Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 23 de Abril de 2014

Fecha de Resolución23 de Abril de 2014
EmisorJuzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario
PonenteJeanne Lisbeth Fernández
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 2762

Trata el presente juicio de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL accionara el abogado N.D.V.C., titular de la cédula de identidad N° V-9.246.510 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 38.709, actuando como apoderado judicial de la ciudadana M.A.P.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.074.613, en contra del ciudadano E.R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.228.325, representado por el abogado en ejercicio F.O.C.M., titular de la cédula de identidad N° V-5.652.544 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.439, todos domiciliados en esta ciudad de San C.d.e.T..

Estando el presente expediente en fase para dictar sentencia, la representación judicial de la parte demandada abogado F.O.C.M. alegó la falta de jurisdicción por cuanto, a su decir, le corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda y no al Poder Judicial, conocer el presente asunto.

Mediante decisión interlocutoria dictada por este Tribunal Superior el 23 de noviembre de 2012, se declaró la falta de jurisdicción del tribunal para conocer el asunto y ordenó remitir copia certificada de la decisión y demás actuaciones pertinentes a la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, conforme lo prevé el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil para su consulta, suspendiéndose el proceso hasta que la Sala dictara su fallo.

En fecha 12 de noviembre de 2013 la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia declaró que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término del mismo y vencimiento de prórroga legal incoada por la ciudadana M.A.P.C. contra el ciudadano E.R.S..

Habiendo sido notificadas las partes, conoce esta Alzada del presente expediente en virtud de la sentencia dictada por la referida Sala del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 2012-1851, la cual revocó la decisión dictada por este Juzgado Superior el 23 de noviembre de 2012.

I

ANTECEDENTES DEL CASO Y RELACIÓN DE LA CAUSA

PIEZA I

En fecha 4 de noviembre de 2.011 fue presentado libelo de demanda y sus anexos para su distribución (folios 1 al 22).

Por auto de fecha 10 de noviembre de 2.011 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando el emplazamiento del demandado ciudadano E.R.S. (folio 23).

Mediante escrito del 23 de noviembre de 2.011 el ciudadano E.R.S., asistido de abogado presentó escrito de contestación a la demanda (folios 27 y 28).

En fecha 14 de diciembre de 2.011 el apoderado judicial de la parte actora abogado N.D.V.C. presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos (folios 34 al 42). El 15 de diciembre de 2011 la parte demandada asistido de abogado hizo lo propio (folios 43 al 50). Por auto del 19 de diciembre de 2011, las pruebas promovidas se agregaron y se admitieron.

El 10 de enero de 2012 el ciudadano E.R.S. a través de diligencia le confirió poder apud acta al abogado F.O.C.M. (folio 68).

PIEZA II

El 12 de julio de 2.012 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el abogado N.D.V.C., como apoderado judicial de la parte actora ciudadana M.A.P.C., contra el ciudadano E.R.S., ordenó al demandado hacer entrega del inmueble arrendado bajo la modalidad de local comercial al demandante, libre de personas y cosas (folios 157 al 169).

Notificadas las partes de la anterior sentencia, en fecha 18 de septiembre de 2.012 el representante judicial de la parte demandada abogado F.O.C.M. apeló (folio 188). Por auto de fecha 17 de octubre de 2.012 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir las copias fotostáticas certificadas al Juzgado Superior Distribuidor (folio 189 y 190).

En fecha 24 de octubre de 2.012 este Juzgado Superior, recibió el presente expediente, le dio entrada e inventario, y el curso de ley (folio 191).

Mediante escrito del 25 de octubre de 2012 el abogado F.O.C.M. alegó la falta de jurisdicción (folios 193 al 195).

Este Tribunal Superior por decisión del 23 de noviembre de 2012 declaró la falta de jurisdicción y ordenó remitir copia certificada de la decisión y demás actuaciones a la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (folios 200 al 204).

