Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Junio de 2007

Fecha de Resolución 6 de Junio de 2007
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteManuel Puerta
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nro. 070685

PARTE ACTORA: M.F.D.M., mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad portuguesa, con Cédula de Identidad Nº E-184.147.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.F.V., A.R.J. y L.P.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 14.401, 31.696 y 37.070; respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: J.P.D.B., M.M.D.P., M.D.P.P.D.R., I.C.P.M., ALCIDO P.F., M.D.G.P. y E.J.R.S., mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, con Cédulas de Identidad Nros. 218.138, 939.172, 6.555.258, 10.809.992, 14.742.128 y 10.749.431, respectivamente. Así mismo, el ciudadano J.D.F.A., mayor de edad, de nacionalidad portuguesa, con Cédula de Identidad Nº E-81.280.709.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: F.M.B., OLGA GLENNY SALAS, ELISETT IBARRA, F.O.R., M.R.B. y NINOSCA SOLORZANO RUIZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.143, 47.175, 89.487, 18.676, 47.219 y 49.510, respectivamente.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

(Fondo Civil)

PARTE NARRATIVA

Cumplidas las formalidades de distribución, corresponde conocer a esta Alzada del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, el abogado L.P.C., contra la decisión de fecha 08 de agosto de 2006, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio.

Mediante auto de fecha 26 de abril del 2007, el a quo oyó la apelación en ambos efectos, y acordó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor correspondiente.

En fecha 27 de mayo del 2007, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron ante esta Alzada escrito contentivo de alegatos.

Asímismo, el apoderado judicial de la parte actora consignó alegatos en fecha 05 de mayo del 2007.

ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por el abogado M.F.V., actuando como apoderado judicial del ciudadano M.F.d.M., en fecha veintiuno (21) de julio de 2004, correspondiéndole el conocimiento de la causa, por efectos de la distribución, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

Expresó la representación judicial de la parte actora en su demanda, que su representado es el legítimo arrendatario de un inmueble constituido por una casa y el Terreno sobre la cual está edificada, situada en el lugar antes denominado Tierra de Jugo, en la Avenida El Cementerio, Esquina S.E., Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L., Distrito Capital, originado por un contrato verbal a tiempo indeterminado, celebrado hace más de cincuenta (50) años, entre el ciudadano M.F.d.M. y los ciudadanos P.B. de Paúl y F.J.P.B..

Que los arrendadores y propietarios del inmueble fallecieron, pero que la relación arrendaticia había continuado de manera ininterrumpida, transfiriéndose a las codemandadas la condición de arrendadoras, por ser causantes de los propietarios, que tales ciudadanas eran: J.P.d.B. y M.M. de Paúl.

Que en la actualidad el arrendatario se hallaba en estado de solvencia, respecto del pago de las pensiones de arrendamiento, las cuales por acuerdo entre las partes, se habían efectuado mediante depósitos bancarios a nombre de las codemandadas.

Que en fecha 25 de noviembre de 2003, las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paúl, actuando esta última en representación de sus hijas M.d.P.P.d.R. e I.C.P.d.M., enajenaron el inmueble arrendado a los ciudadanos: E.J.R.S., Alcino P.F. y M.d.G.P., por un precio de contado, pactado en la cantidad de Doscientos Diez Millones sin Céntimos Bolívares (Bs. 210.000.000,00).

Que tal enajenación se efectuó sin habérsele ofertado el inmueble a su representado, vulnerando su derecho a que se le ofreciera en venta el inmueble que ocupaba en su condición de arrendatario, conforme al artículo 42 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

Adujo que se había enterado de la referida venta cuando el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se constituyó en el inmueble para efectuar la entrega material del bien vendido, a los compradores, ordenada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Que su derecho se hallaba expresado en el contenido de los artículos 42, 43, 44 y 48, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las razones de hecho y de derecho expresadas, demandaba por retracto legal arrendaticio a las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paul, en su carácter de propietarias arrendadoras del inmueble de autos y a los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S., en su carácter de adquirentes del inmueble afectado de retracto legal, para que convinieran o en su defecto, fueran condenados por el Tribunal, a permitir a su representado, M.A.d.M., subrogarse en lugar de los adquirientes del inmueble, obteniendo bajo las mismas condiciones, el inmueble que le fuera transferido por las ciudadanas J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.d.P.P.d.R., I.C.P.M.. Junto al libelo de demanda anexó recaudos.

En fecha quince (15) de septiembre de 2004, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda ordenando el emplazamiento de los codemandados, para que comparecieran por ante ese Juzgado, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

A través de escrito presentado en fecha veinte (20) de septiembre de 2004, el actor solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.

En la reforma de la demanda efectuada en fecha 09 de noviembre del 2004, por el apoderado judicial del actor, M.F.V., éste expuso, como antecedentes del caso, que su representado, M.F.d.M., era legítimo arrendatario de un inmueble que originalmente se encontraba integrado por una casa y el terreno donde ésta se hallaba construida, formada de una única planta, en el lugar antes denominado Tierra de Jugo, en la Avenida de El Cementerio, Esquina S.E., Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L. del hoy Distrito Capital, con una superficie, todo el terreno de quinientos treinta y nueve (539 mts 2).

Que la relación arrendaticia sobre dicho inmueble tiene más de cincuenta (50) años, de vigencia, en base a un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado celebrado por su representado con los ciudadanos P.B. de Paul y F.J.P.B., quienes habían fallecido; y que el objeto del contrato había sido el inmueble antes descrito.

Que la relación arrendaticia había continuado de manera ininterrumpida con las legítimas causantes de los mencionados ciudadanos fallecidos, las codemandadas J.P.d.B. y M.M. de Paúl, quienes recibían los canones de arrendamiento, por haberse subrogado como arrendadoras del inmueble. Que las mismas, no le habían notificado al arrendatario, hoy actor en el presente juicio, de cesión o traspaso de los derechos y acciones del contrato de arrendamiento.

Que el actor se encuentra solvente con el pago de los canones de arrendamiento del mismo, pues ha venido depositando en las cuentas corrientes de las prenombradas ciudadanas, distinguidas con los números 4484689 y 4482522, respectivamente, situación que se había mantenido inalterable hasta la fecha.

Que en fecha 25 de noviembre del 2003, las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paul, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos E.J.R.S., Alcino P.F. y M.d.G.P., el inmueble arrendado a su representado, sin habérselo ofrecido primero al arrendatario. Que tal venta fue por el precio irrisorio de Doscientos Diez Millones de Bolívares Exactos (Bs. 210.000.000,00), tal y como constaba de documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de noviembre del 2003, bajo el Nº 87, Tomo 2, del Protocolo Primero.

Que posteriormente a la venta realizada, mediante documento protocolizado ante la Oficina Pública de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de febrero, bajo el Nº 50, Tomo 24, del Protocolo Primero, se dejó constancia de que la ciudadana E.J.R.S., aportó un cincuenta por ciento (50%) en la compra efectuada, equivalente a Ciento Cinco Millones de Bolívares (Bs.105.000.000,00). Que en ese mismo documento la mencionada ciudadana vendió todos sus derechos a otra persona identificada como J.d.F.A..

Que esta venta realizada sin notificar al actor, quebrantaba el derecho de preferencia ofertiva que tenía como arrendatario del inmueble vendido, teniendo conocimiento de tal venta el 12 de julio del 2004, cuando el Juzgado Segundo de Municipio, se constituyó en el inmueble para efectuar la entrega material del bien vendido. Que los vendedores incumplieron con el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecía la obligación de notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, de la venta efectuada sobre el inmueble arrendado, y que los compradores también incumplieron el artículo 47, ejusdem.

