Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 9 de Octubre de 2007

Fecha de Resolución 9 de Octubre de 2007
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteEucaris Haydde Alvarez
ProcedimientoResolución De Contrato

Expediente No. 06-6307

Parte Demandante: Ciudadana M.E.S.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.248.682; asistida por los abogados M.J. y J.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 14.500 y 21.529, respectivamente.

Parte Demandada: Ciudadano A.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 15.932.454.

Acción: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

Motivo: Apelación contra la sentencia de fecha 19 de julio de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCEDIMENTALES

En fecha 02 de julio de 2004 fue presentado ante el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, la cual fue admitida, por no ser contraria al orden público y a las buenas costumbres, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana A.L.R., para su comparecencia dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, a los fines de dar contestación a la demanda u oponer defensas perentorias.

Cumplidas las formalidades de la citación de la demandada, en fecha 06 de septiembre de 2004, fue presentado escrito de contestación a la demanda y reconvención.

Mediante auto de fecha 14 de septiembre de 2004, el Juzgado de Municipio declinó la competencia al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la cuantía estimada en escrito de reconvención, librando al efecto oficio No. 5410-585-2004 de fecha 14 de septiembre de 2004.

Recibido el expediente en el Juzgado de Instancia, le dieron entrada y ordenaron la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa a los folios 39 al 50 de la primera pieza del expediente, escrito previo contra la reconvención propuesta y sus anexos, presentado por el abogado M.J., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.E.S.P..

En fecha 15 de noviembre de 2004, el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, haciendo la salvedad de que la parte actora reconvenida debería dar la contestación, en el lapso establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito cursante a los folios 112 al 122 del expediente, el abogado M.J., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

En fecha 01 de diciembre de 2004, la parte demandada consignó escrito de desconocimiento de las pruebas opuestas por su contraparte.

Encontrándose la causa abierta a pruebas, el A quo dictó auto a fin de agregar los escritos consignados por las partes en juicio a los fines de que surtieran sus efectos legales.

Por auto de fecha 03 de febrero de 2005, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes, fijándose oportunidad para su evacuación.

Por auto de fecha 21 de marzo de 2005 y previa recepción de comisión conferida al Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Charallave, fueron agregadas a los autos las resultas correspondientes.

Vencido el lapso para la presentación de informes, se pasó el expediente a estado de sentencia.

En fecha 23 de mayo de 2005, fueron recibidos escritos de informes presentados por los abogados M.J. y G.G., los cuales fueron agregados a los autos.

En fecha 19 de julio de 2006 fue dictada sentencia fuera del lapso legal establecido, la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción a compra incoara la ciudadana M.E.S.P. en contra de la ciudadana A.L.R.; sin lugar la reconvención propuesta por la demandada, y por tanto resuelto el contrato de opción a compra venta.

Notificadas cada una de las partes del contenido de la sentencia, mediante diligencia de fecha 08 de noviembre de 2006, el abogado G.G., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión; siendo oído el recurso en ambos efectos en fecha 27 de noviembre de 2006 y ordenada la remisión de las actuaciones a este Juzgado Superior. Recibidas las actuaciones en este despacho, se les dió entrada y se fijó el vigésimo día de despacho para la presentación de los informes, conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

Vencido el lapso para la presentación de los informes sin que ninguna de las partes hiciera uso de su derecho, se pasó el expediente a estado de sentencia, la cual se dictaría dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes; oportunidad que fue diferida para dentro de los treinta (30) días calendario siguiente.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera de la oportunidad fijada, debido al exceso de causas en estado de sentencia, el Tribunal observa:

II

Síntesis de la Controversia

En lo que respecta a la demanda principal, la parte actora reconvenida alegó:

Que es propietaria del apartamento No. A-71, ubicado en la Torre “A”, piso 7, del Edificio Residencias Yare, en la calle atrás La Estación, Charallave, Municipio C.R., Estado Miranda.

Que en fecha 15 de marzo de 2002, se suscribió ante la Notaria Pública de Charallave, un contrato de opción de compraventa con arrendamiento por tiempo determinado, siendo a que a la fecha de interposición de la demanda, la ciudadana A.L.R., no había obtenido el crédito respectivo para la compra del inmueble, encontrándose completamente vencido el lapso de cuatro meses ofrecido para la obtención del crédito, operando la muerte, fin o extinción del contrato suscrito entre las partes, agotándose igualmente la prorroga legal obligatoria que le hubiese podido tocar a la demandada.

Que además, la demandada no ha querido hacer entrega del apartamento, alegando al efecto, que le ha efectuado mejoras. Igualmente, de forma inconsulta, la demandada ha hecho cambios al apartamento, por lo cual al no haber sido autorizadas, pasan a formar parte del inmueble y por tanto propiedad de la demandante.

Se fundamenta la presente demanda principalmente en el contrato de opción de compra venta y arrendamiento a plazo fijo descrito en el escrito libelar, y en segundo lugar en los preceptos legales contenidos en los artículos 26 de la Constitución, concatenado con los artículos 1133, 1159, 1257, 1258, 1263, 1264, 1167, 1185, todos del Código Civil; los artículos 38, 39 y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y por último el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, solicitando en el petitorio de su libelo lo siguiente:

Primero: Al pago exacto e irrevocable de: LA CANTIDAD DE CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (4.500.000,00 Bs.), en concepto promediado y rebajado de más de seis (6) lapsos de Ciento Veinte (120) días hábiles CADA UNO, OCUPANDO PERJUDICIALMENTE DICHO APARTAMENTO, conforme a los sustentos legales ya hechos.

Segundo: A la entrega o devolución de inmediato del descrito Apartamento, exactamente en el estado en que se encuentra en estos momentos, y sin hacerle modificación alguna al mismo, libre totalmente de personas y bienes o cosas.