A los folios 214 y 215 consta que este Juzgado Superior en fecha 12 de marzo de 2014 recibió junto con oficio procedente de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29 de enero de 2014, dos (2) piezas contentivas de cuaderno separado de incidencia sobre falta de jurisdicción; en virtud de lo cual se fijó oportunidad para dictar sentencia.

Corren a los folios 216 al 220 boletas de notificación de las partes.

II

FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN

La parte actora en su demanda expuso:

…Ciudadano juez, mi poderdante M.A.P.C., antes identificada, es propietaria de un inmueble consistente en un galpón, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero parte baja, N° 1-86; de la ciudad de San C.d.E.T., y le pertenece a mi poderdante según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito San C.d.e.T. de fecha 09 de mayo de 1978 bajo el N° 48, Tomo 2, protocolo 1, el cual anexo marcado “B”.

Es el caso ciudadano juez, que el día 06 de agosto de 2010 mi poderdante celebró un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de la ciudad de San C.d.e.T., en fecha 06 de agosto del año 2010, anotado bajo el N° 50, tomo 98, folio 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, con el ciudadano E.R. SANGUINO…

…En dicho contrato se establece en sus cláusulas primera y segunda lo siguiente: Cláusula Primera: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL con su baño; ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de enero, parte baja, Municipio San C.d.e.T.…

Cláusula Segunda: El lapso de duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir del 01 de agosto de 2010. Parágrafo Único: Queda entendido entre las partes que este contrato no es renovable por lo que al término del mismo deberá entregarse el inmueble sin necesidad de aviso,… por lo que en caso de renovación deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento…

…Quinta: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble objeto del presente contrato en buenas condiciones y en las mismas condiciones deberá entregarlo. Parágrafo Único: Queda entendido que las mejoras efectuadas que sean inherentes al inmueble o cuya separación deteriore el inmueble quedarán en beneficio de éste sin indemnización alguna. DÉCIMA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar y destinar el inmueble como LOCAL COMERCIAL; cuyo uso es de taller mecánico y estacionamiento; cualquier otro uso puede considerarse como incumplimiento de este contrato…

…Ahora bien ciudadano juez, el caso es que una vez vencido el contrato de arrendamiento el 01 de febrero de 2011, comenzó el término de prórroga legal de conformidad con el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dicha prórroga legal culmina 01 de agosto de 2011, antes y después de esta fecha mi poderdante ha sostenido reuniones con el ARRENDATARIO, ciudadano E.R.S., sin que el mismo le entregue el inmueble; es por ello que acudimos a esta instancia pues han sido múltiples las reuniones con el arrendatario para que entregue el inmueble en la fecha prevista sin solución satisfactoria alguna…

…Por las razones antes expuestas tanto en los hechos como en el derecho, y en razón de que EL ARRENDATARIO, no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado, es por lo que acudo a su digna autoridad, a fin de demandar como en efecto lo hago a E.R. SANGUINO…en su condición de ARRENDATARIO, por cumplimiento de contrato por término del mismo y vencimiento de prórroga legal, para que convengan o a ello sean condenados por este despacho a los siguientes aspectos:

Primero: Demando el cumplimiento de contrato por vencimiento del término del mismo y vencimiento de la prórroga legal.

Segundo: Demando a que el Arrendatario E.R.S., antes identificado a que cumpla con su obligación de entregar a mi mandante M.A.P.C., antes identificada, el inmueble constituido por un galpón ubicado en el Pasaje El Cambio, barrio 23 de enero parte baja N° 1-86, de la ciudad de San C.d.e.T.…

.

