Decisión nº 657 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito de Sucre, de 6 de Diciembre de 2011

Fecha de Resolución 6 de Diciembre de 2011
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito
PonenteFrank Ocanto Muñoz
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compra Venta

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, PROTECCION DEL NIÑO, NIÑAS Y ADOLESCENTES Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano M.I.H.L., venezolano, casado, mayor de edad, sociólogo, titular de la Cédula de identidad Nº V-6.933.598, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio J.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.439, con domicilio procesal en la calle comercio, Centro Profesional Real Gil, Oficina 13-A de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL RAYET C.A., empresa debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 19 de Mayo del 2004, bajo el Nº 89, Tomo A-04 del segundo trimestre, en la persona de su Presidente ciudadano R.E.M.G. quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.861.011, Ingeniero civil, domiciliado en el Edificio Melemillca, Autopista A.J.d.S., Cumaná Estado Sucre; representado por sus apoderados judiciales abogados en ejercicio C.L.F.D.M., H.M.D.P. y E.A.L.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 26.029, 20.356 y 91.431 respectivamente.

EXPEDIENTE Nº 11-4919

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

NARRATIVA

Subieron las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta en fecha 11 de Mayo de 2011 por el abogado en ejercicio E.A.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.431, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de Marzo de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.

En fecha 02 de Junio de 2011, se recibió en esta Alzada expediente constante de un cuaderno principal de Doscientos noventa y un (291) folios y un cuaderno de medidas de un (1) folios.

En fecha 07 de Junio de 2011, se dictó auto mediante el cual se fijaron los lapsos establecidos por la Ley.

En fecha 11 de Julio de 2011, la abogada en ejercicio C.L.F.D.M., (IPSA Nº 26.029), en su carácter de autos suscribió escrito de Informes constante de dieciocho (18) folios.

Al folio trescientos doce (312) corre inserta diligencia suscrita por la abogada GABRIELA PATIÑO (IPSA Nº 74.299), mediante la cual solicita copias simples de los folios 294 al 311 con sus vueltos, las mismas fueron acordadas en fecha 15 de julio de 2011.

Del folio trescientos catorce (314) al trescientos quince (315) corre inserto Escrito de Observaciones suscrito por el abogado en ejercicio J.R.M., (IPSA Nº 33.439) en su carácter de autos.

Al folio trescientos dieciséis (316) corre inserto auto mediante el cual este Tribunal dijo “VISTOS” y entró en el lapso para sentenciar.

En fecha 24 de octubre de 2011, este tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el pronunciamiento de la sentencia.-

II

MOTIVA

Revisadas las actas procesales, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones:

La apelación es contra la decisión de fecha 30 de marzo de 2011, emitida por Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, que en la parte dispositiva del fallo declaró:

“Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano M.H.L., venezolano, mayor de edad, de profesión Sociólogo, de estado civil casado, titular de la cédula de identidad N° V-6.933.598 y de este domicilio, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio y de este domicilio J.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.439; contra la Empresa Mercantil “Rayet, C.A”, representada por su Presidente, ciudadano R.E.M.G. quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Ingeniero y titular de cédula de identidad N° V- 5.861.011. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por la demandada, empresa Mercantil RAYET, C.A., anteriormente identificada; contra el ciudadano M.H.L., antes identificado. En consecuencia, se ordena a la empresa demandada hacer entrega de toda la documentación y la solvencia requerida al ciudadano M.H.L., a fin de que el mismo tramite el crédito correspondiente por la entidad financiera respectiva. Asimismo, se le ordena al ciudadano M.H.L., que una vez obtenga el crédito respectivo cancele la cantidad restante del precio del inmueble pactado en el documento de compra venta celebrado en fecha 19 de Octubre de dos mil cuatro (2004), esto es, la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 24.000.000,oo), lo que equivale actualmente a la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo). Igualmente, se le ordena a la empresa demandada que una vez que el ciudadano M.H.L., antes identificado, le haya cancelado la cantidad restante del precio pactado en el documento de compra venta celebrado en la fecha ut supra señalada, le haga entrega formal al mismo del inmueble anteriormente descrito, completamente terminado, conjuntamente con el permiso de habitabilidad y el documento de propiedad del inmueble en cuestión, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.”

II. 1.- Observa quien sentencia, que la parte actora fundamento los hechos de su demanda en lo siguiente:

“…en fecha diez y nueve (19) de octubre de dos mil cuatro (2004), celebré un contrato de compra venta con la Empresa Mercantil denominada “Rayet, C.A”., la cual se encuentra registrada por ante el Registro Mercantil de esta ciudad de Cumaná, en fecha 19 de Mayo de 2004, bajo el N° 89, Folios 258 al 253 y su vto., Tomo A-04, de los Libros de Registro de Comercio llevado por ese despacho, empresa que estuvo representada para ese acto por su Presidente, ciudadano R.E.M.G., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, ingeniero y titular de la cédula de identidad número 5.681.011; a quien le manifesté cuales eran mis posibilidades y la manera como podía adquirir la vivienda, y fue entonces cuando pactamos la compra venta del inmueble propiedad de su representada, constituido por un lote de terreno y la vivienda que sobre ella se encontraba en construcción, ubicada en el sector denominado “Villa Rosa” de la Parroquia Altagracia, del Municipio Sucre del Estado Sucre de esta ciudad de Cumaná. El referido inmueble se encuentra identificado como el Tow House 8 del Lote 2 (L2), tiene una superficie de terreno de DOSCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON CERO CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (215,05 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORESTE: En diez metros con doce centímetros (10,12 mts) con calle interna en construcción ubicada dentro de los siguientes puntos referenciales (P4) cuyas coordenadas son N 1154046.00 y E 373753.32 y (P6) cuyas coordenadas son N 1154038.38 y E 373760.00, SURESTE: En veinte y un metros cincuenta y seis centímetros (21,56 mts) con lote signado con el número L3 y dentro de los siguientes puntos referenciales (P5) cuyas coordenadas son N1154024.45 y E 373743.23; y (P6) cuyas coordenadas son N 1154038.38 y E 373760.00, SUROESTE: En diez metros catorce centímetros (10,14 mts) con terrenos del fundo agropecuario “Villa Rosa” y dentro de los siguientes puntos referenciales, (P3) cuyas coordenadas son N 1154024 y E 373743.23; NOROESTE: En veinte metros noventa y tres centímetros (20,93 mts) con Lote signado con el número (01) y dentro de los siguientes puntos referenciales, (P3) cuyas coordenadas son N 1154032.62 y E 373737.23; y (P4) cuyas coordenadas son N 1154046.00 y E 373753.32; tal y como se evidencia del DOCUMNTO DE LOTIFICACION debidamente registrado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre de fecha 17 de febrero de 2006; donde quedó registrado bajo el número VEINTE Y DOS (22), Folio CIENTO TREINTAY OCHO (138) al folio CIENTO CUARENTA Y NUEVE (149), Protocolo Primero, Tomo DECIMO SEXTO, PRIMER Trimestre de ese año; y la vivienda de dos plantas que sobre él se encuentra construida, identificada como el Tow House 6,…”

