Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Abril de 2014

Fecha de Resolución24 de Abril de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACION DE LAS PARTES.

T.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.201.049.

Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos F.M.R., E.F., L.R.M.S., F.M.V., C.N.H., H.J.G., J.E.E., J.A.F.M. y FRANCRIS P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.715.252, V-2.120.648, V-4.057.820, V-10.515.331, V-12.174.243, V-6.291.657, V- 10.805.981, V- 11.306.136 y V- 11.308.747, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 1.679, 6.586, 19.979, 45.335, 71.541, 65.549, 65.548, 97.596 y 65.168, también respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano J.L.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.966.601.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Ciudadanos I.C.G., H.F. VÁSQUEZ, ROQUEFÉLIX ARVELO VILLAMIZAR, M.V.M.D., K.M.F., A.S.M. y M.C.L.Á., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.114.101, V-10.028.829, V-11.232.690, V-11.233.482, V-13.693.426, V- 12.180.947, V- 15.665.626 y V-16.007.516, respectivamente, abogados en ejercicios, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.516, 75.334, 76.956, 76.612, 85.025, 76.550, 111.418 y 112.399, también respectivamente.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA (REENVÍO)

Expedite Nº 12.614.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Conoce de este asunto en reenvío, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la sentencia dictada en fecha diez (10) de Agosto de dos mil siete (2007), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declaró con lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la sentencia dictada por este Juzgado Superior el día doce (12) de julio de dos mil seis (2006). En consecuencia, casó y declaró nula la referida decisión y ordenó al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío, dictar nueva decisión, corrigiendo el vicio señalado.

Se inició la presente RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA intentada por los abogados F.M.R. y C.N.H., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.E.T.G., suficientemente identificados, ante el Tribunal Distribuidor de Primera en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución respectiva.-

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado el cinco (05) de junio de dos mil uno (2001), procedió a su admisión y, se ordenó la citación de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda interpuesta en su contra y opusiera a la misma las defensas que considerare convenientes, si a bien lo tuviera.

Citada la parte demandada, el día veinte (20) de mayo de dos mil dos (2002), compareció el representante judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda y reconvino a la parte actora en pagar a su representado la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00), hoy equivalente a cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 45.000,00), por conceptos de daños y perjuicios al intentar tan temeraria demanda; e igualmente solicitó la indexación de la cantidad demandada; y, la condenatoria en costas y gastos del proceso.

En auto de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil dos (2002), el Juzgado de la causa admitió la reconvención y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la parte actora, diera contestación a la reconvención.

El día dos de junio de dos mil dos (2002), el representante judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta y solicitó fuera declarada improcedente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron éstas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa, sobre las cuales con los resultados que más adelante, se analizarán.

En fecha doce (12) de marzo de dos mil tres (2003), el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes.

En auto de fecha cuatro (4) de octubre de dos mil cuatro (2004), el Tribunal de la causa, ordenó la reconstrucción del expediente; certificar los asientos del Libro Diario y tomar las declaración del ciudadano DUMAC VANEGAS, quien se desempeñaba como archivista de ese Tribunal; y ofició al Fiscal Superior del Ministerio Público, a los fines de que se abriera la averiguación correspondiente.

En esa misma fecha, el secretario del Tribunal a-quo, certificó los asientos del libro diario llevado por ese Juzgado, los cuales constan en el expediente; se tomó la declaración ordenada; y de esa forma se declaró reconstruido el expediente.

En fecha dos (02) de noviembre de dos mil cuatro (2004), el Juzgado de la causa, dictó sentencia en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por la parte actora; condenó a la parte demandada reconviniente al pago de las siguientes cantidades: Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.00,00), hoy equivalente a Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), por concepto de reembolso de la cantidad entregada como inicial del precio de la venta del inmueble objeto del contrato; Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.00,00), hoy equivalente a Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), por concepto de indemnización por Daños y Perjuicios a raíz de la no materialización de la venta; los intereses moratorios causados sobre la cantidad de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00), hoy equivalente a Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), por concepto de inicial del precio de la venta del inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretendió, calculados a la tasa del 1% mensual desde la fecha en que venció el contrato de opción de compraventa, hasta que el fallo quedara definitivamente firme; negó el pedimento de la parte actora reconvenida referente a la corrección monetaria de la cantidad de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000,00), hoy, Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), entregado como inicial del precio de venta del inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes; y, sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano J.L.B.S. en contra de la ciudadana M.E.T.G..

Efectuadas las notificaciones pertinentes, las partes en diligencias de fechas veintiocho (28) de febrero y primero (1º) de marzo de dos mil cinco (2005), apelaron de dicha decisión, las cuales fueron oídas en ambos efectos en auto de fecha ocho (8) de marzo de ese mismo año.

Recibidos los autos en este Juzgado Superior, el día quince (15) de marzo de dos mil cinco (2005), se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes por escrito.

El día quince (15) de abril de dos mil cinco (2005), ambas partes presentaron escritos de informes.

Los días veintiséis y veintiocho (26 y 28) de abril de dos mil cinco (2005), tanto la actora como la demandada formularon observaciones a los respectivos informes de su contraparte.

El día doce (12) de julio de dos mil seis (2006), el Dr. F.R.R., Juez Suplente Especial de este Juzgado Superior, dictó sentencia, en la cual declaró: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada; CON LUGAR la apelación interpuesta por el representante judicial de la parte actora; CON LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana M.E.T.G., contra el ciudadano J.L.B.S.; condenó a la parte demandada reconviniente a pagar a la parte actora las cantidades a que se refieren los particulares cuarto, quinto y sexto del dispositivo del fallo; ordenó la indexación de la suma condenada a pagar por concepto de capital entregada como inicial del precio de venta del inmueble objeto del contrato, desde la fecha de proposición de la demanda, hasta la fecha en que la decisión quedare ejecutoriada; y SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano J.L.B.S. en contra de la ciudadana M.E.T.G..

Notificadas las partes, la abogada V.M.D., en su carácter indicado, en diligencia de fecha siete (07) de noviembre de dos mil seis (2006), anunció Recurso de Casación contra la sentencia dictada. Recurso que fue negado por auto de fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil seis (2006).

Anunciado recurso de hecho contra dicha negativa, admitido y tramitado, conforme a la ley, el veintiocho (28) de marzo de dos mil siete (2007), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el recurso de hecho contra el auto de fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil seis (2006), dictado por este Juzgado Superior; revocó dicho auto; admitió el recurso de casación anunciado contra la sentencia dictada el doce (12) de julio de dos mil seis (2006) y determinó la oportunidad para formalización del mismo.

Como ya se dijo, el día diez (10) de agosto de dos mil siete (2007), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el referido recurso de casación; anuló la sentencia dictada por este Juzgado; y ordenó al Juez Superior que resultara competente, dictara una nueva decisión, sin incurrir en la infracción señalada.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el nueve (9) de noviembre de dos mil siete (2007), quien suscribe el presente fallo, se avocó al conocimiento de la causa y previa notificación de las partes en este proceso y en cumplimiento de lo previsto en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia en este juicio conforme al artículo 522 del mismo código.

Casada la decisión dictada por el Juez Superior Cuarto, como fue señalado en este juicio, conforme a lo ordenado por el Tribunal Supremo de Justicia; notificadas las partes, pasa esta Sentenciadora a decidir la presente causa de la siguiente manera:

-III-

DEL REENVÍO

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casó el fallo dictado por este Tribunal, de fecha doce (12) de julio de dos mil seis (2006) y ordenó al Juez Superior que resultara competente que dictara nueva sentencia.

En dicha decisión, la Sala de Casación Civil, dejo establecido, lo siguiente:

… Es evidente, entonces que el juez de alzada no resolvió el alegato de la parte demandada reconviniente, relacionado con el incumplimiento de las obligaciones que la futura compradora asumió en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de opción de compraventa. En este orden de ideas, se observa igualmente, que el juez ad quem estaba obligado a pronunciarse en torno a la defensa referida a que la parte actora no le fue otorgado el préstamo, ni se comunicó con él en un año para manifestarle que aún estaba interesada en comprar el apartamento, puesto que en criterio del formalizante lo anteriormente expresado significa, que la demandante reconvenida desistió del cumplimiento del contrato de opción de compraventa y que ésta incurrió en la inobservancia de las referidas cláusulas cuarta y quinta.

Ante la ausencia de tal pronunciamiento, bien para negar o acoger el referido argumento, se pone de manifiesto que el juez de alzada infringió los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Por haber prosperado una denuncia por defecto de actividad de las previstas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de decidir las restantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 320 del mismo Código.

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 12 de julio de 2006, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se ANULA la sentencia recurrida, y se ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva sentencia sin incurrir en el vicio detectado. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada…

.

Ahora bien, vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia y, a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, esta Alzada procede a dictar sentencia y a tal efecto, observa:

-IV-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los abogados F.M.R. y C.N.H., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.E.T.G., alegaron en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que constaba de contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cinco (05) de mayo de dos mil (2000), bajo el Nº 31, Tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que su representada se había comprometido a comprar un inmueble propiedad del ciudadano J.L.B.S., ubicado en el avenida Principal de los Naranjos de la Urbanización Los Naranjos en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, edificio residencias Tesoro, piso 8, distinguido con el Nº 8-C, el cual le pertenecía según constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda el veintiocho (28) de junio de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el Nº 18, Tomo 52, Protocolo Primero.

Que de acuerdo con la cláusula segunda del referido contrato de opción de compraventa, las partes habían convenido en que el precio de la negociación del referido inmueble, sería la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.600.000,00), moneda vigente para la fecha de celebración del contrato; hoy equivalente a la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 56.000,00).

Que en la cláusula tercera del documento de opción de compra-venta, su representada había entregado a la parte demandada la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy equivalente, a TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 13.000,00); y la cual fue cancelada de la siguiente manera: UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000,00), hoy MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00), como monto de reserva cancelado con cheque número 16072995 del Banco Mercantil de fecha veintiocho (28) de abril del año dos mil (2000), a nombre de VLAZERCA BIENES RAICES C.A., y la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), hoy DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 12.000,00), cancelados con cheque de gerencia distinguido con el número 34000114 del Banco Mercantil, de fecha cinco (5) de abril del año dos mil (2000).

Que había quedado expresamente convenido, que esa cantidad se imputaría al valor total de venta de dicho inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL DE BOLÍVARES (Bs. 43.600.000,00); hoy, equivalente a la suma de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 43.600,00) su representada se había obligado a cancelarlos en el acto de protocolización del documento definitivo de venta dentro del lapso establecido en dicho contrato de opción de compra.

Que el lapso de duración del contrato, había sido establecido por noventa (90) días continuos, a partir de la fecha de la firma del mismo.

Que en la cláusula quinta, se había estipulado que si transcurrido el lapso previsto su representada no firmase el documento definitivo de venta por causas que le fueran directamente imputables, como indemnización por daños y perjuicios, el ciudadano J.L.B.S., recibiría la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), y quedaría resuelto de pleno derecho dicho contrato.

Que en caso contrario, si transcurrido el lapso previsto el vendedor no firmare el documento definitivo de venta; y, por ende, no se llegara a materializar la venta del inmueble antes descrito por causas que le fueren directamente imputables, le devolvería a su representada la suma de dinero inicial entregada como reserva, esto era la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), por concepto de opción de compra que se imputaría al monto total de la venta; más la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), como indemnización de daños y perjuicios; y quedaría resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra que se ha hecho referencia.

Que igualmente, se había especificado además que dicho pago debería efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles siguientes al término de la opción de compraventa.

Que en la cláusula novena, el vendedor se había comprometido con la empresa VLAZERCA BIENES Y RAICES C.A., a presentar por lo menos con quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de dicha opción de compra, las solvencias del IMAU, derecho de frente y cualquier otra que fuera necesaria para la presentación en el Registro correspondiente; y que, el contrato de opción de compra-venta, había vencido el tres (03) de agosto del año dos mil (2000).

Manifestaron los apoderados judiciales de la parte demandante, que transcurrido los noventa (90) días continuos establecido como lapso de duración del contrato, el vendedor a pesar de las múltiples gestiones llevadas por su mandante para firmar el documento definitivo de compraventa, no había presentado las solvencias de IMAU, derecho de frente, y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble, conforme a lo previsto en la cláusula noventa del citado contrato.

Que en virtud del incumplimiento del demandado, antes referido, la venta no se había materializado en el tiempo establecido por las partes, por lo que procedieron a demandar al ciudadano J.B.S., para que conviniera o a ello fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:

Primero

En la resolución del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha cinco (05) de mayo de dos mil (2000), por incumplimiento por parte del vendedor de las cláusulas contractuales quinta y novena del contrato.

Segundo

En pagar a su representada la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy equivalente a TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 13.000,00) como cantidad inicial otorgada con motivo de la opción de compra venta y que se le imputó a la totalidad del precio de venta del inmueble.

Tercero

En pagar a su representada la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy equivalente a TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 13.000,00), como indemnización de daños y perjuicios por la no materialización de la venta.

