Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 10 de Diciembre de 2014

Fecha de Resolución10 de Diciembre de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz
PonenteJosé Francisco Hernández Osorio
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Venta

Jurisdicción Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

Los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.900.183 y 8.530.867, respectivamente, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados G.J.F.M. y S.J.J.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.950 y 45.742, respectivamente, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

G.C.A. y M.A.R.A., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.852.834 y 8.850.877, respectivamente, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados W.L.B. y M.A.L.Q., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.078 y 75.335, respectivamente, y de este domicilio.

CAUSA:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-

EXPEDIENTE Nro.:

14-4783.-

Se encuentran en esta Alzada las actuaciones que conforman el presente expediente, en virtud del auto dictado en fecha 12 de mayo de 2014, que riela al folio 109 de la segunda pieza, que oyó en ambos efectos la apelación propuesta por el abogado S.J.J.T., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, cursante al folio 108 de la misma pieza, contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2013, que riela del folio 74 al 91 de la segunda pieza del presente expediente, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (…) SEGUNDO: CON LUGAR la Exceptio Non Adiplemti Contractus propuesta por los demandados (…) TERCERO: CON LUGAR la mutua petición por Resolución de Contrato de Venta (…) En consecuencia declara resuelto el contrato de venta suscrito por las partes el 29/06/2001 y anexo modificatorio y se ordena a los accionados devolver a los actores reconvenidos la cantidad de dinero recibida y debidamente probada en autos por Bs. 7.250,oo…”

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

  1. - Límites de la controversia

    1.1.- Alegatos de la parte demandante

    - Consta del folio 02 al 07 de la primera pieza, demanda presentada en fecha 13 de julio de 2005, por los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., anteriormente identificados, debidamente asistidos por el abogado R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 93.373, mediante la cual alega lo que de seguida se sintetiza:

    • Que en fecha 29 de junio de 2001, suscribieron contrato privado de arrendamiento bajo condición de opción a compra con los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., identificados ut supra, en su carácter de vendedores-arrendadores, siendo el objeto de dicho contrato la adquisición de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el Nro. 325-41-03 y la vivienda sobre ella construida, el cual forma parte de la manzana Nro. 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy Segunda Etapa, situada en la Unidad de Desarrollo 325 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuya superficie es de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (281,72 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con calle T14; SURESTE: En veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela 325-41-04; SUROESTE: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la parcela 325-41-11 y NOROESTE: En veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela 325-41-02; dicho inmueble es propiedad de los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 17 de Septiembre de 1996, anotado bajo el Nro. 19, Tomo 69, tercer Trimestre del año 1996, siendo el precio fijado en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), actualmente TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), bajo las condiciones establecidas en el referido contrato, tal como consta de documento privado anexado a la demanda, y reconocido como cierto por parte de los vendedores según se evidencia del contenido de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, el cual también acompañan con el libelo de demanda.

    • Que posterior al contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, suscribieron con la ciudadana G.C.A., acta convenio, la cual opusieron a los demandados para su reconocimiento en contenido y firma, en la cual se acordó lo siguiente: “…1º Un incremento en el precio inicialmente acordado para la venta del inmueble ofertado de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), alcanzando el precio de venta en cuestión el valor de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo). 2º Que los compradores no seguirían cancelando a los vendedores la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) como amortización del costo total del valor del inmueble. 3º Se mantuvo el pago por concepto de alquiler del inmueble en CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) hasta el momento en que se haga efectiva la venta del inmueble mediante préstamo hipotecario IPASME.”

    • Que de los acuerdos establecidos en el convenio anteriormente mencionado se desprende que el otorgamiento del documento estaba sujeto a una condición, la cual era el otorgamiento del préstamo hipotecario por parte del INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN, en lo sucesivo IPASME, mientras tanto seguirían cancelando los cánones arrendaticios, acuerdo suscrito dada la demora en el otorgamiento del crédito solicitado debido al hecho notorio y público de los inconvenientes que se suscitaron en los entes de la Administración Pública con ocasión del paro nacional que afectó al país desde el 02/12/2002, y que se extendió por más de tres (3) meses, es decir, hasta marzo de 2003, de lo cual estaban plenamente conscientes los vendedores, y por tal razón convinieron dicho acuerdo.

    • Que en fecha 07 de septiembre de 2003, mediante documento privado, los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., en su carácter de propietarios del inmueble ofertado, manifestaron su voluntad de vender el referido inmueble, documento ése que ratificó el contrato suscrito por ambas partes como promesa bilateral de compra-venta, siendo el objeto de dicho contrato el inmueble antes identificado, es decir, el constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el Nro. 325-41-03 y la vivienda sobre ella construida, el cual forma parte de la manzana Nro. 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy Segunda Etapa, situada dentro de la Unidad de Desarrollo 325, de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuyo precio fue incrementado en la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,oo), tal como consta de documento privado que acompañaron a la demanda que si bien es cierto que el referido documento no cumple con los requisitos de identificación de registro y linderos del inmueble, es evidente que el mismo constituye de manera inequívoca la manifestación de voluntad de parte de los vendedores, ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., de venderles el referido inmueble objeto de la demanda, y que el mismo fue debidamente aceptado por los hoy actores mediante la suscripción de sus firmas.

    • Que tal como estaba convenido en el contrato de arrendamiento con opción a compra, inicialmente suscrito y especificado anteriormente, cancelaron durante el lapso comprendido entre el 29 de junio de 2001 y el 11 de junio de 2002, la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 8.592.9444,19), por concepto de abonos al precio total del inmueble ofertado, más el pago de los impuestos por concepto de derecho de frente, para lo cual acompañó a la demanda de recibos que evidencian dicho pago.

    • Que realizaron diferentes mejores a los fines de hacer habitable el referido inmueble; entre ellas: reparación de un aproximado del ochenta por ciento (80%) del sistema eléctrico, acondicionamiento del sistema de aguas blancas y aguas negras, reacondicionamientos de los baños, cocina, paredones, rejas de seguridad, estructuras metálicas para el garage, entre otros, reparaciones y mejoras éstas que ascienden a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo), como consta del presupuesto y recibos de pago anexos a la demanda. Que sobre el inmueble ofertado pesaba una hipoteca de primer grado a favor de la entidad bancaria BANCO HIPOTECARIO MERCANTIL, C.A., la cual fue cancelada y liberada con el dinero entregado en calidad de anticipo de pago del precio convenido.

    • Que lo convenido en el contrato de arrendamiento con opción a compra originalmente suscrito y referido en el primer punto de la demanda, así como lo pactado en el acta convenio suscrita por ambas partes: compradores y vendedores, de fecha 11 de junio de 2002, citado en el segundo capítulo, fue ya cumplido por los actores, es decir, entregaron el anticipo pautado como parte de pago del inmueble que fue ofertado, además de las mejoras realizadas a los fines de hacerlo habitable, y cancelaron los cánones arrendaticios establecidos, los cuales según lo convenido en la precitada fecha 11 de junio de 2002, seguirían generándose hasta el momento en que se otorgara el documento definitivo de compra-venta, y los cuales en efectos fueron cancelados hasta el mes de noviembre de 2003, ello en virtud de que para dicha fecha se les había aprobado el préstamo hipotecario por parte de IPASME, solicitado para la cancelación del precio del inmueble ofertado, reposando en las oficinas de dicha institución en el Municipio Caroní, tanto el documento de compra-venta elaborado por el abogado redactor del IPASME YELICTZE AULAR CARRASQUEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.241, acompañado a la demanda, y que dicha constancia fue emitida por el Jefe de la División Legal de Créditos, así como los dos (2) cheques que soportaban el préstamo otorgado para la cancelación a los vendedores del inmueble ofertado y cuya venta ha sido convenida, lo que sería informado por dicha institución en el lapso de pruebas, hechos éstos que comunicaron de inmediato a los vendedores G.C.A. y M.A.R.A.,, quienes indicaron a los actores que les avisarían cuando podían presentar el documento por ante el Registro Subalterno para el otorgamiento, lo cual dependía de la disponibilidad de tiempo por parte de ellos, y para cuyos efectos acudieron a la Oficina Subalterna del Registro Del Municipio Caroní, a los fines de obtener información sobre los costos de protocolización del documento de compra-venta, en donde le suministraron la información solicitada, y donde le señalaron como requisito la solvencia de impuesto municipal del inmueble, y de la cual procedieron a la cancelación de la misma, tanto de la deuda acumulada como de la solvencia requerida, siendo que fue otorgado un comprobante de impuesto comprendido desde el 01/01/1999 hasta 01/12/2003, por un monto total de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 142.944,19), los cuales si bien es cierto que aparecen a nombre de la ciudadana G.C.A., en virtud de no poder de otra manera por cuanto el inmueble está a nombre de los vendedores, están en original en poder de los actores, lo cual prueba que fueron ellos quienes cancelaron dicha solvencia y por el concepto indicado.

    • Que cuando le informaron a los vendedores sobre la existencia de los cheques en la oficina del IPASME en San Félix, para la cancelación del monto convenido por la venta del inmueble y del respectivo documento se haría la venta definitiva, y que ello dependía de los vendedores, razón por la cual no continuaron cancelando los cánones arrendaticios, solicitando en reiteradas oportunidades de parte de los vendedores indicaran en que fecha podían acudir al Registro Subalterno a los efectos del otorgamiento, respondiendo siempre con evasivas. Que en el mes de enero realizaron nuevamente la solicitud y exigieron a los vendedores si existía algún tipo de inconveniente, es cuando el ciudadano M.A.R.A., les manifestó que había desistido de la venta, actitud que los desconcertó, toda vez que ante la nueva situación se encontraban indefensos y decepcionados, por cuanto ya habían cancelado una parte del precio acordado, aunado al hecho de haber aceptado el incremento del costo del inmueble, así como también las mejoras que fueron realizadas al inmueble por parte de los actores, todo ello al inmueble ofertado.

    • Que intentaron en distintas oportunidades llegar un acuerdo, a los fines de que reconsideraran su negativa a cumplir con el contrato suscrito, a lo cual siempre contestaron de manera grosera y agresiva. Que en fecha 03 de marzo de 2004, se presentó el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el inmueble objeto del contrato y habitado por los actores, con la misión de ejecutar una medida de secuestro con ocasión de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por los vendedores, los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., en contra de los hoy actores, alegando la insolvencia en el pago de unos cánones de arrendamiento, que si bien es cierto no habían sido cancelados, dicha falta de pago fue inducida por los vendedores-arrendadores. Que en dicho acto fueron desalojados del inmueble que poseían en calidad de arrendatarios y optantes, dicha acta fue acompañada a la demanda; que lo anterior dejó ver de forma premeditada y alevosa con la cual actuaron los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., al ofertar un inmueble que no pensaban vender y que solo pretendían que alguien les facilitara el dinero necesario para liberar la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble.

    • Que fundamentaron la demanda en los artículos 1133, 1134, 1135, 1137, 1138, 1141, 1155, 1157, 1159 y 1160 del Código Civil.

    • Finalmente, solicitaron: PRIMERO: Demandar el cumplimiento del contrato de venta que suscribieron con los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., para que otorguen por ante la Oficina de Registro Público el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato, siendo su precio fijado la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,oo), actualmente CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,oo), o que en su defecto sean obligados mediante sentencia definitiva al cumplimiento del contrato de venta del referido inmueble y su correspondiente tradición y protocolización por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Caroní. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil demandaron la ejecución del contrato de venta con los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, los cuales fueron fijados en la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.636.944,19), actualmente, DIEZ MIL SEISCIENTOS TRENTA Y SEIS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.936,94), los cuales fueron desglosados de la siguiente manera: “1.- La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), pagadas a la depositaria por concepto de traslado, vigilancia, ronda, seguros, emolumentos y tasas por depósito judicial de los bienes mueble de nuestra propiedad, que se encontraban en el referido inmueble al momento de practicar la medida de secuestro con ocasión del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, como consta de recibo emitido por la DEPOSITARIA JUDICIAL ORDAZ, S.R.L., anexo marcado con la letra “K”. 2.- La cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo) que constituyeron las reparaciones y mejoras efectuadas en el inmueble objeto de contrato como consta de presupuesto y recibos de pago anexos marcados bajo la letra y números “F-1” y “F-2”. 3.- La cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento y al depósito entregado en garantía por concepto de alquiler de un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Las Islas, Residencias Los Roques, Edificio “D”, Nº 34, Urbanización El Guamo, Puerto Ordaz, Municipio Caroní, Estado Bolívar, según contrato de arrendamiento verbal celebrado en la inmobiliaria MEVANS INVERSIONES, inmueble éste que nos vimos forzados a arrendar, en virtud de la actuación dolosa de que fuimos objeto por parte de los arrendadores-vendedores, como consta de letras de pago giradas al respecto y de recibo, emitidos MEVANS INVERSIONES, inmobiliaria con la que contratamos el alquiler del referido apartamento, del cual consignamos recibo de depósito y canon anticipado, marcado bajo la letra “L”. 4.- La cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 867.000,oo) correspondientes a los pagos efectuados por concepto de condominio del apartamento arrendado ubicado en el Conjunto Residencial Las Islas, Residencias Los Roques, Edificio “D”, Nº 34, Urbanización El Guamo, Puerto Ordaz, Municipio Caroní, Estado Bolívar, como se evidencia de recibos anexos marcados bajo la letra y números “M-1”, “M-2”, “M-3”, “M-4”, “M-5”, “M-6”, “M-7”, “M-8”, “M-9”, “M-10”, “M-11”, “M-12”, “M-13”, “M-14”, respectivamente.” TERCERO: Solicitaron la condenatoria en costas y costos procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Que se ordene la corrección monetaria.

    • Que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3º del artículo 588 del mismo Código, solicitaron medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. Asimismo, estimaron la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.636.944,19), actualmente, CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 53.636.944,19).

    1.1.1- Recaudos que consigna junto con la demanda:

  2. Copia del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., anteriormente identificados, y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 08 y 09 de la primera pieza).

  3. Copia simple de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., en contra de los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 10 al 18 de la primera pieza).

  4. Copia simple del Acta de Convenio suscrita entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 19 y 20 de la primera pieza).

  5. Original de Documento de Venta suscrito entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folio 21 de la primera pieza).

  6. Originales de recibos de pago correspondientes a los abonos del precio total del inmueble ofertado, durante el lapso comprendido del 29/06/2001 al 11/06/2002, (folios 22 al 36 de la primera pieza)

  7. Original de presupuesto y recibo de pago correspondiente a las mejoras realizadas al inmueble ofertado, (folios 37 al 39 de la primera pieza)

  8. Copia de documento de venta redactado por la abogada YELICTZE AULAR CARRASQUEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.241, adscrita a la División legal de Créditos del IPASME y copia de la constancia suscrita por la Dra. E.A.D.S., en su condición de Jefe de la División Legal de Créditos del IPASME, (folios 40 al 42, folio 43 de la primera pieza, respectivamente).

  9. Original de solvencia de impuesto municipal correspondiente al inmueble ofertado, expedida por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, (folios 44 al 46 de la primera pieza)

  10. Copia simple del Acta levanta en fecha 03/03/2004, por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, (folios 47 al 51 de la primera pieza).