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Arguyó la parte demandada que:

…Ciudadano juez, el arrendatario E.R.S., antes identificado efectivamente firmó un contrato de arrendamiento, con fecha 06 de agosto del año 2010, por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, por un lapso de duración de seis (06) meses, sin prórroga ninguna, y deberá el arrendatario entregar el inmueble sin necesidad de aviso y una vez vencido el contrato de arrendamiento comenzó el término de prórroga legal; establecido en la Ley de Arrendamiento, ahora bien ciudadano juez tal como consta de la c.d.r. que acompaño marcada “A” emitida por el C.C.E. de la calle 1 del 23 de Enero parte baja; donde consta que además de realizar su trabajo como mecánico, habita con su esposa y sus hijos menores de edad, desde hace 20 años, primero con su padre, L.F.R.P.; con quien la demandante celebró varios contratos de arrendamiento y luego el contrato último al que hicimos ya mención…

…Por las razones antes expuestas rechazo tanto en los hechos como en el derecho y en razón de que la demandante ha obrado de la mala fe; para que convengan o a ello sean condenados por este Despacho a los siguientes aspectos:

Primero: Rechazo el cumplimiento del contrato y de la prórroga ya que habito en inmueble como trabajo y como mi residencia con mis menores hijos.

Segundo: Rechazo la solicitud de entrega del inmueble que destino a vivienda y trabajo siendo mi único sustento familiar.

Tercero: Solicito del tribunal una prórroga de ley por lo menos de seis (06) meses contados a partir de esta contestación, ya que en caso de no adquirir el inmueble me sería imposible encontrar un inmueble en tiempo menor.

Cuarto: Rechazo se decrete la medida preventiva de secuestro solicitada sobre el bien inmueble en el que habito con mis hijos menores de edad.

Quinto: Que se condene al demandante por las costas y costos de este proceso prudencialmente calculados por el tribunal…

. (Subrayado de este Tribunal).

IV

DEL FALLO APELADO

La sentencia apelada fue del siguiente tenor:

…De las pruebas aportadas y demás elementos de autos observa este sentenciador, que la parte actora efectivamente en fecha 06 de agosto de 2010, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano E.R.S., sobre un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL con su baño, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San C.d.e.T.. Igualmente quedó evidenciado que dicho inmueble le pertenece a la ciudadana M.A.P.C.. Así mismo se demostró del contrato de arrendamiento que el mismo se pactó para tener una duración de seis (06) meses contados a partir del 1° de agosto de 2010 y que el mismo no era renovable, por lo que al término del mismo debía entregarse el inmueble sin necesidad de aviso, por lo que en caso de renovación deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento y que el arrendatario se comprometió a desocupar el inmueble una vez vencido el contrato; consta en el mismo contrato que el arrendatario se obligó a utilizar y destinar el inmueble como Local Comercial, específicamente taller mecánico y estacionamiento…

…Se tiene entonces que conforme al principio rector de la carga de la prueba, vigente y patentizado en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al actor el demostrar los hechos contentivos de la demostración de la obligación cuya ejecución reclamaba y al demandado le correspondía el demostrar el cumplimiento de la misma o que de alguna manera se encontraba liberado o excepcionado de ese cumplimiento, teniéndose que el actor demostró que la demandada debía realizar la entrega del inmueble en razón de haber fenecido el término contractual y haber disfrutado de la prórroga legal en el inmueble arrendado, sin que conste en los autos demostración alguna que enervara la pretensión del demandante, razón por la cual quien juzga considera que la pretensión del actor debe prosperar en el presente caso. Así se decide.

Ahora bien, considera este sentenciador oportuno aclarar, que en el presente expediente se demostró la procedencia del cumplimiento del contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana M.A.P.C., pero igualmente se demostró del cúmulo de pruebas aportadas por las partes, en especial de la inspección judicial realizada el día 18 de enero de 2012 en el inmueble objeto del litigio, que en dicho inmueble pactado en su uso en principio para local comercial es ahora objeto de vivienda por el ciudadano E.R.S. y su núcleo familiar, por lo que en el lapso de ejecución de sentencia, salvo demostración en contrario, deberá ser aplicado el Decreto Presidencial contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. Así se decide…

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Versa el presente asunto sobre la apelación que ejerciera la representación judicial del demandado E.R.S., para impugnar la decisión dictada en fecha 12 de julio de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoara la ciudadana M.A.P.C. en su contra.