Cuarto

Que la cantidad inicial otorgada con motivo de la firma del contrato de opción de compra por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), fuera indexada, tomando en cuenta el índice inflacionario que emitiera el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de presentación de la demanda, hasta la fecha en que realizara efectivamente el pago. Asimismo, pidieron que sobre esa cantidad, fueran pagados los intereses moratorios causados desde la fecha en que había vencido el contrato, calculados al (1%) por ciento mensual.

Quinto

Las costas y costos que ocasione el presente procedimiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial del ciudadano J.L.B.S., en su escrito de contestación a la demanda, señaló lo siguiente:

Realizó un breve resumen de lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda.

Alegó que la parte actora, había tratado de confundir cosas que no habían sido escritas, ni estipuladas en el contrato de opción de compra-venta, cuando decía que el vendedor se había comprometido con la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., cuando en realidad lo que decía textualmente dicha cláusula era:

Clausula novena: La compañía VLAZERCA BIENES RAÍCES C.A., se COMPROMETE con el VENDEDOR a conseguir y presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de esta opción de compra las Solvencias de IMAU, DERECHO DE FRENTE, o cualquier otra que sea necesaria…

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Que se evidenciaba en la narrativa del escrito de la parte actora que el ciudadano J.L.B., había permitido, por medio de la entrega de un cheque Nº 16072995 del Banco Mercantil, de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil (2000), por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) hoy, equivalente a MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.000,00) se le entregara a la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., esa cantidad con la finalidad de dar cumplimiento a todo lo necesario para la efectiva Protocolización del documento de compra-venta.

Que la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., le había entregado una carta a su representado, en la cual le comunicaba que la ciudadana M.E.T., se había comunicado con ellos para participarle que el crédito que ella había gestionado por una entidad bancaria, no se lo habían aprobado, por lo que se veía imposibilitada de poder cumplir con lo estipulado en el contrato de opción de compraventa, por lo que había apelado a la buena fe del hoy demandado el cual había aceptado esperarla hasta que solucionara el problema.

Que su representado, había recibido una segunda carta por la empresa Vlazerca Bienes Raíces, C.A., donde se le había comunicado que en definitiva, la hoy actora, no podría cumplir con la obligación estipulada en el contrato, ya que no había solucionado su problema y le había ratificado que el contrato de opción de compraventa, de acuerdo a la cláusula cuarta había quedado resuelto de pleno derecho a su favor, por el incumplimiento de la señora M.E.T., tal como había quedado establecido en la cláusula quinta del contrato cuya resolución se pide.

Que la parte actora aún habiendo renunciado al derecho a reclamar por ante los órganos jurisdiccionales tal y como se desprendía del contrato de opción de compraventa, así como del desistimiento del cumplimiento de dicho contrato, había demandado de forma dolosa a su representado ciudadano J.L.S., cuando en ningún momento constaba en autos que ella hubiese cumplido primero todas sus obligaciones, conforme a lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil; que más bien, lo que constaba y se desprendía de los autos era que nunca había cumplido con lo establecido en el contrato, concretamente en las cláusulas cuarta y quinta.

Así mismo, reconvino a la parte actora para que pagare la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.45.000.000, 00), hoy, equivalente a CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 45.000,00), por concepto de daños y perjuicios a la actora por haber intentado tan temeraria demanda contraria a derecho.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

El representante judicial de la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, señaló lo siguiente:

Que la única obligación establecida para su representada, era la de comprar el inmueble objeto del presente contrato, lo cual no pudo concretarse en vista del incumplimiento de la demandada reconviniente de otorgar las solvencias necesarias para el Registro del documento definitivo de compraventa.

Que el inmueble objeto del contrato, no se encontraba a nombre del demandado reconviniente, sino se encontraba a nombre de su anterior propietario ciudadano O.J.R.C., y que presentaba treinta y tres (33) periodos vencidos como deuda acumulada.

Que las comunicaciones traídas por el demandado reconviniente, las desconocía tanto en su contenido como en su firma, ya que las mismas no habían emanado de la parte actora reconvenida, ni de ninguna persona capaz de obligarla.

Que el contrato de opción de compraventa no se encontraba sujeto a la aprobación o no de crédito alguno, ya que su validez no estaba supeditada a dicha absurda situación. Que sin embargo, su representada había solicitado un crédito hipotecario, que efectivamente, le había sido aprobado.

Rechazó la estimación de la reconvención en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), hoy, equivalente a CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 45.000,00), ya que dicha cantidad no se sabía de qué procedimiento mental o racional se había obtenido.

Solicitó fuera declarada improcedente la reconvención interpuesta por el ciudadano J.L.B.S..

ALEGATOS DE LAS PARTES EN LA SEGUNDA INSTANCIA

INFORMES DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes, en los cuales, entre otros aspectos, señaló lo siguiente:

Que la decisión apelada, había declarado parcialmente con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones, y había determinado las obligaciones tanto del comprador como el vendedor en el caso del contrato de compraventa que nos ocupaba.

Que a tales efectos, el Juzgador de la recurrida, había citado el artículo 1167 del Código Civil, y en función de ello, había determinado los dos elementos relevantes exigidos en nuestro ordenamiento para que resultare procedente la acción resolutoria, como lo era la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes demandadas respecto de sus obligaciones; por lo que, para poder determinar la procedencia de la acción resolutoria, el sentenciador debía, necesariamente, verificar la existencia de dichos elementos.

Que el Tribunal de la causa, había comenzado la verificación antes señalada con la determinación de la existencia de un contrato bilateral entre las partes del proceso, toda vez, que el demandado ciudadano J.L.B., había aceptado expresamente la existencia del contrato al momento de la contestación de la demanda; por lo cual era un hecho admitido que se encontraba fuera del controvertido; y, con lo cual se había configurado el primer elemento para la procedencia de la acción resolutoria.

Que en lo que se refería al segundo de los requisitos, éste era, el incumplimiento de las partes respecto de sus obligaciones, el sentenciador de primera instancia había establecido en la sentencia impugnada en apelación, que del contrato de opción de compraventa cuya resolución había sido demandada, se desprendía la existencia de dos obligaciones distintas; la primera de ella, contenida en la cláusula sexta, por medio de la cual, el demandado promitente vendedor se había comprometido a entregar el inmueble objeto del contrato libre de todo gravamen, sin que nada adeudare por concepto de impuestos de ninguna índole; libre de ocupantes; y que además debía presentar en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compraventa, los recibos de condominio cancelados hasta la fecha.

Que de la lectura de dicha cláusula, se desprendía que la obligación había sido contraída por el vendedor ciudadano J.L.B. con su representada M.E.T..

Que asimismo, el Tribunal de la causa, había establecido que de la cláusula novena se desprendía la existencia de una obligación, entre la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAICES, C.A., y el vendedor J.L.B.S., la cual consistía en conseguir y presentar, con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de la opción de compraventa, las solvencias de IMAU, derecho de frente y cualquier otra que fuera necesaria para la presentación del documento ante la Oficina Subalterna correspondiente.

Que el Juzgado de la primera instancia determinó que de las dos cláusulas antes citadas, se desprendía y configuraban dos (2) obligaciones completamente distintas, en las cuales existían dos (2) acreedores y dos (2) deudores distintos; siendo que el fondo de la controversia y hecho que había motivado la demanda presentada por su representada, M.E.T.G., era precisamente la obligación existente entre esta y el vendedor ciudadano J.L.B.S.; por lo que era evidente que mal podría pretender el hoy demandado que su representada reclamare el cumplimiento de la referida obligación a un tercero como efectivamente lo era la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAÍCES, C.A., motivado a que dicha sociedad mercantil se había obligado únicamente para con el promitente vendedor ciudadano J.L.B.S., siendo ésta la única persona legitimada para reclamar por el incumplimiento de dicha sociedad mercantil.

Que siendo el deudor de la obligación contenida en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, el promitente vendedor y hoy demandado ciudadano J.L.B.C., mal podría su representada y hoy demandante, ciudadana M.E.T.G., pretender el cumplimiento de dicha obligación de una persona distinta a la del mencionado deudor J.L.B.S..

Que luego de haber determinado el Tribunal de la causa, el abanico de obligaciones existentes en el contrato de opción de compraventa, y toda vez que el demandado ciudadano J.L.B.S., no cumplió ni acreditó en autos haber cumplido con sus obligaciones asumidas en el referido contrato, había declarado en estricto apego al derecho y a las leyes con lugar al resolución del precitado contrato.

Que respecto a la reconvención planteada, el Tribunal de la primera instancia, había determinado que la parte demandada reconviniente, ciudadano J.L.B.S., no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos contentivos de su pretensión, con estricta sujeción, declarando sin lugar la reconvención planteada.

Que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se equivoco al determinar en su dispositivo el alcance de la misma, es decir, en el grado y modo en que se debía cumplir los compromisos debidos a su representada por el demandado.

Que en el dispositivo de la sentencia apelada, se había establecido lo siguiente: 1) Declaró parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana M.E.T.G. contra J.L.B.S.; 2) Condenó a la parte demandada reconviniente al pago de las cantidades en los particulares segundo, tercero y cuatro del dispositivo del fallo apelado; 3) Negó el pedimento de la parte actora reconvenida referente a la corrección monetaria de la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) entregada como inicial del precio de venta del inmueble objeto del contrato; 4) Sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano J.L.B.S. contra la ciudadana M.E.T.G..

Que cabía preguntarse como el Juzgado de la causa, había llegado al convencimiento de lo establecido en el numeral quinto de la decisión recurrida, en el sentido de negar pura y simplemente su justo pedimento de aplicación de la corrección monetaria a las cantidades adeudadas por el demandado ciudadano J.L.B.S. a su representada.

Que el Tribunal de la primera instancia, se había limitado a negar tal pedimento sin haber expresado las correspondientes razones de hecho y de derecho, con lo cual había causado indefensión a su representada.

Que había sido pedimento expreso de su mandante en su escrito libelar, que una vez acordada la resolución del contrato de opción de compraventa, se acordara la corrección monetaria de dichas cantidades de dinero tal y como en derecho le correspondía solicitarla.

Citó sentencia de la extinta Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, de fecha treinta (30) de septiembre de mil novecientos noventa y dos (1992).

Solicitó el apoderado actor, la corrección monetaria pedida en el escrito libelar, así como el cálculo de los intereses moratorios debidos sobre las cantidades específicamente establecidas en la cláusula segunda y tercera del dispositivo del fallo recurrido, hasta el cumplimiento definitivo de la sentencia por parte del hoy demandado, ciudadano J.L.B.S..

Igualmente solicitó fuera declarado sin lugar la reconvención planteada en contra de su representada, por el ciudadano J.L.B.S., por cuanto al dictar tan ajustada a derecho decisión, olvidó pronunciarse sobre las costas y costos del referido proceso, que a pesar de cursar en el mismo expediente representaba una acción autónoma e independiente y que producía sus propios efectos jurídicos, como en efecto, era que fuera condenada en costas la parte que resultara totalmente vencida, que en el caso de autos, había resultado ser el demandado reconviniente, ciudadano J.L.B.S., motivo por el cual solicitaron a este Juzgado Superior se pronunciare al respecto; y que, en consecuencia se condenara en costas al precitado demandado reconviniente.

Que en vista de que había quedado demostrada la responsabilidad del demandado, ciudadano J.L.B.S., en las obligaciones dejadas de ejecutar por éste, en el contrato de opción de compraventa suscrito con su representada ciudadana M.E.T.G.; asimismo solicitó fuera declarada con lugar la apelación ejercida por su representada; sin lugar los alegatos esgrimidos por el demandado, contra la sentencia que declaró parcialmente con lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo la respectiva condenatoria en costas y costos, tanto en el proceso derivado de la demanda intentada por su representada, como en la reconvención intentada por el ciudadano J.L.B.S. en su contra.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

Los representantes judiciales de la parte demandada en su escrito de informes, alegaron lo siguiente:

Que según los alegatos de la parte actora, había demandado la resolución del contrato de opción de compra-venta por la circunstancia de que, supuestamente, no habían sido presentadas al momento de la celebración del contrato definitivo los recibos de condominio y solvencias de derecho de frente e IMAU, y las demás para registrar la venta definitiva del inmueble.

Que en el contenido de la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, celebrado el cinco (5) de mayo de dos mil (2000), se evidenciaba que la obligación de su mandante a presentar los recibos de condominio, derecho de frente, era al momento de la firma del documento definitivo, acto que necesariamente debió haberse llevado a cabo con la anuencia de la promitente compradora, hoy demandante.

Que para la celebración del contrato de venta definitivo, era indispensable que la parte actora se hubiera presentado en el Registro Subalterno a los fines de protocolizar el documento en cuestión, que era el único interés, ya que la formalidad del registro obraba, en todo caso, a favor del comprador y como arma de defensa contra posibles acciones de terceros.

Que los trámites ante el Registro a los fines de la protocolización del convenio de venta, debieron ser impulsados por la promitente compradora antes de la firma del contrato definitivo –obligación accesoria a la venta que por ella debía ser cumplida- circunstancia que no había ocurrido, pues la parte actora nunca tuvo la intención de celebrar dicha convención definitiva, esto en vista de que no le había sido aprobado el crédito solicitado para comprar el inmueble de su representado, tal como había quedado probado en autos.

