Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil, del Transito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Merida, de 19 de Julio de 2004

Fecha de Resolución19 de Julio de 2004
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil, del Transito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes
PonenteDaniel Monsalve Torres
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL,

DEL TRÁNSITO, DEl TRABAJO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CONSTITUÍDO CON ASOCIADOS

194º y 145º

PRIMERO

Vistos sin informes.

Conoce esta Superior Instancia de las presentes actuaciones por apelación de ambas partes contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fecha diecisiete de septiembre de dos mil uno.

El proceso se inició en virtud de la demanda por cumplimiento de contrato y subsidiariamente por indemnización de daños y perjuicios, intentada por la ciudadana M.A.Z.A., mayor de edad, abogado, domiciliada en la ciudad de Mérida y titular de la cédula de identidad Nº V-3.032.413, contra la Compañía “INVERSORA RIONA, S.R.L.”, con domicilio en la ciudad de Mérida, constituida según documento inserto en el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fecha once de febrero de mil novecientos ochenta y dos, bajo el Nº 3.044, Tomo XXVIII, modificada su Acta Constitutiva según documento inserto en el mismo Registro de Comercio ya citado, con fecha veinte de julio de mil novecientos ochenta y dos, bajo el Nº 3.313, Tomo XXXI; y nuevamente modificada su Acta Constitutiva según documentos insertos en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fechas dos de julio de mil novecientos ochenta y cuatro, bajo el Nº 11, Tomo A-4 y seis de noviembre de mil novecientos ochenta y cinco, bajo el Nº 8, Tomo A-14, por las razones expuestas en el libelo de demanda, en el cual formula su correspondiente pretensión.

Actuaron como apoderados de la demandante los abogados O.C.H. y C.L.M.. Como apoderados de la parte demandada los abogados M.D.J.D.A. y M.C.G..

La demandada dio contestación oportunamente, oponiendo su rechazo a la demanda y proponiendo reconvención, la que fue contestada, también oportunamente, por la demandante. Abierta a pruebas la causa, las partes promovieron las que consideraron oportunas.

Evacuados que fueron los medios probatorios promovidos y admitidos por el Tribunal de la causa, las partes presentaron sendos escritos de informes, cumplido cuyo trámite, el Tribunal dictó sentencia definitiva con fecha diecisiete de septiembre de dos mil uno, la cual fue apelada por ambas partes.

Recibido el expediente en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de esta Circunscripción Judicial, con el concurso de Jueces Asociados designados a solicitud de la parte actora, con vista de sendos escritos de informes consignados por las dos partes, se dictó sentencia definitiva en fecha 04 de marzo de 2002, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención; ejercido oportunamente el recurso de casación, dicho fallo fue revocado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por vicio de contradicción entre los motivos del mismo, en sentencia de fecha 07 de noviembre de 2003.

Recibido el expediente en este Tribunal, la parte actora manifestó su voluntad en el sentido de que la causa fuera resuelta también con Asociados, y cumplidos los requisitos legales señalados al efecto, quien suscribe fue designado como ponente; pasando en esta oportunidad el Tribunal a dictar nueva sentencia, bajo las siguientes consideraciones:

SEGUNDO

La demanda, presentada inicialmente en escrito de fecha cuatro de noviembre de mil novecientos noventa y seis, fue reformada en escrito de fecha dos de diciembre del mismo año, en el cual la parte actora requiere de la demandada que:

PRIMERO: convenga, o en caso de negativa la sentencia del Tribunal sirva de título traslativo de dominio, en hacerme la venta, por la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 799.776,00) del siguiente inmueble: el local comercial Nº 30 que, con un área de construcción de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (83,31MTS2), y un área de jardinera de TRES METROS UADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (3,54MTS2), forma parte integrante del Edificio “CENTRO COMERCIAL LAS TAPIAS”, ubicado en la margen derecha de la Avenida A.B., en el sentido vía de la población de S.d.L.P. hacia la ciudad de Mérida, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida y el cual tiene un baño y le corresponde en propiedad un puesto de estaciona miento descubierto identificado con el Nº C-30, ubicado en el nivel Planta Baja del Edificio. Este local comercial se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una extensión de cinco metros con ochenta centímetros (5,80mts), la fachada norte del Edificio; Sur: en igual extensión a la del frente, el pasillo interno del Centro Comercial; Este: En una longitud de catorce metros (14mts), el local de comercio Nº 29; y Oeste: en igual longitud que el anterior, el local Nº 31.- Por su parte, el puesto de estacionamiento se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: es una extensión de dos metros con cincuenta centímetros (2,50mts), la acera que limita el lindero norte del Centro Comercial; Sur: en igual extensión que la anterior, pasillo de circulación de vehículos; Este: en una longitud de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50mts), el puesto de estacionamiento Nº C-31; y Oeste: en igual longitud que la anterior, el puesto de estacionamiento Nº C-29.- A este local le corresponde un porcentaje de CERO ENTEROS SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO DIEZ MILÉSIMKAS POR CIENTO (0,6498%) y al puesto de estacionamiento un porcentaje de CERO ENTEROS CIEN DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (0,0100%).- Este inmueble pertenece a la demandada “INVERSORA RIONA, S.R.L.”, conforme a documento registrado en fecha 6 de noviembre de 1985, bajo el Nº 8, Tomo 12, Protocolo 1º, 4to. Trimestre del referido año.--

El precio establecido se corresponde exactamente con el que, por metro cuadrado, se había fijado para la adquisición del local que la demandada enajenó indebidamente, pues tiene exactamente las mismas características del que fue objeto de la negociación incumplida, salvo por lo que respecta al área de construcción que en vez de ser de ochenta y un metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (81.54mts2) que tenía el local del compromiso, tiene ochenta y tres metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (83,31mts2), se encuentra ubicado en el mismo Centro Comercial y le pertenece a la demandada por el mismo título de adquisición de que fue objeto del compromiso (sic). He aquí el porque del monto mayor asignado como precio de la venta, y por lo cual me comprometo a consignar en este Tribunal en la oportunidad que se me señale, mediante Cheque de Gerencia, la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 749.776,00) que, aunados a los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) ya recibidos por la demandada, completan el precio a pagar por mí.

