Decisión nº 1.354 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 19 de Diciembre de 2007

Se da inicio a la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la ciudadana R.M.R.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.833.287 y domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de las sociedades mercantiles CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de Octubre de 2.000, quedando anotada bajo el No. 42, Tomo: 40 A y domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y RINMARCA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 12 de Junio de 1998, anotada bajo el No. 43, Tomo: 26 A, del mismo domicilio y el ciudadano C.R.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.087.810 y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 6 de Febrero de 2006, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despacho, siguientes a la constancia en actas de su citación.

En fecha, 24 de Mayo de 2006, al Alguacil del Tribunal dejó constancia de no haber podido practicar la citación personal de la demandada.

En fecha, 7 de Junio de 2006, el Tribunal ordenó librar los carteles de citación.

En fecha, 15 de Junio de 2006, la parte actora, consignó los ejemplares de los Diarios donde aparecen publicados los carteles de citación.

En fecha, 3 de Julio de 2006, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber cumplido con la última formalidad del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha, 7 de Agosto de 2006, se designó defensor ad litem, de la parte demandada al ciudadano C.A.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.704.143, abogado en ejercicio, a quien se ordenó notificar para que prestara juramento de ley en el tercer día siguiente a la constancia en actas de su notificación.

En fecha, 19 de Septiembre de 2006, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber notificado al Defensor ad litem.

En fecha, 22 de Septiembre de 2.006, el defensor ad litem de la parte demandada, prestó juramento de ley.

En fecha, 13 de Octubre de 2006, el Alguacil del Tribunal, dejó constancia de haber citado a la parte demandada.

En fecha, 21 de Noviembre de 2006, el defensor ad litem de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 12 de Diciembre de 2006, el defensor ad litem de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha, 18 de Diciembre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha, 20 de Diciembre de 206, el Tribunal ordenó agregar a las actas procesales las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 12 de Enero de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE.

Fundamenta el apoderado judicial de la parte demandante su demanda en los siguientes hechos:

Que consta del documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo: 83 de fecha 9 de Julio de 2002, que celebró formal contrato de reserva de compraventa con la firma mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de Octubre de 2.000, quedando anotada bajo el No. 42, Tomo: 40 A, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual se pactó la compraventa de un inmueble conformado por una casa-quinta, tipo Town House, Modelo 1 A, para ser edificada en la parcela No. 19 de la Primera Etapa, del Conjunto Residencial La Lagunita Villas Country, signada con la nomenclatura No. I – 19, con las siguientes características, sesenta y seis metros con cincuenta decímetros cuadrados (66,50 Mts2), de construcción, en una superficie de terreno de Ciento Cincuenta Metros cuadrados (150 Mts 2) la cual consta en la Planta Baja de: Un estar (Sala) Hall de Entrada, cocina, área común, (circulación) y área de escalera y en la Planta Alta: una habitación matrimonial, una habitación individual, baño, área común, tres estacionamientos (sin techo) ubicado en el kilómetro 7 de la carretera que conduce de Maracaibo hacia El Moján, también conocida como Avenida Guajira, a ochocientos metros del Centro Comercial Sambil Maracaibo, en las antiguas instalaciones de Granja A.C., hoy Aqua Ventura, en jurisdicción de la Parroquia I.V., Zona Norte de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Que conforme a la cláusula quinta del referido contrato se pactó la venta del inmueble en referencia en la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 40.500.000,00) por descuento especial del DIEZ POR CIENTO (10 %) por compra de contado, pues el precio de venta del inmueble era por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) de cuyo monto canceló su representada una primera cuota de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) procediendo a cancelar posteriormente en fecha 21 de Mayo de 2003, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) según lo solicitado por la empresa promotora-vendedora, CREDICASA, conforme consta en recibo provisional No. 01679-P, del 22 de Mayo de 2.003, igualmente se efectuaron cancelaciones por pagos de honorarios del abogado a la referida empresa, ciudadano A.P.G., pagos de gastos de Notaría recibo provisional No. 0363-P, del 1° de Julio de 2.002, emitido por la empresa CREDICASA, y recibo No. 00056, emitido por el abogado de la referida empresa, ciudadano A.P.G..