  11. Copia simple del recibo de pago expedido en fecha 12/03/2004, por la Depositaria Judicial Ordaz, S.R.L. (folio 52 de la primera pieza).

  12. Originales de recibos de pago de condominio. (folios 53 al 66 de la primera pieza).

    - Consta a los folios 68 al 71 de la primera pieza, admisión de fecha 22 de septiembre de 2005, mediante la cual se ordenó emplazar a los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., identificados ut supra.

    - Cursa a los folios 104 y 105 de la primera pieza, certificación suscrita en fecha 15 de febrero de 2007, por la Secretaria Temporal del Juzgado de la causa, mediante la cual dejó constancia de practicar la notificación de los demandados de autos, dando así cumplimiento con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

    - Riela del folio 106 al 112 de la primera pieza, escrito presentado en fecha 21 de marzo de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, además de haber solicitado la perención breve de la instancia.

    - Cursa a los folios 113 y 114 de la primera pieza, poder especial otorgado a los abogados W.L.B. y M.A.L.Q., identificados ut supra, por los demandados de autos.

    - Cursa a los folios 115 al 253 de la primera pieza, actuaciones en copias certificadas correspondientes al Expediente Nro. 3.449, nomenclatura interna del Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

    - Cursa a los folios 254 al 256 de la primera pieza, escrito presentado en fecha 28 de marzo de 2007, por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual procedió a subsanar las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada.

    - Consta a los folios 257 al 262 de la primera pieza, decisión dictada por el a-quo en fecha 16 de mayo de 2007, mediante la cual se declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (…) SEGUNDO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el numeral 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (…) TERCERO: SIN LUGAR LA PERENCIÓN BREVE…”

    1.2.- Alegatos de la parte demandada

    Consta del folio 271 al 282 de la primera pieza, escrito presentado en fecha 21 de junio de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, mediante el cual alegó lo que de seguida se sintetiza:

    • Negó que la venta del inmueble objeto del presente juicio estuviese sujeta a condición del otorgamiento de préstamo hipotecario por parte del IPASME, ya que en el documento suscrito en fecha 29 de junio de 2001, se había establecido en forma expresa que dicho contrato tendría un tiempo de vigencia de ciento veinticinco (125) días, a partir del momento en que se introdujeran los requisitos para optar por el préstamo hipotecario.

    • Negó que la demora del otorgamiento del crédito se haya debido a los supuestos hechos suscitados con ocasión del paro nacional que afectó al país por más de tres (03) meses, asimismo, negó que fueran estos hechos los que suscitaran problemas en los entes administrativos públicos y mucho menos que hayan ocasionado demoras en el otorgamiento del referido crédito hipotecario solicitado por la parte actora.

    • Negó que sus representados estuviesen conscientes de dichas razones y que con motivo a ello hayan convenido en los términos que señala la parte actora, siendo todo lo contrario, por cuanto quienes ha incumplido desde el inicio han sido los demandantes de autos.

    • Negó que en fecha 07 de septiembre de 2003, sus representados hayan suscrito en forma expresa documento privado, en el cual hayan manifestado su voluntad de vender el inmueble objeto del presente litigio, por lo que procedió a desconocerlo en su contenido y firma, toda vez que del referido documento no se desprenden los datos de identificación del inmueble, así como de sus linderos, ni que de manera inequívoca se desprende de dicho documento la voluntad de sus representados de vender el referido inmueble.

    • Negó que los actores le hayan cancelado a sus representados durante el plazo comprendido entre el 29 de junio de 2001 hasta el 11 de junio de 2002, la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 8.592.944,19), actualmente OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 8.592,44), por concepto de abono al precio total del inmueble.

    • Negó que los actores hayan pagado los impuestos por derecho de frente, tal como lo señalaron en su libelo de demanda.

    • Negó que los actores hayan realizado mejoras al inmueble, a los fines de hacerlo habitable, y mucho menos que hayan realizado reparaciones al ochenta por ciento (80%) de las instalaciones de aguas blancas, aguas negras, sistema eléctrico, reacondicionamiento de baños, rejas de seguridad, paredones, estructura metálica para el garage, y que las mismas hayan ascendido a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo), actualmente, TRES MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 3.107,oo), asimismo, alegó que de haber sido así en ningún momento sus representados autorizaron dichas reparaciones, ya que tal como había quedado convenido en el documento suscrito en fecha 29 de julio de 2001, se estableció que los arreglos que se hicieran al inmueble se harían de mutuo acuerdo entre las partes involucradas.

    • Negó que la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio haya sido cancelada por los demandantes de autos, con el dinero que fuese entregado en calidad de anticipo del pago del precio convenido.

    • Negó que sus representados hayan recibido alguna cantidad de dinero en calidad de anticipo de pago por el precio total del inmueble, así como también que los actores hayan dado cumplimiento al pago de los cánones de arrendamientos acordados.

    • Negó que sus representados hayan tenido conocimiento que para el mes de noviembre de 2003, el IPASME haya aprobado a los actores préstamo hipotecario, asimismo, negó que en las oficinas de dicho ente público haya reposado el documento de venta elaborado por la abogada YELICTZE AULAR CARRASQUEL, como los cheques que soportan el crédito.

    • Negó que la parte actora haya cancelado los impuestos municipales correspondientes al inmueble, igualmente, rechazó y negó que el hecho de que las solvencias se encuentren en su poder se pueda tener como prueba de que ellos cancelaron las cantidades descritas en dicho documento.

    • Negó que la parte actora le haya informado a sus representados sobre la existencia de los cheques en la oficina del IPASME, y que los mismos fueran para la cancelación del supuesto monto convenido para la venta y del respectivo documento de venta con garantía hipotecaria a favor del IPASME, en consecuencia, negó que su representado le haya indicado a los vendedores que no continuaran cancelando el canon de arrendamiento, por el hecho de que en cualquier momento se efectuaría la venta, ya que tal como se ha narrado, sus representados nunca fueron notificados ni verbal ni por escrito de que el IPASME le había aprobado el supuesto crédito hipotecario y mucho menos la existencia de los cheques a los cuales ellos hacen referencia, y que los mismos se encontraran en dicha institución.

    • Negó que los actores le hayan indicado en reiteradas oportunidades a sus representados, la fecha en que podían acudir al Registro Subalterno a los efectos del otorgamiento del registro, por cuanto como ya se señaló ut supra, sus representados nunca tuvieron conocimiento de la aprobación del referido crédito hipotecario ni de la existencia de los prenombrados cheques.

    • Que en razón de lo anterior, negó que sus representados se encontraran en la obligación de transmitir la propiedad de su inmueble de conformidad con lo establecido en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil, toda que vez que hasta la presente fecha los actores no han cancelado el precio total del inmueble por lo que no se está en presencia de una obligación bilateral como cumplimiento recíproco.

    • Que si bien es cierto que en principio se constituyó un convenio bajo la figura de un contrato a título oneroso, en virtud del cual sus representados procuraban un equivalente monetario a su favor, tal como se encuentra establecido en el artículo 1135 del referido Código Civil, no es menos cierto que tal como lo reconocieron los actores en su libelo, que hasta la presente fecha su representada, por causas imputables a los actores tal y como fue acordado por ellos en el acta suscrita en fecha 30 de marzo de 2004 por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, no ha recibido el pago del precio que para ese entonces se había convenido, por lo que sus representados no se encuentran obligados a transmitir la propiedad del inmueble a los actores de autos.

    • Que en virtud de tal incumplimiento de los actores, invoca a favor de sus representados la defensa perentoria de fondo la excepción del contrato no cumplido que se conoce como la excepción non adimpleti contractus establecida en el artículo 1168 del Código Civil, y por ende solicitó por ser procedente se declare sin lugar la acción intentada, en los siguientes términos: Negó que los actores tengan derecho a demandar por acción de incumplimiento de contrato de venta, para que se les otorgue por ante la Oficina de Registro Público el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato de venta del referido inmueble y su correspondiente tradición, siendo que ya se ha mencionado que sus representados no recibieron de acuerdo a lo convenido, el pago total del precio, que para aquel entonces se había establecido en la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,oo), actualmente CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,oo), ni de parte de los actores ni de parte de la supuesta prestaria (IPASME), requisito éste indispensable para el perfeccionamiento de un contrato de venta. Que la venta del inmueble si no se materializó o perfeccionó fue por causas imputables únicamente de los actores, por no haber dado cumplimiento a sus obligaciones, como era pagar el precio en la oportunidad y forma convenida, hecho éste que se desprende del acta transaccional suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, debidamente homologado por el Juzgado de la causa. Asimismo, negó que sus representados no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones y por ende rechazó que estén obligados a cancelar algún pago por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.636.944,19), actualmente DIEZ MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.736,94), tal como lo desglosan en su libelo. Por lo que negó que la presente pudiera estimarse en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.736.944,19), actualmente, CINCUENTA Y TRES MIL SETESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 53.736,94).

    • DE LA RECONVENCIÓN: Que en fecha 29 de junio de 2001, sus representados celebraron contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un bien inmueble de su legítima propiedad, tal y como consta en el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 17 de septiembre de 1996, con los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.D.L., identificados en autos, parte reconvenida en la presente causa, el inmueble objeto de dicha negociación está constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 352-41-03 y la casa sobre ella construida, el cual forma parte de la manzana nro. 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy segunda etapa, situada dentro de la Unidad de Desarrollo Nro. 325, al norte de la avenida Libertador, ciudad Guayana. Que la referida parcela de terreno tiene una superficie de terreno de doscientos ochenta y un metro cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (281,72 m2), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con calle T14; SURESTE: en veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela 325-41-04; SUROESTE: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la parcela 325-41-11; y NOROESTE: en veintinueve metros con novena y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela Nro. 325-41-02, el cual se extendió en documento privado. Que en fecha 06 de febrero de 2004, interpuso demanda en contra de los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.D.L., anteriormente identificados, por acción de resolución de contrato de arrendamiento, por considerar que ello era lo más viable y conveniente para los intereses de sus representados, demanda que se tramitó en el expediente nro. 3449, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y fundamentada en el contrato de arrendamiento que estaba implícito en el contrato de opción a compra suscrito en fecha 29 de junio de 2001, por cuanto hasta esa fecha, es decir, después de dos años y ocho meses, los actores reconvenidos por causa imputables a ellos no habían cumplido con una de sus obligaciones principales como lo era pagar tanto el canon de arrendamiento en forma puntual, mensual y consecutiva, como el precio del inmueble en el tiempo y la forma convenida, y que fuera reconocido en forma expresa por ello. Que en esa oportunidad aún cuando estaban ambos contratos implícitos en un solo documento y el arrendamiento está supeditado al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, por lo que alegó reservarse el derecho de demandar la resolución de contrato de opción a compra venta, así como los daños y perjuicios a que hubiere lugar, es por lo que citó parte del Capítulo I, De los Hechos, de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en contra de los actores reconvenidos, el cual expresa: “…Del contenido del referido contrato de arrendamiento con opción a compra, se puede deducir, en forma clara lo siguiente: 1) Que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 29 de junio de 2001. 2) Que el primer pago de las mensualidades o cánones de arrendamientos convenidos, de conformidad con la cláusula primera y segunda, debía efectuarse 20 días después de la firma del contrato, es decir, que el primer pago debió efectuarse en fecha 19 de julio de 2001, y consecuencialmente, los subsiguientes pagos debían efectuarse todos los 19 de cada mes. 3) Que inicialmente el canon de arrendamiento mensual convenido entre las partes, estuvo establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo). 1) Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto en su texto se estableció de modo exacto y expreso, cuando comienza y cuando termina, es decir que el contrato se inició el 29 de junio de 2001 y culminaría una vez que se efectuara la negociación completa, es decir, cuando se perfeccionara la venta mediante el pago total del precio. 2) Que la duración del referido contrato de arrendamiento estaba supeditada, tal y como se estableció en la cláusula primera, al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, obligación esta que hasta la presente fecha, es decir después de dos años y ocho meses, no ha sido cumplida por causas imputables única y exclusivamente a los compradores…”. Que el único hecho cierto es que los actores reconvenidos no cumplieron con su obligación, al no honrar los compromisos asumidos por causas imputables a ellos, tal y como ha quedado expuesto y recogido en el acta suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, y en ocasión de la demanda interpuesta por resolución de contrato de arrendamiento, en donde los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.D.L., acordaron libre de todo apremio y coacción celebrar formal transacción judicial, la cual fue recogida por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del secuestro y embargo materializado, debidamente homologada en fecha 12 de marzo de 2004, por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, de lo cual se concluye que efectivamente los actores reconvenidos, manifestaron su voluntad de convenir en la demanda tanto en los hechos como en el derecho, evidenciándose así que reconocieron en forma expresa la transacción celebrada y homologada, la cual tiene carácter de cosa juzgada, por lo cual solicitó se apreciara y valorara de esa manera, asimismo, alegó que siendo que lo accesorio sigue a lo principal, se infiere que al quedar resuelto automáticamente y subsidiariamente el contrato de opción a compra, por depender el uno del otro tal y como fue convenido, y por existir una relación de causalidad entre: PRIMERO: Los sujetos intervinientes en la negociación y en ambos juicios son los mismos, que este caso serían sus representados, y por la otra parte los actores reconvenidos. SEGUNDO: Que el bien inmueble objeto de ambos juicios es el mismo. TERCERO: El fin último que sería la causa que motiva a los juicios, el cual estaría supeditada a determinar, cuales de las partes no cumplió con lo expresamente establecido, se encuentra plenamente demostrado que han sido los actores reconvenidos, al convenir en forma expresa tanto en los hechos como en el derecho, en la transacción celebrada y homologada señalada ut supra, y la cual tiene carácter de cosa juzgada. Finalmente, fundamentó la reconvención en el contrato de arrendamiento con opción a compra, en la transacción judicial suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, celebrada y homologada, en concordancia con los artículos 1592, 1167 y 1668 del Código Civil, y el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

    • DE LA PERENCIÓN BREVE: Que por cuanto transcurrieron más de treinta (30) días desde la fecha de admisión de la demanda y no se desprende de autos que los demandantes hayan cumplido con las obligaciones que impone la ley, a los fines de dar cumplimiento con la citación de los demandados, solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, se declare la perención de la instancia.

    - Consta a los folios 284 al 287 de la primera pieza, decisión dictada en fecha 09 de agosto de 2007, mediante la cual se admitió la reconvención propuesta y se ordenó la notificación de los actores reconvenidos.