SEGUNDO: Subsidiariamente, y como una alternativa para la demandada, que convenga en que, en vez de proceder a trasmitirme el dominio y posesión del local identificado en el petitorio que antecede, me haga entrega, por vía de indemnización por su incumplimiento, conforme a lo previsto en el artículo 1273 del Código Civil, de la cantidad de QUINCE MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 15.525.216,00), equivale (sic) a la diferencia del valor del local entre la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento se reclama y el atribuible a la fecha de introducción de la presente demanda, calculado a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el metro cuadrado de construcción, sin perjuicio de que esta estimación se haga por medio de una experticia complementaria para determinar su verdadera cuantía al momento de ejecución de la sentencia, si tal fuere el caso, o, en caso de negativa, así lo determine el Tribunal.

TERCERO: Convenga o, en caso de negativa, a ello sea condenada por el Tribunal, en pagarme las costas del presente juicio

.

Contiene, pues, el libelo, una demanda principal por cumplimiento de contrato de compra-venta, y una demanda subsidiaria por indemnización de daños derivados del incumplimiento del mismo.

Por su parte, la demandada, al dar contestación a la demanda propuesta, rechazó la misma y opuso:

... que la sentencia a dictar por este Juzgado sirva de título traslativo de dominio, en hacerle la venta por el precio que allí se indica y menos aún sobre el local comercial Nº 30 identificado en el libelo de la demanda, por no ser este el objeto de la opción de compra, ya que según la cláusula primera el objeto fue el local 31; hacerlo este Juzgado, sobre un local comercial distinto al que se contrae la cláusula primera, la sentencia sería inejecutable e incurriría en el vicio de ultrapetita (sic) citado en este contrato, violando el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; por las mismas razones expuestas supra negamos que ... debe entregar la cantidad a que se contrae el petitorio segundo, como indemnización por el presunto incumplimiento.

De conformidad a lo establecido en el primer aparte del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazamos el valor de la demanda

.

También en el acto de contestación a la demanda, la demandada reconvino a la demandante para que conviniera: “o de lo contrario así lo declare este Juzgado en que el contrato de opción de compra suscrito entre élla (y la demandada), en esta ciudad de Mérida, el día 24-09-1987, y que aparece en el libelo de demanda sea resuelto y el cual tenía como objeto el local comercial Nº 31, ubicado en la Avenida A.B., Centro Comercial Las Tapias, nivel A, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida y plenamente identificado en el vuelto del folio 1 del libelo de la demanda; por cuanto la demandante aquí reconvenida no dio estricto cumplimiento y por tanto violó la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato de opción de compra, en el plazo de los treinta (30) días, por lo que no pagó el precio a que se contrae la cláusula segunda del preindicado contrato”.

Como respuesta a la reconvención, la demandante rechazó la pretensión de la demandada reconviniente, invocando para ello los argumentos y/o alegatos que serán examinados más adelante, fundamentados esencialmente en el hecho de calificar el contrato contenido en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete como un contrato de compra venta perfecto y no como un contrato de opción de compra, según calificación que le atribuye la demandada reconviniente.

TERCERO

Llegada la oportunidad de promoción de pruebas, cada una de las partes promovió las que se mencionan a continuación:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

  1. - Testifical.-

    De los testigos promovidos por esta parte, solo declararon los ciudadanos J.E.V.B., M.G.H.G., L.C.D.C., J.G.F.S., YORDANCA DEL R.M.P., M.J.D.M. y E.R.H..

    El testimonio de los dos primeros, J.E.V.B. y M.G.H.G., se desecha de plano, por no haber prestado el juramento que exige el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que al testimonio de los demás testigos se refiere, el Tribunal los examina y valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; así:

    Al interrogatorio, sin incurrir en contradicciones en las repreguntas que se le formularon, la testigo L.D.C. declaró, y así lo aprecia el Tribunal, constarle la manifestación hecha a la demandante por parte de la señora R.G., de Inversora Riona, S.R.L.,en el sentido de que el Banco Hipotecario de Occidente le había aprobado el crédito para la adquisición del local comercial del caso, y que la vendedora tenía urgencia en recibir el monto de ese crédito, e igualmente, que acordaron asistir a dicho Banco para agilizar la redacción de la documentación correspondiente a la operación de compra-venta.

    El testigo J.G.F.S., también conteste en sus deposiciones y en las repreguntas que se le formularon, declaró, y así lo aprecia el Tribunal, tener conocimiento como apoderado del Banco Hipotecario de Occidente que era para la época, de la compra-venta planteada entre Inversora Riona y la demandante, e incluso señaló haber redactado el documento correspondiente. Dejó constancia asimismo, de que los trámites de otorgamiento del crédito por el Banco y el otorgamiento del documento de la venta, podían llevarse entre uno y tres meses, y que la demandante le solicitó que se realizaran lo más rápido posible.

    La testigo Yordanca del R.M., también conteste en sus dichos luego de las repreguntas, manifestó, y así se aprecia, haber presenciado cuando la señora R.G. le aseguró a la demandante que su crédito debía ser aprobado por el Banco citado entre enero y febrero de 1998, y que agilizaría los trámites para hacer efectiva la negociación.

    El testigo E.R.H., igualmente conteste luego de las preguntas y las repreguntas, declaró, y así se aprecia, tener conocimiento de que la demandante gestionaba la compra de un local comercial a Inversora Riona en el Centro Comercial Las Tapias, que esa Inversora se encargaba de tramitar los créditos necesarios para las adquisiciones de apartamentos y locales allí, y que los interesados ocurrían a sus oficinas para obtener la información sobre esas tramitaciones. Respecto de este testigo alegó la parte demandada su inhabilidad por ser hermano de uno de los abogados que aparece como coapoderado de la actora, alegato que desecha este Tribunal por considerar que esa sola circunstancia no es de las previstas legalmente para tal inhabilitación.