Que es de señalar que conforme lo pactado en el contrato y ante los abonos efectuados solo quedaba pendiente por cancelar la cantidad de DIECISIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 17.750.000,00) para honrar el precio total del inmueble según lo dispuesto en la Cláusula Quinta del referido contrato de reserva de venta pues la venta pactada había quedado establecida de contado para la entrega inmediata del inmueble.

Que conforme lo establecido en la Cláusula Octava del contrato el término previsto para el desarrollo y construcción del proyecto y de las casas, era de doce (12) meses para la primera etapa (en la cual su representada había contratado la compra del inmueble) y de catorce (14) meses para la segunda etapa, prorrogables por tres meses más sin necesidad de notificación alguna, pero es el caso, que habiéndose suscrito el referido contrato de reserva de compra, el 9 de Julio de 2002, han transcurrido en exceso los plazos indicados para el desarrollo construcción del proyecto y entrega de las casas, sin que hasta la presente fecha se haya hecho efectiva la entrega de las mismas por parte de la empresa demandada, ni haya otorgado el documento de propiedad, respectivo.

Que es el caso, que ante la abstención y falta de notificación de la empresa CREDICASA, representada por el ciudadano C.R.H., en la entrega y consecuente otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble contratado No. (I-19) su poderdante, acudió incesantemente ante las Oficinas administrativas de la referida empresa para exigirles el cumplimiento del contrato suscrito, quienes le manifestaban que ya estaba próxima la entrega de la misma, pero para su sorpresa, posteriormente el referido ciudadano le manifestó a su representada que la referida empresa, había cedido en venta todos los derechos de propiedad sobre los parcelamientos, la obra y la construcción de las casas a la firma mercantil RINMARCA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 12 de Junio de 1998, anotada bajo el No. 43, Tomo: 26 A, cuyo Presidente es el ciudadano L.E.R., mediante documento de compraventa por la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 138.000.000,00) según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 10 de Septiembre de 2.004, anotado bajo el No. 19, Tomo:61 e inscrito en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 29 de Septiembre de 2.004, anotado bajo el No. 4, Protocolo: 1°, Tomo: 27°.

Que en virtud, de ello la nueva empresa adquirente de la obra RINMARCA C.A, ha pretendido desconocer la existencia del contrato de reserva de compraventa suscrito con la empresa CREDICASA, pretendiendo inconsultamente, elevar el monto del valor del inmueble a la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 79.800.0000,00), enervando así la existencia del referido contrato en el cual se había pactado la venta del inmueble en la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 40.500.000,00) de cuyo monto sólo restaba por cancelar la cantidad de DIECISIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 17.750.000,00) para cumplir con el pago del precio total del inmueble, tal como fuera referido anteriormente, esto según consta en la planilla de relación de abonos y precio del inmueble efectuada por la empresa RINMARCA, C.A.

Aduce que al momento en el cual su representada se dispuso a pactar la compra del referido inmueble el valor del metro cuadrado de construcción era inferior al que hoy en día subsiste en el mercado, por lo que está inversión hecha en aquel momento implicaría hoy en día una mayor cuantía, a los efectos de la adquisición de un inmueble según la incidencia de los índices de precios al consumidor, la depreciación de la moneda y la devaluación o pérdida del poder adquisitivo.

De igual manera, señala que ha tenido que estar cancelando cánones de arrendamientos a terceras personas, por montos equivalentes a TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, los cuales desde la fecha establecida en el contrato de reserva de compraventa suscrito con la empresa CREDICASA, hasta la supuesta fecha en la cual debieron hacerle la entrega de la misma, ( doce meses contados desde la firma del contrato) esto es, al día 9 de Julio de 2.003, ha tenido que cancelar la cantidad equivalente a veinticinco meses de cánones de arrendamiento, los cuales son imputables a la parte demandada, desde el día 10 de Julio de 2.003, hasta la presente fecha, por cuanto no han cumplido con la obligación contraída por su personal, con lo cual ha tenido que invertir por estos conceptos una cantidad equivalente a un monto de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.500.000,00).