“El precio que pactamos por la venta del referido inmueble, lote de terreno y vivienda, fue el de la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.75.000.000,00), de los cuales cancelé al vendedor, empresa mercantil “Rayet. C.A”., la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.51.000.000,oo) de la siguiente forma: PRIMERO: El día 19 de Octubre de 2004, cancele la cantidad de QUINCE MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00); SEGUNDO: El 29 de Noviembre de 2004, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo); TERCERO: El día 04 de febrero de 2005, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,oo); CUARTO: El día 25 de Octubre de 2005 la cantidad de NUEVE MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.9.000.000,oo); y la diferencia por cuanto nada habíamos estipulado al respecto debía ser cancelado al momento de efectuarse la tradición de conformidad con la ley, saldo éste que obtendría del uso de los recursos que proveería MI CASA, E.A.P., que tenía yo a disposición para adquisición de vivienda por la Ley de Política Habitacional…”

…desde el mes de Julio del año 2005, le comuniqué al ciudadano R.M., la necesidad de la documentación en referencia; quien al principio me comunico que me los facilitaría, pero después de varias llamadas terminó por no contestarme más el teléfono, ni me atendió en sus oficinas donde fui en más de tres o cuatro veces incluso en compañía de la abogada I.C.; y hasta la fecha de hoy no he podido gestionar la correspondiente solicitud del ahorro habitacional dado a que no cuento con los documentos que me requieren, los cuales solo la empresa vendedora me puede facilitar.

Suscribiendo su pretensión en los siguientes términos:

PRIMERO

Que me haga entrega de toda la documentación y la solvencia requeridas por la institución “Mi Casa, E.A,P”, a fin de tramitar el correspondiente crédito y así poder obtener los recursos que requiero para la cancelación del saldo del precio del inmueble.

SEGUNDO

Una vez obtenido el préstamo que me otorgue la entidad Bancaria y cancelado el precio del inmueble me otorgue el documento de propiedad del inmueble que me acredite como propietario del mismo.

TERCERO

Que me haga entrega formal del inmueble, objeto del contrato de compra venta, el cual esta descrito ut-supra, completamente terminado además de su permiso de habitabilidad.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1134, 1137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.488 y 1.167 del Código Civil.

II.2-

En la oportunidad para la contestación de la demanda, el Presidente de la empresa demandada “Rayet, C.A” ciudadano R.E.M.G., asistido de la Abogada C.L.F., lo hizo en los siguientes términos:

En nombre de mi representada admito los siguientes hechos:

1.- Que suscribí el 19 de Octubre del 2004, en nombre de mi representada “Rayet,C.A.”, contrato de compra venta con el Actor ciudadano M.H.L., sobre una vivienda Bifamiliar de aproximadamente CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS DECONSTRUCCION CON DIECIOCHO DECIMEROSCUADRADOS (110,18 MTS) (sic), sobre una parcela de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 Mts2) que estaba en construcción en el conjunto Residencial S.P., el cual forma parte del Parcelamiento Club de Campo, ubicado al este de la Avenida Cancamure de esta Ciudad de Cumaná....

2.- Que el precio pactado para la venta fueron SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES hoy 75.000,00 Bs.

.

3.-Que fueron cancelados a mi representada CINCUENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.51.000.000,oo).

4.- Que el inmueble objeto del contrato se encuentra identificado como el TOW HOUSE 8, lote 2 (L2), tiene una superficie de terreno de DOSCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON CERO CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (.215,05 Mts2).

Asimismo, la demandada negó y contradijo los siguientes hechos en los términos siguientes:

“Rechazo y contradijo lo alegado por el actor relativo a que: “El saldo a pagar lo... obtendría del uso de los recursos que me poveería mi casa EAP, que tenía yo a disposición para la adquisición de vivienda por la Ley de Política Habitacional y para esto le exigí al representante legal de la Empresa Rayet,C.A la documentación pertinente...”.

En consecuencia niego y rechazo que el contrato de marras establezca algún tipo de aceptación en cuanto a la obtención de recursos económicos provenientes de ahorro habitacional por parte del hoy accionante para pagar cantidad referida al precio convenido...

En tal sentido, niego y rechazo que mi representada estaba obligada a suministrar documentación para tales efectos; por el contrario si quedo establecido que el comprador..:

conocía el proyecto del parcelamiento, su urbanismo, el diseño y características de la vivienda y su plan de pago (establecido por el vendedor, vale decir en abonos), hasta la protocolización del contrato definitivo, cuando debía entregarse el saldo deudor, cosa que no ocurrió.”

Niego y Rechazo que el motivo y razón que ha originado que el negocio jurídico pactado, no se haya concretado por causa imputable a mi representada, por la negativa a entregar al actor los documentos a que hace referencia y que le ha impedido la tramitación del financiamiento para la cancelación del saldo del precio convenido por la venta del inmueble, lo que a decir del actor es en definitiva el motivo o razón para que no se haya podido formalizar por ante la oficina inmobiliaria de registro.