Alegaron los apoderados de la parte demandada, que la actora pretendía la resolución del contrato de opción de compra-venta, pues su poderdante, supuestamente, no había presentado las solvencias a que se refería la cláusula SEXTA del contrato, siendo que el demandado no había presentado dichas solvencias porque no hubo acto; es decir, que dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la celebración de la convención (cláusula Cuarta), la promitente compradora no tuvo ninguna intención de acudir al registro, a los fines de la celebración del contrato definitivo, lo que traía como conclusión que había sido ella quien no cumplió con las cargas legales a que se encontraba sometida.

Que la demandante pretendía, trasladar la carga de la prueba de supuesto incumplimiento de su poderdante, siendo que la falta de protocolización del documento definitivo se debió a un incumplimiento imputable a la promitente compradora, el cual consistía en la falta de impulso de trámite registral.

Que el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, también incluido el artículo 1.354 del Código Civil, había sido de forma suspicaz invocado por la actora, de forma evidentemente acomodaticia, pues había afirmado que su único compromiso era comprar; que por supuesto que era su compromiso, comprar el bien inmueble acordado y pagar el precio establecido, pero además debía cumplir con las cargas accesorias a dicha obligación, las cuales se encontraban establecidas en la Ley, y que parecieran ser olvidadas, o más bien voluntariamente ignoradas, en el proceso- elemento jurídico que no requería de prueba.

Que la parte actora había pretendido que el vendedor fuera quien presentara el documento en la oficina de registro, contrariamente a lo establecido por la Ley y el uso constante y corriente en dichos organismos; pues salvo convención en contrario, quien debía correr con los gastos de Registro era el comprador, no el vendedor, hecho ampliamente conocido por el abogado de la ciudadana M.E.T., quien había redactado el documento de opción de compra-venta.

Que era el caso, que la demandante no cumplió con esa carga; que tal incumplimiento había quedado probado por la inspección judicial promovida y evacuada en la oportunidad correspondiente, según constaba al folio ochenta y ocho (88) del expediente judicial; y que, de tal material probatorio, se desprendía fehacientemente que la parte actora, nunca hizo algún tipo de gestión tendiente a lograr la protocolización del documento de compra-venta definitivo, por lo que mal podía demandar la resolución del contrato de opción de compra venta, más aún cuando ni siquiera había probado que ella misma había cumplido con sus obligaciones.

Que la actora no había logrado probar que su representado hubiera incumplido con su obligación de presentar las solvencias del IMAU y derecho de frente, cuestión que no había podido ser demostrada, por cuanto la oportunidad para presentar dichas solvencias, era el acto de protocolización del documento de compra-venta definitivo, el cual nunca se había llevado a cabo por causas imputables a la promitente compradora.

Que como nunca se había efectuado la protocolización, no se podía probar la verificación de un acto subsiguiente, cuestión que convenientemente había sido aprovechada por la parte actora para intentar trasladar la carga de la prueba a su representado, en el sentido de que este no tenía la carga de demostrar que efectivamente hubiera cumplido con las obligaciones accesorias en caso de que se protocolizara la convención contentiva del contrato definitivo.

Que el Juez de la causa, había omitido pronunciamiento respecto a la inspección judicial citada, limitándose a establecer que “no constaba en autos que el hoy demandado hubiere demostrado el cumplimiento de la obligación asumida por él en el contrato de opción de compraventa”, sin analizar que su representado si había probado el incumplimiento de la actora y condenándolo motivado a que no había demostrado un hecho que no tenía que demostrar, lo cual por demás no era posible.

Que aún cuando el Juez de la instancia inferior dio pleno valor probatorio a las pruebas de inspección judicial debidamente promovidas, admitidas y posteriormente evacuadas en fechas veinte (20) y veintiocho (28) de noviembre de dos mil dos (2002), sin realizar el más mínimo pronunciamiento sobre la inspección judicial realizada en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, la cual era de capital importancia a favor de los alegatos de su representado, ya que probaba el incumplimiento de la actora que de forma determinante anulaba la posibilidad que pudiera exigírsele el cumplimiento al demandado.

Que en caso de que la actora hubiera temido que su representado no estaba dispuesto a celebrar el contrato de compraventa definitivo, debió probar tales afirmaciones, pero no alegando el incumplimiento de una obligación accesoria y secundaria, sino demostrando que ella si tuvo la intención de protocolizar el documento definitivo aludido.

Que no existía prueba de la cual se evidenciaba alguna intención de su representado de no suscribir el contrato definitivo. Por el contrario, que de las comunicaciones emitidas por el representante de la empresa VLAZERCA BIENES RAICES, C.A., se desprendía que su mandante no sólo tuvo la intención de realizar la tradición de la cosa previo pago de las cantidades adeudadas, sino que estuvo dispuesto a esperar un lapso prudencial a los fines de que la hoy demandante pudiera disponer de capital suficiente para la suscripción del convenio.

Que finalizado el lapso para que la promitente compradora interpelara al vendedor en opción, esto era, a su representado, a los fines de la celebración del contrato de compraventa definitivo, y pagara el precio final; que en ningún momento, entre el períodos que iba del cinco (5) de mayo de dos (2000) al tres (03) de agosto de dos mil (2000), había concurrido la ciudadana M.E.T., a expresar su voluntad de protocolizar el documento definitivo, y consecuentemente, a pagar el precio; con lo cual, había incumplido los preceptos contenidos en los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil.

Que toda la documentación aportada por la demandante, no se evidenciaba su asistencia al acto de protocolización a la fecha del vencimiento del contrato de opción de compra venta, o que, de haberlo hecho o de querer liquidar el saldo restante antes de esa fecha, no constaba notificación alguna realizada a su representado a los fines de que concurriera a algún acto de protocolización, ni se le había notificado ni ofrecido, el pago del saldo restante.

Que en aplicación a la cláusula quinta del contrato en discusión, el propietario, es decir, su representado, estaba totalmente facultado para hacer suya la parte inicial del precio que había recibido, ya que el incumplimiento era imputable al promitente comprador y no al promitente vendedor.

Que la causa fatal y determinante que había impedido la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, no había sido la falta de presentación de las solvencias mencionadas, sino la falta de presentación del documento respectivo ante la o>Ficina de Registro, carga de la parte actora.

Que la obligación de presentar las solvencias del IMAU y derecho de frente, constituían obligaciones accesorias que, en caso de no haber sido cumplidas, no constituían una causa suficiente y eficaz para la resolución del contrato de opción de compra-venta, pues con ella debían concurrir otros elementos que no habían sido alegados ni probados en autos, por lo que no formaban parte del debate probatorio.

Que era necesario resaltar, que la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se había demandado, establecía claramente que el mismo se entendería resuelto de pleno derecho si el promitente vendedor, transcurrido el lapso previsto en este contrato, no firmare el documento definitivo de venta, por causas que le fueran directamente imputables.

Que igualmente, la cláusula novena del contrato suscrito por la demandante, se había establecido que la compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A., se había comprometido con el promitente vendedor a conseguir y presentar las solvencias de IMAU y derecho de frente, por lo que su falta de presentación no era una causa directamente imputable al hoy demandado.

Que respecto a la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000,000,00), hoy equivalente a MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00), que había sido entregada por la promitente compradora a la empresa VLAZERCA BIENES RAICES, C.A., por concepto de reserva, según se desprendía del anexo “C” del escrito libelar, el reintegro de dicho monto no podía ser exigido a su representado por no habérsele entregado a él; que además, se había establecido que en el supuesto de que el vendedor decidiera no vender el inmueble reservado, la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAÍCES, C.A., se había comprometido con el comprador a devolver la suma entregada por concepto de reserva, por lo que en todo caso sería aquella empresa la obligada a devolver la referida suma.

Ratificaron y reprodujeron todos y cada uno de los argumentos de hecho y derecho explanados en las diversas actuaciones realizadas por su representado durante el juicio en primera instancia.

Asimismo solicitaron la valoración de todas las pruebas aportadas conforme a derecho y que se declarare con lugar su apelación y sin lugar la demanda intentada por la parte actora.

ALEGATOS DE LAS PARTES EN SUS ESCRITOS DE OBSERVACIONES

El representante judicial de la parte actora, alegó en su escrito de observaciones a los informes de su contraparte, lo siguiente:

Que los argumentos de los representantes legales del ciudadano J.L.B.S., en su escrito de informes, iban dirigidos a señalar que resultaba una obligación de su representada presentar el documento definitivo de compraventa al Registro Subalterno, para lo cual debía ésta presentar el referido documento y su representado el día de la firma, llevar las solvencias correspondientes a los efectos de que en ese día y justo antes de la firma, se chequearan la pertinencia o no de las solvencias presentadas.

Que resultaba inútil debatir tan pueriles e inconsistentes argumentos, que solo buscaban ejercer una apelación que demorara el cumplimiento por parte del ciudadano J.L.B.S. de las obligaciones debidas a su representada ciudadana M.E.T.G., quien en definitiva había sido víctima de la mala fe del demandado.

Que en vista de que había sido demostrada la responsabilidad del demandado ciudadano J.L.B.S., en las obligaciones dejadas de ejecutar por éste, en el contrato de opción de compraventa suscrito con su representada ciudadana M.E.T.G., solicitó se declarara con lugar la apelación ejercida por su representada; así como sin lugar los alegatos esgrimidos por el demandado contra la sentencia que declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por su poderdante en su contra; con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo la respectiva condenatoria en costa y costos, tanto en el proceso derivado de la demanda incoada por su representada, como en la reconvención intentada por el ciudadano J.L.B.S..

Los apoderados judiciales de la parte demandada, en su escrito de observaciones, señalaron lo siguiente:

Que la parte actora, en su libelo de demanda había realizado afirmaciones respecto a un supuesto incumplimiento de la obligación de su representado, de presentar ciertos documentos (solvencias de derecho de frente, recibos de pago de condominio); con lo cual se había excusado, de esa manera, de cumplir con sus propias obligaciones; y que, había obviado que ella misma tenía cargas que cumplir. Asimismo, había solicitado se condenara al demandado por un supuesto incumplimiento –no probado- de obligaciones secundarias que realmente no habían sido incumplidas.

Que la sentencia recurrida, había estimado como ciertos los alegatos del escrito libelar a pesar de que el incumplimiento de la demandante había sido debidamente probado, con lo cual había incurrido en el vicio de silencio de pruebas.

Que en definitiva, se había establecido como cierto lo invocado por la parte demandante en su escrito de informes, por lo cual observaron lo siguiente:

  1. - Que en ningún momento se había negado la existencia de un contrato bilateral, que efectivamente configuraba el primero de los supuestos del artículo 1.167 del Código Civil; que lo que si había sido expresamente rechazado, era que el ciudadano J.L.B.S., hubiera incumplido con alguna de sus obligaciones, por lo que no se había verificado el segundo supuesto de la norma citada.

    Que la misma parte actora, había aceptado que la obligación secundaria de su representado, era presentar en el momento de la firma del documento de compra-venta definitivo, los recibos de condominio, hecho que nunca había ocurrido y no por causas imputables al promitente vendedor, sino estrictamente imputables a la promitente compradora, en los términos expresados en el escrito de informes.

    Que la demandante no había comprobado el incumplimiento de su representado, que nunca había ocurrido; y, ahora pretendía que éste probara el cumplimiento de un hecho que no podría ser probado, porque el contrato definitivo de compraventa, nunca se había celebrado como consecuencia del incumplimiento de la promitente compradora, en cuanto a las gestiones de registro de conformidad con el artículo 1.491 del Código Civil.

    Que era evidente, que la parte actora debió realizar el pago de las gestiones de registro, requisito indispensable para que fuera exigible el cumplimiento de la obligación, a los fines de la protocolización del documento de compraventa definitivo, es decir, la oportunidad para que su representado tuviera la carga de consignar los documentos convenidos.

    Que con el objeto de probar el incumplimiento de la promitente compradora, oportunamente habían promovido y evacuado una inspección judicial en la Oficina Subalterna de Registro, en la que se encontraba protocolizado el inmueble de autos, y en la que se había dejado constancia de dichas afirmaciones, aún sin ser carga de la demandada, ya que debió haber sido la actora quien probara su supuesto cumplimiento.

    Que tal circunstancia, había sido obviada por el Juez de la causa, subvirtiendo la carga de la prueba; que no obstante a ello, su representado había probado el incumplimiento de la actora de sus obligaciones precedentes mediante la mencionada inspección judicial, a la que, insistieron, no se había hecho ni la más mínima referencia en la decisión definitiva.

    Que el cumplimiento de las obligaciones de la promitente compradora, es decir, la intención de firmar el contrato definitivo, en todo caso, debió ser probado por ella misma, lo cual no había ocurrido porque no tenía las posibilidades económicas para consumar sus compromisos.

