Decisión nº 135 de Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 27 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE No. 035-14

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Y COBRO DE BOLIVARES

SENTENCIA DEFINITIVA

Proveniente del Órgano Distribuidor, en fecha 10 de octubre del 2014, es recibida la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES, intentada por la ciudadana S.P.R., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. 7.609.799, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 42.595, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.D.N., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 15.478.934, de igual domicilio, carácter este que se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Octava de Maracaibo, en fecha 01 de octubre del 2014, anotado bajo el No. 42, tomo 107, actuando en representación de la sucesión DIAZ NAVA, de la ciudadana A.M.N.D.D., fallecida ab-intestato en fecha 05-04-2007, de igual domicilio, en contra del ciudadano D.R.P., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 7.625.597, domiciliado en el Municipio Maracaibo Estado Zulia, representado judicialmente por los profesionales del derecho J.B., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 7.755.045, inscrito en el Inpreabogado 46.381 y A.A.P.R., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 3.372.495, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.534, según poder apud-acta que riela en actas.-

En fecha 21 de octubre del 2014, fue admitida por este Tribunal emplazándose al accionado para que de contestación a la demanda, de acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Posteriormente en fecha 14 de noviembre del 2014, la Alguacil Temporal de este Juzgado consigno a las actas el recibo de citación del accionado de autos, quedando emplazado el mismo para la contestación de la demanda. Ahora bien, en fecha 09 de diciembre del 2014, la parte accionada presenta escrito de reforma a la demanda la cual es admitida el 15 de diciembre del mismo año, por lo cual se le concedió a la parte accionada nuevamente el lapso de contestación de 20 días de conformidad con el articulo 343 del Código de Procedimiento Civil.

De las actas procesales se observa que la actora fija como elemento fundamental para deducir su pretensión que en su carácter de propietaria y arrendadora, mantuvo el alquiler mediante contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, firmado por su progenitora en vida, sobre un local comercial destinado para uso comercial, ubicado en el Sector Sabaneta Larga, Barrio S.C., Calle 100C con Avenida 22C en jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.d.M.d.E.Z., cuyo local tiene los siguientes linderos: NORTE: Terreno Vacío; SUR: Calle 100C; ESTE: su frente Avenida 22C; y OESTE: propiedad que es o fue del ciudadano M.N., conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 23 de agosto de 2002, bajo el No. 56, Tomo 104 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De seguidas manifiesta la accionante que el referido local comercial fue dado en calidad de Arrendamiento "por tiempo determinado INICIALMENTE" al demandado de autos, ciudadano D.P., y que posteriormente al fallecimiento de su progenitora, se intenta pactar la renovación del referido contrato, pero ante la negativa de renovación por parte del demandado, se acordó que se mantendría el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana A.M.N.D.D., convirtiéndolo, según manifiesta la demandante, en un contrato a tiempo indeterminado.

Así mismo, alega la parte actora que el demandado ha incurrido en el incumplimiento reiterado de la CLÁUSULA CUARTA del mencionado contrato de arrendamiento, la cual establece “la falta de pago de dos (02) mensualidades, dará derecho, a la ARRENDADORA, a solicitar la desocupación del inmueble, y la resolución del presente contrato, siendo en todo caso por cuenta exclusiva del ARRENDATARIO, los gastos que se ocasionen por su incumplimiento y los daños y perjuicios a que diere lugar”, situación que se verifica según la accionante al dejar de pagar el ciudadano D.P., de manera consecutiva, las mensualidades de: enero 2014, febrero 2014, marzo 2014, abril 2014, mayo 2014, junio 2014, julio 2014, agosto 2014, septiembre 2014 y octubre 2014, a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.. 2.800,00) siendo la obligación la de pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes, señalando que el mencionado ciudadano nunca pagó de manera oportuna, exigiendo bajo estos hechos la inmediata desocupación del descrito local comercial arrendado, así como el pago de las mensualidades insolutas y las que faltaren por vencerse hasta cumplir el lapso de duración del contrato de arrendamiento (que según lo manifestado por la demandante corresponde a once meses), dejando como suma demandada al pago un total de veintiún mensualidades, las cuales a razón de seiscientos bolívares, asciende a la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.600,00), más la cantidad de bolívares (Bs. 6.7020), por concepto de IVA para un total de SESENTA Y DOS ML SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 62.7020).