Asimismo, aduce que el inmueble cuya venta se pactó mediante el contrato cuyo cumplimiento se demanda por la presente, está destinado a la formación de su núcleo familiar, el cual constituye la célula fundamental de la sociedad que tiene tanto un carácter espiritual como constitucional y que es el anhelo que tiene toda persona para lograr una estabilidad social y profesional, cuando alcanza cierta etapa de su vida, así como el derecho que tiene toda persona a una vivienda adecuada que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, por lo que dicho incumplimiento ha causado un daño moral en su persona, que no es más que el daño espiritual, daño inferido en derechos de la estricta personalidad o en valores que pertenecen al campo de la realidad material y económica cuyo valor es incuantificable e irresarcible, por lo cual hace su estimación en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000, 00)

Indica que ante tal situación su representada ha tratado de todas las maneras por la vía amistosa y conciliatoria de buscar que la empresa CREDICASA y solidariamente a RINMARCA, C.A, den cumplimiento voluntario a la obligación contraída en la efectiva entrega del inmueble pactado y el otorgamiento del documento de propiedad respectivo, obteniendo como resultado la pretensión de la empresa RINMARCA, de modificar los términos en los cuales fuera suscrita la obligación, motivo por el cual acude para demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, a la sociedad mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA) y solidariamente al ciudadano C.R.H., y a la empresa RINMARCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, para que den cumplimiento al contrato de reserva de compraventa con la firma mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), mediante el cual se pactó la compraventa de un inmueble conformado por una casa-quinta, tipo Town House, Modelo 1 A, para ser edificada en la parcela No. 19 de la Primera Etapa, del Conjunto Residencial La Lagunita Villas Country, signada con la nomenclatura No. I – 19, autenticado el 9 de Julio de 2002, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 26, Tomo:83 de los Libros de Autenticaciones, mediante la entrega y el consecuente otorgamiento del documento de propiedad del inmueble antes identificado, o en caso de negativa a ello sea obligado por el Tribunal.

En caso que la parte demandada no de cumplimiento a la sentencia definitiva, solicita que la misma se constituya en título suficiente para acreditar la propiedad el inmueble.

Asimismo, solicita el pago del daño moral el cual estima en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00) así como el pago de la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00) por indemnización de daños y perjuicios sufridos en su patrimonio, más todos aquellos que se sigan causando.

Igualmente solicita sea aplicada la indexación judicial a la presente demanda por la demora que pueda incurrir en la tramitación y decisión definitiva de la misma, y por último solicita la correspondiente condenatoria en costas.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El defensor ad litem de la parte demandada, Abogado C.A.O.V., niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de demanda, por no ser ciertos, así como el derecho el cual por no tener sustentación fáctica resulta improcedente.

Por todo lo expuesto, solicita sea declarada Sin Lugar la demanda imponiendo el pago de las costas procesales a la parte demandante.

IV

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

1. Acompañó a la demanda copia certificada de documento de reserva de compraventa celebrado entre la sociedad mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), antes identificada y la ciudadana R.M.R.D., autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo: 83 de fecha 9 de Julio de 2002, mediante el cual se pactó la compraventa de un inmueble conformado por una casa-quinta, tipo Town House, Modelo 1 A, para ser edificada en la parcela No. 19 de la Primera Etapa, del Conjunto Residencial La Lagunita Villas Country, signada con la nomenclatura No. I – 19, por la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 40.500.000,00).

   Esta prueba este Juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandante en la oportunidad procesal correspondiente. Así se establece.

2. Copia fotostática de recibo de fecha 1° de Julio de 2.002, emitido por la sociedad mercantil CREDICASA, a la ciudadana R.M.R., por concepto de cancelación de Inicial de la vivienda, y abono al capital, restando la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00).

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

3. Copia fotostática de recibo No. 0362-P, de fecha 1° de Julio de 2.002, por un monto de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00) emitido por la sociedad mercantil CREDICASA, a la ciudadana R.M.R.D., por motivo de pago de honorarios de abogado.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

4. Copia fotostática de recibo No. 0363 – P, de fecha 1° de Julio de 2.002, por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) emitido por la sociedad mercantil CREDICASA, C.A a la ciudadana R.M.R.D., por concepto de gastos de Notaría.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

5. Copia fotostática de recibo No. 00096, de fecha 13 de Septiembre de 2002, emitido por el ciudadano A.P.G., a la ciudadana R.M.R.D., por un monto de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 97.500.000,00) por concepto de gastos de legales.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