Expresó en el petitorio de la demanda que demandaba por retracto legal arrendaticio a las ciudadanas: J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.d.P.P.d.R. e I.C.P.M., en su carácter de vendedores del inmueble arrendado, y a los ciudadanos E.J.R.C., Alcido P.F., M.G.d.P. y J.d.F.A., los tres primeros en su carácter de adquirentes del inmueble mencionado y el último, por haber adquirido los derechos de la ciudadana E.J.R.S..

Adujo que fundamentaba la demanda de retracto legal arrendaticio en los artículos 42, 43, 44, y 48, Literal “a” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con el numeral 3º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585, ejusdem.

Finalmente manifestó que la reforma de la demanda se admitiera y se tramitara conforme a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con las disposiciones que regulan el procedimiento breve, previsto en el Libro IV, Título XII, del Código de Procedimiento Civil. Y Estimó el valor de la demanda en la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Millones exactos (Bs. 400.000.000,00).

En fecha 23 de noviembre del 2004, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda, y ordenó el emplazamiento de los demandados, para que comparecieran por ante ese Juzgado, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación que se practicara, a cualquiera de las horas fijadas en la tablilla del Tribunal, a los fines de que dieran contestación a la demanda primitiva y su reforma.

En fecha 05 de mayo del 2005, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles, vista la exposición del Alguacil del a quo.

En fecha 16 de mayo del 2005, el Tribunal de la causa acordó de conformidad con lo solicitado, y ordenó la citación por carteles de los demandados.

En fecha 26 de mayo del 2005, mediante diligencia consignada por Elisett Ibarra, abogada en ejercicio, consignó los poderes marcados con las letras “A” y “B”, que la acreditaba como apoderada judicial de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paul, M.d.P.P.d.R. e I.C.P.M. y los ciudadanos, Alcido P.F., M.G.d.P., E.J.R. y J.d.F.A..

En fecha 31 de mayo del 2005, (folios 256 al 258), los abogados F.M.B. y Elisett Ibarra, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada, procedieron a dar contestación a la demanda y su reforma, y a reconvenir a la parte actora, oponiendo las siguientes defensas: 1) la falta de cualidad e interés del ciudadano J.d.F.A., para sostener el procedimiento como demandado por cuanto el mismo no suscribió en forma alguna el documento de registro de la venta del inmueble objeto de la demanda, por lo que no tiene cualidad e interés como demandado para sostener el juicio y así solicitaban fuera declarado.

2) La falta de cualidad e interés del ciudadano F.d.M. para intentar la acción como demandante, por cuanto la acción de retracto legal arrendaticio, le correspondía al arrendatario que hubiese venido ocupando el inmueble arrendado, que se hubiere vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, siempre que el inmueble formara parte de un local comercial, vivienda, oficina, cuya divisibilidad fuera fácil y posible. Que el inmueble objeto de la venta tenía una superficie total de Quinientos Treinta y Nueve metros cuadrados (539 Mts 2), y el área que había venido ocupando el demandante, por medio de los ciudadanos A.d.A.F. y J.C.d.A., donde funcionaba la floristería S.E., era de aproximadamente Treinta y Ocho Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (38,40 mts 2). Que así mismo, el ciudadano R.S., ocupa un área de Ciento Once Metros Cuadrados con Ochenta y Tres Decímetros Cuadrados (111,83 mts 2).

Que el inmueble vendido se hallaba conformado, además de la pequeña porción que ocupaba la floristería S.E.d. la cual era propietario el ciudadano M.F.d.M. y que cediera en arrendamiento desde hace más de veinte años a los ciudadanos A.d.A.F. y J.C.d.A., además por la vivienda que habían venido ocupando, por más de 25 años, los ciudadanos M.A.C.O. y C.T.S., quienes alegaban ser subarrendatarios según contrato que les hiciera el ciudadano R.S., quien era hermano de la ciudadana C.T.S.. Que También había un local que ocupaba un área de mayor extensión de aproximadamente Trescientos Sesenta Metros Cuadrados (360 mts 2), denominado Restaurant “El Semental”, fondo de comercio que había venido ocupando dicha área desde hacía más de 25 años.

Que el inmueble había sido vendido como un todo global, de manera integral e indivisible, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de esta forma a ninguno de los arrendatarios que venían ocupando porciones del inmueble vendido, les nacía el derecho de retracto, ni el derecho de preferencia ofertiva, establecidos en la mencionada Ley. Que por lo tanto, el actor carecía de cualidad e interés para interponer la acción de retracto legal arrendaticio.

Expresaron, como contestación de la demanda y su reforma, que tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamentaba la misma, no eran ciertos por cuanto no se hallaban amparados por las leyes vigentes que regían la materia, ya que el actor no era el único arrendatario del inmueble objeto de la controversia, debido a que, además de la pequeña porción que ocupaba el fondo comercio identificada como la Floristería S.E., de la cual era propietario el actor y que cediera en subarrendamiento a los ciudadanos A.d.A.F. y J.C.d.A., desde hacía más de treinta años; también los ciudadanos M.A.C.O. y C.T.S., alegaban ser subarrendatarios del inmueble, por contrato que les hiciera el señor R.S., quien era hermano de esta última. Que además el inmueble se hallaba ocupado en un área de mayor extensión por el local comercial denominado Restaurant “El Semental”, que tal fondo de comercio ocupa dicha área por más de Treinta años.

Que el inmueble vendido tenía una superficie total de Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados (539 Mts.2), y que el área ocupada por el demandante, a través de los ciudadanos A.d.A.F. y J.C.d.A., era de Treinta y Ocho Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (38,40 Mts.2).

Que el inmueble estaba conformado como un todo indivisible, y se había vendido como una globalidad, no teniendo el demandante, la cualidad e interés, ni tampoco ninguno de los arrendatarios, para interponer la acción, tampoco las vendedoras tenían la obligación establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de cumplir la notificación de venta, ni tampoco los adquirentes del inmueble. Y que por estas razones la acción por Retracto Legal Arrendaticio, debía ser declarada sin lugar.

Como Reconvención de la demanda, a nombre de sus representados expresaron que procedían a reconvenir por desalojo, con fundamento en el literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 35, ejusdem, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los nuevos adquirentes tenían la obligación de dejarles a los arrendatarios en el uso goce y disfrute de la cosa arrendada, durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos, en que no se haya determinado su duración, por el hecho de que el arrendamiento subsistiría, aunque se enajenare el inmueble arrendado, por cuanto el arrendatario tenía el goce de la cosa arrendada antes de la realización de la venta.

Que ésto conllevaba a la consecuencia jurídica de que el arrendatario M.F.M., debió pagar el canon de arrendamiento a los nuevos adquirentes, quienes se subrogaron en el contrato de arrendamiento, sustituyendo a los vendedores en su condición de arrendadores.