  2. - Que en el supuesto negado de que el Juzgado no considerara procedente la anterior defensa, alegaron los representantes judiciales de la parte demandada, lo siguiente:

    Que la obligación supuestamente incumplida, era accesoria a las inherentes al contrato de opción de compraventa, y su falta de cumplimiento no configuraba una causal suficiente que ameritara, per se, su resolución, pues aún se podría cumplir con la obligación principal.

    Que en caso de que se hubiera incumplido la obligación -lo cual negaron- esa circunstancia no era directamente imputable al promitente vendedor, por cuanto, aún cuando el estaba obligado personalmente ante la promitente compradora, la cláusula que preveía el incumplimiento exigía que el mismo derivaba de una conducta directamente imputable al hoy demandado, cosa que no había ocurrido porque del mismo contrato se desprendía que era otra persona la obligada a proveer a su representado de los documentos faltantes, es decir, la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAICES, C.A.

  3. - Que su representado no había incumplido con sus obligaciones, y no había evidencia de lo contrario en los autos; que quien había incumplido había sido la actora y en caso de que no hubiera incumplido, debió haberlo probado oportunamente; que contrariamente, su representado, había probado el incumplimiento de la promitente compradora hoy demandante; que no se había cumplido con los requisitos para que se declarare la resolución del contrato de opción de compra-venta por causas imputables al promitente vendedor, por lo que la demanda debió ser declarada improcedente.

    Con respecto a la improcedencia de la indexación solicitada por la parte actora, señaló lo siguiente:

    Que en el capítulo IV, relativo a los pedimentos finales del escrito libelar, la parte actora solicitó en el cuarto aparte, que su representado fuera condenado en que la cantidad inicial otorgada con motivo de la firma del contrato de opción de compra por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), fuera indexada tomando en cuenta el índice inflacionario que emitiera el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, desde la fecha de presentación de la demanda, hasta la fecha en que se realizara efectivamente el pago. Asimismo solicitó que sobre esa cantidad fueran pagados los intereses moratorios causados desde la fecha en que había vencido el contrato, calculados al uno (1%) por ciento mensual.

    Que el Juzgado de la causa en la sentencia apelada, en su parte dispositiva, negó el pedimento de la corrección monetaria contenida en el petitorio del libelo, razón por la cual la parte actora había apelado de dicha decisión.

    Que sin renunciar a los alegatos explanados en el escrito de informes consignados por esa representación judicial, en fecha quince (15) de abril de dos mil cinco (2005), en cuanto a la improcedencia de la demanda por la falta de cumplimiento de las cargas de la propia parte actora que derivaban del contrato de opción de compra-venta, realizaron las siguientes observaciones:

    Que si bien es cierto, que la sentencia recurrida no había fundamentado la razón por la cual negó la indexación de los montos demandados, no era menos cierto, que dicha indexación no era procedente, en primer lugar porque su representado no incumplió ninguna de sus obligaciones, y por lo tanto no estaba en mora. Que no era procedente la indexación por la imposibilidad de que fuera acordada en el presente caso.

    Que la parte actora pretendía el cálculo de la corrección monetaria de la cantidad entregada por la demandante al demandado como anticipo o “inicial del precio de venta”, siendo que la indexación en si misma, era incompatible con el pago de intereses moratorios (a los que si había sido condenado a pagar su representado de forma totalmente ilegítima), según la más reciente doctrina del Tribunal Supremo de Justicia.

    Que la Sala de Casación Civil del M.T., había determinado que la condena al pago de intereses moratorios del monto demandado conjuntamente con la indexación, no era procedente pues “…simplemente es una doble indemnización, que enriquece sin causa al acreedor”.

    Que la parte actora, aseguraba que a pesar de que la recurrida había condenado a su representado al pago de la reserva o anticipo, de los supuestos daños y perjuicios y de los intereses moratorios, además debía ser condenado al pago de la indexación de dichos montos.

    Que era necesariamente aclarar preliminarmente, que la indexación había sido solicitada única y exclusivamente sobre el monto del anticipo, según se desprendía del capítulo contentivo del petitorio en el libelo, y no de los pretendidos daños y perjuicios; y en consecuencia, mal hubiera podido el Juez de la causa, condenar al demandado al pago de los daños y perjuicios indexados como lo pretendía la actora, pues tal pedimento se limitaba al monto del anticipo, con lo cual hubiera podido incurrir en el vicio de ultra-petita, tomando en consideración que la jurisprudencia constante y reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, había dejado establecido que la indexación debía ser solicitada en el libelo de la demanda.

    Que la representación de la parte actora, había solicitado la corrección monetaria y pago de intereses moratorios “específicamente sobre las cantidades establecidas en las cláusulas segunda y tercera del dispositivo del fallo recurrido”, es decir, los montos condenados relativos al anticipo del contrato de compra-venta y los pretendidos daños y perjuicios, respectivamente.

    Que la decisión definitiva no podía acordar la indexación del segundo de los conceptos, por no haber sido solicitado en el escrito libelar.

    Que en cualquier caso, la indexación no podía ser ordenada conjuntamente con la condena al pago de intereses moratorios, tal como lo había establecido la decisión apelada y según el criterio pacífico y reiterado del M.T., el cual indicaba que no era posible que se condenara conjuntamente el pago de intereses moratorios e indexación.

    Que la representación de la parte demandada, había invocado sentencias que no coincidían con el supuesto de hecho objeto del presente proceso, y en los términos en que había quedado trabada la controversia, aunado que en ningún caso los precedentes aludidos podían ser considerados como vinculantes para la Alzada, pues no configuraban una jurisprudencia pacífica, reiterada y reciente, como si lo era el criterio actual traído a colación por la parte demandada.

    Que en el supuesto rotundamente negado de que esta Alzada estimara improcedente los argumentos esgrimidos en el escrito de informes presentado, destacaron que no era procedente la indexación de la cantidad entregada como anticipo al libelo de la demanda, y mucho menos la de los daños y perjuicios, y así solicitaron fuera declarado.

    -V-

    DE LA RECURRIDA

    Como ya fue señalado, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el dos (02) de noviembre del dos mil cuatro (2004), dictó sentencia en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, dio inicio a este procedimiento.

    Contra dicha sentencia, tanto la parte actora como la parte demandada, a través de sus representantes judiciales, ejercieron recursos de apelaciones e invocaron ante esta Alzada, vicios de silencio de prueba referido concretamente a la prueba de inspección judicial, promovida por la parte demandada; y, vicio de inmotivación en lo que se refiere a la negativa de la indexación monetaria.

    En efecto, la parte actora reconvenida en sus informes presentados ante esta Alzada, invoca la inmotivación de la decisión recurrida, al negar pura y simplemente el pedimento de corrección monetaria; y la omisión de pronunciamiento en torno a las costas y costos de la reconvención, de la siguiente manera:

    …En este estado cabe preguntarse como el juzgador de la causa, llega al convencimiento de lo establecido en el numeral quinto de la decisión recurrida, en el sentido de negar pura y simplemente nuestro justo pedimento de aplicación de la corrección monetaria a las cantidades adeudadas por el demandado ciudadano J.L.B.S. a nuestra representada M.E.T.G..

    En este sentido el juzgador se limito a negar tal pedimento sin expresar las correspondientes razones de hecho y de derecho, causando natural indefensión en nuestra representada, amen de la inmotivación demostrada de tal decisión.

    Fue pedimento expreso de nuestra representada en su escrito libelar, que una vez acordada la resolución del contrato de opción de compraventa de marras, se acordara la corrección monetaria de dichas cantidades de dinero, tal y como en derecho le correspondía solicitarla… (folio 189).

    …omissis…

    Igualmente el juzgado de la causa al declarar SIN LUGAR la reconvención planteada en contra de nuestra representada por el demandado ciudadano J.L.B.S., hierra porque sencillamente al dictar tan ajustada a derecho decisión, olvida pronunciarse sobre las costas y costos del referido proceso, que a pesar de cursar en el mismo expediente representa una acción autónoma e independiente y que produce sus propios efectos jurídicos, como en efecto es que sea condenada en costas la parte que resulte totalmente vencida, que en este caso resultó ser el demandado reconviniente ciudadano J.L.B.S., motivo por el cual solicitamos respetuosamente de esa superioridad que se pronuncie al respecto y que en consecuencia condene en costas al precitado demandado reconviniente…

    (Folios 193-194).

    Por su parte, en los informes traídos a esta segunda instancia, la parte demandada reconviniente, invoca la omisión de pronunciamiento respecto a la inspección judicial promovida por esa parte. Así, señala textualmente en su escrito de informes, lo siguiente:

    “…Sin embargo, el Juez de la causa omitió cualquier pronunciamiento respecto a la inspección judicial precedentemente citada, limitándose a establecer que “no consta en autos que el hoy demandado haya demostrado el cumplimiento de la obligación asumida por él en el contrato de opción de compraventa” sin analizar que nuestro mandante si probó el incumplimiento de la actora y condenándolo motivado a que no demostró un hecho que no tenía que demostrar, lo cual por demás, no era posible.

    En ese sentido, es importante citar el contenido del artículo 509 de nuestra Ley Adjetiva, que dispone:

    Artículo 509.- Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas

    .

    En el presente caso, aún cuando el Juez de instancia dio pleno valor probatorio a las pruebas de inspección judicial debidamente promovidas, admitidas y posteriormente evacuadas en fechas 20 y 28 de noviembre de 2002, sin realizar el más mínimo pronunciamiento sobre la inspección judicial realizada en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, la cual es de capital importancia a favor de los alegatos de esta parte demandada, tal como lo hemos expuestos suficientemente en el presente escrito de informes, pues prueba el incumplimiento de la actora que de forma determinante anula la posibilidad que pueda exigírsele el cumplimiento al demandado…” (Folios 203-204).

    Asimismo, en las observaciones a los informes presentados por la parte demandada reconviniente, se observa que esta parte manifestó lo siguiente:

    …Si bien es cierto que la sentencia recurrida no fundamenta la razón por la cual niega la indexación de los montos demandados, no es menos cierto que dicha indexación no es procedente, en primer lugar porque nuestro representado no incumplió ninguna de sus obligaciones, y por lo tanto no está en mora. Pero tampoco es procedente la indexación por la imposibilidad de que sea acordada en el presente caso…

    En relación con los alegatos anteriormente señalados, pasa esta Sentenciadora, a examinar la sentencia recurrida y, a tales efectos, observa:

    El Juzgado de la causa, en su fallo, estableció lo siguiente:

    “… Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:

    Siendo que la parte demandante fundamentó su acción en el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar las solvencias de IMAU, Derecho de Frente y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble, dicha obligación se encontraba establecida en el contrato, y en virtud de ello solicitó la resolución del contrato de opción de compraventa del inmueble objeto del presente litigio; estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada adujo que la misma no había incurrido en un incumplimiento de contrato por cuanto dicha obligación le tocaba a la sociedad mercantil Vlazerca bienes Raíces C.A., siendo esta la forma en que quedó planteada la litis es necesario pasar a realizar las siguientes consideraciones.

    A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee el tenor siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento Civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

  4. la existencia de un contrato bilateral; y,

  5. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

    De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

    En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que al parte actora ha traído a los autos original del contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios once (11) al catorce (14) de este expediente. Asimismo, se evidencia del escrito de la contestación de la demanda, que al parte demandada aceptó la existencia del mencionado contrato de opción de compraventa; por lo tanto es un hecho admitido fuera del controvertido. Así se decide.

    Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, lo anterior, en virtud de la admisión por parte de la demandada de la existencia del mencionado contrato de opción de compraventa. Es por ello, que este Tribunal les atribuye pleno valor probatorio, a los efectos de acreditar en autos la relación contractual, toda vez que contienen una confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso.

    En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decidir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de entrega de las solvencias de IMAU, Derecho de Frente y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble.

    Ahora bien, a los fines de proba si la obligación de entregar las solvencias de IMAU, Derecho de Frente y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente:

    “…Sigue diciendo: ‘En la cláusula Novena el vendedor se compromete con la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., a presentar por lo menos con quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de dicha opción de compra la solvencias de IMAU, Derecho de Frente, cualquier otra que sea necesaria para la presentación en el Registro Correspondiente’

    Es evidente ciudadano Juez que la parte actora, en una forma muy simulada trata de confundirlo con juegos de palabra que ni siquiera fueron escritas ni estipuladas en el contrato de opción de compraventa anteriormente señalados cuando dice que el vendedor se compromete con la empresa Vlazerca Bienes y Raíces C.A., cuando en realidad lo que dice textualmente es:

    ‘Cláusula Novena: La Compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., SE compromete con el VENDEDOR a conseguir y a presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de esta opción de compra las solvencias de IMAU, Derecho de Frente, cualquier otra que sea necesaria…’.

    Ahora bien, luego del análisis de los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda donde se exceptúa y del análisis al material probatorio, debe este sentenciador observar que en las cláusulas sexta y novena del mencionado contrato se estableció lo siguiente:

    Cláusula Sexta: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble antes descrito, libre de todo gravámenes, sin que adeude nada por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales y Municipales y libre de ocupantes bajo cualquier título y deberá presentar en el momento de la firma del Documento Definitivo de Compraventa, los recibos de Condominio, Derecho de Frente debidamente cancelados hasta la fecha.