Ahora bien, La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia al haber conocido en virtud de la falta de jurisdicción alegada por el abogado F.O.C.M., en fecha 12 de noviembre de 2.013, sentenció:

“…Corresponde a esta Sala emitir pronunciamiento en la presente consulta de jurisdicción, de conformidad con la competencia atribuida en las disposiciones previstas en los artículos 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; en concordancia con lo establecido en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, se observa:

Mediante sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 2012, el Juzgado Superior Cuarto en Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

Ahora bien, aprecia la Sala que la ciudadana M.A.P.C., demandó al ciudadano E.R.S., con la finalidad de que cumpla con el contrato de arrendamiento celebrado y le entregue el inmueble objeto del mismo.

A su vez, la parte demandada indicó que habita el inmueble objeto de la litis, el cual lo tiene destinado “a vivienda y trabajo siendo (su) único sustento familiar”, por lo que considera que se le debe aplicar lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto “no se trata de UN GALPÓN, ni UN LOCAL COMERCIAL. Sino se trata de un terreno donde se encuentra construida UNA VIVIENDA de uso familiar, donde habita con su familia y tiene el oficio en lo que queda de terreno de mecánico”.

En relación a lo anterior, los artículos y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, establecen lo siguiente:

Objeto

Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercen, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Sujetos objeto de protección

Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que compromete la pérdida de la posesión o tenencia…

. (Subrayados agregados).

De las normas citadas se desprende que la aplicación del referido Decreto Ley, será sobre aquellos inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido de que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1763 del 17 de diciembre de 2012 caso: F.A.C.)…

…Ahora bien, esta situación de hecho extracontractual que se desprende de autos no formó parte del acuerdo de voluntades suscrito para el momento de celebrar la aludida convención, lo que conlleva a esta Sala a determinar, que en el presente caso no resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas razón por la cual no puede el demandado pretender ser amparado por la referida norma, ya que el inmueble objeto de la presente demanda, es un local destinado a uso comercial y no a vivienda principal. Así se establece…

…Precisado lo anterior, se observa del libelo, que la accionante demanda el “cumplimiento de contrato por vencimiento del término del mismo y vencimiento de prórroga legal”, resultando evidente que la acción ejercida versa sobre el arrendamiento de un local comercial, causa de derecho común prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos jurisdiccionales, según lo dispuesto en el artículo 1° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el citado artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; razón por la cual, esta Sala declara que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda incoada por la ciudadana M.A.P.C. contra el ciudadano E.R.S.; en consecuencia, se revoca la decisión sometida a consulta dictada en fecha 23 de noviembre de 2012 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se declara…”. (Resaltado de esta Alzada).

Así pues, sobre las bases del fallo precedentemente transcrito procede esta sentenciadora a resolver la apelación propuesta.

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de promover pruebas, el demandado alegó la inepta acumulación de pretensiones de conformidad a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, indicando que el libelo señala en el particular tercero que demanda los gastos de honorarios.

De la revisión del escrito libelar consta que en el numeral tercero se solicita:

Tercero: Demando los gastos de honorarios profesionales en la presente causa prudencialmente calculados conforme al reglamento de honorarios mínimos vigentes y las costas y costos de este proceso prudencialmente calculados por el Tribunal…

.

Ahora bien, del análisis del libelo no evidencia esta juzgadora que la parte actora haya acumulado las dos pretensiones a saber, cumplimiento de contrato de arrendamiento y cobro de honorarios profesionales, ya que ciertamente de su lectura consta claramente el objeto de su pretensión, la cual va dirigida a que se cumpla el contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y ciertamente eso es lo demandado, razón por la cual se desecha el presente alegato, Y ASÍ SE RESUELVE.