Que los pagos realizados por el actor, por concepto de canones de arrendamiento, a las vendedoras, antiguas propietarias del inmueble de marras, no tenían ninguna eficacia jurídica y no podían estar dirigidas a solventar las mensualidades por tal concepto. Que desde el mes de diciembre del 2003, y ni siquiera desde que el arrendatario se consideró notificado de la operación de compraventa, los nuevos adquirentes han recibido pago alguno por el arrendamiento del inmueble, de manos del actor, quien en consecuencia había incumplido con dicha obligación; la cual para el momento de la protocolización del documento de venta, alcanzaba la suma de ochenta mil bolívares mensuales (Bs.80.000,00), y que el actor se encontraba insolvente en el pago de dos (2) mensualidades o pensiones de arrendamiento del área que ocupa la Floristería “S.E.”.

Que por estas razones procedían a proponer reconvención o mutua petición al actor, para que desalojara el inmueble arrendado y que de conformidad con el artículo 39 de la Ley especial, el a quo decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el depósito de la misma en la persona de sus representados, conforme al documento de propiedad ya identificada.

Que a tenor de lo señalado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimaban la reconvención en diez millones de Bolívares (Bs.10.000,00). Finalmente solicitaron que el a quo se pronunciara sobre la reconvención, admitiéndola o negándola y en caso de admitirla, que el actor se entendiera a derecho para contestarla al segundo día siguiente a la admisión de la misma.

En escrito presentado en la misma fecha 31 de mayo del 2005, los apoderados de los demandados, actuando a nombre de la ciudadana Margarida de J.A.d.S., expresaron que no obstante que su representada no apareciera como demandada, ni en el libelo ni en su reforma, su cualidad e interés para intervenir en el juicio, era como tercerista, conforme al cardinal 3º, del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 379, ejusdem. Debiendo admitirse su intervención por ser propietaria del inmueble objeto de la controversia, según documento que constaba en las actas del expediente. Que por tanto, el interés que tenía su representada en el juicio, era la de sostener las razones de la parte demandada y pretender ayudarla en el proceso, motivo por el cual ratificaba, no solamente los argumentos tanto de hecho como de derecho que se habían expuesto en la contestación de la demanda, sino también en la oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretadas por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 14 de enero del 2005.

Mediante diligencia de fecha 31 de mayo del 2005, compareció el abogado M.F.V., actuando en su carácter de apoderado del actor, quien expuso que consignaba página desglosada del diario El Universal de fecha viernes 27 de mayo del 2005, y del diario El Nacional, de fecha martes 31 de mayo del 2005, en las cuales aparecían insertas las publicaciones del cartel librado en el juicio. Solicitaron además, que el Juez a quo dispusiera que la secretaria del Tribunal fijara un cartel de citación en la dirección de cada uno de los codemandados, para que una vez que constara en el expediente tal circunstancia, comenzara a contarse el lapso de comparecencia.

Con fecha 02 de junio del 2005, el a quo dictó auto mediante el cual admitió la reconvención de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijando en consecuencia el Segundo día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar el acto de contestación a la reconvención. En la misma fecha, el Tribunal de la causa ordenó el desglose del escrito de oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, que corría inserto en el expediente principal, el cual debería insertarse en el cuaderno de medidas.

En fecha 07 de junio del 2005, el apoderado actor M.F.V., mediante diligencia consignó escrito constante de 13 folios útiles, dando contestación a la reconvención, expresando que oponía cuestiones previas a la reconvención de la parte demandada. Que en primer lugar oponía la incompetencia del Tribunal para conocer del desalojo en razón de la cuantía, por cuanto el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, establecía que la misma se determinaba en base a la demanda y el artículo 36, ejusdem, señalaba que en las demandas sobre la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, el valor se fijaba acumulando las pensiones sobre las cuales se litigaba y sus accesorios y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinaría acumulando las pensiones o cánones de un (1) año.

Que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado a su representado, era de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00) mensuales y desde la fecha que se le imputaba la presunta insolvencia a su representado, hasta que se hiciera la reconvención, habían transcurrido dos (2) años y cinco (5) meses de cánones de arrendamiento, lo cual arrojaba un total de pensiones acumuladas de Dos Millones Trescientos Veinte Mil (Bs.2.320.000,00), suma que era inferior al monto establecido como cuantía para el Tribunal de Primera Instancia.

Que también por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, celebrado con las ciudadanas M.M. de Paul y J.P.d.B., las pensiones acumuladas de un año a razón de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00) mensuales, sumaban la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 960.000,00), cantidad que también resultaba inferior al monto de la cuantía que debía conocer el a quo, como Primera Instancia.

Que por tales razones solicitaba al Tribunal de la causa que se declarara incompetente para conocer de la reconvención por desalojo, en razón de la cuantía y que se pronunciara sobre la procedencia esa cuestión previa, en la misma fecha o al día siguiente, tal y como lo establecía el segundo aparte del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Opuso también, el defecto de forma de la demanda, por no cumplir el escrito de reconvención con los requisitos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º, por cuanto en el capítulo contentivo de la reconvención, no se identificaba el inmueble que sería objeto del desalojo, ni su dirección, situación y linderos, como lo establecía el artículo 340, ordinal 4º.

Que tampoco en el texto de la reconvención se indicaba el monto de las obligaciones adeudadas, según los demandados, por su mandante, por concepto de cánones de arrendamiento, que la no mención de éstos impedía conocer el objeto de la pretensión de desalojo. Que por tales razones pedía al a quo que la cuestión previa alegada, se decidiera con la sentencia definitiva, tal como lo establecía el artículo 35 de la Ley especial.

Manifestó como primera defensa de fondo la falta de cualidad de la ciudadana Margarida de J.A.d.S., para intentar la reconvención, puesto que la misma no había sido demandada en el juicio de retracto legal arrendaticio.

Expresó como segunda defensa de fondo la falta de cualidad de los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G.P. y Margarida de J.A.d.S., para reconvenir por desalojo porque los mismos nunca tuvieron la cualidad de arrendadores del inmueble que pretenden desalojar.

Que la relación arrendaticia entre el actor y las codemandadas no habían sufrido modificación alguna, ya que en la operación de compraventa realizada entre las arrendadoras y los compradores, nunca se habían cedido ni transmitido los derechos del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia; que las arrendadoras habían seguido recibiendo los pagos en sus cuentas del Banco de Venezuela.

Que valía destacar que la demanda ejercida en el presente juicio, por el actor, se fundamentaba en que las arrendadoras nunca ofrecieron en venta el inmueble, en primer lugar a su representado, quien tenía más de cincuenta años como inquilino del mismo, incumpliendo los artículos de la Ley especial de arrendamientos. Que el inquilino no había sido notificado, ni por los vendedores ni por los comparadores de la cesión o traspaso de los derechos del contrato de arrendamiento.

Que el arrendatario se encontraba solvente en lo que se refería al pago oportuno de los cánones de arrendamiento, y los nuevos adquirentes pretendían desalojarlo del inmueble.

Que los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G. y J.d.F.A., habían ejercido una Acción de A.C. por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, con la intención de desalojar a su poderdante y fue infructuosa la misma.

En la contestación al fondo de la reconvención, negó rotundamente que su representado estuviera incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 35 de la Ley especial, por lo que no se justifica la reconvención efectuada, por cuanto la cualidad de propietarios del inmueble estaba siendo impugnada y cuestionada en el juicio principal.

Que ratificaba que su mandante no había subarrendado de ninguna manera el inmueble que le fuere dado en arrendamiento, que lo único que había realizado su mandante era el arrendamiento del fondo de comercio de su propiedad que funcionaba en dicho inmueble.