    - Cursa a los folios 294 al 297 de la primera pieza, escrito presentado en fecha 11 de octubre de 2007, por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual dieron contestación a la reconvención propuesta, alegaron lo siguiente:

    • Niegan y rechazan el señalamiento del apoderado de los demandados-reconvenidos, respecto a que sus representados no cumplieron con la obligación de honrar los compromisos asumidos por causas imputables a ello, por cuanto tal como fuera convenido en documento privado suscrito por las partes en fecha 29 de junio de 2001, reconocido por los actores, los compradores cancelaron mensualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), actualmente CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) de los cuales TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), actualmente TREINTA Y MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), serían deducidos de la cantidad total de la oferta de venta, habiendo recibido la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 8.592.944,19), actualmente OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVRES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 8.592,94), por concepto de abono al precio total del inmueble, como consta de recibos privados firmados por los demandados-reconvinientes, los cuales fueron acompañados a la demanda, y siendo que no fueron negados por ellos, los mismos quedaron reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

    • Asimismo, alegaron haber realizado las mejoras que requería el inmueble a los fines de hacerlo habitable, dichas mejoras ascendieron a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo), actualmente, TRES MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 3.107,oo), tal como consta del presupuesto y recibos de pago anexos a la demanda. Es así que, alegó que los cánones de arrendamiento establecidos en el tan mencionado contrato si han sido cancelados, aún cuando no se está discutiendo el referido contrato de arrendamiento.

    • Negó y rechazó que sus representados al manifestar su voluntad de convenir en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por los demandados reconvinientes, según acta levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 03 de marzo de 2004, hayan convenido en que: 1.- La duración del contrato de arrendamiento estaba supeditada al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, ello en virtud de que tal y como lo reconocen los demandados reconvinientes, se está en presencia de un solo documento que abarcó dos contratos totalmente diferentes, y que 2.- La negociación de la compra venta hasta el momento en que demandaron la resolución del contrato de arrendamiento, no había sido cumplida por causas imputables única y exclusivamente a sus representados, pues ha quedado bien explícito en el libelo de demanda, éstos fueron burlados en su buena fe al dejar de cancelar los cánones arrendaticios por sugerencia de los vendedores, adicional a las gestiones que realizaron durante los meses de noviembre y diciembre del año 2003, tendentes a la protocolización del documento definitivo de compra venta, como fueron la notificación que hicieron a los vendedores de que los cheques reposaban en las oficinas del IPASME, la presentación por ante las oficinas del registro subalterno del documento de venta hipotecaria a los efectos de conocer sobre los recaudos necesarios para dicha protocolización y el pago de los impuestos municipales y obtención de la solvencia municipal, es decir, que sus representados si ejecutaron las diligencias necesarias y tendentes al otorgamiento del documento de compra venta definitivo, siendo que lo único que no podían hacer era llevar a los vendedores a la fuerza hasta la Oficina del Registro Público, en razón de todo lo anterior se destaca que el único punto ventilado tanto en la demanda como en la transacción citada ut supra, fue la resolución del contrato de arrendamiento.

    • Negó y rechazó el señalamiento de que lo accesorio sigue lo principal en lo que respecta al contrato de arrendamiento y al contrato de opción a compra, ya que mal puede alegar el apoderado de los demandados reconvinientes que, al quedar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito, quedó resuelto automáticamente y subsidiariamente el contrato de opción a compra reconociendo que éste último debía ventilarse por un procedimiento no compatible con el de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que causa sorpresa que pretenda ahora incluir ambas figuras en un mismo procedimiento, más aún cuando ni siquiera fue demandada dicha resolución de opción a compra.

    • Negó y rechazó que sus representados hayan convenido en la dependencia entre uno y otro contrato invocada por el representante de los demandados reconvinientes, así como existía relación de causalidad entre el fin que motivara ambos juicios, ya que como se desprende de autos, uno tenía el objeto de contrato de arrendamiento y este tiene como objeto el cumplimiento del contrato de opción a compra.

    • Negó y rechazó que la transacción judicial suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, tenga carácter de cosa juzgada, en lo que respecta al juicio que aquí se ventila, de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil, todo ello según lo alegado por el apoderado judicial de los demandados reconvinientes, por cuanto nunca se abarcó a lo establecido en el contrato de opción a compra, solamente el de arrendamiento, toda vez que se evidencia que existe una bifurcación de figuras jurídicas con características distintas y con procedimientos diferentes, y ello ha sido reconocido por los demandados reconvinientes en su libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

    • DE LA PERENCIÓN BREVE: Que tal como consta en el auto de admisión dictado en fecha 22 de septiembre de 2005, el a-quo instó a los accionantes a consignar las copias a certificar a los efectos de practicar la citación de los demandados, dicho mandato fue cumplido en fecha 11 de octubre de 2005, de lo cual es evidente que se realizó antes de los treinta (30) días a la admisión de la presente demanda, en cuya oportunidad fue fijada fecha en la agenda del alguacil para la práctica de la citación de los demandados de autos, siendo que en las oportunidades que acudieron no lograron que los demandados salieran para darlos por citados, actuaciones éstas que se dieron en fechas casi inmediatas a la consignación de las copias, lo cual conlleva a concluir que se cumplió con el cumplimiento de los actores en impulsar la citación de los demandados.

    1.3.- De las pruebas

    • Por la parte actora

    Riela a los folios 302 al 304 de la primera pieza, escrito de pruebas presentado en fecha 02 de noviembre de 2007, por la representación judicial de la parte actora, donde promovió lo siguiente:

    CAPÍTULO I

    - Copia del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., anteriormente identificados, y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 08 y 09 de la primera pieza).

    - Copia simple de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., en contra de los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 10 al 18 de la primera pieza).

    - Copia simple del Acta de Convenio suscrita entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folios 19 y 20 de la primera pieza).

    - Original de Documento de Venta suscrito entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folio 21 de la primera pieza).

    - Originales de recibos de pago correspondientes a los abonos del precio total del inmueble ofertado, durante el lapso comprendido del 29/06/2001 al 11/06/2002, (folios 22 al 36 de la primera pieza)

    - Original de presupuesto y recibo de pago correspondiente a las mejoras realizadas al inmueble ofertado, (folios 37 al 39 de la primera pieza).

    - Copia de documento de venta redactado por la abogada YELICTZE AULAR CARRASQUEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.241, adscrita a la División legal de Créditos del IPASME y copia de la constancia suscrita por la Dra. E.A.D.S., en su condición de Jefe de la División Legal de Créditos del IPASME, (folios 40 al 43 de la primera pieza)

    - Original de solvencia de impuesto municipal correspondiente al inmueble ofertado, expedida por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, (folios 44 al 46 de la primera pieza)

    - Copia simple del Acta levantada en fecha 03/03/2004, por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, (folios 47 al 51 de la primera pieza)

    CAPÍTULO II

    Promovió las siguientes testimoniales:

    R.A.G., E.E. y F.L.S., venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nro. 11.553.509, 3.937.047 y 7.384.576, respectivamente.

    CAPÍTULO III

    PRUEBA DE INFORME: Solicitó se oficiara al INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME).

    • Por la parte demandada

    Consta a los folios 298 al 301 de la primera pieza, escrito de pruebas presentado en fecha 02 de noviembre de 2007, por la representación judicial de la parte demandada de autos, mediante el cual promovió lo siguiente:

    CAPÍTULO I, Promovió el mérito favorable de los autos respecto de la copia certificada de las actuaciones correspondientes al Expediente Nro. 3449 llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

    - Consta al folio 13 de la segunda pieza, auto de fecha 10 de junio de 2008, mediante el cual se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, a los fines de evacuar las testimoniales promovidas por la representación judicial de la parte actora.

    - Riela al folio 316 de la primera pieza, oficio Nro. 229, de fecha 03 de marzo de 2008, dirigido al INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME).

    - Cursa al folio 18 de la segunda pieza, oficio Nro. 311-512, de fecha 23 de junio de 2008, expedido por la Directora Administrativa del Instituto de previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME).

    - Riela a los folios 19 al 37 de la segunda pieza, resultas correspondientes a la comisión Nro. 68-2008, que cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

    - Consta a los folios 40 al 43 de la segunda pieza, escrito de informes presentado en fecha 21 de octubre de 2008, por la representación judicial de la parte actora.

    - Cursa al folio 59 de la segunda pieza, auto de abocamiento de fecha 31 de marzo de 2011, mediante el cual se ordenó la notificación de las partes, a los fines de reanudar la causa.

    - Riela a los folios 74 al 91 de la segunda pieza, decisión proferida por el a-quo en fecha 29 de noviembre de 2013, mediante la cual se declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (…) SEGUNDO: CON LUGAR la Exceptio Non Adiplemti Contractus propuesta por los demandados (…) TERCERO: CON LUGAR la mutua petición por Resolución de Contrato de Venta (…) En consecuencia declara resuelto el contrato de venta suscrito por las partes el 29/06/2001 y anexo modificatorio y se ordena a los accionados devolver a los actores reconvenidos la cantidad de dinero recibida y debidamente probada en autos por Bs. 7.250,oo…”

    - Riela al folio 108 de la segunda pieza, diligencia suscrita en fecha 02 de mayo de 2014, por la representación judicial de la parte actora, mediante la cual anuncian recurso de apelación en contra de la decisión dictada en fecha 29-11-2013.

    - Cursa al folio 109 de la segunda pieza, auto dictado en fecha 12 de mayo de 2014, mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora.

    1.4.- Actuaciones realizadas en esta Alzada.

    - Cursa al folio 112 de la segunda pieza, auto de fecha 15 de mayo de 2014, mediante el cual se le dio entrada al presente expediente, anotado en el libro de causas bajo el Nro. 14-4783, nomenclatura interna de este Juzgado, fijándose en el referido auto los lapsos correspondientes.

    - Consta al folio 113 de la segunda pieza, certificación de fecha 22 de mayo de 2014, suscrita por la Secretaria Titular de este Despacho Judicial, mediante la cual se dejó constancia que precluyó el lapso para que las partes solicitaran la constitución del Tribunal con asociados y promovieran las pruebas que se admiten en esta instancia, siendo que ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.

    - Riela del folio 114 al 119 de la segunda pieza, escrito de informes presentado en fecha 19 de junio de 2014, por la representación judicial de la parte actora.

    - Cursa al folio 120 de la segunda pieza, certificación de fecha 19 de junio de 2014, mediante la cual la Secretaria de este Juzgado dejó constancia que precluyó el lapso para que las partes presentaran sus escritos de informes, haciendo uso de ese derecho la representación judicial de la parte actora.

    - Consta al folio 121 de la segunda pieza, auto de fecha 20 de junio de 2014, mediante el cual se fijó el lapso para que las partes presentaran sus escritos de observaciones.

    - Riela al folio 122 de la segunda pieza, certificación de fecha 04 de julio de 2014, suscrita por la Secretaria de este Despacho Judicial mediante la cual dejó constancia que precluyó el lapso para que las partes presentaran sus escritos de observaciones, siendo que ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.

    - Consta al folio 123 de la segunda pieza, auto de fecha 08 de julio de 2014, mediante el cual se fijó el lapso para la publicación del fallo correspondiente.

    - Riela al folio 124 de la segunda pieza, auto de fecha 08 de octubre de 2014, mediante el cual se difirió por un lapso de treinta (30) días la publicación del fallo correspondiente.

    CAPITULO SEGUNDO

  13. - Argumentos de la decisión.

    El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la representación judicial de la parte actora, el abogado S.J.J.T., identificado ut supra, contra la decisión dictada por el Tribunal de la causa, la cual declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (…) SEGUNDO: CON LUGAR la Exceptio Non Adiplemti Contractus propuesta por los demandados (…) TERCERO: CON LUGAR la mutua petición por Resolución de Contrato de Venta (…) En consecuencia declara resuelto el contrato de venta suscrito por las partes el 29/06/2001 y anexo modificatorio y se ordena a los accionados devolver a los actores reconvenidos la cantidad de dinero recibida y debidamente probada en autos por Bs. 7.250,oo…”

    Efectivamente la parte demandante en el libelo de demanda, interpone acción de cumplimiento de contrato de compra venta, alegando entre otros que, solicitan el cumplimiento del contrato de venta que suscribieron con los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., para que otorguen por ante la Oficina de Registro Público el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato, siendo su precio fijado la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,oo), actualmente CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,oo), o que en su defecto sean obligados mediante sentencia definitiva al cumplimiento del contrato de venta del referido inmueble y su correspondiente tradición y protocolización por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Caroní. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil demandan la ejecución del contrato de venta con los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, los cuales fueron fijados en la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.636.944,19), actualmente, DIEZ MIL SEISCIENTOS TREN Y SEIS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.936,94), los cuales fueron desglosados de la siguiente manera: “1.- La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), pagadas a la depositaria por concepto de traslado, vigilancia, ronda, seguros, emolumentos y tasas por depósito judicial de los bienes mueble de nuestra propiedad, que se encontraban en el referido inmueble al momento de practicar la medida de secuestro con ocasión del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, como consta de recibo emitido por la DEPOSITARIA JUDICIAL ORDAZ, S.R.L., anexo marcado con la letra “K”. 2.- La cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo) que constituyeron las reparaciones y mejoras efectuadas en el inmueble objeto de contrato como consta de presupuesto y recibos de pago anexos marcados bajo la letra y números “F-1” y “F-2”. 3.- La cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento y al depósito entregado en garantía por concepto de alquiler de un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Las Islas, Residencias Los Roques, Edificio “D”, Nº 34, Urbanización El Guamo, Puerto Ordaz, Municipio Caroní, Estado Bolívar, según contrato de arrendamiento verbal celebrado en la inmobiliaria MEVANS INVERSIONES, inmueble éste que nos vimos forzados a arrendar, en virtud de la actuación dolosa de que fuimos objeto por parte de los arrendadores-vendedores, como consta de letras de pago giradas al respecto y de recibo, emitidos MEVANS INVERSIONES, inmobiliaria con la que contratamos el alquiler del referido apartamento, del cual consignamos recibo de depósito y canon anticipado, marcado bajo la letra “L”. 4.- La cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 867.000,oo) correspondientes a los pagos efectuados por concepto de condominio del apartamento arrendado ubicado en el Conjunto Residencial Las Islas, Residencias Los Roques, Edificio “D”, Nº 34, Urbanización El Guamo, Puerto Ordaz, Municipio Caroní, Estado Bolívar, como se evidencia de recibos anexos marcados bajo la letra y números “M-1”, “M-2”, “M-3”, “M-4”, “M-5”, “M-6”, “M-7”, “M-8”, “M-9”, “M-10”, “M-11”, “M-12”, “M-13”, “M-14”, respectivamente.” Solicitaron la condenatoria en costas y costos procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, solicitaron la corrección monetaria. Es así que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3º del artículo 588 del mismo Código, solicitaron medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. Finalmente, estimaron la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.636.944,19), actualmente, CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 53.636.944,19).