Mas adelante afirma la demandada:

…que la tradición del bien inmueble objeto del contrato de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, mediante la protocolización del documento de propiedad no se materializó por incumplimiento del actor comprador del pago del precio de la venta. El otorgamiento del documento público de venta no se verificó por el incumplimiento del deudor en cancelar la totalidad del precio de la venta, en la oportunidad de protocolización del respectivo documento de venta, por ante la oficina de registro inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.

II.3.-

La demandada en base a los hechos narrados procedió a reconvenir al actor en los siguientes términos:

Procediendo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 361 del Código de procedimiento Civil en este acto; en nombre de mi representada en este acto (sic) RECONVENGO al ciudadano M.H.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.933.598, por resolución de Contrato Privado de Compra Venta celebrado en fecha 19 de Octubre de 2004, por el Incumplimiento en el pago del precio estipulado.

Omissis

“De conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, reconvengo en nombre de mi representada Sociedad Mercantil “Rayet, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha 19 de Mayo de 2004, bajo el N° 89, Tomo A-04 (2do Trimestre), debidamente asistido por la Abogada en ejercicio C.L.F.D.M., de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.029 y titular de la cédula de identidad N° 5.706.877, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en PRIMERO: Resolver el contrato privado de compraventa celebrado en fecha 19 de Octubre de 2004. SEGUNDO: La cancelación de las costas procesales. ”

Mediante auto de fecha 16 de mayo de 2008, el Juzgado a quo procedió admitir la RECONVENCION propuesta por la parte demandada.

II.4.-

La parte demandante reconvenida, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Niego, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos como en el derecho, la reconvención hecha por la parte demandada reconviniente en el escrito de contestación y reconvención a la demanda, y que es falso de toda falsedad que mi representado haya incumplido el contrato de compra-venta. En efecto, la tradición del inmueble objeto del contrato de compra-venta mediante la protocolización del documento de propiedad, no se ha materializado por el incumplimiento del demandado reconviniente, en razón de que éste, al no entregarle a su representado, los documentos que le exigía la entidad bancaria, que se iba a encargar de financiar el saldo deudor a través de un crédito que él le solicitaría, no fue posible en razón a que el vendedor, parte demandada, ahora reconviniente en este Juicio; no le entregó la documentación necesaria, pues para el conocimiento del demandado reconviniente, su representado se encuentra amparado entre otras disposiciones, por los artículos: Art. 6° numerales 4, 10, 11 y 13, Art. 15 numerales 1 y 4, Art. 16, Art. 17 numeral 2, Art. 20 y 79 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, vigente desde el mes de Abril del año 2004.

Por otra parte, ciudadana Juez, en el capítulo tercero que el demandado reconviniente tituló de la RECONVENCION expresa: “El otorgamiento del documento público no se verificó por el incumplimiento del deudor en cancelar la totalidad del precio de la venta, en la oportunidad de protocolización del respectivo documento de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.

Así las cosas, pretender hacer ver a esta juzgadora, que mi representada desde el inicio del negocio jurídico aceptó que la diferencia del precio de venta a cancelar en el acto de protocolización del documento sería a través de la política habitacional del comprador, y no lo estableció en el contrato ni suministró los documentos que según el actor son indispensables para el otorgamiento del crédito

:

Ciudadana Juez, como se puede apreciar del párrafo anteriormente trascrito, el demandado reconviniente, (sic) indiscutiblemente se excepciona de la pretensión de mi representado en su demanda con el alegato de que el contrato de venta del inmueble no se indica que el pagaría el saldo del precio del inmueble con sus ahorros de la Ley de Política habitacional. Ahora bien, indiscutiblemente que tal excepción en derecho resulta inadecuada en razón de que el vendedor nada tiene que ver con la forma en que su representada obtendría los recursos económicos necesarios para la cancelación del saldo deudor. Pues pareciera que el demandado reconviniente (sic) Sociedad Mercantil RAYET, C.A., se niega a recibir el pago del saldo deudor, si éste es obtenido por su representado de los recursos que le facilitaría la banca, a través del sistema de la ley de política habitacional (sic), cosa ésta que resulta inaceptable en razón de que el dinero venga de sus recursos propios o de un financiamiento, no es de su incumbencia.

También mas adelante señala, el demandado reconviniente, lo siguiente:

resulta que el propio actor trajo al proceso el contrato de compra-venta donde se constata que al momento de su celebración no se estableció la posibilidad del financiamiento del precio, ni forma de pago a través de la ley de política habitacional (sic), y alega en su libelo que solicitó a mi representada una serie de documentos para la obtención de los recursos de la ley de Política habitacional...

Especial atención merece este último párrafo trascrito, el cual se encuentra en el capítulo que el demandada reconviniente denominó DE LA RECONVENCIÓN, ya que el libelo de demanda su representado en ningún momento habla o establece ninguna situación en la que le haya solicitado al demandado reconviniente financiamiento del saldo deudor, siendo que la verdadera disyuntiva que se presenta en este caso, esta dada en razón al derecho que tiene mi representado de que se le entreguen los documentos que por obligación legal, le debe entregar el demandado reconviniente a mi representado, para tramitar ante la banca por el sistema de crédito que elija, la cancelación del saldo que debe por la compra del inmueble objeto de esta demanda; en consecuencia, niego, rechazo y contradigo que mi representado no haya cancelado el saldo total al momento en que debió efectuarse la tradición, ya que hasta tanto la empresa Sociedad mercantil RAYET,C.A, no le entregue a mi representado, los documentos que requiere, para tramitar ante la banca el financiamiento del saldo deudor, el momento de la tradición no ha llegado. Así es, no habiendo llegado el momento de la tradición en atención a los motivos señalados, los cuales fueron admitidos por el demandado reconviniente, él no puede alegar incumplimiento por parte de mi representado, pues como él mismo lo confiesa, en el contrato no se estableció la fecha en que debía hacerse la tradición del inmueble; entonces, al no existir plazo en el contrato para efectuar el pago del saldo deudor, no puede éste alegar incumplimiento por parte de su representado. En todo caso, el vendedor antes de solicitar la resolución del contrato de compraventa, debió haber recurrido a las fórmulas legales establecidas para hacerlo incurrir en mora, cosa que no ha hecho hasta los momentos, y que de hacerlo ahora sería extemporáneo en razón a la demanda propuesta por mi representado, dado a que él convino en los hechos que estableció en el capítulo primero, que tituló HECHOS QUE SE ADMITEN, donde además reconoció todos y cada uno de los documentos aportados por su representado con su libelo de demanda.”