Que negaba que su mandante no hubiere pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre del 2003, hasta la presente fecha, pues los mismos se habían depositado oportuna y mensualmente a los arrendadores, en la cuenta de ahorros que mantenían en el Banco de Venezuela, y a partir del mes de marzo del presente año, se le habían ido consignando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Que se oponía a la solicitud planteada en la reconvención de que se procediera a desalojar a su representado del inmueble, con fundamento en el artículo 39 de la Ley especial, pues dicha norma solo se aplicaba en los casos de arrendamiento a tiempo determinado, cuando una vez vencida la prorroga legal, el arrendador podía exigir la entrega del inmueble y solicitar el secuestro. Que el contrato verbal a tiempo indeterminado, no había sido objeto de ninguna prórroga legal y que por tanto mal podrían exigir la entrega del inmueble, porque por una parte demandan el desalojo por falta de pago y por la otra pedían el secuestro, de manera atípica, por vencimiento de una prórroga legal.

Finalmente adujo que impugnaba la cuantía de la reconvención porque no se correspondía con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Consta al folio 278 al 282 del expediente, decisión del a quo, de fecha 14 de junio del 2005, donde repone la causa al estado de emitir pronunciamiento respecto de la reconvención propuesta por la parte demandada.

Al folio 284 al 290 del expediente cursa decisión de fecha 14 de junio del 2005, en la que el Tribunal de la causa declara inadmisible la reconvención por desalojo.

En fecha 14 de junio del 2005, (folio 91), mediante diligencia el abogado F.M.B., actuando como apoderado judicial de los codemandados reconvinientes, y de la tercerista, consignó escrito de promoción de pruebas y anexos al mismo, signados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, constante de cincuenta (50) folios útiles.

Al folio 292 del expediente cursa escrito de promoción de pruebas, donde los abogados F.M.B. y Elisett Ibarra, apoderados de los codemandados, produjeron y promovieron las siguientes pruebas: Inspección judicial extra litem, afirmaron que en esta prueba se deja constancia de la cantidad de metros de frente y de fondo que tiene el inmueble objeto de la controversia; de la totalidad de la superficie que conforma dicho inmueble; de que en dicho inmueble funciona un fondo de comercio denominado Restaurant “El Semental”; de que en el inmueble funciona otro fondo de comercio denominado Floristería S.E., de las personas que lo regentan y de la superficie que ocupa; de que en ese inmueble existen bienhechurías que conforman una vivienda, precisando el área o superficie del mismo y se identificaron los ocupantes y el carácter o condición con la que ocupan las mismas. Expresaron que con esta inspección se demuestra que el inmueble propiedad de los adquirentes se encuentra dividido en tres (3) porciones, y que a su vez, a los efectos de la enajenación, las mismas configuraban una globalidad y no puede materializarse el retracto legal arrendaticio. Que también se demostraba que el inmueble estaba siendo ocupado por varios arrendatarios, por lo cual no tenía vigencia el mencionado retracto legal.

Adujeron que producían marcada “B”, copia fotostática del escrito de oposición a la entrega material presentado ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por el ciudadano R.S., lo que demostraba que el inmueble vendido era ocupado por varios arrendatarios, lo que indicaba que no debía estimarse la existencia como tal el derecho de retracto legal arrendaticio accionado por la parte actora.

Que producían marcada “C”, la demanda por cumplimiento de contrato que tenía incoada el ciudadano R.S. en contra de la ciudadana M.M. de Paul, ente el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, así como copia fotostática del auto de admisión de la demanda, lo que ratificaba que el inmueble vendido era ocupado por varios arrendatarios.

Que producían marcado “D”, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de julio de 1984, por la firma personal M.F.M. y Co. Con los ciudadanos J.C.d.A. y A.d.A.F., sobre el negocio denominado Floristería S.E., el cual se hallaba ocupando parte del inmueble vendido.

Que producían marcado “E”, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 4 de diciembre de 1992, entre la ciudadana M.M. de Paul y el ciudadano R.S..

Solicitaron que a tenor del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para que informara si en el mismo cursa la causa identificada con el Nº S-4062, relativa al procedimiento de solicitud de entrega material del bien vendido, que intentaron los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S..

Manifestaron que a tenor de lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitaban se oficiara al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para que informara si en dicho Tribunal, cursaba la causa identificada con el Nº 2005-0974, relativa al procedimiento de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano R.S. contra M.M. de Paul.

Finalmente solicitaron que las pruebas fueran admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas conforma a todo su valor probatorio.

Al folio 345 del expediente, cursa diligencia mediante la cual el apoderado de los codemandados, F.M.B., expresa que de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, había propuesto formal recusación contra el ciudadano Juez Alexis Torrealba, con fundamento en el cardinal 15 del artículo 82, ejusdem, por cuanto estando en el lapso probatorio, tanto en la causa principal como en la reconvención planteada, el Juez a quo había emitido nuevo pronunciamiento acerca de la reconvención, que había sido admitida y la declaró inadmisible, lo cual significaba que el juzgador a quo había emitido opinión sobre la reconvención pendiente, antes de que se procediera a sentenciar, y que el auto que de admisión de la reconvención, no podía revocarse por el mismo Juez, ya que el mismo no era de mera sustanciación, correspondiendo más bien que emitiera pronunciamiento acerca de las cuestiones previas propuestas.

Consta al folio 347 de las actas procesales, informe de recusación realizada por el ciudadano Juez Alexis Torrealba, donde expuso que no era verdad que el mismo hubiese emitido opinión sobre la reconvención pendiente, por cuanto la sentencia del Tribunal reponiendo la causa al estado de pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la misma y la posterior decisión que declaró la inadmisibilidad de ésta, no comportaba avance de opinión sobre su mérito, por cuanto la inadmisión era un pronunciamiento que precisamente inhibía de conocerlo. Razón por la que negaba y contradecía los hechos alegados por la parte demandada y solicitaba al tribunal Superior que conociera de la recusación, que la declarara sin lugar.

En fecha 21 de junio del 2005, (folio 349), por medio de auto, el a quo remitió el expediente al Juzgado distribuidor de Primera Instancia, a los fines de su distribución y las copias certificadas al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente para que conociera de la recusación planteada.

De fecha 27 de junio del 2005, cursa al folio 352 y 353, auto del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada al expediente y se avocándose el Juez al conocimiento de la causa.

En fecha 28 de junio del 2005, (folio 354) compareció la abogada Elisett Ibarra en su carácter de apoderada judicial de los codemandados reconvinientes y solicitó copias certificadas.

En fecha 28 de junio del 2005, (folio 355) mediante auto, el Juzgado Octavo de Primera Instancia, acordó las mismas.

En fecha 29 de junio del 2005, (folio 356) el apoderado actor, M.F.V., se dio por notificado del auto de fecha 27 de junio del 2005.

En fecha 04 de julio del 2005, (folio 359), la abogada Elisett Ibarra, consignó diligencia donde expuso que contra los autos de fecha 14 de junio del 2005, se interpuso Acción de A.C., de la cual conocía el Juzgado Superior Quinto, y que de la recusación conocía el Juzgado Superior Sexto, además solicitó que se oficiara al Juzgado Tercero de Primera Instancia (recusado), para que dejara constancia de los días transcurridos desde el 31/05/05 al 21/06/06, por último solicitó copias certificadas.

En fecha 07 de julio del 2005, el apoderado actor, consignó diligencia mediante la cual expuso que estando dentro de la oportunidad judicial para promover y evacuar pruebas, consignaba en 19 folios útiles, escrito de promoción de pruebas de la parte actora con sus correspondientes anexos.