    En la oportunidad de la contestación a la demanda, presentada por el abogado M.A.L.Q., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, alegó lo siguiente: Negó que la venta del inmueble objeto del presente juicio estuviese sujeta a condición del otorgamiento de préstamo hipotecario por parte del IPASME, ya que en el documento suscrito en fecha 29 de junio de 2001, se había establecido en forma expresa que dicho contrato tendría un tiempo de vigencia de ciento veinticinco (125) días, a partir del momento en que se introdujeran los requisitos para optar por el préstamo hipotecario. Negó que la demora del otorgamiento del crédito se haya debido a los supuestos hechos suscitados con ocasión del paro nacional que afectó al país por más de tres (03) meses, asimismo, negó que fueran estos hechos los que suscitaran problemas en los entes administrativos públicos y mucho menos que hayan ocasionado demoras en el otorgamiento del referido crédito hipotecario solicitado por la parte actora. Negó que sus representados estuviesen conscientes de dichas razones y que con motivo a ello hayan convenido en los términos que señala la parte actora, siendo todo lo contrario, por cuanto quienes ha incumplido desde el inicio han sido los demandantes de autos. Negó que en fecha 07 de septiembre de 2003, sus representados hayan suscrito en forma expresa documento privado, en el cual hayan manifestado su voluntad de vender el inmueble objeto del presente litigio, por lo que procedió a desconocerlo en su contenido y firma, toda vez que del referido documento no se desprenden los datos de identificación del inmueble, así como de sus linderos, ni que de manera inequívoca se desprende de dicho documento la voluntad de sus representados de vender el referido inmueble. Negó que los actores le hayan cancelado a sus representados durante el plazo comprendido entre el 29 de junio de 2001 hasta el 11 de junio de 2002, la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 8.592.944,19), actualmente OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 8.592,44), por concepto de abono al precio total del inmueble. Negó que los actores hayan pagado los impuestos por derecho de frente, tal como lo señalaron en su libelo de demanda. Negó que los actores hayan realizado mejoras al inmueble, a los fines de hacerlo habitable, y mucho menos que hayan realizado reparaciones al ochenta por ciento (80%) de las instalaciones de aguas blancas, aguas negras, sistema eléctrico, reacondicionamiento de baños, rejas de seguridad, paredones, estructura metálica para el garage, y que las mismas hayan ascendido a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo), actualmente, TRES MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 3.107,oo), asimismo, alegó que de haber sido así en ningún momento sus representados autorizaron dichas reparaciones, ya que tal como había quedado convenido en el documento suscrito en fecha 29 de julio de 2001, se estableció que los arreglos que se hicieran al inmueble se harían de mutuo acuerdo entre las partes involucradas. Negó que la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio haya sido cancelada por los demandantes de autos, con el dinero que fuese entregado en calidad de anticipo del pago del precio convenido. Negó que sus representados hayan recibido alguna cantidad de dinero en calidad de anticipo de pago por el precio total del inmueble, así como también que los actores hayan dado cumplimiento al pago de los cánones de arrendamientos acordados. Negó que sus representados hayan tenido conocimiento que para el mes de noviembre de 2003, el IPASME haya aprobado a los actores préstamo hipotecario, asimismo, negó que en las oficinas de dicho ente público haya reposado el documento de venta elaborado por la abogada YELICTZE AULAR CARRASQUEL, como los cheques que soportan el crédito. Negó que la parte actora haya cancelado los impuestos municipales correspondientes al inmueble, igualmente, rechazó y negó que el hecho de que las solvencias se encuentren en su poder se pueda tener como prueba de que ellos cancelaron las cantidades descritas en dicho documento. Negó que la parte actora le haya informado a sus representados sobre la existencia de los cheques en la oficina del IPASME, y que los mismos fueran para la cancelación del supuesto monto convenido para la venta y del respectivo documento de venta con garantía hipotecaria a favor del IPASME, en consecuencia, negó que su representado le haya indicado a los vendedores que no continuaran cancelando el canon de arrendamiento, por el hecho de que en cualquier momento se efectuaría la venta, ya que tal como se ha narrado, sus representados nunca fueron notificados ni verbal ni por escrito de que el IPASME le había aprobado el supuesto crédito hipotecario y mucho menos la existencia de los cheques a los cuales ellos hacen referencia, y que los mismos se encontraran en dicha institución. Negó que los actores le hayan indicado en reiteradas oportunidades a sus representados, la fecha en que podían acudir al Registro Subalterno a los efectos del otorgamiento del registro, por cuanto como ya se señaló ut supra, sus representados nunca tuvieron conocimiento de la aprobación del referido crédito hipotecario ni de la existencia de los prenombrados cheques. Que en razón de lo anterior, negó que sus representados se encontraran en la obligación de transmitir la propiedad de su inmueble de conformidad con lo establecido en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil, toda vez que hasta la presente fecha los actores no han cancelado el precio total del inmueble por lo que no se está en presencia de una obligación bilateral como cumplimiento recíproco. Que si bien es cierto que en principio se constituyó un convenio bajo la figura de un contrato a título oneroso, en virtud del cual sus representados procuraban un equivalente monetario a su favor, tal como se encuentra establecido en el artículo 1135 del referido Código Civil, no es menos cierto que tal como lo reconocieron los actores en su libelo, que hasta la presente fecha su representada, por causas imputables a los actores tal y como fue acordado por ellos en el acta suscrita en fecha 30 de marzo de 2004 por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, no ha recibido el pago del precio que para ese entonces se había convenido, por lo que sus representados no se encuentran obligados a transmitir la propiedad del inmueble a los actores de autos. Que en virtud de tal incumplimiento de los actores, invoca a favor de sus representados la defensa perentoria de fondo la excepción del contrato no cumplido que se conoce como la excepción non adimpleti contractus establecida en el artículo 1168 del Código Civil, y por ende solicitó por ser procedente se declare sin lugar la acción intentada, en los siguientes términos: Negó que los actores tengan derecho a demandar por acción de incumplimiento de contrato de venta, para que se les otorgue por ante la Oficina de Registro Público el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato de venta del referido inmueble y su correspondiente tradición, siendo que ya se ha mencionado que sus representados no recibieron de acuerdo a lo convenido, el pago total del precio, que para aquel entonces se había establecido en la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,oo), actualmente CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,oo), ni de parte de los actores ni de parte de la supuesta prestaria (IPASME), requisito éste indispensable para el perfeccionamiento de un contrato de venta. Que la venta del inmueble si no se materializó o perfeccionó fue por causas imputables únicamente de los actores, por no haber dado cumplimiento a sus obligaciones, como era pagar el precio en la oportunidad y forma convenida, hecho éste que se desprende del acta transaccional suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, debidamente homologado por el Juzgado de la causa. Asimismo, negó que sus representados no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones y por ende rechazó que estén obligados a cancelar algún pago por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.636.944,19), actualmente DIEZ MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.736,94), tal como lo desglosan en su libelo. Por lo que negó que la presente pudiera estimarse en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.736.944,19), actualmente, CINCUENTA Y TRES MIL SETESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 53.736,94). DE LA RECONVENCIÓN: Que en fecha 29 de junio de 2001, sus representados celebraron contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un bien inmueble de su legítima propiedad, tal y como consta en el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 17 de septiembre de 1996, con los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.D.L., identificados en autos, parte reconvenida en la presente causa, el inmueble objeto de dicha negociación está constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 352-41-03 y la casa sobre ella construida, el cual forma parte de la manzana nro. 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy segunda etapa, situada dentro de la Unidad de Desarrollo Nro. 325, al norte de la avenida Libertador, Ciudad Guayana. Que la referida parcela de terreno tiene una superficie de terreno de doscientos ochenta y un metro cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (281,72 m2), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con calle T14; SURESTE: en veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela 325-41-04; SUROESTE: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la parcela 325-41-11; y NOROESTE: en veintinueve metros con novena y siete centímetros (29,97 mts) con la parcela Nro. 325-41-02, el cual se extendió en documento privado. Que en fecha 06 de febrero de 2004, interpuso demanda en contra de los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.D.L., anteriormente identificados, por acción de resolución de contrato de arrendamiento, por considerar que ello era lo más viable y conveniente para los intereses de sus representados, demanda que se tramitó en el expediente nro. 3449, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y fundamentada en el contrato de arrendamiento que estaba implícito en el contrato de opción a compra suscrito en fecha 29 de junio de 2001, por cuanto hasta esa fecha, es decir, después de dos años y ocho meses, los actores reconvenidos por causa imputables a ellos no habían cumplido con una de sus obligaciones principales como lo era pagar tanto el canon de arrendamiento suscrito en la prenombrada fecha, por cuanto hasta esa fecha, es decir, después de dos y años y ocho meses, los actores reconvenidos por causas imputables a ellos no habían cumplido con una de sus obligaciones principales como lo era pagar tanto el canon de arrendamiento en forma puntual, mensual y consecutiva, como el precio del inmueble en el tiempo y la forma convenida, y que fuera reconocido en forma expresa por ello. Que en esa oportunidad aún cuando estaban ambos contratos implícitos en un solo documento y el arrendamiento está supeditado al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, por lo que alegó reservarse el derecho de demandar la resolución de contrato de opción a compra venta, así como los daños y perjuicios a que hubiere lugar, es por lo que citó parte del Capítulo I, De los Hechos, de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en contra de los actores reconvenidos, el cual expresa: “…Del contenido del referido contrato de arrendamiento con opción a compra, se puede deducir, en forma clara lo siguiente: 1) Que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 29 de junio de 2001. 2) Que el primer pago de las mensualidades o cánones de arrendamientos convenidos, de conformidad con la cláusula primera y segunda, debía efectuarse 20 días después de la firma del contrato, es decir, que el primer pago debió efectuarse en fecha 19 de julio de 2001, y consecuencialmente, los subsiguientes pagos debían efectuarse todos los 19 de cada mes. 3) Que inicialmente el canon de arrendamiento mensual convenido entre las partes, estuvo establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo). 1) Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto en su texto se estableció de modo exacto y expreso, cuando comienza y cuando termina, es decir que el contrato se inició el 29 de junio de 2001 y culminaría una vez que se efectuara la negociación completa, es decir, cuando se perfeccionara la venta mediante el pago total del precio. 2) Que la duración del referido contrato de arrendamiento estaba supeditada, tal y como se estableció en la cláusula primera, al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, obligación esta que hasta la presente fecha, es decir después de dos años y ocho meses, no ha sido cumplida por causas imputables única y exclusivamente a los compradores…”. Que el único hecho cierto es que los actores reconvenidos no cumplieron con su obligación, al no honrar los compromisos asumidos por causas imputables a ellos, tal y como ha quedado expuesto y recogido en el acta suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, y ocasión de la demanda interpuesta por resolución de contrato de arrendamiento, en donde los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.D.L., acordaron libre de todo apremio y coacción celebrar formal transacción judicial, la cual fue recogida por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del secuestro y embargo materializado, debidamente homologada en fecha 12 de marzo de 2004, por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, de lo cual se concluye que efectivamente los actores reconvenidos, manifestaron su voluntad de convenir en la demanda tanto en los hechos como en el derecho, evidenciándose así que reconocieron en forma expresa la transacción celebrada y homologada, la cual tiene carácter de cosa juzgada, por lo cual solicitó se apreciara y valorara de esa manera, asimismo, alegó que siendo que lo accesorio sigue a lo principal, se infiere que al quedar resuelto automáticamente y subsidiariamente el contrato de opción a compra, por depender el uno del otro tal y como fue convenido, y por existir una relación de causalidad entre: PRIMERO: Los sujetos intervinientes en la negociación y en ambos juicios son los mismos, que este caso serían sus representados, y por la otra parte los actores reconvenidos. SEGUNDO: Que el bien inmueble objeto de ambos juicios es el mismo. TERCERO: El fin último que sería la causa que motiva a los juicios, el cual estaría supeditada a determinar, cuales de las partes no cumplió con lo expresamente establecido, se encuentra plenamente demostrado que han sido los actores reconvenidos, al convenir en forma expresa tanto en los hechos como en el derecho, en la transacción celebrada y homologada señalada ut supra, y la cual tiene carácter de cosa juzgada. Finalmente, fundamentó la reconvención en el contrato de arrendamiento con opción a compra, en la transacción judicial suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, celebrada y homologada, en concordancia con los artículos 1592, 1167 y 1668 del Código Civil, y el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. DE LA PERENCIÓN BREVE: Que por cuanto transcurrieron más de treinta (30) días desde la fecha de admisión de la demanda y no se desprende de autos que los demandantes hayan cumplido con las obligaciones que impone la ley, a los fines de dar cumplimiento con la citación de los demandados, solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, se declare la perención de la instancia.

    Mediante escrito presentado en fecha 11 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte actora contestó la reconvención propuesta por la representación judicial de los ciudadanos GAUDYS D.C. y M.A.R.A., identificados ut supra, en los siguientes términos: Niegan y rechazan el señalamiento del apoderado de los demandados-reconvenidos, respecto a que sus representados no cumplieron con la obligación de honrar los compromisos asumidos por causas imputables a ello, por cuanto tal como fuera convenido en documento privado suscrito por las partes en fecha 29 de junio de 2001, reconocido por los actores, los compradores cancelaron mensualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), actualmente CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) de los cuales TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), actualmente TREINTA Y MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), serían deducidos de la cantidad total de la oferta de venta, habiendo recibido la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 8.592.944,19), actualmente OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVRES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 8.592,94), por concepto de abono al precio total del inmueble, como consta de recibos privados firmados por los demandados-reconvinientes, los cuales fueron acompañados a la demanda, y siendo que no fueron negados por ellos, los mismos quedaron reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, alegaron haber realizado las mejoras que requería el inmueble a los fines de hacerlo habitable, dichas mejoras ascendieron a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.107.000,oo), actualmente, TRES MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 3.107,oo), tal como consta del presupuesto y recibos de pago anexos a la demanda. Es así que, alegó que los cánones de arrendamiento establecidos en el tan mencionado contrato si han sido cancelados, aún cuando no se está discutiendo el referido contrato de arrendamiento. Negó y rechazó que sus representados al manifestar su voluntad de convenir en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por los demandados reconvinientes, según acta levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 03 de marzo de 2004, hayan convenido en que. 1.- La duración del contrato de arrendamiento estaba supeditada al hecho de que se completara la negociación de compra venta mediante el pago total del precio, ello en virtud de que tal y como lo reconocen los demandados reconvinientes, se está en presencia de un solo documento que abarcó dos contratos totalmente diferentes, y que 2.- La negociación de la compra venta hasta el momento en que demandaron la resolución del contrato de arrendamiento, no había sido cumplida por causas imputables única y exclusivamente a sus representados, ya que como ha quedado bien explícito en el libelo de demanda, éstos fueron burlados en su buena fe al dejar de cancelar los cánones arrendaticios por sugerencia de los vendedores, adicional a las gestiones que realizaron durante los meses de noviembre y diciembre del año 2003, tendentes a la protocolización del documento definitivo de compra venta, como fueron la notificación que hicieron a los vendedores de que los cheques reposaban en las oficinas del IPASME, la presentación por ante las oficinas del registro subalterno del documento de venta hipotecaria a los efectos de conocer sobre los recaudos necesarios para dicha protocolización y el pago de los impuestos municipales y obtención de la solvencia municipal, es decir, que sus representados si ejecutaron las diligencias necesarias y tendentes al otorgamiento del documento de compra venta definitivo, siendo que lo único que no podían hacer era llevar a los vendedores a la fuerza hasta la Oficina del Registro Público, en razón de todo lo anterior se destaca que el único punto ventilado tanto en la demanda como en la transacción citada ut supra, fue la resolución del contrato de arrendamiento. Negó y rechazó el señalamiento de que lo accesorio sigue lo principal en lo que respecta al contrato de arrendamiento y al contrato de opción a compra, ya que mal puede alegar el apoderado de los demandados reconvinientes que, al quedar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito, quedó resuelto automáticamente y subsidiariamente el contrato de opción a compra reconociendo que éste último debía ventilarse por un procedimiento no compatible con el de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que causa sorpresa que pretenda ahora incluir ambas figuras en un mismo procedimiento, más aún cuando ni siquiera fue demandada dicha resolución de opción a compra. Negó y rechazó que sus representados hayan convenido en la dependencia entre uno y otro contrato invocada por el representante de los demandados reconvinientes, así como existía relación de causalidad entre el fin que motivara ambos juicios, ya que como se desprende de autos, uno tenía el objeto de contrato de arrendamiento y este tiene como objeto el cumplimiento del contrato de opción a compra. Negó y rechazó que la transacción judicial suscrita en fecha 03 de marzo de 2004, por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, tenga carácter de cosa juzgada, en lo que respecta al juicio que aquí se ventila, de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil, todo ello según lo alegado por el apoderado judicial de los demandados reconvinientes, ya que nunca se abarcó a lo establecido en el contrato de opción a compra, solamente el de arrendamiento, toda vez que se evidencia que existe una bifurcación de figuras jurídicas con características distintas y con procedimientos diferentes, y ello ha sido reconocido por los demandados reconvinientes en su libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento. DE LA PERENCIÓN BREVE: Que tal como consta en el auto de admisión dictado en fecha 22 de septiembre de 2005, el a-quo instó a los accionantes a consignar las copias a certificar a los efectos de practicar la citación de los demandados, dicho mandato fue cumplido en fecha 11 de octubre de 2005, de lo cual es evidente que se realizó antes de los treinta (30) días a la admisión de la presente demanda, en cuya oportunidad fue fijada fecha en la agenda del alguacil para la práctica de la citación de los demandados de autos, siendo que en las oportunidades que acudieron no lograron que los demandados salieran para darlos por citados, actuaciones éstas que se dieron en fechas casi inmediatas a la consignación de las copias, lo cual conlleva a concluir que se cumplió con el cumplimiento de los actores en impulsar la citación de los demandados.