    Cláusula Novena: La Compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., se COMPROMETE con el VENDEDOR a conseguir y a presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de esta opción de compra las solvencias de IMAU, Derecho de Frente, cualquier otra que sea necesaria para la presentación ante el registro correspondiente.

    Ahora bien, observa este sentenciador que de las anteriores cláusulas se desprenden dos obligaciones diferentes, las cuales recaen sobre diferentes sujetos, por lo que se debe precisar en primer lugar la definición de lo que significa la Obligación:

    Para el autor E.M.L. la obligación es definida de la siguiente manera:

    …una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.

    Para el autor clásico f.P. el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera:

    Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacia otra hacer o no hacer alguna cosa

    .

    De lo anterior, debe este juzgador observar que del mencionado contrato de compraventa se desprende la existencia de dos obligaciones distintas, la primera contenida en la cláusula sexta, y en la cual el vendedor ciudadano J.L.B.S. se comprometió a entregar el inmueble antes descrito, libre de todo gravámenes, sin que adeude nada por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales y municipales y libre de ocupantes bajo cualquier título y deberá presentar en el momento de la firma del Documento Definitivo de Compraventa, los recibos de Condominio, Derecho de Frente debidamente canceladas hasta al fecha.

    De la mencionada cláusula se despende que la obligación fue contraída por el vendedor J.L.B.S. con la compradora M.E.T.G..

    Por otro lado, observa este juzgador que de la Cláusula Novena se desprende la existencia de una obligación entre la sociedad mercantil VLAZAERCA IENES RAÍCES C.A., y el vendedor ciudadano J.L.B.S., consistente en conseguir y presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de esta opción de compra las solvencias de IMAU, Derecho de Frente, cualquier otra que sea necesaria para la presentación ante el Registro correspondiente.

    Ahora bien, debe observar este sentenciador que de las dos cláusulas antes citadas, se desprende dos obligaciones distintas, cada una de ellas con dos acreedores y dos deudores distintos, siendo que la obligación hoy reclamada es la existencia entre el vendedor y la compradora, mal podría pretender el hoy demandado que la actora reclamare el cumplimiento de dicha obligación a un tercero como lo es la sociedad mercantil VLAZERCA IENES RAÍCES C.A.; ya que dicha sociedad mercantil se obligó ricamente para con el vendedor, siendo éste el único legitimado para reclamar por el incumplimiento de dicha sociedad mercantil.

    Asimismo, siendo que el deudor de la obligación contenida en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa era el vendedor hoy demandado ciudadano J.L.B.S., mal podría la compradora hoy demandante ciudadana M.E.T.G. pretender el cumplimiento de dicha obligación de una persona distinta a la del mencionado vendedor.

    Ahora bien, siendo que n consta en autos que el hoy demandado haya demostrado el cumplimiento de la obligación asumida por él en el contrato de opción de compraventa, debe necesariamente este sentenciador declarar con lugar la resolución del mencionado contrato. Así se decide.-

    -IV-

    De la Reconvención

    Llegado el momento para decidir la presente reconvención, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

    Ahora bien, el análisis realizado al material probatorio conlleva a este sentenciador a concluir, que la parte demandada reconviniente no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.

    Ahora bien, como consecuencia del análisis del anterior material probatorio, es por lo que este sentenciador concluye, que la parte demandada reconviniente no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. En el presente caso, una vez fundada la reconvención en el hecho presunto de que la parte actora le produjo unos presuntos daños y perjuicios, tocaba a el demandado reconviniente y nadie más, probar el hecho constitutivo de dicha reconvención, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, a criterio de este tribunal, la parte demandada reconviniente no cumplió con la carga de demostrar el fundamento de su defensa, es decir, no logró demostrar que la parte actora reconvenida produjo los daños alegados por la demandada reconviniente.

    Es preciso señalar para el caso en concreto, el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

    Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    (Negrillas y cursivas del Tribunal).

    Del análisis hecho en forma abstracta, de la norma de derecho positivo antes citada, se desprende que para el caso en concreto la carga de la prueba la tiene quien alega; es decir, el demandado reconviniente ha debido probar los presuntos daños y perjuicios producidos por la actora reconvenida, así como la especificación de los mismos, ni sus causas.

    De igual manera, la doctrina en cuanto al tema de la carga prueba señala lo siguiente:

    Se trata, según afirma los autores, de un imperativo del propio interés y no del interés ajeno. Es decir, que el que cumple con el imperativo (comparecer, contestar la demanda, alegar, etc.) favorece su interés y no el ajeno…

    Al ser la carga de la prueba, un imperativo del propio interés de quien propone tal alegación, este Tribunal observa, que el demandado reconviniente no quiso beneficiarse de dicha facultad que le otorga la ley; por tanto, forzosamente este tribunal debe declarar sin lugar la presente reconvención. Así se decide…”

    Ante ello, el Tribunal observa:

    Antes de pronunciarse sobre los referidos vicios, pasa este Tribunal a hacer las siguientes consideraciones:

    El caso bajo estudio, como se ha indicado, se inició este proceso, por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, interpuesta por los abogados F.M.R. y C.N.H., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana M.E.T.G., contra el ciudadano J.L.B.S., todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, rechazó y contradijo la demanda y propuso reconvención, la cual estimó en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), hoy, equivalente a CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 45.000,00).

    Observa esta sentenciadora, que la parte actora reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, señaló entre otras cosas, lo siguiente: “…Como colofón de toda esta absurda y maliciosa situación el demandado reconviniente, presenta una estimación de su perniciosa reconvención, la cual solo tiene el animo de confundir y torpedear el curso procesal, en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) los cuales considera este le deben ser cancelados por mi representada, situación este risible que rechazamos plenamente, mas aún cuando esta cantidad no se sabe de que procedimiento mental o racional pudo ser obtenida…”.

    El artículo 243 en su ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, establece:

    “…Toda sentencia debe contener:

    … Omissis…

    …5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…

    De la norma anteriormente transcrita se observa que expresamente este requisito se refiere a la congruencia, es decir, que la sentencia se ajuste a las pretensiones del actor y del demandado, lo cual si no se cumple en la sentencia, da lugar al vicio de incongruencia.

    Nuestro más alto Tribunal, al referirse al vicio de la incongruencia, de manera reiterada ha establecido lo siguiente:

    …la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultra petita; b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extra petita); y cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citra petita). (Exp 01-0763, No. 0134 del 3 de abril de 2003)

    Ahora bien, el Juzgado de la causa en el dispositivo de la sentencia recurrida, dejó sentado que:

    Dispositiva

    En razón e lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley:

    PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana M.E.T.G. en contra del ciudadano J.L.B.S..

    SEGUNDO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) por concepto de reembolso de la cantidad entregada como inicial del precio de venta del inmueble objeto del presente litigio.

    TERCERO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) por concepto de indemnización por Daños y Perjuicios a raíz de la no materialización de la venta.

    CUARTO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de los intereses moratorios causados sobre la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) por concepto de inicial del precio de venta del inmueble objeto del presente litigio, calculados a la tasa del 1% mensual desde la fecha en que venció el contrato de opción de compraventa hasta que el presente fallo quede definitivamente firme. Dicho cálculo deberá ser realizado mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

    QUINTO: Se NIEGA el pedimento de la parte actora reconvenida referente a la corrección monetaria de la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) entregada como inicial del precio de venta del inmueble objeto del presente litigio.

    SEXTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano J.L.B.S. EN CONTRA DE LA CIUDADANA M.E.T.G..

    SÉPTIMO: Por último, Vista la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas…

    .

    En torno a este tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado lo siguiente:

    En sentencia del veintitrés (23) de febrero de dos mil cuatro (2.004), con ponencia del Magistrado Dr. A.A.B., dispuso:

    …rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243 ord. 5º del mismo Código, por lo cual, no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…

    Asimismo, en sentencia del cuatro (4) de junio de mil novecientos noventa y siete (1.997), la Sala de Casación Civil, dispuso:

    …El juez omitió totalmente el pronunciamiento que ordena hacer el artículo 38 del C.P.C., en donde se ordena decidir sobre la estimación en capítulo previo de la sentencia definitiva, por lo tanto la decisión recurrida infringe el Ord. 5º, del artículo 243 del C.P.C, por falta de decisión expresa, positiva y precisa sobre la materia, así como los Art. 12 y 38 eiusdem….

    En el presente caso, del análisis realizado tanto de la parte motiva como del dispositivo del fallo recurrido, se desprende que el Juzgado de la instancia inferior omitió el debido pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía de la reconvención efectuada por la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, por lo que a criterio de esta Alzada, al haber el a-quo dejado de resolver sobre esa defensa efectuada oportunamente por la representación de la actora reconvenida, tal circunstancia vicia de nulidad la sentencia apelada, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 del mismo cuerpo legal, en atención al criterio establecido por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, parcialmente transcrito en este capítulo. Así se establece.

    En consecuencia, la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en fecha dos (02) de noviembre de dos mil cuatro (2004), debe ser anulada. Así se declara.-

    Como quiera que ha sido anulada, como ya se dijo, la sentencia impugnada en apelación por ambas partes, por los motivos antes señalados, se hace inoficioso pronunciarse sobre los otros vicios denunciados por ambas partes.

    Igualmente, observa este Tribunal que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

    La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…

    .

    Esta sentenciadora, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito y declarada como ha sido la nulidad del la sentencia definitiva dictada en este proceso por el a-quo, pasa a resolver la presente causa; y, al respecto observa:

    -VI-

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    -A-

    PUNTO PREVIO

    Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, procede esta Sentenciadora a examinar el punto que a continuación se indica:

    DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN,

    OPUESTA POR LA ACTORA RECONVENIDA

    Se da inicio a estas actuaciones, como ya se dijo, con demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, intentada por los abogados F.M.R. y C.N.H., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.E.T.G., contra el ciudadano J.L.B.S., todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.

    El apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, entre otros aspectos, señaló lo siguiente:

    …Como colofón de toda esta absurda y maliciosa situación el demandado reconviniente, presenta una estimación de su perniciosa reconvención, en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000) los cuales considera este le deben ser cancelados por mi representada, situación esta risible que rechazamos plenamente, mas aun cuando esta cantidad no se sabe de que procedimiento mental o racional pudo ser obtenida…

    Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el petitorio de la reconvención opuesta en la contestación de la demanda, la demandada reconviniente estimó la reconvención, en la siguiente cantidad:

    …1.- Estimo esta RECONVENCIÓN por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios a mi representado al intentar tan temeraria demanda totalmente contraria a Derecho, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1185 de nuestro Código Civil…

    Observa esta Sentenciadora que el apoderado de la parte actora reconvenida, en escrito de contestación a la reconvención, rechazó la estimación de ésta, como ya fue apuntado

    Ante ello, tenemos:

    El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:

    Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva

    Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

    .

    Ahora bien, observa este Tribunal, lo siguiente:

    Con respecto a la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y a las diferentes hipótesis que pueden presentarse, dejó establecido, lo siguiente:

    …El vigente C.P.C., en su artículo 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada…(…) conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual C.P.C…(…) en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, el debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

    c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenido en el propio libelo de la demanda…

    (Negrillas y Subrayado de esta Alzada) (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 5 de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.. Sentencia No. 0276/ Reiterada en sentencia del 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.. No. 012)

    En igual sentido, se ha pronunciado la Sala Político Administrativa, también del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 0580 del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., así:

    …la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda. Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hechos y de derechos improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada…considera esta Sala…, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada…

    En el presente caso, en atención a los criterios plasmados por nuestro M.T., en Salas Civil y Político Administrativa, considera esta Sentenciadora, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto el demandado reconviniente, corresponde por un lado al actor reconvenido, dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente según sea el caso.

    En este asunto concreto, este Tribunal observa, que el demandado reconviniente como ya se dijo, estimó su reconvención, en la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), moneda vigente para el momento de interposición de la reconvención. La actora reconvenida, no señaló de manera precisa si la consideraba exagerada o insuficiente, ni alegó un hecho nuevo del cual pudiera deducirse que era de una u otra forma, sino que se limitó a señalar que era risible; y, que no se podía saber de cual procedimiento mental o racional había sido obtenida; por lo cual, a criterio de quien aquí decide, debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la reconvención efectuada por la parte demandada reconviniente, conforme a los criterios antes transcritos. Así se declara.

    -B-

    DEL FONDO DE LA DEBATIDO

    Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

    La representación judicial de la parte actora reconvenida, por un lado afirma, que entre las partes de este proceso, se había celebrado un contrato de opción de compraventa, en el cual, su representada se había comprometido a comprar el inmueble propiedad del demandado reconviniente, constituido por el apartamento distinguido con el Nº 8-C, piso 8, Residencias Tesoro, ubicado en el avenida Principal de los Naranjos de la Urbanización Los Naranjos en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda.