En dicho escrito manifestó que reproducía el valor probatorio de los instrumentos que se habían anexado al libelo de demanda, los cuales se hallaban marcados con las letras “A”, “B”, “C”, y “D”, el marcado con la letra “B”, que era una copia certificada del contrato de compra venta suscrito por los ciudadanos J.P.d.B. y M.M. de Paúl, como vendedores, y E.J.R.S., Alcido P.F. y M.d.G.P., registrado por ante el Registro Publico del Municipio del Tercer Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 25 de noviembre del 2003, bajo el Nº 87, Tomo 2 del Protocolo Primero. Afirmó que en el texto del documento de compra venta, se infería de manera indubitable que se trataba de una casa y no de un edificio, y que se trataba de un único inmueble.

Que en dicho contrato no se establecía que el mismo se encontraba arrendado y ocupado, y que tampoco se expresaba que se hubieran cedido a los compradores los derechos de algún contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión.

Que marcado con la letra “C”, consignaba copia fotostática del acta levantada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha 12 de julio del 2004, del momento en que se constituyó el Tribunal en el inmueble que tenía arrendado su representado. Que la misma demostraba que en el único inmueble en el cual se había constituido el Juzgado de Municipio, era en el que habitaba el actor como arrendatario.

Que marcado “D”, constaba legajo de copias simples de la solicitud de entrega material del inmueble objeto de la controversia. Que esta solicitud probaba que la venta se había hecho de mala fe, puesto que se ordenaba la notificación de las vendedoras, como si ellas se hubiesen resistido a hacer la tradición del inmueble, cuando nunca había existido conflicto de intereses entre quienes vendieron y compraron el inmueble, tan era así que en el presente juicio estaban representados todos por los mismos abogados.

Que consignaba legajo de recibos por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, por parte de su representado M.F.d.M., del inmueble objeto de la litis. Que tales recibos se hallaban firmados por la codemandada M.M. de Paul y probaban la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que la vinculaba como una de las arrendadoras del inmueble, cuyo arrendatario era su mandante. Que esos documentos los promovía como emanados de la ciudadana M.M. de Paul, para su reconocimiento judicial en su contenido y firma, con la finalidad de probar que la codemandada era y seguía siendo arrendataria del inmueble objeto de la controversia, que originalmente había sido arrendado a su mandante por los causantes de la mencionada ciudadana.

Que consignaba marcado con la letra “F”, contrato de compra venta celebrado entre las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paul, como vendedores y los ciudadanos E.J.R.S., Alcido P.F. y M.d.G.P., actuando como compradores.

Que promovía y consignaba marcado con la letra “G”, copia certificada de la firma personal denominada M.F.d.M., la cual se encontraba registrada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día diez de diciembre de 1974, bajo el Nº 278, Tomo 2-B-Sgdo. Que en dicho documento constaba que el domicilio de la firma mercantil se había constituido en la Avenida Principal del Cementerio, Esquina S.E., exactamente donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la acción.

Que promovía y consignaba marcado con la letra “H”, Certificación de gravámenes sobre el inmueble objeto de la demanda, y que la misma demostraba que dicho inmueble era el mismo que se hallaba descrito en el libelo de la demanda por retracto legal arrendaticio, el cual solo estaba integrado por una casa y el terreno sobre el cual se hallaba construido, lo que confirmaba que se trataba de una vivienda unifamiliar que ocupaba su representado desde hacía más de cincuenta años.

Que de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovía en nombre de su representado una experticia a practicarse en el inmueble que tenía arrendado, y donde funcionaba su fondo de comercio denominado Floristería “S.E.”, el cual se hallaba situado en la casa destinada originalmente a vivienda y que era totalmente independiente y que no formaba parte de ningún edificio, a los fines de que los expertos resolvieran con precisión sobre la ubicación y conformación estructural del inmueble en el cual funciona el fondo de comercio.

Que los expertos debían tomar en cuenta la ficha catastral que reposaba en la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines de que determinaran si se trataba de una vivienda unifamiliar o multifamiliar de conformidad con los usos que le tienen asignados a dicha parcela las autoridades de Ingeniería Municipal. De los niveles de construcción del inmueble que ocupaba el fondo de comercio, de su independencia de otros inmuebles que colindan con el mismo con el objeto de determinar si se trata de una vivienda unifamiliar. De las características inherentes a la construcción, que los expertos tomaran en consideración.

Promovió prueba de informes a la Dirección de Liquidación de Rentas del C.M.d.M.L., Distrito Capital.

Promovió prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con el objeto de obtener información sobre las consignaciones arrendaticias verificadas por el actor, a favor de las arrendadoras J.P.d.B. y M.M. de Paúl.

Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos C.R.T.P., J.M.L., O.H.G., C.R.V., S.A.A.L. y R.S.S., todos venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas.

Así mismo, las pruebas testimoniales de los ciudadanos J.C.P., C.P., E.G., M.D.G., y M.D. de Jesús, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda.

Promovió la prueba de inspección judicial sobre el Fondo de Comercio denominado Floristería S.E., ubicado en el cruce de la Calle S.E., Parroquia S.R.d. la ciudad de Caracas.

En fecha 05 de Noviembre del 2005, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, dictó decisión interlocutoria mediante la cual declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte actora reconvenida. En la misma, se ordenó la notificación del fallo. Habiendo sido notificadas las partes de la antedicha decisión.

En fecha 24 de noviembre del 2005, la parte actora ejerció el recurso de Regulación de Competencia. Así mismo, mediante auto de fecha 11 de enero del 2006, el a quo admitió dicho recurso, ordenándose remitir las correspondientes copias certificadas al Juzgado Distribuidor.

En fecha seis 06 de marzo del 2006, el abogado F.M., apoderado judicial de la parte demandada, estampó diligencia por medio de la cual consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 15 de Febrero de 2006, a través de la cual se revocó el fallo interlocutorio pronunciado por el a quo, declarando que éste no tenía competencia para el conocimiento de la acción por desalojo intentada mediante reconvención.

En fecha 07 de marzo del 2006, el Juez a quo, se inhibió de seguir conociendo del retracto legal arrendaticio, pues consideró que con el fallo interlocutorio del 08 de noviembre del 2005, había expresado opinión sobre el fondo del asunto.

En fecha 03 de abril de 2006, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada al expediente, avocándose el Juez al conocimiento de la causa.

En fecha 05 de abril del 2006, la apoderada de los demandados, Elisett Ibarra, por medio de diligencia, consignó el fallo proferido en la incidencia de inhibición del a quo, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, con fecha 27 de marzo del 2006, mediante la que se declaró inadmisible la inhibición planteada por el Juzgador a quo.

En fecha 26 de abril del 2006, se recibió el expediente en el Tribunal de la causa, dándosele entrada en fecha 08 de mayo del 2006, avocándose el Juez a la causa.

A través de escrito consignado en fecha 16 de mayo de 2006, el abogado M.F.V., actuando como apoderado judicial del ciudadano M.F.D.M., parte actora en este proceso, procede a recusar al Juez de la causa, presentando, escrito de Informes de conformidad con el artículo 92 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de mayo del 2006, el abogado F.M.B., apoderado judicial de la parte demandada, solicita al Juzgador a quo que declare inadmisible la recusación propuesta.