    Finalmente, en informes en esta Alzada la representación judicial de la parte actora se limitó a delatar en contra de la recurrida la infracción contemplada en al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en lo que la Casación denomina vicio de inmotivación por silencio de pruebas, toda vez que las pruebas aportadas por sus representados, las cuales fueron silenciadas, según sus dichos resultaron determinantes para demostrar que los demandantes de autos si contaban con la disposición y cantidades necesarias para cumplir con el compromiso adquirido con los demandados reconvinientes, y así materializar la referida venta. En razón de lo anterior solicitó se declare con lugar el recurso de apelación ejercido y sea revocada la sentencia recurrida.

    Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

    Que es de suma importancia a.c.p.p. previo sobre la perención breve, y como segundo punto previo la existencia de la cosa juzgada, en razón de lo anterior este Juzgado Superior observa:

    2.1.- Primer punto previo

    Como primer punto previo pasa esta Alzada, al análisis de la perención breve alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación presentado en fecha 21 de junio de 2007, inserto del folio 271 al 282 de la primera pieza, mediante el cual solicitó al a-quo que decretara la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que según sus dichos transcurrieron más de treinta (30) días desde la fecha de la admisión de la demanda, sin que se desprendiera de los autos que los demandantes hubiesen cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicara la citación de sus representados.

    En atención a los argumentos señalados por la parte demandada, se distingue que la Doctrina apunta a que la naturaleza del proceso ha sido concebido como el conjunto de conductas que intervienen organizadamente en la creación de una norma individual por el Juez, y esta organización se logra solamente, si las conductas individuales de los varios sujetos procesales se realiza bajo ciertas formas de expresión y en ciertas condiciones de lugar y de tiempo que permitan a cada sujeto conocer con certeza la conducta realizada por los demás.

    El estudio de los actos procesales no se trata de contemplar al proceso en su naturaleza esencial, sino de examinar los diversos elementos de ese complejo fenómeno, vale decir: estudiar cada conducta individualmente considerada y examinar las diversas circunstancias de forma, lugar y tiempo en que deben realizarse, para que el proceso alcance su destino normal, que es la norma jurídica individual que consiste la sentencia.

    Los actos procesales según la más versada doctrina (entre ellos A.R.R.) ha sostenido que es la conducta realizada por un sujeto procesal susceptible de constituir, modificar o extinguir el proceso. Esto hace profundizar en la clasificación de los mismos, y así se tiene que se dividen en actos de las partes y actos del Juez.

    Entre los actos de las partes, y que en lo adelante se referirá solo a ellos, son aquellas conductas realizadas en el proceso por el demandante y por el demandado, y eventualmente por los terceros intervinientes que hacen parte en la causa. Entre estos actos, tenemos: a) Aquellos relativos a la constitución del proceso; b) Los relativos a su modificación o desarrollo y; c) Los que lo terminan o extinguen. Por razones metodológicas y que solo nos interesa por el caso a examinar y para evitar la frondosidad de este fallo, se va a dedicarse en este párrafo al estudio de la segunda de las categorías mencionadas, es decir, los actos relativos a la modificación o desarrollo del proceso: en esta clasificación se encuentran la siguiente sub clasificación: a) Actos de impulso procesal, los cuales son realizados por las partes con el fin de llevar adelante el proceso hacia su meta definitiva, que es la sentencia; haciendo la observación, que con el vigente Código de Procedimiento Civil (artículo 14) impone al Juez, como director del proceso, el deber de impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal; pero cuando esté paralizada, el Juez debe fijar un término para su reanudación que no podrá ser menor de diez (10) días después de notificadas las partes o sus apoderados; b) La alegación de la falta de presupuestos procesales, que en este sistema es un acto de parte, cuando es planteado como cuestión previa (artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), o también un acto del Juez, el cual puede hacer valer de oficio la falta de presupuesto, en razón del carácter de orden público, de éstos; c) Los actos de defensa, que corresponden fundamentalmente al demandado en el acto de la contestación de la demanda, proponiendo cuestiones atinentes al fondo o mérito de la causa en contestación a la demanda (excepciones perentorias); d) actos de proposición o promoción de pruebas, que no es mas que el desarrollo del proceso, llamado de instrucción o sustanciación del mismo, en donde las partes deberán incorporar documentos o relatos (testimonios) hasta ponerlo en estado de dictar sentencia.-

    Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil, establece que toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes, además señala la norma, que la inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.

    Desprendiéndose de tal disposición que la perención es una sanción a la inactividad de las partes, la perención, una vez verificado el supuesto que la permite, puede declararse de oficio, sin que valga en contra, que las partes o una de ellas actuó después que se consumieron los plazos cuando se produjo la inactividad. Esta última puede tener lugar cuando no se insta o impulsa el proceso en un lapso legal establecido, o cuando el demandante no realiza una actividad específica en determinados plazos la cual lo requiere el Tribunal, a instancia de su contraparte; o cuando debiendo comparecer a una determinada actuación, no lo hace, etc.

    Igualmente en reiterada jurisprudencia se ha dicho que la perención tiene lugar cuando el proceso se encuentra paralizado y las partes o no están o han dejado de estar a derecho. Se trata de una relación procesal que no se formó o que constituida se rompió.

    Ahora bien, ¿Cuál es el punto de partida para la perención?´

    ¿Cuál es el tiempo que debe transcurrir para que se extinga la instancia?

    ¿Cuáles son los actos procesales, que pueden interrumpir la perención?

    Respondiendo a la primera interrogante, se observa que para que exista paralización, es necesario que ni las partes ni el tribunal actúen en las oportunidades señaladas en la ley para ello, por lo que esta inactividad de los sujetos procesales rompe la estadía a derecho de las partes, las desvincula, siendo esa la clave de la perención, pero que esta paralización sea de la incumbencia de las partes, porque como dijo el legislador, la inactividad del juez después de vista la causa no producirá la perención, ya que la inactividad del órgano jurisdiccional no puede perjudicar a los litigantes.

    Ahora bien, la vista de la causa, comienza en el juicio ordinario, después de fenecido el lapso para las observaciones de las partes a los informes cuando éstos han sido presentado o a falta de presentación de informes, no hay porque dejar transcurrir el lapso de las observaciones, por lo tanto, el último acto de las partes en el proceso son lo informes, siendo su carga procesal presentarlos o no, y el juez sentenciar en la oportunidad legal para ello.

    En cuanto a la respuesta de la segunda incógnita, se debe concluir, que el tiempo establecido a transcurrir debe sobrepasar al año, tal como dice la norma contenida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, si se está ante una perención no relacionada con la breve, tal como prescribe el ordinal primero de la referida norma.-

    Respecto a la respuesta a la tercera interrogante, es forzoso concluir que no todo acto de las partes puede considerarse que interrumpe la perención, sino solamente aquellos que modifican el proceso y que conlleve a la manifestación de la intención de las partes de dar continuación al mismo, tal como fue explanado cuando se hace mención a la definición y clasificación de los actos procesales predichos.-

    En apoyo de lo aquí expuesto vale citar sentencia de fecha 22/09/1.993 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Exp. Nº 92-0439; con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., que sentó lo siguiente:

    La Perención de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del Art.267 del C.P.C. La función de la perención, no se agota en la cuestión adjetiva, sino que tiene fundamento en la misma necesidad social de evitar la litigiosidad por la litigiosidad, cuando no medie interés impulsivo en las partes contendientes, pues para el Estado, es más importante el mantenimiento de la paz, que la protección de aquellas pretensiones huérfanas de tutor en la carrera procesal. Consecuentemente a este fin, la perención está concebida por el legislador como norma de orden público, verificable de de derecho y no renunciable por convenio entre las partes, pudiéndose declarar aún de oficio por el Tribunal, todo lo cual resalta su carácter imperativo. Siendo entonces la perención materia de orden público, se causa por la misma inactividad de las partes durante el procedimiento, antes que de éste entre en fase de sentencia, esto es, al día siguiente del vencimiento del término para presentar las observaciones a los informes, pues al verificarse de derecho, su efecto extintivo se expende a todos los actos procesales anteriores y posteriores, salvo aquellos a que se refiere el Art.270 del C.P.C., es decir, que la perención no impida que se vuelva a proponer la demanda, ni extingue los efectos de las decisiones dictadas, ni las pruebas que resulten de los autos…

    (PATRICK BAUDIN. Código de Procedimiento Civil Venezolano. Jurisprudencia. Concordancia. Bibliografía. Doctrina. Pág.336. Caracas 2010-2011. )

    Del mismo modo vale citar decisión de fecha 29/11/1.995 Nº 575, dictada por la Sala de Casación Civil, en el Exp. Nº 95-0363, con ponencia del Magistrado Dr. H.G.A., que estableció:

    …El procedimiento aquí es el siguiente: propuesta la demanda y admitida por el Tribunal, le toca a la parte, la carga de obtener los recaudos para el emplazamiento (copia certificada de la demanda con el auto de comparecencia o boletas), y la correspondiente cancelación de los derechos arancelarios y todo ello, dentro del lapso de treinta (30) días; hecho esto, le toca instar al Alguacil a que localice el demandado, o a los demandados; de no ser posible, exigir entonces, la exposición del funcionario. Logrado esto, debe solicitar la citación por carteles y, posteriormente, cancelar la correspondiente planilla, publicada y consignarlos, mediando entre cada hecho de índole impulsiva, el lapso de treinta (30) días, pues si aún cumpliendo con alguna de tales cargas abandona el íter procesal y no realiza el acto inmediato siguiente sucesivo al que está obligado, operará en su contra la perención; es indispensable la secuencia orgánica de los actos que le impone la carga de ir, sucesivamente, cumpliendo con todos y cada uno de los actos, ante la amenaza sancionadora de que si no se realiza un acto exigido para la continuidad orgánica de la realización operará la perención…

    .

    (PATRICK BAUDIN. Código de Procedimiento Civil Venezolano. Jurisprudencia. Concordancia. Bibliografía. Doctrina. Pág.342. Caracas 2010-2011. )

    Ahora bien, contrario a todo lo precedentemente señalado, la sentencia de fecha 04/03/11, dictada en Exp. Nº AA20-C-2010-000385, con Ponencia de la Magistrado Dra. ISBELIA P.V., la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, acogió criterio distinto, dejando sentado lo siguiente:

    …Omissis…

    Al respecto, el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, consagra el principio de legalidad de las formas procesales, que persigue como objetivo principal garantizar el ejercicio del derecho de defensa, la secuencia y el desenvolvimiento eficaz del proceso.

    Concatenado con lo anterior, hay que resaltar que el sólo quebrantamiento de normas que regulan las formas procesales, no genera la procedencia de la denuncia conforme al ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, sino que para declarar la nulidad del acto presuntamente írrito, es imprescindible, que el juez haya dejado de cumplir alguna formalidad esencial para la validez del mismo; que dicho acto no haya alcanzado el fin para el cual estaba destinado; que la transgresión sea imputable al juez; que la parte no haya convalidado o consentido el quebrantamiento de la forma del acto; que la parte haya ejercido todos los medios y recursos contra el presunto acto irrito; y por último, que se constate el menoscabo del derecho de defensa.

    En otro orden de ideas, es necesario resaltar que la perención de la instancia es una sanción impuesta al demandante, por incumplimiento de las obligaciones procesales de carácter formal, desde el momento en que éste acciona jurisdiccionalmente, activando el aparato judicial. No obstante, su procedencia y declaratoria acarrea la terminación del proceso, más no así, el derecho de intentar nuevamente la acción.

    En este sentido, el legislador estableció en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

    Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención.

    También se extingue la instancia:

    1º Cuando transcurridos treinta días a contar, desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

    2º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiera cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…

    . (Negritas de la Sala).

    Del contenido y análisis de la normativa parcialmente transcrita, se desprende claramente, que acorde a los principios de economía y celeridad procesal, la institución jurídica de la perención, persigue evitar la duración incierta e indefinida de los juicios, producto de la inactividad por parte de los demandantes quienes asumen en el proceso una conducta negligente al no impulsar el proceso impidiendo su desenvolvimiento eficaz.

    En atención a lo anterior, esta Sala de Casación Civil en sentencia Nº 537, de fecha 6 de julio del año 2004, Caso: J.R.B.V. contra Seguros Caracas Liberty Mutual, estableció con respecto a la perención breve, lo siguiente:

    (...) A propósito de las obligaciones o cargas procesales que el demandante debe cumplir dentro del lapso de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma, esta Sala estima necesario y oportuno conciliarlas bajo el nuevo principio de la justicia gratuita contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la doctrina que ha considerado que no ha lugar la perención por la gratuidad de los procedimientos.

    (Omissis)

    Con lo dicho no debe entenderse que la citación debe ser practicada dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de su reforma. NO. Por el contrario, lo que debe cumplirse dentro de ese lapso de 30 días, son las obligaciones previstas en la Ley destinadas a lograr la citación, importando poco que ésta se practique efectivamente después de esos 30 días…

    .