6. Copia fotostática de recibo No. 00055, de fecha 1° de Julio de 2.002 emitido por el ciudadano A.P.G., a la ciudadana R.M.R.D., por un monto de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00) por concepto de gastos de legales.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

7. Copia fotostática de recibo No. 00056, de fecha 1° de Julio de 2.002 emitido por el ciudadano A.P.G., a la ciudadana R.M.R.D., por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de gastos de Notaría.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

8. Copia fotostática de recibo No. 01679- P, de fecha 22 de Mayo de 2.002, por un monto de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) emitido por la sociedad mercantil CREDICASA, a la ciudadana R.M.R.D., por motivo de pago No. 3, sobre abono a capital.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

9. Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, protocolizado en fecha, 29 de Septiembre de 2.004, bajo el No. 4, Protocolo: 1°, Tomo 27°, por medio del cual la sociedad mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS COMPAÑÍA ANÓNIMA, vende a la sociedad mercantil RINMARCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, un inmueble representado por sesenta y nueve (69) parcelas distinguidas con el No. de la 2 a la 70, ubicado en el Parcelamiento denominado LAGUNITAS VILLAS COUNTRY, en el Kilómetro 7 de la Carretera Maracaibo El Moján, también conocida como la Avenida Guajira, en Jurisdicción de la Parroquia I.V.d.M.A.M.d.E.Z., así como las bienechurias construidas sobre las parcelas.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento autentico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

10. En la etapa probatoria, promovió contrato de arrendamiento, privado suscrito entre la ciudadana M.D.L.A.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.926.210 y de este domicilio y la ciudadana R.R.D., ya identificada, sobre el anexo de un inmueble ubicado en la Calle 91, con Avenida 13, No. 13-33, Sector Belloso de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, estableciendo el canon en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), mensuales, por el tiempo de un año. Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento privado emanado de un tercero, como lo es la ciudadana M.D.L.A.A., y que fue ratificado mediante la prueba testimonial por la referida ciudadana, en fecha 12 de Febrero de 2.007, ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Así se establece.

11. Promovió la testimonial de las ciudadanas E.P., D.R., C.V., M.O. y M.O., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.763.366, 13.297.931, 13.878.780, 2.865.450 y 7.975.408, respectivamente, y domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

    En fecha, 2 de Febrero de 2.007, se evacuó ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la testimonial de la ciudadana E.P., quien declaró, que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana R.R., desde aproximadamente seis años mas o menos, que el pasado año se consiguieron en un Centro Comercial y le comentó que estaba trabajando pero que tenía un problema con algo de la casa, y de allí fue donde se conocieron y le comentó que todavía no le habían entregado la casa, y la notó como un poco alterada y molesta por la situación que estaba viviendo, le dijo que estaba viviendo arrimada y que no podía comprar las cosas que necesitaba, porque ella es médico y aparentemente en el espacio donde están viviendo es muy pequeño, le dijo que estaba arrendada o algo así y le comentó que no había podido constituir una familia por cuanto el dinero que tenía ahorrado lo invirtió en la compra de la casa.

    Posteriormente, se evacuó la testimonial del ciudadano D.R.R.O., quien declaró, que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana R.R., desde hace aproximadamente tres años, que en varias ocasiones ha notado a la referida ciudadana agobiada, preocupada, por las dificultades que tiene de no tener vivienda propia a pesar de haber realizado el esfuerzo de adquirir una, también le ha manifestado la dificultad de no poder tener un sitio donde establecer una familia en la cual puede asentar su núcleo familiar y desarrollar una vida normal como la de cualquier persona que trabaja y espera tener su vivienda y sus enseres personales.

    En la misma fecha, se evacuó la testimonial de la ciudadana C.V., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana R.R., desde hace cuatro años, porque es médico tratante de su papá, que ella siempre es muy seria en el trabajo, y a veces la ha notado mortificada, porque una o dos veces la ha escuchado hablar por teléfono de su problema habitacional y ella le ha comentado la incomodidad de que vive en un cuarto alquilada y no ha podido todavía concretar su matrimonio, porque no le han podido entregar su casa.