    El testimonio de M.J.D.M., también conteste luego de las preguntas y repreguntas, deja constancia y así se aprecia, de haber intermediado como representante de la empresa Indelpa, S.A., en las negociaciones de compra-venta de varios locales del Centro Comercial Las Tapias, entre ellos el que intentaba adquirir la demandante, de quien recibió para acreditar a la compra del local Nº 31, un cheque por la suma de Bs. 200.000,oo, depositados a la cuenta de Indelpa, S.A. y luego transferidos a Inversora Riona como abono a la negociación de la demandante. Respecto de este testigo solicitó la demandada considerarlo inhábil en razón de declarar que tenía amistad con la demandante, alegato que desecha el Tribunal porque no observa que pueda tratarse de una amistad íntima que implique parcialidad en el testimonio.

    Del citado testimonio de estos testigos, tomando en consideración la concordancia en sus dichos en relación con la cuestión planteada, la cualidad de las personas declarantes en el sentido de que no ofrecen al Tribunal ninguna duda en cuanto a sus deposiciones, así como la relación de los hechos narrados con el resultado de otros medios probatorios también examinados en este fallo, el Tribunal extrae como ciertos los siguientes hechos: a) la demandada intervino en las gestiones llevadas a cabo por la demandante para que ésta obtuviera el crédito que le permitiera pagar el saldo del precio de la venta; b) ello necesariamente implica que la demandante/oferida había hecho del conocimiento de la demandada/oferente su voluntad de aceptar la oferta de compra y convenir en realizarla, pues de otra manera se habría limitado, vencido el lapso para la aceptación, a darle cumplimiento a las previsiones de la cláusula Quinta del documento contentivo del contrato.

    En todo caso, el Tribunal advierte y ratifica que: a) el testimonio de los testigos antes señalados, tal y como ha quedado establecido, no está dirigido a probar o modificar una obligación cuya cuantía es mayor de dos mil bolívares, ni concretamente, a modificar lo estipulado en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete que sirve de fundamento a la demanda, como lo invoca la demandada en sus informes; b) desecha las impugnaciones hechas por la demandada en sus informes porque: en cuanto al testigo J.G.F.S., su testimonio contribuye a demostrar lo invocado por la demandante en el sentido de que ante el Banco del cual él era funcionario se tramitaba un crédito con destino al pago del precio del local Nº 31 y de que ello tenía conocimiento la demandada; en cuanto al testigo M.J.D.M., porque la amistad invocada como causal para desechar su testimonio no se corresponde con la exigida por la ley a tal efecto, pues de la respuestas de dicho testigo a las repreguntas solo resulta que fungió como intermediario en la negociación e incluso fue portador de una cantidad de dinero con destino al pago del precio. Este testigo, sin duda alguna, por su intervención en la negociación, merece más fe al Tribunal que cualquiera otro; y en cuanto al testigo E.R.H., la demandada invoca su parentesco con el co-apoderado N.R.R.H., pero no hizo demostración alguna en tal sentido, por lo que aún siendo cierta tal afirmación el Tribunal no la puede tomar en consideración.

  2. - Documental.-

    Fueron promovidos los siguientes documentos:

    2.1 Documentos privados.-

    2.1.1 Documento privado suscrito por las partes con fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, agregado a los folios 35 y 36 el expediente. A este documento, invocado por ambas partes y en consecuencia reconocido, el Tribunal atribuye el valor probatorio que deriva de la aplicación del artículo 1.363 del Código Civil. Su examen se hará al analizar las pretensiones de la demandante.

    2.1.2 Recibo de pago emitido por el Banco Hipotecario de Occidente, de fecha veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, agregado al folio 64 del expediente. A este comprobante de pago el Tribunal, en razón de su concordancia con la prueba de Informes emanado de dicho Banco, le atribuye el valor probatorio de un indicio conforme las previsiones del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, por lo que su examen se hará al a.e.ú.m. probatorio.

    2.1.3 Recibo de pago de honorarios emanado del testigo J.G.F.S. por concepto de redacción de documento. A este recibo el Tribunal no le atribuye ningún valor probatorio, tanto porque no se indica a que documento se refiere y, en consecuencia, no se sabe si tiene alguna vinculación con las cuestiones planteadas en el juicio, como porque dicho recibo no fue traído a los autos con las formalidades del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    2.1.4 Juego de Planillas de Liquidación de Derechos de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fecha veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, identificadas H-81 Nº 14670, cuyo pago, por la cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 7.783,00), se hizo por ante el Banco Unión con fecha veintiocho de marzo de mil novecientos ochenta y ocho (folios 70 al 75 del expediente). A estas Planillas el Tribunal, siguiendo el criterio doctrinario y jurisprudencial vigente, le atribuye el valor de un documento administrativo y, en consecuencia, lo valora bajo el ámbito de las previsiones contenidas en el artículo 1363 del Código Civil. Por tanto, el Tribunal deja establecido de allí: a) que la demandante M.A.Z.A. presentó para su registro en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fecha veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, un documento que contenía liberación de hipoteca por parte del Banco Hipotecario de Occidente, venta por parte de INVERSORA RIONA, S.R.L. y otorgamiento de crédito con garantía de hipoteca y anticresis; b) canceló el monto de dicha Planilla en el Banco Unión con fecha veintiocho de marzo del mismo año. Y al relacionar este medio probatorio con el testimonio del testigo J.G.F.S., el Tribunal igualmente establece que: c) la triple operación reseñada en la Planilla era la metodología utilizada por el Banco en la operaciones de venta que realizaba INVERSORA RIONA, S.R.L. de inmuebles afectados por hipoteca a favor de dicha institución, siempre que los adquirientes obtuvieran créditos con destino al pago del precio; y d) que fue él el redactor del documento a que la Planilla se refiere.