    Ciertamente, del contenido jurisprudencial citado se desprende la obligación que tiene la parte actora de cumplir (durante los 30 días a la admisión de la demanda o a la admisión de la reforma de demanda) las obligaciones legales para su impulso o cualquier actuación impuesta por el legislador para lograr la citación del demandado.

    Posteriormente, esta Sala estableció significativamente, a través del fallo Nº 747 de fecha 11 de diciembre de 2009, (Caso: J.A. D´Agostino y Asociados; S.R.L. contra Antonietta Sbarra de Romano y Otros) que “…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…”.

    La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este haya alcanzado su finalidad practica.

    Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.

    Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el “…instrumento fundamental para la realización de la justicia.(Sic…)

    (www.ts.j.gov.decisiones) (Resaltado de este Tribunal Superior).

    Señalado lo anterior, y teniendo en cuenta que la Perención de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado; respecto al caso en estudio esta Alzada se ve forzada a aplicar el criterio reciente de la Sala de Casación Civil, que dictaminó, que NO OPERA LA PERENCIÓN BREVE de la instancia prevista en el Art.267 ordinal 1º del C.P.C., cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, que debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, por cuanto la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil, y la perención no se solicita en la primera oportunidad procesal.

    Así las cosas, conforme al criterio jurisprudencial transcrito, en el caso de autos, esta Alzada de acuerdo a lo dispuesto en el Art.321 del C.P.C., al aplicar el señalado fallo al caso sub examine, se obtiene, que la demanda fue interpuesta en fecha 13 de julio de 2005, y el a-quo la admitió en fecha 22 de septiembre de 2005, tal como consta del folio 68 al 71 de la primera pieza, siendo que posteriormente, en fecha 11 de octubre de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó las copias de las actuaciones correspondientes, a los fines de que fueran certificadas para efectuar la citación de los demandados, y es en fecha 22 de noviembre de 2005, que el Alguacil del a-quo se trasladó a la dirección señalada por los actores y dejó constancia que los demandados de autos se negaron a firmar las respectivas boletas de citación, tal como consta a los folios 87 y 89 de la primera pieza, siendo infructuosa dicha citación, por lo que en fecha 22 de septiembre de 2006, los demandantes solicitaron la citación de los demandados de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado en fecha 06 de octubre de 2006, y es en fecha 27 de marzo de 2007, que los demandados a través de su apoderado opusieron cuestiones previas, y en fecha 21 de junio de 2007, presentan escrito de contestación de la demanda cursante del folio 271 al 282 de la primera pieza, y en consideración a dichas actuaciones se distingue que no se verificó durante el transcurso de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda la cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación referido al pago de los gastos de traslado del alguacil; sin embargo, es necesario destacar la circunstancia de que la parte demandada haya opuesto cuestiones previas y presentado la contestación de la demanda, así como también haber actuado en todas etapas del proceso, lo que hace inferir que la finalidad del acto alcanzó su fin, tal como lo expresa la citada sentencia de la Sala, pues la parte demandada acudió en su defensa cuando presentó su escrito de contestación de la demanda, y ello debe entenderse que no sólo se está dando por citada, sino que intervino durante todas las etapas del proceso, pues se observa que la parte demandada no sólo contestó, sino que reconvino en su escrito de contestación de la demanda, cuya reconvención fue admitida por el a-quo en fecha 09 de agosto de 2007, mediante auto cursante del folio 284 al 287 de la primera pieza, y la misma fue contestada por la parte actora reconvenida en escrito cursante del folio 294 al 297 de la primera pieza; además en fecha 02 de noviembre de 2007, la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas inserto del folio 298 al 301 de la primera pieza, e igualmente la parte actora reconvenida promovió escrito de pruebas en fecha 02 de noviembre de 2007, cursante del folio 302 al 304 de la primera pieza, dichas pruebas fueron admitidas por el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 03 de marzo de 2008, el cual cursa al folio 312 de la primera pieza, asimismo, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes en fecha 21 de octubre de 2008, cursante del folio 40 al 43 de la segunda pieza; finalmente, se constató que en fecha 24 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada de autos, solicitó a la jueza a-quo se abocara al conocimiento de la presente causa, lo cual efectuó en fecha 31 de marzo del mismo año, y ordenó la notificación de la parte actora, por cuanto los demandados de autos ya se encontraban a derecho, a través de su apoderado judicial, dictando sentencia en fecha 29 de noviembre de 2013, hoy recurrida en apelación.

    Conforme al inventario precedente de las actas procesales, y aplicado al caso en estudio, en atención al criterio de la Sala, antes transcrito, tal como se señaló ut supra; queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada, ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., plenamente identificados ut supra; el conocimiento oportuno de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asignó la Ley al acto procesal de la citación y su participación en el proceso, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por la parte contendiente, y así se decide.

    En consecuencia, en modo alguno no se configuró la perención breve de la instancia en el caso en estudio; por lo que, debe forzosamente esta Alzada, desestimar la perención breve de la instancia opuesta por la representación judicial de la parte demandada en 21 de junio de 2007, mediante escrito de contestación cursante del folio 271 al 282 de la primera pieza, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

    2.2.- Segundo punto previo

    Como segundo punto previo se pasa a verificar la existencia o no de la cosa juzgada opuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de contestación presentado en fecha 21 de junio de 2007, cursante del folio 271 al 282 de la primera pieza, arguyendo que, se evidencia en forma clara que los ciudadanos M.L. y B.R., anteriormente identificados, reconocieron en forma expresa, en la transacción judicial celebrada y debidamente homologada, la cual tiene carácter de cosa juzgada, que el contrato de compra venta no se había celebrado única y exclusivamente por causas imputables a los actores reconvenidos, quedando demostrado su incumplimiento, por lo que mal podrían pretender que sus representados cumplieran en detrimento de sus derechos e intereses el referido contrato de compra venta, por lo que en virtud de que lo accesorio sigue a lo principal, al quedar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, automáticamente, queda resuelto el contrato de compra venta, toda vez que, uno dependía del otro, y siendo que existe una relación de causalidad entre los sujetos, el bien objeto del presente litigio y el fin de la causa, es por lo que la representación judicial de la parte demandada opuso la cosa juzgada de la transacción judicial celebrada entre las partes, la cual fue debidamente homologada por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el Expediente Nro. 3449, nomenclatura interna del referido juzgado.

    En lo que respecta al fallo recurrido inserto del folio 74 al 91 de la segunda pieza, que declara improcedente la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, en relación a la cosa juzgada, destaca este Juzgado Superior que es propicio señalar que en relación de la institución de la cosa juzgada, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión N° 1035, de fecha 26 de abril de 2006 (caso: Municipio Aguasay del Estado Monagas vs. Comunidad Indígena Jesús, María y J.d.A. y PDVSA Petróleo y Gas, S.A.), dejó sentado lo siguiente:

    (…)De esta forma, cosa juzgada, en un sentido literal, significa objeto que ha sido materia de juicio jurídico, sin embargo este concepto va más allá de su acepción literal.

    En este orden de ideas, nuestro Código de Procedimiento Civil señala a la cosa juzgada como un efecto de la sentencia. A esto se añade, el hecho de que con ella se persigue el no renovar de manera indefinida los debates jurídicos ya resueltos. Es decir, con la idea de poner fin al litigio y dar certeza de los derechos, el ordenamiento jurídico fija un mecanismo mediante al cual se prohíbe un nuevo pronunciamiento de lo ya juzgado.

    Dentro de este contexto, por cosa juzgada entiende la doctrina como la autoridad y eficacia de una sentencia judicial cuando no existen contra ella medios de impugnación, y cuyos atributos son la coercibilidad, la inmutabilidad y la irrevisbilidad en otro proceso posterior. Excepción mixta que puede deducir el demandado, para oponerse a un nuevo proceso sobre la misma materia que ha sido decidida en forma ejecutoria por otro anterior. (Couture, E.J.

    Vocabulario Jurídico”. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1976. p. 184).

    Es decir, que la decisión es vinculante para las partes y ningún juez puede nuevamente juzgar el mismo objeto frente a las mismas partes (salvo la posibilidad de proposición de las impugnaciones extraordinarias). Todo esto se expresa diciendo que la sentencia ha pasado con autoridad de cosa juzgada, o sea que se ha hecho inmutable y al mismo tiempo ha venido a ser inmutable también la estatuición o pronunciamiento que en ella se contienen, con todos los efectos que del mismo se derivan. En este sentido, no podrá proponerse una nueva demanda, no podrá pronunciarse la sentencia sobre el mismo objeto, entre las mismas partes. La esencia de la cosa juzgada está precisamente en la inmutabilidad de la sentencia, de su contenido, y de sus efectos, que hace de ella el acto del poder público que contiene en sí la manifestación duradera de la disciplina que el orden jurídico reconoce como correspondiente a la relación sobre la cual juzgó. La sentencia que, en contraste con estas reglas, juzgase de modo diverso sobre el mismo objeto y entre las mismas partes, estaría viciada y podría ser revocada…” (Liebman, E.T. “Manual de Derecho Procesal Civil”. EJEA, Buenos Aires, 1980, p. 591).

    Entonces, el motivo de que el mandato contenido en la sentencia sea inmutable, obedece a razones de utilidad y de política procesal, ya que con ello se quiere evitar la posibilidad de renovar, en forma constante, los problemas jurídicos ya resueltos conforme a derecho, al precluir las respectivas oportunidades de impugnación.

    De estas nociones nace la distinción entre cosa juzgada formal y cosa juzgada material; en este sentido se habla de cosa juzgada formal, cuando contra la sentencia no hay posibilidad de recurso alguno y, en consecuencia, ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por dicha sentencia; se habla de cosa juzgada material, cuando la sentencia definitivamente firme en los límites de la controversia decidida, esto es, su objeto es vinculante para las partes en todo proceso futuro. Así, se impide todo ataque que busque replantear y renovar la misma materia: non bis in eadem.

    Asimismo, a la cosa juzgada se le atribuyen unos límites, los mismos se encuentran señalados por el artículo 1.395, ordinal 3º, del Código Civil.

    Dichos límites son calificados en doctrina como límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, que consiste en las denominadas tres identidades de la cosa juzgada: eadem pesonae, eadem res y eadem causa petendi; es decir, que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa (límites objetivos); que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el juicio anterior (límites subjetivos).

    2.1.- En relación con el primer límite objetivo, expresa el citado único aparte del artículo 1.395, ordinal 3º, eiusdem, que la autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia.

    El análisis del denominado objeto de la sentencia comprende dos aspectos, el primero de ellos tiene que ver con lo que ha sido objeto de la decisión, es decir, si lo decidido comprende sólo el dispositivo del fallo o los motivos y el dispositivo. El segundo, tiene que ver con lo que ha sido propiamente materia del juicio, concretamente: el objeto y la causa.

    2.1.1.- En relación al primero, la doctrina discute sobre qué debe entenderse por objeto de la sentencia, si sólo la parte dispositiva o toda la sentencia con sus motivos.

    Tradicionalmente, y con una visión muy formal de la institución, se ha entendido que es el dispositivo de la sentencia lo que constituye el objeto de la decisión. Así, se sostiene que los motivos del fallo son sólo un modo para controlar o fiscalizar los procesos intelectuales del juez, lo cual no forma parte de la voluntad del Estado expresada en la sentencia.

    Contrario al señalamiento anterior, existe una segunda postura encabezada por Savigny (Sistema de Derecho R.A., T. VI.) quien sostiene que la sentencia es un todo único e inseparable, y que entre los fundamentos y el dispositivo media una relación estrecha, que unos y otro no pueden ser nunca separados si no se desea desnaturalizar la unidad lógica y jurídica de la decisión (Couture, E.J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1981 p. 427).

    En este sentido, los motivos o fundamentos son los antecedentes lógicos de la decisión, y ellos permiten entender la inteligencia y el alcance de la decisión y en definitiva del dispositivo de la sentencia.(…)” (Resaltado de la Sala)

    Asimismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de febrero de 1992, con ponencia del magistrado Anibal Rueda, expediente 91-0427, dejó sentado lo siguiente:

    …Autoridad de cosa juzgada es, pues, calidad, atributo propio del fallo que emanan del órgano jurisdiccional cuando ha adquirido carácter definitivo… Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia, esa medida se resume en tres posibilidades y la coercibilidad. La cosa juzgada es ininpugnable, en cuanto a ley impide toda ataque ulterior, tendiente a obtener la revisión de la misma materia … también es inmutable en cuanto consiste, en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte otra autoridad podrá alterar los términos de la sentencia pasada en cosa juzgada. La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzosa…

    Para mayor abundamiento se observa la sentencia de fecha 24 de Febrero de 1.976, de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia que estableció lo siguiente:

    “…Omissis…

    De acuerdo con los datos fijados en la sentencia recurrida, la cosa litigiosa o bien de la vida sobre que recayó la pretensión en ambos procesos es una misma… Se cumplió, por lo consiguiente, el primer elemento de identidad que la Ley exige para la existencia de la cosa juzgada material. El segundo elemento relativo a la identidad de causa, también concurre en la situación de especie, ya que en el primer juicio, el título o fundamento para pedir fue la propiedad de dicha cosa que sostuvo tener el entonces reivindicante, mientras que en el actual proceso el fundamento jurídico o causa petendi de la pretensión es también el derecho de propiedad que la ahora demandante alega tener sobre el mencionado inmueble. Y en cuanto al elemento subjetivo, existe no sólo identidad física de las partes que han intervenido en ambos procesos, sino también identidad en la condición jurídica con que actuaron, puesto que los dos litigantes se han presentado en ambos juicios alegando su condición de propietarios del inmueble en referencia. Conviene en puntualizar que, como lo tiene clarificado la doctrina, cuando la ley existe identidad de caracteres en las partes, no se refiere a la igualdad de posición en el proceso como actor o como demandado, sino a la igualdad de caracteres que dimanan de la relación sustancial controvertida; “de modo que bien podría oponerse la excepción de cosa juzgada, cuando el demandado que perdió el primer litigio, se presente como actor poniendo en tela de juicio la misma cuestión ya sentenciada en el pleito que se sigue contra él”. Considera en consecuencia esta corte que llenos como estaban los extremos que la ley exige para la procedencia de la cosa juzgada material, el juez de la alzada al declararlo sí, no infringió, sino que, por el contrario, aplicó rectamente el art. 1.395.”- CSJ 24-2-76, P.T., ob. Cit. V. 1.976-2. ág. 73 s. (N.P.P.. Código Civil Venezolano, Págs. 842 y ss. 1.992).

    La Jurisprudencia patria, entorno a la cosa juzgada ha señalado que de acuerdo con el aparte único del artículo 1.395, la autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la demanda, y tres condiciones pauta al respecto el Legislador en esta materia: que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. JTR 2-8-57. V. VI.T.II. Pág. 249 s.(N.P.P.. Código Civil Venezolano, Págs. 837 y ss. 1.992).