A través de auto de fecha 23 de mayo de 2006, se acordó la remisión del expediente original al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la continuación del juicio; así como las copias respectivas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la tramitación de la incidencia de recusación.

Mediante auto de fecha 11 de Julio del 2006, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, le da entrada al expediente a los efectos legales consiguientes.

En fecha 17 de Julio del 2006, el mencionado Juzgado Undécimo de Primera Instancia dictó auto ordenando remitir las actas procesales al a quo, ya que el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la recusación contra el Juzgador a quo.

En fecha 02 de agosto del 2006, el apoderado actor, M.F.V., adujo que el a quo no debía conocer de la reconvención planteada por la parte demandada, en virtud de que la misma, era diferente a una demanda autónoma y que dicha reconvención se había descartado del proceso al ser declarada inadmisible por el Juez Superior que conoció y decidió la regulación de competencia, y que por tanto era cosa juzgada.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

La sentencia proferida por el a quo, fue expresada en los siguientes términos:

“ (…)En el caso que nos ocupa y con ocasión al lapso probatorio, fue promovida prueba de inspección judicial, evacuada directamente por el Juez que suscribe la presente decisión, cumpliéndose, de esta forma y de manera efectiva, el principio de inmediación de la prueba. Tal probanza se evacuo en fecha veintiséis (26) de julio del año 2.005, levantándose al efecto Acta que cursa a los folios veintiocho al treinta y uno (28 al 31) de la segunda pieza del cuaderno principal, acto en el cual, estuvieron presentes las partes en litigio. Del acta que se levantó al efecto, se dejó escrito lo siguiente:

(...)

La parte demandada se excepciona a la demanda de retracto legal, manifestando que el local ocupado por el arrendatario demandante forma parte de local de mayor extensión. Ciertamente de la evacuación de la inspección, pudo constar (sic) quien aquí decide, que el local en el cual funciona la Floristería S.E., no es autónomo, por cuanto, una vez constituidos en la parte superior del mismo, se pudo constatar que ese nivel, lo constituía parte del techo del local en el cual funciona el Bar Restaurant El Semental, lo cual nos conduce a la conclusión que, ambos locales (Floristería y Bar Restaurant) integran un inmueble mayor, pro indiviso, como lo es la casa y el terreno y anexos que fueron enajenados a través del documento protocolizado en fecha veinticinco (25) de noviembre del año 2.003, ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya referido y, en consecuencia, ambos locales (Floristería y Bar Restaurant) no son independientes en cuanto a su escritura o inscripción en el registro Inmobiliario. Así se establece.

(…) Es por ello que este Juzgador llega a la conclusión que, el local ocupado por el arrendatario demandante en retracto legal arrendaticio fuera ejercido en el presente juicio, forma parte del inmueble mayor antes descrito, no habiendo el accionante, demostrado la individualidad del local por él ocupado, ni haber aportado título de registro del mismo.

Considera este Juzgador que se hace aplicable la norma contenida en el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

El retracto arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

.

A los fines de ilustrar mejor la figura del retracto legal arrendaticio y, de manera especial las consideraciones antes escritas, se permite este Tribunal hacer referencia a los criterios que, al respecto, ha sostenido nuestro M.T. de la República, en Sala Civil, sentencia dictada en fecha doce (12) de abril del año 2.005, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia P.d.C., Juicio seguido por M.A.F. contra Inversiones Senabeid, C.A. y otra, fallo en el cual se expresó: (…)

Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, y habiendo sido demostrado a través de la inspección judicial, que el local ocupado bajo arrendamiento por el accionante en retracto, forma parte de un inmueble mayor, el cual fue enajenado en su totalidad, como ya ha quedado escrito en esta decisión, en aplicación a la doctrina de la casación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace obligante para este Tribunal, negar, como en efecto niega la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.D.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S., todos ya identificados. Así se decide.-

-IV-

DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.D.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda que por Acción de Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.d.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P., E.J.R.S. y J.D.F.A.. (…)”

MOTIVA

DEL PUNTO PREVIO

Verificadas las actuaciones de las partes, tanto de sus alegatos como del acervo probatorio promovido y consignado en autos, se debe proceder, antes de conocer el mérito del asunto, a constatar si la falta de cualidad alegadas por la parte demandada, de uno de los codemandados, fue desechada por el a quo conforme a derecho. En este sentido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponer la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa.

Así las cosas, adujo la representación judicial de la parte accionada, la falta de cualidad e interés del ciudadano J.d.F.A., para sostener el procedimiento como demandado por cuanto el mismo no suscribió en forma alguna el documento de registro de la venta del inmueble objeto de la demanda, por lo que no tenía cualidad e interés como demandado para sostener el juicio y así solicitaban fuera declarado.

Decidiendo el Tribunal de la causa que según el documento cursante en autos, donde constaba la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto de controversia, observó que al folio dieciséis (16), constaba una nota marginal suscrita por el funcionario registrador, en la que se podía leer:

(…) E.R.S., Alcido Ferreira y M.d.G.A. de porcentaje de Derechos de Propiedad. Aquella vende la totalidad de sus derechos equivalentes al 50% de los Derechos de Propiedad a J.D.F.A..

A lo que concluyó el Juzgador a quo, de manera acertada que el ciudadano J.d.F.A., sí tenía cualidad, como sujeto pasivo de la relación procesal. Y se considera ajustada a derecho tal decisión por cuanto al examinarse el mencionado documento de compra venta, se constata que al folio expresado consta que la ciudadana E.R.S., vendió la totalidad de sus derechos, que eran del 50%, al supra identificado, ya que consta en el documento que fuera protocolizado correctamente, que en ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 25 de noviembre del año 2.003, anotado bajo el N° 48, Tomo 28, Protocolo 1°, las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paúl, actuando esta última en representación de sus hijas M.d.P.P.d.R. e I.C.P.d.M., enajenaron el inmueble arrendado a los ciudadanos: E.J.R.S., Alcino P.F. y M.d.G.P.. Sin que tal documental fuera objeto de tacha ni impugnación, por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, se apreció por el a quo y se le asignó todo el valor probatorio que de él emanaba. Todo lo cual se considera ajustado a derecho, por cuanto el problema de la cualidad, tal y como lo afirmó el maestro Loreto, se resuelve:

…en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

(Ensayos jurídicos, 1987, página 183).

Así comparte este Sentenciador el criterio expresado por el Juzgador a quo, en este punto. Y así se establece.

Procede quien decide a examinar el mérito del caso sometido a su conocimiento, y en primer lugar se deben revisar las probanzas aportadas a los autos por las partes en el proceso, lo que se hará de seguidas.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

En el lapso correspondiente, la parte Demandada consignó los siguientes medios probatorios:

  1. Inspección Judicial extra litem, cursante a los folios 295 al 329, efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 16 de mayo del 2005, sobre el inmueble objeto de la controversia. En la misma se dejó constancia de que el mencionado inmueble tiene un área total de aproximadamente Quinientos Diez Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (510,50m2), que en el inmueble existe un fondo de comercio denominado Restaurant “El Semental” y que ocupa un área de Trescientos Sesenta Metros Cuadrados con Veintisiete Decímetros Cuadrados (360,27); que en el mismo existía un fondo de comercio denominado Floristería S.E., la cual ocupaba un área de treinta y ocho metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (38,40), y que existían unas bienhechurías que conformaban una vivienda. Se observa que dicha documental no fue impugnada ni tachada por la parte contraria, en la oportunidad correspondiente, por tanto de conformidad con el artículo 1. 429 del Código Civil, en concordancia con los artículos 938, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto se le otorga pleno valor probatorio.