    2.1.5 Certificado de Solvencia de la demandante M.A.Z.A., emitida por la Dirección General de Rentas del Ministerio de Hacienda e identificado con el Nº H87-454380 (folio 76 del expediente). Al igual que el anterior, y en razón de la fuente de donde se deriva, el Tribunal le atribuye el valor probatorio de un documento administrativo, valorable conforme a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Este certificado era exigido, para el momento de la presentación del documento de venta ante el Registrador Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, como requisito legal para el otorgamiento de documentos como el del caso de autos, por lo que el Tribunal deja establecido que en orden a dicho requisito la demandante lo cumplió.

    2.1.6 Documento redactado por el Dr. J.G.F.S., el cual contiene tres operaciones: cancelación de hipoteca a la demandada sobre el local Nº 31 objeto de la negociación entre las partes contendientes, venta de dicho local a la demandante M.A.Z.A. y otorgamiento de un crédito por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a la adquiriente, con la constitución de hipoteca de primer grado sobre el local objeto de la venta (folios 77 al 82 del expediente). Este documento carece de las firmas de los otorgantes, requisito esencial para calificarlo de documento privado conforme a las previsiones del artículo 1368 del Código Civil; pero como quiera que al mismo se hace referencia en el testimonio de su propio redactor y posible otorgante, el Tribunal le atribuye el valor de indicio conforme a lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, coadyuvante a la demostración de que estaba efectivamente convenida la conclusión de la venta del caso con el otorgamiento correspondiente ante el Registrador respectivo.

    2.2 Documentos públicos.-

    2.2.1 Documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fechas veintisiete de marzo de mil novecientos setenta y siete, bajo el Nº 19, Tomo 3 Adicional del Protocolo Primero y treinta de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, bajo el Nº 12, Tomo 41 del Protocolo Primero. Estos documentos, referidos a la adquisición por parte de la demandante y su hijo L.A.M., para su otro hijo J.J.M.Z., del apartamento que en dicho documento se identifica, así como a la venta del nombrado apartamento por su propietario J.J.M., aún cuando tienen el rango de documentos públicos y, en consecuencia, con el valor probatorio que les atribuye los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, el Tribunal no les atribuye ninguna relevancia probatoria en el caso sub-iudice, pues no se sabe que se pretendía demostrar con ellos, ni el Tribunal lo puede deducir del contenido de la promoción de los mismos.

    2.2.2 Acta Constitutiva de la compañía “J,M, DISEÑOS, S.R.L.”, con domicilio en la ciudad de Mérida (folios 61-63 del expediente). De este documento, producido en copia fotostática con libelo original y, por tanto, apreciable en los términos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo se obtiene la información de que en la misma aparece como socio la demandante M.A.Z..

    2.2.3 Documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador, Estado Mérida, con fechas nueve de junio de mil novecientos ochenta y ocho, bajo el Nº 45, Tomo 22 del protocolo Primero; once de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, bajo el Nº 30, Tomo 19 del Protocolo Primero; veinticinco de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, bajo el Nº 18, Tomo 22 del Protocolo Primero; veintinueve de junio de mil novecientos ochenta y siete, bajo el Nº 34, Tomo 34 del Protocolo Primero; y veintiuno de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, bajo el Nº 8, Tomo 22 del Protocolo Primero (folios 100 al 152 del expediente). Estos documentos, valorables de acuerdo a las previsiones de los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, permiten al Tribunal establecer, en relación con los hechos invocados por la parte demandante, que era cierta la metodología que el testigo J.G.F.S. indica en cuanto a la confección de los documentos en los cuales intervenía el Banco Hipotecario de Occidente como acreedor de la vendedora INVERSIONES RIONA, S.R.L. y los adquirientes que para pagar el precio solicitaban y obtenían créditos de dicha Institución bancaria.

    2.2.4 Documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fechas treinta de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, bajo el Nº 45, Tomo 40 del Protocolo Primero y treinta y uno de diciembre de mil novecientos noventa y siete, bajo el Nº 48, Tomo 12 del protocolo Primero (folios 160 al 171 del expediente). A estos documentos, valorables de acuerdo a las previsiones de los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, el Tribunal no les atribuye ninguna relevancia probatoria en el caso sub-iudice, pues no se sabe que se pretendía demostrar con ellos, ni el Tribunal lo puede deducir del contenido de la promoción de los mismos.

    2.2.5 Documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fecha veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y dos, bajo el Nº 19, Tomo 8 del Protocolo Primero (folios 153 al 159 del expediente). Este documento valorado conforme a las previsiones de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, permite al Tribunal establecer que el inmueble que había sido objeto del compromiso de venta a la demandante M.A.Z.A., según la oferta, aceptada, contenida en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, fue enajenado ante el Registro Inmobiliario a los ciudadanos M.V.M.D.S.D.R. y P.T.R.S., por lo que a partir de tal fecha ya no sería posible constreñir a la demandada a cumplir con su obligación de trasmitir el dominio del mismo inmueble a la demandante, M.A.Z.A..

    2.2.6 Expediente contentivo de la oferta real de pago hecha por la oferente a la oferida, en el cual consta que la primera ofrece a la segunda la devolución de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) en aplicación de lo dispuesto en la cláusula quinta del documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, por imputarle no haber manifestado su aceptación dentro del plazo de treinta (30) días señalado en la cláusula tercera del mismo documento, más la cantidad de UN MIL CIENTO CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.142,47) por concepto de intereses. Esta oferta no alcanzó el objetivo propuesto, pues la oferente no obtuvo la decisión requerida en el artículo 1311 del Código Civil. Ahora bien, visto ese abandono del procedimiento de oferta real, ninguna consecuencia puede extraer este Tribunal de ese procedimiento inconcluso.