    En fecha, 15 de Febrero de 2.007, se evacuó la testimonial de la ciudadana M.O., quien declaró que conoce a la ciudadana R.R., de vista, trato y comunicación desde hace seis (6) años, y señala que ella es su paciente y que en varias oportunidades va a la consulta y se saludan y en las últimas consultas le ha preguntado que le pasa y le dice que la veía como triste, ida y le comentó que tenía un problema muy grande que había comprado una casa hace años y no se la han entregado y se siente así porque no ha podido consolidar su hogar y la vio muy mal y ella lo único que le dijo era que tuviera un poco de paciencia.

    En fecha, 15 de Febrero de 2.007, fue evacuada la testimonial de la ciudadana M.O.P., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana R.R., desde hace como cuatro o cinco años, y que ha cambiado un poco el estado de ánimo, que la ha visto, decaída deprimida y le ha preguntado en varias oportunidades, porque ha cambiado, y le ha dicho que compró una casa, que no se la han entregado aún y no ha podido establecer su núcleo familiar, porque no tiene un lugar donde vivir, ni puede tener sus cosas de trabajo, como una computadora u otras cosas como libros y material con los que ella misma trabaja, porque no hay espacio donde ella vive actualmente.

    En relación a la valoración de la prueba testimonial, establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

    Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

    En el caso bajo estudio una vez analizadas las deposiciones de los testigos, observa este juzgador que los mismos, son concordantes entre sí y no incurren en ningún tipo de contradicción, por lo cual este operador de justicia las aprecia, y les otorga el valor probatorio, que de las mismas emana, de conformidad con lo dispuesto en la norma antes citada. Así se establece.

2. Parte Demandada: Invocó el mérito favorable que se desprendiera a su favor de las actas procesales.

   V

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

   Se dio inició a la presente causa por demanda incoada por la ciudadana R.M.R.D., en contra de las sociedades mercantiles CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS SOCIEDAD ANÓNIMA, RINMARCA, COMPAÑÍA ANONIMA, y el ciudadano C.R.H., alegando que consta del documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo: 83 de fecha 9 de Julio de 2002, que celebró formal contrato de reserva de compraventa con la firma mercantil CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), mediante el cual se pactó la compraventa de un inmueble conformado por una casa-quinta, tipo Town House, Modelo 1 A, para ser edificada en la parcela No. 19 de la Primera Etapa, del Conjunto Residencial La Lagunita Villas Country, signada con la nomenclatura No. I – 19, ubicado en el kilómetro 7 de la carretera que conduce de Maracaibo hacia El Moján, también conocida como Avenida Guajira, a ochocientos metros del Centro Comercial Sambil Maracaibo, en las antiguas instalaciones de Granja A.C., hoy Aqua Ventura, en jurisdicción de la Parrquia I.V., Zona Norte de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio de la venta se pactó en la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 40.500.000,00) de cuyo monto canceló su representada una primera cuota de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) procediendo a cancelar posteriormente en fecha 21 de Mayo de 2003, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) según lo solicitado por la empresa promotora-vendedora, CREDICASA.

   Que es el caso, que ante la abstención y falta de notificación de la empresa CREDICASA, en la entrega y consecuente otorgamiento del documento definitivo de venta, acudió incesantemente ante las Oficinas administrativas de la referida empresa para exigirles el cumplimiento del contrato suscrito, pero para su sorpresa, la referida empresa, había cedido en venta todos los derechos de propiedad sobre los parcelamientos, la obra y la construcción de las casas a la firma mercantil RINMARCA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual ha pretendido desconocer la existencia del contrato de reserva de compraventa suscrito con la empresa CREDICASA, pretendiendo inconsultamente, elevar el monto del valor del inmueble a la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 79.800.0000,00), motivo por el cual demanda a las ya identificadas sociedades mercantiles para que den cumplimiento al contrato de reserva de compraventa, mediante la entrega y el consecuente otorgamiento del documento de propiedad del inmueble antes identificado, o en caso de negativa a ello sea obligado por el Tribunal.

   Por su parte el defensor ad litem de la parte demandada, negó rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda intentada.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   De las actas que conforman el expediente se evidencia que las partes celebraron un contrato bilateral que denominaron reserva de compraventa.

