la cual la ciudadana: L.S.P.D., titular de la cedula de identidad N° 12.691.454, RIF N° V12691454-3, hizo la solicitud en referencia.

3. La fecha en la cual dicha entidad bancaria emitió una decisión sobre la referida solicitud y el contenido de la misma incluyendo aprobación o negación del crédito solicitado y en el primer caso, monto aprobado.

4. La fecha que dicha institución bancaria le entregó a la ciudadana: L.S.P.D., el documento redactado por ella, para documentar el crédito aprobado a su favor.

Solicito se oficiara a la Empresa Petrocedeño, S. A, a los fines de que informe a este Tribunal lo siguiente:

1. Si la ciudadana: L.S.P.D., titular de la cedula de identidad N° 12.691.454, RIF N° V12691454-3, es trabajadora de dicha empresa.

2. Si la ciudadana: L.S.P.D., titular de la cedula de identidad N° 12.691.454, RIF N° V12691454-3, tramitó ante la empresa un crédito para la adquisición del apartamento motivo del presente juicio.

3. La fecha en la cual se hizo la referida solicitud

4. La fecha en la cual dicha empresa emitió una decisión sobre la referida solicitud y el contenido de la misma, incluyendo aprobación o negación del crédito solicitado y en el primer caso, monto aprobado.

5. Si dicha empresa redactó un documento para documentar el crédito solicitado y en tal supuesto, la fecha en la cual le entregó a la ciudadana: L.S.P.D., el documento redactado por ella para documentar el crédito aprobado a su favor.

Solicitó se oficiara al Registrador Público del Municipio B.d.E.A., a los fines de que informara a este Tribunal lo siguiente:

1. Si con cargo a la planilla única bancaria N° 631.2733.2762 (%) se otorgaría el día 26/08/2013, a las 8:00 a. m., el documento mediante el cual la demandada, vendería a la parte actora el inmueble en litigio.

Solicitó se oficiara a la Oficina de SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACION ELECTRONICA (SUSCERTE), a los fines de informar a este Tribunal lo siguiente:

1. Sobre la autoria o titularidad de las siguientes firmas electrónicas

1. luzsilany@gmail.com

2. madeleinisg@yahoo.com

En cuanto a las pruebas de informes antes descritas las mismas fueron admitidas por el Tribunal a-quo, librándose los oficios respectivos, de los cuales solo se recibió respuesta del informe solicitado al Registrador Publico del Municipio B.d.E.A., mediante el cual se solicitó información acerca de la planilla única bancaria N° 631.2733.2762 (%) en la que se otorgaría el día 26/08/2013, a las 8:00 a. m., el documento mediante el cual la hoy demandada, vendería a la parte actora el inmueble en litigio. En tal sentido, cursa al folio 101, de la pieza principal del presente expediente comunicación de fecha 05/08/2013, emanada del REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO S.B.D.E.A., correspondiente a la C.D.R. (Art.49), mediante el cual se evidencia que la ciudadana: L.S.P.D., parte actora en el presente juicio, debía presentarse en fecha 05/08/2013 para el otorgamiento definitivo del documento de venta e hipoteca de 1er grado, así como los documentos consignados en esa oficina de Registro para la realización de dicho trámite, en cuanto a esta comunicación de conformidad con lo establecido en el articulo 433 de Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativa de que la parte actora gestionó por ante la Oficina de Registro competente, lo concerniente para la realización de la protocolización de la venta del inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas 4.45 ubicado en el Cuarto Piso, del Edificio N° 4, (CEREPIO), de la “Residencias Bosques del Neveri”, el cual forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial “Bosques de Neveri”, ubicado en la Avenida Costanera, Sector F.P., de la ciudad de Barcelona, en Jurisdicción de la Parroquia El Carmen, Municipio B.d.E.A.. Y así se declara.-

En cuanto a las otras pruebas de informes solicitadas las mismas son desechadas por este Tribunal en virtud de que nunca se obtuvo respuesta de las mismas. Y así se declara.-

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó que suscribió contrato de Opción de Compra Venta con la hoy demandada, ciudadana: MADELEINIS DEL C.G.G., por un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un (1) apartamento distinguido con las siglas 4.45 ubicado en el Cuarto Piso, del Edificio N° 4, (CEREPIO), de la “Residencias Bosques del Neveri”, el cual forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial “Bosques de Neveri”, ubicado en la Avenida Costanera, Sector F.P., de la ciudad de Barcelona, en Jurisdicción de la Parroquia El Carmen, Municipio B.d.E.A., que el precio del inmueble quedó establecido en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,oo), recibiendo en calidad de abono al precio de venta del mismo conforme a la Cláusula Segunda del contrato la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), mediante el cheque N° 30618501, acordando cancelar el resto del dinero convenido la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), al momento de la protocolización de la escritura definitiva de venta, que el Actor se encontraba tramitando un crédito hipotecario ante la Institución Bancaria Banesco y por ante Petróleos de Venezuela, S. A., por ser empleado de PETROCEDEÑO, que ambos créditos fueron aprobados y solo esperaba por la protocolización de la venta ante la oficina de Registro, que la vendedora no asistió a realizar el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro, por cuanto la misma rescindiría el contrato.