    2.3 Inspección Judicial extra litem.-

    A los folios 66 al 69 del expediente se encuentran agregadas las actuaciones de una Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fecha diecinueve de julio de mil novecientos ochenta y ocho, en las Oficinas del Banco Latino, causahabiente del Banco Hipotecario de Occidente, en la cual se deja establecido por el Juez practicante de la misma, lo siguiente: a) que tuvo a la vista una carpeta que contenía el expediente Nº 953100400, relacionado con la aprobación de un crédito a la ciudadana M.A.Z. para la adquisición del local Comercial Nº 31 en el Centro Comercial Las Tapias; b) que, según se desprende de la Planilla 650 de Apertura de Crédito, el crédito para la adquisición del citado local Nº 31 fue aprobado con fecha veintitrés de febrero de mil novecientos ochenta y ocho en el Acta Nº 137; c) que M.A.Z. pagó al Banco una comisión equivalente al dos por ciento (2%) del monto del crédito otorgado y enterada en caja el día veinticinco del mismo mes y año; d) que canceló igualmente la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 4.277,00) por concepto de prima de seguro de incendio; e) que se le mostró un recibo otorgado por G.F., por la cantidad de un mil novecientos cincuenta y seis bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 1.956,96) por concepto de redacción del documento; f) que tuvo a la vista las opciones de compra concedidas por la Compañía INVERSORA RIONA, S.R.L. a favor de los ciudadanos G.E.S.d.A. y R.E.A. de fecha once de noviembre de mil novecientos ochenta y siete, A.R.d.Z. de fecha dos de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, y R.G.D. de fecha diecisiete de febrero de mil novecientos ochenta y ocho; en las cuales el lapso de la opción es de treinta días contados a partir de la fecha de suscripción de los respectivos documentos; g) que el ciudadano J.P.V., funcionario notificado para la práctica de la Inspección informó al Tribunal que con fecha veinte de septiembre de mil novecientos ochenta y cinco se había practicado el avalúo del local comercial Nº 31, objeto de la adquisición por M.A.Z. y sobre el cual sería constituida la garantía del crédito que con tal finalidad le había sido aprobado.

    Esta Inspección, aunque fue evacuada extra-litem, encuadra en el supuesto del artículo 1.429 del Código Civil, dada la intervención de que fue objeto el Banco Hipotecario de Occidente y su consiguiente extinción como entidad bancaria en funciones, con riesgo cierto de desaparición de circunstancias ocurridas anteriormente. En consecuencia, se le otorga el valor probatorio que autoriza dicha norma, respecto de los hechos resultantes de la misma que se han dejado anotados.

    …/…

    2.4 Prueba de Informes.-

    2.4.1 Del Banco Hipotecario de Occidente.-

    El escrito de promoción de pruebas de la actora requiere obtener del Banco Hipotecario de Occidente información sobre los mismos hechos recogidos en la citada Inspección Judicial, con un resultado similar (folios 354 al 361 del expediente), razón por la cual la Institución Bancaria, aparte de confirmar la información suministrada al momento de realizarse la Inspección, se permite acompañar una copia de las actuaciones practicadas con motivo de dicha Inspección. Este medio probatorio, procedente por aplicación de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, permite al Tribunal, con base en lo dispuesto en el artículo 507 del mismo Código, confirmar que la demandante solicitó y obtuvo del Banco Hipotecario de Occidente, un crédito destinado a la adquisición del Local Nº 31 del Centro Comercial Las Tapias, pagando al efecto la comisión establecida y los gastos por redacción de documento y primas de seguro.

    2.4.2 Del Banco Provincial.-

    En el escrito de pruebas se solicita información del Banco Provincial sobre los siguientes hechos: a) “... si en sus archivos consta que en fecha 4 de marzo de 1988 en esta ciudad de Mérida, fue emitido cheque Nº 57070142 correspondiente a la cuenta corriente de ese Banco Nº 67-12555-V, perteneciente a los ciudadanos M.A.Z. y Javier Alonso Molina Zambrano”; b) “Que dicho cheque fue emitido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a favor de la empresa INDELCA, S.R.L. y depositado por ésta en su cuenta corriente del Banco Barinas Nº 40-00110-001-9, banco éste último que lo presentara en la Cámara de Compensación en fecha 7 de marzo de 1988”.

    La información solicitada fue confirmada por el Banco requerido (folio 350 del expediente) y el Tribunal, con base en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, adminiculando este resultado probatorio con el derivado del testimonio de M.D.M., declara cierto el hecho de que la demandante hizo entrega al testigo mencionado de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) para que, por intermedio de la Compañía “INDELPA, S.R.L.”, le fueran abonados a la Compañía “INVERSORA RIONA, S.R.L.” e imputados al precio del local comercial adquirido.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    Además de alegar en abstracto el valor y mérito de los autos, en su escrito de promoción de pruebas, aduce la existencia de una confesión ficta en orden a demostrar que “el documento fundamental de la acción, lo constituye un Contrato de Opción de Compra-Venta”, no una venta, tal y como surge de la contestación a la reconvención y del propio libelo de demanda en los puntos que expresamente determina. Sobre este alegato se observa que se trata de una cuestión de calificación jurídica que corresponde en definitiva establecer al Tribunal, además de carecer de toda relevancia dado que, efectivamente, se efectúa la misma en el presente fallo.

    Invoca también la demandada el “VALOR Y MÉRITO JURÍDICO DE LA REPREGUNTACIÓN DE LOS TESTIGOS QUE PUDIERA PRESENTAR LA CONTRAPARTE”; respecto de cuya expresión basta señalar que no constituye medio probatorio alguno.

CUARTO

Corresponde al Tribunal determinar en primer lugar la naturaleza jurídica del contrato contenido en el citado documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, cursante a los folios 35 y 36; y al respecto observa:

Como quiera que en cuanto a su existencia y contenido no hay divergencia entre las partes, pues ambas lo invocan y lo reconocen, el Tribunal lo examina y analiza, como quedó establecido (2.1.1 de este fallo), dentro del ámbito de aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

En dicho documento, luego de identificadas las partes contratantes, se señala que entre ellas “se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, una OPCIÓN DE COMPRA, la cual se regirá por las siguientes cláusulas”, cuyo contenido es el siguiente: en la primera se identifica el inmueble sobre el cual se concede la opción de compra; en la segunda se precisa el precio que la oferida debe pagar, esto es, Bs. 782.784,oo; en la tercera se señala el plazo de treinta días para hacer efectiva la oferta; en la cuarta, quinta y sexta la oferente declara recibir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) de la oferida, cantidad ésta que será aplicada en su totalidad al precio si hace uso de la oferta en el término establecido o le será devuelta, menos la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) que la oferente retiene en calidad de Cláusula Penal; y en la séptima la oferida admite la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en la cláusula primera.