    Que su mandante, había entregado a la parte demandada reconviniente la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy equivalente, a TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 13.000,00); cancelado de la forma como se encuentra estipulado en la cláusula tercera y que a continuación se indica: A) UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000,00), hoy MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00), como monto de reserva cancelado con cheque número 16072995 del Banco Mercantil de fecha veintiocho (28) de abril del año dos mil (2000), a nombre de VLAZERCA BIENES RAICES C.A.; y B) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), hoy DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 12.000,00), cancelados con cheque de gerencia distinguido con el número 34000114 del Banco Mercantil, de fecha cinco (5) de abril del año dos mil (2000).

    Que había quedado expresamente convenido, que esa cantidad se imputaría al valor total de venta de dicho inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL DE BOLÍVARES (Bs. 43.600.000,00); hoy, equivalente a la suma de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 43.600,00) su representada se había obligado a cancelarlos en el acto de protocolización del documento definitivo de venta dentro del lapso establecido en dicho contrato de opción de compra.

    Que el lapso de duración del contrato, había sido establecido por noventa (90) días continuos, a partir de la fecha de la firma del mismo.

    Que en la cláusula quinta, se había estipulado que si transcurrido el lapso previsto su representada no firmase el documento definitivo de venta por causas que le fueran directamente imputables, como indemnización por daños y perjuicios, el ciudadano J.L.B.S., recibiría la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), y quedaría resuelto de pleno derecho dicho contrato.

    Que en caso contrario, si transcurrido el lapso previsto el vendedor no firmare el documento definitivo de venta; y, por ende, no se llegara a materializar la venta del inmueble antes descrito por causas que le fueren directamente imputables, le devolvería a su representada la suma de dinero inicial entregada como reserva, esto era la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), por concepto de opción de compra que se imputaría al monto total de la venta; más la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), como indemnización de daños y perjuicios; y quedaría resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra que se ha hecho referencia.

    Que igualmente, se había especificado además que dicho pago debería efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles siguientes al término de la opción de compraventa.

    Asimismo, manifestó el demandante reconvenido, que en la cláusula novena, el vendedor se había comprometido con la empresa VLAZERCA BIENES Y RAICES C.A., a presentar por lo menos con quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento de dicha opción de compra, las solvencias del IMAU, derecho de frente y cualquier otra que fuera necesaria para la presentación en el Registro correspondiente; y que, el contrato de opción de compra-venta, había vencido el tres (03) de agosto del año dos mil (2000).

    Indicaron también los apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, que transcurrido los noventa (90) días continuos establecido como lapso de duración del contrato, el vendedor a pesar de las múltiples gestiones llevadas por su mandante para firmar el documento definitivo de compraventa, no había presentado las solvencias de IMAU, derecho de frente, y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble, conforme a lo previsto en la cláusula noventa del citado contrato.

    Que en virtud del incumplimiento del demandado, antes referido, la venta no se había materializado en el tiempo establecido por las partes, por lo que procedieron a demandar al ciudadano J.B.S..

    Por su parte, la demandada reconviniente alegó que la parte actora en el libelo de demanda había indicado que el ciudadano J.L.B., había permitido, por medio de la entrega de un cheque Nº 16072995 del Banco Mercantil, de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil (2000), por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) hoy, equivalente a MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.000,00) se le entregara a la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., esa cantidad con la finalidad de dar cumplimiento a todo lo necesario para la efectiva protocolización del documento de compra-venta.

    Que la empresa Vlazerca Bienes Raíces C.A., le había entregado una carta a su representado, en la cual le comunicaba que la ciudadana M.E.T., se había comunicado con ellos para participarle que el crédito que ella había gestionado por una entidad bancaria, no se lo habían aprobado, por lo que se veía imposibilitada de poder cumplir con lo estipulado en el contrato de opción de compraventa, por lo que había apelado a la buena fe del hoy demandado el cual había aceptado esperarla hasta que solucionara el problema.

    Que su representado, había recibido una segunda carta por la empresa Vlazerca Bienes Raíces, C.A., donde se le había comunicado que en definitiva, la hoy actora, no podría cumplir con la obligación estipulada en el contrato, ya que no había solucionado su problema y le había ratificado que el contrato de opción de compraventa, de acuerdo a la cláusula cuarta había quedado resuelto de pleno derecho a su favor, por el incumplimiento de la señora M.E.T., tal como había quedado establecido en la cláusula quinta del contrato cuya resolución se pide.

    Que la parte actora aún habiendo renunciado al derecho a reclamar por ante los órganos jurisdiccionales tal y como se desprendía del contrato de opción de compraventa, así como del desistimiento del cumplimiento de dicho contrato, había demandado a su representado ciudadano J.L.S., cuando en ningún momento constaba en autos que ella hubiese cumplido primero todas sus obligaciones, conforme a lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil; que más bien, lo que constaba y se desprendía de los autos era que nunca había cumplido con lo establecido en el contrato, concretamente en las cláusulas cuarta y quinta.

    Ante ello, el Tribunal observa:

    En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

    Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

    .

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

    El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

    En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada con su obligación de presentar las solvencias de IMAU y Derecho de Frente y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble y así cumplir con uno de los requisitos que eran necesarios para proceder a la tradición legal del mismo; con lo cual se había incumplido las cláusulas cuarta, quinta y novena del contrato de opción de compra-venta.

    A este respecto, se observa:

    Estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

    Por otra parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

    La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

    A este respecto, el Tribunal observa:

    En el presente caso, se aprecia que la parte actora reconvenida, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

  6. - Contrato de opción de compra-venta, suscrito por los ciudadanos J.L.B.S. y M.E.T.G., autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha cinco (05) de mayo de dos mil (2000), anotado bajo el Nº 31, Tomo 44 de los libros autenticados llevados por esa notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 8-C, ubicado en el piso ocho (8) del Edificio Residencias TESORO, situado en la Avenida Principal de los Naranjos de la Urbanización Los Naranjos en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda.

    El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario fue aceptado por la demandada reconviniente e invocado el incumplimiento de las cláusulas cuarta, quinta y novena en la contestación de la demanda, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

    En el citado documento suscrito entre las partes, entre otras menciones se lee:

    … En virtud del presente convenio, de Opción de Compra-Venta, EL PROMINENTE (sic) VENDEDOR se compromete a vender a la PROMINENTE (si) COMPRADORA, y ésta a su vez, se compromete a comprar al PROMINENTE VENDEDOR, el inmueble antes descrito. SEGUNDA: EL PROMINENTE VENDEDOR y el PROMINENTE COMPRADOR, han convenido en que el precio de la presente negociación, del referido inmueble, es por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.600.000,00). TERCERA: Como garantía del cumplimiento de la obligación que por este documente asume LA PROMINENTE COMPRADORA, ésta entrega en este acto al PROMINENTE VENDEDOR, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.00,00) en un cheque de Gerencia a nombre del PROMINENTE VENDEDOR, cantidad éste que no percibirá intereses para la PROMINENTE COMPRADORA, por el término de vigencia de la presente Opción de Compra-Venta, quedando expresamente convenido que esta cantidad se imputará al valor de la venta del inmueble y el saldo restante; es decir la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 43.600.000,00) se obliga a cancelarlos en el acto de Protocolización del Documento Definitivo de Venta, dentro del lapso establecido en este mismo convenio. CUARTA: Ambas partes acuerdan expresamente que el presente Contrato de Opción de Compra-Venta, tiene un plazo de duración de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, o ante de la fecha de mutuo acuerdo entre las partes. QUINTA: Si transcurrido el lapso previsto del presente contrato, LA PROMINENTE COMPRADORA, por causas que le fueren directamente imputables, no firmase el Documento Definitivo de Venta, dejaría a favor del PROMINENTE VENDEDOR, como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), y quedaría resuelto de pleno derecho el presente contrato. Ahora bien, si ocurriese el caso contrario, de que el PROMINENTE VENDEDOR, transcurrido el lapso previsto en este contrato, no firmare el Documento Definitivo de Venta, por causas que le fueran directamente imputables, devolverá a la PROMINENTE COMPRADORA, en su integridad la suma de dinero entregada por concepto de OPCIÓN COMPRA, más la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00), como indemnización de daños y perjuicios quedando así resuelto de pleno derecho el presente contrato de Opción Compra-Venta. Y pago que se deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles siguientes al término de la presente Opción de Compra: SEXTA: EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble antes descrito, libre de todo gravamen, sin que adeude nada por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales y libre de ocupantes bajo cualquier título y deberá presentar en el momento de la firma del Documento Definitivo de Compra-Venta, los recibos de Condominio, Derecho de Frente debidamente cancelados hasta la fecha. SEPTIMA: EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete al traspaso en plena propiedad a la COMPRADORA, de los siguientes bienes muebles; una línea telefónica serial Nº b986-07-52, cocina empotrada y un mesón tipo pantry de madera. OCTAVA: EL VENDEDOR se compromete a pagar a la compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A., la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00) por concepto de comisión en la protocolización del Documento Definitivo de Venta. NOVENA: La compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A se compromete con el VENDEDOR a conseguir y a presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación ala (sic) fecha de vencimiento de esta opción de compra las solvencias de IMAU, DERECHO DE FRENTE, o cualquier otra que sea necesaria para la presentación ante el Registro correspondiente. DECIMA: Para todos los efectos derivados de la presente negociación, las partes eligen como domicilio especial, a la ciudad de Caracas, Distrito Federal, a la jurisdicción de cuyos tribunales las partes declaran someterse…

    .

  7. - Recibo de pago Nº 0162, emanado de la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAICES C.A., contentivo de reserva del inmueble objeto del contrato, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) hoy, MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.000,00), de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil (2000).

  8. - Talón de cheque de Gerencia Nº 34000114, emitido por el Banco Mercantil, de cheque que fuera girado a favor del demandado reconvimiente, de fecha cinco (5) de abril de dos mil (2000), por la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES CON oo/1000 CÉNTIMOS (Bs. 12.000.000,00), hoy, DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 12.000,00).

    Este Tribunal, con respecto a los dos documentos precedentemente descritos, les atribuye valor probatorio, toda vez que los mismos se refieren al pago de la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), a que se hace alusión en la cláusula tercera del contrato, hecho este que no ha sido discutido en este proceso. Así se declara.

    Por otro lado, observa esta Sentenciadora que la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, acompañó los siguientes documentos:

  9. - Comunicación de fecha trece (13) de julio de dos mil (2000), dirigida al ciudadano J.L.B.S., por la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAICES C.A., con el objeto de demostrar que la ciudadana M.E.T.G., se había comunicado con la compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., y le había manifestado que el crédito que ella había gestionado no se lo habían aprobado.

    En dicho medio probatorio, entre otros aspectos se puede leer, lo siguiente:

    …Señor

    J.L.B.S.

    Ciudad.- Caracas, 13 de Julio de 2000.

    Estimado Señor:

    Por la presente, aprovecho la oportunidad para saludarlo y de esta manera comunicarle lo acontecido en relación al documento de Opción de Compra-Venta convenido y firmado por usted y la Srta. M.E.T.G., venezolana, titular de la cédula de identidad No. 11.201.049, el día 5 de Mayo de 2000. El cual quedo Protocolizado por ante la Notaría Pública cuarta del Municipio Chacao, del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 31, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

    Como le informara telefónicamente en días pasados, le confirmo por la presente, que fui informado por la Srta. M.E.T.G. mediante conversación previa a la presente por vía telefónica y confirmado personalmente en una reunión sostenida con ella en mi oficina ubicada en el Edf. Exa, piso 9, ofc 901, Av. Libertador, El Rosal, Municipio Sucre, Edo. Miranda. Su imposibilidad de dar cumplimiento en lo establecido en dicho documento de Opción a Compra y Venta, por cuanto el monto del crédito, que según ella tramito ante La Empresa Petróleo de Venezuela, S.A., PDVSA, y que le otorgaría el Banco Unión, le fue negado. No pudiendo por ello cumplir con la Firma y Protocolización del documento definitivo de Compra y Venta según la cláusula Cuarta de dicho documento de Opción de Compra y Venta.

    Expresándole mis sinceras disculpa por dicha situación y reconociéndole su derecho según lo convenido en dicho documento de Opción de Compra y Venta en la cláusula Quinta. Conforme con todo lo antes descrito, pido su Buena Fe, para que de buena voluntad pueda darle una oportunidad a la Srta. M.E.T.G., para que pueda tratar de resolver su situación…

  10. - Comunicación de fecha trece (13) de diciembre de dos mil (2000), dirigida al ciudadano J.L.B.S., por la sociedad mercantil VLAZERCA BIENES RAICES C.A., con el objeto de demostrar que la ciudadana M.E.T.G., había comunicado a la compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., que en forma definitiva no podía cumplir con su obligación estipulada en el contrato opción de compraventa.

    En dicho medio probatorio, entre otras cosas se puede leer, lo siguiente:

    Señor

    J.L.B.S.

    Ciudad

    Caracas, 13 de Diciembre de 2000.