Tercero: Al pago de estos costos, que se estiman e intiman, de conformidad con las previsiones del Artículo 286 del señalado Código Adjetivo Civil, sobre la base de un treinta por ciento (30%) de los honorarios profesionales correspondientes y, las demás costas del presente proceso prudencialmente calculadas todo por el tribunal, en estrecha concordancia con lo dispuesto por el Artículo 274 Ejusdem, las cuales se explican por si solas, con todas las gestiones y demás requerimientos o trámites limpiamente efectuados, en pro de una solución justa y sistemática, lo cual así ruego muy deferentemente, se declare en la sentencia definitiva…

Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo que posee el inmueble a través de un convenio de arrendamiento por lapso determinado, siendo lo cierto que desde el mes de enero empezó a negociar para la compra del apartamento ya identificado, entregándole a la ciudadana M.E.S.P., la cantidad de Bs. 450.000.00 bolívares en calidad de deposito, equivalente a tres meses de arrendamiento. Asimismo refiere, que desde enero de 2002 ha ocupado de manera pública, pacifica y notoria el inmueble referido, cancelando lo correspondiente a las mensualidades de arrendamiento, los pagos de condominio, luz, gas, y hasta cuotas especiales para la instalación de intercomunicadores; negándose a su decir, la actora en el mes de octubre a recibir la mensualidad correspondiente, por lo que se vio en la necesidad de acudir por el mismo Tribunal y consignar las mensualidades correspondientes.

Que, es absolutamente falso que tenga que devolver inmediatamente el inmueble y que tenga la obligación de pagar daños o perjuicios, ya que no existen y de ser el caso, en el propio contrato en su cláusula sexta, quedaron establecidos por la cantidad de Bs. 1.000.000,00 de bolívares.

Que, niega, rechaza y contradice que hayan pasado los 120 días hábiles para que se cumpliera con la compra del inmueble, ya que efectivamente fue estipulado ese lapso que comenzaría a correr una vez la vendedora entregara todos los documentos, además, que para la fecha de suscripción del contrato, el inmueble se encontraba hipotecado, es decir, pesaba gravamen sobre el.

Que, es falso que el lapso de 120 días haya vencido el 30 de agosto de 2002, es más a la fecha ni siquiera habia comenzado a correr, y que haya hecho uso de la prorroga legal concedida por la ley.

Por último señala, que es falso que haya requerido dinero alguno para desocupar el apartamento, cuando en realidad lo que siempre ha exigido a la actora es la entrega de la documentación necesaria para tramitar el respectivo crédito, y que además ha realizado todos los pagos de arrendamiento, entre los cuales especifica:

• Bs. 500.000,00 en fecha 05 de marzo de 2002, a nombre de la ciudadana M.E.S., según deposito en el Banco Mercantil, bauche No. 000000152112044.

• Bs. 1.450.000,00 en fecha 15 de marzo de 2002.

• Bs. 1.000.000,00 en fecha 20 de agosto de 2002, a nombre de la ciudadana M.E.S., según depósito en el banco Mercantil, comprobante No. 000000174473695.

Depósitos estos que suman la cantidad de Bs. 2.950.000,00, restando un saldo de 16.500.000,00, que se cancelaría a través de un crédito hipotecario; pero el cual no ha podido ser tramitado por pesar sobre el inmueble gravamen y que la vendedora sea la única propietaria del inmueble.

Asimismo, al momento de dar contestación a la demanda, reconvino a la parte actora para que cumpla con lo establecido en el documento de opción de compra suscrito en fecha 15 de marzo del 2002, por ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M. anotado bajo el No. 80, Tomo 19.

III

Pruebas aportadas a los autos

Interpuesta la demanda, la ciudadana M.E.S.P., acompañó a su escrito libelar la siguiente prueba:

- Fotocopia del documento de compromiso bilateral de opción de compra venta de inmueble, debidamente notariado en fecha 15 de marzo de 2002, quedando anotado bajo el No. 80, Tomo 19 de los libros de autenticaciones respectivas.

Durante el lapso probatorio, fueron promovidas por la actora las siguientes documentales:

- Citación efectuada a la ciudadana A.L.R., de fecha 04 de abril de 2001.

- Contrato suscrito por las partes

- Citación efectuada a la ciudadana A.L.R. de fecha 14 de junio de 2001.

- Libelo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesto ante el Tribunal de Municipio Charallave de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

- Actuaciones de expediente No. 954-2001 interpuesto ante el Juzgado de Municipio Charallave de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

- Actuaciones para lograr resolver el problema entre partes.

- Inspección Ocular

- Solvencia

- Documento protocolizado del instrumento de compra venta de inmueble.

La representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2002, consignó escrito de pruebas (Ver f. 128 y su vto), y promovió:

  1. El mérito favorable de los autos.

  2. Documento suscrito entre partes, ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.e.M., donde se deja constancia de la entrega de Bs. 1.450.000,00 como inicial del precio de venta de inmueble objeto del litigio.

  3. Recibo de pago de fecha 18 de enero de 2002, por la cantidad de Bs. 100.000,00 por concepto de anticipo de depósito de alquiler del apartamento objeto del litigio.

  4. Recibo de pago de fecha 30 de enero de 2004, por la cantidad de Bs. 350.000,00 por depósito de alquiler del apartamento objeto del litigio.

  5. Planilla bancaria de fecha 05 de marzo de 2002, por la cantidad de Bs. 500.000,00, por concepto de pago de inicial.

  6. Planilla bancaria de fecha 20 de agosto de 2002, por la cantidad de Bs. 1.000.000,00, por concepto de abono al precio del inmueble objeto del juicio.

  7. Listas de requisitos para solicitar créditos de la Ley de Política Habitacional de Banesco, Mercantil, Fondo Común y Banco Universal.

  8. Copias fotostáticas de los recibos de condominio de las Residencias Yare, donde se demuestra que se encuentra al día en pago.