Se trata, pues, de una convención que otorgó a la demandante el derecho de adquirir el inmueble respetivo en los plazos y bajo las condiciones en ella previstas, derecho que debía ejercer en principio en el término de 30 días y con cuyo ejercicio, la confluencia de voluntades implicaba perfeccionar la compra-venta de aquel.

QUINTO

Por tanto, debe el Tribunal, en primer lugar, establecer si hubo o no por parte de la oferida dicha manifestación de voluntad, pues de ello depende que el contrato propuesto se haya o no perfeccionado; y en ese sentido, observa:

Conforme a los términos de la reconvención, la demandada pretende que la demandante convenga “en que el contrato de opción de compra suscrito entre ella (y la demandada), en esta ciudad de Mérida, el día 24-09-1987” sea resuelto, y ello en razón de no haber cumplido la demandante con el pago del precio según había sido estipulado, esto es, que debiendo finiquitarse la operación con ese pago, la demandante no cumplió sus obligaciones al respecto.

Se sigue de allí, que se llevó efectivamente a cabo entre las partes el acuerdo sobre el perfeccionamiento de la compra-venta, y solo restaba para su conclusión la entrega del pago respectivo y la simultánea tradición documental, lo cual, en principio, debía tener lugar en 30 días.

Con vista de ello, corresponde determinar seguidamente a quien debe atribuirse el incumplimiento impeditivo de la citada conclusión de la negociación, y observa al respecto el Tribunal que la solicitud y obtención del crédito por parte de la demandante adquiriente, era una actividad posterior a su aceptación de la operación de compra-venta, esto es, después que se había conformado el contrato respectivo, pues de otra manera no tenía sentido dicha solicitud crediticia.

Esos elementos producen en el Tribunal la certeza de haberse producido la aceptación de la oferida dentro del plazo establecido en la cláusula tercera del documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, pues de ellos no puede deducirse otra consecuencia diferente, ya que todos convergen al mismo objeto: dar por sentado que hubo la aceptación requerida para el perfeccionamiento del contrato, por lo que este Tribunal sentenciador llega a la conclusión de que, como efecto y consecuencia de la aceptación de la oferida dentro del plazo estipulado en la cláusula Tercera del documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, la opción de compra contenida en dicho documento dejó de ser tal para dar paso al contrato de compra propuesto, respecto de cuyo incumplimiento contienden las partes; y así se decide con base en lo dispuesto por los artículos 1.394 y 1.399 del Código Civil.

Establecido que las negociaciones entre las partes contratantes se iniciaron mediante una opción de compra concedida por la demandada a la demandante y que luego se perfeccionó el contrato de compra venta al ocurrir la aceptación de la demandante, haciéndose aplicable lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, según el cual “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; debe procederse al examen y resolución de las pretensiones de las partes, habida cuenta de que la reconvención es en realidad una contradicción a las pretensiones de la demanda.

Pasa en consecuencia el Tribunal al análisis de las pretensiones de la demandante y, al respecto, observa:

La actora solicita en demanda principal, que la demandada:

“... convenga, o en caso de negativa al sentencia del Tribunal sirva de título traslativo de dominio, en hacerme la venta, por la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 799.776,00), del siguiente inmueble: el local comercial Nº 30 que, con un área de construcción de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (83,31mts2), y un área de jardinera de TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO (3,54mts2), forma parte integrante del Edificio “CENTRO COMERCIAL LAS TAPIAS”, ubicado en la margen derecha de la Avenida A.B., en el sentido de la vía de la población de S.d.L.P. hacia la ciudad de Mérida, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida y el cual tiene un baño y le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento descubierto identificado con el Nº C-30, ubicado en el nivel Planta Baja del Edificio. Este local comercial se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una extensión de cinco metros con ochenta centímetros (5,80mts), la fachada norte del Edificio; Sur: en igual extensión a la del frente, el pasillo interno del Centro Comercial; Este: En una longitud de catorce metros (14mts), el local de comercio Nº 29; y Oeste: en igual longitud que el anterior, el local Nº 31.- Por su parte, el puesto de estacionamiento se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: es una extensión de dos metros con cincuenta centímetros (2,50mts), la acera que limita el lindero norte del Centro Comercial; Sur: en igual extensión que la anterior, pasillo de circulación de vehículos; Este: en una longitud de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50mts), el puesto de estacionamiento Nº C-31; y Oeste: en igual longitud que la anterior, el puesto de estacionamiento Nº C-29-A.- A este local le corresponde un porcentaje de CERO ENTEROS CON SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (0,6498%) y al puesto de estacionamiento un porcentaje de CERO ENTEROS CON CIEN DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (0,0100%).- Este inmueble pertenece a la demandada “INVERSORA RIONA, S.R.L.” conforme a documento registrado en fecha 6 de noviembre de 1985, bajo el Nº 8, Tomo 12, Protocolo 1º, 4to. Trimestre del referido año”.

A esta pretensión la demandada se opuso invocando que:

... rechazamos que la sentencia a dictar por este Juzgado sirva de título traslativo de dominio, en hacerle la venta por el precio que allí se indica y menos aún sobre el local comercial Nº 30, identificado en el libelo de demanda, por no ser este el objeto de la opción de compra, ya que según la cláusula primera el objeto fue el local 31; hacerlo este Juzgado, sobre un local comercial distinto al que se contrae la cláusula primea, la sentencia sería inejecutable e incurriría en el vicio de ultrapetitor (sic) citado en este escrito, violando el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil..