Al momento de la contestación, la demandada opuso una reconvención por Resolución de Contrato, solicitando:

Que se declare la Resolución por Incumplimiento del documento de opción de comprar-venta, motivo del presente juicio, en virtud del incumplimiento desde su nacimiento por cuanto la primera obligación fue incumplida de manera flagrante al no entregar el instrumento que correspondía al pago de las arras acordado, puesto que dicha cantidad nunca fue pagada efectivamente.

En este sentido, vale la pena analizar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.-

De la norma en comento se arguye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le toca la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba de probar sus alegatos correspondientes, de lo contrario sólo se limitará el actor a demostrar su afirmación.-

Dicho esto, en el caso de marras se evidencia que la parte demandada-reconviniente basó la reconvención propuesta en la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por cuanto según sus dichos, el actor reconvenido no cumplió con la cancelación del monto establecido como aras en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra-venta, ahora bien de las actas y las pruebas aportadas no se evidencia en ninguna forma ni manera que el reconviniente haya probado su dicho tal como lo exige la norma antes transcrita, por lo que esta Sentenciadora en atención a ello declara Sin Lugar la Reconvención planteada.- Y así se decide.

Decidido lo anterior y siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción compra-venta suscrito por las partes, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente:

Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.-

Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente:

Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetas a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.-

En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que las mismas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente:

"En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".-

Artículo 1.168, ejusdem:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“

Ahora bien, estas normas se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.-

En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, esta Sentenciadora traer a colación el criterio sostenido por el Dr. E.C.B., en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria:

1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…)

2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…)

3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…)

4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…)

Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, cláusula SEGUNDA y TERCERA lo siguiente:

…SEGUNDA: Precio de venta y arras: El precio de venta por el cual LA OFERENTE ofrece vender el inmueble a LA OPTANTE es la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 950.000,00), precio que se mantendrá fijo por el tiempo de vigencia de este contrato. A todo evento, para garantizar el fiel cumplimiento de la obligación de comprar, que por esta escritura asume, LA OPTANTE le ha entregado a LA OFERENTE, en calidad de arras la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS

(Bs. 150.000,00), pagados mediante Cheque personal N° 30618501 del Banco Banesco Banco Universal, S. A., restando LA OPTANTE un saldo por pagar a LA OFERENTE de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 800.000,00), para el pago de la totalidad del precio señalado como precio de venta que serán cancelados en el momento de la Protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro correspondiente. TERCERA: Plazo de adquisición del inmueble. El plazo para formalizar la venta definitiva por el cual se otorga el presente compromiso bilateral de opción a compra es de Noventa (90) días continuos, contado dicho plazo a partir de la fecha de la autenticación, por ante la Notaria Publica respectiva, de este documento, prorrogable automáticamente por un lapso único de treinta (30) días continuos, el cual se dejara transcurrir íntegramente a los fines de permitir a LA OPTANTE cumplir con el presente compromiso bilateral de opción a compra por medios diferentes a un contrato de crédito con entidad bancaria, en caso que este crédito le fuere negado. Igualmente si ha transcurrido el lapso, inclusive la prorroga de los 30 días, sin ningún tipo de notificación por parte de LA OPTANTE a LA OFERENTE, y sin necesidad de resolución judicial, LA OFERENTE entenderá resuelto de pleno derecho el presente contrato de manera unilateral. …

Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales anteriormente transcritas, en concordancia con el contenido de la cláusula Cuarta, que establece la cláusula penal por incumplimiento del contrato, se evidencia que las partes establecieron un término que definiera día, mes y año para que tuviera lugar la vigencia del contrato de opción de compra-venta, al establecer que la venta se protocolizaría por ante la Oficina correspondiente, cuyo pago se efectuaría en atención al contenido de la cláusula tercera, en un lapso de ciento veinte (120) días continuos, siguientes a la protocolización de dicho documento 18/06/2013, es decir, habiendo cancelado la parte actora al momento de la autenticación de dicho documento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.150.000,00), y el resto la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 800.000,00), monto seria tramitado mediante Crédito Hipotecario, a través del Banco Banesco y préstamo hipotecario de PDVSA, por cuanto la parte actora trabaja en Petrocedeño, S. A., razón por la cual observa quien aquí decide, del análisis de las pruebas aportadas y valoradas por este Juzgado, que la parte actora cumplió y probó su obligación de gestionar los créditos solicitados para la total cancelación del precio establecido, y los mismos tal y como lo demostró fueron aprobados antes del término de expiración del contrato, por cuanto del oficio emanado del Registro Publico del Municipio S.B.d.E.A., el cual corre inserto al folio 101, los vendedores debían presentarse por ante esa Oficina de Registro en fecha 05/08/2013, para el otorgamiento y protocolización del contrato de opción de compra venta, lo que demuestra que tanto la aprobación de los créditos como la protocolización del contrato estuvieron enmarcados dentro del lapso de vigencia del contrato por cuanto el mismo, vencía en fecha 16/10/2013, lo que demuestra que la actora realizó todas las diligencias pertinentes a los fines de obtener los medios y fondos necesarios para concretar la venta sobre el inmueble objeto del presente litigio.- Y así se declara.-

En este orden de ideas, y a mayor abundamiento es necesario resaltar que la parte demandada basó su defensa en el hecho de que el actor no cumplió con su obligación de obtener el Crédito Hipotecario a través de la Institución Financiera Banesco y el Préstamo a través de PDVSA, en el lapso establecido en el contrato de Opción de Compra Venta, Ahora bien, no demostraron ni desvirtuaron los demandados con las pruebas aportadas, previamente valoradas en la fase probatoria, que en fecha 16/10/2013, fecha esta en la que vencía el Contrato de Opción de Compra Venta, los comparadores no tenia aprobados los créditos hipotecarios para el pago de la totalidad del precio ni que los acreedores hipotecarios carecieran de los recursos necesarios para la satisfacción del crédito, concluyendo este Juzgado que la parte demandada no logró demostrar sus alegatos, debe por ende ser declarada Con Lugar la presente demanda, y como consecuencia, Sin Lugar la apelación formulada por la Abogada O.C.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 204.733, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11/11/2014.- Y así se declara.-

DECISIÓN.-

En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:

SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la Abogada O.C.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 204.733, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11/11/2014.-

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado A-quo.-

Se ordena a la parte demandada ciudadana: MADELEINIS DEL C.G.G., antes identificada, protocolizar el documento de compra venta sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con las siglas 4.45 ubicado en el Cuarto Piso, del Edificio N° 4, (CEREPIO), de la “Residencias Bosques del Neverí”, el cual forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial “Bosques de Neverí”, ubicado en la Avenida Costanera, Sector F.P., de la ciudad de Barcelona, en Jurisdicción de la Parroquia El Carmen, Municipio B.d.E.A.; identificado con el numero de Catastro 03 18 01 u01 007 015 137 004 004 005, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento 4.46; SUR; Con núcleo de ascensor; ESTE; Con pasillo de circulación y OESTE: Con fachada principal del edificio. El Apartamento tiene una superficie aproximada de SETENTA Y UN METROS CON DIECISIETE DECIMETORS CUADRADOS (71,17 m2). Correspondiéndole igualmente el uso exclusivo: a un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 143, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con puesto N° 142; SUR: Con maletero 410 y 411 y, OESTE: Con vialidad de conjunto; y b) Un (1) maletero signado con el N° 410, ubicado en la planta baja del Edificio 4; con una superficie aproximada de TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (3;44 m2); alinderado así: NORTE: Con maletero N° 409; SUR: Con maletero N° 411; ESTE: Con maletero N° 444; y OESTE: con puesto de estacionamiento N° 143, correspondiéndole un porcentaje de 0.50602% en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios de la primera etapa y de 0,5681% en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios de la totalidad del Sector Residencial Bosques del Neverí, el cual es propiedad de la ciudadana: MADELEINIS DEL C.G.G., según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio B.d.E.A., en fecha 27/05/2006, bajo el N° 38, Folios 359 al 373, Tomo 43, Protocolo Primero.-

Para lo cual en caso de negativa de la demandada, de dar cumplimiento voluntario a lo ordenado, el actor tendrá como título de propiedad la presente sentencia, una vez cancele a la parte demandada el monto adeudado, debiendo registrar la misma a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Manténganse la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado a-quo en fecha 08/11/2013, hasta tanto se verifique el cumplimiento efectivo de la presente decisión.-

Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, Notifíquese y Publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los cinco (05), días del mes de Agosto del año 2016.- Años 206° de la Federación y 157º de la Independencia.-

La Juez.,

Dra. M.M. y R.S..

La Secretaria.

Abg. Marieugelus G.C.

En esta misma fecha 05/08/2016 siendo las 04:00 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste.,

La Secretaria.

Abg. Marieugelus G.C.

Fys,.