IV

De la Sentencia Recurrida

En fecha 19 de julio de 2006, el tribunal de la causa procedió a dictar sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Opción a compra venta, que intentara la ciudadana M.E.S.P., en contra de la ciudadana A.L.R., todos plenamente identificados, y sin lugar la reconvención planteada por la demandada, bajo las siguientes consideraciones:

Que, de las actas procesales y especialmente de la cláusula cuarta del convenio celebrado por las partes en fecha 15 de mayo de 2002, se desprende que los contratantes a los fines de delimitar los efectos del contrato, pactaron que el mismo tendría un termino fijo de CIENTO VEINTE DÍAS, durante el cual la pensión de arrendamiento sería fijada en un monto de Bs. 150.000,00, pactándose igualmente una prorroga legal de tres meses en forma muy especial luego de vencido el término natural del contrato.

Que, es evidente que el contrato de opción de compra venta con arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio se trata de un contrato bilateral, por cuanto se obligan recíprocamente, el cual por no haber sido impugnado en su oportunidad legal y al no haberse producido prueba en contrario, satisface el primer supuesto de procedencia de la acción resolutoria.

Que, con las pruebas documentales presentadas por la actora y el justificativo de testigos, se evidencia que la parte demandada incumplió con lo establecido en el contrato de opción a compra con arrendamiento, al no constatarse en autos que haya cancelado puntual y continuamente el canon de arrendamiento, no cumpliendo así con la carga de probar lo alegado, prosperando en derecho la demanda interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil.

Que, con respecto a los daños y perjuicios demandados, al quedar evidenciado el incumplimiento por la parte demandada, efectivamente procede lo solicitado ya que la actora dejó de percibir el dinero de la venta pactada en la oportunidad correspondiente.

Que, en cuanto a la reconvención planteada, los alegatos son del mismo tenor de los que fueron opuestos a su vez por la actora reconvenida en el libelo de la demanda y por cuanto los medios probatorios valorados y fundamentos que sirven a ese Juzgado para dictar el fallo correspondiente, son de análogo contexto a los ya expresados en la demanda principal, es por lo que la reconvención no puede prosperar en derecho.

V

Consideraciones para decidir

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 19 de julio de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesto por la ciudadana M.E.S.P., en contra de la ciudadana A.L.R., identificados ut supra, mediante la cual se declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención planteada.

V.1. PUNTO PREVIO. Sobre la Reconvención.

Cursa a los folios 21 al 25 de la primera pieza del expediente, escrito de contestación de la demanda, mediante la cual, la ciudadana A.L.R., debidamente asistida de abogado, reconvino a la parte actora, para el cumplimiento de lo establecido en el documento de opción de compra suscrito en fecha 15 de marzo de 2002, se regularice la propiedad del inmueble y se le otorgue el lapso establecido en dicha convención de 120 días para el pago del precio de Bs. 16.500.000,00, correspondiente a la totalidad del precio del inmueble.

Precisado lo anterior, es necesario mencionar, que la Reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas – la originaria y la deducida por vía reconvencional-, es menester que exista una conexión entre ambas. Así mismo se le podría conceptualizar como una demanda dirigida por el demandado contra el actor mediante la cual aquel deduce una pretensión independiente de aquellas que originaron la demanda primitiva, para ser tramitadas conjuntamente quedando comprendidas en una misma sentencia, radicando su efecto, en que la demanda como la contra demanda, serán tramitadas en un mismo proceso y serán abrazadas por una misma sentencia, estribando su fundamento, en la economía procesal.

En este sentido señala el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340

Además, ha establecido la doctrina, que para que sea procedente la reconvención, es indispensable el cumplimiento de dos supuestos: a) Que el Tribunal ante quien se propone sea competente por razón de la materia, siendo que en el presente caso se observa que ambas demandas, son acciones cuya competencia funcional por la materia corresponden exclusivamente a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, siendo que la sentencia recurrida, fue dictada por un órgano jurisdiccional con plena competencia funcional por la materia, para conocer y decidir de ambas pretensiones por lo cual encuentra esta Instancia Superior que se encuentra cumplido el primer requisito de procedencia de la demanda por mutua petición. Y así se establece.

En este mismo orden de ideas, encontramos que el segundo supuesto de procedencia lo constituye la circunstancia que el procedimiento que origine el trámite de la reconvención sea compatible con el ordinario; hecho éste que se encuentra perfectamente encuadrados en este supuesto, ya que ambas se tramitan y deciden de conformidad a lo previsto en el procedimiento establecido por el Código de Procedimiento Civil, con lo cual se concluye que existe plena compatibilidad entre la reconvención propuesta y el tramite a ser llevado, para la decisión del juicio principal. Y así se establece..

Sin embargo, tratándose la reconvención de una acción autónoma, es decir, que tiene vida propia, autonomías propias, pudiéndose intentar en un juicio separado, es requisito sine quanon que sea planteada con toda claridad, requisito éste que es establecido en la propia norma rectora que regula ésta figura legal, artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que fue transcrito con anterioridad, el cual si tomamos en cuenta el tenor de su letra, señala expresamente, que en la reconvención deberá plantearse “… con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos…”, situación ésta que no se evidencia del escrito de reconvención presentado por la parte demandada, puesto que la relación de hechos narrada por la demandada, se encuentran señalados en el propio escrito de contestación de la demanda, más no en el libelo de reconvención, debiendo recordarse que de acuerdo a lo precedentemente precisado, la reconvención es una nueva demanda que debe por exigencia legal, cumplir en su libelo, con cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil, es decir, a) indicación del Tribunal ante el cual se interpone la demanda, b) identificación completa de la parte reconvenida y si fuese persona jurídica, razón social, c) “… el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble…”, d) la relación de hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con sus respectivas conclusiones, e) los instrumentos en que se base la pretensión, de donde se derive inmediatamente el derecho deducido, entre otras; no obstante, la parte demandada reconviniente, obvia indicar de manera expresa el objeto de la pretensión, así como la relación de hechos y sus fundamentos, siendo en extremo genérica al momento de formular su petición, pretendiendo, suplir éstos requisitos intrínsecos, con el propio escrito de contestación a la demanda, lo cual resulta totalmente improcedente, porque ambas figuras son dos actos o momentos procesales completamente individuales, no pudiendo admitirse una acción de esta naturaleza, en presencia de tales imprecisiones, por la característica de autonomía que envuelve la reconvención.