Finalizó el demandante reconvenido, su contestación:

Rechazo, niego y contradigo el derecho en que fundamenta, el demandado reconviniente, la reconvención; y a la vez niego, rechazo y contradigo que mi representado tenga que resolver el contrato de compra venta celebrado en fecha diecinueve (19) de Octubre de dos mil cuatro (2004), así como que tenga que cancelar las costas procesales.

III

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

Dentro del lapso procesal establecido las partes promovieron sus respectivas pruebas.

III.1 DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

Junto con el libelo de la demanda la parte actora reconvenida anexó las pruebas siguientes:

III.1.1.- Copia simple del Documento de Lotificación de un lote de terreno ubicado en el sector denominado “Villa Rosa”, de la Parroquia Altagracia, del Municipio Sucre, Estado Sucre, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 17 de febrero de 2006, inserto bajo el no 22, folios 138 al 149, protocolo primero, tomo décimo sexto, primer trimestre del mismo año. El Tribunal, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo acoge como fidedigno por no haber sido impugnada en su oportunidad legal, y conforme al contenido del artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de una copia de un documento registrado que merece pleno valor probatorio de los hechos narrados, como es, que la demandada es propietaria del lote de terreno donde se construyó la urbanización en la cual se encuentra el Tow House, cuyos derechos quiere hacer valer el demandante reconvenido. Así decide.

III.1.2.- Copia simple del Acta Constitutiva y Estatuto de la empresa mercantil “Rayet, C.A.”, la cual se encuentra registrada por ante el Registro Mercantil de esta ciudad de Cumaná, en fecha 19 de Mayo de 2004, bajo el N° 89, Folios 258 al 253 y su vto., Tomo A-04, de los Libros de Registro de Comercio llevado por ese despacho. El Tribunal, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo acoge como fidedigno por no haber sido impugnada en su oportunidad legal, y conforme al contenido del artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de una copia de un documento registrado que merece pleno valor probatorio de los hechos narrados, como es, que la demandada es una sociedad mercantil. Así decide.

III.1.3.- Documento privado suscrito entre el demandante reconvenido M.I.H.L., y la empresa demandada reconviniente “Rayet, C.A.”, mediante la cual se desprende que el primero entregó la cantidad de quince millones de bolívares (Bs 15.000.000,00), hoy, quince mil bolívares (Bs 15.000,00), como reserva y anticipo para la compra de una vivienda Bifamiliar, que se construye en el Conjunto Residencial S.P., fijando el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 75.000.000,00), hoy, SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 75.000,00). Documento este reconocido en la contestación de la demanda por la parte demandada reconviniente, este Tribunal conforme a lo determinado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.4- Recibo No 0311 de fecha 29 de noviembre de 2004, por la cantidad de VEINTE MILLONES (Bs. 20.000.000,oo) hoy, VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00), reconocido por la empresa RAYET, C.A., este Tribunal conforme a lo determinado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.5- Recibo 0172, de fecha 04 de febrero de 2005, por la cantidad de SIETE MILLONES (Bs. 7.000.000,00) hoy, SIETE MIL BOLIVARES (Bs 7000,00) reconocido por la empresa RAYET, C.A., este Tribunal conforme a lo determinado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.6- Recibo 0338 de fecha 25 de octubre de 2005, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00), hoy, NUVE MIL BOLIVARES (Bs 9.000,00) reconocido por la empresa RAYET, C.A., este Tribunal conforme a lo determinado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.7- Constancia de afiliación del Ahorro Habitacional, emitida por MI CASA E.A.P. en fecha 16 de agosto de 2006, la cual tiene relación con los hechos vertidos en su demanda, y al no ser impugnado este Tribunal conforme a lo determinado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.8- Copia simple de plano de fachada principal de un inmueble, que quien sentencia no le da valor alguna dado que no contiene ni firma, ni sello, ni a que inmueble corresponde. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida en el lapso probatorio:

III.1.9- El capítulo primero de su escrito de prueba, que se refiere al mérito favorable de los autos, el cual no fue admitido por el Tribunal a quo, quedando firme el mismo por no haber ejercido recurso alguno.

III.1.10.- En su capítulo segundo promovió las testimoniales de las ciudadanas Ysa Chópite García, quien no compareció en la oportunidad fijada para su evacuación. Y la ciudadana la D.J.D., quien al interrogatorio formulado respondió lo que se transcribe a continuación de las preguntas siguientes:

CUARTA

Diga la testigo, si sabe con quien llegó a tramitar el ciudadano M.H., la adquisición de una vivienda y de razón fundada de su dicho?. CONTESTO: Se por supuesto que tuvieron contacto, bueno que tuvo contacto con el señor Millán, por supuesto de la empresa Rayet, por supuesto para el momento de la tramitación y de ese enlace, por supuesto yo fui la persona que de una u otra forma que lo invita a que participe en el proyecto o buscara información sobre el proyecto con el señor mencionado, en vista que el Señor M.H., tenía pocos días que había retornado de la ciudad de Caracas en donde se encontraba laborando, y me pide orientación si conozco alguna obra que se estuviese llevando a cabo para el momento y lo invito junto a su hermano al lugar en donde se estaba realizando el proyecto habitacional, en vista que me parecía que era un proyecto que era aceptable, ósea (sic) a su infraestructura, luego el se dirige por supuesto a la oficina y realiza el enlace o la conversación con el Señor Millán, y llegan a un acuerdo de que el costo de la vivienda o Thowns house, tiene un monto o tenía ese momento Setenta y Cinco Millones, para el momento de firmar la oferta de compra lo que se puede llamar la inicial, o por lo menos el 50% del presupuesto de lo que iba a hacer el costo de la vivienda, el señor Marco realizo en cuarto (sic) cortes que sumaron para ese entonces o que suma Cincuenta Millones de Bolívares, llegando a un acuerdo con el Señor Millán que la cantidad restante se manejaría o se llevaría a cabo a través de la Política Habitacional, luego por recomendación del señor Millán se le dice al señor Marco, se dirija a la entidad Banesco, para tramitar la Política. Por supuesto el señor Marco se dirige a la Oficina y recoge la información sobre los recaudos necesarios para adquirir la política entre esos se le solicita llevar el documento de compra de la vivienda, cuando el señor se dirige el señor Marcos por supuesto, a la oficina del señor Millán en busca del documento, el le dice que pase luego a retirar, vuelve a pasar y resulta que el acuerdo establecido en relación al costo de la vivienda había sido cambiado alegando el señor Millán que este se debe a la inflación, luego en vista de que el acuerdo no había sido ese el señor Hernández decide constatar al Abogado Ysa Chópite, para que lo asistiera de manera de buscar una solución viable en relación al acuerdo establecido, la abogado Ysa chópite, estuvo por la oficina y no obtuvo o no llego a ningún acuerdo en vista que no pudo hacer ningún enlace con el Señor Millán.

Con respecto a la quinta pregunta se desarrolló así:

QUINTA

Diga la testigo, que conocimiento tiene sobre el requerimiento que le hizo el Señor M.H. al ciudadano R.M., sobre los documentos que necesita para la tramitación del financiamiento a través de la Ley de Política Habitacional. CONTESTO: No le fueron entregado o le fue entregado el documento requerido.

Para la valoración de la prueba testimonial el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, contiene:

Artículo 508 “Para la apreciación de la prueba de testigo, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciera no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”

Al analizar las deposiciones de la ciudadana D.J.D., en la que respecta a la pregunta cuatro su declaración no concuerda con los hechos narrados por el actor reconvenido en su libelo de la demanda al señalar: “…y la diferencia por cuanto nada habíamos estipulado al respecto debía ser cancelado al momento de efectuarse la tradición de conformidad con la ley, saldo éste que obtendría del uso de los recursos que me proveería MI CASA, E.A.P.” Sin embargo, la ciudadana D.J.D., al responder la pregunta cuatro CUARTA: Diga la testigo, si sabe con quien llegó a tramitar el ciudadano M.H., la adquisición de una vivienda y de razón fundada de su dicho?. Omissis… “llegando a un acuerdo con el Señor Millán que la cantidad restante se manejaría o se llevaría a cabo a través de la Política Habitacional, luego por recomendación del señor Millán se le dice al señor Marco, se dirija a la entidad Banesco, para tramitar la Política….” De tan solo estas declaraciones existen dos contradicciones: La primera, el actor reconvenido señala “… y la diferencia por cuanto nada habíamos estipulado al respecto debía ser cancelado al momento de efectuarse la tradición de conformidad con la ley, la testigo señala “llegando a un acuerdo con el Señor Millán que la cantidad restante se manejaría o se llevaría a cabo a través de la Política Habitacional”, y segundo, el actor reconvenido narra en su libelo, “saldo éste que obtendría del uso de los recursos que me proveería MI CASA, E.A.P.” , la deposición de la testigo es, “luego por recomendación del señor Millán se le dice al señor Marco, se dirija a la entidad Banesco, para tramitar la Política….” Así mismo, al deponer a la quinta pregunta: Diga la testigo, que conocimiento tiene sobre el requerimiento que le hizo el Señor M.H. al ciudadano R.M., sobre los documentos que necesita para la tramitación del financiamiento a través de la Ley de Política Habitacional. CONTESTO: No le fueron entregado o le fue entregado el documento requerido. (resaltado por éste quien sentencia)

En virtud de las claras contradicciones de la ciudadana D.J.D., este quien sentencia desecha sus testimoniales. Así se decide.

III.1.11.- En su capítulo segundo promovió las pruebas de informe:

III.1.11.1.- Requiera información de la Delegación de Recursos Humanos de la Universidad de Oriente, Núcleo Nueva Esparta, información que fue evacuada y consta en los folios 151 y 152, y por tener relación con lo narrado por el actor reconvenido en su libelo de demanda, se le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.1.11.2.- Requiera información de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre, Estado Sucre, si la vivienda bifamiliar que se encuentra identificada como el Town House 8 del lote 2, tiene permiso de habitabilidad y de ser afirmativo su fecha de otorgamiento. La misma no fue evacuada, por lo que éste quien sentencia no tiene por que pronunciarse al respecto.

III.1.11.3.- Requiera información a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre, Estado Sucre. La misma no fue evacuada, por lo que éste quien sentencia no tiene por que pronunciarse al respecto.

III.1.11.4.- Requiera información a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Sucre, Estado Sucre. La misma no fue evacuada, por lo que éste quien sentencia no tiene por que pronunciarse al respecto.

III.1.11.5.- Requiera información a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre, Estado Sucre. La misma no fue evacuada, por lo que éste quien sentencia no tiene por que pronunciarse al respecto.

III.2 DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Junto con el escrito de la contestación de la demanda, y reconvención, la parte demandada reconviniente anexó las pruebas siguientes y que fueron promovidas en su escrito de promoción de medios probatorios:

III.2.1 Documento privado suscrito entre el demandante reconvenido M.I.H.L., y la empresa demandada reconviniente “Rayet, C.A.”, mediante la cual se desprende que el primero entregó la cantidad de quince millones de bolívares (Bs 15.000.000,00), hoy, quince mil bolívares (Bs 15.000,00), como reserva y anticipo para la compra de una vivienda Bifamiliar, que se construye en el Conjunto Residencial S.P., fijando el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 75.000.000,00), hoy, SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 75.000,00). Este quien sentencia hizo su pronunciamiento con respecto a este documento. Así se decide.