.

Ahora bien, dado que la cosa sobre la cual se concluyó la operación de venta mencionada, fue el local N° 31 del Centro Comercial Las Tapias, la pretensión de compra sustitutiva del local N° 30 del mismo, carece de base legal y contractual, por lo que debe ser desechada. Ello independientemente de que al reformar la demanda, la parte actora dejó constancia de que el inmueble objeto de su pretensión original, había sido enajenado a terceros que se presumen de buena fe, por lo que ya no podía hacerse efectiva la ejecución de dicha compra. Así se declara.

SEXTO

En demanda SUBSIDIARIA la actora requirió:

...como una alternativa para la demandada, que convenga en que, en vez de proceder a trasmitirme el dominio y posesión del local identificado en el petitorio que antecede, me haga entrega, por vía de indemnización por su incumplimiento, conforme a lo previsto en el artículo 1273 del Código Civil, de la cantidad de QUINCE MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 15.525.216,00), equivale (sic) a la diferencia de valor del local entre la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento se reclama y el atribuible a la fecha de introducción de la presente demanda, calculado a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el metro cuadrado de construcción, sin perjuicio de que esta estimación se haga por medio de una experticia complementaria para determinar su verdadera cuantía al momento de la ejecución de la sentencia, si tal fuere el caso, o, en caso de negativa, así lo determine el Tribunal

.

Para resolver adecuadamente sobre esta pretensión es necesario determinar, en primer lugar, si la compradora cumplió con su obligación de pagar el precio o, por lo menos, realizó las actividades indispensables para ello, y si la vendedora cumplió con sus obligaciones de entregarle la cosa vendida y hacerle la tradición legal de la misma.

En cuanto a lo primero, se observa como demostrado y ya establecido en este fallo, que la oferente no solamente tuvo conocimiento sino que intervino en la obtención del crédito a la compradora por el Banco Hipotecario de Occidente de la ciudad de Mérida, con destino al pago del precio establecido, lo cual permite al Tribunal establecer a su vez que parte de las diligencias de la oferida para disponer del dinero necesario para el pago del precio, consistían en la obtención de un crédito bancario y que, en consecuencia, estaba convenido que el otorgamiento del documento de transmisión del dominio y pago consiguiente de dicho precio, dependía de la conclusión de esa gestión.

El crédito fue otorgado con fecha veintitrés de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, según consta del informe del Banco Hipotecario de Occidente, cursante al folio 354 del expediente, lo cual demuestra el cumplimiento del requisito a que dicha norma se refiere, en el cual se lee textualmente: “Según se desprende de la Planilla Nº 16.650 de Apertura de Crédito puesta a la vista del Tribunal por el notificado que el crédito solicitado por la ciudadana M.A.Z.A. para la adquisición del local Nº 31 señalado en el Particular Primero, fue aprobado en fecha veintitrés de febrero de mil novecientos ochenta y ocho con Acta Nº 137 por un monto de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00)”.

La demandante/compradora cumplió con todas las exigencias de la institución bancaria para hacer efectivo el crédito que se le había otorgado, según se desprende de lo señalado y corroborado con la planilla que corre agregada al folio 64 del expediente, a la cual el Tribunal le atribuyó el valor de un indicio conforme a lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, por su concordancia con lo ya establecido en el Informe del Banco Hipotecario de Occidente ya referido.

La redacción del documento que contenía la liberación del local de la hipoteca que lo afectaba, la venta del inmueble y el otorgamiento del crédito con la constitución de la garantía hipotecaria sobre el mismo bien adquirido, en el cual aparece que la venta era de contado, es decir, que la vendedora oferente reciba la totalidad del precio establecido (folios 77 al 82 del expediente), al cual el Tribunal le atribuyó el valor de indicio que, adminiculado con la declaración del testigo G.F.S., de las planillas que corren agregadas a los folios 70 al 75 del expediente, de las declaraciones de los demás testigos ya analizados, permiten al Tribunal establecer que dicho documento contenía las operaciones antes señaladas y que de haberse otorgado constituiría el medio de realizarlas.

Su presentación al Registro Subalterno para su protocolización, consta en las Planillas que corren agregadas a los folios 70 al 75 del expediente, a las que el Tribunal asignó el valor probatorio previsto en el artículo 1363 del Código Civil, amparadas como están por una presunción de autenticidad conforme a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Todo ello, en consecuencia, permite al Tribunal establecer que la demandante/compradora realizó la actividad requerida para darle cumplimiento a su obligación de pagar el precio pactado para la operación del caso. Y así se decide.