Ante tales consideraciones, debe esta Alzada declarar inadmisible la reconvención propuesta por la ciudadana A.L.R., nacionalizada como venezolana, titular de la Cédula de Identidad No. 15.932.454, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V.2 FONDO DEL ASUNTO.

V.2.1. Calificación de la Acción.

La acción ejercida por la actora en el presente juicio es el de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, CON ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO, el cual fue suscrito en fecha 15 de marzo de 2002, ante la Notaria Pública de Charallave de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° A-71, ubicado en la Torre A, piso 7, Edificio Yare, en la calle La Estación de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., con una superficie de 68,90 mts2 y comprendido por los siguientes linderos: Norte: Apartamento A-74 y vestíbulo o hall de la planta; Sur: Fachada Sur; Este: Apartamento A-72 y vestíbulo o hall de la planta y fachada interior y, Oeste: fachada oeste, correspondiéndole además un puesto de estacionamiento marcado con el No. 55; prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En el presente caso, la accionante fundamentó su acción en los artículos 1133, 1.159, 1257, 1258, 1263, 1264, 1167, 1185 del Código Civil, concatenado con los artículos 38, 39, 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, alegando el vencimiento de los 120 días para la tramitación del respectivo crédito hipotecario para la compra del inmueble identificado ut supra y por demás el vencimiento de la prorroga legal, por lo cual demanda la devolución material del inmueble, tal y como se señala en las cláusulas cuarta, quinta y sexta del propio contrato, y de los daños y perjuicios; razón por la cual, considera quien decide que la acción ejercida por la actora se encuentra prevista en nuestra legislación, siendo perfectamente encuadrada en los preceptos legales invocados por la parte actora .

V.2.2. Carga Probatoria

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el presente caso, alegó la actora haber suscrito contrato de opción a compra con arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana A.L.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° A-71, ubicado en la Torre A, piso 7, Edificio Yare, en la calle La Estación de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., con una superficie de 68,90 mts2 y comprendido por los siguientes linderos: Norte: Apartamento A-74 y vestíbulo o hall de la planta; Sur: Fachada Sur; Este: Apartamento A-72 y vestíbulo o hall de la planta y fachada interior y, Oeste: fachada oeste, correspondiéndole además un puesto de estacionamiento marcado con el No. 55, argumentando que vencieron los 120 días concedidos para el trámite del respectivo crédito hipotecario para la compra del inmueble identificado, agotándose igualmente la posible prorroga legal que le hubiese correspondido a la parte demandada.

Por su parte, la demandada negó rechazó y contradijo cada uno de los alegatos esgrimidos por la actora, proponiendo a su vez una mutua petición, la cual no prospera de acuerdo a lo establecido en el punto previo de la presente decisión. Entre otras cosas refirió, que hizo el intento por solicitar el crédito hipotecario en distintos bancos, no obteniendo de la vendedora la documentación necesaria para el trámite, además de que el acuerdo entre las partes consistía en que el lapso de 120 días comenzaría a correr una vez fuera liberado el inmueble con opción de venta, de la hipoteca que recaía sobre él, resultando que a decir de la demandada, siempre pesó el gravamen sobre el inmueble.

En los términos de la demanda y de la contestación, es evidente que la partes están contestes en cuanto a la identidad del inmueble objeto del contrato cuya resolución demanda la actora, y cuyo cumplimiento alegó la demandada.

Así las cosas, y dada la naturaleza de la presente acción, corresponde la carga de la prueba a ambas partes, dado que por su parte, la actora debe probar el fundamento de su demanda, referido a las obligaciones asumidas por parte de la demandada destinadas a la compra del inmueble objeto de la pretensión, mientras que de acuerdo a lo alegado por la demandada en su escrito de contestación, deberá probar el incumplimiento por la actora en la entrega de la documentación requerida para el respectivo crédito hipotecario, todo de acuerdo a lo que fuera pactado en el documento contentivo del contrato, instrumento fundamental de la pretensión que se examina. En el presente caso, la prueba del actor no es completa, pues, ambas partes deberán en demostrar lo dicho y alegado tanto para demandar, de la actora, como para defensa de la demandada, encontrándose obligadas a producir pruebas, a fin de que quien suscribe pueda deducir cual de las dos partes se encuentra asistida del mejor derecho, pues según los alegatos de la demandada, el incumplimiento de la actora produjo su incumplimiento.

V.2.3. Análisis de las pruebas aportadas a los autos.

PARTE ACTORA

  1. Fotocopia del documento de compromiso bilateral de opción de compra venta de inmueble, debidamente notariado en fecha 15 de marzo de 2002, quedando anotado bajo el No. 80, Tomo 19 de los libros de autenticaciones respectivas.

    El presente documento, fue presentado en original, efectuándose certificación por secretaría previa devolución de los originales (f. 13, Pza I); por lo cual siendo dicho documento público con el cual se acredita el compromiso adquirido entre partes para la venta y subsiguiente compra del inmueble objeto del litigio, y no siendo tachado por la contraparte, se le da pleno valor probatorio como evidencia de las obligaciones asumidas por las partes, constatándose que el precio de venta sería la suma de Bs. 19.450.000 que la compradora cancelaría a través de un crédito hipotecario, cancelando la compradora en ese acto la suma de Bs. 1.450.000 por concepto de inicial imputada al precio pactado, estableciéndose un plazo de 120 días hábiles para la firma del documento definitivo. Se pactó además la entrega del inmueble, comprometiéndose la compradora a cancelar mensualmente la suma de 150.000,00 Bs., estableciéndose además una cláusula penal de Bs. 1.000.000,00 en caso de incumplimiento por parte de la vendedora y una indemnización por daños y perjuicios por el mismo monto si hubiera desistimiento de la compradora. El inmueble debía ser entregado libre de gravámenes, impuestos municipales, servicios, condominio y desocupado libre de bienes y personas. Así se decide

  2. Contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre la ciudadana A.L. y los ciudadanos O.J.S. y A.L.R., el cual carece de las firmas de sus otorgantes y escritos concernientes a acciones judiciales presuntamente derivados de su incumplimiento.