III.2.2.- Los recibo nº 0172, de fecha 04 de febrero de 2005, por la cantidad de SIETE MILLONES (Bs. 7.000.000,00) hoy, SIETE MIL BOLIVARES (Bs 7000,00), y el nº 0338 de fecha 25 de octubre de 2005, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00), hoy, NUVE MIL BOLIVARES (Bs 9.000,00) Este quien sentencia hizo su pronunciamiento con respecto a estos documento. Así se decide.

III.2.3.- En su capítulo segundo promovió las pruebas de informe:

A los fines de que requiera información de la Entidad Bancaria MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamo, si ante esa entidad se solicito en el mes de octubre de 2004, algún trámite relacionado con la obtención de recursos de Política Habitacional a través de la ley de política habitacional (sic) para la adquisición de parte del ciudadano M.H.L., Venezolano (sic), mayor de edad, titular de la cédula de identidad N 6.933.598, En caso afirmativo indique: A) Si consta sobre que propiedad fue la solicitud. B) El monto de lo solicitado, y C) En que fecha.

En el folio 142, cursa comunicación enviada al Tribunal A quo por MI CASA Entidad de Ahorro y Préstamo, en la se lee:

Por medio de la presente me dirijo a usted, a fin de comunicarles que de acuerdo a su solicitud de fecha 27/06/2008, oficio Nº 285-2008, El Señor M.H.L. cédula de identidad Nº 6.933.598 no ha realizado ningún tramite en nuestra institución, relacionado con recursos del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV).

Promovida con forme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y dada la relación que tiene con los hechos narrados por el actor reconvenido en su libelo de la demanda, y por tener relación con lo narrado por el actor reconvenido en su libelo de demanda, se le otorga pleno valor probatorio, de los hechos en el vertido. Así se decide.

III.2.4.- En su capítulo tercero de su escrito de prueba, promovió las pruebas documentales:

III.2.4.1- Copia del contrato celebrado entre la sociedad mercantil Rayet, C.A., y el ciudadano J.S.M., la copia del documento promovido no guarda relación con los hechos narrados por las partes ni en libelo de la demanda ni en la contestación de la misma, así como de la reconvención planteada, por lo que la misma se desecha. Así se decide.

III.2.4.2- Copia del contrato celebrado entre la sociedad mercantil Rayet, C.A., y el ciudadano R.G., la copia del documento promovido no guarda relación con los hechos narrados por las partes ni en libelo de la demanda ni en la contestación de la misma, así como de la reconvención planteada, por lo que la misma se desecha. Así se decide.

III.2.4.3- Copia del contrato celebrado entre la sociedad mercantil Rayet, C.A., y el ciudadano Felice A.P.V., la copia del documento promovido no guarda relación con los hechos narrados por las partes ni en libelo de la demanda ni en la contestación de la misma, así como de la reconvención planteada, por lo que la misma se desecha. Así se decide.

III.2.4.4- Copia del contrato celebrado entre la sociedad mercantil Rayet, C.A., y la ciudadana D.M.P.C., la copia del documento promovido no guarda relación con los hechos narrados por las partes ni en libelo de la demanda ni en la contestación de la misma, así como de la reconvención planteada, por lo que la misma se desecha. Así se decide.

III.2.4.5- Promovió la demandada reconviniente, en su capítulo cuarto, inspección judicial, por lo que solicitó que el Tribunal a quo se trasladara y se constituyera en el Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, para que dejara constancia de los siguientes hechos: a) Si en los libros de registro de documentos presentados para su protocolización llevados por esa oficina, fue presentado para su protocolización el documento de venta celebrado entre Rayet, C.A. Y la ciudadana A.B.D.H.C.D.M.H.L. , demandante reconvenido, el día 21 de febrero del 2006, b) que los derechos de registro fueron cancelados según planilla forma H Nº 0602069333, de fecha 21 de febrero del 2006. C) si dicho documento quedó anotado bajo el numero 32, tomo 37, y si fue anulado y los motivos de la anulación.

El artículo 1.428 del Código Civil establece:

El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se puedan o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse, a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.

El artículo 472 del Código de Procedimiento Civil establece:

El Juez, a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos.

Conforme a la norma contenida en el artículo 1.428 del Código Civil, el documento pudo haber sido acreditado sin necesidad de darse la inspección judicial, dado que el documento había sido anulado, y esto trae como consecuencia que se le devuelva el mismo a la persona que lo haya presentado. Aunado a eso, las partes no trajeron a los autos en sus debidas oportunidades en hacer referencia que se había emitido un documento a nombre de la señora A.B.D.H., y mucho menos existe una relación demostrable que ella sea la cónyuge de M.H.L.. Por lo que éste quien sentencia desecha la inspección judicial. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Para decidir éste quien sentencia, vistos los alegatos presentados por las partes y las apruebas aportadas me lleva a pronunciarme sobre el mérito de la controversia planteada y lo hace, en base a las siguientes consideraciones:

La pretensión del demandante reconvenido M.H.L., es la siguiente:

…en fecha diez y nueve (19) de octubre de dos mil cuatro (2004), celebré un contrato de compra venta con la Empresa Mercantil denominada “Rayet, C.A”., empresa que estuvo representada para ese acto por su Presidente, ciudadano R.E.M.G., pactamos la compra venta del inmueble propiedad de su representada, constituido por un lote de terreno y la vivienda que sobre ella se encontraba en construcción, ubicada en el sector denominado “Villa Rosa” de la Parroquia Altagracia, del Municipio Sucre del Estado Sucre de esta ciudad de Cumaná. El referido inmueble se encuentra identificado como el Tow House 8 del Lote 2 (L2), “El precio que pactamos por la venta del referido inmueble, lote de terreno y vivienda, fue el de la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.75.000.000,00), de los cuales cancelé al vendedor, empresa mercantil “Rayet. C.A”., la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.51.000.000,oo) de la siguiente forma:

PRIMERO: El día 19 de Octubre de 2004, cancele la cantidad de QUINCE MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00); SEGUNDO: El 29 de Noviembre de 2004, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo); TERCERO: El día 04 de febrero de 2005, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,oo); CUARTO: El día 25 de Octubre de 2005 la cantidad de NUEVE MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs.9.000.000,oo); y la diferencia por cuanto nada habíamos estipulado al respecto debía ser cancelado al momento de efectuarse la tradición de conformidad con la ley, saldo éste que obtendría del uso de los recursos que proveería MI CASA, E.A.P., que tenía yo a disposición para adquisición de vivienda por la Ley de Política Habitacional…

Por lo que demanda:

PRIMERO: Que me haga entrega de toda la documentación y la solvencia requeridas por la institución “Mi Casa, E.A,P”, a fin de tramitar el correspondiente crédito y así poder obtener los recursos que requiero para la cancelación del saldo del precio del inmueble.