Así las cosas, el día 29 de enero del 2015, acude al Tribunal la Representación judicial de la parte accionada, siendo tiempo hábil, a rendir formal contestación a la demanda y declara, que es cierto que existe un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana A.M.N.D.D., sobre un inmueble ubicado en el Sector Sabaneta, Barrio S.C., Calle 100C con Avenida 22C en jurisdicción de la Parroquia M.D.; sin embargo, niega, rechaza y contradice el incumplimiento señalado por la parte actora, en relación a las obligaciones arrendaticias expuestas, ya que el ciudadano D.P. sólo estuvo como inquilino del inmueble anteriormente descrito por cuatro meses, el cual según lo narrado por su representado, no era un local comercial sino una pieza de habitación, que habría entregado a la ciudadana A.M.N.D.D. el día 27 de diciembre de 2002. De igual forma, niega, rechaza y contradice que su representado le haya manifestado a la referida ciudadana que sólo podía pagar seiscientos bolívares (Bs. 600,00), y que tenía dos años haciéndolo, aun cuando no se entienda éste a qué años se refiere, puesto que, según lo alegado por la parte demandada, sólo estuvo cuatro meses como inquilino del referido inmueble, manifestando además que es cierto el pago de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000.00), equivalentes a doscientos bolívares fuertes (Bs.F 200,oo), en calidad de depósito, en razón del monto estipulado en el contrato fue de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00). Por último, niega, rechaza y contradice que el inmueble tuviera servicios públicos, expresando que, según su representado, no tenía nomenclatura municipal, y por ende, mal podría tener servicios públicos como agua o electricidad.

Así mismo, hizo valer la cuestión previa contenida en el Artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de legitimidad de la persona que se presenta como representante judicial del actor, por cuanto alega el accionado que el poder según el cual actúa la apoderada judicial de la parte actora, es insuficiente en razón a que le fue otorgado por una sola de los coherederos, cuando el mismo se debió otorgar por todos quienes formen parte de la comunidad hereditaria, en este sentido, en fecha 02 de febrero del 2015 acuden al Tribunal los ciudadanos SIXTO DIAZ, MAIDELYN DIAZ, M.D., M.D., M.D., MARIANELA DIAZ, MARIYULY DIAZ, M.D. y M.D., para otorgar poder apud acta a los Profesionales del Derecho S.P. y E.F., abogados inscritos en el inpreabogado bajo el No. 42.595 y 46.428 respectivamente, subsanando de esta forma la cuestión previa opuesta por el accionado. Por lo que se procedió a fijar la celebración de la audiencia Preliminar, la cual se llevo a cabo el día 18 de febrero del 2015.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la celebración, el día siete de julio del presenta año, de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, bajo las formas procesales establecidas en la Ley Adjetiva, por lo que en cumplimiento a las pautas relativas al juicio Oral y Público, corresponde a este Tribunal de mérito de acuerdo a lo establecido en el artículo 877 ejusdem; proferir el fallo completo, de la decisión dictada en la referida audiencia.

En este sentido, el Tribunal está en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, en el presente proceso, con la finalidad de establecer las disposiciones normativas aplicables al juicio cursante en este Órgano Jurisdiccional. Es así, que esta Juzgadora observa que en el presente caso la parte demandante acompañó junto al libelo de demanda, el concerniente contrato de arrendamiento de local comercial que vinculó a las partes, cursante a los folios 13-14, del presente expediente.

Así las cosas, de una revisión de las actas procesales, observa esta Juzgadora la existencia de un contrato de arrendamiento de local para uso comercial, suscrito por los ciudadanos A.M.N.D.D., en su carácter de Arrendadora, y el ciudadano D.P., en carácter de Arrendatario, de fecha 23 de agosto de 2002. La duración del referido contrato de arrendamiento, de conformidad a lo establecido en la cláusula segunda, fue por el período de un (01) año, contado a partir de la fecha cierta del contrato y con carácter improrrogable, es decir, desde el 23 de agosto de 2002, hasta el 23 de agosto de 2003, todo ello según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 23 de agosto de 2002, bajo el No. 56, Tomo 104 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato fundante de la pretensión nació como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde la relación arrendaticia nació el día el 23 de agosto de 2002 y venció día el 23 de agosto de 2003, y que por efecto del artículo 38, literal A de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su prórroga legal venció el día 23 de febrero de 2004.