    Estimado Licenciado Ball:

    La presente es con relación a la carta que le enviara de fecha 13 de Agosto de 2000, en la cual le solicite de buena fe, buena voluntad y disposición, le diera una oportunidad a la Srta. M.E.T.G. para que pudiera dar cumplimiento con el contrato de opción a compra-venta convenido y firmado por dicha señorita y usted el día 5 de Mayo de 2000, el cual quedo protocolizado por ante la Notaría Pública cuarta del Municipio Chacao, del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 31, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría el cual venció el día 10 de Agosto de 2000. Le agradezco su buena fe, voluntad, disposición y espera dada a la Srta. M.E.T.G., para que solucionara su situación. Lamentablemente le comunico que la Srta. M.E.T.G. me informo que no puede cumplir con el propósito de comprar su inmueble.

    Por lo antes señalado le confirmo su derecho por el incumplimiento por parte de la Srta. M.E.T.d. las cláusulas cuarta (4) y quinta (5), de dicho contrato de opción a Compra-Venta, y dichas cláusulas respectivamente señalo textualmente a su derecho: CUARTA: (4), Ambas partes acuerdan expresamente que el presente Contrato de Opción de Compra Venta, tiene un plazo de duración de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de este contrato o antes de la fecha de mutuo acuerdo entre las partes. QUINTA (5), “Si transcurrido el lapso previsto del presente contrato, LA PROMINENTE COMPRADORA, por causas que le fueran directamente imputables, no firmase el Documento Definitivo de Venta, dejara a favor del PROMINENTE VENDEDOR, como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (13.000.000,00) y quedaría resuelto de pleno derecho el presente contrato. Ahora bien, si ocurriese el caso contrario, de que el PROMINENTE VENDEDOR, transcurrido el lapso previsto en este contrato, no firmare el Documento Definitivo de Venta, por causas que le fueran directamente imputables, devolverá a la PROMINENTE COMPRADORA, en su integridad la suma de dinero entregada por concepto de OPCIÓN COMPRA, mas la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (13.000.000,00), como indemnización de daños y perjuicios quedando así resuelto de pleno derecho el presente contrato de Opción Compra –Venta. Y pago que se deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles siguientes al término de la presente Opción de Compra.

    En nombre de Vlazerca Bienes Raíces, C.A., y en el mío propio, conscientes de las consecuencias que la ocasionó esta situación, le expresamos nuestras mas sinceras disculpas, y como le dijera antes damos gracias una vez mas por la oportunidad dada a la Srta. M.E.T., y quedando a su entera disposición y sin mas a que hacer referencia…

    .

    Este Tribunal observa que el referido medio probatorio es un documento privado emanado de un tercero, que aún cuando aparece mencionado en el contrato suscrito entre las partes, no formó parte de la celebración del mismo, por lo que, para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial; por lo cual, y como quiera que dicha ratificación no consta en el proceso, este Juzgado Superior no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  11. - Documento de venta sucrito por la ciudadana A.V.S.V., y la parte actora reconvenida M.E.T.G., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha veinticinco (25) de julio de dos mil uno (2001), anotado bajo el Nº 22, Tomo 8, protocolo primero, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 8-D, situado en el edificio denominado Residencias Villa Esmeralda, Torre C, ubicado en la avenida Las Esmeraldas, sector E-5 de la Urbanización Las Esmeraldas de los Conjuntos Residenciales las Esmeraldas La Tahona, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de demostrar que la parte actora reconviniente después de vencido el contrato en discusión en este proceso, adquirió otro inmueble.

    Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto del mismo no emana ningún elemento probatorio que tenga relación directa con los hechos que se ventilan. Así se decide.

    Abierto el lapso de pruebas, la parte actora reconvenida promovió los siguientes medios de pruebas:

    Reprodujo e hizo valer los recaudos producidos en el libelo de la demanda, este Tribunal Superior, con relación al valor probatorio de los documentos invocados en su escrito, se observa que los mismos fueron analizados y valorados en el cuerpo del presente fallo y cuya valoración se dan aquí por reproducidos. Así se establece.

    Promovió estado de cuenta del inmueble objeto del contrato, emitido por la Alcaldía del Hatillo, de fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil uno (2001), con el objeto de demostrar la insolvencia del inmueble para esa fecha, así como la titularidad del mismo de una persona diferente a la del demandado reconviniente.

    Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto del mismo no emana ningún elemento probatorio que tenga relación directa con los hechos controvertidos que se ventilan. Así se decide.

    Por otro lado, observa esta Sentenciadora que la parte demandada reconviniente promovió en el lapso probatorio, los siguientes medios de pruebas:

  12. - Inspección judicial de fecha de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil dos (2002), practicada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la cual, dejo constancia de lo siguiente:

    “…Se trasladó y constituyó el Tribunal a las oficinas de BANESCO... departamento inmueble, ubicado en la Av. F.d.M., de la ciudad de Caracas, siendo… las once y cuarenta de la mañana (11:40 a.m)… ciudadana I.C.G.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 3.821.211, quien luego de ser impuesta de la misión del Tribunal manifestó lo siguiente: “Desconozco el caso a lo que viene el Tribunal”. Interrogada la notificada acerca de cual es su cargo así como acerca de que personas pueden suministrar información requerida, la notificada manifestó: Ser gerente de Ventas Banesco Inmueble y quien puede suministrar la información es el Sr. José Tadeo… quien se desempeña como Gerente de …”. En este estado estando presente el ciudadano, Ball Scholtz, J.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.466.601 asistido por la abogada M.T.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 72.500, manifestó lo siguiente: Realmente nos atendió inicialmente la Sra. N.D. en el momento tenía un documento en sus manos sobre el caso en cuestión, posteriormente nos puso en contacto con la Gerente de Ventas anteriormente identificada que no sabía nada del caso y ella se comunicó con el Sr. J.T.A., no estando presente no podía solicitarnos dicha información. El Tribunal da por terminada la presente inspección judicial…”.

    En lo que se refiere a la anterior inspección judicial, este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno, ya que de la lectura del acta, parcialmente transcrita, no se desprende ningún elemento de convicción para la resolución de esta controversia. Así se declara.

  13. - Inspección judicial de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil dos (2002), practicada por el Juzgado de la causa, en la cual dejó constancia de lo siguiente:

    “En el día de hoy veintiocho (28) de noviembre de 2002, siendo la 1:05 p.m., se trasladó y constituyó el Tribunal en la Oficina de Registro Subalterno de el Hatillo en la siguiente dirección: Calle Bolívar con calle 2 de mayo, Somaje, parte alta, el Hatillo, Baruta, siendo atendido a la 1:05 pm por el ciudadano, A.J.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 6.908.751, en su carácter de jefe revisor, quien luego de haber sido impuesto de la misión del Tribunal manifestó lo siguiente: “Luego de efectuada la revisión del índice de otorgantes en el sistema computarizado del registro se pudo constatar que en el índice de otorgantes no aparece ninguna indicación que guarda relación con una ciudadana de nombre M.E.T., ni como vendedora ni como compradora. Revisado en sistema autorizado, se pudo constatar que lo único que aparece de dicha ciudadana antes identificada es solicitud de certificación de gravamen de fecha veintiocho (28) de junio de 2001, planilla de liquidación Nro. 0133668. De igual forma manifestó al Tribunal que lo único que podemos constatar es que la ciudadana M.E.T., antes identificada no realizó ningún tipo de otorgamiento ni como vendedora ni como compradora en la fechas comprendidas entre el 5 de mayo y 5 de agosto del año 2000, no siendo posible verificar el pago de cualquier planilla de liquidación la misma no fuera presentada, es todo”. En este acto, estando presente el ciudadano BALL SCHOLTZ J.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 5.966.601, asistido por la abogada M.T.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.500, manifestó lo siguiente: “Se confirmo que la planilla arancel por lo antes expuesto no fue presentada para efectuar en el lapso comprendido en el documento formulado en la pregunta de la evacuación de la prueba dando como resultado la siguiente pregunta para confirmar que no se llevó a cabo la protocolización la cual se le formula al ciudadano Dr. A.B.S., y se le preguntó ¿confirme si hay protocolización del documento? “. Es todo. En este estado el notificado manifestó lo siguiente: “De la revisión hecha en el libro índice de otorgamiento del sistema computarizado que lleva este Registro dentro del lapso comprendido del 5 mayo de 2000 al 5 agosto del mismo año la ciudadana M.E.T., no otorgó ningún documento como compradora ni como vendedora”. Es todo. En este estado, siendo las 1:45 pm, se dio por concluida la inspección judicial, ordenando el regreso del Tribunal a su sede…”.

  14. - Inspección judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el día veinte (20) de noviembre de dos mil dos (2002), donde se dejó constancia de lo siguiente:

    En horas de despacho del día de hoy, veinte (20) de noviembre del año dos mil dos, siendo la una y treinta de la tarde, oportunidad fijada por el Tribunal para que tenga lugar la practica de la inspección judicial decretada y ordenada por el Comitente, se trasladó y constituyó el Tribunal en el Sector El Tambor, en donde se encuentra la Filial de PDVSA, denominada INTEVEP, específicamente en el Edificio denominado Fase “E”, Segundo Piso, Departamento de Gerencia de Recurso Humanos, en la ciudad de los Teques Estado Miranda, el Tribunal deja constancia que fue atendido por el doctor A.M.D., quienes es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.021.775, quien manifestó ser Abogado de la Consultaría Jurídica de INTEVP, el Tribunal deja expresa constancia que se trasladó en compañía del ciudadano J.L.B.S., suficientemente identificado en la comisión por la cual se actúa, debidamente asistida por la doctora M.T.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 72.500, el Tribunal a los fines de dar cumplimiento a la comisión ordenada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el ciudadano antes mencionado procedió a faciltar (sic) el expediente administrativo de la ciudadana T.G.M.E., titular de la cédula de identidad No. V- 11.201.049, el cual se encuentra en una carpeta del tipo Manila de color Amarillo, Seguidamente el Tribunal procede a dejar constancia por vía de Inspección judicial sobre lo siguiente: PRIMERO: Si existe un crédito de vivienda otorgado a la ciudadana M.T., antes identificada, en que fecha fue otorgado y a que persona le compro el inmueble. El Tribunal deja constancia de la revisión del expediente administrativo se evidencia que efectivamente existe un crédito de vivienda, el cual fue otorgado en fecha doce (12) de julio del año 2001, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y posteriormente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de julio de 2001, y así mismo se deja constancia que la vendedora fue la ciudadana A.V.S.V., titular de la cédula de identidad No. V-7.600.106. SEGUNDO PARTICULAR: Si la ciudadana M.T., antes identificada, solicitó un crédito de compra de vivienda, cuyo vendedor era J.L.B., y cual fue el resultado de dicha solicitud. El Tribunal deja constancia que existe una solicitud para adquirir vivienda de fecha veintidós (22) de noviembre de 1999, y la misma no contiene el nombre del vendedor, ni ningún (sic) otra persona, pero aparece la siguiente dirección: Avenida Guzman (sic) B.E.L.M.S.L.I.E.P., y no el resultado de la solicitud del plan fue en fecha veintidós (22) de noviembre de 1999. El Tribunal habiendo cumplido su misión da por terminado el presente acto, ordenando el regreso a su sede habitual…”.

    Con respecto a las inspecciones judiciales distinguidas en los numerales 2 y 3, antes copiadas, este Tribunal les atribuye valor probatorio y las considera demostrativas de que, en la Oficina de Registro correspondiente, no aparece ningún otorgamiento efectuado por la demandante reconvenida en el período inspeccionado; y que tampoco aparece una solicitud de crédito para vivienda, en la cual el vendedor sea el demandado reconviniente, en el expediente administrativo de la demandante. Así se decide.

    Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    Que el ciudadano J.L.B.S., ya identificado en este fallo, en su condición de promitente vendedor, suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana M.E.T.G., en su carácter de promitente compradora, por un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda distinguido con el Número y letra Nº 8-C, ubicado en el piso ocho (8) del Edificio Residencias TESORO, situado en la Avenida Principal de los Naranjos de la Urbanización Los Naranjos en jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda.

    Que el promitente vendedor, hoy, demandado reconviniente se había obligado a vender dicho inmueble por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 56.000.000,00) moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 56.000,00), la cual sería cancelada por la demandante reconvenida así:

    La cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) moneda vigente para esa fecha; equivalente hoy, a la suma deTRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 13.000,00) como inicial al momento de suscribir la opción de compraventa; y el saldo restante de CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 43.600.000,00); hoy, CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 43.600,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta dentro del lapso establecido en el contrato.

    Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del contrato o antes de esa fecha, de mutuo acuerdo entre las partes, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta.

    Que si transcurrido el lapso previsto en el contrato, la promitente compradora, por causas que le fueren directamente imputables, no firmase el documento definitivo de venta, dejaría a favor del promitente vendedor, como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00); y quedaría resuelto de pleno derecho el contrato; que si ocurriera en caso contrario, de que el promitente vendedor, transcurriera el lapso previsto en el contrato, no firmare el documento definitivo de venta, devolvería a la promitente compradora, en su integridad la suma de dinero entregada por concepto de opción de compra, más la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) hoy, TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 13.000,00); que el pago debía efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles, siguientes al término de la opción de compraventa, tal como se desprende de la cláusula quinta.