   En tal sentido establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   En el mismo orden de ideas dispone el artículo 1.160, ejusdem, lo siguiente:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil, dispone lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Asimismo, la presente demanda de cumplimiento de contrato se fundamenta en un contrato de reserva de compraventa, el cual la parte demandante señala que la demandada ha incumplido, por cuanto no ha entregado el inmueble respectivo, ni ha otorgado el documento de propiedad correspondiente.

   Así las cosas, se evidencia del contrato de de reserva de compraventa fundamento de la presente demanda, que entre las obligaciones de la parte demandante, se establecieron las siguientes:

   “QUINTA: El precio estimado, por el cual “LA PROMOTORA”, se compromete a vender a LA COMPRADORA, la casa a la que se refiere este documento es la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 40.500.000,00) por descuento especial de DIEZ POR CIENTO (10%) por comprar de contado. Dicha cantidad LA COMPRADORA, se obliga a pagar a LA PROMOTORA, con una (1) cuota inicial de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000.000,00) que en este acto recibe LA PROMOTORA, en dinero en efectivo de curso legal en el país, y el monto restante del precio de la casa-quinta, es decir, la suma de VEINTE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.500.000,00), lo cancelará LA COMPRADORA, en el momento de la entrega de la vivienda en su debida oportunidad.”

   NOVENA: Es acuerdo expreso que el precio estimado de venta de la casa. No incluye: a) Los intereses y comisiones que LA COMPRADORA, deba cancelar a la institución bancaria y/o LA PROMOTORA, por concepto de crédito o créditos que le sea (n) otorgado (s) para la adquisición de la casa; b) El costo de seguro de vida, incendio, terremoto, y demás siniestros similares que deban contratarse con la obligación de mantenerlos vigentes; c) Los gastos de registro y redacción de los documentos; d) Los aumentos de los costos y gastos de construcción ya sean éstos directos o indirectos.

   De igual manera, entre las obligaciones de la demandada se establecieron las siguientes:

   OCTAVA: El término previsto para el desarrollo y construcción del proyecto y de las casas es de Doce (12) meses para la Primera Etapa y Catorce (14) meses para la Segunda Etapa, contados a partir de la fecha de adquisición de los terrenos, plazo que será, de ser necesario prorrogado por tres (3) meses más, sin necesidad de notificación alguna entre las partes. Es expresamente convenido que salvo causas extrañas no imputables a LA PROMOTORA, esta otorgará el (los) documento (s) de propiedad de la (s) casa(s) dentro del término previsto en esta cláusula o su prórroga, si la hubiere, lo cual será notificado a LA COMPRADORA, quien deberá dentro de los (45) días continuos siguientes contados a partir de la fecha de notificación, proceder a firmar el otorgamiento del documento de compraventa ante la Oficina de Registro, correspondiente, en cuyo momento se transferirá la propiedad definitiva del inmueble…

   De igual manera se observa, que la demandante se obligó al pago del precio, el cual, fue convenido en la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.500.000,00), de los cuales ya canceló la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.500.000,00) tal como se evidencia de las pruebas a cubrir los gastos ocasionados para el registro del documento de compraventa definitivo, así como también intereses y comisiones que, deba cancelar a la institución bancaria, por concepto de crédito o para la adquisición de la casa; el costo de seguro de vida, incendio, terremoto, y demás siniestros similares que deban contratarse con la obligación de mantenerlos vigentes; y los aumentos de los costos y gastos de construcción ya sean éstos directos o indirectos, los cuales tal como se lee de la cláusula séptima, debían ser notificados a la compradora dentro del plazo de los treintas días siguientes a dichos incrementos.

   Ahora bien, se observa de las actas procesales que la parte demandada se limitó a negar los hechos planteados por la actora, sin que se demuestre de actas que ha cumplido con su obligación de concluir la construcción de las viviendas en el plazo indicado y de entregar la misma, y otorgar el correspondiente título de propiedad a la compradora ciudadana R.R.D..

   Asnimismo, al estudiar este juzgador las circunstancias de hecho suscitadas en el presente caso, observa que la parte demandante venía cumpliendo con su obligación de pagar el precio del inmueble, hasta el punto que la misma ha cancelado mas de la mitad del precio del mismo, sin que se hayan verificado, ni hayan sido demostrado los incrementos de costo directos o indirectos, establecidos en el contrato y que a su vez, requerían de la notificación previa a la compradora, lo que conlleva a determinar, que el precio del inmueble es el pactado inicialmente por las partes en la cantidad de CUARENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 40.500.000,00).