DEL FONDO

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1°, 33, 38 y 39 señala:

Artículo 1°: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o sub urbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código De Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.

También, es necesario acotar que el Código Civil nos enseña:

Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:

…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…

(Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).

Hecho el estudio individual de la causa, se observa:

.- Que se celebró un contrato de arrendamiento autenticado el 06 de agosto de 2010 por ante la Notaría Pública Segunda de San C.d.e.T. sobre un bien inmueble, consistente en un local comercial.

.- Que en la cláusula SEGUNDA de dicho contrato se pactó que el lapso de duración sería de seis (6) meses a partir del 1° de agosto de 2010.

.- Que transcurrido el plazo fijo y la prórroga legal de seis (6) meses, se demandó el cumplimiento del contrato.

.- Que el demandado en su contestación conviene en que suscribió con la actora el contrato de arrendamiento del 6 de agosto de 2010, pero rechaza y contradice la demanda alegando que ocupa el inmueble desde hace 20 años, primero con su padre; con quien la demandante celebró varios contratos de arrendamiento, y como trabajo y como residencia con sus hijos, por lo que rechaza la solicitud de entrega del inmueble porque lo destinó a vivienda y por ser su único sustento familiar, solicitando una prórroga de seis (6) meses.

.- Que además las cláusulas PRIMERA y DÉCIMA del contrato de arrendamiento ya indicado establecen: PRIMERA: “La arrendadora da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL con su baño; ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San C.E. Táchira…” y; DÉCIMA: “El ARRENDATARIO se obliga a utilizar y destinar el inmueble como LOCAL COMERCIAL; cuyo uso es de taller mecánico y estacionamiento; cualquier otro uso puede considerarse como incumplimiento de este contrato…”.

Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Copia fotostática simple de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San C.d.e.T., de fecha 09 de mayo de 1978, N° 48, Tomo 2, Protocolo 1 (folios 12 al 15).

Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que la demandante es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre M.A.P.C. y E.R.S., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San C.d.e.T. bajo el N° 50, Tomo 98, folios 152-154 de los libros respectivos (folios 16 al 19).

• Original de Notificación de Prórroga Legal realizada por la parte actora al demandado a través de la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 23 de agosto de 2011, bajo el N° 7, Tomo 2 del Libro de Inspecciones (folios 20 al 22).

Se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano por haber sido expedido por una autoridad competente para ello, y según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnados por el adversario, y prueban la relación arrendaticia entre las partes de este juicio.

• Copia fotostática simple de documento de lote de terreno propiedad de los ciudadanos E.R.S. y Yorley Tarazona Becerra, de fecha 18 de septiembre de 2006 protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira, bajo el N° 1736, Adicional N° 27, folios 8515 al 8522 de los libros respectivos (folios 38 y 39).

Se desecha por impertinente esta prueba.

• Documento firmado por residentes del sector 23 de Enero, Pasaje El Cambio del Municipio San Cristóbal de fecha 26 de noviembre de 2011 (folios 140 y 141).

Se desecha por impertinente.

• Copia simple de reconocimiento a la ciudadana M.A.P. otorgado por la Asociación de Vecinos Pasaje El Cambio el 1° de mayo de 1998 (folio 142).

Se desecha por impertinente esta prueba.

• Prueba de Informe dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y a la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T.. El 13 de febrero de 2012 se recibió respuesta al oficio, informando que el demandado no registra firma personal, por lo que se desecha por impertinente.

• Testimoniales de los ciudadanos E.J.O. y A.J.G.G., titulares de las cédulas de identidad números V-1.526.261 y V-3.791.923, los cuales fueron contestes en manifestar que conocen desde hace más de treinta años a la ciudadana M.A.P.C.; que es propietaria del inmueble arrendado y que lo que funciona allí es un taller mecánico y no como vivienda; por lo que se aprecian sus deposiciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Prueba de Informe dirigida al Banco Sofitasa Banco Universal. El 27 de enero de 2012 se recibió respuesta al oficio. No le concede valor probatorio por cuanto no aporta nada al proceso.