    Que el promitente vendedor, se había comprometido entregar al inmueble antes descrito, libre de todo gravamen sin que nada adeudare por concepto de impuestos nacionales, estadales y municipales; y que, debería presentar en el momento de la firma los recibos de condominio y de derecho de frente debidamente cancelados hasta la fecha. (cláusula sexta)

    Que el vendedor se había comprometido a pagar a la compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A., la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00) hoy, equivalentes a MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.700,00), por concepto de comisión en la protocolización del documento definitivo de venta.

    Ahora bien, en el presente caso, la parte actora reconvenida alegó la falta de cumplimiento de la parte demandada reconviniente, al no haber presentado las solvencias vigentes del bien que pretendía transferir, específicamente, las solvencias de IMAU, Derecho de Frente y las que eran necesarias para poder registrar el inmueble y así cumplir con uno de los requisitos que eran necesarios para proceder a la tradición legal del mismo; con lo cual se había incumplido las cláusulas cuarta, quinta y novena del contrato de opción de compra-venta.

    Que por tal motivo, habían solicitado al hoy demandado reconviniente, la resolución del contra de opción de compraventa suscrito entre las partes; alegatos respecto de los cuales, la parte demandada solo debatió que de acuerdo con unas comunicaciones que le había hecho la compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., donde se le manifestó que la ciudadana M.E.T., se había comunicado con la mencionada compañía y le habían participado que el crédito que ella había gestionado por una entidad bancaria, no se lo habían aprobado, y otra, en la cual se le manifestó que en forma definitiva la parte actora reconvenida, no podía cumplir con su obligación estipulada en el contrato de opción de compraventa.

    De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar las cláusulas cuarta, quinta, sexta y novena del contrato cuya resolución se demanda, las cuales son del tenor siguiente:

    …CUARTA: Ambas partes acuerdan expresamente que el presente Contrato de Opción de Compra-Venta, tiene un plazo de duración de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, o ante de la fecha de mutuo acuerdo entre las partes. QUINTA: Si transcurrido el lapso previsto del presente contrato, LA PROMINENTE COMPRADORA, por causas que le fueren directamente imputables, no firmase el Documento Definitivo de Venta, dejaría a favor del PROMINENTE VENDEDOR, como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), y quedaría resuelto de pleno derecho el presente contrato. Ahora bien, si ocurriese el caso contrario, de que el PROMINENTE VENDEDOR, transcurrido el lapso previsto en este contrato, no firmare el Documento Definitivo de Venta, por causas que le fueran directamente imputables, devolverá a la PROMINENTE COMPRADORA, en su integridad la suma de dinero entregada por concepto de OPCIÓN COMPRA, más la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00), como indemnización de daños y perjuicios quedando así resuelto de pleno derecho el presente contrato de Opción Compra-Venta. Y pago que se deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles siguientes al término de la presente Opción de Compra… omisiss…

    SEXTA: Que el PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble antes descrito, libre de todo gravámenes, sin que adeude nada por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales,y libre de ocupantes bajo cualquier título y deberá presentar en el momento de la firma del Documento Definitivo de Coimpra-Venta, los recibos de condominio, Derechos Frente debidamente cancelados.

    NOVENA: La compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A se compromete con el VENDEDOR a conseguir y a presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación ala (sic) fecha de vencimiento de esta opción de compra las solvencias de IMAU, DERECHO DE FRENTE, o cualquier otra que sea necesaria para la presentación ante el Registro correspondiente…

    En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió únicamente a dos circunstancias: la actora reconvenida alegó que el demandado reconviniente incumplió las obligaciones previstas en las cláusulas cuarta, quinta y novena del contrato cuyo cumplimiento se pidió, ya que, no cumplió con la presentación de las solvencias a que se había comprometido, no pudiéndose firmar el documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

    El demandado reconviniente, por su parte, invocó que de acuerdo a comunicaciones enviadas por la compañía Vlazerca Bienes Raíces C.A., se le había indicado que la ciudadana M.E.T., se había comunicado con la mencionada compañía y le manifestó que el crédito que ella había gestionado por una entidad bancaria no se lo habían aprobado; y que en forma definitiva la referida ciudadana no podía cumplir con su obligación estipulada en el contrato de opción de compraventa, incumpliendo con lo estipulado en el contrato en discusión, específicamente en la cláusula cuarta y quinta.

    De la lectura concatenada de las cláusulas antes transcritas, se desprende lo siguiente:

    Por una parte, que la duración del contrato era de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compraventa; tal como se evidencia de la cláusula cuarta del referido contrato.

    Que en la cláusula quinta se establecen las consecuencias para cada una de las partes, referidas a las indemnizaciones y devoluciones que debían hacerse la una a la otra, con expresa estipulación de la oportunidad de ese pago; si el incumplimiento se debiera a una causa imputable a cualquiera de ellas. En efecto, interpreta esta sentenciadora, que para que procediera el pago previsto en esa cláusula quinta, debía mediar la declaratoria de resolución del contrato; y el establecimiento de la imputabilidad o no, en caso de que haya habido incumplimiento.

    En razón de lo anterior, no puede hablarse de incumplimiento de dicha cláusula quinta, cuando lo que tiene establecido son las consecuencias derivadas del incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato; y el derecho a ser indemnizado de la parte que si cumpla. Así se establece.-

    Ahora bien, se ha evidenciado como ya se dijo, en este caso concreto, que no fue presentado para su otorgamiento ante el registro subalterno respectivo por parte de la compradora el documento definitivo de venta.

    También ha quedado demostrado, que la parte demandada no entregó las solvencias del IMAU y derecho de frente, lo cual reconoció ya que indicó que él no se había comprometido a entregar las solvencias, sino que ese compromiso lo había asumido la compañía VLAZERCA BIENES RAÍCES, C.A., y que, de acuerdo con las comunicaciones que le fueron enviadas por esa última compañía, la compradora promitente del negocio jurídico había desistido del negocio jurídico y renunciado al derecho a reclamar ante los Tribunales; sin que por su parte hubiere cumplido con lo estipulado en el convenio.

    Con respecto a estos alegatos, es de hacer notar que tal circunstancia (la referida al desistimiento y renuncia al negocio jurídico, que le fuera comunicado por la compañía VLAZERCA BIENES RAÍCES C.A.,) este Tribunal aprecia que dichos hechos no quedaron demostrados en este proceso, toda vez que a las comunicaciones invocadas no les fue atribuido valor probatorio alguno por este Juzgado Superior, por las razones que se esgrimieron anteriormente.

    De otro lado se observa, que la demandada también se excepcionó, como ya se dijo, bajo el argumento que quien se había obligado a presentar dicha documentación era la compañía de Bienes Raíces, ya mencionada.

    En ese sentido, de la lectura de las cláusulas sexta y novena, se desprenden dos obligaciones distintas, por un lado, el promitente vendedor se comprometió a entregar el inmueble identificado, libre de todo gravámenes, sin que nada adeudare por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, y libre de ocupantes bajo cualquier título y debía presentar en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa, los recibos de condominio, y derecho de frente debidamente cancelados; por otro lado, la compañía VLAZERCA BIENES RAICES C.A, se comprometió con el vendedor a conseguir y a presentar con por lo menos quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contra de opción de compraventa, las solvencias de IMAU, derecho de frente, o cualquier otra que fuera necesaria para la presentación ante el Registro correspondiente.

    Dos aspectos importantes deben reseñarse con respecto a estas dos cláusulas. En efecto, en la sexta, el promitente vendedor se obligó a entregar al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, los recibos y el derecho de frente debidamente cancelados. Tal momento de la firma del documento definitivo de compraventa, nunca ocurrió, en razón de lo cual no puede hablarse de incumplimiento de dicha cláusula sexta por parte del demandado.

    Asimismo se observa, que aparece un compromiso asumido por la compañía VLAZERCA BIENES RAÍCES C.A., de entregarle al vendedor las solvencias a que se refiere la cláusula novena, es decir, que actúa en representación de éste para esas gestiones, conforme al contrato pactado entre las partes y aceptado por el vendedor. De modo pues, que la consecuencia de la obtención de dichas solvencias seguía en cabeza del vendedor y no puede éste excepcionarse bajo el alegato de que ese compromiso lo había asumido la empresa que el mismo había aceptado que se encargaría de gestionar tales solvencias.

    Por otra parte, de acuerdo a las máximas de experiencia, no es posible ni presentar y mucho menos otorgar el documento definitivo de compraventa de un inmueble ante la respectiva oficina de Registro Subalterno sin la presentación de las solvencias requeridas a tales efectos, con plena vigencia. De modo pues, que no puede imputársele el incumplimiento a la parte actora reconvenida. Así se declara.

    Como consecuencia de lo anterior, y como quiera que quedó demostrada la existencia de la obligación del demandado de presentar los documentos antes referidos, en oportunidad previa al otorgamiento del documento definitivo, la demanda que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada con lugar. Así se establece.-

    Por otra parte, aprecia esta Sentenciadora que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada propuso reconvención contra la demandante, concretamente por los siguientes argumentos:

    …Es evidente ciudadano Juez que la Srta. M.E.T., aún habiendo RENUNCIADO AL DERECHO a reclamar por ante los órganos jurisdiccionales de la República Bolivariana de Venezuela, tal como quedó claramente expresado en el contrato de Opción de Compraventa, y como lo establece la Doctrina de Casación, del solo hecho que la demandante desistió del cumplimiento del contrato de Opción de compraventa, como es que ella se presenta por ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela en una forma DOLOSA, INTENCIONAL Y DE MALA FE a demandar a mi asistido por incumplimiento, cuando en ningún momento, no consta en autos el que ella haya cumplido primero todo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1167, mas bien lo que consta y se desprende de los autos, es que NUNCA CUMPLIO ELLA CON LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, específicamente en la cláusula Cuarta y Quinta.

    RECONVENCION

    En función de lo previsto en el artículo 365 ejusdem del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 in fine, del mismo Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.185 del Código Civil vigente, propongo la Reconvención y efectivamente Reconvengo a la parte actora Srta. M.E.T., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:

    PETITORIO

    1.- Estimo esta RECONVENCION por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios a mi representado al intentar tan temeraria demanda totalmente contraria a Derecho, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1185 de nuestro Código Civil vigente…

    .

    Como ya fue establecido en este fallo, en primer lugar se observa que no fueron demostradas las circunstancias alegadas por el demandado reconviniente, referido a la renuncia y al desistimiento del negocio jurídico que nos ocupa.

    Asimismo, se determinó precedentemente, de acuerdo con la interpretación hecha por esta Juzgadora de la cláusula quinta, que no puede hablarse de incumplimiento de la cláusula quinta, ya que como se dijo, en la misma lo único que se establece son las consecuencias que se derivarían de un supuesto incumplimiento.

    Por último, alega el demandado reconviniente con fundamento de su reconvención, que en forma dolosa e intencional y de mala fe, la parte actora hubiere procedido a demandarlo, sin haber cumplido las obligaciones a que se refieren las cláusulas cuarta y quinta del contrato y en función de ello, reclama los daños y perjuicio derivados del ejercicio de la acción que da inicio a estas actuaciones, con fundamento en el artículo 1.185 del Código Civil.

    A este respecto, se observa:

    De acuerdo a las máximas de experiencia, como ya fue establecido, no es posible ni presentar y mucho menos ni otorgar el documento definitivo de compraventa de un inmueble ante la respectiva oficina de Registro Subalterno sin la presentación de las solvencias requeridas a tales efectos, con plena vigencia. De modo pues, que no puede imputársele el incumplimiento a la parte actora reconvenida de no haber presentado para su otorgamiento el documento definitivo, toda vez que nunca le fueron entregadas las solvencias como ya se dijo en esta decisión. Así se declara.

    Asimismo se aprecia que el reconviniente alega la mala fe y la temeridad en el ejercicio de la acción intentada por la parte actora reconvenida, aspectos estos que deben ser demostrados en el curso del proceso.

    No basta con alegar la mala fe, ya que la buena fe se presume siempre, y quien alegue la mala fe, debe probarla. En efecto, el solo hecho de que la parte demandante haya acudido a los órganos jurisdiccionales a ejercer una acción a la cual creía que tenía derecho, en ningún caso, puede considerarse que configura ninguno de los supuestos a que se refiere el artículo 1.185 del Código Civil, invocado por el reconviniente. Así se establece.-

    En vista de lo anterior, la reconvención propuesta debe ser declarada sin lugar. Así se declara.-

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

NULA LA SENTENCIA dictada en fecha dos (2) de noviembre de dos mil cuatro (2004), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

Se tiene como no hecha la impugnación de la cuantía de la reconvención efectuada por la parte actora reconvenida. En consecuencia, queda firme la estimación de la reconvención efectuada por la parte demandada reconviniente.

TERCERO

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana M.E.T.G., contra el ciudadano J.L.B.S..

CUARTO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano J.L.B.S., contra la ciudadana M.E.T.G..

QUINTO

Se condena a la parte demandada reconviniente a pagar a la parte actora las costas del proceso en la acción principal y en la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto hubo vencimiento recíproco.

SEXTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes abril de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

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