En cuanto a lo segundo, esto es, si la demandada incumplió su obligación de hacer entrega de la cosa vendida y otorgar el documento para transferir su propiedad, la situación de autos es la siguiente: obtenido el crédito del Banco Hipotecario de Occidente, la oferida cumplió las exigencias del instituto bancario para hacer efectivo el mismo y, por ello, fue redactado el documento que contenía la liberación del local objeto de la venta, la venta de dicho local y el otorgamiento del crédito que, con la garantía hipotecaria del mismo inmueble adquirido, se completaba la trilogía de operaciones requeridas para concluir la negociación iniciada con la opción de compra, según ha quedado establecido antes. Pero ocurrió que la demandada no asistió a la Oficina Subalterna de Registro para hacer el otorgamiento del documento presentado con tal finalidad, sino que, en su lugar pretendió, sin lograrlo, dar por concluida la opción de compra mediante una oferta real de pago, cuando el contrato de compra venta ya se había perfeccionado, es decir, manifestó su voluntad de no darle cumplimiento a sus obligaciones de hacer la entrega de la cosa vendida y otorgar el documento para la transferencia de la propiedad sobre el mismo, tal y como ha quedado establecido. Además, y para que no quedara duda de que esa era su voluntad, consta en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, con fecha veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y dos, bajo el Nº 19, Tomo 8 del Protocolo Primero (folios 153-159), que la demandada enajenó a los ciudadanos M.V.M.D.S.D.R. y P.T.S.S. el inmueble en referencia, por lo que ya no le es posible darle cumplimiento a las obligaciones contraídas a favor de la demandante, ni a este Tribunal hacer uso de las previsiones del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Ahora bien, establecido que la oferida demandante aceptó la oferta que le había sido hecha en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete; que por haber aceptado la oferta se formó el consentimiento que dio lugar al nacimiento del contrato de compra venta sobre el local al cual se refería la oferta; que como efecto y consecuencia de haberse formado el contrato de compra venta tenía la obligación la compradora de pagar el precio establecido, el cual se haría efectivo contra el otorgamiento del documento contentivo de la correspondiente transferencia de dominio, según lo dispone el artículo 1.528 del Código Civil; y establecido también que la oferente demandante no solo no le dio cumplimiento a sus obligaciones derivadas del contrato de compra venta formado, sino que actualmente le es imposible hacerlo por haber enajenado a terceros el inmueble en referencia, lo cual, impide al Tribunal la aplicación de las previsiones del artículo 531 el Código de Procedimiento Civil, pues a ello se opone la disposición del artículo 1.924 del Código Civil, se concluye que a la demandante no le quedaba otra alternativa que solicitar, y al Tribunal acordar, la indemnización de los daños que se le ocasionaron por el referido incumplimiento de la demandada, con vista de lo previsto en el artículo 1.273 del Código Civil; y así se decide.

Conforme a esas mismas circunstancias de hecho y de derecho, resulta improcedente la reconvención opuesta por la demandada, por cuanto se pretende en ella que se declare la resolución del convenio de opción de compra-venta que suscribió con la demandante, por incumplimiento de ésta en el pago oportuno del precio pactado, y ha quedado establecido que la opción devino en contrato definitivo de compra-venta y que el incumplimiento del mismo es imputable a la demandante. Así se decide.

SÉPTIMO

Establecidos los extremos de procedencia de una pretensión de indemnización de los daños derivados del citado incumplimiento de la demandada, observa el Tribunal que la demandante formula el siguiente pedimento: el pago “de la cantidad de QUINCE MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 15.525.216,00), equivale (sic) a la diferencia de valor del local entre la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento se reclama y el atribuible a la fecha de introducción de la presente demanda, calculado a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el metro cuadrado de construcción, sin perjuicio de que esta estimación se haga por medio de una experticia complementaria para determinar su verdadera cuantía al momento de la ejecución de la sentencia, si tal fuere el caso,…”.

Ahora bien, con vista de lo dispuesto en el artículo 1.273 del Código Civil, alegado al efecto por la demandante, conforme al cual los daños y perjuicios se deben por la pérdida sufrida por el acreedor y la utilidad de la que ha sido privado; y con vista de la pretensión de la demandante en el sentido de que se le pague el equivalente a la diferencia de valor entre el precio pactado para la adquisición del inmueble de autos para la fecha de celebración del contrato incumplido de su compra-venta, y el que se determine mediante experticia complementaria del fallo a la fecha de ejecución de la sentencia; el Tribunal observa y aprecia que, efectivamente, de haberlo adquirido la demandante en la fecha pactada, como debió ocurrir en un desenvolvimiento normal de los negocios, el inmueble en referencia formaría parte de su patrimonio, con el valor actualizado del mismo, o visto de otra manera, para adquirir ahora un inmueble similar, tendría la actora que desembolsar su valor actualizado; lo cual permite concluir razonablemente que la diferencia de valor solicitada constituye la utilidad de la que ha sido privada por efecto del incumplimiento de la demandada, cuya indemnización, por tanto, resulta procedente. Así se declara.

DISPOSITIVO DEL FALLO

En fuerza de la consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, constituido con Asociados, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la compañía “INVERSORA RIONA, S.R.L.” contra la demandante M.A.Z.A..- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda principal por cumplimiento de contrato propuesta por la actora contra la demandada.- TERCERO: CON LUGAR la demanda subsidiaria que, por indemnización de daños y perjuicios, propuso la ciudadana M.A.Z.A., ya identificada, contra la compañía “INVERSORA RIONA, S.R.L.”, con domicilio en la ciudad de Mérida, identificada en autos, ante el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compra venta resultantes del perfeccionamiento de la oferta concedida en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete.- CUARTO: En consecuencia del dispositivo anterior, se ordena que la determinación del monto de los daños y perjuicios que la demandada debe pagar a la demandante, se haga mediante una experticia complementaria del presente fallo, para lo cual los peritos deberán tomar en cuenta que dicho monto será igual a la diferencia entre el precio de adquisición del local Nº 31 del Centro Comercial Las Tapias, fijado en el documento privado de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y siete en la cantidad de Setecientos ochenta y dos mil setecientos ochenta y cuatro Bolívares (Bs.782.784,oo) y el precio de mercado de dicho local para la fecha en que se realice dicha experticia, la cual deberá realizarse una vez quede firme la presente sentencia.- QUINTO: Se CONDENA a la demandada en las costas de la reconvención por haber resultado totalmente vencida en ella. No hay condenatoria en las costas de la demanda, por haberse declarado sin lugar la acción principal intentada.- SEXTO: Se REVOCA la sentencia apelada en los términos contenidos en el presente fallo.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.- Mérida, a los diecinueve días del mes de julio del año dos mil cuatro.- Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

El Juez Presidente,

D.M.T.

El Juez Asociado-Ponente, El Juez Asociado,

H.R.L.S.C.

El Secretario,

R.E.D.O.

En la misma fecha, y siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certificó.

El Secretario,

R.E.D.O.

JUZ…

GADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, DEL TRABAJO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS. Mérida, diecinueve de julio de dos mil cuatro.

194° y 145º

Certifíquese por Secretaría para su archivo copia fotostática de la sentencia que antecede de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez Presidente,

D.M.T.

El Secretario,

R.E.D.O.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado en el decreto que antecede.

El Secretario,

R.E.D.O.

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