   No obstante, de las pruebas producidas en actas no se deduce ningún elemento que favorezca, al demandado, y en consecuencia, debe considerarse que el mismo ha incurrido en un incumplimiento total, de su obligación, toda vez, que ha transcurrido sobradamente el lapso para la entrega del inmueble.

   En virtud de las consideraciones expuestas, considera quien suscribe este fallo que la demanda de cumplimiento de contrato es procedente en derecho, debiendo la parte demandada, entregar el inmueble, vendido, así como otorgar el correspondiente título de propiedad a la demandante. Así se decide.

   En cuanto a la pretensión subsidiaria de daños y perjuicios, intentada por la demandante ciudadano R.R.D., la misma ha sido prevista por el legislador en el artículo 1.167 del Código Civil, y en consecuencia, procede este operador de justicia a pronunciarse en relación a este punto.

   En tal sentido, se evidencia que el demandante, reclama la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.500.000,00) como indemnización.

   Al respecto, el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, señala lo siguiente:

   …En primer término debemos señalar que para que el juez, pueda proceder a fijar indemnización es necesario que la parte que ha experimentado los daños (acreedor), los especifique y demuestre su existencia y causas por el contrario el juzgador no podrá acordar la reparación de daño alguno.

   Asimismo, el artículo 1.185 del Código Civil, señala lo siguiente:

   El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

   Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.

   En este mismo orden de ideas establece el artículo 1.196, lo siguiente:

   La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.

   El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.

   El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines, o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.

   Este juzgador se acoge al criterio doctrinario antes transcrito, y por cuanto se observa que la parte demandante señala que ha sufrido un daño patrimonial toda vez, que ha tenido que cancelar cánones de arrendamiento, mensuales por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), ocasionados por el incumplimiento de la parte demandada en la entrega de la casa, los cuales en su totalidad hasta la fecha de la interposición de la demanda ascienden a la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00) y como quiera que la parte demandante ha acreditado la existencia del referido contrato y el mismo ha sido ratificado por la arrendadora en la etapa probatoria correspondiente, considera este juzgador que debe declararse la procedencia de tal concepto. Así se establece.

   Dejado establecido lo anterior pasa este jurisdicente a resolver en cuanto a la pretensión de daño moral intentada, al respecto, señala el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, lo siguiente:

   Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona. En estos casos es lesionada la parte moral del patrimonio de una persona o como dicen algunos autores, el daño se causa en el patrimonio moral de una persona

   Colin y Capitant, en la obra “Curso de Derecho Civil”, a la página 743 del Tomo 3, bajo el epígrafe: Daño material o patrimonial y daño moral, se expresan del modo siguiente:

   La naturaleza del daño importa poco. En la mayor parte de los casos será un daño que afecte el patrimonio de la persona, que le haya ocasionado gastos o pérdidas apreciables en dinero. O también, el daño puede afectar a la víctima en su persona física; será éste el caso de un accidente que cause la muerte o la incapacidad; del contagio de una enfermedad infecciosa. Pero el daño puede ser también de orden moral. Lo es, por ejemplo, un ataque a la reputación, a la consideración de una persona, procedente de conversaciones injuriosas o palabras o escritos calumniosos; lo es la ruptura injustificada de una promesa de matrimonio; lo es el hecho de una seducción dolosa. O también el perjuicio causado a un cónyuge por el adulterio del otro. Hasta se va más lejos. Cuando un acto ha causado la muerte de una persona, concede a sus parientes próximos, una indemnización, no sólo por el perjuicio material y moral que esta muerte puede causarles, privándolos de los recursos procedentes del trabajo del difunto y de la situación social que el accidente les ha hecho perder, sino también por la pérdida de afección por el dolor que les ha causado la desaparición de un ser querido

   Aubry y Rau, en la obra Curso de Derecho Civil francés, tomo IV, párrafo 445, sostiene lo siguiente: “Consideramos daño moral resarcible el simple padecimiento del ánimo”.