    Citado lo anterior, al respecto esta Alzada distingue que el a-quo declara improcedente la cosa juzgada argumentando lo siguiente:

    …La cosa juzgada presupone una relación lógica de identidad entre los sujetos, objeto y causa petendi del nuevo proceso y el que ya quedó resuelto por una sentencia definitivamente firme u otro acto con fuerza de tal, para lo cual esta juzgadora procederá analizar estos tres elementos a fin de constatar si existe la triple identidad exigida por la ley en ambos procesos. De la revisión del expediente signado no. 3449 producido por la accionada se advierte que se trata de un documentos público que no fue impugnado en juicio, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del CPC, con el se demuestra que el juicio tramitado en el expediente No. 3449 se trató de una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por un Juzgado de Municipio donde aparecen como partes las mismas que intervienen en el presente juicio, ocupando incluso la misma posición jurídica en ambos. Respecto a la causa petendi en aquel juicio se demandó la resolución de contrato de arrendamiento con ocasión al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandados hoy actores y en el presente juicio se demandó por cumplimiento de contrato de opción compra venta con ocasión al incumplimiento presuntamente de la obligación del vendedor de hacer la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del documento de venta debidamente registrado y novit curia que lo pretende la parte accionada en su mutua petición es la resolución del contrato de opción a compra, pues respecto al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes existe cosa juzgada material, por lo que esta juzgadora aprecia que en ambos juicios a pesar de que coinciden los sujetos la causa a pedir es distinta y obviamente el objeto es distinto, resultando improcedente la defensa opuesta por la parte accionada. Así se decide.

    (Folio 81 de la segunda pieza).

    En cuenta del fallo proferido por el a-quo antes transcrito, este Juzgador observa que del folio 115 al folio 253 de la primera pieza, rielan actuaciones correspondientes al juicio que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos GAUDYS CORCEGA ARCIA y M.A.R. contra los ciudadanos M.L. y B.R.D.L., que cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de las cuales efectivamente se desprende que son las mismas partes, aunque en posiciones jurídicas diferentes, el mismo inmueble, pero distinta causa (resolución de contrato de arrendamiento); y siendo que las mismas cursan en copias certificadas, tales actuaciones se aprecian y valoran como documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

    Es así que en comparación con la acción bajo estudio, se distingue que aún cuando se trata de las mismas partes, los ciudadanos M.A.L.O. y B.R.D.L., parte actora en la presente causa, en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento que cursó por ante el prenombrado Juzgado de Municipio actuaban como demandados, siendo que en aquella ostentaban el carácter de demandantes o actores los ciudadanos GAUDYS D.C. y M.A.R.A., y en este litigio son los demandados, de lo cual se destaca que las pretensiones ventiladas en la vía judicial, tratan de distintos asuntos, y el que aquí se dilucida corresponde a la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, aun cuando versa sobre el mismo bien inmueble que la anteriormente mencionada, por lo que es evidente que no se trata de la misma causa, y sólo resta concluir a este juzgador que no están dado los presupuestos para el cumplimiento de la cosa juzgada y por consiguiente, se declara improcedente tal defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada de autos, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

    Establecido lo anterior pasa este sentenciador al análisis de la reconvención propuesta y el fondo del asunto debatido:

    En atención a la procedencia del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es oportuno señalar que el autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que la doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

    Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

    Consecuencia de este principio son:

    1. Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

    2. Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.

    3. Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

      En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato el artículo 1.141 ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

    4. Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.

    5. Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

      Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

    6. Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

      Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

      El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

      El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

      La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

      Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

      Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:

      En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

      .

      El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

      El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

      …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…

      .

      El autor A.E.G.F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

      ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

      `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

      En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

      En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora solicita su cumplimiento, por cuanto según su manifestación, los ciudadanos GAUDYS D.C. y MRACOS A.R.A., supra identificados, incumplieron con lo establecido en el precitado contrato de opción a compra venta, referente a que la venta quedaba sujeta al préstamo hipotecario entre IPASME y los compradores, siendo que según los dichos de la parte actora si dieron cumplimiento con su parte, la cual fue entregar el anticipo pautado como parte de pago del inmueble que les fue ofertado, así como la realización de mejoras para hacer el inmueble habitable, y la cancelación de los cánones de arrendamiento establecidos, según lo convenido en el acta de fecha 11 de junio de 2002, la cual forma parte del contrato de opción a compra venta objeto del presente litigio.

      Es así que a los efectos de determinar la procedencia o no de tal pretensión este Juzgador pasa al análisis del material probatorio vertido a los autos.

      2.3. Pruebas de la parte actora.

      En cuanto al material probatorio consignado por la actora conjuntamente con el libelo de la demanda, se distingue:

      - Copia del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., anteriormente identificados, y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra. (folios 08 y 09 de la primera pieza).

      - Copia simple del Acta de Convenio suscrita entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra. (folios 19 y 20 de la primera pieza).

      Aunque no resulte un hecho controvertido que las partes celebraron un contrato de opción a compra, los anteriores medios probatorios se aprecian y valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas son demostrativas que las partes convinieron en suscribir un contrato de opción a compra sobre el inmueble ampliamente descrito en la narrativa de este fallo, cuyas características y demás elementos que lo identifican se dan aquí por reproducidos, para evitar tediosas e inútiles repeticiones y desgaste de la función jurisdiccional. No obstante este Juzgador considera resaltar los aspectos convenidos por las partes, siendo sus condiciones las siguientes:

Primero

En lo que respecta al documento de fecha 29 de junio de 2001, inserta a los 8 y nueve, se destaca las siguientes cláusulas:

1. Los compradores se comprometen a cancelar la cantidad de cuatrocientos CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo) de los cuales TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), será deducibles de la cantidad total de la oferta de venta la cual es de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00) restante no serán imputables al monto de venta, se considerará como pago de alquiler del inmueble hasta tanto se efectué la negociación completa, mediante préstamo hipotecario, IPASME.

2. La cláusula No. 1, mencionada anteriormente se hará efectiva en cuanto al pago de la mensualidad, veinte días después de la firma del presente documento, dado el visto bueno de los vendedores.

3. Los compradores se comprometen a pagar en un plazo no mayor de sesenta y cinco días, la cantidad de cinco millones de bolivares, como cuota especial de la negociación, el cual será deducible de la oferta de venta mencionada en la cláusula No.1., dicho compromiso se hará efectivo a partir de la firma del presente documento.

4. El excedente o resto de la negociación correspondiente a la finalización del pago complementario de los TREINTA MILLONES, de la oferta de venta, queda sujeto al préstamo hipotecario entre IPASME y los compradores, el cual tendrá una fecha tentativa de entrega, no mayor de ciento veinticinco días, a partir del momento en que se introduzca los requisitos para optar por el préstamo hipotecario.

Si por algún motivo se retuviera administrativamente el préstamo hipotecario sin ser culpa directa de los compradores, estos se comprometen a cancelar por cada día de retardo la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES, como retribución de daños y perjuicios. Si por el contrario esta negociación no se diera por causa imputable a los vendedores, estos se obliga a devolver a los compradores, las cantidades entregadas como parte de la negociación y descrita en la cláusula No. 1.(…)

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Segundo

En cuanto al documento Anexo al documento principal de fecha 11-06-2002, cursante a los folios 19 y 20, se distingue lo siguiente:

Acta de convenimiento y conciliación.

Los compradores aceptan un incremento propuesto por los vendedores de Bs. 5.000.000,oo, (CINCO MILLONES de Bs.), al precio original del inmueble, 30.000.000,oo BS., (TREINTA MILLONES DE BOLIVARES), quedando al costo total del inmueble en 35.000.000,oo Bs., (TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES), considerando este ajuste en el capital total, como consecuencia de retardo en el complemento de pago 5.000.000,oo de Bs. (CINCO MILLONES DE BOLIVARES), y retraso en los trámites administrativo, para la adquisición del préstamo a solicitar en la entidad prestataria IPASME, como se señala en el documento principal. Los vendedores manifestaron no seguir recibiendo los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,oo Bs.), de amortización en el capital total que se venía realizando regularmente, por considerar la conveniencia de recibir la cantidad de dinero correspondiente a la venta en forma total, y no parcial, toda vez que se haga los ajuste referidos a las deducciones de las cantidades amortizadas por los compradores.

Una vez que se reciba la cantidad prestataria correspondiente emitida por el departamento de crédito hipotecario IPASME.

Se sigue manteniendo el pago por concepto de alquiler del inmueble Bs. 150.000,oo, (ciento cincuenta mil bolivares), hasta el momento en que se haga efectivo la venta del inmueble, mediante préstamo hipotecario IPASME.(…)

Lo anterior refleja, que de acuerdo a lo pactado entre las partes, los compradores, hoy actores, no dieron cumplimiento a las condiciones de pago, ni a los plazos estipulados para el pago de la compra del bien inmueble objeto del litigio, pues en modo alguno se evidencia la prueba del pago y cancelación de dicha venta, y así se establece

- Original de Documento de Venta suscrito entre los ciudadanos GAUDYS CÓRCEGA ARCIA y M.A.R., y los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., identificados ut supra, (folio 21 de la primera pieza).

Respecto del anterior medio, observa este sentenciador, que el mismo fue desconocido por la representación judicial de la parte demandada, por lo que es necesario hacer las siguientes consideraciones:

En análisis de tal planteamiento cabe destacar la sentencia No. 00065, de fecha 18 de Febrero de 2.008, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No. 000497, cuando señala lo siguiente:

En tal sentido, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Libre”, Tomo I, señaló con respecto al mecanismo de impugnación lo siguiente:

…La institución de la impugnación, una de las concretizaciones del derecho de defensa en materia de pruebas, va a asumir, como ya se dijo, dos formas: una, la negación de las cualidades aparentes del medio; otra, la afirmación de hechos que destruye su aspecto de veracidad, fidelidad o legitimidad. Esta última es la impugnación por excelencia, ya que si ella persigue despojar de apariencia al medio, esto sucede porque su presentación tiene identidad, genuinidad y legalidad, las cuales emanan del mismo, y solo mediante hechos fuera de él y hasta ese momento desconocido en las actas procesales, puede pulverizarse esa apariencia, por ello, es necesario que tales hechos se aleguen y prueben…

(…Omissis…)

Cuando la impugnación asume la forma del desconocimiento, es impretermitible indicar cual es el medio que se desconoce, pero como esta figura no es general sino circunscrita a un medio: la prueba documental, y a un aspecto único: la negación de la autoría, no hace falta afirmar las razones del desconocimiento, el cual no puede ser por una distinta: de que el instrumento no emana de la parte o de su causante a quién le imputa la autoría, por no haberlo suscrito o en ciertos casos escrito…

(…Omissis…)

…el desconocimiento es un rechazo expreso a una cualidad aparente del medio que se ha afirmado (la firma o la escritura atribuida al actor…), lo colocamos entre las impugnaciones ya que la parte que desconoce, alega expresamente un hecho contra otro afirmado como cierto que consta en el cuerpo del documento, que impide su consolidación como medio, por lo que se está negando la apariencia y la obtención de eficacia probatoria…

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Ahora bien, el principio de prueba por escrito, no puede confundirse con el documento desconocido; pues si falta autenticidad, éste carece en absoluto de valor probatorio, como dice Devis Echendía (Teoría General..., t. 2, & 357 a), citado por Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 1996, página 445.

El desconocimiento en juicio del instrumento privado no reconocido ni autenticado, es lo contrario del reconocimiento; así como este hace adquirir al instrumento privado la calidad de auténtico y por tanto público, el desconocimiento en juicio, en cambio impide que el instrumento produzca su efecto como medio de prueba en la instrucción de la causa, lo hace ineficaz, para demostrar el hecho documental y hace necesario el procedimiento de verificación o cotejo, el cual tiene así la función –como enseña Denti- de producir el efecto instructorio de la utilización del documento como medio de prueba, sin dar lugar a un juicio autónomo, sino a un incidente instructorio que se inserta en la actividad dirigida a la adquisición y a la valoración de la prueba.

El autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, (2006), en su obra actualizada ‘Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Págs. 412 y 413’, señala que “el desconocimiento es un medio de ataque dirigido a la prueba instrumental y no al negocio jurídico al cual se refiere dicha prueba, de suerte que si se impugna el negocio o contrato, no por ello debe darse por desconocida la firma del desconociente (cfr. Sent.13 12 60 30 GF 2E p. 116, cit por Bustamante, Maruja: ob.cit., No.1545) Mutatis mutandi, si se reconoce el documento, tal reconocimiento se limita al aspecto formal, a la firma y al contenido escritural, a la validez del instrumento, mas no involucra la aceptación del negocio jurídico o contrato que constituye la fuente de prueba (…) de suerte que el reconocimiento no es incompatible con la excepción de nulidad o de cualquier otra índole que ataca la validez jurídica del negocio jurídico sustancial acreditado por medio de la prueba documental.”

El desconocimiento en juicio del documento privado se produce pues, cuando la parte niega su firma, o cuando sus herederos o causahabientes declarar no conocerlo; también cuando desconocen el contenido (lo intrínseco) y la firma (lo extrínseco). La casación tiene establecido que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma salvo lo que arrojen los autos en la relación con la negociación que contiene. En estos casos toca a la parte que produjo el instrumento, probar su autenticidad, lo que se hace mediante la prueba de cotejo, y la de testigo, cuando no sea posible hacer el cotejo. El cotejo es, el medio probatorio previsto por la Ley para verificar la autenticidad del documento desconocido, y supletoriamente la prueba testimonial, carga probatoria que corresponde a la parte que produjo el documento.

Es así que en nuestro Derecho, el desconocimiento del documento privado por la parte a la cual se opone, da origen a una incidencia en la cual debe promoverse el cotejo, y el término probatorio de esta incidencia es de ocho (8) días, el cual puede extenderse hasta quince (15), pero la cuestión no se resuelve sino en la sentencia del juicio principal (artículo 449 del Código de Procedimiento Civil). No dice expresamente la ley cuando debe pedir la parte el cotejo, pero como la necesidad de la prueba se origina por el desconocimiento del documento, y el término probatorio de la incidencia debe entenderse abierto por el Ministerio de la Ley, desde que ocurre el desconocimiento, se admite que la petición del Cotejo y el nombramiento de los expertos para realizar la prueba deben hacerse dentro del término probatorio de la incidencia, el cual es único, tanto para la promoción de la prueba como para su evacuación.

En atención al fallo citado, se observa que en fecha 13 de julio de 2005, la parte actora promovió la documental cursante al folio 21 de la primera pieza del presente expediente, anexa al libelo de demanda, con la finalidad de demostrar que los demandados efectivamente dieron en venta el inmueble suficientemente descrito en la narrativa de este fallo, siendo que en fecha 21 de junio de 2007, la representación judicial de la parte demandada de autos, mediante escrito de contestación cursante a los folios 271 al 282 de la referida primera pieza desconoció tal documental, por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora quien es promovente de la prenombrada documental, debió proseguir su actuación en armonía a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerlo toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad a este efecto, puede promover la prueba de cotejo y la de testigo cuando no fuere posible hacer el cotejo

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De la norma anteriormente enunciada se colige que la parte demandante quien es la promovente de la documental identificada como documento de venta suscrito entre las partes, cursante al folio 21 de la primera pieza; tenía la carga de desplegar la actividad procesal conducente y necesaria para probar la autenticidad de tal instrumento y a este efecto debió promover la prueba de cotejo y no siendo posible la evacuación de esta prueba, promover la de testigo. Tal incidencia que surge por el desconocimiento es a instancia de parte y el Tribunal no podrá de oficio darle curso, la parte para continuar y dar validez a su prueba de instrumento privado deberá, entonces promover la prueba de su autenticidad. En el recae la necesidad de la prueba, pues, son ellos los interesados, por lo que en conclusión al promoverse la señalada documental sin demostrarse su autenticidad al haber sido desconocida queda desechada y en consecuencia de ello, se desestima como prueba de que la parte demandada efectivamente dio en venta a los actores el inmueble objeto del presente litigio, y así se establece.