• Inspección Judicial en el inmueble de autos ubicado en el Pasaje El Cambio 23 de Enero parte baja N° 1-86 de esta ciudad de San C.d.e.T.. A los folios 89 y 90 riela acta de traslado del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se dejó constancia de que “en el inmueble objeto de la inspección funciona un taller mecánico en donde hay dos carros en reparación y que en la parte posterior o de fondo se aprecian un baño, un cuarto con visos de ser recién pintado donde se aprecian dos camas, un televisor y un mueble gavetero, así como una salita con un comedor de plástico con sillas… El cual se encuentra encerrado en cartón piedra de reciente data…”.

Con base en las reglas de la sana crítica, conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada valora la inspección judicial en cuanto demuestra que el demandado ha pretendido cambiar el uso del inmueble.

• Copia simple de Acta de Nacimiento N° 47265 de fecha 30 de septiembre de 2004 expedida por el Hospital Central de San Cristóbal correspondiente a la niña S.S. (folio 46) y copia simple de certificación de dicha partida realizada por el Registro Civil de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal (folios 47 y 48).

• C.d.R. del ciudadano E.R.S. expedida por el C.C.E. de la Calle 1 San C.e. Táchira (folio 49).

Se desechan por impertinentes las pruebas anteriores.

• Copia simple de depósitos bancarios a la cuenta de la ciudadana M.A.P.C. de fechas 02 de marzo de 2011 y 01 de abril de 2011 (folio 50).

Se desecha por impertinente.

• Testimoniales de los ciudadanos J.T.S., J.A.D.D. y M.A.C.M., titulares de las cédulas de identidad números V-10.167.151, V-9.462.007 y V-11.494.844.

No se les concede valor probatorio por impertinentes.

Hecha la valoración de los elementos probatorios corrientes en autos, concluye esta sentenciadora:

.- Que entre las partes de este juicio se dio una relación arrendaticia a plazo fijo, de seis (6) meses, que inició el 1° de agosto de 2010 y hasta el 1° de febrero de 2011.

.- Que de dicho contrato se evidencia la voluntad de las partes de no prorrogar el contrato, razón por la cual no era necesario la notificación.

.- Que operó la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de seis (6) meses, desde el 1° de febrero de 2011 al 1° de agosto de 2011.

.- Que el demandado no probó que estuviera pagando el canon de arrendamiento y de las copias fotostáticas certificadas consignadas por su representación por ante esta Alzada, se evidencia que las consignaciones arrendaticias llevadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, fueron presentadas en el mes de diciembre de 2011, esto es, después de haber vencido la prórroga legal.

Como corolario de lo anterior, debe declararse sin lugar el recurso de apelación interpuesto, confirmar el fallo apelado y condenar en costas al demandado y apelante, Y ASÍ SE RESUELVE.

VI

DISPOSITIVO

Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado F.O.C.M. en fecha 18 de septiembre de 2.012, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano E.R.S., contra la sentencia definitiva dictada el 12 de julio de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 47.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 12 de julio de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira que declaró: 1) Con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpusiera el abogado N.D.V.C. en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.A.P.C., titular de la cédula de identidad N° V-9.246.510, contra el ciudadano E.R.S., titular de la cédula de identidad N° V-9.228.325 y; 2) Ordenó al ciudadano E.R.S., en su condición de demandado hacer entrega del inmueble arrendado bajo la modalidad de local comercial al demandante, libre de personas y cosas.

TERCERO

Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada y apelante de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.762 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil catorce. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Jueza Titular,

J.L.F.D.A.

El Secretario,

J.G.O.V.

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.762, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las notificaciones ordenadas y se entregaron a la alguacil del Tribunal.-

El Secretario,

J.G.O.V.

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