    Este Tribunal no les da valor probatorio alguno, al no guardar relación con el presente procedimiento. Así se decide

  3. Citación efectuada a la ciudadana A.L.R., de fecha 04 de abril de 2001.

  4. Citación efectuada la ciudadana A.L.R. de fecha 14 de junio de 2001.

  5. Libelo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesto ante el Tribunal de Municipio Charallave de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

    En cuanto a las presentes actuaciones, nada tienen que aportar al asunto controvertido, por lo cual no se les otorga valor probatorio.

  6. Documento de prorroga al compromiso bilateral de opción a compra del inmueble identificado ut supra, el cual no se encuentra suscrito por ambas partes, carece de valor probatorio.

  7. Documento suscrito por la actora, en el cual dejó constancia de las condiciones del inmueble. Lo cual no guarda relación con el asunto controvertido.

  8. Proyecto de notificación efectuada a la demandada, en cuanto a que debía desocupar el inmueble, sin firma de la declarante, ni constancia de recepción, por lo que carece de valor probatorio.

  9. Constancia de documentación entregada por la actora a la demandada, sin evidencia de recepción por parte de la demandada, por lo cual carece de valor probatorio.

  10. Convenio privado, suscrito por la actora, con la Dra. Y.d.D., cuyo contenido no puede afectar la posición de la demandada pues no lo suscribió.

  11. Documento de Propiedad del inmueble objeto de a presente litis, a nombre de la ciudadana M.E.S.P. y A.M.S.P.., registrado en fecha 1 de diciembre de 1987.

  12. Documento de traspaso de propiedad de la ciudadana A.M.S.P. a la ciudadana M.E.S.P., sobre el inmueble identificado ut supra, autenticado el 26 de julio de 1994.

  13. Documento Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdanetas y C.R.d.E.M., bajo el No. 36, folio 336 al 343, tomo 8, protocolo primero, trimestre segundo, de fecha 21 de mayo de 2002, contentivo de la cancelación de la hipoteca que existía a favor de la Entidad Bancaria Miranda – Horizonte, y pesaba sobre un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y número “A” setenta y uno (A-71), piso 7, Torre “A” del Edificio Residencias Yare, con frente a la calle la Estación, Charallave, Estado Miranda.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, se le otorga pleno valor probatorio a los documentos reseñados, como veraces en cuanto a la titularidad de la parte actora frente al derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución hoy es demandado. Así se decide

  14. Inspección Judicial de fecha 09 de marzo de 2004 evacuada por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, practicado en el edificio Residencial Yare, piso 7, apartamento A-71, situado en la calle la Estación, Charallave, estado Miranda.

    En cuanto a la presente actuación judicial, dejaron constancia de los particulares solicitados por la parte actora, además de la constitución física del apartamento; por lo cual quien decide le otorga pleno valor probatorio al emanar de un funcionario público, como evidencia del estado satisfactorio del apartamento objeto de litigio, para la fecha de la inspección (09 de marzo de 2004), encontrándose superficial la tubería de la cocina y faltando el vidrio de la ventana, no existiendo lámpara en la sala, dejándose constancia del buen estado de conservación, salvo las paredes debido al uso. D esta inspección fue notificada la parte demandada. Así se decide.

  15. Certificado de solvencia de impuestos Municipales correspondientes al inmueble objeto de litigio, expedido por la Alcaldía del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 20 de septiembre de 2004.

  16. Justificativo Judicial evacuado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., Charallave de fecha 13 de mayo de 2004, de los ciudadanos J.M.L.D.E. y S.R..

    A los cuales este Tribunal, por haber sido ratificados por sus respectivos testigos, les otorga valor probatorio, como evidencia de que los testigos declararon sobre los siguientes particulares:

  17. J.M.L.: “AL PRIMERO: Si la conozco de vista, trato y comunicación desde hace muchos años, que ha sido siempre una persona seria, leal, trabajadora. AL SEGUNDO: Se y me consta que la solicitante es propietaria de un inmueble, ubicado en la torre A, piso 7, A-71, Resid. Yare, calle atrás, frente a la calle La Estación, Charallave y que el mismo se lo facilitó a la ciudadana A.L., por un espacio de 120 días hábiles para la firma del documento definitivo de venta. AL TERCERO: Sé y me consta que dicha operación de compra-venta sobre el inmueble antes descrito, recibió la suma de Bs. 1.450.000,00, de manos de la compradora como inicial aplicable o deducible al precio de venta. AL CUARTO: Me consta que de acuerdo a la cláusula Quinta del señalado convenio, procedió la solicitante a la entrega del referido apartamento a la ciudadana A.L.R., exigiéndole un canon mensual de arrendamiento de Bs. 150.000,00. AL QUINTO: Si es cierto que de acuerdo a la cláusula Sexta de dicho convenio, la ciudadana A.L., se comprometió al pago de Bs. 1.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios sufridos en el apartamento. AL SEXTO: Es cierto y me consta que la ciudadana A.L., hasta la fecha hoy, martes 11-05-2004, desde que se suscribió al contrato de opción de compra-venta, miércoles 15-03-2002, han transcurrido la cantidad de 2 años y 1 mes y 11 días, o sea que para el sábado 15-05-2004 había transcurrido un lapso de 26 meses. AL SEPTIMO: Sé y me consta que la solicitante ha efectuado miles de entrevistas con varios abogados, buscando una solución amistosa al problema, haciendo hincapié en que en el lapso de 120 días hábiles ya se venció la saciedad y que ella tuvo bastante oportunidad para comprar dicho inmueble por el precio que se le ofreció y que el mismo no se lo podía vender por la misma cantidad o por menos de Bs. 30.000.000,00, pidiéndole a la señora que desocupara dicho inmueble. AL OCTAVO: Es cierto y me consta que en el área de la cocina de dicho inmueble, tenia cocina empotrada y gabinetes, los cuales los removió igual que a uno de los dormitorios le quitó el closet e instaló 2 closets nuevos, sin su autorización e igualmente el inmueble en cuestión tenía todas sus llaves de agua potable completas y la ciudadana A.L. las cambió. AL NOVENO: Sé y me consta que en todo momento la solicitante siempre cumplió con hasta el extremo del sacrificio con la ciudadana en cuestión y que la misma nunca supo valorar, saliendo con groserías y ofensas y que sin no logró el crédito bancario y que por eso no pudo comprar dicho apartamento y que todo había sido por su culpa, además de que la solicitante le facilitara toda la documentación respectiva del inmueble. AL DECIMO: Me consta que la ciudadana Amparos Libreros, hasta los momentos lo que ha tenido es una conducta insolente, grosera y malcriada, negándose a la devolución del inmueble, inclusive el Tribunal de Municipio de Charallave, el 09-03-2004, se constituyó en dicho inmueble para una Inspección Ocular, pero la misma apenas pudo llevarse a cabo por la impertinencia de dicha ciudadana…”

  18. S.R.: “AL PRIMERO: Si la conozco en la forma como se me pregunta, siendo una persona leal, seria, trabajadora y sobre todo eficiente, responsable, honesta en todas sus actividades y que nunca se ha visto involucrado en delito alguno. AL SEGUNDO: Sé y me consta que la solicitante es propietaria del apartamento mencionado en éste particular y que el cual se lo facilitó a la ciudadana A.L.R. unicamente por un lapso de 120 días hábiles para la firma del documento definitivo de venta en una opción de compra-venta, según contrato de fecha 15-03-2002, por la suma de Bs. 19.450.000,00 y que ella se comprometió a pagar una vez obtenido un Crédito Hipotecariop por ante un banco. AL TERCERO: Se y me consta que por dicha operación de compra-venta, de dicho inmueble, recibió la suma de Bs. 1.450.000,00 de manos de ´la prenombrada compradora como inicial, deducible al precio del inmueble a la fecha indicada en el contrato en su cláusula tercera. AL CUARTO: Me consta que en la cláusula quinta de dicho contrato, le entregó el inmueble a la señora A.L., exigiéndole un canon de arrendamiento mensual de Bs. 150.000,00 por un lapso de 4 meses. AL QUINTO: Se y me consta que en la cláusula sexta de dicho convenio, la ciudadana A.L. se comprometió que si por su culpa, desistía de la negociación, la indemnizaría con Bs. 1.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios, pudiendo libremente, la señora M.S. disponer del apartamento, sin mayores retardos, recibiéndolo en el mismo buen estado en que lo recibió. AL SEXTO: Si es cierto y me consta que la ciudadana AMPAROS LIBREROS, hasta el día martes 11-05-2004, desde esa fecha en que suscribió el contrato, miércoles 15-03-2002, han transcurrido 2 años, un mes y 11 días, o sea que para el sábado 15.05.2004, ya excedían los lapsos, sin que dicha ciudadana con más de 4 meses haya cumplido, quedándose con el apartamento y causándome una serie de daños y perjuicios. AL SEPTIMO: Si es cierto que la solicitante ha efectuado miles de entrevistas y demás gestiones con abogados, hasta en intermediación con la ya mencionada ciudadana, buscando una solución al problema y que la misma tuvo bastante tiempo para comprar dicho inmueble el cómodo y regalado precio en que la solicitante se lo ofreció y que no se lo podía vender por menos de Bs. 30.000.000,00 pidiéndole a la señora que desocupe dicho inmueble y que la misma le responde que le ha hecho muchos arreglos sin autorización alguna. AL OCTAVO: Me consta que en el área de la cocina la misma tenía empotrada y con gabinetes y que la ciudadana A.L., sin la autorización respectiva los desmontó y que en las dos habitaciones , una con closet, eliminó el existente e instaló dos closets nuevos y que en el área de la Sala y Comedor había 2 lámparas, las cuales tambien las eliminó. AL NOVENO: Sé y me consta que M.S., siempre cumplió hasta el extremo del sacrificio con dicha ciudadana y que la misma no supo valorar, saliendo con groserías y que dicha operación se había caído por su culpa, facilitándole toda la documentación respectiva, como lo son el documento de opción de compra-venta, documentos de propiedad, certificados de solvencia Municipal, Aseo, Electricidad, Condominio, Gas, etc., AL DECIMO: Me consta que la ciudadana A.L., hasta ahora ha adoptado una conducta insolente, grosera y malcriada, negándose a la devolución de dicho inmueble, inclusive que el Tribunal de Municipio de Charallave, el día 09-03-2004, realizó a duras penas una inspección Ocular por los vulgares impertinencias contra el Tribunal en cuestión…”

    Sobre lo cual observa quien decide que, con respecto a los particulares primero al quinto, se trata de hechos que constan en el contrato cuya resolución se pretende; en cuanto al sexto, el mismo constituye un hecho notorio, verificable simplemente en un calendario, siendo que los restantes particulares corresponden a la parte a daños y perjuicios que no fueron reclamados en el libelo y, en parte, al cumplimiento de la parte actora en la entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario.