- Originales de recibos de pago correspondientes a los abonos del precio total del inmueble ofertado, durante el lapso comprendido del 29/06/2001 al 11/06/2002, (folios 22 al 36 de la primera pieza)

En relación a los prenombrados recibos de pago mediante los cuales la parte actora pretende demostrar que cumplió con lo establecido en el contrato suscrito entre las partes y lo convenido en el acta que forma parte del referido contrato de compra, aduciendo que efectuó los abonos correspondientes al precio total del inmueble ofertado, durante el lapso comprendido desde el 29/06/2011 hasta el 11/06/2002, al respecto de ello, este juzgador observa que siendo los mismos promovidos junto al libelo de demanda por la actora, la representación judicial de la parte demandada de autos, oportunamente los desconoció en el escrito de contestación presentado en fecha 21/06/2007, específicamente a los folios 272 y 273 de la primera pieza, en consecuencia, lo que restaba hacer a la parte actora era proceder de conformidad con lo establecido en el dispositivo legal contenido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no se evidencia que los demandantes hayan solicitado la prueba de cotejo, y en caso de no ser posible la promoción de dicha prueba, la de testigo, lo cual tampoco consta de las presentes actuaciones, siendo forzoso este sentenciador señalar que fue desacertado el análisis que hiciera la jueza a-quo a los prenombrados medios probatorios, por lo que en aplicación del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 18/02/2008, (transcrita ut supra) y en concordancia con lo establecido en los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, se desechan los anteriores recibos de pago signados E-1 al E-14, cursantes a los folios 22 al 35 de la primera pieza, y así se decide.

- Original de presupuesto y recibo de pago correspondiente a las mejoras realizadas al inmueble ofertado, (folios 37 al 39 de la primera pieza)

Este sentenciador respecto del anterior medio probatorio advierte al promovente, que al tratarse de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, tal como se desprende de los folios 37 al 39 de la primera pieza, contentivos del presupuesto de trabajos realizados y recibo de pago, ambos suscritos por el Ingeniero F.S., Gerente Técnico de la sociedad mercantil Construcciones Kovica, C.A., que el referido medio de prueba debió ser ratificado por el prenombrado Ingeniero que los suscribió, mediante prueba testimonial y siendo que no se evidencia de las actas procesales que ello se haya efectuado, en consecuencia, se desestima el anterior medio probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

- Copia de documento de venta redactado por la abogada YELICTZE AULAR CARRASQUEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.241, adscrita a la División legal de Créditos del IPASME y copia de la constancia suscrita por la Dra. E.A.D.S., en su condición de Jefe de la División Legal de Créditos del IPASME, (folios 40 al 43 de la primera pieza)

Respecto del anterior documento promovido por la actora en copia simple, el mismo corresponde con un documento de venta en el cual aparecen reflejadas la identidad de las partes y la descripción detallada del bien inmueble objeto del este litigio, sin embargo, se hace necesario destacarle al promovente del referido medio probatorio, que por cuanto del mismo no se muestran las firmas de las partes contratantes, dicho documento carece de valor probatorio, y así se decide.

- Original de solvencia de impuesto municipal correspondiente al inmueble ofertado, expedida por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, (folios 44 al 46 de la primera pieza)

En relación al anterior certificado de solvencia y comprobante de pago expedido por la Alcaldía del Municipio Caroní, contentivos del pago de impuestos municipales correspondientes al bien inmueble objeto del presente litigio, respecto de ello, este sentenciador considera que aún cuando se trata de un documento administrativo que pudiera ser valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario señalarle al accionante que dicho medio probatorio no es el idóneo para demostrar que haya dado cumplimiento con lo establecido en el contrato de compra venta que aquí se dilucida, y nada aporta en el presente juicio, ni evidencia que dicho pago lo haya efectuado el actor, pues debió ser acompañado recibo de pago a nombre del pagador para evidenciar el pago del servicio por un tercero, y así se establece.

- Copia simple del Acta levanta en fecha 03/03/2004, por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, (folios 47 al 51 de la primera pieza)

Siendo que el anterior medio probatorio fue consignado en copia simple y por cuanto la parte demandada no lo impugnó ni lo desconoció en su oportunidad correspondiente, al mismo se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, se le señala al promovente que el referido medio probatorio solo demuestra que las partes habían suscrito un contrato de arrendamiento con opción a compra en fecha 29 de junio 2001, hecho éste que no es controvertido en el presente juicio, pues ambas partes han reconocido la relación contractual que las unía, y así se decide.

CAPÍTULO II

Promovió las siguientes testimoniales:

R.A.G. y E.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nro. 11.553.509 y 3.937.047, respectivamente.

En relación a las pruebas testimoniales promovidas y evacuadas por la parte actora, las cuales cursan del folios 27 al 33 de la segunda pieza, a los fines de demostrar que efectivamente en la Oficina del IPASME reposaban los cheques que habían sido librados a favor de los demandados de autos, y del documento hipotecario que se había redactado a favor de dicha Institución, por cuanto según sus dichos había sido tramitado el crédito con el cual se completaría la negociación señalada en el contrato de compra venta, al respecto de ello, este sentenciador le advierte al promovente que la prueba testimonial no es la prueba idónea para demostrar lo alegado, en consecuencia esta Alzada señala que las referidas testimoniales resultan inadmisibles de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, y así se establece.

CAPÍTULO III

PRUEBA DE INFORME: Solicitó se oficiara al INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME).

Esta Alzada observa que efectivamente cursa al folio 18 de la segunda pieza, oficio emanado del IPASME, de fecha 23/06/2008, signado 311-512, dirigido al Juzgado de la causa, mediante la cual se informó de lo siguiente: “…que, efectivamente por ante esta Institución fueron recepcionados dos cheques distinguidos con los No. 39802843 y 40802844 por los montos de 20.000.000,oo y 17.500.000,oo, a favor de los ciudadanos Gaudys D.C.A. y M.A.R.A., (…) en fecha 17 de octubre de 2003, provenientes de la Gerencia de Créditos hipotecarios del IPASME, y los cuales fueron devueltos en fecha 26 de julio de 2005, en virtud de que no llegó a otorgarse la venta definitiva para la cual fue aprobado el crédito solicitado por los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.d.L., (…). Igualmente informo que, junto con los cheques antes identificados fue recibido el documento de venta hipotecario redactado y visado por la abogada del IPASME Dra. Yelictze Aular Carrasqueño…”; en atención a ello, por tratarse de un documento administrativo se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no es demostrativo de que la parte actora haya dado cumplimiento con la obligación contraída en el contrato de opción a compra venta, toda vez que las partes admiten que el contrato de opción a venta fue suscrito en fecha 29 de junio de 2001, tal como se obtiene del folios 2 y 276 de la primera pieza, respectivamente, y del oficio parcialmente transcrito ut supra, se desprende que para el momento en que fueron librados los cheques, 17 de octubre de 2003, a favor de los demandados de autos, en virtud del crédito hipotecario solicitado a la referida Institución, ya había transcurrido sobradamente el lapso a que hace referencia el punto cuatro (4) del contrato de opción a compra, tal como se desprende del folio 08 de la primera pieza, cuya cláusula prevé: “4. El excedente o resto de la negociación correspondiente a la finalización del pago de los treinta millones de la oferta de venta, queda sujeto al préstamo hipotecario entre IPASME y los compradores, el cual tendrá una fecha tentativa de entrega, no mayor de ciento veinticinco días, a partir del momento en el que se introduzcan los requisitos para optar por el préstamo hipotecario”. Es así que en consideración a lo pactado por las partes, claramente se deduce que para el momento de emisión de los aludidos cheque ya había expirado con creces el tiempo estipulado para la finalización del pago complementario, y así se establece.

2.4.- Pruebas de la parte demandada.

• CAPÍTULO I, Promovió el mérito favorable de los autos respecto de la copia certificada de las actuaciones correspondientes al Expediente Nro. 3449 llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

En relación a las anteriores actuaciones este Juzgado Superior les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por corresponder las mismas con un documento público, tal como se señaló ut supra, por lo que siendo ello así, y analizado como ha sido el material probatorio vertido en autos, esta Alzada pasa a pronunciarse sobre la reconvención propuesta y la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, alegadas por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación presentado en fecha 21 de junio de 2007, cursante a los folios 271 al 282 de la primera pieza, y al respecto este sentenciador hace las siguientes consideraciones:

El autor Ricardo Henríquez la Roche, (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 51´, apunta que “…la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…” No obstante, hay que tomar muy en cuenta que, “…la mutua petición no introduce hechos nuevos, por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial– que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos -frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez”.

En sintonía con lo antes expuesto la Jurisprudencia ha dejado sentado que aún tratándose de una defensa para contrarrestar la pretensión del demandante, la misma trata de una demanda nueva, es decir de una nueva acción y constituye una segunda causa que aunque deducida en el mismo juicio donde se ventila, ésta tiene vida y autonomía propia, y por supuesto pudo haber sido intentada en juicio separado.

De acuerdo a ello, subsumido al asunto que nos ocupa, en primer lugar sobre el alegato argüido por la parte demandada relativa a que reconviene a los actores ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., para que convengan o sea condenados en la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra y al pago de las costas procesales del presente juicio, alegando asimismo, la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil; es por lo este sentenciador señala que: la parte demandante reconvenida no logró demostrar que efectivamente cumplió con su obligación de pagar el monto establecido en el contrato de opción a compra venta objeto del presente litigio ni con las modificaciones anexas que forman parte del referido contrato, tal como consta en el acta convenio cursante a los folios 19 y 20 de la primera pieza, ello aunado a que, aún cuando si logró demostrar que fue aprobado el crédito hipotecario por Ipasme, el mismo fue aprobado de forma extemporánea de acuerdo a los lapsos a los que las partes se obligaban a dar cumplimiento mediante el referido contrato de opción a compra venta, y siendo tal circunstancia el asunto a dirimir en el presente juicio, y en segundo lugar la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, aduciendo que, siendo palpable el incumplimiento de los actores, estos no pueden pretender que sus representados en primer lugar le trasmitan la propiedad del inmueble que no han pagado, y mucho menos pretender que después de todo este tiempo el bien inmueble tenga el mismo precio, tomando en cuenta los altos costos de la vida en v.d.p. inflacionario acaecido en el país durante este tiempo; en tal sentido, invocó a favor de sus representados la referida defensa perentoria de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil, es por lo que este sentenciador en análisis de la procedencia de la defensa de fondo opuesta por la representación judicial de la parte demandada de excepción non adimpleti contractus, destaca el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

.

N.P.P., (1.992), en su obra ‘Código Civil Venezolano. Tercera Edición, Págs. 627 y ss’, apunta que la doctrina patria señala sobre esta disposición, que la misma comprende la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”. En este caso el fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista. Para aquéllos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación recíproca. Si ésta no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra. Para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a las obligaciones de cada parte.

La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución de contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, y hasta tanto su co-cotratante cumpla con su encargo.

Las condiciones para el ejercicio de la excepción son a) que el orden a que están sometidas las obligaciones recíprocas sea el normal, instantáneo, seguido; b) debe tenerse en cuenta la buena fe, en cuanto a las causas que motivan el incumplimiento, fundamento de la excepción: En todo caso, la excepción no es procedente cuando el incumplimiento obedece a la propia conducta de excepcionante.

El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones, pero no destruye la existencia del contrato. Simplemente lo suspende en su suceder jurídico. Pero volviendo al caso de autos, conviene aclarar que la excepción non adimpleti contractus tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el artículo 1.168 es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de cumplimiento como ocurre en presente juicio; la cual de acuerdo con todo lo analizado en autos para este sentenciador debe prosperar la referida defensa perentoria de fondo, por cuanto se ha señalado, que la parte actora no logró demostrar que cumplió con su obligación, pues en cuenta de lo establecido en el contrato y el anexo respectivo, no consta en autos que la parte actora haya pagado los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES de amortización en el capital, aunado a los retrasos administrativos en la solicitud del préstamo ante IPASME, al punto que transcurrido todos los plazos estipulado en el contrato, la parte actora no honro el pago del precio para la compra del bien inmueble, por lo que mal podía demandar el cumplimiento de la obligación de la parte demandada, en consecuencia de ello, se declara con lugar la defensa “exeptio non adiplemti contractus”, alegada por la representación judicial de la parte demandada, por lo que en virtud de ello, y de lo analizado ut supra, este sentenciador declara con lugar la reconvención o mutua petición propuesta por la referida representación judicial de la parte accionada, y en consecuencia se debe declarar la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta y su acta convenio anexa, y así se establece.

Como corolario de lo expuesto precedentemente, debe este juzgador forzosamente, declarar SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado S.J.J.T., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en consecuencia ello, se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción a compra venta incoaran por los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., en contra de los ciudadanos GAUDYS CORCEGA ARCÍA y M.A.R.A., todos suficientemente identificados ut supra, CON LUGAR la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, el abogado M.A.L.Q., CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados de autos a través de su representación judicial, mediante escrito cursante a los folios 271 al 282 de la primera pieza, por lo que se declara resuelto el contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, destacando que por cuanto los recibos de pago promovidos por la actora fueron desechados por los razonamientos jurídicos expuestos por esta Alzada, tal como se señaló en el análisis del cual fue objeto todo el material probatorio vertido en autos, se modifica el punto en el que el Juzgado a-quo ordenó a los demandados la entrega de la cantidad de dinero que señala en el dispositivo de su sentencia por los argumentos de esta Alzada, quedando así revocada la referida orden, finalmente, se MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 29 de noviembre de 2014, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción a compra venta incoaran por los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., en contra de los ciudadanos GAUDYS CORCEGA ARCÍA y M.A.R.A., todos suficientemente identificados ut supra.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada de autos, contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

TERCERO

CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados de autos a través de su representación judicial por resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta y su acta convenio anexa. En consecuencia CON LUGAR la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, el abogado M.A.L.Q..

Asimismo se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado S.J.J.T., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

Queda MODIFICADA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 29 de noviembre de 2014.

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Debido a que la presente causa salió fuera de su lapso, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causas signadas con los Nros. 14-4871, 14-4837 (tacha incidental), 14-4874, 14-4782 (Amparo Constitucional); se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los diez (10) días del mes de Diciembre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez,

Abg. J.F.H.O.,

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López,

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y veinticinco minutos de la tarde, (02:25 p.m.), previo anuncio de Ley, y se libró las boletas ordenadas.- Conste.

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López,

JFHO/lal/jl

Exp .Nº 14-4783

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