Ahora bien, es importante señalar que cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial dies a-quo, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final dies a-quem, es decir, el momento en que esa longitud temporal, llega a su término o agotamiento conclusivo, señalada esta por las partes como el día prefijado de cesación de los efectos del contrato, se está en presencia de un contrato a término determinado. En este sentido, cabe destacar que los contratos a tiempo determinado llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, un “término cierto” conocido por ambos contratantes, siendo este término final característico del contrato de arrendamiento por tiempo determinado. De acuerdo a lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; sin embargo, de conformidad con el artículo 1.600 ejusdem, “si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. En este sentido, es importante señalar por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, si hubiere, como es el caso de autos, a saber, el 23 de febrero de 2004; sin embargo, en el transcurso del proceso se evidenció que el arrendatario demandado desde que su ocupación rebasó el término fijado en la convención, le fue permitido seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 23 de agosto de 2003, y su prórroga legal, la ciudadana A.M.N.D.D., en su carácter de arrendadora, no desplegó una actividad efectiva inmediata al vencimiento del término final convenido, que permitiera evidenciar verdaderamente la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia a partir de esa fecha, pues la presente demanda por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares, fue introducida en fecha 10 de octubre de 2014 (f. 32).

En este orden de ideas, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2005, con ponencia del Dr. F.C.L., expediente No. 04-1845, dejó sentado que:

(...). En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo (…)

.

En este sentido, la arrendadora no realizó las actividades efectivas correspondientes para manifestar y solicitar la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por vencimiento del término convenido, en la oportunidad legal respectiva, al no manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato arrendaticio y por haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.

Es así que al haber permanecido el demandado en el uso, goce y disfrute de la cosa dada en arrendamiento y al no haber ejercido la arrendadora las acciones correspondientes en la oportunidad legal derivada de la insolvencia del arrendatario, se generó, como consecuencia jurídica, la tácita reconducción del referido contrato de arrendamiento, y como resultado de ello, el contrato se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado, como bien lo señala la parte actora en su escrito libelar.

Así mismo, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, cuando es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen convenido prórroga alguna, o cuando posterior a las prórrogas, el arrendatario permanecía en el goce de la cosa, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, aunque tendría como efecto que su duración se entendería a tiempo indeterminado, y como derivación de ello, se genera la imposibilidad de pedir la resolución del mismo y la necesidad de accionar por vía del Desalojo, alegando las causales taxativas con ocasión al incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario.

En atención a lo expuesto, la Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 24 de abril de 2002, Sentencia No. 834, Expediente No. 02-0570, señaló como criterio de la Sala que la acción incoada en los contratos arrendaticios a tiempo indeterminado no debe ser la del cumplimiento de contrato, o resolución de contrato, puesto que:

(…) la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato

.

Ahora bien, hechas las anteriores consideraciones, señala este Tribunal que el contrato nacido inicialmente a tiempo determinado, ante la actitud pasiva de la arrendadora de atacar judicial o extrajudicialmente la relación arrendaticia para solicitar así la entrega la cosa, y ante la consecuente permanencia del demandado de autos ocupando el inmueble dado en arrendamiento, operó la tácita reconducción, transformándolo así en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y como consecuencia de ello, no puede la parte demandante accionar por la vía de Resolución del Contrato, al ser esta sólo para los contratos a tiempo determinado; siendo la acción de Desalojo la vía procesal idónea para los contratos a tiempo indeterminado.

En tal sentido, este juzgador considera que la pretensión hecha valer en el presente juicio carece de asidero legal, y por tanto, es contraria a derecho, ya que la misma no es posible subsumirla en alguna disposición legal de nuestro ordenamiento jurídico. Es por ello, que este Juzgado declara improcedente la acción de Resolución de Contrato en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de ley, por cuanto la acción escogida por el demandante no es la vía idónea para hacer valer su pretensión, al no existir la acción de Resolución de Contrato para los contratos por tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado el actor la acción de Desalojo, conforme a lo dispone el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; aunado a como ya se dijo, que la acción de Cumplimiento o Resolución de contrato queda enmarcada para los casos en los que el contrato sea a tiempo determinado. ASÍ SE DECIDE.-

Por ultimo, este Tribunal se abstiene de valorar el material probatorio aportado por las partes, por cuanto en el presente fallo se analizo únicamente la procedencia de la acción como punto de mero derecho en atención a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. ASÍ SE DECLARA.-

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la acción de Resolución de Contrato en razón de la naturaleza jurídica del contrato y a la prohibición de Ley, por cuanto el tipo de acción hecha valer por la parte actora no es la vía idónea para hacer valer su pretensión.

SEGUNDO

no hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de julio de 2015.- AÑOS: 205° de la Independencia y 156º de la Federación.-

LA JUEZA

MSC. ZIMARAY CARRASQUERO C.

EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. A.C.U..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (12:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. Sentencia Nº 135-2015. EL SECRETARIO