    PARTE DEMANDADA

  19. El mérito favorable de los autos.

    Preciso es referir que en cuanto al mérito favorable de los autos, lo cual, no es en sí mismo un medio de prueba, sino que, tal como se expresó en la sentencia recurrida, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como forma de señalarle al juzgador la existencia de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos.

    Por consiguiente, esa expresión no vulnera ningún derecho, ni lesiona los principios de Adquisición Procesal y de la Comunidad de las Pruebas y, conforme a la legislación vigente, opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

  20. Documento suscrito entre partes, ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.e.M., donde se deja constancia de la entrega de Bs. 1.450.000,00 como inicial del precio de venta de inmueble objeto del litigio.

    Siendo el presente documento presentado igualmente por la parte actora, el cual le fue otorgado pleno valor probatorio en cuanto a su contenido, no puede este Juzgado valorar nuevamente el mismo instrumento. Así se decide

  21. Recibo de pago de fecha 18 de enero de 2002, por la cantidad de Bs. 100.000,00 por concepto de anticipo de depósito de alquiler del apartamento objeto del litigio, documento privado que no fue desconocido por la actora y se aprecia como evidencia de su contenido.

  22. Recibo de pago de fecha 30 de enero de 2002, por la cantidad de Bs. 350.000,00 por depósito de alquiler del apartamento objeto del litigio, documento privado que no fue desconocido por la actora y se aprecia como evidencia de su contenido.

  23. Planilla bancaria de fecha 05 de marzo de 2002, por la cantidad de Bs. 500.000,00, la cual no fue objeto de impugnación y se aprecia como evidencia del depósito efectuado por la demandada, sin que pueda constatarse el concepto.

  24. Planilla bancaria de fecha 20 de agosto de 2002, por la cantidad de Bs. 1.000.000,00, la cual no fue objeto de impugnación y se aprecia como evidencia del depósito efectuado por la demandada, sin que pueda constatarse el concepto.

  25. Listas de requisitos para solicitar créditos de la Ley de Política Habitacional de Banesco, Mercantil, Fondo Común y Banco Universal, los cuales se aprecian de acuerdo a las máximas de experiencia, por tratarse de documento que se emite en forma computarizada, sin que pueda dudarse de su procedencia, como evidencia de los documentos que debe aportar el vendedor para la tramitación de un crédito hipotecario que versa sobre un apartamento y para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

  26. Copias fotostáticas de los recibos de condominio de las Residencias Yare, donde se demuestra que se encuentra al día en pago, por gastos comunes, según la Ley de Propiedad Horizontal, recibos que nada arrojan para la resolución de la controversia, por lo que no se les da valor alguno. Así se decide

    V.2.4. Conclusiones.

    Examinado el material probatorio aportado a los autos, y analizados cada unos de los alegatos de las partes, se observa que, en el presente caso, la actora demandó la resolución de contrato de opción a compra, en virtud de haber incumplido la demandada con el contrato en cuestión, específicamente a la cláusula segunda, la cual es del tenor siguiente:

    …el precio de venta es de DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 19.450.000,00), que LA COMPRADORA se compromete a cancelar a través de un crédito hipotecario que solicitará por ante entidad bancaria…

    Así, pues y conforme a lo pautado en la cláusula cuarta del mismo contrato, le fue otorgado a la compradora, ciudadana A.L.R., un lapso de 120 días para la tramitación del referido crédito hipotecario, lapso éste que a decir de la actora le fue otorgado en su totalidad y hasta más, ya que el contrato fue suscrito en fecha 15 de marzo de 2002, venciéndose en fecha 30 de agosto de 2002, no siendo sino hasta el 15 de junio de 2004, que interpone la ciudadana M.E.S.P., demanda de resolución.

    Ahora bien, contestada la demanda por la ciudadana A.L.R., ésta negó, rechazó y contradijo, lo aseverado por la actora, señalando que dicho lapso de 120 días nisiquiera había comenzado a correr, por cuanto la parte actora no le entregó la documentación necesaria para la tramitación del respectivo crédito, pasando a reconvenir a la parte actora, reconvención ésta, que fue declarada inadmisible previo pronunciamiento efectuado por quien decide en la presente decisión.

    Planteada la controversia en los términos expuestos en párrafos anteriores, y observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:

    Artículo 1354 del Código Civil:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    Artículo 506 del Código Adjetivo:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    En el presente caso, examinados exhaustivamente los alegatos de las partes, vertidos en la demanda y la contestación, evidentemente que, ante los hechos afirmativos de la actora en cuanto a relación contractual de compra, no hubo negativa expresa de la demandada y más bien la contratación no constituyó un hecho controvertido, puesto que la demandada lo que negó es que haya vencido el lapso otorgado para la tramitación del respectivo crédito hipotecario, ya que comenzaría a correr una vez la actora le hiciera entrega de la documentación necesaria, hecho que a decir de la demandada, no ocurrió. Por consiguiente, al haberse excepcionado la parte demandada, a ella corresponde la carga de la prueba en cuanto a que efectivamente hubo la negativa de la actora de proporcionarle los documentos necesarios o por lo menos que los hubiere requerido efectivamente y que la entidad bancaria le hubiese negado la tramitación del crédito por falta de consignación de documentos. y, en todo caso, resultando comprobada la existencia de la obligación, basta esa evidencia, para dejar en cabeza de la demandada la carga probatoria sobre su cumplimiento, porque, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben elementales principios de lógica probatoria, tratándose de contratos, es suficiente que el actor compruebe la existencia de la obligación, centrando la actora el incumplimiento de la demandada en el hecho fundamental de que no tramitó el crédito correspondiente para la compra del inmueble objeto de la compra venta.

    El Código Civil Venezolano contiene, una noción genérica de incumplimiento, caracterizada como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada. Esta noción genérica de incumplimiento, hace que la misma idea de retardo o de mora se ofrezca a la vez como una subespecie del incumplimiento parcial, esto es, el incumplimiento relativo tan solo a uno de los elementos de la obligación: el tiempo en que ella debió ser ejecutada.