SEGUNDO: Una vez obtenido el préstamo que me otorgue la entidad Bancaria y cancelado el precio del inmueble me otorgue el documento de propiedad del inmueble que me acredite como propietario del mismo.

TERCERO: Que me haga entrega formal del inmueble, objeto del contrato de compra venta, el cual esta descrito ut-supra, completamente terminado además de su permiso de habitabilidad.

La empresa demandada reconviniente admitió, haber suscrito en fecha el 19 de Octubre de 2004, el contrato de compra venta con el ciudadano M.H.L., sobre una vivienda Bifamiliar de aproximadamente CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION CON DIECIOCHO DECIMEROSCUADRADOS (110,18 MTS) (sic), sobre una parcela de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 Mts2) que estaba en construcción en el conjunto Residencial S.P., el cual forma parte del Parcelamiento Club de Campo, ubicado al este de la Avenida Cancamure de esta Ciudad de Cumaná, y que el precio pactado para la venta fueron SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 75.000.000.00), hoy SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 75.000,00), y que le fueron cancelados la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.51.000.000,oo), hoy, CINCUENTA Y UN MIL DE BOLIVARES (Bs.51.000,oo),.

Sin embargo negó y rechazó que el contrato celebrado establezca algún tipo de aceptación en cuanto a la obtención de recursos económicos provenientes de ahorro habitacional por parte del hoy accionante para pagar cantidad referida al precio pactado, y negó y rechazó que por la negativa a entregar al actor los documentos a que hace referencia y que le ha impedido la tramitación del financiamiento para la cancelación del saldo del precio convenido por la venta del inmueble, lo que a decir del actor es en definitiva el motivo o razón para que no se haya podido formalizar por ante la oficina inmobiliaria de registro, y que la tradición del bien inmueble objeto del contrato de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, mediante la protocolización del documento de propiedad no se materializó por incumplimiento del actor comprador del pago del precio de la venta. El otorgamiento del documento público de venta no se verificó por el incumplimiento del deudor en cancelar la totalidad del precio de la venta, en la oportunidad de protocolización del respectivo documento de venta, por ante la oficina de registro inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.

Es de hacer notar que éste contrato ha sido reconocido por ambas partes en el iter procesal, por lo que es obligación de primer orden para quien decide, determinar la naturaleza de dicho contrato y escudriñar la verdadera intención de las partes al obligarse, para así verificar la autenticidad de las alegaciones del actor y las defensas de la parte demandada, conforme a las pruebas promovidas y evacuadas, y cuya actuación consagrada en la facultad otorgada a los jueces y contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, el contrato celebrado entre el ACTOR RECONVENIDO M.H.L. y la empresa INVERSIONES RAYET,C.A., que en principio se evidencia del mismo que la empresa recibe la cantidad de quince millones de bolívares (Bs 15.000.000.00), hoy quince mil bolívares (Bs 15.000,00), “como reserva y anticipo” para compra de una vivienda bifamiliar, en el Conjunto Residencial S.P., precio de la vivienda setenta y cinco millones de bolívares (Bs 75.000.000,00), hoy setenta y cinco mil bolívares (Bs 75.000,00). Las partes lo aceptan como un contrato de compra venta, y quien sentencia observa que en el, se encuentran presentes dos elementos esenciales para su existencia (objeto y precio), y por consiguiente el consentimiento a la firma del contrato.

L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Ha sostenido la doctrina:

En lo que respecta al primer punto, o sea, la naturaleza del contrato, nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada el 13 de febrero de 1.929 (sic), estableció que:”...Omissis...”.

De la lectura del mencionado documento se observa que los demandados reconvinientes se obligaron a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como el demandante reconvenido se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de los cuales la parte demandada reconviniente afirma haber recibido TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) , como aporte parcial del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 ejusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, por E.C.B., pág. 502) y así se declara...”.

Establece el artículo 1.474 del Código Civil:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

El documento fundamental de la demanda, que es el contrato aceptado por las partes, como un contrato de compraventa, establece: “El comprador declara conocer el proyecto del parcelamiento, su urbanismo, el diseño y características de la vivienda y su plan de pago.”

En su narrativa del libelo de la demanda el ACTOR RECONVENIDO, indica; “y la diferencia por cuanto nada habíamos estipulado al respecto debía ser cancelado al momento de efectuarse la tradición conforme a la ley,”

De la misma, se desprende que no hubo acuerdo de las partes, para que el comprador demandante reconvenido utilizara como medio de pago de la cantidad que faltaba por pagar el uso de la política habitacional, más aún cuando afirma que los requerimientos eran de la entidad bancaria MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamos, y de la comunicación enviada por al Tribunal A quo por la entidad bancaria, por requerimiento de la prueba de informe promovida indica que el sr M.H.L., cédula de identidad no 6.933.598 no ha realizado ningún trámite en nuestra institución, relacionado con recursos del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV).

Si bien es cierto que, la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, y la tradición de los inmuebles se realiza con el otorgamiento del documento de propiedad, también es cierto, que el comprador tiene la obligación de pagar el precio pactado, y si no se ha convenido para cancelar el saldo a deber por el precio del inmueble debía hacerse en la oportunidad en que debe hacerse la tradición, tal como lo establecen los artículos: 1.487, 1.488, 1527 y 1528 del Código Civil.