  2. Marcado “B”, (folio 331), copia simple de escrito de oposición a la entrega material, presentado ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizado por el ciudadano R.S., el cual adujo que era el legítimo arrendatario de una vivienda distinguida con el Nº 4, y que formaba parte integrante del inmueble en cuestión.

  3. Marcado “C”, copia simple de la demanda incoada por el ciudadano R.S. contra la ciudadana M.M. de Paul en contra de la ciudadana M.M. de Paul, por ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por Cumplimiento de Contrato. Estas probanzas no fueron tachadas ni impugnadas, por la parte actora, por tanto se les tiene como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como las consideró el a quo.

  4. Marcado “D”, copia simple del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la firma personal M.F.d.M. y Co., y los ciudadanos J.C.d.A. y A.d.A.F., sobre el negocio denominado Floristería S.E., con fecha 12 de julio de 1984. Este documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y por cuanto no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad procesal, esta Alzada considera que tiene pleno valor probatorio.

  5. Marcado “E”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.M. de Paúl y el ciudadano R.S., sobre una casa signada con el N° 4, situada en la Calle S.E., El Cementerio Caracas. Este documento tiene carácter privado, y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Por cuanto no fue impugnado por la parte contra la que se hizo valer, este Juzgador le considera con pleno valor probatorio.

  6. Promovió la parte demandada, prueba de informes, (Folio 294), solicitando al a quo, se oficiara al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, para que informara si en dicho Tribunal, actualmente cursa la causa identificada con el N° S-4062, relativa al procedimiento de solicitud de entrega material del bien vendido, intentada por los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S.. Prueba de informes, solicitando se oficiara al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para que informara si en ese Juzgado actualmente cursaba una causa identificada con el N° 2005-0974, relativa al juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sigue el ciudadano R.S. contra la ciudadana M.M. de Paul. Dichas probanzas fueron negadas por el a quo mediante auto de fecha 20 de julio de 2005, (Folio 6 y 7 de la segunda pieza) contra esa decisión fue ejercido recurso de apelación, en fecha 22 de julio del 2005, (Folio 15 de la segunda pieza) no evidenciándose de autos las resultas de los mismos.

    Así mismo, la parte Actora consignó y promovió los siguientes medios de prueba:

  7. Marcadas con la letra “E”, (Folios 381 al 450) copias certificadas de actuaciones procesales, en la solicitud de entrega material del inmueble vendido, intentada por los ciudadanos Alcido P.F. y M.d.G.P., por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Estas documentales se valoran de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por no haber sido impugnados ni tachados en el lapso correspondiente, por la parte contra quien obran, este Juzgador les tiene como fidedignas y les concede todo el valor probatorio que de ellas emanan.

  8. Conjunto de Recibos suscritos por la co-demandada M.M. de Paúl y J.d.B., cuyo depositante figura como M.F.d.M.. Tales documentales, se consideran documentos privados emanados de terceros, y debieron ser ratificados en juicio mediante ala prueba testimonial, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, no fueron impugnadas por la parte contra quien se opusieron, por tanto se les otorga el valor probatorio que emana de ellos de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

  9. Documento marcado “F”, (folios 478 al 487), consignado en copia certificada, de su contenido se evidencia que se trata de un contrato de compra venta celebrado entre J.P.d.B. y M.M. de Paúl, actuando esta última en representación de sus hijas M.d.P.P.d.R. e I.C.P.d.M., donde dieron en venta pura y simple perfecta e irrevocable, a los ciudadanos E.J.R.S., Alcino P.F. y M.d.G.P., un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, así como el que le es anexo y le pertenece, y esta situado en el lugar denominado Tierra de Jugo, en la Avenida de El Cementerio, jurisdicción de la Parroquia S.R.d. esta ciudad de Caracas, con una superficie de Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados (539 M2), y que se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa que fue de la señora A.S., construida en terrenos que son o fueron de la señora M.G.d.T., y que es o fue de A.C.; SUR: La Avenida de El Cementerio; ESTE: con casa y terrenos que son o fueron del Dr. C.P.U.; y OESTE: con la Calle denominada S.E., construida en terrenos que son o fueron de la nombrada señora Thiemer, por un precio de contado, en la cantidad de Doscientos Diez Millones sin Céntimos Bolívares (Bs. 210.000.000,00). Este documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y al mismo se le otorga pleno valor probatorio, pues no fue objeto de impugnación ni de tacha por la parte contraria.

  10. Marcado “G”, copia certificada de documento contentivo de la firma personal denominada M.F.d.M.. Este documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil.

  11. Marcada “H”, certificación de Gravámenes expedida por la Registradora Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, en la cual se deja constancia de que sobre el inmueble de autos, no existe vigente ningún gravamen hipotecario y que se ordenó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, por el Juzgado 3º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

  12. La parte actora promovió prueba de experticia a practicarse sobre el inmueble identificado supra, sin que conste en autos que se haya evacuado la misma.

  13. Prueba de informes solicitando al a quo oficiar al Banco de Venezuela, Grupo Santander, Agencia Los Jabillos Sur, Cementerio, Departamento de Atención al Cliente y a los fines de dejar constancia, de la solvencia del actor arrendatario, en la consignación del canon de arrendamiento, al momento en que las arrendadoras enajenaron el inmueble. Promovió prueba de Informes solicitando del a quo oficiar al Banco de Venezuela, Grupo Santander, Agencia Principal, Avenida Universidad, Departamento de Atención al cliente o Cuentas de Ahorros, y dejar constancia sobre los depósitos realizados en las cuentas de ahorros de las arrendadoras del inmueble. Promovió prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Libertador, Ingeniería Municipal, a los fines de recabar la zonificación urbana del sector en el cual se encuentra ubicado el Fondo de Comercio Floristería S.E.. Prueba de informes a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT). Promovió prueba de informes a la Dirección de Liquidación de Rentas del C.M.d.M.L., Distrito Capital. Se observa al folio 24 de la segunda pieza del expediente, que el Juzgado de la causa, en fecha 22 de julio de 2005, dictó providencia mediante la cual declaró que se había agotado el lapso para su evacuación. Por tanto no existe en autos ninguna prueba de las promovidas que valorar.

  14. Promovió prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con el objeto de conseguir información sobre las consignaciones arrendaticias realizadas por el actor, a favor de las arrendadoras J.P.d.B. y M.M. de Paúl. Se observa que esta probanza fue negad por el a quo, a través de auto de fecha 18 de julio del 2005.

  15. Promovió las testimoniales de los ciudadanos C.R.T.P., J.M.L., O.H.G., C.R.V., S.A.A.L. y R.S.S., todos venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas. Así mismo la prueba testimonial de los ciudadanos J.C.P., C.P., E.G., M.D.G., y M.D. de Jesús, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda. Se observa que su admisión fue negada mediante providencia de fecha 18 de julio del 2005, por el Juzgado de la Causa.

    Examinado y valorado como ha sido el acervo probatorio consignado en autos por ambas partes, es necesario realizar un análisis de los artículos que resultan aplicables al caso sometido al conocimiento de esta Alzada. Así, el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho de preferencia ofertiva, el cual consiste en que el arrendatario puede comprar el inmueble arrendado; siendo en este sentido, una obligación para el arrendador, el cual debe ofrecer en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble objeto de arrendamiento.

    Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario” o derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

    El insigne maestro Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa:

    …El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto, pueda subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar si prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de una cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida en sus líneas esenciales con la del pretensor adquiriente…”.

    Exponen los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio, deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

    El artículo 1.546 del Código Civil Venezolano establece:

    …El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

    En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común…

    Así mismo, el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la manera siguiente:

    …El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

    .

    Así las cosas, es necesario resaltar que en lo referente al retracto legal, su antecedente en la Ley lo constituye la existencia de una comunidad, no divisible cómodamente o sin menoscabo. A los fines de mantener esa comunidad, entre los primitivos condóminos y evitar el ingreso a extraños a aquélla, el legislador establece ex artículo 1.546 del Código Civil, el derecho de cualquiera de los comuneros de subrogarse en el tercero adquirente de derechos en la comunidad a través de compra o dación en pago. Y en las dos (2) hipótesis previstas en el artículo 1.547 ejusdem, el espíritu del legislador es permitir a quien tiene el derecho de preferencia poder ejercerlo dentro de los lapsos que considera apropiado, siendo improcedente ese derecho al enajenarse la totalidad del inmueble por aplicación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el arrendatario de un apartamento, local u oficina no podría ejercer retracto legal sino por la parte que posea en la cosa común, (Art. 1.546 del Código Civil), lo que determinaría la división de la cosa en común y resultaría inapropiado como condición del retracto legal, que requiere que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

    Ahora bien, el problema medular de la presente controversia consiste en determinar si el inmueble objeto de la venta, es tan solo el local donde funciona el fondo de comercio denominado Floristería “S.E.”, y que según el actor, le fuera arrendado de forma verbal, durante más de cincuenta (50) años, o el mencionado espacio ocupado por la firma comercial, forma parte de un área de mayor extensión, toda vez que el demandado se ha excepcionado con fundamento en el contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Siendo esto así, le correspondía a la parte actora probar la individualidad del inmueble que le fuera arrendado, para hacer procedente el retracto legal que pretende.

    Sobre estos particulares, constata quien decide, de las actas que conforman el presente expediente, que el inmueble sobre el cual se pretende ejercer el derecho de retracto, es un local comercial denominado Floristería “S.E.”, que a su vez forma parte de otra propiedad de mayor extensión, el cual está conformado por un (1) local comercial más, y una (1) vivienda de uso familiar, conforme se evidencia del documento cursante a los folios 295 al 329, efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 16 de mayo del 2005, sobre el inmueble objeto de la controversia, donde se dejó constancia de que el mencionado inmueble tiene un área total de aproximadamente Quinientos Diez Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (510,50m2), que en el inmueble existe un fondo de comercio denominado Restaurant “El Semental”, y que ocupa un área de Trescientos Sesenta Metros Cuadrados con Veintisiete Decímetros Cuadrados (360,27); que en el mismo existía un fondo de comercio denominado Floristería S.E., la cual ocupaba un área de treinta y ocho metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (38,40), y que existían unas bienhechurías que conformaban una vivienda; tal y como se expresó en la valoración de las pruebas realizadas, y crea plena convicción en quien decide, como fue considerado supra. Adminiculando esta inspección judicial, que no fue impugnada por la parte actora, con el documento de enajenación del inmueble objeto de la controversia, el cual fue debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 25 de noviembre del año 2.003, bajo el N° 48, Tomo 28, Protocolo 1°, cursante a los folios 478 al 487, y en el que textualmente se expresa que se dio en venta; “(…) un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, así como el que le es anexo y le pertenece, dicho inmueble esta situado en el lugar denominado Tierra de Jugo, en la Avenida de El Cementerio, jurisdicción de la Parroquia S.R.d. esta ciudad de Caracas, con una superficie de Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados (539 M2), o sea, Quince Metros con Noventa Centímetros (15,90 Mts.) de frente por Treinta y Tres Metros con Noventa Centímetros (33,90 Mts.) de fondo o largo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa que fue de la señora A.S., construida en terrenos que son o fueron de la señora M.G.d.T., y que es o fue de A.C.; SUR: La Avenida de El Cementerio; ESTE: con casa y terrenos que son o fueron del Dr. C.P.U.; y OESTE: con la Calle denominada S.E., construida en terrenos que son o fueron de la nombrada señora Thiemer (…)”. Se concluye que el inmueble sobre el cual se pretende ejercer el derecho de retracto, está conformado por dos (2) locales comerciales y otra área de uso familiar; que la relación arrendaticia entre el ciudadano F.d.M. y las ciudadanas codemandadas J.P.d.B. y M.M. de Paúl, ésta última actuando en su propio nombre y en representación de sus hijas M.d.P.P.d.R. e I.C.P.M., existe únicamente por uno de los locales que conforman el inmueble, con un área de treinta y ocho metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (38,40) y que dicho espacio forma parte de uno de mayor extensión, como se constata del documento de compraventa examinado supra.

    Por lo que no existe duda en este juzgador de que la venta del inmueble fue realizada en toda su extensión, pues en el mencionado documento de venta del mismo, cuya retracto se pretende, se establece que los codemandados adquieren un inmueble que comprende una casa y el terreno sobre la cual está construida, así como el que le es anexo, con una superficie de Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados (539 M2), o sea, Quince Metros con Noventa Centímetros (15,90 Mts.) de frente por Treinta y Tres Metros con Noventa Centímetros (33,90 Mts.) de fondo o largo; y el hecho de que no conste en la descripción de esa propiedad la integración de los locales comerciales, ello no significa que se haya vendido solo una porción del inmueble, por lo que la venta del mencionado bien, fue efectuada en forma integra o global. Por lo tanto, esta Superioridad entiende que tal situación fáctica no se ajusta al supuesto de hecho tipificado en la norma supra transcrita y por consiguiente no es posible que se pueda generar la consecuencia jurídica establecida en la misma, con relación a la preferencia ofertiva, y habiéndose vendido el inmueble in comento en forma global, le es perfectamente aplicable lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es del siguiente tenor:

    ...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...

    .

    En conclusión, y conforme a lo previsto en la citada norma, si se produce la venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el local arrendado no procede el retracto legal arrendaticio, siendo en consecuencia, improcedente accionar conforme a esta institución legal, frente a la enajenación global de la propiedad del inmueble en donde se encuentra el local arrendado, razón por la cual el demandante no ostenta el derecho de retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

    De lo antes expuesto se comprueba que en el sub iudice se aplicaron acertadamente las disposiciones legales supra indicadas, resultando forzoso para esta Alzada declarar la improcedencia de la pretensión de retracto legal ejercida y, en consecuencia debiendo ratificarse el fallo recurrido, pero por los motivos expresados en la presente decisión. Así se declara.

    DISPOSITIVA

    Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, el abogado L.P.C., contra la decisión de fecha 08 de agosto de 2006, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia recurrida por los motivos explanados en la parte motiva del presente fallo. TERCERO: Se condena en costas de la apelación a la parte demandante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la presente decisión.

    PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de junio del año dos mil siete (2.007). Año 197° y 148°.

    EL JUEZ,

    DR. M.P.G..

    LA SECRETARIA

    ABOG. MEY LING CHARINGA

    En esta misma fecha, siendo las once (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en el expediente N° 070685, como está ordenado.

    LA SECRETARIA

    ABOG. MEY LING CHARINGA

    Exp. N° 070685

    MPG/MCH/AM

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