    Sin embargo, la circunstancia de que cuando se habla de las otras formas de incumplimiento parcial, la idea de cumplimiento se refiere a la exclusión definitiva de uno de los elementos sustanciales de la prestación, mientras que cuando se habla de retardo la idea de cumplimiento aluda tan solo a un elemento accidental como lo es el tiempo, y de que se considere subsistente la posibilidad de que la prestación advenga todavía en su íntegra entidad sustancial, hace que el retardo conserve en la teoría del incumplimiento, una peculiar individualidad.

    En este sentido, la doctrina ha establecido que el contrato es un acuerdo de voluntades, mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, creando, modificándolas o extinguir obligaciones para ambas partes, es una de las fuentes más fecundadas de las obligaciones y está regulada por diferentes disposiciones, su el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades.

    En el artículo 1.159 del Código Civil, expresamente se ha establecido:

    Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

    .

    En este sentido el artículo 1.160 ejusdem, expresa:

    … los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan en los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

    .

    En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley. Se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esta voluntad.

    Nuestra norma subjetiva, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y expresadas en los contratos, siendo que a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelido a demostrar el negativo del incumplimiento, Esto es, que probada la existencia de la obligación en forma auténtica, corresponde a la demandada probar que cumplió con sus obligaciones. Así pues, según el contenido del artículo 1167, anteriormente trascrito, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello.

    En el caso subjudice, la accionante exigió el cumplimiento del contrato suscrito con la demandada, por lo que solo tenía que demostrar la existencia de la obligación de la deudora y, así, al realizar el pertinente estudio a las actas procesales y a.c.f.l. pruebas consignadas a los autos, quedó demostrado que la demandada incurrió en incumplimiento en cuanto a la tramitación del crédito respectivo para la compra del inmueble objeto del juicio, tal y como se constata de documento de compra venta suscrito en fecha 15 de marzo de 2002 y debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio C.R., siendo efectivo que lo que se ventila en el presente caso, es la venta pura y simple perfecta e irrevocable a través de un crédito hipotecario, el cual la compradora se comprometió a tramitar en el lapso de 120 días hábiles para la compra efectiva del inmueble supra identificado, lo cual no quedó demostrado en el curso del proceso pues si bien no quedó evidenciado en el curso del juicio que la propiedad exclusiva del inmueble a favor de la actora, constara en documento registrado, no es menos cierto que consta ésta de documento autenticado el 26 de julio de 1994, siendo notorio que bien podía registrarse en cualquier momento durante la tramitación del crédito hipotecario y, en cuanto a la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, registrada el 21 de mayo de 2002, no es menos cierto que había sido autenticada el 03 de mayo de 2002, con posterioridad a la celebración del contrato cuya resolución se solicitó y, siendo que la demandada no demostró haber requerido el documento para la tramitación del crédito, evidentemente que debe prosperar la acción resolutoria interpuesta en su contra y así se establece.

    En consecuencia, a juicio de quien aquí decide, el incumplimiento que le atribuye la actora a la parte demanda, quedó demostrado ampliamente a través de la conducta procesal asumida por la demandada, quien ha debido probar el cumplimiento de su obligación de hacer, y al no haberlo realizado, es procedente la acción en derecho, como así será declarado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

    Por último, en cuanto a las solicitudes de la actora contenida en el petitorio de la demanda, referida en primera, al pago de la suma de Bs. 4.500.000,00, por concepto de la ocupación del inmueble y, la segunda, al pago de las costas procesales, se observa:

    1) El pago solicitado por la ocupación del inmueble no es procedente, debido a que, tratándose de daños y perjuicios, ha debido la actora señalar exhaustivamente a que corresponden éstos daños, estableciendo una relación de causalidad ante la suma reclamada y cada uno de los meses de ocupación, señalándose a partir de que fecha se comenzaron a causar, lo cual no ocurrió en el caso de estudio. Así se establece.

    2) En cuanto a las costas, quien decide considera que, siendo éstas consecuencias del proceso, cuando ha habido vencimiento total, al no haber proporcionado la reclamación por daños y perjuicios, mal puede haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 234 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    VI

    DISPOSITIVA

    En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana A.L.R., identificada ut supra, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Segundo

se CONFIRMA pero con distinta motivación, la decisión dictada en fecha 19 de julio de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesto por la ciudadana M.E.S.P., en contra de la ciudadana A.L.R..

Tercero

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesto por la ciudadana M.E.S.P., en contra de la ciudadana A.L.R. y, en consecuencia, se condena a la demandada a hacer entrega inmediata del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° A-71, ubicado en la Torre A, piso 7, Edificio Yare, en la calle La Estación de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., con una superficie de 68,90 mts2 y comprendido por los siguientes linderos: Norte: Apartamento A-74 y vestíbulo o hall de la planta; Sur: Fachada Sur; Este: Apartamento A-72 y vestíbulo o hall de la planta y fachada interior y, Oeste: fachada oeste, correspondiéndole además un puesto de estacionamiento marcado con el No. 55, libre de personas y de cosas y, SIN LUGAR la reclamación de la actora concerniente al pago de Bs. 4.500.000.00.

Cuarto

INADMISIBLE la reconvención planteada por la ciudadana A.L.R., debidamente asistida de abogado, en contra de la ciudadana M.E.S.P., ambas ampliamente identificadas en autos.

Quinto

No hay condenatoria en costas, por no haber habido vencimiento total.

Sexto

Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Séptimo

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251, ambos del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por haberse dictado el presente fallo fuera de su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los nueve (09) días del mes de octubre del año dos mil siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO

LA SECRETARIA

YANIS A. PEREZ G.

En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente No. 06-6307, como está ordenado.

LA SECRETARIA

YANIS A. PEREZ G.

HAdS/HLM/mab

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