   Como se deduce del libelo de demanda, alega la parte actora, que el incumplimiento de la demandada ha causado un daño moral en su persona, que no es más que el daño espiritual, daño inferido en derechos de la estricta personalidad o en valores que pertenecen al campo de la realidad material y económica cuyo valor es incuantificable e irresarcible, por lo cual hace su estimación en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), en tal sentido, considera este operador de justicia, luego del análisis de las testimoniales evacuadas, que las mismas no son suficientes para acreditar la afección que aduce la demandante haber sufrido, por lo que éste operador de justicia, niega la procedencia de tal concepto. Así se decide.

   En cuanto, a la indexación de los montos demandados, resulta oportuno citar lo establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 17 de Marzo de 1993, Caso: Camillius Lomerell contra Machinery Care y otros, señalando que: “la justificación del método de la indexación judicial está en el deber que tiene el Juez de la acción indemnizatoria que la víctima obtenga la reparación real y objetiva del daño sufrido.”

   De igual manera, la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 24 de Noviembre de 1998, Caso: Sajoven contra INOS, estableció lo siguiente:

   Asimismo, se precisó que cuando el artículo 1.737 del Código Civil, consagra la hipótesis de que el aumento o disminución del valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación si incurre antes de que éste vencido el término del pago; pero por interpretación al contrario, si la variación en el valor de la moneda ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible, el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma.

   Así pues, observando este juzgador que la demanda se admitió en fecha 6 de Febrero de 2006, y siendo un hecho notorio la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, lo cual pudiese causar un perjuicio al acreedor quien por el transcurso del tiempo podría ver menoscabada su acreencia, sin que su pretensión pueda ser satisfecha correctamente, es por lo que este Tribunal acuerda la misma ordenando oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que sea calculada sobre la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00) desde la fecha de la admisión de la demanda hasta que quede firme la presente decisión, conforme a los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C) Así se establece.

   VI

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

   - PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la ciudadana R.M.R.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.833.287 y domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de las sociedades mercantiles CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de Octubre de 2.000, quedando anotada bajo el No. 42, Tomo: 40 A y domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y RINMARCA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 12 de Junio de 1998, anotada bajo el No. 43, Tomo: 26 A, del mismo domicilio y el ciudadano C.R.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.087.810 y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   - SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble conformado por una casa-quinta, tipo Town House, Modelo 1 A, edificada en la parcela No. 19 de la Primera Etapa, del Conjunto Residencial La Lagunita Villas Country, signada con la nomenclatura No. I – 19, con las siguientes características, sesenta y seis metros con cincuenta decímetros cuadrados (66,50 Mts2), de construcción, en una superficie de terreno de Ciento Cincuenta Metros cuadrados (150 Mts 2) la cual consta en la Planta Baja de: Un estar (Sala) Hall de Entrada, cocina, área común, (circulación) y área de escalera y en la Planta Alta: una habitación matrimonial, una habitación individual, baño, área común, tres estacionamientos (sin techo) ubicado en el kilómetro 7 de la carretera que conduce de Maracaibo hacia El Moján, también conocida como Avenida Guajira, a ochocientos metros del Centro Comercial Sambil Maracaibo, en las antiguas instalaciones de Granja A.C., hoy Aqua Ventura, en jurisdicción de la Parroquia I.V., Zona Norte de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mediante la entrega y el consecuente otorgamiento del documento de propiedad del inmueble antes identificado.

   - SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00), más lo que resulte de la indexación monetaria, que se practique, por concepto de Indemnización de daños y perjuicios.

   - SE ORDENA oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines que calcule la indexación monetaria de la cantidad de dinero condenada a pagar desde el 6 de Febrero de 2.006, fecha en la cual se admitió la demanda hasta la fecha en la cual quede firme la presente decisión, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C).

   - SE DECLARA IMPROCEDENTE, la reclamación por daño moral intentada por la ciudadana R.M.R.D., antes identificada, en contra de las sociedades mercantiles CREDICASA COMPRAS PROGRAMADAS, SOCIEDAD ANÓNIMA (CREDICASA), RINMARCA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, y el ciudadano C.R.H., todos plenamente identificados.

   - No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecinueve (19) días del mes de Diciembre de 2007.Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini

   En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.