Las pruebas promovidas y evacuadas del actor reconvenido no fueron suficientes para demostrar que no ha cumplido con el pago que cubra la totalidad del precio establecido en el contrato objeto de esta demanda, por culpa imputable a la empresa vendedora Rayet, C.A., más aun cuando se ha fundamentado en la necesidad de una documentación que le fue requerida por la entidad Bancaria MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamo, para otorgarle el crédito, y la misma institución a través de la prueba de informe evacuada, ha desvirtuado sus alegatos, por lo tanto, no puede prosperar la demanda propuesta por el ciudadano M.L.H. contra la empresa RAYET, C.A., Así se decide.

V.- DE LA RECONVENCION

Seguidamente éste quien sentencia pasa a.l.a.d. la demandada reconviniente, para determinar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la empresa Rayet, C.A., quien reconviene al ciudadano M.H.L., por resolución del contrato privado de compra venta celebrado en fecha 19 de octubre de 2004, por el incumplimiento del precio estipulado. Que la tradición, del bien inmueble objeto del contrato de compra venta no se materializó por incumplimiento del actor comprador, del pago del precio de la venta. Fundamenta su acción en los artículos 1527 del Código Civil que establece: que la obligación principal del comprador es pagar el precio y a la falta de indicación del lugar del pago este será en el lugar y a época en que deba hacerse la tradición. Por lo que la demandada reconviene conforme a lo establecido en el artículo 1.167 eiusdem, al ciudadano M.H.L., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a resolver el contrato privado de compra venta, celebrado en fecha 19 de octubre de 2004, y la cancelación de las costas procesales.

En la oportunidad de la contestación a la reconvención, el demandado reconvenido a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido el contrato de compra venta, y que la tradición del inmueble objeto del contrato de compraventa mediante la protocolización del documento de propiedad, no se ha materializado por el incumplimiento del demandado reconviniente, en razón de que éste, al no entregarle a su representado, los documentos que le exigía la entidad bancaria, que se iba a encargar de financiar el saldo deudor a través de un crédito que él le solicitaría, no fue posible en razón a que el vendedor, parte demandada, ahora reconviniente en este Juicio; no le entregó la documentación necesaria,.. omissis más adelante señaló: “que el vendedor nada tiene que ver con la forma en que su representada obtendría los recursos económicos necesarios para la cancelación del saldo deudor. Pues pareciera que el demandado reconviniente Sociedad Mercantil RAYET, C.A., se niega a recibir el pago del saldo deudor, si éste es obtenido por su representado de los recursos que le facilitaría la banca, a través del sistema de la ley de política habitacional (sic), cosa ésta que resulta inaceptable en razón de que el dinero venga de sus recursos propios o de un financiamiento, no es de su incumbencia. ”

En razón de estos hechos narrados en su defensa por el actor reconvenido, encontramos que la doctrina distingue dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar. Este último, es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.”

La empresa Rayet, C.A., a través de su representante legal reconviene al actor M.H.L., en la resolución del contrato de compra venta, celebrado mediante documento privado en fecha 19 de octubre de 2004, por falta de pago del precio de venta establecido en el contrato.

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Es clara la norma, la cual pauta que si una de las partes no cumple su obligación la otra a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Con su propio libelo de la demanda el actor M.H.L. acompañó como documento fundamental de la demanda el contrato firmado con la empresa RAYET, C.A., del cual se lee textualmente:

“El comprador declara conocer el proyecto del parcelamiento, su urbanismo, el diseño y características de la vivienda y su plan de pago (subrayado por el Tribunal).

Igualmente observa quien sentencia que en la contestación de la demanda, la empresa demandada por órgano de su representante legal, reconoce el contrato firmado e indicó que el tow house, objeto de la demande se encontraba construido.

En el presente caso, de acuerdo con los hechos establecidos y las pruebas aportadas las partes acordaron un plan de pago, tal como se evidencia del contrato privado firmado entre las partes, por lo que la demandada reconviniente alega la insolvencia del comprador, y dado su incumplimiento del pago no se procedió a la tradición del inmueble con el otorgamiento del documento respectivo, y admitida la falta de pago por el comprador, lleva a este quien sentencia que los hechos alegados en la reconvención y sustentados con las pruebas traídas a los autos, es procedente la resolución del contrato privado de compraventa celebrado en fecha 19 de octubre de 2004, entre M.H.L. y la empresa RAYET, C.A., conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, T.P. del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de Mayo de 2011 por el abogado en ejercicio E.A.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.431, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de Marzo de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa intentado por M.I.H.L., venezolano, casado, mayor de edad, sociólogo, titular de la Cédula de identidad Nº V-6.933.598, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio J.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.439, con domicilio procesal en la calle comercio, Centro Profesional Real Gil, Oficina 13-A de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre contra la sociedad mercantil RAYET C.A., empresa debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 19 de Mayo del 2004, bajo el Nº 89, Tomo A-04 del segundo trimestre, en la persona de su Presidente ciudadano R.E.M.G. quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.861.011, Ingeniero civil, domiciliado en el Edificio Melemillca, Autopista A.J.d.S., Cumaná Estado Sucre; representado por sus apoderados judiciales abogados en ejercicio C.L.F.D.M., H.M.D.P. y E.A.L.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 26.029, 20.356 y 91.431 respectivamente. TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCION que por acción de Resolución de Contrato de Venta incoara la sociedad mercantil RAYET C.A., contra el ciudadano M.I.H.L.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de compraventa celebrado mediante documento privado en fecha 19 de octubre de 2004, el cual tiene por objeto un (1) inmueble constituido por un tow house, en el Conjunto Residencial S.P., ubicado en la avenida Cancamure de este ciudad de Cumaná. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda de esta manera revocada la sentencia apelada.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso notifíquese a las partes.-

Publíquese incluso en la página Web de este Juzgado, regístrese y déjese copias certificadas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los seis (06) días del mes de diciembre de Dos Mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR

ABG. F.A. OCANTO MUÑOZ

LA SECRETARIA

ABG. NEIDA MATA

NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 3:10 p.m., se publicó la presente decisión. Conste.

LA SECRETARIA

ABG. NEIDA MATA

EXPEDIENTE N° 11-4919

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

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